지주간 공동재건축후 양도세 신고

“회계사님, 보상협의요청서를 받았는데요. 우선 계약하고 나서 양도소득세 상담을 받아도 될까요?”보상협의요청서를 받으셨다고요?잠시만요. 아직 계약하시면 안 됩니다.보상협의요청서는 사업시행자가 토지소유자에게 다음과 같이 제안하는 공식 문서입니다.“이 금액으로 토지와 건물을 넘겨주십시오.”이제부터 토지소유자는 사업시행자가 제시한 보상금액과 조건을 확인하고, 그 제안을 받아들여 협의보상계약을 체결할 것인지 아니면 수용재결 절차로 갈 것인지 결정해야 합니다.그런데 많은 분이 보상협의요청서를 받으면 보상금 총액이 얼마인지만 확인합니다.보상금액이 예상보다 많으면 기분 좋게 계약하고, 적으면 무조건 수용재결을 신청하려고 합니다.하지만 보상금 총액만 확인하셨다면 보상협의요청서의 절반만 보신 것입니다.계약하기 전에는 보상금뿐 아니라 예상 양도소득세와 실제로 내 통장에 남는 금액까지 함께 확인해야 합니다.1. 필지별 보상금액이 적정한지 확인하세요가장 먼저 필지별 보상금액을 확인해야 합니다.여러 필지를 보유하고 있다면 전체 보상금액만 보지 말고 각 필지가 얼마로 평가되었는지를 따로 살펴보시기 바랍니다.비슷한 위치에 있는 토지인데도 특정 필지만 유독 낮게 평가되었거나, 토지의 이용 상황과 장점이 제대로 반영되지 않은 것으로 보일 수 있습니다.이럴 때는 단순히 보상금이 적다고 생각하는 데서 그치지 말고 사업시행자에게 정보공개를 청구하여 감정평가 내역을 받아보는 것이 좋습니다.감정평가 내역을 확인하면 다음과 같은 내용을 살펴볼 수 있습니다.필지별 적용단가토지의 이용 상황도로와의 접근조건형상과 고저비교표준지와 보상선례개별요인 비교 내용지장물의 평가내역유독 낮게 평가된 필지가 있다면 그 이유부터 확인해야 합니다.2. 감정평가 내역을 검토한 뒤 수용재결 여부를 결정하세요정보공개를 통해 받은 감정평가 내역은 보상 경험이 있는 전문가와 함께 검토하는 것이 좋습니다.그리고 검토 결과를 바탕으로 협의보상계약을 체결할 것인지, 수용재결로 갈 것인지 결정해야 합니다.다만 수용재결을 신청한다고 해서 보상금이 반드시 올라가는 것은 아닙니다.수용재결을 진행하면 시간이 더 걸리고 감정평가 및 법률대리 등에 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 보상금이 기대했던 만큼 증액되지 않을 가능성도 있습니다.따라서 모든 토지를 수용재결로 보내는 것이 정답은 아닙니다.그렇다고 아무런 검토 없이 모든 필지에 대해 협의보상계약을 체결하는 것도 정답은 아닙니다.필지별 평가내용과 증액 가능성, 추가 비용과 소요기간을 따져서 일부 필지는 협의보상을 선택하고, 문제가 있다고 판단되는 필지는 수용재결을 검토할 수도 있습니다.전부 수용재결로 가는 것도, 전부 협의보상을 선택하는 것도 반드시 정답은 아닙니다.3. 진짜 중요한 기준은 ‘내 통장에 얼마가 남는가’입니다보상금이 높게 나오는 것은 분명 중요합니다.하지만 토지소유자 입장에서 진짜 중요한 기준은 따로 있습니다.세금을 모두 내고 내 통장에 실제로 얼마가 남느냐입니다.보상금이 조금 높더라도 세금이 크게 발생하면 실제로 남는 돈은 예상보다 적을 수 있습니다.반대로 보상금액 자체는 같더라도 보상 시기와 보상방법, 소유관계를 어떻게 정리하느냐에 따라 세후 수령액이 달라질 수 있습니다.따라서 보상계약을 체결하기 전에 예상 양도소득세부터 계산해 봐야 합니다.특히 다음 사항을 함께 검토해야 합니다.토지와 건물의 예상 양도소득세공익사업용 토지 등에 대한 감면 가능 여부현금보상과 채권보상의 세금 차이연도별 분할보상 가능 여부와 효과상속토지의 취득가액자경농지 감면 등 추가 감면 가능성다른 부동산 양도계획과의 관계보상금을 받은 뒤 가족에게 분배할 때 발생할 수 있는 증여세양도소득세 상담은 보상계약이 끝난 뒤 신고할 때 받는 것이 아니라, 계약을 체결하기 전에 받는 것이 더 중요합니다.계약한 뒤에는 바꿀 수 없는 선택이 많기 때문입니다.4. 개인별 상황에 맞는 보상전략을 세우세요예상세금을 계산했다면 그다음에는 개인별 상황을 바탕으로 보상전략을 세워야 합니다.검토할 수 있는 대표적인 사항은 다음과 같습니다.연도별로 나누어 보상받을 것인가보상대상 토지가 여러 필지라면 계약과 양도 시기를 연도별로 나누는 방법을 검토할 수 있습니다.양도소득세는 누진세 구조이므로 양도차익이 한 해에 몰리는 경우와 여러 해에 나누어 발생하는 경우의 세금이 달라질 수 있습니다.또한 공익사업용 토지에 대한 양도소득세 감면한도도 함께 검토해야 합니다.보상 전에 사전 증여를 할 것인가배우자나 자녀에게 토지지분을 미리 증여한 뒤 각자 보상금을 받는 방법도 검토할 수 있습니다.