1가구2주택자사망시상속과부동산처리문제

이상웅 세무사1. 개요소득세법 제89조에 따른1세대 1주택 양도세 비과세 규정 적용시 주택 수 판단은‘세대’를 기준으로 판단합니다.따라서 주소를 같이 두고 있는 가족이 소득세법에 따른 세대에 포함 여부에 따라 양도소득세가 크게 달라질 수 있으므로‘1세대’ 범위에 대한 판단이 중요합니다.소득세법 제89조 [ 비과세양도소득 ]① 다음 각호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택2. 1세대의 개념소득세법 제88조에서 ‘1세대’란거주자 및 그 배우자 및 그 배우자가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 자와 함께 구성하는 가족 단위라고 규정하고 있습니다.따라서다음의 요건들을 충족하는 경우에는 같은 세대로 보아 보유 주택수 산정시 포함되며, 각 항목에 따라 구분하여 판단해야 합니다.동일세대 요건1소득세법상가족에 해당2동일한 주소 및 거소에 해당3생계를 같이하는가족3. 가족세대에 포함되는가족은 다음과 같습니다.세대에 포함되는 가족배우자법률상 이혼하였으나 생계를 같이하는 등사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 경우 포함직계존비속배우자의 직계존비속을 포함하며,직계존비속의 배우자를 포함형제자매배우자의 형제자매를 포함1. 배우자소득세법에서 동일한 세대에 포함되는 배우자란 법률상 배우자뿐만 아니라법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함하고 있습니다.따라서 법률상 이혼하여 각각 1세대 1주택 비과세를 받으려는 조세회피를 위한'위장이혼'을 하는 경우에는 세무조사를 통하여 양도소득세와 가산세가 추징될 수 있으니 유의해야 합니다.[혼인신고를 하지 않은 사실혼]당초 혼인신고를 하지 않았지만 사실상 혼인생활을 하는 사실혼의 경우 세 대 포함 여부는 아래의 글에 자세하게 작성되어 있습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222512427401[양도세 전문세무사] 신혼부부가 절대 놓치면 안되는 양도세 비과세 혜택(혼인신고가 고민인 경우 포함)요즘 상담을 하다보면 청약, 대출, 양도소득세 비과세 등 다양한 문제로 혼인신고를 늦추는 분들이 굉장히 ...blog.naver.com2. 직계존비속본인의 직계존비속뿐만 아니라배우자의 직계존비속도 포함하며,직계존비속의 배우자도 포함됩니다.직계존속직계존속은 부모와 조부모를 포함직계비속배우자의 직계존비속을 포함하며, 직계존비속의 배우자를 포함직계비속은다음의 요건을 충족하는 경우에만 독립세대를 인정합니다.1.배우자가 있는 경우2. 해당 거주자의 나이가30세 이상인 경우3. 배우자가사망하거나 이혼한 경우4, 거주자의 소득이기준중위소득의 40% 수준 이상으로서 소유하고 있는 부동산을 관리·유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우(다만, 미성년자는 제외)[배우자와 별거하는 경우의 자녀]거주자의자녀가 별거하는 배우자와 생계를 같이하고 있는 경우 자녀는 거주자의 세대에서 제외될 수 있습니다.양도소득세 집행기준 89-154-9 [거주자의 배우자와 1세대 요건을 갖춘 아들이 같은 세대원인 경우]거주자가 단독으로 1세대를 구성하고 그 거주자의 배우자는 그들의 아들과 함께 1세대를 구성하여 생계를 같이하고 있는 경우에 거주자와 그 배우자는 세대 또는 생계를 달리하여도 같은 세대원으로 보는 것이나, 그 아들이「소득세법」 제88조제6호에 따른 1세대 구성요건을 갖춘 경우에는 거주자와 그 아들은 같은 세대원으로 보지 아니한다.3. 형제자매형제자매는배우자의 형제자매는 가족에 해당하지만,형제자매의 배우자는 가족에 해당하지 않습니다.따라서 매형은 생계를 같이하더라도 세대에 포함되지 않지만, 매형을 기준으로는 세대에 포함될 수 있으니 유의해야 합니다.이복형제자매는 소득세법상 세대에 포함될 수 있으니 유의해야 합니다.4. 동일한 주소 및 거소1세대로 보는 가족은'주민등록상 주소지'를 기준으로 판단합니다. 다만, 세대원 중에 취학·질병의 요양·근무상 또는 사업상 형편으로 본래의 주소 또는 거소를일시퇴거한 사람은 가족에 포함합니다.대학교 기숙사에서 생활하는 경우, 군복무를 위해 입대한 경우 등의 일시퇴거한 사람은 세대에 포함될 수 있으므로 유의해야 합니다.만약,주민등록상 주소가 같이 되어있더라도 실제로 생계를 달리하여 별도 세대를 구성하고 있는 경우에는 해당 사실관계를 입증한다면 분리된 세대로 인정받을 수 있습니다.