😮 327 저도 궁금해요!
06-24
재개발 전 명의 변경에 대해 질문 드립니다.
안녕하세요!
현재 살고있는 빌라(약 3억원)가 재개발 확정 구역에 편입할 예정인데
친할머니와 어머니 앞의 공동명의로 되어있는 상황입니다.
재개발 전 시세가 비교적 저렴할 때 어머니 단독명의로 변경하고자 하는데
1) 명의변경 혹은 상속/증여 중 어느 경우가 절세 측면에서 유리한 지
2) 현재 빌라는 재개발 확정 전인데, 지금 진행해도 입주권을 받을 수 있는지(조합 설립 전입니다)
위 두가지 질문 드리고 싶습니다.
글 읽어주셔서 감사드립니다!
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김명선 세무사
세무법인 송촌 서울특별시 송파구
고객여러분의 세금고민을 풀어 드릴수 있는 지식과 경험유
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안녕하세요? 세무법인 송촌 김명선 세무사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
답변1) 3억원의 공동명의 주택을 증여로 가져오는 경우 증여세는 3천만원 정도 발생합니다.
양도로 가져오는 경우에는 주택이 1개인 경우 1세대 1주택 비과세로 양도세는 발생되지 아니합니다. 다만, 실제 양수대금을 지급하여야 하는 문제가 있습니다.
저가양수도의 방법으로 이전하는 경우 지급해야 할 가액을 최저화 시킬수 있습니다.
답변2)조합원 자격과 관련한 조항을 살펴보면 투기지정지역인 경우 부동산 취득시기에 따라 조합원 자격을 획득할 수 있는 제한이 있는데 재건축은 조합설립전, 재개발은 관리처분계획 인가전 이라면 양수해도 조합원 자격을 받으실 수 있습니다.
도시및 주거환경 정비법 39조 2항
② 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 “투기과열지구”라 한다)로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다. <개정 2017. 10. 24., 2020. 6. 9., 202
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택슬리 및 답변을 한 전문가에게 법적 책임이 없음을 알려드립니다. 실제 업무를 진행하실 때, 반드시 개별 전문가와 상세 내역을 검토 후에
진행하시길 바랍니다.
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관련 질문답변
모두보기양도소득세
형제 간 아파트 명의변경 질문 드립니다.
명의를 바꾸면서 가장 비용이 안 드는 것이 중요할 것입니다.
1) 교환하는 경우 양도소득세가 발생합니다. 하지만 두 분 다 1주택자라면, 좀 더 자세히 알아보기는 해야겠으나, 양도소득세가 각각 비과세가 될 수도 있습니다. 지금 공시가가 3.5~4억이면 실가는 6~8억으로 예상되는데요, 비과세 범위입니다.
2) 형제가 부등가교환을 하면서, 그 가액 차이(공시가 아니고 시가 기준입니다)가 시세의 30% 범위 내인경우에는 증여세가 나오지 않습니다.
3) 형제가 각자 취득하는 한, 취득세는 어쩔 수 없이 한 번씩 내줘야 합니다.
양 물건의 시세균형이 깨지기 전에 교환하실 것을 권합니다.
더 자세한 내용은 아래를 참고바랍니다.
https://blog.naver.com/tmxkvhf/222611498892
상속∙증여세
종교단체 부동산을 개인 명의 변경하는 방법 질문드립니다
교회 소유의 주택을 교회로부터 무상으로 취득하는 경우에는 증여세가 과세되며, 퇴직금으로 교회 소유의 아파트를 유상으로 취득하는 경우에는 증여에 해당하지 아니하므로 증여세가 과세되지 아니하나, 퇴직을 사유로 지급받는 대가이므로 퇴직소득세가 과세됩니다.
한편, 지방세특례제한법은 종교단체가 종교행위를 목적으로 하는 사업에 직접 사용할 목적으로 부동산을 취득하는 경우에 취득세를 면제하고 있으므로 단순히 교회 명의로 아파트를 취득한다하여 취득세가 감면되는 것은 아니며, 해당 아파트를 교회의 사업에 직접 사용하는 경우에 한하여 취득세가 감면되는 것입니다(지방세특례제한법 제50조). 감면여부는 사실관계에 따라 달리 판단할 수 있사오니 아래에 관련 유권해석 및 심판례를 첨부드립니다.