다만 단순히 양도소득세가 줄어든다는 이유만으로 결정해서는 안 됩니다.증여세와 취득세, 등기비용, 양도소득세 이월과세, 실제 보상금 귀속 및 가족 간 재산관계까지 함께 살펴봐야 합니다.보상계약을 체결한 뒤에는 사전 증여라는 선택 자체가 어려워질 수 있으므로 계약 전에 검토해야 합니다.부재지주라면 어떤 채권을 선택할 것인가부재부동산 소유자에 해당하면 보상금의 일부를 채권으로 받아야 할 수 있습니다.이때 일반채권을 받을지, 만기보유 특약채권을 선택할지 결정해야 합니다.만기보유 특약채권은 양도소득세 감면율이 높을 수 있지만 일정 기간 현금화하기 어렵습니다.일반채권은 비교적 빠르게 매도할 수 있지만 시장가격에 따라 할인손실이 발생할 수 있고 감면율도 달라집니다.따라서 감면율만 보지 말고 생활자금과 다른 투자계획, 금융소득 및 건강보험료 문제까지 함께 검토해야 합니다.이런 선택 하나로 세금과 실제 수령액이 수천만 원 차이 날 수 있습니다.보상금액이 크다면 그 차이가 수억 원에 이를 수도 있습니다.5. 계약 전에 개별 상담을 받아보세요보상협의요청서를 받았다면 바로 계약부터 하지 마십시오.먼저 보상내역을 토지보상 경험이 있는 전문가에게 보여주고, 전화상담이라도 개별적으로 받아보는 것이 좋습니다.주민설명회나 대책위에서 들은 내용은 전체적인 보상절차와 공통적인 세금 문제를 이해하는 데 도움이 됩니다.하지만 보유한 필지와 취득시기, 거주지, 가족관계, 다른 부동산의 보유 및 양도계획은 사람마다 다릅니다.다른 사람에게 유리한 보상방법이 나에게도 반드시 유리한 것은 아닙니다.계약은 하루면 끝나지만, 후회는 몇 년 갑니다.보상협의요청서를 받은 시점은 단순히 계약서에 도장을 찍기 위한 단계가 아닙니다.보상금의 적정성과 수용재결 가능성, 세금 및 가족의 자금계획을 마지막으로 점검할 수 있는 중요한 시점입니다.Q. 그런데 AI에서는 세금이 별로 나오지 않는다고 하던데요?AI는 일반적인 세법과 보상절차에 관한 정보를 알려줄 수 있습니다.하지만 토지보상 세금은 개인별 상황에 따라 크게 달라질 수 있습니다.같은 사업지구에 있는 비슷한 토지라도 다음 사항에 따라 세금이 달라집니다.토지의 취득시기와 취득원인실제 취득가액과 증빙자료사업인정고시일현금·채권·대토 등 보상방법재촌·자경 및 부재지주 여부상속이나 증여 여부양도 시기와 다른 부동산의 양도내역보상금의 최종 귀속자적용할 수 있는 세액감면과 감면한도AI가 계산한 일반적인 결과만 보고 보상계약을 결정하기에는 한계가 있습니다.정답은 항상 고객님의 구체적인 상황 안에 있습니다.보상협의요청서를 받았다면 이것부터 확인하세요마지막으로 정리해 보겠습니다.필지별 보상금액이 적정한지 확인합니다.정보공개를 청구하여 감정평가 내역을 검토합니다.협의보상과 수용재결 중 어느 쪽이 유리한지 비교합니다.계약 전에 예상 양도소득세와 세후 수령액을 계산합니다.연도별 분할, 사전 증여 및 채권 선택 등 개인별 전략을 검토합니다.보상 경험이 있는 전문가에게 개별 상담을 받아봅니다.보상협의요청서는 계약하라는 단순한 안내문이 아닙니다.내 재산을 어떤 방식으로 넘기고, 세금을 얼마나 부담하며, 최종적으로 얼마를 남길 것인지 결정해야 한다는 신호입니다.계약서에 도장을 찍기 전에 보상금과 세금, 향후 자금계획까지 반드시 함께 확인하시기 바랍니다.김태하 회계사는 한국토지주택공사(LH)에서 약 20년간 근무한 경험을 바탕으로, 공익사업에 따른 토지·주택·공장 수용과 보상 관련 세무업무에 집중하고 있습니다.토지보상 세금은 단순히 양도소득세를 계산하는 것으로 끝나지 않습니다. 보상계약 전에 보상 시기와 방법, 현금·채권·대토보상 선택, 사전 증여, 상속지분 정리, 자경농지 감면, 수용재결 및 비거주자 보상 문제까지 함께 검토해야 합니다.특히 고액 보상금은 계약 전에 어떤 구조를 선택하느냐에 따라 실제 세금과 가족에게 남는 금액이 크게 달라질 수 있습니다.김태하 회계사는 LH 근무 경험을 통해 쌓은 공익사업과 보상절차에 대한 이해에 회계·세무 전문성을 더해, 고객의 개별 상황에 맞는 보상 세금과 절세방안을 검토합니다.주요 상담 분야토지·주택·공장 등 공익사업 보상 세금현금보상·채권보상·대토보상 비교보상 전 가족 간 사전 증여와 상속지분 정리공익사업 양도소득세 감면 및 자경농지 감면수용재결·공탁·보상금 증액에 따른 신고비거주자·외국인의 국내 토지보상보상 시기 분산과 가족 전체의 절세구조 검토“세금은 계산이 아니라 구조입니다.”보상계약서에 도장을 찍은 뒤 신고만 맡기는 것이 아니라, 계약 전에 고객에게 가장 적합한 보상방법과 세금구조를 함께 고민하겠습니다.