반대로주민등록상에 별도 세대이더라도 사실상 생계를 같이하고 있음이 밝혀진다면 동일한 세대로 보아 양도세 비과세 등이 추징될 수 있으니 유의해야 합니다.5. 생계를 같이하는생계를 같이한다는 것의 의미는'일상생활에서 동일한 생활자금으로 숙식을 같이하는 등 경제적으로 함께'하고 있음을 말합니다.실질적인 생계를 같이하는지 여부는공과금 납부내역, 신용카드 사용내역, 우편물 배달내역, 재직증명서, 세대분리의 필요성, 월세 이체내역 등 사실관계를 종합하여 판단합니다.가족이같은 아파트, 다가구주택에서 거주하더라도 사실관계에 따라 독립된 생계를 꾸려나갈 수 있다고 인정되는 경우 분리세대로 인정받을 수 있습니다.세대분리 인정 판례세대분리 부인 판례같은 건물에 거주하였지만 독립적 생활을 영위할 수 있는 다가구주택이면서, 배우자가 남긴 유산,이자등의 소득이 있는 경우군입대 전 6개월 동안 월평균 최저생계비를 상회하는 정도의 수입을 올린 경우동생과 같은 아파트에서 숙식을 해결하였지만,각자 별도의 직업과 소득이 있으며 본인 명의카드를 사용한 경우신용카드 사용내역, 계좌 내역 상 각자의 생활비 지출이 구분되지 않는 경우부모와 자녀가 같은 집에서 거주하였으나, 보증금 및 생활비를 분담하고 있는 경우대학원 재학생으로서 번역 등 인적용역 사업소득과 부모의 개인사업장에서 소득이 발생되는 경우부모에게 지속적인 생활비를 지급하지는 않았으나, 별도의 소득이 있으며 간헐적으로 부모에게 일정한 금전을 지급한 경우양도일 직전에 사실상 독립하여 분리세대 요건을 충족한 경우노모와 세대합가 하였으나 노령연금을 수령하고, 병원비를 자녀들이 분담하는 경우서로 다른 주거공간에 실제 거주하였더라도 양도일 이후 다시 합가한 경우다만 실제로 독립된 주거공간에서 거주했다고 하더라도,양도일 직전 세대분리 또는 양도일 이후 재합가하는 경우 역시 사실관계에 따라 조세회피 의도로 보아 비과세가 부인될 수 있으니 유의해야합니다.양도소득세 비과세를 적용함에 있어세대분리여부는 동일한 사실관계라도 법리적 논리와 근거를 세워 주장하며, 이에 맞는 핵심 근거자료를 준비함에 따라 다른 결과를 만들어 낼 수 있습니다.

상속세 및 증여세[강서구 마곡 상속세 세무사][강서구 마곡 증여세 세무사]상속 유언대용신탁 & 보험금 청구권 신탁 (자연세무회계컨설팅) 머털도사 절세도사 ・ 방금 전URL 복사 통계본문 기타 기능안녕하세요 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 최근 상담 문의가 부쩍 늘고 있는 '상속신탁'에 대해 정리해드리려고 합니다. 유언대용신탁과 보험금청구권신탁을 중심으로 개념과 세금 처리, 신청방법을 살펴보고, 그 밖에 시장에 나와있는 다양한 상속신탁 상품까지 함께 소개해드리겠습니다. 먼저 왜 요즘 이렇게 상속신탁 상품이 인기를 끌고 있는지부터 짚어보겠습니다.​· · ·​​​​​​상속신탁, 왜 이렇게 인기가 많아지고 있을까요​-초고령화·저출산이 빠르게 진행되면서 재산승계와 후견에 대한 수요 자체가 커지고 있습니다. 배우자나 자녀에게 언제, 어떻게 재산을 넘길지 미리 설계해두려는 분들이 늘고 있는 것이죠.​-유언장은 민법이 정한 방식(자필증서, 공정증서 등)을 엄격히 지켜야 하고, 형식 요건을 하나라도 어기면 무효가 되어 분쟁으로 이어지는 경우가 많습니다. 반면 신탁은 계약을 통해 재산의 관리와 승계 시기·방법을 비교적 유연하게 정할 수 있고, 생전에도 내용을 변경·조정할 수 있다는 점이 큰 매력으로 꼽힙니다.​-상속분쟁·유류분 소송이 늘어나는 상황에서 분쟁을 예방하려는 목적으로 신탁을 활용하려는 수요도 커지고 있습니다.​-치매 등으로 의사결정능력이 저하되었을 때도 계약에 따라 수탁자가 재산을 관리할 수 있어, 재산이 방치되거나 일부 가족이 임의로 처분하는 위험을 줄일 수 있다는 점도 신탁이 주목받는 이유입니다.​-재혼가정, 미성년 자녀, 장애 자녀 등 복합적인 가족 구조에서 맞춤형으로 재산승계를 설계할 수 있다는 점도 실무에서 신탁을 찾는 대표적인 이유입니다.​-실제로 5대 시중은행의 유언대용신탁 잔액은 2026년 6월 말 기준 5조 5,926억원으로, 올해 들어서만 1조원 넘게 늘었습니다. 보험금청구권신탁 역시 삼성생명·한화생명·교보생명 등 생명보험 3사의 누적 계약액이 2026년 8월 말 기준 1조 140억원을 넘어섰습니다.· · ·​​​​​​유언대용신탁이란 무엇인가요​-유언대용신탁이란 위탁자가 생전에 신탁회사와 신탁계약을 체결하면서, 위탁자가 사망할 때 비로소 수익자가 수익권을 취득하거나, 위탁자 사망 이후 신탁재산에 기한 급부를 받도록 약정하는 신탁을 말합니다. (신탁법 §59)​-유언과 가장 큰 차이는 설정 방식입니다. 