조심2014중0933, 2014.05.09
청구인은 사실상 고용관계에 따라 근로를 제공하고 퇴직한 것으로서 교단헌법 시행세칙에 의하여 산정된 금액은 퇴직금에 해당하고, 이를 제외한 금액은 근로소득이라 할 것이므로, 「소득세법」등에서 종교인에 대한 비과세를 규정한 내용이 없는 이상 처분청이 종합소득세 및 퇴직소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단됨.
지방세운영과-509, 2008.08.05
종교단체가 교회경내에 소재한 주택을 취득하여 부목사, 전도사, 관리인의 주거용으로만 제공하는 경우라면, 종교단체의 소유 부동산으로서 교회 경내에 있는 성직자(부목사, 전도사 등)의 사택은 종교용에 직접 사용하는 것으로 볼 수 있을 것으로 취득세 등의 비과세에 해당된다 할 것이나(행자부 세정-3254, 2006.7.25. 참조), 이에 해당 여부는 과세권자가 사실을 확인하여 결정할 사항임.
조심2014지1368, 2014.12.17
「지방세법」제107조 제1호, 제127조 제1항 제1호 및 제186조 제1호에서 "직접 사용”이란 종교 단체의 종교의식, 종교교육, 선교활동 등에 직접 사용되고 있는 것을 말하는 점, 교회의 담임목사가 아닌 원로(은퇴)목사는 종교활동에 필수불가결한 중추적인 지위에 있다고 보기 어려운 점,청구법인이 원로목사들의 주거용으로 제공하는 쟁점주택은 원로목사의교회 내 지위로 보아 종교용으로 직접 사용하는 것으로 보기 어려운 점(대법원 2013.1.15. 선고 2012두24719 판결, 같은 뜻임), 재산세는 과세기준일 현재현황에 따라 부과하는 세목으로서 쟁점주택의 경우 청구법인이 2010년도부터 2013년도까지 종교용으로 직접 사용하지 않았음에도 재산세를부과하지 않았으므로 부과제척기간이 경과하기 전까지는 언제라도 당해재산세를 부과할 수 있고 이는 납세자의 신뢰보호원칙과는 관련이 없는 점 등에 비추어 처분청이 청구법인에게 이 건 취득세 등과 이 건 재산세 등을 부과ㆍ고지한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
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지방세법 제107조 제1호와 제127조 제1항 제1호는 제사ㆍ종교ㆍ자선ㆍ학술ㆍ기예 기타 공익사업을 목적으로 하는 대통령령으로 정하는 비영리사업자가 그 사업에 사용하기 위한 부동산의 취득 및 그 등기에 대하여는 취득세와 등록세를 부과하지 아니한다고 규정하고 있는바, 위 각 규정에서 비영리사업자가 당해 부동산을 "그 사업에 사용"한다고 함은 현실적으로 당해 부동산의 사용용도가 비영리사업 자체에 직접 사용되는 것을 뜻하고, "그 사업에 사용"의 범위는 당해 비영리사업자의 사업목적과 취득목적을 고려하여 그 실제의 사용관계를 기준으로 객관적으로 판단하여야 한다(대법원 2005.12.23. 선고, 2004다58901 판결 등 참조).
원심판결 이유와 같이 원고 교회의 신도 수 등에 비추어 담임목사 외에 부목사가 필요한 사정은 수긍이 되나, 한편 원심이 적법하게 채택한 증거에 의하면, 원고 교회에 적용되는 헌법에서 부목사는 담임목사를 보좌하는 임기 1년의 임시목사로서 계속 시무하게 하려면 매년 당회장이 노회에 청원하여 승낙을 받도록 정하고 있는 점 등을 알 수 있는바, 원고 교회의 부목사가 담임목사를 보좌할 목적으로 수시로 노회의 승낙을 받아 임시로 시무하는 것이라면 원고 교회의 종교 활동에 필요불가결한 중추적인 지위에 있다고는 할 수 없으므로, 부목사의 사택으로 제공된 부동산들이 원고 교회의 목적사업에 직접 사용되는 것이라고는 할 수 없어 위 각 규정에서 정한 비과세 대상에 해당하지 않는다고 할 것이다(대법원 1997.12.12. 선고, 97누14644 판결 등 참조).
