04-25

부담부증여 관련 질문, 자세히 설명 주실 수 있는 세무사님께 전화로 혹은 방문 드려 상담 받고 싶습니다.

어머님께서 10년전에 구매한 집을 부담부증여 및 양도로 받으려고 합니다. 어머님께서 10년전 3억으로 근린생활시설 구입 현재 재개발 지역으로 종전자산평가금액 : 5.8억, 권리가액 7.5억으로 평가받음 현재 이 집엔 대출 1.8억, 전세 1.6억이 되어있고 (3.4억) 빛 그대로 이전 받으려고합니다. 시세는 7.5억으로 보는게 맞겠죠..? 부모 자식간 거래에서는 시세의 5%차감 그리고 실제 증여금액 계산시엔 시세의 30% 제하고 나머지를 증여로 본다고 들었습니다. 양도 소득세, 증여세, 취득세 얼마씩 내야할까요..?
3개의 전문가 답변
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답변
안녕하세요? 세무컨설팅 세로움 이상웅 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 가족간 저가매매, 교환 등 컨설팅을 전문으로 하고 있으며 저가매매 관련하여 작성한 칼럼, 글이니 참고하시면 좋을 것 같습니다. https://www.hankyung.com/economy/article/202206214596Q https://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830 https://blog.naver.com/highyes_tax/222337935363 [답변[ 1. 관리처분인가 여부에 따라 주택 또는 입주권으로 나뉩니다. 세법상 시가는 두 경우 모두 유사한 물건의 최근 거래가액 또는 감정평가액으로 산정하며, 입주권은 권리가액 + 추가분담금 + 프리미엄의 가액으로 보충적으로 평가합니다. 따라서 권리가액 7.5억원이 세법상 시가로 인정 가능한지 여부는 물건의 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 2. 시가의 5% 내 거래, 시가의 5%~30% 내 거래, 시가 30% 이상 고저가 거래는 모두 매매의 경우 적용되는 개념입니다. 증여 또는 부담부증여시에는 말씀하신 세법 규정이 적용되지 않으며, 세법상 시가 그대로 증여와 양도를 받아야 합니다. 3. 따라서 현재 상황에서 부담부증여와 매매의 경우를 정확히 비교하여 유리한 방안으로 진행하는 것을 추천 드립니다. 상담을 통하여 추가적인 사실관계 여쭤보고 상황에 맞는 가장 좋은 방안 안내, 거래가액 설정 등과 등기부터 감정평가, 신고, 사후관리까지 모든 진행 절차 대행 해드리고 있습니다. 유사한 사례에 대해서 수많은 건들을 진행해오고 있으며, 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다. 감사합니다.
안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 1. 부담부증여의 경우, 양도가액과 취득가액, 증여가액은 아래와 같습니다. 참고로 시가는 권리가액으로 보지 않고, 별도로 감정평가를 받으셔야 합니다. 1) 양도가액 : 채무액 3.4억 2) 취득가액 : 과거 취득가액 3억 x 채무 3.4억 / 시가 7.5억 = 약 1.36억 (시가 7.5억은 가정) 3) 증여가액 : 4.1억(7.5억 - 3.4억) 2. 어머니께서는 양도차익 2.04억(3.4억 - 1.36억)에 대해서 양도세를 신고 및 납부하셔야 합니다. 3. 수증자인 본인은 4.1억에 대한 증여세를 납부하셔야 합니다. 증여재산공제 5천만원을 가정할 경우 납부해야할 증여세는 약 6천만원입니다. 4. 취득세의 경우, 유상(채무부담)취득은 4.6%, 증여취득은 4%입니다. 따라서 3.4억에 대해서는 4.6%, 4.1억(시가 7.5억- 채무 3.4억)에 대해서는 4%의 취득세가 부과됩니다. 실제 시가에 따라 세금이 달라질 수 있는 점은 참고하시면 됩니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다. * 구체적인 상담 등을 원하실 경우, 별도 상담신청을 해주시면 됩니다.
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안녕하세요? 세무법인 송촌 김명선 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 프리미엄이 붙어있지 않다면 권리가액에 추가분담금 납부금액이 있으면 그 납부액을 더한 가액이 시가가 될 것입니다. 저가 양수도 활용시 저가 양수가능 금액은 7.5억*0.7=5.25억 이고 여기에 부채액 3.4억을 차감하면 현금 지급대상 가액이 1.85억이 됩니다. 어머님이 타주택이 없으시면 양도세는 비과세가 적용될 것입니다. 증여세는 저가양수도 가능금액 범위 안에서 거래가 이루어지면 증여세가 없고 현금을 전혀 지급하지 않는 경우의 증여세는 1.7천만원이 됩니다. 그런데 현금을 전혀 지급하지 아니하는 경우 저가 양수도가 아닌 부담부 증여가 될 수 있으니 일정금액의 현금을 지급하시는 방향으로 진행하시기 바랍니다. 취득세는 토지분에 대하여 유상양수(1%~3%) 일부와 증여취득 일부(4%)로 하여 과세될 것입니다. 감정가액등이 없어 구체적인 금액계산은 불가합니다.
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택슬리 및 답변을 한 전문가에게 법적 책임이 없음을 알려드립니다. 실제 업무를 진행하실 때, 반드시 개별 전문가와 상세 내역을 검토 후에
진행하시길 바랍니다.
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