작년5월 주택구입으로 일시적 2주택자가 된 경우 임대소득신고

1. 개요<1> 세법 개정23년 올해부터 종부세와 주택 임대소득에 대한 소득세가 개정되었습니다.구분내용1세대 1주택자 종부세종부세 기본공제액 11억원에서12억원으로 상향다주택자 종부세종부세 기본공제액 6억원에서9억원으로 상향조정지역 2택자 종부세22년까지는 중과세율 적용, 23년부터는일반세율 적용1주택자 임대소득 소득세비과세 기준 공시가 9억원 이하에서12억원 이하로 상향2. 최근 부동산대책최근 부동산대책에 따라23년 1월 5일 서울 4개구(서초, 강남, 송파, 용산)를 제외한 전국의 모든 조정대상지역이 해제되었므로종부세뿐만 아니라 취득세와 양도세 중과세에서도 벗어날 수 있습니다.이에 대한 자세한 내용은 아래의 글을 참고하시면 됩니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222975915631[1·3대책]서울 4개구 제외 전국 규제지역 모두 해제 – 변화하는 세금 효과 총정리(양도세, 취득세, 종합부동산세)1. 개요 오늘 5일(23.01.05) 서울 강남3구(서초·강남·송파)와 용산구를 제외한 서울 21개 구와 경기 과천, ...blog.naver.com또한 부동산 대책을 통하여다주택자 취득세 중과완화뿐만 아니라, 주택을 취득 후 1~2년내 양도하는 경우 적용하는단기세율 70%(or60%)을 45%(or기본세율)로 완화하는 것으로 대책을 내놓은 상태입니다.2. 1주택자의 종부세23년부터 1세대 1주택자의 종부세 기본공제액은11억원에서 12억원으로 상향됩니다.종부세는 매년 6월 1일 기준 보유한 주택의 공시가격에 대해 과세하는 것으로서 올해 정부가 발표한아파트 공시가격 현실화율은69%입니다.따라서 공시가격 현실화율 69%를 역산해보면 시가가약17.4억원 이하인 아파트는 공시가가 12억원에 미달하게 되므로17.4억원 미만의 아파트를 보유한 1세대 1주택자는 종합부동산세가 부과되지 않습니다.이는 2020년 수준의 공시가격 현실화율 수준으로 낮춘 것으로, 고가의 1주택을 보유한 1세대 1주택자들의 부담이 낮아졌습니다.3. 조정지역 2주택자의 종부세올해부터는조정지역의 2주택을 보유하는 경우 일반세율의 최고 2배이상 부과되던중과세율을 적용하지 않고 개정된 일반세율이 적용됩니다.또한 작년까지는 1세대 1주택자 아니므로 기본공제액이 6억원이었지만,올해부터는 9억원으로 상향되었으므로 종부세 부담이 크게 줄어들게 됩니다.조정지역 2주택 보유개인과세표준개정 전개정 후3억원 이하1.2%0.5%3억원~6억원1.6%0.7%6억원~12억원2.2%1.0%12억원~25억원1.3%25억원~50억원3.6%1.5%50억원~94억원5.0%2.0%94억원 초과6.0%2.7%법인금액 무관6.0%2.7%[1주택자 투자방안]조정지역에 주택을 가지고 있는 1주택자가 조정지역의 1주택을 추가로 매수하더라도종부세 부담이 크게 늘어나지 않으며, 취득세 역시 최근 부동산 대책을 통하여 기본세율이 적용되는 것으로 완화 방안을 내놓았습니다.따라서 아파트 시세가 떨어진 것을 감안하여 조정지역 1주택자가 서울 4개구의 아파트를 추가로 취득하더라도종부세, 취득세가 중과되지 않으므로 투자에 대한 부담이 크지 않습니다.다만, 1세대 1주택 비과세를 계획하고 계셨던 분이라면2주택이 된 후 새롭게 취득한 주택을 과세로 우선 양도 후에 기존의 주택을 비과세 받을 수 있다는 점을 염두해 두어야 합니다.취득세 중과 완화에 대한 자세한 내용은 아래의 글을 참고하시면 됩니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222961961807[부동산전문세무사] 22.12.21 행정안전부 취득세 중과 완화 발표 정리(다주택자 취득세 중과 완화, 아파트 주택임대사업자 혜택 복원)행정안전부는 12월 21일 오늘 다주택자에게 적용되던 취득세 중과규정을 완화한다고 발표하였습니다. https...blog.naver.com4. 