그럼에도 원심은 위 각 규정의 해석상 교회의 목적사업에 사용하기 위한 부동산의 취득에 대하여는 그 용도에 직접 사용하는지 여부를 묻지 않고 취득세와 등록세를 부과할 수 없다고 판단하고, 가사 위 각 규정에서 정한 비과세 대상에 해당하기 위하여는 해당 부동산을 그 용도에 직접 사용할 것이 요구된다고 하더라도 원고 교회와 같은 대형화된 교회에서는 부목사의 도움 없이 담임목사 혼자서 교회의 본질적인 업무를 수행하는 것이 불가능한 점 등 그 판시와 같은 사정에 비추어 원고 교회의 부목사는 원고 교회의 종교 사업에 필요불가결한 존재이고, 따라서 부목사에게 사택을 제공하는 것은 원고의 목적사업인 예배와 포교에 필수적으로 수반되는 것으로서 그 목적사업에 직접 사용하는 것이라 봄이 상당하다고 판단하였으니, 이러한 원심판결에는 위 각 규정에서 정하는 "그 사업에 사용"하는 점에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있고, 이를 지적하는 상고이유의 주장은 이유있다.
그러므로 원심판결 중 피고 패소부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리ㆍ판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 관여대법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.
상속∙증여세
일반임대사업자 폐업신고 및 가족간 분양권 명의변경 질문입니다.
1. 아직 부가세 환급이 진행되지 않은 건으로 폐업이 문제되지는 않을 것입니다.
- 오피스텔 분양권은 주택수에 포함되지 않습니다.
2. 감면규정을 자세히 검토해봐야하겠지만, 규정에 적합하다면 감면에 문제는 없습니다.
- 전매받은 사람도 감면적용 가능합니다.
3. 양도로 처리할 경우, 계약금 부분에 대해서만 주고받고 중도금대출을 승계받으면 될 것입니다.
- 마피라면 양도세는 발생하지 않습니다.
감사합니다.
조성호 세무사 올림
상속∙증여세
재개발 지역 공동명의 변경에 따른 취득세 문의
저는 흑석동에서 재개발 공동명의를 다수 진행해보았고 진행하고 있는 재개발 전문 세무사입니다.
1) 정비사업 초기일 수록 사업 경과가 불투명하고, 이를 근거로 낮은 감정가액을 받기 쉬워집니다. (조합 감정평가 아닌, 증여세 산정위한 감정평가액입니다.) 따라서 증여세 관점에서 이를수록 이득인 경우가 많습니다.
한편 재개발구역의 취득세는, 멸실 이전이면 주택의 취득에 대해, 멸실 이후이면 토지의 취득에 대해 부과합니다.
주택은 4/30에 공시가가 상승하고, 토지는 5/31에 공시가가 상승하므로 그 이전이 좋습니다.
또한 무상승계취득에 대한 취득세는 2023년부터 공시가가 아닌 시가에 부과하므로, 2022년에 하는 것이 좋습니다.
결론은, 증여세든 취득세든 빠를 수록 좋다 입니다.
2) 재개발은 공동명의를 진행할 때에 주택 -> 토지 -> 주택으로 변하므로, 취득세가 안 나오는 시점은 없습니다.
취득세보다 중요한 것은 증여세인데, 조합원 분담금이 들어가기 시작하면, 입주권의 크기가 더 커지므로, 증여세가 급증합니다.
그러니 빠를 수록 좋습니다.
상속∙증여세
주택청약관련 증여 양도세 문의드립니다.
1. 등기 후 바로 부모님게 전세 주신 후
전세대금으로 대출상환하셔도 문제 없으시나
추후 전세금 반환시 부모님께 자금이 이체되어야 합니다.
2. 실거주 2년 후 명의변경을 부모님으로 하는거면 본인이 세대분리되어있고 1주택인경우 1세대 1주택 비과세 적용받으실 수 있습니다. 양도시에 요건 확인하시고 양도하시면 됩니다.
증여세의 경우, 증여당시 주택의 시가로 증여세가 계산되며 증여재산공제 5천만원 제하더라도 증여세액 부담이 클 것으로 보입니다.
3. 현재 분양권을 부모님께 이전하면
양도시 프리미엄 차액에 대한 양도세 또는
증여시 증여시점 프리미엄 시세에 대한 증여세액 부담하십니다.
감사합니다.
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[주택임대사업자]④재개발·재건축된 임대주택?