유언은 유언자의 단독행위이지만, 유언대용신탁은 위탁자와 수탁자 간의 계약입니다. 계약이기 때문에 생전 재산관리와 사후 승계를 함께 설계할 수 있고, 원칙적으로 위탁자가 수익자를 변경할 권리를 가지므로 상황 변화에 따라 유연하게 조정할 수 있습니다.​-세금 처리는 다음과 같습니다. 상속세및증여세법은 유증·사인증여·유언대용신탁·수익자연속신탁을 통한 재산 이전은 증여로 보지 않습니다. (상증법 §2⑥) 대신 피상속인이 신탁한 재산이나 피상속인이 신탁이익을 받을 권리는 상속재산으로 보아 상속세를 과세합니다. (상증법 §9) 즉 신탁을 활용한다고 해서 상속세 자체가 줄어드는 것은 아니며, 어디까지나 '재산승계를 어떻게 설계할 것인가'의 문제라는 점을 이해하고 계셔야 합니다.· · ·​​​​보험금청구권신탁이란 무엇인가요-보험금청구권신탁은 보험계약자가 생전에 사망보험금을 받을 권리를 신탁회사에 맡기고, 피보험자 사망 후 미리 정한 조건과 시기에 따라 유가족에게 나누어 지급하도록 설계하는 제도입니다.​-그동안 법적 근거가 없어 도입이 지연되었으나, 2024년 11월 자본시장법 시행령 개정을 통해 공식적으로 허용되었습니다. 3,000만원 이상의 일반사망보장(종신보험 등)에 대해 보험 수익자를 신탁업자로 변경하고, 신탁 수익자는 배우자·직계존비속으로 지정하는 방식으로 설계됩니다.​-다만 재해·질병사망 등 특약사항에 대한 보험금은 신탁이 불가능하고, 보험계약대출이 있는 계약도 신탁 설정이 제한됩니다.​-어린 자녀가 있는 경우 고등학교 졸업까지 매달 생활비·교육비를 지급하고 대학 입학 시 목돈을, 나머지는 졸업 이후 지급하는 식으로 설계하거나, 고령 배우자에게 먼저 생활비를 지급한 뒤 남은 보험금을 자녀에게 승계하는 식의 설계도 가능합니다.​-세금 처리는 유언대용신탁과 마찬가지입니다. 피상속인의 사망으로 지급받는 보험금은 상증법 §8에 따라 간주상속재산으로 상속세 과세대상이 되며, 이는 신탁을 통해 지급방식을 바꾸더라도 달라지지 않습니다.​-현재 보험사 중 신탁업 점유율 1위는 삼성생명으로, 2007년 종합신탁업 자격을 취득해 유언대용·장애인·증여·치매신탁 등에 이미 진출해 있습니다. 한화생명·미래에셋생명·흥국생명 등도 관련 서비스를 준비하고 있어 앞으로 시장 경쟁이 더 활발해질 전망입니다.· · ·​​​​​​신청방법은 어떻게 될까요​-유언대용신탁과 보험금청구권신탁 모두 대체로 아래와 같은 절차를 거쳐 진행됩니다.​-먼저 은행, 보험사, 증권사의 신탁센터를 방문해 재산현황과 가족관계, 재산을 어떤 목적과 시기로 넘기고 싶은지 상담을 통해 설계합니다.​-이후 신탁계약서를 작성하는데, 이 단계에서 수익자와 지급조건·시기·금액을 구체적으로 확정하게 됩니다. 신분증, 가족관계증명서, 재산 관련 증빙서류 등이 필요합니다.​-부동산을 신탁재산으로 하는 경우에는 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기가 필요하며​, 이 과정에서 등록면허세 등의 비용이 발생합니다. 보험금청구권신탁의 경우 보험사에 보험 수익자를 신탁업자로 변경하는 절차를 거칩니다.​-계약 체결 이후에도 위탁자가 생존해 있는 동안에는 원칙적으로 수익자나 지급조건을 변경할 수 있으므로, 가족 상황이나 재산 변동이 있을 때 정기적으로 내용을 점검해보시는 것이 좋습니다.· · ·​​​​​​그 밖에도 이런 상속신탁 상품들이 있습니다​-유언신탁은 유언(단독행위)으로 신탁을 설정한다는 점에서 계약으로 설정하는 유언대용신탁과 차이가 있습니다.​-수익자연속신탁은 1차 수익자가 사망한 이후 2차 수익자에게 순차적으로 재산을 승계하도록 설계하는 상품으로, 재혼가정이나 다세대에 걸친 재산승계 설계에 활용됩니다.​​-치매·후견신탁은 의사결정능력이 저하되었을 때를 대비한 생전 자산관리 목적의 신탁이며, 장애인신탁은 상증법 §52의2에 따른 증여세 과세가액 불산입 특례와 결합해 활용되는 경우가 많습니다.​-그동안 은행이 주도해온 신탁시장에 보험사·증권사가 속속 진출하면서 경쟁이 본격화되고 있어, 앞으로 상품 구성과 서비스도 더 다양해질 것으로 예상됩니다.· · ·​​​​​​실무에서 꼭 체크해야 할 포인트1. 상속신탁은 상속세를 줄여주는 절세 수단이 아니라 '재산을 누구에게, 언제, 어떻게 넘길지'를 설계하는 수단입니다. 상속세 과세는 신탁을 이용하더라도 동일하게 적용된다는 점을 먼저 이해하셔야 합니다.​2. 유언대용신탁이 유류분 문제를 완전히 회피할 수 있는 수단은 아닙니다. 