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.주택을 상속을 받게 되면,전체 지분 혹은 가장 큰 지분을 받은 '상속주택'과주택의 소수지분을 받은 '공동상속주택' 으로 나뉘게 됩니다.상속주택과 공동상속주택은기존 보유주택의① 1세대 1주택 비과세 이슈와상속주택을 매도하였을 때② 중과 배제 이슈가 있습니다.상속주택이 있는 경우위의 혜택을 받을 수 있는지 여부를확인해 보아야 합니다.오늘은 상속주택을 받게 되는 경우로서동일세대의 주택을 받을 때와별도세대로 주택을 받을 때,상속주택을 받을 때기존 주택을 보유하고 있는 경우와상속주택이 있는 상황에서새로운 주택을 매수해서 보유하고 있는 경우어떻게 달라질 수 있는지 확인해보도록 하겠습니다.동일세대 VS 별도세대소득세법시행령 155조 2항상속주택 취득자가 일반주택 양도시 비과세 특례② 상속받은 주택[조합원입주권 또는 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택{상속받은 1주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업(이하 재개발사업 이라 한다), 재건축사업(이하 재건축사업 이라 한다) 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업, 소규모재개발사업, 가로주택정비사업, 자율주택정비사업(이하 소규모재건축사업등 이라 한다)의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다}을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다]과 그밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다. 이하 이 항에서 일반주택 이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 다만,상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다(이하 제3항, 제7항 제1호, 제156조의2 제7항 제1호 및 제156조의3 제5항 제1호에서 같다).(2022.02.15 개정)(1) 기존에 보유하고 있는 주택을 있는 상태에서(2) 주택을 상속받는 경우 (선순위주택)기존 보유 주택을 매도할 때 1세대 1주택 비과세가 가능합니다.상속으로 인한 1세대 2주택 비과세 특례가 되는 것입니다.해당 비과세 특례는별도 세대인 경우에만 적용이 가능합니다.1세대 1주택 비과세는 세대 단위로 판정하는 것이므로,동일세대원 간이라면상속으로 소유권만 변동되는 것이지세대 기준으로 주택 수 자체가 변동되는 것이 아니기 때문입니다.다만, 동일세대원이라도 가능한 경우가 있는데양도세 동거봉양 합가를 적용해서 가능한 경우입니다.합가 전부터 보유하던 주택을 합가 이후상속을 받은 다음에 매도하게 되면 비과세가 가능한 경우입니다.동일세대라면 분가 후 다시 봉양을 위해 합가한 케이스인지,아니면 쭉 같이 살았던 1세대 인지를 확인해야 합니다.소득세법시행령 155조 3항공동상속주택 소수지분자 등이 일반주택 양도시 비과세 특례③ 제154조 제1항을 적용할 때 공동상속주택[상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택(상속받은 1주택이 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다)을 소유한 경우에는 제2항 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다] 외의 다른 주택을 양도하는 때에는 해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우에는 그러하지 아니하며, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상인 경우에는 그 2명 이상의 사람 중 다음 각 호의 순서에 따라 해당 각 호에 해당하는 사람이 그 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.소수지분을 받는 경우는 어떻게 될까요?소수지분이란 하나의 주택을 여러 상속인이 공동으로 소유하는 것으로,그 중 가장 지분이 많은 자나, 가장 연장자가 '주된 상속인' 이 되어 ▲ 위 규정을 적용받게 되고,그 외의 소수지분을 가진 자가공동상속주택 소수지분권자가 되게 됩니다.(1) 공동상속주택의 소수지분권자는(2) 다른 일반 주택을 양도하는 경우에공동상속주택 을 주택으로 보지 않습니다.따라서 일반 주택을 비과세로 매도할 수 있게 되는데요.이때도 동일 세대 기준에 확인이 필요합니다.별도 세대라면 문제 없이 주택 수에서 제외하면 되지만,동일 세대의 경우 국세청에서 동일세대원으로부터상속받은 공동상속주택 소수지분에 대해국세청 유권해석과조세심판원의 결정내역이 충돌하기 때문입니다.국세청 유권해석에 따르면 상속개시 당시 동일세대원이었다면소수지분을 받더라도 단서조항 (동거봉양 합가) 가 아니라면상속주택에 해당하지 않기 때문에비과세가 불가능하다고 판단합니다.한편 조세심판원의 결정례는단서조항은 주된상속인에게만 적용할 뿐소수지분권자는 주택 수로 보지 않는다고 명확히 규정한 이상소수지분권자에게 단서조항을 적용하지 않아 비과세가 가능하다고 판단하게 됩니다.국세청 유권해석이 명확히 나와있는 경우는,이에 대해 비과세를 받기 위해서는불복을 통해 조세심판원으로 가야 합니다.이런 경우 불확실성이 높아지고, 비용도 증가할 수 있습니다.따라서 동일세대원인 경우 상속을 받는 경우에는이에 대한 대비를 하고 진행하시는 것을 추천드립니다.