안녕하세요! 반포세무회계 김영훈 세무사입니다.이번 시간엔 임대주택이 재개발·재건축되었을 때 있을법한 질문에 대해서 알아보도록 하겠습니다.Q1. 재개발·재건축된 경우 임대기간은?만약 종전에 임대주택으로 등록한 주택이 재개발·재건축으로 인해 멸실되고 신축되었을때 임대기간은 어떻게 산정될까요?이는 국세청 예규에 명확하게 나와있습니다.소득세법시행령제167조의3에 의한 임대주택이 재개발로 철거된 경우에는 철거된 재건축공사기간은 임대기간에 포함되지 아니하며 재개발 후 신축된 주택의 임대기간을 합산하여 임대기간을 계산하는 것임(부동산거래관리과-1088 , 2011.12.30)즉, 공사기간은 임대기간에 포함하지 않지만 (종전 주택의 임대기간 + 신축 주택의 임대기간)을 적용하여 전체 임대의무기간을 산정한다는 것입니다. 다만, 여기서 말하는 재개발·재건축은 법률에 의한 재개발·재건축으로서 임의재개발·재건축은 해당되지 않습니다.민특법 개정으로 인해서 재개발·재건축으로 아파트가 신축되는 경우 임대주택으로 등록할 수 없게 됐는데요. 이러한 경우 그 동안 감면받은 세액을 추징당할까봐 많은 분들이 우려하셨는데 기재부 세제지원 보완대책에 따르면 추징을 면제한다고 나와있습니다.Q2.재개발·재건축으로 인해 기준시가 초과한 경우?세법상 장기임대주택이 되기 위해서는 수도권의 경우 등록 당시 기준시가 6억, 지방의 경우 3억 이하여야 하는데요.만약에 재개발·재건축으로 인해서 기준시가가 증가해 가액기준을 초과한 경우에는 어떻게 될까요?국세청 예규를 보시죠.소득세법시행령제167조의3에 의한 임대사업자 등록 후 임대개시당시 임대주택 요건을 충족한 임대주택이 재개발로 주택이 신축되어 주택면적이나 기준시가가 임대주택 요건을 초과하여도 소득세법시행령제154조제10항 및 동법시행령155조제19항을 적용하는 것입니다.(부동산거래관리과-1029, 2011.12.13)기본적으로 재개발·재건축은 구주택의 연속으로 보기 때문에 신축 주택이 기준시가 요건을 충족하지 못하더라도세법상 장기임대주택으로 보는 것이 옳다고 보이는데 예규에서도 이와 동일하게 판단하고 있습니다.그렇다면 재개발·재건축으로 인해 신축된 주택을 구주택의 연속으로 보는 이유는 무엇일까요?소득세법 88조에 규정되어있는데요.소득세법 제 88조 (양도의 정의)1. 양도 란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상(有償)으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여(負擔附贈與)의 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.가. 「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우재개발·재건축을 하게 되면 정비사업조합은 재건축조합원으로부터 종전 부동산을 현물출자받아 새로운 아파트등을 신축하여 조합원 또는 일반인에게 분양을 하게 됩니다. 현물출자는 양도에 해당하나 도정법상 재개발·재건축인 경우 조합원이 재건축주택을 분양받는 것은 환지로 보아 양도로 보지 않습니다. 이러한 이유로 법률에 의한 재개발·재건축은 세법에서 구주택과 신주택을 동일하게 보는 것입니다.이번 시간엔 재개발·재건축 상황에서의 임대주택에 대해서 알아봤는데요.도움이 되셨으면 좋겠습니다.감사합니다!
양도소득세
[질의응답] 기존주택과 1+1입주권 보유 중, 비과세 관련하여 문의 드립니다.
