안녕하세요? 세무회계 장성의 신세무사입니다.


오늘은 양도소득세 자본적지출에 대해서 알아보겠습니다.


대체로 본인이 지불한 인테리어비용, 공사비용이 모두 경비로 인정되어 양도소득세 계산 시 적용이 될 것으로 미리 단정짓는 경우가 상당히 많습니다. 


관련 사항 검토 후 이건 인정받을 수 없는 것이라고 말씀드리면 굉장히 당황해하시는 분이 많습니다.


따라서, 이슈가 되는 자본적 지출에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

1. 정 의


2. 자주하는 질문

1. 정 의

자본적 지출은 소득세법 제97조 제1항 2호에 법으로 규정되어 있습니다.


여기서 법을 따라 들어가다보면 소득세법 시행령 제67조에 규정되어 있습니다. 그 내용은 다음과 같습니다.

 "자본적 지출"이란 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비를 말하며, 다음 각 호에 해당하는 지출을 포함하는 것으로 한다.


1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조


2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치


3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치


4. 재해 등으로 인하여 건물·기계·설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구


5. 기타 개량·확장·증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것

여기서 중요한 것은 위에 빨간색으로 강조한 다음 두 가지 입니다.


(1) 내용연수를 연장시키거나


(2) 해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시켜야 한다는 것입니다.


다양한 지출목적, 내용이 있겠지만 내용연수를 연장시키거나 해당 자산가치 증가를 이루어 낸 비용만이 자본적 지출로 인정된다는 논리를 가지고 접근하시면 자본적 지출여부를 판단할 때 조금 수월합니다.


< 양도소득세 집행기준 >

지출내용

필요경비 인정여부

베란다 샤시, 거실 및 방 확장공사비, 난방시설 교체비

O

벽지·장판의 교체, 싱크대 및 주방기구 교체비용

X

옥상 방수공사비, 타일 및 변기공사비

X

오피스텔 비품(TV·에어콘·냉장고·가스레인지·식탁 등) 구입비

X

임대용 건물의 내장공사비

X

건물의 용도변경 또는 대수선 공사비용

O

주유소 오염검사비, 토지복원공사비

X

묘지이장비, 토지 양도 위한 무허가 건물 매수,철거비

O

토지(맹지)의 이용편의를 위하여 타인소유의 토지에 진입도로 개설공사비

O


위와 같은 비용을 지출하고 현금영수증, 신용카드매출전표, 세금계산서, 계산서 의 적격증빙을 갖추어야하였으나 최근 추가로 금융거래증빙(계좌이체 등)도 함께 그 비용을 인정받을 수 있습니다.


정리하자면, 내용연수 연장, 자산가치 증가를 시키는 지출로서 적격증빙을 갖춘 비용은 양도소득세 자본적 지출로 인정 받을 수 있습니다.

2. 자주하는 질문

<사례 1> 토지와 건물

(해당 사례에서는 건물에 지출한 비용이 자본적 지출로 모두 인정되는 것이라고 가정하겠습니다)

"세무사님, 제가 이 건물 매입해서 수억원을 들여 새 건물로 만들었습니다. 물론, 엘리베이터공사, 샤시 공사 등 자본적 지출로 인정받을 수 있는 것입니다. 모두 인정되겠지요?"

---> 아닙니다.


대지권이 설정된 집합건물이 아닌 일반 1~2층짜리 건물은, 토지와 건물이 각각 구분된 부동산입니다.

따라서, 매매계약서에도 토지와, 건물이 따로 구분되어 있고, 등기부등본도 각각 구분되어 있습니다.


이말은 자본적지출로 인정되는 비용을 지출했어도, 이는 건물에 해당되는 것이고, 토지에 해당되는 자본적 지출이 아니기 때문에 이를 건물분 양도차익에서만 반영되야합니다.


토지의 자본적 지출의 예시는 다음과 같습니다. 

특징은 토지 자체에 지출된 비용이라는 점으로 인테리어공사, 엘리베이터 등과 전혀 무관합니다.

1. 토지개량확장, 증설등에 들어간 비용

2. 소유권 확보에 들어간 직접적인 소송비용

3. 토지의 용도변경, 개량, 이용편의 위한 지출비용

4. 개발부담금, 토지이용편의 위한 도로신설비, 사방사업비, 장애철거비 등

건물,토지 일괄양도로서 그 가액을 구분하지 않는 경우, 매매계약 당시의 각 물건별 기준시가 비율로 안분하여 계산하게 됩니다.


이렇게 될 경우, 양도가액의 대부분은 토지가 차지하게 되고 건물의 비중은 매우 낮습니다. 

그러면, 애써 지출한 비용이더라도 건물분에 한정되어 비용인정이 가능하게 됩니다.