3주택자의 종부세23년에도 조정지역, 비조정지역 무관하게 3주택 이상을 보유하고 있다면종부세 중과세율이 적용됩니다. 다만,크게 달라진점은 3주택이라도과세표준 12억원 이하의 구간에는 기본세율이 적용되므로 작년보다 종부세 부담이 줄어들게 됩니다.또한, 작년까지는 1세대 1주택자 아니므로 기본공제액이6억원이었지만 올해부터는 9억원으로 상향되는 점은 동일하게 적용됩니다.3주택 이상개인과세표준개정 전개정 후3억원 이하1.2%0.5%3억원~6억원1.6%0.7%6억원~12억원2.2%1.0%12억원~25억원2.0%25억원~50억원3.6%3.0%50억원~94억원5.0%4.0%94억원 초과6.0%5.0%법인금액 무관6.0%5.0%[2주택자 투자방안]3주택 보유자는 2주택자와 비교하여 종부세와 취득세에서 줄어드는 부담이 적습니다.다만,작년과 비교하면종부세와 취득세 부담이 줄어들었으며 다주택자 양도소득세 중과세율이 적용되던 조정대상지역 역시 서울 4개구 외 모두 해제되었습니다.(현재는 중과유예)또한 새롭게 취득한주택을 1~2년내 양도하는 경우 단기세율로서 70%(or60%)의 높은 양도소득세가 부과되었지만,양도소득세 역시 최근 부동산 대책으로 45%(or기본세율)이 적용될 수 있도록 완화 방안을 내놓은 상황입니다.따라서 1주택 보유자보다는 부담되는 세액이 클 수 있지만, 전반적으로 투자의 가능성이 생긴 것 같습니다.5. 임대소득에 대한 소득세작년까지 1주택자라도 공시가격이 9억원이 초과되는 고가주택의 경우 월세 임대소득에 대하여 종합소득세를 부과했습니다. 올해부터는고가주택의 기준이 공시가격 9억원에서 12억원으로 상향됩니다.따라서 위에서 언급한 약17.4억원 이하의 아파트를 보유한 1주택자는 월세에 대한 임대소득도 부과되지 않습니다.다만,2주택자부터는 공시가격의 합계액이 12억원 이하라도 임대소득에 대한 소득세가 부과되므로 유의해야 합니다.

양도소득세에서 1세대 1주택으로서 비과세 요건을 갖춘 경우, [12억까지 비과세] 및 [장기보유특별공제 최대 80%(표2)]를 적용받을 수 있습니다. 이때 1주택이라는 것은 말 그대로 1주택인 경우와, 일시적 2주택으로서 1주택으로 보는 경우를 포괄합니다. 이 일시적 2주택은 주로 [소득세법 시행령 제155조]에서 규정하고 있는데, 유명한 것만 나열해보면 다음과 같습니다.​155조 1항 : 종전주택 취득일로부터 1년이 지난 후 신규주택 취득, 신규주택 취득일로부터 3년(1년) 이내에 종전주택을 양도하는 경우입니다. 가장 널리 알려진 일시적 2주택 규정입니다.​155조 2항, 3항 : 종전주택을 가진 자가 상속주택을 취득하는 경우, 종전주택을 양도할 때 1주택으로 보는 경우를 말합니다. 3항에서는 공동상속주택에 대해 설명합니다.​155조 4항 : 1주택을 가진 60세 이상 부모세대와 1주택을 가진 자식세대가 합가하는 경우, 10년 이내에 먼저 파는 주택을 1주택으로 보는 경우입니다.​155조 5항 : 1주택을 가진 자가 1주택을 가진 자와 혼인하는 경우, 5년 이내에 먼저 파는 주택을 1주택으로 보는 경우입니다.​155조 8항 : 일반주택과 부득이한 사유로 취득한 수도권 밖 주택을 가진 자가, 부득이한 사유 해소일로부터 3년 이내에 일반주택을 팔면 1주택으로 보는 경우입니다.​155조 20항 : 통칭 [거주주택 비과세 특례]입니다. 거주주택과 그 밖에 모든 주택이 임대주택일 때, 거주주택을 팔면 1주택으로 보는 경우입니다.​위의 경우 중 어느 하나만 충족되면 일시적 2주택이 될 수 있습니다. 간혹 비과세 특례를 동시에 충족하는 경우도 있고, 2가지 특례가 중첩적으로 적용되는 경우가 있어서 수많은 경우의 수가 생겨납니다.