신탁재산이 유류분 산정의 기초재산에 포함되는지에 대해서는 하급심 판결들이 엇갈리고 있고, 실질적으로 위탁자가 재산에 대한 지배권을 계속 유지했다고 판단되면 유류분 반환 대상이 될 수 있다는 취지의 판결도 있습니다. 유류분 분쟁 가능성이 있는 가족관계라면 신탁 설계 단계에서부터 유류분까지 종합적으로 검토하셔야 합니다.​3. 신탁보수 등 부대비용, 부동산 신탁 시 발생하는 등록면허세 등 이전비용을 사전에 확인하시기 바랍니다.​4. 보험금청구권신탁은 가입 중인 보험이 3,000만원 이상 일반사망보장에 해당하는지, 보험계약대출이 있는지 여부를 먼저 확인하셔야 합니다.​5. 신탁계약 체결 전에는 세무·법률 전문가와 함께 가족관계, 재산현황, 예상 세부담까지 종합적으로 설계하시길 권해드립니다.​​​참고 법령신탁법 제59조 (유언대용신탁)상속세 및 증여세법 제2조 제6호 (증여의 정의 및 유언대용신탁 등 제외)상속세 및 증여세법 제8조 (상속재산으로 보는 보험금)상속세 및 증여세법 제9조 (상속재산으로 보는 신탁재산)상속세 및 증여세법 제52조의2 (장애인이 증여받은 재산의 과세가액 불산입)민법 제1112조부터 제1118조까지 (유류분)자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령 (보험금청구권신탁 관련 개정, 2024.11. 시행)#자연세무회계컨설팅 #강서구세무사 #마곡세무사 #가양동세무사 #등촌동세무사 #화곡동세무사 #유언대용신탁 #보험금청구권신탁 #상속신탁 #상속설계 #유류분 #상속세 #신탁법 #자산승계이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com​저작자 명시 필수 영리적 사용 불가 내용 변경 불가태그#자연세무회계컨설팅#강서구세무사#마곡세무사#가양동세무사#등촌동세무사#화곡동세무사#유언대용신탁#보험금청구권신탁#상속신탁#상속설계#유류분#상속세#신탁법#자산승계#강서구상속세전문세무사#마곡상속세전문세무사#상속세전문세무사#강남상속세전문세무사#발산역상속세전문세무사#가양동상속세전문세무사#등촌동상속세전문세무사#여의동상속세전문세무사#영등포상속세전문세무사#목동상속세전문세무사#양천구상속세전문세무사#은평구상속세전문세무사#부천상속세전문세무사#김포상속세전문세무사#일산상속세전문세무사

주택을 양도하기 전에 세대분리 여부를 확인하자​부모와 자녀가 각각 주택을 갖고 있으면서 따로 살고 있으나 건강보험 등의 문제로 부모의 주민등록을 자녀의 주소로 옮겨 놓는 경우가 종종 있습니다.​이런 경우에는 주택을 팔지 않으면 별도의 세금 문제는 발생하지 않으나, 부모 또는 자녀의 주택 중 어느 한 주택을 팔게 되면 1세대 2주택자가 주택을 양도한 것으로 보아 양도소득세 과세 문제가 발생합니다.​​​1세대 여부 판정1세대 1주택에서 ‘1세대’란 거주자 및 배우자(법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함)가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대를 말합니다.​여기서 ‘생계를 같이 하는 가족’이라 함은 동일한 생활공간에서 동일한 생활자금으로 생계를 같이하는 거주자, 배우자, 직계존비속(그 배우자를 포함) 및 형제자매를 말합니다.​따라서 주민등록상으로는 동일 세대로 등재되어 있다 하더라도 사실상 따로 거주하고 있고 생계를 같이 하지 않으면 동일 세대로 보지 않는다. 다만, 이 경우에는 납세자가 객관적인 증빙자료를 첨부하여 생계를 같이 하고 있지 않다는 사실을 입증해야 합니다.​양도소득세 과세세무서에서는 부동산의 소우권이전등기가 끝난 자료를 수집하여 전산 처리 후 이에 의하여 과세대상 자료를 분류하는데, 위와 같이 양도일 현재 부모와 자녀가 각각 주택을 소유하고 있고 동일한 주소지에 주민등록이 되어 있으면서 부모와 자녀의 주택 중 어느 한 주택을 팔게 되면 1세대 2주택자가 주택을 양도한 것으로 분류됩니다.​절세방안1세대 1주택 해당 여부는 양도일 현재를 기준으로 판단하는데, 주민등록상 동일세대로 등재되어 있는 것을 양도일로부터 상당한 시일이 지난 시점에서 사실상은 별도세대였다는 것을 입증하기란 대단히 어렵습니다.​그러므로 부모 또는 자녀의 주택 중 어느 하나를 양도할 계획이라면 양도하기 전에 실제 거주 내용에 맞게 사실대로 주민등록을 정리하여 세대를 분리하는 것이 좋습니다. 그러면 별도세대 입증 등의 복잡한 문제 없이 1세대 1주택으로 인정받을 수 있습니다.​읽어주셔서 감사합니다. 실무에 도움이 되셨으면 좋겠습니다.문용현 세무사였습니다.