[질의응답] 기존주택과 1+1입주권 보유 중,비과세 관련하여 문의 드립니다.현재 저의 상황은 (A)아파트 보유(2008년 입주해서 현재까지 거주)그리고 시부모님이 가지고 계시던 재개발지역: 1+1 물건 (B+C)입주권을 2022년 5월에 저희가 매수해서 3가구가 되었습니다.B+C는 2027년 입주를 목표,내년 2024년에 분양예정 이상황에서 A아파트를 처분한다고 하면 비과세 적용이 되나요?재개발 물건 구입 당시에 A아파트를 2년내에 팔면 비과세가 적용된다고 이야기를 들었습니다. 긴글 읽어주셔서 감사합니다.답 변안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.위의 경우,2개의 입주권 중 하나를 먼저 처분하셔서 1주택+1입주권인 상태를 만드신 후, 입주권 취득일로부터 3년 이내 종전주택을 양도하시면 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다. '2년'이 아닌 '3년'입니다.참고로 아래 예규는 개정전의 예규입니다. 따라서 A주택의 보유기간의 재기산 제도는 무시하시고, 입주권 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하시면 비과세 가능합니다.양도, 서면-2021-법규재산-7774 [법규과-1235] , 2022.04.19[ 제 목 ] 1주택과 2조합원입주권을 보유한 1세대가 1조합원입주권을 양도한 후 1주택을 양도하는 경우 1세대1주택 특례에 따른 보유기간 기산일[ 요 지 ]1주택과 2조합원입주권을 소유하다가 C조합원입주권을 먼저 양도하여 과세된 후, A주택을 「소득세법 시행령」 제156조2제4항 각 호의 요건을 모두 갖추어 양도하는 경우 1세대1주택으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것이며, 이 경우 같은 항에 따른 보유기간은 C조합원입주권을 양도한 날부터 기산하는 것임또는입주권 취득일로부터 3년 이후에 양도할 경우, 주택완공일로부터 3년 이내에 세대원 전원이 신규주택으로 전입하셔서 1년이상 거주하시고, 주택완공일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하시면 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다.★1주택과 1입주권(분양권)을 보유한 상태에서, 기존 1주택의 양도세 비과세 요건은 아래와 같습니다.1. 분양권 (입주권) 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권) 취득b. 분양권(조합원입주권)을 취득한 날부터 3년 이내 종전주택 양도c. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유 및 거주 등)을 충족할 것2. 분양권(입주권) 취득일로부터 3년이 지난 후 종전주택을 양도하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권)취득b. 재개발·재건축 주택이 완성된 후 3년 이내 재개발·재건축주택으로 세대전원이 이사하여 1년이상 계속 거주할 것c. 재개발·재건축주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전주택 양도d. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유 및 거주 등)을 충족할 것도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
양도소득세
양도소득세 자본적지출(인테리어비용, 공사비용)
안녕하세요? 세무회계 장성의 신세무사입니다.오늘은양도소득세 자본적지출에 대해서 알아보겠습니다.대체로 본인이 지불한 인테리어비용, 공사비용이 모두 경비로 인정되어 양도소득세 계산 시 적용이 될 것으로 미리 단정짓는 경우가 상당히 많습니다.관련 사항 검토 후 이건 인정받을 수 없는 것이라고 말씀드리면 굉장히 당황해하시는 분이 많습니다.따라서, 이슈가 되는 자본적 지출에 대해서 알아보도록 하겠습니다.1. 정 의2. 자주하는 질문1. 정 의자본적 지출은 소득세법 제97조 제1항 2호에 법으로 규정되어 있습니다.여기서 법을 따라 들어가다보면 소득세법 시행령 제67조에 규정되어 있습니다. 그 내용은 다음과 같습니다. 