피상속인이 주택이 여러 채가 있는 경우피상속인이 주택이 여러 채가 있는 경우에는'선순위 주택'이라고 하여 상속주택 특례를 받을 수 있는세법에 의해 주택이 정해지게 됩니다.1) 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 주택2) 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 주택3) 피상속인이 상속개시 당시 거주한 주택4) 기준시가가 가장 높은 1주택여러 주택 중 선순위 상속주택이 위 순서에 따라 정해지게 되면선순위 상속주택을 받게 되는 상속인에 한하여155조 2항 상속주택 취득자의 일반주택 양도세 비과세가 가능하게 됩니다.또한 공동상속주택도 마찬가지입니다.선순위 상속주택에 한하여 155조 3항에 따른주택 수로 보지 않는 공동상속주택으로 보게 됩니다.공동상속주택을 여러 채 소유한 경우선순위 주택 1채를 제외한 나머지 소수지분은 주택 수에 포함하게 됩니다.즉, 돌아가신 분이 주택이 여러 채 있다면선순위 주택 A 를 제외하고 그 외의 주택은상속으로 인한 특례를 받을 수 없기 때문에무주택자가 받아서 1주택자가 되거나,상속주택을 받은 이후 즉시 매도하셔서일반주택에 대한 양도세 이슈가 없게끔 하셔야 합니다.상속 전 일반 주택 보유 vs 상속 이후 일반 주택 취득155조 2항, 상속주택 특례는 요건 자체가상속 당시 기존에 보유하고 있었던 일반 주택에 대한 비과세 입니다.상속받는 시점에 상속인이 보유하고 있는 일반주택에는아래의 주택이 모두 포함됩니다.1) 상속개시 당시 보유한 주택2) 상속개시 당시 보유한 조합원입주권에 의해 취득한 신축주택3) 상속개시 당시 보유한 분양권에 의해 취득한 신축주택다만 기존 보유 주택이 피상속인으로부터돌아가시기 2년 이내에 증여받은 주택인 경우라면 일반주택에서 제외됩니다.또한 무주택자가 선순위주택 + 그외상속주택 , 즉 상속주택 2채를 받은 경우라면그외상속주택을 일반주택으로 보지 않아 비과세 특례가 적용되지 않습니다.당연히 요건이 상속개시일 기준 보유하고 있는 주택이기 때문에상속 이후 새로이 취득한 주택에 대해서도 비과세가 적용되지 않습니다. 155조 3항 공동상속주택 소수지분권자가일반주택을 양도할 때 이 일반주택에 대한 요건은 별도로 없습니다.법령 자체가공동상속주택의 소수지분은 주택 수로 보지 않는다라고 되어있기 때문입니다.따라서 공동상속주택의 소수지분을 보유하고 있는 상태에서기존 주택을 1주택 1세대 비과세에 맞춰서 매도한 뒤새로이 주택을 취득하여 다시 매도한다 하더라도두번째 주택도 비과세가 가능한 것으로 보입니다.해당 지분이 피상속인의 선순위 주택이라면일반 주택의 취득 시기와 관계 없이소수지분은 주택으로 보지 않기 때문에주된 상속이에 비해 그 폭이 넓다고 보시면 됩니다.상속주택에 대해서는 아무래도일반 주택보다는 비과세 등의 혜택이 주어지기 때문에보다 검토해야 할 요건들이 많습니다.이러한 부분을 따지고 매수 및 매도 계획에 맞춰서상속에 따른 지분 분할 협의를 신중하게 하는 것이중요할 것으로 보입니다.상담이 필요하시면 아래 링크를 통해연락주시길 바랍니다.꼼꼼하게 검토하여 상담 드리도록 하겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.최혜경 세무사 드림

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.주택을 상속을 받게 되면,전체 지분 혹은 가장 큰 지분을 받은 '상속주택'과주택의 소수지분을 받은 '공동상속주택' 으로 나뉘게 됩니다.상속주택과 공동상속주택은기존 보유주택의① 1세대 1주택 비과세 이슈와상속주택을 매도하였을 때② 중과 배제 이슈가 있습니다.상속주택이 있는 경우위의 혜택을 받을 수 있는지 여부를확인해 보아야 합니다.오늘은 상속주택을 받게 되는 경우로서동일세대의 주택을 받을 때와별도세대로 주택을 받을 때,상속주택을 받을 때기존 주택을 보유하고 있는 경우와상속주택이 있는 상황에서새로운 주택을 매수해서 보유하고 있는 경우어떻게 달라질 수 있는지 확인해보도록 하겠습니다.동일세대 VS 별도세대소득세법시행령 155조 2항상속주택 취득자가 일반주택 양도시 비과세 특례② 상속받은 주택[조합원입주권 또는 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택{상속받은 1주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업(이하 재개발사업 이라 한다), 재건축사업(이하 재건축사업 이라 한다) 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업, 소규모재개발사업, 가로주택정비사업, 자율주택정비사업(이하 소규모재건축사업등 이라 한다)의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다}을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다]과 그밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다. 이하 이 항에서 일반주택 이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 다만,상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다(이하 제3항, 제7항 제1호, 제156조의2 제7항 제1호 및 제156조의3 제5항 제1호에서 같다).(2022.02.15 개정)(1) 기존에 보유하고 있는 주택을 있는 상태에서(2) 주택을 상속받는 경우 (선순위주택)기존 보유 주택을 매도할 때 1세대 1주택 비과세가 가능합니다.상속으로 인한 1세대 2주택 비과세 특례가 되는 것입니다.