​양도소득세에서 주택수는 매우 중요합니다. ​최근 상담 사례중 다주택자로 지분상속받은 주택에 따라 1세대3주택 중과세 여부가 결정되는 케이스가 있었습니다.​​우선 상속주택을 100%로 지분을 받은 경우를 알아보겠습니다. ​1주택을 보유한 세대(비과세 요건 충족한 것을 가정)가 별도세대원으로부터 1주택을 상속을 받아 1세대 2주택이 된 경우 상속일로부터 3년 이내 기존주택을 양도하는 경우 비과세 됩니다. ​상속주택을 먼저 양도한다면, 5년 이내 양도하는 경우는 2주택자라도 중과하지 않고 일반세율로 과세합니다. ​(취득세율 적용시에도 상속주택은 상속 개시일로부터 5년 이내에는 소유 주택 수에 포함하지 않습니다.)​소득세법 시행령 제167조의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 “대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이라 함은 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다7. 제155조 제2항의 규정에 해당하는 상속받은 주택(상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한한다)​그렇다면 지분으로 상속받은 주택은 어떨까요?​지분상속 주택은 지분율이 중요합니다. ​지분이 가장 큰 상속인의 주택으로 보며, 지분율이 동일한 경우 상속주택에 거주하는자, 최연장자 순으로 상속주택을 소유한 것으로 봅니다. (즉, 지분율→상속주택 거주자→최연장자 순으로 적용)​최대지분자 등에 해당된다면 위에서 설명한 100% 상속받은 주택과 동일합니다. 소득세법 시행령 제167조의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】① 법 제104조 제7항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.② 제1항을 적용할 때 주택수의 계산은 다음 각 호의 방법에 따른다. (2018. 2. 13. 개정)1. 다가구주택 : 제155조 제15항을 준용하여 주택수를 계산한다. 이 경우 제155조 제15항 단서는 거주자가 선택하는 경우에 한정하여 적용한다. (2018. 2. 13. 후단개정)2. 공동상속주택 : 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 제155조 제3항 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다. (2003. 12. 30. 신설) 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】③ 제154조 제1항을 적용할 때 공동상속주택[상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택(상속받은 1주택이 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다)을 소유한 경우에는 제2항 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다] 외의 다른 주택을 양도하는 때에는 해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우에는 그러하지 아니하며, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상인 경우에는 그 2명 이상의 사람 중 다음 각 호의 순서에 따라 해당 각 호에 해당하는 사람이 그 공동상속주택을 소유한 것으로 본다. (2020. 2. 11. 개정)1. 당해 주택에 거주하는 자 (1994. 12. 31. 개정)2. (삭제, 2008. 2. 22.)3. 최연장자 (1994. 12. 31. 개정)​그러나 소수지분자인 경우에는 주택수에 포함되지 않습니다. ​소득세법 시행령에서 최대지분율→상속주택 거주자→최연장자로 상속지분주택의 소유자를 규정하고 있기 때문에 ​이에 해당하지 않는다면 소수지분자가 해당주택에 거주하고 있더라도 양도세 계산시 주택수에 포함되지 않습니다. ​또한 세법상 공동상속 주택의 소유자는 상속이 이뤄진 날을 기준으로 판정하며, 상속일 이후 지분이 변경됐더라도 이것이 다른 주택의 1가구1주택 비과세 여부를 판정하는 데 영향을 주지 않습니다. ​양도, 서면-2016-법령해석재산-5390, 2017.03.27​[ 제 목 ]공동상속주택의 소유지분 변동시 소유자 판정[ 요 지 ]1세대 1주택 비과세 대상에 해당하는지 여부와 관련하여 공동상속주택의 소유자 판정은 상속개시일을 기준으로 판정하는 것임​[ 회 신 ]국내에 1주택을 보유하고 있는 1세대가 별도세대원인 피상속인으로부터 공동상속주택의 소수지분을 상속받은 이후에 다른 상속인의 일부 지분을 매매로 취득하여 당초 공동상속지분이 변경된 경우 새로 취득하는 지분의 주택 수 취급여부는 기존 해석사례(서면인터넷방문상담5팀-2331, 2007.08.17.)를 참조하시기 바랍니다.* 서면인터넷방문상담5팀-2331, 2007.08.17.1. 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 공동상속주택외의 다른 주택을 양도하는 때에는 당해 공동상속주택은 당해 거주자의 주택으로 보지 아니하나 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우에는 그러하지 아니한 것입니다.​2. 위 1.을 적용함에 있어 상속개시일 이후 다른 상속인의 지분을 일부 증여 등으로 취득하여 당초 공동상속지분이 변경된다 하더라도 증여 등으로 추가 취득하는 지분을 새로운 주택의 취득으로 보지 않는 것이며, 공동상속주택의 소유자 판정은 상속개시일을 기준으로 판정하는 것입니다.