자본적 지출 이란 사업자가 소유하는 감가상각자산의내용연수를 연장시키거나해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비를 말하며, 다음 각 호에 해당하는 지출을 포함하는 것으로 한다.1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치4. 재해 등으로 인하여 건물·기계·설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구5. 기타 개량·확장·증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것여기서 중요한 것은 위에 빨간색으로 강조한다음 두 가지입니다.(1)내용연수를 연장시키거나(2)해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시켜야 한다는 것입니다.다양한 지출목적, 내용이 있겠지만 내용연수를 연장시키거나 해당 자산가치 증가를 이루어 낸 비용만이 자본적 지출로 인정된다는 논리를 가지고 접근하시면 자본적 지출여부를 판단할 때 조금 수월합니다.< 양도소득세 집행기준 >지출내용필요경비 인정여부베란다 샤시, 거실 및 방 확장공사비, 난방시설 교체비O벽지·장판의 교체, 싱크대 및 주방기구 교체비용X옥상 방수공사비, 타일 및 변기공사비X오피스텔 비품(TV·에어콘·냉장고·가스레인지·식탁 등) 구입비X임대용 건물의 내장공사비X건물의 용도변경 또는 대수선 공사비용O주유소오염검사비, 토지복원공사비X묘지이장비, 토지 양도 위한 무허가 건물 매수,철거비O토지(맹지)의 이용편의를 위하여 타인소유의 토지에 진입도로 개설공사비O위와 같은 비용을 지출하고현금영수증, 신용카드매출전표, 세금계산서, 계산서의 적격증빙을 갖추어야하였으나 최근 추가로금융거래증빙(계좌이체 등)도 함께 그 비용을 인정받을 수 있습니다.정리하자면,내용연수 연장, 자산가치 증가를 시키는 지출로서적격증빙을 갖춘 비용은 양도소득세 자본적 지출로 인정 받을 수 있습니다.2. 자주하는 질문<사례 1> 토지와 건물(해당 사례에서는 건물에 지출한 비용이 자본적 지출로 모두 인정되는 것이라고 가정하겠습니다) 세무사님, 제가 이 건물 매입해서 수억원을 들여 새 건물로 만들었습니다. 물론, 엘리베이터공사, 샤시 공사 등 자본적 지출로 인정받을 수 있는 것입니다. 모두 인정되겠지요? --->아닙니다.대지권이 설정된 집합건물이 아닌 일반 1~2층짜리 건물은, 토지와 건물이 각각 구분된 부동산입니다.따라서, 매매계약서에도 토지와, 건물이 따로 구분되어 있고, 등기부등본도 각각 구분되어 있습니다.이말은자본적지출로 인정되는 비용을 지출했어도, 이는 건물에 해당되는 것이고, 토지에 해당되는 자본적 지출이 아니기 때문에이를 건물분 양도차익에서만 반영되야합니다.토지의 자본적 지출의 예시는 다음과 같습니다.특징은 토지 자체에 지출된 비용이라는 점으로 인테리어공사, 엘리베이터 등과 전혀 무관합니다.1. 토지개량확장, 증설등에 들어간 비용2. 소유권 확보에 들어간 직접적인 소송비용3. 토지의 용도변경, 개량, 이용편의 위한 지출비용4. 개발부담금, 토지이용편의 위한 도로신설비, 사방사업비, 장애철거비 등건물,토지 일괄양도로서 그 가액을 구분하지 않는 경우, 매매계약 당시의 각 물건별 기준시가 비율로 안분하여 계산하게 됩니다.이렇게 될 경우,양도가액의 대부분은 토지가 차지하게 되고건물의 비중은 매우 낮습니다.그러면, 애써 지출한 비용이더라도건물분에 한정되어 비용인정이 가능하게 됩니다.물론, 건물,토지 동시에 양도할 경우건물분 양도차손으로 하여 합산신고를 고려해볼 수 있습니다.그러나, 건물,토지의양도시기가 다르거나, 국가로부터 토지가 수용되는 경우로서토지와 지장물(건물)의 수용시기가 다를 때, 수억원을 들인 자본적 지출을 인정받을 수 없습니다.따라서, 부동산을 취득할 때부터 매도할 때까지 그 시기를 조율하거나 가액을 안분하는 부분 등 전범위에 걸쳐서세무대리인의 조력을 꼭 받으시기를 권장드립니다.아래는 건물분 양도차손 부분을 토지와 합산할 수 있다는 예규입니다.<사례 2> 상가점포의 인테리어비용 세무사님, 제가 상가 매수하여 인테리어를 싹 하고 사업을 시작하였습니다.사정이 생겨 처분하고 다른 쪽으로 이전하려고 합니다.인테리어 비용은 모두 공제가 된다고 하던데 맞죠? --->아닙니다.