​그런데, 155조 20항은 특별히 주의해야 합니다. 다른 조항에는 없는 몇 가지 대가가 따르기 때문입니다. 1) 거주주택과 그 밖에 모든 주택이 임대주택인데, 임대주택 의무임대기간을 다 채우고 거주주택을 파는 사람은 드뭅니다. 보통 거주주택을 먼저 팔고 임대주택 의무임대기간을 마저 채우는 식으로 합니다. 그러니, 155조 20항을 적용받으면 모든 임대주택의 의무임대기간이 끝날 때까지 계속해서 신경을 써주어야 합니다. 2) 거주주택 비과세 특례는 생애 한 차례만 받을 수 있는 혜택입니다. 3) 거주주택을 판 뒤 세월이 지나 임대주택이 1주택이 될텐데, 그때 임대주택은 1세대 1주택이더라도 전체 양도차익에 대해 비과세를 받지 못합니다. 직전거주주택과 겹쳤던 기간은 빼고, 그 이후 기간에 대해서만 비과세가 적용됩니다. 그러니, 155조 20항을 적용하지 않고 다른 조항으로 일시적 2주택을 만들 수 있다면 그렇게 하는 것이 낫습니다. 사후관리 부담도 없고, 남은 주택에 대해 비과세를 잃을 일도 없습니다.​그동안 155조 20항과 155조 다른 항이 동시에 적용되는 경우 반드시 155조 20항을 선택해야만 하는지 궁금증이 있었습니다. 금번 사전답변으로, 선택가능함이 분명해졌습니다.​​사전-2021-법규재산-1821 [법규과-384] 2022.01.28​[사실관계]○ ’16.5월 인천 연수구 A아파트 분양권 매매계약체결- ’17.12월 아파트 잔금청산○ ’17.7월 고양시 덕양구 B아파트 분양권 당첨 후 매매계약 체결- ’18.11월 임대사업자 등록- ’20.5월 아파트 완공 후 잔금 청산○ ’21.9월 A주택 매도계약 체결 및 ’22.2월 잔금청산예정​[질의내용] A주택과 B장기임대주택을 순차적으로 보유한 상태에서, B주택 취득 후 3년안에 A주택을 매도할 경우 소득령§155⑳의 거주주택 특례가 아닌 소득령§155①의 일시적 2주택 특례가 적용되는지 여부​[요지] 일반주택(A)과 장기임대주택을 소유하고 있는 경우에도 일반주택과 장기임대주택이 소득령§155①의 특례 요건을 충족한 경우 일시적 2주택 특례규정 적용 가능​[답변내용] 일반주택(A)와 장기임대주택(B)을 소유하고 있는 경우에도 일반주택과 장기임대주택이「소득세법 시행령」 제155조제1항에 따른 요건 등을 충족한 경우 일시적 2주택 특례를 적용받을 수 있는 것입니다.

1. 개요부동산 시장이 매수세가 끊겨 연일 시세가 하락하고 있습니다. 한국부동산원에 따르면 지난 1∼5월 전국 아파트 매매 건수(신고 일자 기준)는 15만 5천987건으로, 2006년 관련 통계 집계가 시작된 이래 같은 기간 기준으로 가장 적었습니다.특히 올해 매매 건수는 지난해(31만 5천153건)의 '반 토막' 수준이며, 서울의 아파트 매매 건수는 같은 기간 7천917건으로, 작년(2만 5천159건)의 3분의 1 수준에 그쳤습니다.아파트 매매 건수는 역대 최저이지만,중개업소를 통하지 않는 교환, 증여, 직거래 등의 특이 거래는 늘어나는 상황입니다.시세보다 1~2억 낮은 급매로 내놓아도 매수자가 나타나지 않아, 당초 신규주택을 취득하면서 2년(취득 당시 비조정지역의 경우 3년)내 종전주택을 양도하여양도세 비과세, 취득세 기본세율 혜택을 받으려 계획 했던 일시적 2주택자들이 가장 난처한 상황입니다.하지만 방법은 있습니다.일시적 1가구 2주택자들이 기존 주택 가격을 낮춰 급매하는 대신 서로 보유하는 주택을 맞교환한다면 일시적 2주택 혜택을 받을 수 있습니다.교환거래의 방법은 아래와 같이 2가지로 나눌 수 있습니다.<1> 일시적 2주택자가 일시적 2주택자와 교환 거래일시적 2주택자인 당사자들이 상호 교환거래 한다면 양도소득세와 취득세에서 계획했던 일시적 2주택 혜택을 모두 받을 수 있습니다.