부모 자식간 증여, 차용 및 이자 소득세

안녕하세요 검단신도시 김현우 세무사입니다.​언제나 자주물으시는 질의로 부모님께 자금을 빌리는 경우 증여세를 부담하는지 절세할 수 있는 방법은 없는지 많이 물어보십니다. 인터넷에 자료가 충분하여 설명을 드리지 않아도 괜찮을거라 생각했으나 질의가 많아 중요한 부분만이라도 다뤄보려 합니다.1. 차용증을 작성해야 한다.차용증을 작성하지 않는 경우, 현금 단순증여로 볼 위험이 큽니다. 따라서 차용증을 반드시 작성해야하며, 공증을 받으시거나 객관적 기록(촬영 후 인터넷에 업로드, 녹음 등)을 남기셔야만 합니다.​2. 차용증 작성시 이자율 등을 증여세 부담이 안가는 선에서 조정차용증에는 특별한 양식은 없습니다. 단, 실제로 차용을 하였다는 것을 증명해야만 합니다. 따라서 어느 형식으로 차용증을 작성하셔도 상관없으나 무이자 대출의 경우 2억 1천700만원가량, 그 이상은 이자를 소액이라도 받아야 합니다. 법적문제가 없는 이자율은 4.6% 입니다.​3. 이자 및 원금 지급내역차용증에 명시한 대로 이자 및 원금을 갚아나간 흔적이 필요합니다. 따라서 현찰을 인출하여 지급하는 것이 아닌 통장이체 등의 방식을 통해 실제로 이자 및 원금을 갚아나갔다는 증명이 필요합니다.​4. 생활비, 학자금 지원은 제외학자금이나 생활비 등의 항목으로 지원한 금액은 증여세 부담을 하지않을 가능성이 큽니다. 따라서 너무 마음을 졸이시지 않으셨으면 합니다.​​위 적은 내용들은 대체적인 사실일 뿐, 납세자 개개인의 상황에 따라 다르게 판단될 수 있습니다. 정확한 판단을 위해서는 세무대리인에게 문의해주시기 바랍니다.​

안녕하세요, 최희원 세무사입니다.오늘 포스팅에서는 부모 자식 간 금전 차용을 하실 때의 주의사항에 대해서 정리해 보는 시간을 갖도록 하겠습니다.국세청에서 보는 부모 자식 간 금전 차용이와 관련된 법을 먼저 보겠습니다.○상속세 및 증여세법 제41조의 4【금전 무상대출 등에 따른 이익의 증여】① 타인으로부터 금전을 무상으로 또는 적정 이자율보다 낮은 이자율로 대출받은 경우에는 그 금전을 대출받은 날에 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 그 금전을 대출받은 자의 증여재산가액으로 한다. 다만, 다음 각 호의 구분에 따른 금액이 대통령령으로 정하는 기준금액 미만인 경우는 제외한다.1. 무상으로 대출받은 경우: 대출금액에 적정 이자율을 곱하여 계산한 금액2. 적정 이자율보다 낮은 이자율로 대출받은 경우: 대출금액에 적정 이자율을 곱하여 계산한 금액에서 실제 지급한 이자 상당액을 뺀 금액② 제1항을 적용할 때 대출 기간이 정해지지 아니한 경우에는 그 대출 기간을 1년으로 보고, 대출 기간이 1년 이상인 경우에는 1년이 되는 날의 다음 날에 매년 새로 대출받은 것으로 보아 해당 증여재산가액을 계산한다.③ 특수관계인이 아닌 자 간의 거래인 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우에 한정하여 제1항을 적용한다.④ 제1항에 따른 적정 이자율, 증여일의 판단 및 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.(법인세법 시행규칙 제43조 : ② 영 제89조제3항 각 호 외의 부분 단서에서 기획 재정부령으로 정하는 당좌대출이자율 이란 연간 1,000분의 46을 말한다.)위와 같이 특수관계인으로부터 금전을 무상 또는 적정 이자율(4.6%)보다 낮은 이자율로 차용 받은 경우에는 그 금전을 차용한 날에 차용 받은 자의 증여재산가액으로 한다는 규정입니다.