공시지가 1억미만 빌라 양도세 문의드립니다

​결론부터 말씀드리자면정식으로 공시/고시가 있기 전에는전년도 공시지가/기준시가를 적용하시는게 맞습니다.​사실 윗부분만 보시면 중요한 내용은 모두 전달한 것이지만근거를 바라시는 분도 있을것 같아 관련 법령 까지 두고 글을 마무리해볼게요​자산평가방법​증여세법 제61조제1항제1호토지평가방법 공시지가 관련규정「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가증여세법시행령 제50조제6항⑥법 제61조제1항제1호의 규정을 적용함에 있어서 개별공시지가는 평가기준일 현재 고시되어 있는 것을 적용한다.-건물등은 국세청장 고시​소득세법 제99조 토지 공시지가, 건물 국세청장 고시소득세법 시행령 제164조제3항③법 제99조제1항제1호가목부터 라목까지의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다. ​지방세법 제4조제1항제4조(부동산 등의 시가표준액) ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다.​그럼 다음에 또 뵈어요

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 기초적이지만 많이 혼동하시는 세금 계산시에 부동산 가액을 적용하는 방식에 대한 것입니다.시가, 실거래가, 기준시가, 시가표준액, 공시지가, 공시가격 등 용어도 다양하여 이에 대한 정리도 해보겠습니다.세부적으로 살펴보면,세금에 따라 부동산의 가액을 적용하는 것에 차이가 있습니다취득세, 재산세, 종부세, 양도세, 상속세, 증여세별로 세액 계산시 부동산 가액을 적용하는 기준에 차이가 있는데 이를 정리하면 아래와 같습니다.기준이 되는 적용금액에 대해서 항목별로 살펴보겠습니다.실거래가는 실제 매매가격으로 양도세와 매매로 인한 취득세에 해당합니다2006년에 부동산 실거래가 신고가 도입된 이후, 계약 체결일로부터 30일이내에 실거래가 신고를 해야합니다. 예전에는 60일이었으나, 20.2.20일 개정 시행으로 현재는 30일로 단축되었습니다.부동산 거래신고 등에 관한 법률제3조(부동산 거래의 신고)① 거래당사자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 계약을 체결한 경우 그 실제 거래가격 등 대통령령으로 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 그 권리의 대상인 부동산등(권리에 관한 계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산을 말한다)의 소재지를 관할하는 시장ㆍ군수 또는 구청장(이하 “신고관청”이라 한다)에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 국가, 지방자치단체, 대통령령으로 정하는 자의 경우(이하 “국가등”이라 한다)에는 국가등이 신고를 하여야 한다.양도세는 현재는 실거래가액으로 양도차익을 계산함이 당연한 것으로 여겨지나, 2007년 이전에는 양도세 계산시 실거래가액이 아닌 기준시가를 적용하였습니다.취득세는 부동산 실거래가 신고대상인 경우는 사실상의 취득가액인 실거래가를 기준으로 세금을 계산합니다. 여기서 증여, 상속의 경우에는 시가표준액이 됩니다.지방세법제10조(과세표준)② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득및 「소득세법」 제101조제1항 또는 「법인세법」 제52조제1항에 따른 거래로 인한 취득은제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격또는 연부금액을 과세표준으로 한다. <개정 2015. 7. 24., 2016. 1. 19.>1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득4. 공매방법에 의한 취득5.「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득기준시가는 토지는 공시지가, 주택은 공시가격을 적용하고 오피스텔과 건축물은 국세청장이 고시합니다기준시가는 83년에 기존의 실거래가 양도차익 계산방식을 기준시가 방식으로 변경하면서 국세청에서 고시하여 도입되었습니다. 2007년부터 다시 실거래가액 기준으로 변경되어 지금의 방식이 되었습니다.기준시가는 자산 유형별로 다른데,①토지는 개별공시지가, 주택은 개별주택/공동주택 공시가격②오피스텔 및 건축물은 국세청장 고시 기준시가를 적용합니다.현재는 국세청장이 따로 기준시가를 고시하는 것은 오피스텔 및 건축물이 남아있습니다.여전히 상속세, 증여세의 시가 적용시 시가 확인이 어려운 경우에 기준시가를 적용하여 세액을 산정합니다.소득세법제99조(기준시가의 산정)① 제100조 및 제114조제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.1. 제94조제1항제1호에 따른 토지 또는 건물가. 토지「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 이하 생략나. 건물건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액다. 