<2> 일시적 2주택자가 1세대 1주택자와 교환거래부모가 일시적 2주택자인 경우로서 1세대 1주택자인 자녀와 교환거래한다면, 부모는 계획했던 혜택을 모두 누릴 수 있으면서 자녀에게 본인 주택을 시세보다 낮은 가액으로 교환을 통해 넘김으로써 증여세 없이 증여의 효과도 함께 누릴 수 있어 일거양득의 절세효과를 얻는 컨설팅입니다.2. 양도소득세교환거래의 방식과 평가액에 따라 양도세 계산 시 적용하는 양도가액은 달라질 수 있습니다.교환거래의 방식은 크게‘단순한 교환’과‘단순하지 않은 교환’으로 나눌 수 있습니다.<1> 단순한 교환시가 감정 및 정산 절차를 수반하지 않은 교환<2> 단순하지 않은 교환시가 감정 및 정산 절차를 수반하는 교환교환거래에 따른 양도세 계산시 적용하는 양도가액은 내용에 따라 다음과 같습니다.구분양도가단순하지 않은 교환으로실가가 분명한 경우정산차액이 없는 경우취득하는 자산의 가액정산차액이 있는 경우취득하는 자산의 가액 +받은 현금 – 지급한 현금실가가 불분명한 경우교환 물건에 대한 기준시가등 추계과세교환하는 부동산에 대한 감정평가 및 정산 절차를 수반한 교환은 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 해당하지만,단순 교환은 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당합니다.양도소득세 집행기준 96-162의2-3 [교환하는 경우 실지거래가액 여부]교환대상 부동산에 대한 감정평가법인 등의 객관적인 교환가치에 의해 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반한 교환인 경우에는 실지거래가액을 확인할 수 있다고 할 것이며, 그렇지 아니한 단순한 교환은 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당된다.다만,예외적으로 감정평가가 없더라도 시가를 반영한 객관성을 가진 계약서에 의거하여 채무 등과 정산금을 지급하는 경우에는 사실관계에 따라 실지거래가액으로 인정될 수 있으므로 검토가 필요합니다.[실지거래가액이 없는 경우 추계과세 적용 여부]소득세법시행령에 따른 추계과세란 허위로 신고한 경우에 대해 과세관청이 추정하여 결정한다는 의미로 실지거래가액을 알 수 없다고 인정되는 경우 소득세법 제114조 제7항에 따른 추계의 방식으로 양도소득세를 과세하는지에 대한 명확한 근거 규정은 없지만,과세 형평 재고를 위해 매매사례가액, 감정가액, 기준시가에 따라 양도소득세를 부과할 수 있는 것으로 해석해야 할 것으로 판단됩니다.다만,납세자가 직접 추계과세를 전제로 하여 소득세 신고납부 할 수 있는지에 대한 판단은 별개의 문제로 생각됩니다.소득세법 제114조 [ 양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지 ]⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.[부모·자식 등 특수관계인간 교환거래]특수관계인간 교환거래 하는 경우 원칙적으로 교환계약서의 실지거래가액을 적용하지만,당해 자산의 시가보다 높거나 낮은 대가를 받은 경우로서 정산하지 않은 경우에는 소득세법에 따른'부당행위계산'이 적용됩니다.<사례>부모가 평가액 15억원의 아파트를 자녀소유의 평가액 10억원의 아파트와 교환하는 경우 부모의 양도가액은10억원이 아닌 15억원이 적용되므로 양도세 비과세 12억원 초과분에 대해서는 양도세가 부과되므로 유의해야 합니다.시가와 거래가액의 차액이 min(시가의 5%, 3억)을 초과하는 경우 부당행위계산을 적용하여 양도소득세를 계산합니다.2. 증여세부모·자식 등 특수관계인간 교환거래를 하는 경우로서 교환하는 부동산의 평가액이 차이가 발생하거나, 교환하는 부동산의 평가액보다 높거나 낮은 대가를 받은 경우로서 정산하지 않은 경우에는이익을 얻는 당사자가 증여받은 것으로 보아 증여세가 부과됩니다.