재건축 아파트 양도세 사전 계산 컨설팅

강남, 교대, 서초 세무사노우만 세무회계의 안성인 세무사 입니다. 의뢰하실 내용이 있으신 경우에는 자료를 구비하셔서 직접상담을 받으시는 것을 권해드립니다.재개발·재건축 사업, 소규모주택정비법에 따른 소규모재건축사업을 시행하는 조합원이 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위 (조합원입주권) 또는 관리처분계획 등에 따라 취득한 '신축주택 및 그 부수토지'를 양도하는 경우 양도차익은 다음의 계산방법으로 계산합니다. ​​분담금/청산금 을 납부한 경우①관리처분계획 등 인가 전 양도차익= 기존건물과 부수토지의 평가액 - 기존건물과 부수토지의 취득가액 - 기존건물과 관련된 필요경비​②관리처분계획 등 인가 후 양도차익= 양도가액 - (기존건물과 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금) - 신축아파트와 관련된 필요경비​​※ 장기보유특별공제는 관리처분계획 인가일을 기준으로 하여 ①,②양도차익에 적용됩니다.※ 양도세 계산시 청산금은 납부한 청산금입니다.​​입주권양도시 필요자료​

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.소득세법상 특례 규정을 보면,왜 특례 규정이 생겼고 필요한지그 취지와 의도를 명확히 알 수 있습니다.1주택을 가진 자가 재개발 재건축 사업으로 인해조합원입주권으로 바뀌면서,이주를 하고 거주할 수 있는 집을 구해야 하는 시점이 옵니다.세법에서도 이 부분을 인정하여조합원입주권으로 바뀐 후에,새로 취득하여 거주하는 주택에 대해'대체주택' 이라 하여요건을 갖춘 대체주택인 경우1년만 거주하고 매도하더라도비과세 혜택을 주게 됩니다.오늘은 재개발, 재건축 사업 시행 기간 중1주택을 추가 취득하여 양도하는 경우가능한 비과세 규정을 살펴보도록 하겠습니다.사업시행기간 중 취득한 대체주택에 대한 비과세소득세법시행령 제156조의 2 5항조합원입주권 + 대체주택을 취득한 경우'대체주택' 양도시 (조합원입주권 양도 X)대체주택을 1주택 비과세로 보게 됩니다.아래 요건을 충족해야 하는데요.조합원입주권일 것대체주택 취득일현재 1주택을 소유하고 있을 것사업시행계획인가일 이후주택 완공일 이전까지 대체주택을 취득하여1년 이상 거주할 것신축주택이 완공되기 전 또는 완공된 후3년 이내 대체주택을 양도할 것신축주택 완공 후 3년 이내 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주할 것요건을 구체적으로 검토해보도록 하겠습니다.대상자 : 조합원대상자는 도시정비법 등에 의한 조합원이어야 합니다.재개발, 재건축이 포함되며 이뿐 아니라빈집 및 소규모주택 정비법에 따른자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 의조합원인 경우도 포함됩니다.대체주택 취득일 현재 1주택 소유할 것대체주택을 취득할 당시 1세대 1주택이어야 합니다.여기서 1주택은 조합원입주권을 의미합니다.이전에는 사업시행인가일 현재 1주택에 한하여 라는 규정이 있었으나,새로운 유권해석이 나오면서 (23년, 기획재정부재산-1270)대체주택 취득할 당시 1세대 1주택인 경우로 변경되었습니다.사업시행인가일 기준 2주택 이상자라 하더라도다른 주택을 처분하고,입주권 1주택만 남은 상태에서대체주택을 취득한다면 비과세가 가능하게 됩니다.대체주택 취득은 꼭 유상 매매만 해당되는 것은 아닙니다.증여는 물론, 상속으로 취득한 주택이사업시행기간 중 취득한 대체주택에 해당하게 됩니다.(기준-2025-법규재산-0071, 2025.06.12.)취득시기 : 사업시행인가일 이후대체주택은 사업시행인가일 이후에 1주택을 취득해야 합니다.일반적으로 사업시행인가 이후 (사업시행 단계)관리처분계획인가 가 되어 이주 등을 시작하게 됩니다.