안녕하세요 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 요즘 상담에서 정말 많이 받는 질문, 주택연금에 대해 개념부터 요건, 혜택, 사후관리, 신청방법, 그리고 세무사 입장에서 가장 궁금해하시는 주택연금으로 상속세를 줄일 수 있나요? 까지 한 번에 정리해 드리겠습니다주택연금, 한 줄로 말하면 내 집에 살면서 받는 국가보증 연금 -주택연금은 집은 있지만 매달 들어오는 소득이 부족한 분들이, 집을 담보로 맡기고 그 집에 계속 살면서 평생(또는 일정 기간) 매달 연금을 받는 제도입니다.-법적으로는 '주택담보노후연금보증'이라고 부르며, 한국주택금융공사(HF)가 보증을 서고 은행이 연금을 지급하는 구조입니다. (한국주택금융공사법 제2조 제8호·제8호의2)-쉽게 말해 집을 팔지 않고 집값의 일부를 매달 나눠서 미리 쓰는 것이라고 보시면 됩니다. 연금으로 받은 돈은 형식상 대출이지만, 살아계시는 동안에는 갚을 필요가 없고 부부가 모두 돌아가신 뒤 집을 처분해 정산합니다.· · ·주택연금 가입요건 (2026년 9월 기준)-가입요건은 생각보다 단순합니다. 다음 네 가지만 확인하시면 됩니다.① 연령 : 부부 중 1명이 만 55세 이상 (월지급금은 부부 중 나이가 적은 분 기준으로 산정)② 주택가격 : 부부 합산 공시가격 12억원 이하 (시세가 아니라 공시가격 기준이므로, 시세 16~17억원대 아파트도 가능할 수 있습니다)③ 주택 수 : 1주택이 원칙이지만, 보유주택 합산 공시가격이 12억원 이하면 다주택자도 가입 가능하고, 12억원을 넘는 2주택자는 3년 이내 1주택 처분 조건으로 가입할 수 있습니다④ 거주 : 담보로 제공하는 주택에 실제 거주해야 합니다. 주거용 오피스텔, 노인복지주택도 대상입니다-그리고 2026년에는 가입자에게 유리한 방향으로 제도가 크게 바뀌었습니다.· 2026. 3. 1. 이후 신규 신청분부터 월지급금 평균 3.13% 인상 (72세·주택가격 4억원 평균 가입자 기준 월 129.7만원 → 133.8만원)· 초기보증료 주택가격의 1.5% → 1.0%로 인하 (4억원 주택 기준 600만원 → 400만원)· 연보증료는 보증잔액의 0.75% → 0.95%로 소폭 인상, 중도해지 시 초기보증료 환급기간은 3년 → 5년으로 확대· 2026. 6. 1.부터 질병 치료·요양시설 입소·자녀 봉양 등 부득이한 사유가 있으면 실거주하지 않아도 가입 가능· · ·연금은 어떻게 받나요? 지급방식 정리-주택연금은 받는 방법을 고를 수 있습니다.· 종신방식 : 평생 매월 받는 가장 기본적인 방식 (정액형, 초기에 더 받는 초기증액형, 일정 주기로 늘어나는 정기증가형)· 종신혼합방식 : 목돈(인출한도)을 일부 떼어두고 나머지를 평생 연금으로 수령· 확정기간방식 : 정해진 기간 동안만 연금으로 수령· 대출상환방식 : 기존 주택담보대출을 목돈으로 갚고 나머지를 연금으로 수령· 우대방식 : 저가주택·기초연금 수급자 등에게 월지급금을 우대-한 번 정해진 월지급금은 가입 이후 집값이 떨어져도 줄어들지 않습니다. 반대로 집값이 올라도 늘어나지 않는다는 점은 알고 계셔야 합니다.-정확한 수령액은 한국주택금융공사 홈페이지 '예상연금조회'에서 본인 나이·집값으로 바로 확인하실 수 있습니다.· · ·주택연금의 혜택 – 세금까지 줄여줍니다-주택연금의 가장 큰 혜택은 평생 거주·평생 지급 보장, 그리고 집값을 넘게 받아도 부족분을 자녀에게 청구하지 않는다(비소구)는 점입니다. 여기에 세금 혜택도 꽤 쏠쏠합니다.1. 가입할 때 – 근저당 설정 관련 세금 감면-저당권 설정 시 내는 등록면허세(설정금액의 0.2%)와 지방교육세가 최대 50% 감면됩니다. 공시가격 5억원 이하 1세대 1주택자는 50% 감면, 그 외에는 등록면허세 300만원 이하면 50% 감면, 300만원 초과면 150만원 공제입니다(2027. 12. 31.까지). (지방세특례제한법 제35조 제1항)-농어촌특별세는 면제되고, 국민주택채권 매입의무도 없습니다.2. 이용하는 동안 – 재산세 감면-1가구 1주택인 담보주택은 시가표준액 5억원 이하이면 재산세의 25%, 5억원 초과이면 5억원 해당분 재산세의 25%를 2027년 12월 31일까지 감면받습니다. 신탁방식 주택연금도 포함됩니다. (지방세특례제한법 제35조 제2항)3. 