<1> 증여를 적용하는 범위교환하는 부동산평가액 차이가 min(시가의 30%, 3억원)을 초과하는 경우 적용합니다.<2> 증여세 계산차액이 min(시가의 30%, 3억원)을 초과하는 경우증여재산가액은 차액에서 min(시가의 30%, 3억)을 뺀 가액으로 합니다.증여재산가액: 교환가액 차액 - min(시가의 30%, 3억)<사례>15억원의 아파트를 자녀 소유 10억원 아파트와 교환, 차액을 정산하지 않는 경우부동산 평가액 차액 5억원이 min(시가의 30%, 3억원)을 초과하므로 증여세가 부과되며, 이때 부과되는 증여세 계산은 다음과 같습니다.증여세 계산 : 부동산 평가액 차액 5억 – min(시가 30%, 3억)으로서 증여재산가액 2억에 대하여 증여세 과세[증여세 절세 방안]따라서 15억원의 아파트와 10억원의 아파트를 교환하면서 자녀가부모에게 2억원을 정산하는 경우에는 증여세가 부과되지 않으므로, 자녀에게 증여세 없이 3억원을 증여하는 절세효과를 누릴 수 있습니다.만약 자녀의 부동산 평가액이 높은 경우에는 부모가 차액보다 많은 현금을 지급하는 방식으로 동일하게 증여세 절세효과를 누릴 수 있으며,상황에 따라 추가 절세방안이 있을 수 있으므로 전문가와 상담을 통하여 최선의 방안을 찾으시는 것을 추천해 드립니다.3. 취득세<1> 2주택자 취득세 중과일시적 2주택자들이 교환을 통하여 양도소득세 비과세 혜택을 누리더라도, 새롭게 취득한 주택의 취득세가 문제 될 수 있습니다.교환은 결국 상호 주택을 매매한 것으로서 교환으로 취득한 주택은 일반매매로 취득한 것으로 보아 새롭게 취득한 주택이 조정대상지역인 경우 2주택자 취득세 중과세 8%가 적용될 수 있습니다.예를 들어, 12억의 아파트와 10억의 아파트를 교환하면서 2억의 차액을 지급하여 정산한 경우 양도소득세는 모두 비과세되지만취득세는 12억에 대하여 1.08억원까지 부과될 수 있으니 유의해야합니다.하지만 위의 상황이라도취득세 일시적 2주택 혜택을 한번 더 활용한다면 취득세 부담을 줄일 수 있습니다. A,B 주택을 보유하던 일시적 2주택자가 A주택과 제3와 교환을 통하여 C주택을 취득하는 경우 C주택 취득세율이 8% 중과되지만,C주택을 취득한 날로부터 2년 이내 B주택을 양도한다면 C주택에 대하여 1~3%의 기본취득세율이 적용될 수 있습니다.또는 교환하려는 주택의 상황에 따라 시세가 아닌 공시가격으로 취득세를 납부할 수 있는 경우도 있으니, 전문가와 검토를 통하여 진행한다면 취득세를 절세할 수 있습니다.시세 12억, 주택공시가액 7억 아파트 교환에 따라 발생하는 취득세구분시세를 기준으로 취득세 납부주택공시가를 기준으로 취득세 납부중과 취득세기본 취득세(재차 일시적 2주택)중과 취득세기본 취득세(재차 일시적 2주택)세액108,000,00042,000,00063,000,00015,000,000<2> 1주택자 취득세일시적 2주택자끼리 교환하는 경우도 있지만, 일시적 2주택자가 1주택자인 가족, 지인들과 교환하는 경우도 있습니다.1주택자는 1~3%의 기본취득세율이 적용되며, 이후 1세대 1주택 비과세를 받을 계획이라면 취득가액을 최대한 낮추는 것이 유리할 수 있습니다.교환에 따른 취득세는 현재 지자체와 판례의 입장이 달라 취득자에게 불리하게 취득세가 부과될 수 있으므로이후판례의 입장에 따라 경정청구를 통하여 과다하게 납부한 취득세를 환급받을 수 있습니다.4. 정리하며교환을 원하는 일시적 1가구 2주택자들을 연결해주는 카카오톡 채팅방이 있을 정도로 교환을 원하는 사람들은 많지만,낯선 사람과 낯선 교환거래를 하기란 쉽지 않습니다.또한 교환거래는 물건과 물건을 서로 맞바꾼다는 거래의 특성상 부동산거래조사의 대상이 될 위험성이 있습니다. 