오피스텔 및 상업용 건물건물에 딸린 토지를 공유로 하고 건물을 구분 소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔(이에 딸린 토지를 포함한다) 및 상업용 건물(이에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시하는 가액라. 주택「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른개별주택가격 및 공동주택가격. 이하 생략시가표준액은 재산세와 상속, 증여로 인한 취득세에 적용합니다국세에 기준시가가 있다면, 지방세에는 시가표준액이 있으며 기준시가보다 먼저 61년도 부터 적용되었습니다.시가표준액도 자산 유형별로 다른데,①토지는 개별공시지가, 주택은 개별주택/공동주택 공시가격②그외의 건축물은 지방자치단체장이 정하는 시가표준액입니다.여기서, 토지와 주택은 국세의 기준시가나 지방세의 시가표준액이나 동일하게 공시지나와 공시가격을 적용함을 알 수 있습니다.지방세법제4조(부동산 등의 시가표준액)① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 이하 생략② 제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축ㆍ건조ㆍ제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다.상속, 증여 등 무상취득의 경우에도 시가표준액을 적용하는데, 증여의 경우에는 23년부터 시가표준액이 아닌 시가인정액으로 법이 개정되어 증여로 인한 취득세가 올라가게된다는 것은 지난 포스팅에서 살펴보았습니다.공시가격은주택과 토지의 기준시가와 시가표준액 모두 활용하고 있습니다앞서 살펴본 바와 같이, 기준시가와 시가표준액 모두 공시가격을 적용하고 있어 실제적인 차이는 없습니다.주택의 공시가격은 4월말에 공시하고, 토지의 공시지가는 5월말에 공시하게 됩니다. 공시 이전까지는 작년에 공시된 가액을 적용합니다.공시가액의 도입이 토지는 89년, 주택은 2005년도입니다. 아직도 주택 공시지가라고 용어를 쓰는 경우가 있는데 공시지가라는 용어가 먼저 나와 익숙한 것이겠지만, 엄밀히는 공시지가는 토지에만 사용하는 용어입니다.시가는 상속세, 증여세의 부동산 평가에 사용됩니다상속세와 증여세의 경우에는 시가가 적용됩니다.상증세법의 시가의 정의를 살펴보면,① 불특정 다수의 거래가격 ⇒ 현실적으로 부동산에는 적용이 안됩니다.다음으로,② 해당자산 매매가격③수용/공매가격④감정가격을 시가로 인정하고 있습니다.시가 파악이 어려운 경우,유사매매사례가액과 기준시가의 순으로 적용을 하게 됩니다.상속, 증여의 경우 취득세는 시가표준액을 적용하지만, 상속세와 증여세의 계산에는 감정평가등의 시가를 적용한다는 점에 주의해야 합니다.정리하면,취득세, 재산세, 종부세, 양도세, 상속세, 증여세의 세액계산시 적용되는 부동산 가액은 차이가 있다는 것입니다.크게 실거래가, 시가, 기준시가, 시가표준액, 공시가격으로 실거래가는 실제 매매된 가격이고 시가는 상증세에 적용이 되는데 일반적으로 감정평가액, 유사매매사례가액, 기준시가의 순으로 적용된다고 보면됩니다.주택과 토지의 경우 기준시가와 시가표준액 모두 공시가격을 적용하고 있기때문에 현재는 동일하다고 볼 수 있습니다. 물른 주택과 토지가 아닌 오피스텔과 건축물은 기준시가와 시가표준액 차이가 발생합니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산 오회계사/부동산세무사

본 포스팅은 202년 12월에 작성되었습니다.안녕하세요심현주세무사입니다.오늘 남겨둘 팁은 지방 공시지가 3억 이하 주택에 관한 내용인데요.​저번에 공시지가1억이하 주택은해당 주택을 팔 때에는 중과되지 않으나, 그 이외의 주택을 팔 때는 효과가 없다 말씀드린바가 있죠.​그런데 지방 의 3억이하 주택은 다릅니다.​먼저 법조문부터 보실게요.중과되는 주택에 관한 조문입니다.​① 법 제104조제7항제3호에서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택 이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다. ​1. 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권 및 광역시 ㆍ특별자치시(광역시에 소속된 군 및 읍ㆍ면에 해당하는 지역을 제외한다) 외의 지역에 소재하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택​[1호에 대한 법령은 보기좋게 편집한 사항이므로자세한 정보는 해당법령을 확인하시면 됩니다.]​​위의 굵은 글씨를 보시면수도권 외의지역에 소재하면서 해당 주택(3억이하)이나 그 외의 주택을 팔때는 중과대상이 아니다,또한 1호(지방3억주택)에 대한 주택은 주택수를 계산할때 주택수에도 산입하지 않는다!​지방 공시지가 3억이하의 주택만 주택수 적용에서도 제외됩니다.​다주택자분들에겐 아주 유용한 법령중 하나로 생각되며상속받은지 5년이 지나 상속전 보유하고 있던 1주택을 양도할때비과세는 받으나 중과세 대상인가 고민하셨다면 지방3억이하 주택에 해당하는지 한 번 찾아보실만 하다 생각합니다.​다만 양도 당시에 3억 이하여야 하므로양도 하실때 반드시 체크가 필요한 사항이고요.이상입니다.