주택에서 조합원입주권으로 변경되는 시점은관리처분계획인가일이지만,대체주택을 취득해도 되는 시기는사업시행인가일 이후이기 때문에아직 관리처분이 되지 않았다 하더라도사업 시행 기간이 도달 한 경우대체주택을 취득할 수 있다는 취지를 가집니다.대체주택 거주 요건대체 취득한 주택에서 1년 이상 거주하여야 합니다.일반적 비과세와 달리2년 거주, 2년 보유 요건 등이 적용되지 않습니다.1년 이상 거주하게 되면 즉시 비과세 요건을 갖추게 됩니다.1년 이상 거주 요건이 만약 재건축 사업 기간 중이 아니라면 어떻게 될까요?재건축사업의 시행기간 동안 대체주택 (B) 에 거주하지 않고재건축 주택 (A) 이 완공된 후 대체주택 (B) 로 이사한 후 1년 거주한 경우해당 비과세를 적용받을 수 없게 됩니다.(서면-2024-부동산-4409, 2025.12.29.)또한 대체주택에 거주하지 않고 상생임대 요건을 갖춘 경우거주 의무를 면제해주게 될까요?대체주택에 직접 거주하지 않고 상생임대하는 경우비과세가 적용되지 않습니다.무조건 1년 거주 요건을 지켜야 합니다.(서면-2022-부동산-2813, 2023.01.25.)대체주택 양도 기한신축주택이 완공되기 전에 양도하거나,완공된 후 양도하는 경우3년 이내에 대체주택을 양도해야 합니다.완공 후 3년 이내 양도하는 경우에는,신축주택에 대한 거주요건이 붙습니다.3년 이내 세대 전원이 이사하여1년 이상을 계속하여 거주하여야 합니다.이와 관련된 궁금증이나, 혹은 컨설팅을 원하시는 경우에는연락주시면 상세히 응대해드리도록 하겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

장기임대주택과 1주택의 재건축 사업시행기간동안거주목적으로 취득한 대체주택을 양도하는 경우 비과세 여부(비과세 가능하다)사전-2022-법규재산-0399 [법규과-1164]생산일자 : 2022.04.12.요 지장기임대주택과 그 밖의 1주택을 소유한 1세대가 장기임대주택과 그 밖의 1주택에 대한 재건축 사업시행기간 중 거주하기 위하여 취득한 대체주택을 양도하는 경우 소득령§155제20항 및 소득령§156조의2제5항의 요건을 모두 충족하는 경우에 한하여 1세대 1주택 특례를 적용받을 수 있는 것임답변내용위 사전답변 신청의 사실관계와 같이,장기임대주택과 그 밖의 1주택을 소유한 1세대가 장기임대주택과 그 밖의 1주택에 대한 재건축 사업시행기간 중 거주하기 위하여 취득한 다른 주택(「소득세법 시행령」 제156조의2 제5항의 대체주택을 말함)을 양도하는 경우에는 같은 영 제155조 제20항 및 같은 영 제156조의2 제5항의 요건을 모두 충족하는 경우에 한하여 1세대 1주택 특례를 적용받을 수 있는 것이며,이 경우 같은 영 제167조의3의 규정에 의한 임대사업자 등록 후 임대개시 당시 임대주택 요건을 충족한 장기임대주택이 재건축으로 주택이 신축되어 기준시가가 임대주택 요건을 초과하여도 같은 영 제155조 제20항 각 호 외의 부분 본문에 따른 장기임대주택에 해당하는 것입니다.1. 사실관계○1994.03.11. 과천시 별양동 주공6단지 아파트A 취득(거주주택)○ 2004.01.26. 과천시 문원동 주공2단지 아파트B 취득(임대주택)○ 2013.08.14. 아파트B 임대 개시(단기5년 매입임대주택 등록, 사업자등록필) * 임대주택 규모 및 기준시가 : 20.07㎡, 192백만원○ 2016.11.16. 아파트B 관리처분인가○ 2017.05.14. 아파트B 재건축에 따른 주택 멸실 예정으로 임차인 퇴거○ 2017.08월 아파트A 관리처분인가○ 2017.11월 아파트B 철거○ 2018.01.23. 아파트B 단기임대주택에서 준공공임대주택(8년)으로 변경등록○ 2018.06.11. 아파트B 재건축아파트 분양 계약○ 2018.08.24. 아파트C 취득(대체주택)○ 2018.12.04. 