(단, 그 금액이 1년에 1,000만 원 이상인 경우에 한합니다.)차용 이자에 대한 증여세를 피하기 위한 방법은?예를 들면, 부모에게 자녀가 5억 원을 빌렸다고 가정하겠습니다.위 법령을 적용해 보자면 5억 원 * (4.6%-0%) = 2,300만 원을 증여재산가액으로 상환하지 않으면 매년 발생하게 됩니다.법령에 의한 계산법에 의해 발생하는 이자상당액이 1,000만 원이 넘어가지 않도록 하는 것입니다.5억 원 * (4.6% - x% ) < 10,000,000으로 계산해 보면 이자율은 2.6%를 초과해야 한다는 결과가 나옵니다.따라서 부모님에게 5억 원의 2.7%인 1,350만 원을 이자 소득세인 27.5%를 떼고 지급하고, 원천징수한 370만 원 정도의 금액은 세금으로 납부하시면 되겠습니다. 마지막으로 부모님은 이자소득, 배당소득의 합계액이 2천만 원이 초과하는 경우에는 내년 5월에 종합소득세 신고를 하셔야 합니다.하지만 큰 문제는 따로 있습니다.이자에 대한 증여세는 그렇게 크지 않지만 국세청에서는 차용이 아닌 증여로 추정하는 데 이를 소명해 내지 못한다면 원금에 대한 증여세를 부과할 수 있습니다.상증세법 44조에서는 배우자 및 직계존비속에게 양도한 재산은 배우자 및 직계존비속 등이 증여받은 것으로 추정하여 증여재산가액으로 본다는 규정이 있습니다. 따라서 증여가 아닌 차용으로 볼 수 있도록 준비를 하셔야 합니다.부모 자식 간 금전 차용 시 주의사항 정리위 마지막에 말씀드린 것처럼 국세청에서 차용으로 볼 수 있도록 철저하게 준비를 하셔야 하는데요.질의회신을 보시면서 이를 토대로 주의사항을 정리해 보겠습니다.■ 재산 -249, 2011.05.20귀 질의의 금전거래가 금전소비대차 또는 증여에 해당되는지는당사자 간 계약,이자 지급 사실,차입 및 상환 내역,자금 출처 및 사용처등 당해 자금 거래의 구체적인 사실을 종합하여 판단할 사항이며 「상속세 및 증여세법」제41조의 4 규정 적용 시 그 증여재산가액의 계산은 같은 조 제1항 각 호에 의하는 것임1. 당사자 간 계약차용증이 실제로 그 당시에 존재했고, 구체적인 계약의 형태와 내용으로 구비되어 있어야 합니다.따라서 아래에 첨부 드리는 차용증 양식을 기준으로 금액, 인적 사항, 이자, 변제기일 및 변제방법 등에 대해서 상세하게 작성하시길 바랍니다.첨부파일차용증 샘플.hwp파일 다운로드또한 이 차용증에 대해 공증 또는 우체국 내용증명을 받아놓는다면 소명의 신뢰성을 더 높아질 수 있습니다. 차용 시점에 작성된 부분을 인증할 수 있기 때문입니다. 이러한 증빙이 없는 경우에는 조세심판원의 심판례에서는 증여로 봄이 타당하다고 하고 있습니다.■조심2013서1658(2013.08.14)쟁점 부동산 취득 자금에 충당하였다는 배우자 명의의 대출금은 ... (중략) 금전소비대차로 인정할 객관적인 증빙이 없어 청구 주장을 인정하기 어려움2. 이자 지급 사실4가지 중 어쩌면 제일 중요한 요소입니다. 차용증에 있는 그대로 이자를 지급한 사실이 확인되어야 하고, 이자를 받은 자는 이자 소득세를 신고하고 납부해야 합니다. 따라서 이자에 대한 증여세가 발생하지 않도록 계산해서 이자 지급을 하신 내역을 보관하고 있으면 증여가 아닌 차용으로 볼 수 있는 확률은 훨씬 높아진다고 보시면 되겠습니다.이때 추가로 궁금해하시는 부분은 무이자 조건으로 차용을 하시는 경우입니다. 이자를 받지 않아도 되는 2.3억 이하의 금액을 차용하시는 분들이 주로 문의하시는 사안인데요. 이때는 더 엄격한 요건이 적용된다고 생각하시면 되겠습니다.제일 중요한 부분은 원금에 대한 분할 상환 조건은 무조건 들어가야 합니다.