위 사례1에서 설명한 것과 달리, 집합건물은 대지권이 설정된 것으로서 등기부등본상 건물분에 대해서 등기가 되게 됩니다. 따라서, 건물,토지를 나누어 계산할 필요는 없습니다.그러나앞의 '정의' 부분에서 강조했던 것처럼, 내용연수의 연장, 자산가치의 증가가 이루어진 지출이어야 합니다.해당 사례에서 본인 명의 상가점포에 수억을 들여 기존 업종철거를 하고, 인테리어하고 업종의 허가요건을 충족하기 위한 공사를 하였다하더라도, 이게 건물 전체입장에서 내용연수를 연장한건지 또는 자산가치 증가가 이루어 진것인지를 검토해야합니다.결론부터 말씀드리면,해당 지출은 자본적 지출로 보기 어렵습니다.상가점포의 인테리어 공사등은본인의 사업을 영위하기 위한 것입니다.달리 말하면, 내가 이 점포를 매수자에게 팔고 나가면, 매수자는 들어와서 다른 업종을 위해 내가 공사한 것을 싹 갈아 엎을 수 있습니다.이는 건물의 내용연수를 증가시킨 것도 아니고, 자산가치를 증가시킨 것도 아닙니다.온전히 나의 사업을 위해 지출한 비용인 것이지요.따라서, 양도소득세의 자본적 지출이 아닌, 본인사업소득의 필요경비로 인정받아야할 성격입니다.이는 세무사인 저의 의견과 일선 세무서 조사관의 의견도 모두 일치하고, 관련 판례도 동일한 시각입니다.통상 상가매입 -> 인테리어 -> 영업 -> 양도 의 경우, 본인 생각만큼 사업이 잘 안되어서 나가시는 분들도 상당히 많습니다.이런 경우, 양도차익도 적을 것이고, 인테리어비용이 많이 들어갔으므로 양도소득세는 당연히 없을 것이라고 오판하십니다.전반적인 법리와 자본적 지출이 요구하는 조건, 판례, 일선 세무서의 시각 등을 명확히 알지 못하고 막연하게 양도소득세를 안내겠다는 생각을 하면, 사업소득 필요경비도 못받고, 양도소득세 자본적 지출도 인정받지 못하는최악의 상황을 맞을 수 있습니다.간혹, 자본적 지출로 인정받지 못할 금액인데 우선 '밀어넣고 보자'식으로 진행하는 세무대리인이 있습니다.운좋게 지금 넘어갔다하더라도,언제든지 세무서에서 추징나올 수 있고 감사원 감사지적을 받아 재조사가 이루어져 본세는 물론본세에 상응하는 가산세까지 부과될 수 있는리스크가 있다는 사실을 꼭 인지하시기 바랍니다.사업을 하시는 분들은 대부분 세무대리인이 있으시겠지만, 이러한 전반적인 흐름을 잘 알지 못하는 경우 큰 불이익을 얻을 수 있으므로, 반드시 세무대리기장은 물론 부동산 양도와 관련된 흐름도 함께 검토가 가능한세무대리인에게 꼭 상담 받으시고 진행하시기를 권장드립니다.꼭, 장성일 필요는 없습니다.그러나해당 업종을 잘 이해하고, 사업소득부터 양도소득까지 적용되는 법의 입법취지와 적용논리를 잘 파악하고 있는 세무대리인은장성일 것입니다.기장대리부터 양도세 검토 의뢰하실 경우 친절한 상담부터 업무처리까지세무사가 직접 도와드리겠습니다.이상 세무회계 장성의 신세무사였습니다.감사합니다.
상속∙증여세
소수지분 증여와 소수지분 상속의 주택수 차이
안녕하세요 김현우 세무사입니다.증여나 상속을 여러명에게 실시할 경우 소수지분자가 양도소득세 법에서(종합부동산세는 다릅니다!)주택수에 산정되는지 질의가 들어와 오늘은 이에 대해 설명드리고자 합니다.우선 증여세의 경우부터 살펴보겠습니다. 증여 등으로 주택의 소수지분을 취득한 경우 해당 지분을 주택수에서 제외하는 규정이 존재하지 않습니다. 따라서 증여를 받은 자들 모두의 주택수에 기산됩니다. 소득세법 시행령 154조의 21주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 이 영에 특별한 규정이 있는 것 외에는 주택 수를 계산할 때 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다.양도, 부동산거래관리과-628 , 2010.04.30[ 요 지 ]1세대 1주택 비과세를 적용함에 있어 1주택을 별도 세대인 여러 사람이 공유하고 있는 때에는 공유자 각인이 1주택을 소유한 것으로 보는 것임.[ 회 신 ]「소득세법」 제89조제1항제3호 및 같은 법 시행령 제154조제1항에 따른 1세대 1주택 비과세를 적용함에 있어 1주택을 별도 세대인 여러 사람이 공유하고 있는 때에는 공유자 각인이 1주택을 소유한 것으로 보는 것입니다.따라서 A, B, C가 부모로부터 주택을 증여받은 경우 양도소득세법 상 A, B, C 각자에게 1주택씩 추가하게됩니다.상속주택의 경우는 어떨까요?