이용하는 동안 – 이자비용 소득공제-국민연금·개인연금 등 연금소득이 있는 분이 주택연금을 받으면, 그해 발생한 주택연금 이자 상당액을 연금소득금액에서 연 200만원 한도로 공제받을 수 있습니다. (소득세법 제51조의4, 같은 법 시행령 제108조의3)-다만 연금소득금액을 초과하는 부분은 없는 것으로 보고, 종합소득 확정신고 때 금융기관에서 발급한 '주택담보노후연금이자비용증명서'를 첨부해야 합니다. 공적연금만 있어 분리과세·연말정산으로 끝나는 분은 실익이 작을 수 있습니다.· · ·사후관리 – 가입 후에도 꼭 지켜야 할 것들-주택연금은 가입으로 끝이 아닙니다. 다음 사항을 꼭 기억해 두세요.· 담보주택에 계속 거주해야 합니다. 정당한 사유 없이 1년 이상 계속 거주하지 않으면 지급정지 사유가 될 수 있습니다· 담보주택을 팔거나 소유권이 바뀌면 연금이 종료되고 대출을 상환해야 합니다· 이사를 가더라도 담보주택을 변경할 수 있습니다 (새 집 가격에 따라 월지급금 재산정)· 중도에 해지하려면 그때까지의 대출잔액(월지급금 누계 + 수시인출금 + 보증료 + 이자)을 전액 상환해야 합니다-가입자가 사망하면 어떻게 될까요?· 배우자가 살아계시면 감액 없이 같은 금액을 계속 받습니다. 다만 저당권방식은 배우자가 주택 소유권을 이전받아야 하므로 자녀 등 다른 상속인의 동의가 없으면 승계가 어려울 수 있고, 신탁방식은 자녀 동의 없이도 배우자가 계속 받을 수 있습니다· 부부가 모두 돌아가시면 집을 처분해 정산합니다. 집값이 연금지급총액보다 크면 남는 돈은 상속인에게, 집값이 부족해도 상속인에게 추가 청구는 없습니다.· 상속인이 대출잔액을 현금으로 갚고 집을 그대로 상속받는 것도 가능합니다· · ·신청방법 – 4단계면 끝납니다① 상담·예상연금 조회 : 한국주택금융공사 홈페이지 또는 콜센터(1688-8114), 지사 방문 상담② 보증 신청 : 관할 HF 지사에 보증신청서, 신분증, 가족관계 확인서류, 등기사항 확인 서류 등 제출③ 심사·보증약정 : 주택가격 조사와 가입요건 심사 후 보증약정 체결④ 대출약정·연금 수령 : 근저당권(또는 신탁)등기 → 취급은행과 대출약정 → 매월 연금 입금-저당권방식과 신탁방식 중 무엇을 선택하느냐에 따라 배우자 승계, 등기비용, 상속 절차가 달라지므로 가입 전에 꼭 비교해 보시길 권합니다.· · ·주택연금이 이렇게 인기 있는 이유-최근 주택연금 가입이 꾸준히 늘고 있는 데는 분명한 이유가 있습니다.1. 집은 있는데 현금이 없는 은퇴 세대에게 집을 팔지 않고도 생활비를 만들어 줍니다2. 국가(한국주택금융공사)가 보증하므로 금융기관 사정과 무관하게 지급이 안정적입니다3. 오래 사셔서 받은 돈이 집값을 넘어도 자녀에게 빚이 넘어가지 않습니다4. 집값이 떨어져도 월지급금은 그대로 → 집값 하락 위험을 공사가 떠안는 구조입니다5. 2026년 개편으로 수령액은 오르고 초기비용은 내려가 가입 문턱이 낮아졌습니다6. 무엇보다 자녀 입장에서도 부모님 생활비 부담이 줄어드니, 가족 모두에게 부담이 적은 노후대책이라는 인식이 커졌습니다· · ·세무사가 알려드리는 주택연금과 상속세 절세 원리-이 부분이 오늘의 핵심입니다. 주택연금이 상속세를 줄일 수 있는 이유는 크게 세 가지입니다.1. 연금대출 잔액은 '상속채무'로 공제됩니다-상속세는 돌아가신 분의 재산에서 사망일 현재 갚아야 할 확정된 채무를 빼고 계산합니다. 주택연금으로 받은 금액(월지급금 누계 + 보증료 + 이자)은 금융기관 대출이므로, 사망 시점의 연금대출 잔액은 금융기관 부채증명서로 입증되는 상속채무로 공제됩니다. (상속세 및 증여세법 제14조 제1항 제3호, 같은 법 시행령 제10조)2. 생활비를 '자녀 돈'이 아닌 '부모님 집'에서 꺼내 쓰는 구조가 됩니다-실무에서 가장 많이 보는 손해 사례가 자녀들이 자기 돈으로 부모님 생활비·병원비를 대는 경우입니다. 이렇게 하면 부모님 재산은 그대로 남아 상속세가 그대로 나오고, 자녀가 낸 돈은 원칙적으로 부모님 채무로도 잘 인정되지 않습니다.-반면 주택연금으로 생활비를 충당하면 집값의 일부가 생활비로 소비되고, 그만큼이 채무로 잡혀 상속재산이 줄어듭니다. 위 예시(주택 10억 + 예금 5억, 연금대출 잔액 4억)에서는 상속세 산출세액이 약 2억 1,000만원 → 1억 1,400만원으로 약 9,600만원 차이가 납니다.3. 오래 사실수록 유리한 '비소구' 구조-연금지급총액이 집값을 넘어도 상속인에게 청구하지 않으므로, 장수하실수록 집값 이상의 금액을 생전에 사용하고도 상속인 부담은 0원이 됩니다. 반대로 집값이 많이 오르면 정산 후 남는 금액은 상속인에게 돌아갑니다.-다만, 세무사로서 꼭 짚어드려야 할 주의사항도 있습니다.