해당 비과세 특례는별도 세대인 경우에만 적용이 가능합니다.1세대 1주택 비과세는 세대 단위로 판정하는 것이므로,동일세대원 간이라면상속으로 소유권만 변동되는 것이지세대 기준으로 주택 수 자체가 변동되는 것이 아니기 때문입니다.다만, 동일세대원이라도 가능한 경우가 있는데양도세 동거봉양 합가를 적용해서 가능한 경우입니다.합가 전부터 보유하던 주택을 합가 이후상속을 받은 다음에 매도하게 되면 비과세가 가능한 경우입니다.동일세대라면 분가 후 다시 봉양을 위해 합가한 케이스인지,아니면 쭉 같이 살았던 1세대 인지를 확인해야 합니다.소득세법시행령 155조 3항공동상속주택 소수지분자 등이 일반주택 양도시 비과세 특례③ 제154조 제1항을 적용할 때 공동상속주택[상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택(상속받은 1주택이 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다)을 소유한 경우에는 제2항 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다] 외의 다른 주택을 양도하는 때에는 해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우에는 그러하지 아니하며, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상인 경우에는 그 2명 이상의 사람 중 다음 각 호의 순서에 따라 해당 각 호에 해당하는 사람이 그 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.소수지분을 받는 경우는 어떻게 될까요?소수지분이란 하나의 주택을 여러 상속인이 공동으로 소유하는 것으로,그 중 가장 지분이 많은 자나, 가장 연장자가 '주된 상속인' 이 되어 ▲ 위 규정을 적용받게 되고,그 외의 소수지분을 가진 자가공동상속주택 소수지분권자가 되게 됩니다.(1) 공동상속주택의 소수지분권자는(2) 다른 일반 주택을 양도하는 경우에공동상속주택 을 주택으로 보지 않습니다.따라서 일반 주택을 비과세로 매도할 수 있게 되는데요.이때도 동일 세대 기준에 확인이 필요합니다.별도 세대라면 문제 없이 주택 수에서 제외하면 되지만,동일 세대의 경우 국세청에서 동일세대원으로부터상속받은 공동상속주택 소수지분에 대해국세청 유권해석과조세심판원의 결정내역이 충돌하기 때문입니다.국세청 유권해석에 따르면 상속개시 당시 동일세대원이었다면소수지분을 받더라도 단서조항 (동거봉양 합가) 가 아니라면상속주택에 해당하지 않기 때문에비과세가 불가능하다고 판단합니다.한편 조세심판원의 결정례는단서조항은 주된상속인에게만 적용할 뿐소수지분권자는 주택 수로 보지 않는다고 명확히 규정한 이상소수지분권자에게 단서조항을 적용하지 않아 비과세가 가능하다고 판단하게 됩니다.국세청 유권해석이 명확히 나와있는 경우는,이에 대해 비과세를 받기 위해서는불복을 통해 조세심판원으로 가야 합니다.이런 경우 불확실성이 높아지고, 비용도 증가할 수 있습니다.따라서 동일세대원인 경우 상속을 받는 경우에는이에 대한 대비를 하고 진행하시는 것을 추천드립니다.피상속인이 주택이 여러 채가 있는 경우피상속인이 주택이 여러 채가 있는 경우에는'선순위 주택'이라고 하여 상속주택 특례를 받을 수 있는세법에 의해 주택이 정해지게 됩니다.1) 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 주택2) 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 주택3) 피상속인이 상속개시 당시 거주한 주택4) 기준시가가 가장 높은 1주택여러 주택 중 선순위 상속주택이 위 순서에 따라 정해지게 되면선순위 상속주택을 받게 되는 상속인에 한하여155조 2항 상속주택 취득자의 일반주택 양도세 비과세가 가능하게 됩니다.또한 공동상속주택도 마찬가지입니다.선순위 상속주택에 한하여 155조 3항에 따른주택 수로 보지 않는 공동상속주택으로 보게 됩니다.공동상속주택을 여러 채 소유한 경우선순위 주택 1채를 제외한 나머지 소수지분은 주택 수에 포함하게 됩니다.즉, 돌아가신 분이 주택이 여러 채 있다면선순위 주택 A 를 제외하고 그 외의 주택은상속으로 인한 특례를 받을 수 없기 때문에무주택자가 받아서 1주택자가 되거나,상속주택을 받은 이후 즉시 매도하셔서일반주택에 대한 양도세 이슈가 없게끔 하셔야 합니다.상속 전 일반 주택 보유 vs 상속 이후 일반 주택 취득155조 2항, 상속주택 특례는 요건 자체가상속 당시 기존에 보유하고 있었던 일반 주택에 대한 비과세 입니다.상속받는 시점에 상속인이 보유하고 있는 일반주택에는아래의 주택이 모두 포함됩니다.1) 상속개시 당시 보유한 주택2) 상속개시 당시 보유한 조합원입주권에 의해 취득한 신축주택3) 상속개시 당시 보유한 분양권에 의해 취득한 신축주택다만 기존 보유 주택이 피상속인으로부터돌아가시기 2년 이내에 증여받은 주택인 경우라면 일반주택에서 제외됩니다.또한 무주택자가 선순위주택 + 그외상속주택 , 즉 상속주택 2채를 받은 경우라면그외상속주택을 일반주택으로 보지 않아 비과세 특례가 적용되지 않습니다.당연히 요건이 상속개시일 기준 보유하고 있는 주택이기 때문에상속 이후 새로이 취득한 주택에 대해서도 비과세가 적용되지 않습니다. 155조 3항 공동상속주택 소수지분권자가일반주택을 양도할 때 이 일반주택에 대한 요건은 별도로 없습니다.법령 자체가공동상속주택의 소수지분은 주택 수로 보지 않는다라고 되어있기 때문입니다.따라서 공동상속주택의 소수지분을 보유하고 있는 상태에서기존 주택을 1주택 1세대 비과세에 맞춰서 매도한 뒤새로이 주택을 취득하여 다시 매도한다 하더라도두번째 주택도 비과세가 가능한 것으로 보입니다.해당 지분이 피상속인의 선순위 주택이라면일반 주택의 취득 시기와 관계 없이소수지분은 주택으로 보지 않기 때문에주된 상속이에 비해 그 폭이 넓다고 보시면 됩니다.상속주택에 대해서는 아무래도일반 주택보다는 비과세 등의 혜택이 주어지기 때문에보다 검토해야 할 요건들이 많습니다.이러한 부분을 따지고 매수 및 매도 계획에 맞춰서상속에 따른 지분 분할 협의를 신중하게 하는 것이중요할 것으로 보입니다.상담이 필요하시면 아래 링크를 통해연락주시길 바랍니다.꼼꼼하게 검토하여 상담 드리도록 하겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.최혜경 세무사 드림