교환하는 물건의 가액 설정과 거래내용의 설정뿐만 아니라, 부동산에 담보된 채무가 있다면 채무의 승계 여부 및 세법상 적절성과 인정 여부, 교환 후 양도소득세까지 모두 검토해야 합니다.따라서 복잡한 계약 과정에 대하여 사후에 예상되는 리스크를 사전에 방지할 수 있는 세무사, 감정평가사 등 전문가들과 함께 충분한 검토를 통하여 진행하는 것을 추천해 드립니다.도움이 되셨다면공감과 이웃추가한 번씩 부탁드립니다.상담은 유료로 진행돠며, 상담이 필요하신 분들은상단 배너의 번호로 연락주시기 바랍니다.감정평가, 교환계약서 작성, 등기, 세무신고까지 모두 한번에 진행해드리고 있습니다.참고하시면 좋은 관련된 내용의 글https://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830[양도·증여·상속 전문 세무사]특수관계인간(부모,자식간) 부동산 저가매매·양도 컨설팅 세부내용(인터넷으로 절대 알 수 없는 이유)안녕하세요. 가족간 부동산 매매거래를 전문으로 컨설팅 하고 있는 이상웅 세무사입니다. 따라서 오늘은 &#...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222789643038[컨설팅전문세무사] 상생임대주택, 중과유예기간을 활용한 부담부증여 절세 컨설팅 방법(상생임대주택 혜택 극대화)1. 개요 최근 윤석열 정부가 내놓은 ‘상생임대인 개선안’과 ‘다주택자 중과유예’가 큰 이슈가 되고 있...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222633118594[부동산전문세무사] 가족간 매매는 증여로 추징될 수 있습니다.1. 개요 배우자 또는 직계존비속에게 양도한 재산은 양도자가 그 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 배...blog.naver.com

기타 절세컨설팅[주택임대사업자 종합소득세신고] 주택임대사업자는 종소세신고 어떻게 해야할까요 : V유형 이상웅 세무사・방금 전URL 복사 통계본문 기타 기능안녕하세요세무컨설팅 세로움입니다.오늘은 세법개정으로연 2,000만원 이하인 주택임대사업자도 종합소득세 신고의무가 생김에 따라2020년 이후 새로 개편된 종합소득세 신고유형, V 유형 에 대해서 알아보겠습니다.납세자유형대상장부작성의무추계신고시 경비율사업자S성실신고대상자복식부기의무자기준경비율A외부조정대상자B자기조정대상자C추계신고했던 복식부기의무자D간편장부대상자간편장부대상자E다른 소득이 있는 단순경비율 대상자단순경비율F사업소득만 있고 납부할 세금이 있는 자G사업소득만 있고 납부할 세금이 없는 자I성실신고사전안내자복식/간편기준/단순V주택임대소득분리과세 대상자해당없음(분리과세선택가능)종교인Q납부할 세금이 있는 종교인해당없음R납부할 세금이 없는 종교인비사업자T금융, 연금, 근로, 기타소득이 있는 비사업자 V 유형 도F,G 유형과 마찬가지로 국세청에서 모두채움신고 를 보내주는 유형으로 간단하게 신고할 수 있는 유형입니다.이 유형은 모두채움신고서를 보내주는 F,G 유형과 다른 주의사항이 있습니다.참고) F,G 유형설명https://blog.naver.com/highyes_tax/2230869581875월 종합소득세 유형별 안내(1편) : D유형, E유형, F유형, G유형안녕하세요 세무컨설팅세로움입니다. “아, 종합소득세 이제 신고할때가 됐구나!ㅠㅠ” 생각나는 순간은 언...blog.naver.comV 유형은,과세대상 주택임대수입금액이 2,000만원이하인 사업자로 분리과세와 종합과세를선택할 수 있는 유형입니다.분리과세: 주택임대소득따로분리과세(14%단일세율) + 다른소득따로종합과세(종합소득세 6%~45%누진세율)종합과세: 주택임대소득+다른소득합쳐종합과세 (종합소득세 6%~45%누진세율)이렇게 V유형은 두가지 중 한가지를 선택할 수 있기때문에 납세자분들은둘중 어떤 방법을 쓰는 게 더 유리한지 비교하여 신고하시는 것이 좋겠습니다.