반갑습니다. 최지호 세무사입니다.2025년 7월 말 기획재정부에서 발표한 2026년 세제개편안이 확정 발표되었습니다.이번 개편안은 소상공인 지원금 확대와 관세 지출 등으로 소진될 국고를기업과 투자자에게 세금으로 보전하는 구조로 해석됩니다.특히 주식 투자자 입장에서는 세 부담 확대, 시장 위축 가능성 등 부정적 평가가 많은 편입니다.법인세율 전 과표구간 1% p 인상2026년 귀속분부터 법인세율이 구간별로 1% 포인트씩 인상됩니다.지방세율 포함한 실효세율은 다음과 같습니다.과세표준현행개정(2026년)0~2억9.9%11%2~200억20.9%22%200~3000억23.1%24.2%3000억 초과26.4%27.5%성실 법인 과세표준현행개정(2026년)조건 : 지배주주 50% 초과, 근로자 5인 미만, 임대/이자/배당소득이 전체 매출액의 50% 초과0~200억20.9%22%200~3000억23.1%24.2%3000억 초과26.4%27.5%증권거래세율 인상기존에는 금투세(금융투자소득세)를 도입하기 위해 증권거래세를 한시적으로 인하한 바 있으나,금투세가 폐지되면서 2026년부터 증권거래세를 일부 환원하기로 결정하였습니다.영 시행일 이후 양도 분부터 적용됩니다.시장현행개정코스피0.15%0.2%코스닥, KOTC0.15%0.2%코넥스0.1%0.1%비상장0.35%0.35%상장 주식 대주주 기준 10억 원 환원상장 주식 양도소득세 과세 연말 기준이 기존 50억 원에서10억 원으로 다시 낮아집니다.이는 과거 연말마다 ‘손절매’ 매물이 폭증하던 상황을 다시 초래할 수 있을 것으로 보입니다.지분율 요건은 현행 유지됩니다.(코스피: 1%, 코스닥: 2%, 코넥스: 4%)고배당 기업 분리과세 도입금융소득 종합과세 부담을 완화하기 위해,고배당 상장법인의 주주에게는 배당소득을 타 소득과 분리과세할 수 있도록 허용됩니다.주식시장 견인을 시킬 수 있는 정책으로 평가되었으나 실제 개정안의 요건이 과도하게 까다로워실무 적용 가능성이 낮다는 비판도 있습니다.적용 요건 (① 또는 ② 충족)① 배당성향 40% 이상② 배당성향 25% 이상 & 3년 평균 대비 5% 이상 증가분리과세 세율2천만 원 이하: 14%, 2천~3억 원: 20%, 3억 원 초과: 35%교육비 공제 확대자녀 교육에 대한 실질적인 세금 혜택도 확대되었습니다.내년 교육비 지출 시 적용되는 제도입니다. 이는 저출산 시대에 실질적인 도움을 주기 위한 정책으로보입니다.1. 예체능 학원비 공제 대상 확대자녀가 9세 이하 또는 초등학교 2학년 이하이면,예체능 학원비·체육시설 교육비도 15% 세액공제 적용2. 대학생 자녀의 교육비 공제 소득요건 폐지기존에는 소득금액 합계 100만 원 초과 시 적용 제외되었지만대학생 자녀 교육비 지출 시 모두 공제가 가능3. 보육수당 비과세 한도 확대연말정산 대상자 1인당 월 20만 원으로 해당되던 비과세 수당이자녀 1인당 월 20만 원으로 상향됨기타 이슈들중요한 세제개편안 내용인 통합고용증대세액공제 부분은 따로 다뤄서 자세히 알아보겠습니다.2. 종합부동산세 공정시장가액 비율종전 60%에서 80%로 상향될 수 있다는 전망이 있었으나, 이번 개편안에는 언급되지 않았습니다.즉, 2025년 분은 기존 세법상 계산으로 진행됩니다. 하지만 공시지가 자체가 오른 부분 때문에 소폭 상승은 예상됩니다.이 개정 내용은 내년 2월 시행령 개정 여부 관찰 필요할 것으로 보입니다.3. 다주택자 양도소득세 중과 유예 연장 여부현재 유예 기한은 2026.5.9.까지 유지입니다. 하지만 이 내용도 개편안에는 언급되지 않았습니다.이후 연장 여부는 시장 안정 상황에 따라 향후 검토될 예정으로 보이기 때문에2026년 상반기 매도 계획이 있는 다주택자는 사전 전략 수립이 필요합니다.도움 되셨다면 공감 하트 & 이웃 추가 부탁드리며,문의사항은 댓글이나 메시지로 언제든지 남겨주세요.