1. 개요부동산 시장이 매수세가 끊겨 연일 시세가 하락하고 있습니다. 한국부동산원에 따르면 지난 1∼5월 전국 아파트 매매 건수(신고 일자 기준)는 15만 5천987건으로, 2006년 관련 통계 집계가 시작된 이래 같은 기간 기준으로 가장 적었습니다.특히 올해 매매 건수는 지난해(31만 5천153건)의 '반 토막' 수준이며,서울의 아파트 매매 건수는 같은 기간 7천917건으로, 작년(2만 5천159건)의 3분의 1 수준에 그쳤습니다.아파트 매매 건수는 역대 최저이지만, 중개업소를 통하지 않는교환, 증여, 직거래 등의 특이 거래는 늘어나는 상황입니다.오늘은최근 매매거래가 이루어지지 않는 상황을 이용한 증여 절세 방안에 대해서 설명해 드리겠습니다.자녀에게 증여하는 이유는 다음과 같이 다양합니다.(1) 거래절벽을 활용하여 기준시가로 증여(2) 2023년 취득세 개정(시가 기준 과세)(3) 다주택자 양도소득세 중과세(4) 다주택자 종합부동산세 중과 부담(5) 재개발·재건축 예정으로 시세 상승이 예상되는 물건(6) 상속세 절세 대비2. 증여재산 평가 방법증여재산을 평가할 때 가액은'시가'를 원칙으로 하며, 시가를 산정하기 어려운 경우에는'기준시가'(보충적 평가 방법)에 따릅니다.구분평가액원칙시가(매매가·감정가·유사 매매사례가액)보충적 평가 방법(시가를 알 수 없는 경우 적용)기준시가[기준시가를 활용한 증여세 절세방안]증여일 전 6개월 ~ 후 3개월, 총 9개월의 기간에 시가로 사용할 수 있는 금액이 있다면 시가를 사용해야 합니다.따라서 만약 증여하려는 물건 또는 면적·위치·용도·기준시가 등이 유사한 물건이증여일 전 6개월 이내에 계약되지 않았다면 시세 대비 50~70% 정도로 형성되어 있는'기준시가'를 기준으로 증여할 수 있습니다.따라서 최근 거래절벽인 상황에서 최근 유사한 물건의 거래가 없다면기준시가를 활용하여 증여하기 좋은 시점입니다.시가(매매가·감정가·유사 매매사례가액)에 대해서는 다음의 글에 자세하게 작성되어 있으니 참고하시면 될 것 같습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222801271435[증여전문세무사] 내 집을 자녀에게 증여할 때 증여세는 얼마? 증여재산평가 방법 총정리–'시가'(증여세 절세방안)1. 개요 부모의 부를 자녀에게 물려주는 상속·증여 규모가 지난해 처음으로 100조 원을 넘어섰습니다. 자녀...blog.naver.com3. 보충적 평가 방법증여세법에서 규정하고 있는 시가로 사용할 수 있는 금액을 알 수 없는 경우재산평가의 불확실성으로 인한 납세자의 법적 안전성과 예측 가능성에 혼란을 야기할 수 있으므로재산의 종류·규모·거래 상황 등을 감안하여 보충적 평가 방법을 규정하고 있습니다.자산 종류보충적 평가 방법토지개별공시지가일반 건물국세청장이 산정·고시하는 가액오피스텔 및 상업용 건물국세청장이 고시하는 가액(고시가액이 없는 경우 일반 건물 평가 방법 적용)주택, 아파트기초단체장, 국토부 장관이 공시하는 주택가격입주권, 분양권(부동산을 취득할 수 있는 권리)(조합원 권리가) + 증여일 현재 불입한 금액+ 증여일 현재 프리미엄 상당액1. 토지시가가 불분명한 토지는'개별공시지가'로 평가하며, 개별공지시가는 ‘부동산 공시가격알리미’ 등 일부 사이트에서 조회할 수 있습니다.개별공시지가는 토지 소재지, 이용현황에 따라 다르지만,시세의 50% 정도 수준으로 형성되어 있으므로 시가 대비 훨씬 낮은 가액으로 증여할 수 있습니다.개별공시지가는 증여일 현재 공시된 공시지가를 적용하며,증여일과 개별공시지가 고시일이 같은 날이면 새로운 공시지가를 적용합니다.[주택의 부수토지]개별주택가격이 공시된 주택의 부수토지의 경우 주택 건물과 토지를 모두 증여한다면 개별주택가격으로 평가하지만, 주택의 부수토지만 증여하는 경우에는 개별주택가격을 개별공시지가와 건물의 기준시가로 안분한 가격으로 평가합니다.[공시지가가 없는 토지]개별공시지가가 없는 토지는 관할세무서장이 평가한 가액으로 합니다.이때 형질변경, 용도변경 등으로 지목이 변경된 토지는 공시자가가 없는 토지에 해당하며, 분할 및 합병된 토지로서 고시된 공시지가를 적용하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에는 개별공시지가가 없는 토지에 해당합니다.상속세및증여세법기본통칙 61-50…12. 일반 건물시가가 불분명한 일반 건물은매년 1월 1일'국세청장이 고시하는 방법으로 계산한 가액'으로 평가합니다.기준시가:신축가격기준액*구조지수*용도지수*위치지수*경과연수별 잔가율*개별건물의 특성에 따른 조정율기준시가를 계산할 때 적용하는 지수는공부와 실질 사용이 다르다면 실질에 따라 계산하며,주택과 상가 건물이 같이 있는 겸용주택의 경우주택 부분은 주택공시가격으로, 상가건물은 일반건물 기준시가로 적용합니다.3. 오피스텔 및 상업용 건물오피스텔 및 상업용 건물은 매년 1월 1일에'국세청장이 고시하는 가액'을 기준으로 평가합니다.오피스텔 및 상업용 건물의 기준시가는 단위면적당 고시된 가액에전유면적뿐만 아닌 공용면적을 합한 건물면적으로 기준으로 곱하여 산정해야 합니다.