아파트B‘ 임대주택 변경 등록 * 종전 준공공임대주택(20.07㎡)을 재건축으로 분양받은 주택(59.94㎡)으로 지자체에 변경 신고함○ 2021.01.30. 재건축한 아파트B‘ 준공○ 2021.03.30. 재건축한 아파트B‘ 임대 개시 * 2021.06월 최초 고시 기준시가 : 923백만원○ 2021.12.05. 아파트A‘ 준공, 입주○ 2022.05.20. 아파트C(대체주택) 양도’94.3.11’04.1.26’13.8.14’16.11.16’17.08월’18.8.24.’18.12.4.’21.3.30’21.12.5’22.5.20-----▴-----------▴----------○------------∥-----------∥-----------▴-----------○-----------∥-----------∥-----------▴---아파트A취득아파트B취득아파트B임대 개시아파트B관리처분인가아파트A 관리처분인가대체주택C 취득아파트B'임대주택변경신고아파트B' 준공/ 임대아파트A' 준공/ 입주대체주택C 양도2. 질의요지○ 1세대가 1주택(A)과 장기임대주택(B)의 재건축으로 취득한 대체주택(C)을 양도하는 경우로서, B주택의 임대개시 당시 기준시가 6억원 이하 요건을 충족하였으나 재건축되어 분양받은 아파트로 임대주택을 변경등록하고 재건축 후 주택가격의 기준시가가 6억원을 초과한 경우 - 소득령§155제20항의 장기임대주택 요건을 충족*한 것으로 보아 대체주택(C) 양도에 대해 소득령§156의2⑤을 적용하여 비과세 가능한지 여부 * 기준시가 외 다른 장기임대주택 요건은 충족함을 전제함★주요 경력- 95,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,700건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 90,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

장기임대주택과 1주택의 재건축 사업시행기간동안거주목적으로 취득한 대체주택을 양도하는 경우 비과세 여부(비과세 가능하다)사전-2022-법규재산-0399 [법규과-1164]생산일자 : 2022.04.12.요 지장기임대주택과 그 밖의 1주택을 소유한 1세대가 장기임대주택과 그 밖의 1주택에 대한 재건축 사업시행기간 중 거주하기 위하여 취득한 대체주택을 양도하는 경우 소득령§155제20항 및 소득령§156조의2제5항의 요건을 모두 충족하는 경우에 한하여 1세대 1주택 특례를 적용받을 수 있는 것임답변내용위 사전답변 신청의 사실관계와 같이,장기임대주택과 그 밖의 1주택을 소유한 1세대가 장기임대주택과 그 밖의 1주택에 대한 재건축 사업시행기간 중 거주하기 위하여 취득한 다른 주택(「소득세법 시행령」 제156조의2 제5항의 대체주택을 말함)을 양도하는 경우에는 같은 영 제155조 제20항 및 같은 영 제156조의2 제5항의 요건을 모두 충족하는 경우에 한하여 1세대 1주택 특례를 적용받을 수 있는 것이며,이 경우 같은 영 제167조의3의 규정에 의한 임대사업자 등록 후 임대개시 당시 임대주택 요건을 충족한 장기임대주택이 재건축으로 주택이 신축되어 기준시가가 임대주택 요건을 초과하여도 같은 영 제155조 제20항 각 호 외의 부분 본문에 따른 장기임대주택에 해당하는 것입니다.1. 사실관계○1994.03.11. 과천시 별양동 주공6단지 아파트A 취득(거주주택)○ 2004.01.26. 과천시 문원동 주공2단지 아파트B 취득(임대주택)○ 2013.08.14. 아파트B 임대 개시(단기5년 매입임대주택 등록, 사업자등록필) * 임대주택 규모 및 기준시가 : 20.07㎡, 192백만원○ 2016.11.16. 아파트B 관리처분인가○ 2017.05.14. 아파트B 재건축에 따른 주택 멸실 예정으로 임차인 퇴거○ 2017.08월 아파트A 관리처분인가○ 2017.11월 아파트B 철거○ 2018.01.23. 