​① 금융재산상속공제가 줄어들 수 있습니다-주택연금 대출은 금융기관 채무이므로, 순금융재산(금융재산 – 금융채무)을 계산할 때 차감됩니다. 그 결과 금융재산상속공제(순금융재산의 20%, 최대 2억원)가 줄어들 수 있습니다. 위 예시에서도 1억원이던 공제가 2천만원으로 줄었습니다. (상속세 및 증여세법 제22조)② 동거주택 상속공제도 줄어듭니다-10년 이상 동거 봉양한 무주택 자녀가 받는 동거주택 상속공제(최대 6억원)는 2020년 이후 상속분부터 주택가액에서 그 주택에 담보된 피상속인의 채무를 뺀 금액을 기준으로 합니다. 주택연금 대출잔액만큼 공제액이 줄어들 수 있으니, 동거자녀가 있는 경우 미리 비교해 보셔야 합니다. (상속세 및 증여세법 제23조의2)③ 목돈 인출은 '추정상속재산'을 조심하세요-피상속인이 부담한 채무가 사망 전 1년 이내 2억원 이상, 2년 이내 5억원 이상이면서 사용처가 명확하지 않으면 상속받은 것으로 추정하여 과세가액에 다시 더합니다. 매월 받는 소액 연금은 문제가 되기 어렵지만, 수시인출(목돈 인출)을 사망 직전에 크게 받은 경우에는 사용처 증빙이 필요합니다. (상속세 및 증여세법 제15조 제1항 제2호)-국세청은 1년 이내 기준과 2년 이내 기준에 모두 해당하면 각각 계산한 추정액 중 큰 금액을 상속재산으로 추정한다고 해석하고 있습니다. (서면-2021-법규재산-5066, 2022.12.22.)④ 받은 연금을 쓰지 않고 쌓아두면 효과가 없습니다-연금으로 받은 돈을 그대로 예금해 두면 채무 4억원이 생기는 만큼 예금도 4억원 늘어나 상속세는 거의 줄지 않습니다. 또한 받은 돈을 현금으로 인출해 보관하면 현금은 금융재산상속공제 대상도 아닙니다. (재삼46014-3030, 1997.12.26.)-마찬가지로 부모님께 이미 충분한 예금이 있다면, 그 예금을 생활비로 쓰는 것도 비슷한 상속세 효과가 납니다. 주택연금의 절세효과는 현금이 부족해 자녀가 생활비를 대야 하는 가정에서 가장 크게 나타납니다.⑤ 연금을 자녀에게 다시 넘기면 증여입니다-주택연금으로 받은 돈을 자녀 생활비나 손주 교육비로 보내주면 그 자체가 증여가 될 수 있고, 10년 이내 증여는 상속재산에 다시 합산됩니다. 연금은 부모님 본인의 생활비·병원비로 쓰는 것이 원칙입니다.· · ·실무에서 꼭 체크해야 할 포인트1. 가입 전에 저당권방식 vs 신탁방식을 비교하세요. 배우자 승계, 자녀 동의 필요 여부, 등록면허세 부담이 다릅니다.2. 상속세가 예상되는 가정이라면 금융재산상속공제·동거주택 상속공제 감소분까지 포함해 가입 전후 상속세를 시뮬레이션해 보세요.3. 연금은 부모님 명의 계좌로 받아 부모님 생활비·의료비로 지출하고, 병원비 영수증 등 사용처 자료를 보관해 두세요.4. 목돈 인출(수시인출)은 사용처를 명확히 남기고, 사망 전 1~2년 이내 큰 금액 인출은 특히 주의하세요.5. 연금소득이 있는 분은 종합소득세 신고 시 이자비용증명서를 첨부해 200만원 공제를 놓치지 마세요.· · ·부모님 노후와 상속, 주택연금으로 함께 설계하세요-자연세무회계컨설팅은 주택연금 가입 전 상속세 시뮬레이션, 상속·증여 설계, 상속세 신고, 부동산 양도·보유세 상담을 해드리고 있습니다. 궁금하신 점이 있으시면 언제든 문의해 주세요.​참고 법령 및 예규한국주택금융공사법 제2조 제8호·제8호의2 (주택담보노후연금보증, 신탁 방식)소득세법 제51조의4 (주택담보노후연금 이자비용공제)소득세법 시행령 제108조의3 (주택담보노후연금 이자비용공제 등)지방세특례제한법 제35조 제1항 (주택담보노후연금보증 대상 주택 등록면허세 감면)지방세특례제한법 제35조 제2항 (주택담보노후연금보증 담보주택 재산세 감면)상속세 및 증여세법 제14조 제1항 제3호, 같은 법 시행령 제10조 (상속재산가액에서 빼는 채무 및 입증방법)상속세 및 증여세법 제15조 (상속개시일 전 처분재산 등의 상속 추정)상속세 및 증여세법 제22조 (금융재산 상속공제)상속세 및 증여세법 제23조의2 (동거주택 상속공제)서면-2021-법규재산-5066 (2022.12.22.) 1년·2년 기준 모두 해당 시 추정상속재산 계산재삼46014-3030 (1997.12.26.) 현금·수표는 금융재산상속공제 대상 아님금융위원회·한국주택금융공사 「2026년도 주택연금 개선방안」 (2026.02.)#주택연금 #주택연금가입조건 #주택연금수령액 #주택연금상속세 #주택연금세제혜택 #주택연금신청방법 #2026주택연금 #상속세절세 #노후대비 #강서구세무사 #마곡세무사 #가양동 #등촌동 #화곡동 #자연세무회계컨설팅 #절세도사