대체로 다른소득이 있는 분들은 분리과세를 선택하는 것이 유리하지만, 정확한 유불리의 비교는 납세자의 상황에 따라 다르기 때문에 끝까지 계산해봐야만 알 수 있습니다.일단 올해는 V유형 받았는데.. 내년에도 같은 유형 받을까?과세대상 주택임대수입금액이 2,000만원이 넘으면 V유형아닌 다른 유형을 받게 됩니다.이때부터는 무조건 종합과세되기 때문에추계신고하거나 장부작성을 해야하고경비처리에 신경을 쓰셔야합니다.과세대상주택임대수입, 어떻게 계산할까?과세대상 주택임대소득은부부합산 주택수에 따라계산방법이 다릅니다.부부합산보유주택수과세대상 주택임대수입금액1주택주택기준시가 9억이하 : 비과세(과세대상수입금액 없음)주택기준시가 9억초과 : 월세액2주택월세액3주택이상(*1)월세액+간주임대료(*2)*1 간주임대료 계산 여부를 판단하기 위한 주택에는 전용면적 40㎡이하 & 기준시가2억이하인 주택은 제외함*2 간주임대료= (보증금 -3억) 적수 *60%*정기예금이자율*(1/365)-보증금에서 발생한 금융수입임대수입이 늘어서 내년부터는 다른 유형 받을 텐데, 미리 준비할 점 없을까?경비를 현명하게 , 잘 처리할 것!다른 유형으로 넘어가게되면 무조건 종합과세됨에 따라 주택임대소득에 대해추계신고 또는 장부를 작성하여 신고해야합니다.특히 올해 과세대상주택임대수입이 크게 늘 것(7,500만원이상)으로 예측되는 분은경비처리에 더욱 신경을 쓰셔야합니다.V유형일때 경비에 신경쓰지 않아도 세금이 얼마 안나왔던 좋은 기억을 가지고,같은 방식으로 신고하려고 하게 된다면예상치 못한 금액의 세금을 납부하게될 상황에 처할 수 있습니다.주택임대사업자의 필요경비 항목은 다음과 같습니다.V유형을 받았더라도 올해 수입금액이 큰 사업자분들은 아래 경비를 잘 챙기시기바랍니다.1. 재산세2. 종합부동산세3. 주택관리 인건비4. 중개수수료5. 주택관련 보험료6. 수도광열비7. 감가상각비8. 통신비9. 이자비용10. 수리비11. 이외 기부금 등주의해야하는 경비?감가상각비는 이후 주택을 팔게될 경우양도소득세에 영향을 미치므로 경비처리하기 전에 신중한 검토가 필요함종합부동산세는 모든 과세대상 부동산을 합산하여 고지하므로,안분하여해당 주택임대사업장에 관련된 금액만경비처리해야함이상으로 종소세 신고유형 V유형에 대해서 알아봤습니다.종합소득세 안내문을 받는 5월이 작년 소득에 대한 신고를 마무리하는 시기와 동시에내년을 대비하는 시기였으면 좋겠습니다.주택임대사업은 매입 매출 구조가 단순하고, 부가가치세신고의무가 없고, 규모가 작다면 신고도 간단히 끝나는 업종입니다.그렇지만 자세히 들여다보면주택수 또는 과세대상 주택임대소득금액 파악, 간주임대료의 금융소득공제, 경비처리, 각종 보유세, 건강보험료, 향후 양도세에 대한 대비까지신경써서 공부하셔야할게 꽤나 많은 업종입니다. 혹시 지금단계에서 놓치고 있는 것들이 있는 지 확인해보시기 바랍니다.포스팅 내용에 대해 궁금하신 점이 있으면 전화 / 카톡 / 방문 상담 예약 주시기 바랍니다. 세로움 종합소득세 신고대리 신청 방법** 세무컨설팅 세로움은세무사가 직접 자료요청부터 최종신고까지 납세자와 함께하고 있습니다. 세무사와의 충분한 소통을 약속드립니다.** 신고 진행 중에 자료요청이 많을 수 있습니다. 1년 동안의 소득을 합산한 최종신고이니 만큼, 안전한 절세에 정성을 다하기 위함이니 혜량으로 협조 부탁드립니다.[ 관련 포스팅]https://blog.naver.com/highyes_tax/223084862485[세로움 종소세 안내] 2023년 종합소득세 신고가 시작됩니다. 종합소득세 절세와 신고대리 안내안녕하세요 세무컨설팅세로움입니다. 2023년 종합소득세 신고시기 (2023.5.1~2023.5.31)가 다가...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/2230869581875월 종합소득세 유형별 안내(1편) : D유형, E유형, F유형, G유형안녕하세요 세무컨설팅세로움입니다. “아, 종합소득세 이제 신고할때가 됐구나!ㅠㅠ” 생각나는 순간은 언...blog.naver.com