고시대상은 지정지역 내의 건물로서, 오피스텔과 연면적 합계가 3,000㎡ 이상이거나 점포가 100개 호 이상인 상업용 건물이며, 국세청에서 고시의 실익이 없다고 보는 경우 기준시가를 고시하지 않습니다.고시가액이 없는 경우 일반 건물과 동일한 방법으로 산출한 가액을 기준시가를 적용하며, 토지는 개별공시지가를 적용합니다.4. 주택, 아파트주택, 아파트 등은 매년 4월 말일에'기초단체장, 국토부장관이 공시하는 주택가격'으로 평가합니다.일반 개별주택은 고시된‘개별주택가격’으로 평가하며, 아파트 등의 공동주택은‘공동주택가격’으로 평가합니다.주택의 공시가격은 토지와 건물을 일괄하여 산정한 가액이며, 부수토지의 개별공시지가와 건물의 기준시가를 합산한 가액과는 다릅니다.만약, 부수토지의 개별공시지가가 주택의 공시가격보다 크더라도 개별주택가격으로 평가해야 합니다.[개별주택가격 또는 공동주택가격이 없는 주택의 평가]주택의 고시가격이 없는 경우와 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 않은 경우에는 대통령령으로 정하는 다음의 방법에 따라 평가해야 합니다.1. 개별주택가격이 없는 단독주택구조·용도·이용상황 등 이용가치가 유사한 인근주택을 표준주택을 표준주택으로 보고 납세지 관할세무서장이 평가한 가액2. 공동주택가격이 없는 공동주택인근 유사공동주택의 거래가격·임대료 및 해당 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 고려하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액5. 입주권, 분양권(부동산을 취득할 수 있는 권리)① 재개발·재건축 입주권재개발·재건축 조합원으로 아파트를 분양받을 수 있는 권리인 입주권은'권리가액에 증여일 현재 불입한 금액과 프리미엄 상당액을 합한 금액'으로 평가합니다.기준시가: 조합원 권리가 + 증여일 현재 불입한 금액 + 증여일 현재 프리미엄 상당액이때프리미엄 상당액이란 불특정 다수인 간 거래에서 통상 지급되는 금액을 말하는 것입니다.② 분양권일반분양으로 취득한 분양권은'증여일 현재 불입한 금액과 프리미엄 상당액'을 합한 금액으로 평가합니다.기준시가: 증여일 현재 불입한 금액 + 증여일 현재 프리미엄 상당액입주권, 분양권의 경우 통상 사업이 진행될수록 거래되는 시세가 상승하기 때문에시세 상승이 예상되는 물건이라면 최대한 빠르게 증여하는 것이 유리합니다.다만, 양도소득세의 경우 권리변환일이 멸실 여부와 무관하게 관리처분계획인가일이지만 취득세의 경우 멸실일을 기준으로 물건의 종류가 달라지기 때문에 각종 세목에 따라 유불리를 고려하여 증여를 진행하는 것이 유리합니다.관련 내용에 대해서 자세하게 작성한 글이니 참고하시면 좋을 것 같습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222650124818[부동산전문세무사] 재개발·재건축 투자시 반드시 알아야 할 단계별 세금 총정리 -1편도정법상 재개발·재건축 물건을 투자하는 경우 매매일 현재 사업 진행의 단계에 따라 세금이 크게 달라지게...blog.naver.com4. 보충적 평가방법의 위험성상·증세법상 시가란 증여일 전 6개월 ~ 후 3개월, 총 9개월의 기간의 매매가·감정가·유사 매매사례가액을 의미하지만, 해당 평가 기간에 시가 등의 가액이 없더라도'평가심의위원회 제도'에 따라 시가로 추징될 수 있으니 유의해야 합니다.평가기간에 해당하지 않는 기간으로서평가기준일 전 2년 이내의 기간 중 또는 평가 기간 후 9개월(상속의 경우 15개월)의 기간에 매매등이 있는 경우에도 국세청 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 시가로 적용할 수 있습니다.즉, 증여일 이후 과세관청이 임의로 진행한 감정평가액으로 추징될 수 있습니다.따라서 증여하려는 부동산의 상세내역을 파악하고, 평가심의위원회 리스크를 충분히 검토하여 가장 유리한 방안으로 진행해야 합니다.평가심의위원회에 대한 내용은 다음의 글에 자세하게 작성되어 있습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222433702084[증여·상속 전문세무사] 부동산 기준시가로 증여·상속하는 경우 세금폭탄 맞을 수 있습니다.(평가심의위원회)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 오늘은 논란이 되고 있는 제도 중의 하나인 평가심의위원회...blog.naver.com실무에서 실제로 진행되고 있는 평가심의위원회 사례를 통하여 내부적으로 리스크를 검토하고 진행하고 있으며, 평가심의위원회 리스크를 줄이는 방안으로 안전하게 진행하고 있으며,감정평가, 등기, 절세 컨설팅 모두 함께 진행해드리고 있습니다.참고하시면 좋은 관련된 내용의 글https://blog.naver.com/highyes_tax/222789643038[컨설팅전문세무사] 상생임대주택, 중과유예기간을 활용한 부담부증여 절세 컨설팅 방법(상생임대주택 혜택 극대화)1. 개요 최근 윤석열 정부가 내놓은 ‘상생임대인 개선안’과 ‘다주택자 중과유예’가 큰 이슈가 되고 있...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830[양도·증여·상속 전문 세무사]특수관계인간(부모,자식간) 부동산 저가매매·양도 컨설팅 세부내용(인터넷으로 절대 알 수 없는 이유)안녕하세요. 가족간 부동산 매매거래를 전문으로 컨설팅 하고 있는 이상웅 세무사입니다. 따라서 오늘은 &#...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222473398125[컨설팅 전문 세무사] 입주권, 분양권 증여·부담부증여 절세 컨설팅 (양도세·증여세·취득세 합법적으로 세금 줄이는 방법)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 오늘은 제가 진행한 입주권 부담부증여 컨설팅 사례에 대해...blog.naver.com