상속주택을 공동상속하는 경우에는 법령에서 정한 자의 주택수만 증가하게 되며, 나머지 자에게는 주택수가 가산되지 않습니다. 소득세법 시행령 155조를 보면 다음과 같이 나와있습니다.소득세법 시행령 155조③제154조제1항을 적용할 때 공동상속주택[상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택(상속받은 1주택이 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다)을 소유한 경우에는 제2항 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다] 외의 다른 주택을 양도하는 때에는 해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우에는 그러하지 아니하며, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상인 경우에는 그 2명 이상의 사람 중 다음 각 호의 순서에 따라 해당 각 호에 해당하는 사람이 그 공동상속주택을 소유한 것으로 본다. 1. 당해 주택에 거주하는 자2. 삭제 3. 최연장자 해당 규정을 해석하면 상속지분이 가장 큰 상속인의 주택수에는 추가되며, 상속지분이 동일한 경우에는 1. 당해 주택에 거주하는자, 2. 최연장자 순으로 주택수를 가산하게 되어있습니다. 따라서 상속주택의 경우, 소수지분자는 중과세 등을 판단할 때 본인의 주택수에서 제외됩니다.(1. 상속지분이 큰자 2. 주택에 거주하는 자 3. 최연장자 순서) 일반적으로는 주택을 증여하는 것보다 상속하는 것이 증여하는 것보다 유리한 측면이 많습니다. 하지만 지역이나 조건에 따라 증여도 이익을 볼 수 있는 측면이 있을 수 있습니다. 따라서 다소의 상담료가 발생하더라도 세무대리인과 상의 하시기를 당부드립니다.
양도소득세
재개발 재건축 입주권 양도시 양도소득세 안내는 방법
안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다.오늘은 많은분들이 궁금해하시는 입주권 관련 양도소득세 비과세 규정에 대해서 알아보겠습니다.입주권을 취득한 경우 주택이었다가 입주권으로 변경된 경우, 기존 주택을 보유하다가 입주권을 추가로 취득한 경우 등 다양한 상황이 있을 수 있는데 그 상황에 맞게 본인이 어떤 비과세를 받을 수 있는지를 아는 것이 가장 중요합니다.■ 입주권 1개만 보유한 경우입주권 1개만 보유하고 있는 경우에는 소득세법 89조 1항 4호 가목에 따라 다음의 요건을 충족하는 경우에 비과세 대상이 됩니다.(1) 도정법 등에 따른 재개발, 재건축 입주권일 것(2) 관리처분계획인가일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖출 것- 2년 보유- 2년 거주(17.8.2 이후 조정대상지역내 취득한 물건)→ 관리처분인가일 현재 충족해야 하는 것이 원칙입니다.(3) 양도일 현재 다른 주택이 없을 것1+1 입주권의 경우에는 비과세를 받을 수 없는 것으로 판단됩니다.■ 입주권 1개(A)를 보유하던 중 주택 1개(B)를 추가로 취득하는 경우입주권 1개를 보유하던 중 주택 1개를 추가로 취득하는 경우에는 소득세법 89조 1항 4호 나목에 따라 다음의 요건을 충족하는 경우에 비과세 대상이 됩니다.(1) 양도하는 물건이 먼저 취득했던 조합원 입주권(2) 관리처분계획인가일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖출 것- 2년 보유- 2년 거주(17.8.2 이후 조정대상지역내 취득한 물건)→ 관리처분인가일 현재 충족해야 하는 것이 원칙입니다.(3) B주택을 취득한 날로부터 3년내에 A입주권을 양도이때, B주택이 입주권으로 변경된 경우에는 비과세가 적용되지 않습니다.■ 기존 입주권이 준공 된 후(A) 신규주택(B)을 보유한 상태에서 기존주택(A)을 양도하는 경우오늘은 입주권을 양도시 비과세 규정에 대해서 알아봤습니다.다음에는 입주권을 보유한 상태에서 주택을 양도하는 경우 적용되는 비과세에 대해서 알아보겠습니다.양도소득세 비과세는 굉장히 큰 혜택이지만 세액차이가 큰 만큼 변수가 많은 제도입니다.미처 생각지도 못한 이슈가 발생하여 가산세 폭탄을 맞을 수도 있으니 전문가와 최종 검토 후 진행하시는 것을 추천드립니다.