물론, 건물,토지 동시에 양도할 경우 건물분 양도차손으로 하여 합산신고를 고려해볼 수 있습니다.


그러나, 건물,토지의 양도시기가 다르거나, 국가로부터 토지가 수용되는 경우로서 토지와 지장물(건물)의 수용시기가 다를 때, 수억원을 들인 자본적 지출을 인정받을 수 없습니다.


따라서, 부동산을 취득할 때부터 매도할 때까지 그 시기를 조율하거나 가액을 안분하는 부분 등 전범위에 걸쳐서 세무대리인의 조력을 꼭 받으시기를 권장드립니다.


아래는 건물분 양도차손 부분을 토지와 합산할 수 있다는 예규입니다.



<사례 2> 상가점포의 인테리어비용

"세무사님, 제가 상가 매수하여 인테리어를 싹 하고 사업을 시작하였습니다. 

 사정이 생겨 처분하고 다른 쪽으로 이전하려고 합니다. 

 인테리어 비용은 모두 공제가 된다고 하던데 맞죠?"

---> 아닙니다.


위 사례1에서 설명한 것과 달리, 집합건물은 대지권이 설정된 것으로서 등기부등본상 건물분에 대해서 등기가 되게 됩니다. 따라서, 건물,토지를 나누어 계산할 필요는 없습니다.


그러나


앞의 '정의' 부분에서 강조했던 것처럼, 내용연수의 연장, 자산가치의 증가가 이루어진 지출이어야 합니다.


해당 사례에서 본인 명의 상가점포에 수억을 들여 기존 업종철거를 하고, 인테리어하고 업종의 허가요건을 충족하기 위한 공사를 하였다하더라도, 이게 건물 전체입장에서 내용연수를 연장한건지 또는 자산가치 증가가 이루어 진것인지를 검토해야합니다.


결론부터 말씀드리면, 해당 지출은 자본적 지출로 보기 어렵습니다.


상가점포의 인테리어 공사 등은 본인의 사업을 영위하기 위한 것입니다.

달리 말하면, 내가 이 점포를 매수자에게 팔고 나가면, 매수자는 들어와서 다른 업종을 위해 내가 공사한 것을 싹 갈아 엎을 수 있습니다.


이는 건물의 내용연수를 증가시킨 것도 아니고, 자산가치를 증가시킨 것도 아닙니다.

온전히 나의 사업을 위해 지출한 비용인 것이지요.


따라서, 양도소득세의 자본적 지출이 아닌, 본인 사업소득의 필요경비로 인정받아야할 성격입니다.

이는 세무사인 저의 의견과 일선 세무서 조사관의 의견도 모두 일치하고, 관련 판례도 동일한 시각입니다.


통상 상가매입 -> 인테리어 -> 영업 -> 양도 의 경우, 본인 생각만큼 사업이 잘 안되어서 나가시는 분들도 상당히 많습니다.


이런 경우, 양도차익도 적을 것이고, 인테리어비용이 많이 들어갔으므로 양도소득세는 당연히 없을 것이라고 오판하십니다.

전반적인 법리와 자본적 지출이 요구하는 조건, 판례, 일선 세무서의 시각 등을 명확히 알지 못하고 막연하게 양도소득세를 안내겠다는 생각을 하면, 사업소득 필요경비도 못받고, 양도소득세 자본적 지출도 인정받지 못하는 최악의 상황을 맞을 수 있습니다.

간혹, 자본적 지출로 인정받지 못할 금액인데 우선 '밀어넣고 보자'식으로 진행하는 세무대리인이 있습니다.


운좋게 지금 넘어갔다하더라도, 언제든지 세무서에서 추징나올 수 있고 감사원 감사지적을 받아 재조사가 이루어져 본세는 물론 본세에 상응하는 가산세까지 부과될 수 있는 리스크가 있다는 사실을 꼭 인지하시기 바랍니다.


사업을 하시는 분들은 대부분 세무대리인이 있으시겠지만, 이러한 전반적인 흐름을 잘 알지 못하는 경우 큰 불이익을 얻을 수 있으므로, 반드시 세무대리기장은 물론 부동산 양도와 관련된 흐름도 함께 검토가 가능한 세무대리인에게 꼭 상담 받으시고 진행하시기를 권장드립니다.


꼭, 장성일 필요는 없습니다. 


그러나 


해당 업종을 잘 이해하고, 사업소득부터 양도소득까지 적용되는 법의 입법취지와 적용논리를 잘 파악하고 있는 세무대리인은 장성일 것입니다. 


기장대리부터 양도세 검토 의뢰하실 경우 친절한 상담부터 업무처리까지 세무사가 직접 도와드리겠습니다.


이상 세무회계 장성의 신세무사였습니다.

감사합니다.