1세대가 일시적 2주택 상태에서상속주택, 공동상속주택 소수지분을 취득한 후종전주택 양도 시 1세대 1주택 비과세 적용이 가능한 지[문서번호] 양도, 사전-2023-법규재산-0209[납세자회신번호] 법규과-1092[제 목]1세대가 일시적 2주택 상태에서 상속주택, 공동상속주택 소수지분을 취득한 후 종전주택 양도 시 1세대 1주택 비과세 적용이 가능한 지[요 지]1세대가 소득령§155①의 요건을 충족하는 일시적 2주택 상태에서 상속주택과 공동상속주택의 소수지분을 취득한 후 종전주택을 양도하는 경우 소득령§155①, 소득령§155②, 소득령§155③을 중첩 적용하여 비과세 특례를 적용할 수 없음[답변내용]귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 1세대가 일반주택(A)을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택(B)을 취득하고 다른 주택 취득 후 3년 이내에 상속주택(C)과 공동상속주택의 소수지분(D)을 취득하고 일반주택(A)을 양도하는 경우, 「소득세법 시행령」제155조제1항, 제2항, 및 제3항을 중첩 적용하여 같은 법 시행령 제154조제1항을 적용할 수 없는 것입니다.1. 사실관계2. 질의내용○1세대가 일시적 2주택 상태에서 상속주택, 공동상속주택 소수지분을 취득한 후 종전주택 양도 시 1세대 1주택 비과세 적용이 가능한 지3. 관련법령 및 관련사례□소득세법 제89조【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 양도소득세 라 한다)를 과세하지 아니한다.3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 주택부수토지 라 한다)의 양도로 발생하는 소득가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택□소득세법 시행령 제154조의2【공동소유주택의 주택 수 계산】1주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 이 영에 특별한 규정이 있는 것 외에는 주택 수를 계산할 때 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다□소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 종전의 주택 이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 신규 주택 이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우② 상속받은 주택[조합원입주권 또는 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택{상속받은 1주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업(이하 재개발사업 이라 한다) 재건축사업(이하 재건축사업 이라 한다) 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업, 소규모재개발사업, 가로주택정비사업, 자율주택정비사업(이하 소규모재건축사업등 이라 한다)의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다}을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다]과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다. 이하 이 항에서 일반주택 이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다(이하 제3항, 제7항제1호 제156조의2제7항제1호 및 제156조의3제5항제1호에서 같다)1.피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택3. 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2이상일 경우에는피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택4. 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택)③제154조제1항을 적용할 때 공동상속주택[상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택(상속받은 1주택이 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다)을 소유한 경우에는 제2항 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다] 외의 다른 주택을 양도하는 때에는해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우에는 그러하지 아니하며, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상인 경우에는 그 2명 이상의 사람 중 다음 각 호의 순서에 따라 해당 각 호에 해당하는 사람이 그 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.1. 당해 주택에 거주하는 자2. 삭제 <2008.2.22.>3. 최연장자