안녕하세요 세무회계 유안 목정우 세무사입니다.6월 21일 새로운 정부의 임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제 라는 부동산 대책이 나왔습니다.작년까지만 해도 새로운 부동산 대책이 나올때마다 피곤해지고,, 이번엔 또 어떤 규제가 생길까,, 걱정되는 경우가 많았지만, 이번 대책은 확인하기 전에 뭔가 새로운 기대? 같은게 느껴져서 조금 색다른 느낌이였습니다. 아마 다른 분들도 마찬가지생각일거라고 생각되는데요 :D이번 대책은 아직 법개정 이전이지만 대부분 발표한 내용대로 시행되니, 관련 내용에 대해 살펴보도록 하겠습니다.*추후 법개정시 변경되는 사항이 있으면 수정예정입니다.상생임대주택에 대한 양도세 특례 확대 개편기획재정부 보도자료-임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제(2022.06.21)임대차계약 갱신시 임대료 상한율 5% 이내 인상하는 경우 현행 2년의 거주요건 중 1년을 거주한것으로 인정 하는 상생임대인 특례가 개정되어 시행되었는데,이를 다시 개정하여 1년이 아닌 2년을 거주한것으로 의제하고,당초 1주택자/ 공시가격 9억원 이하 요건을 폐지하여 적용대상요건을 완화하도록 개정예정입니다.상생임대인 양도세 특례 규정 중 중요한 내용은 직전임대차계약 대비 상생임대차계약 의 임대료 상한율이 5%이내여야 하는 점인데요,여기서 직전임대차계약 이란주택 취득 후 새롭게 체결한 계약을 의미하므로,취득 전 소유주와 계약한 임대차계약을 승계하여 취득, 소위말해 갭투자 하시는 분들의 경우 승계한 임대차계약은 직전임대차계약에 해당하지 않습니다.즉, 주택 취득 후 새롭게 임대차계약을 체결하면 해당 계약이 직전임대차계약에 해당하고, 계약만료 후 새로운 계약 체결시 5% 상한선을 지킨다면 적용대상에 해당하는 것 입니다.*계약체결도 중요하지만 직전임대차계약은 1년 6개월 이상, 상생임대차계약은 2년이상 실제 임대를 해야 특례대상에 해당합니다.월세세액공제 확대 총급여 7천만원 이하 무주택 세대주가 부담하는 월세액 은 현행 연 750만원 한도로 최대 12% 세액공제가 적용되는데요, 아래와 같이 개정될 예정입니다.구분현행개정총급여 7천만원 이하10%12%총급여 5500만원 이하12%15%종합부동산세 개정공정시장가액비율 인하종합부동산세 계산시 100%가 적용되던 공정시장가액비율을 60%로 인하2. 22년 한시적 1세대 1주택자 특별공제 도입22년을 한시적으로 1세대 1주택자에게 적용되는 11억공제에 추가로 3억원의 특별공제 적용(총 14억)3. 고령자 / 장기보유자 종부세 납부유예적용요건① 60세 이상 또는 5년이상 보유② 1세대 1주택자③ 총급여 7천만원 이하(종합소득금액 6천만원 이하)④ 종부세 100만원 초과4. 1세대 1주택자 판정시 주택 수 제외요건 구체화현행 종합부동산세 제도는 주택수 계산시 예외규정을 상속주택 외 별도의 규정은 없었는데, 이번에 개정예정입니다.이사로 인한 일시적 2주택자에게는 양도소득세와 동일하게 2년간 예외를 해주고, 상속의 경우도 기존 2년(수도권 외 3년)에서 일괄적으로 5년간 예외 / 공동상속주택 소수지분의 경우 기간제한없이 예외되도록 개정됩니다.위 개정규정들은 2022년 부과되는 종합부동산세부터 적용된다고 하니, 한시름 놓으셔도 되겠습니다.