안녕하세요심현주 세무사입니다.본 포스팅은 2020년 10월에 작성되었습니다.1억이하 주택에 대한 질문들이 많아서 포스팅해보려합니다.​취득세 측면취득세 중과세율이 엄청난 편이기 때문에취득세 주택수 계산은 매우 민감한 문제인데요​공시지가 1억이하의 주택은 취득세 중과세 대상 주택도 아니며주택수 계산에도 포함하지 않는답니다. 1. 법 제4조에 따른 시가표준액(지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 주택의 시가표준액을 말한다)이 1억원 이하인 주택. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제1호에 따른 정비구역(종전의 「주택건설촉진법」에 따라 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정ㆍ고시된 지역 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조제1항제4호에 따른 사업시행구역에 소재하는 주택은 제외한다.​​양도세 측면양도세에서는 어떨까요?사실 이 글을 써야겠다 생각한 것은 양도세 관련한 문제 때문인데요A주택+공시지가1억이하 주택을 가지고 있을경우A주택이 1세대1주택 비과세가 아니냐는 질문들이 꽤 있더라고요​예상하시겠지만 그렇지는 않습니다..​그럼 양도세 측면에서 공시지가 1억이하 주택에는 어떤 혜택이 있는 걸까요?​바로 중과배제 입니다.​ 제167조의10(양도소득세가 중과되는 1세대 2주택에 해당하는 주택의 범위) ① 법 제104조제7항제1호에서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택 이란 국내에 주택을 2개(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다. 9. 주택의 양도 당시 법 제99조에 따른 기준시가가 1억원 이하인 주택. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역(종전의 「주택건설촉진법」에 따라 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정ㆍ고시된 지역 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 사업시행구역에 소재하는 주택(주거환경개선사업의 경우 해당 사업시행자에게 양도하는 주택은 제외한다)은 제외한다.그럼 A주택과+1억이하 주택이 있는 경우에A주택을 팔면 중과배제가 되는 것일까요??​10. 1세대가 제1호부터 제7호까지의 규정에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우 그 해당 주택​안타깝게도 그렇지는 않습니다.기준시가1억이하 주택 규정은 9호이므로해당 주택을 양도하는 경우에만 중과배제가 적용된답니다.​취득세에 비해 혜택이 무척 적은 편이지만A주택(일반주택)+공시지가 1억이하 주택이 있는 경우에 둘 다 정리할 예정이시라면​공시지가 1억이하 주택을 먼저 양도하시고A주택을 양도하시는 게 가장 좋은 절세방법이 될 것으로 보입니다.