아파트B 단기임대주택에서 준공공임대주택(8년)으로 변경등록○ 2018.06.11. 아파트B 재건축아파트 분양 계약○ 2018.08.24. 아파트C 취득(대체주택)○ 2018.12.04. 아파트B‘ 임대주택 변경 등록 * 종전 준공공임대주택(20.07㎡)을 재건축으로 분양받은 주택(59.94㎡)으로 지자체에 변경 신고함○ 2021.01.30. 재건축한 아파트B‘ 준공○ 2021.03.30. 재건축한 아파트B‘ 임대 개시 * 2021.06월 최초 고시 기준시가 : 923백만원○ 2021.12.05. 아파트A‘ 준공, 입주○ 2022.05.20. 아파트C(대체주택) 양도’94.3.11’04.1.26’13.8.14’16.11.16’17.08월’18.8.24.’18.12.4.’21.3.30’21.12.5’22.5.20-----▴-----------▴----------○------------∥-----------∥-----------▴-----------○-----------∥-----------∥-----------▴---아파트A취득아파트B취득아파트B임대 개시아파트B관리처분인가아파트A 관리처분인가대체주택C 취득아파트B'임대주택변경신고아파트B' 준공/ 임대아파트A' 준공/ 입주대체주택C 양도2. 질의요지○ 1세대가 1주택(A)과 장기임대주택(B)의 재건축으로 취득한 대체주택(C)을 양도하는 경우로서, B주택의 임대개시 당시 기준시가 6억원 이하 요건을 충족하였으나 재건축되어 분양받은 아파트로 임대주택을 변경등록하고 재건축 후 주택가격의 기준시가가 6억원을 초과한 경우 - 소득령§155제20항의 장기임대주택 요건을 충족*한 것으로 보아 대체주택(C) 양도에 대해 소득령§156의2⑤을 적용하여 비과세 가능한지 여부 * 기준시가 외 다른 장기임대주택 요건은 충족함을 전제함★주요 경력- 95,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,700건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 90,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

[양도세, 장기보유특별공제]임의재건축한 신축주택의 장기보유특별공제 적용시종전주택의 보유기간 통산여부(불가능함)사전-2026-법규재산-0274등록일자 : 2026.04.24.생산일자 : 2026.03.26.요지도시 및 주거환경정비법 및 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 등 이 적용되지 않은 임의재건축으로 취득한 신축주택의 장기보유특별공제율 적용 시 보유기간은재건축한 주택의 취득일부터 기산하는 것임답변내용귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이 기존주택을 멸실하고 임의재건축한 주택을 양도함에 있어, 해당 주택 중 건물부분의 양도차익에 대하여「소득세법」제95조제2항의 「표1」에서 정하는 장기보유특별공제를 적용하기 위한 보유기간은 재건축한 주택(건물)의 사용승인서 교부일(사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일 중 빠른 날)부터 기산하는 것입니다.상세내용1. 사실관계○ ’92.08.17. A주택 취득(대지지분 없는 옥탑방)○ ’21.06.28. A주택 멸실등기 후 임의재건축 공사○ ’22.01.24. 건축물 분담금 지급후 신축주택(A¹) 등기○ ’26.03.13. 신축주택(A¹) 양도 * 질의세대는 양도당시 2주택자2. 질의요지○ 임의재건축으로 취득한 신축주택의 양도차익에 대하여 장기보유특별공제액 산정 시 멸실 전 주택의 보유기간과 신축주택의 보유기간을 통산하는지도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트