그리고 원금을 상환하고 있는 자가 소득이 있어야 합니다. 본인의 생활비 등을 다 사용하고 원금을 일부 상환할 수 있는 정도의 능력이 있어야 인정해 줍니다. 또한 상환기간은 3년 이내이면서 이미 어느 정도의 상환이 진행된 후에 조사가 나와야 소명해 볼 수 있습니다.따라서, 이런 어려운 조건을 모두 충족 시키더라도 조사관에 따라는 과세할 수 있기 때문에 이자를 지급하시는 방법을 적극 추천드립니다.3. 차입 및 상환 내역2번과 같은 원금이 차용되고 추후 상환이 되는 내역이 은행 계좌로 확인되어야 합니다. 국세청에서는 차용증 내용을 매년 관리하여 이자 지급 및 원금 상환 여부를 확인하고 있습니다. 사후관리를 꼭 하기 때문에 이 부분에 있어서 간과하시면 안 됩니다. 이 부분은 국세청에서 발간된 상속, 증여 세금상식에 명확히 기재되어 있습니다. 그리고 차입 기간은 장기로 하는 것보다는 최대 5년 이내로 하고, 실제 되지 않는 경우에 연장하는 것으로 해야 합니다.4. 자금 출처 및 사용처이자를 지급하고 있는 자가 소득이 있어야 합니다. 본인의 생활비 등을 다 사용하고 이자 또는 원금을 일부 상환할 수 있는 정도의 능력이 있어야 인정해 줍니다. 따라서 소득이 없거나 미성년자인 자에게 대여를 하는 것은 인정되지 않기 때문에 주의하셔야 합니다.문의사항 있으시면 hwchoi1990@gmail.com이나 010-7667-8698로편하게 연락 주시기 바랍니다.감사합니다.부모 자식 간 금전 차용 시 주의사항 정리재생0좋아요000:0000:06부모 자식 간 금전 차용 시 주의사항 정리

안녕하세요. 김민석 세무사입니다.증여세에 관하여 가장 흔히들 질문하는 주제 중 하나, 현금이체에 대한 증여세 부과여부입니다.현재 가족간 증여공제는 10년간 부부사이에는 6억원, 부모자식간에는 5천만원(미성년 2천만원), 기타친족간에는 1천만원까지 가능합니다.현금 차용후 다시 돌려준 이체 기록이 있다면 소명이 가능하나, 문제는 차용하고 있는 중에 소명요청시에 발생할 수 있습니다.이러한 경우를 방지하기 위하여 중요한 포인트는 2가지입니다.첫번째, 차용증 작성두번째, 꾸준한 이자지급자 그러면 그 방법에 대해 알아보겠습니다.차용증 작성(1) 예시 : 참고만 바랍니다.(2) 날짜에 대한 신뢰추후 소명을 위해 날짜를 소급하여 작성할 가능성이 있기에, 과세관청에서는 차용증만을 가지고 신뢰하지 않습니다.그렇다면 작성날짜에 대한 신뢰를 주기 위하여는 공증, 내용증명, 확정일자 발급의 방법이 있습니다.공증과 내용증명은 금액면과 시간측면에서 번거로우므로 확정일자 발급의 방법을 추천드립니다.https://www.iros.go.kr/pos1/jsp/help2/jsp/006001001002.jsp대한민국 법원 인터넷등기소온라인 확정일자 신청 절차 인증서 발급 온라인 확정일자 신청을 원하는 당사자 또는 자격자 대리인(변호사 또는 법무사)은 원칙적으로 실지명의 확인 가능한 전자서명 인증서(이하 '인증서'라 함)를 발급 받아야 합니다. 주의사항 : ① 신청서 제출 전 인증서 만기여부를 반드시 확인하고, 만기가 임박한 경우 갱신 후 제출. ② 이미 제출한 경우라면, 확정일자 부여 확인 전까지 인증서 갱신을 절대금지. 회원가입 온라인확정일자 신청서비스는 반드시 회원가입후 이용이 가능합니다. 회원정보입력전 실명확인 절차를 거쳐야 합니다. (개인의 경우에는 성...www.iros.go.kr2. 꾸준한 이자지급(1) 이자지급 방법금전 무상대출 등에 따른 이익의 증여규정을 고려하여 이자지급을 하여야 합니다.<금전 무상대출 등에 따른 이익의 증여규정 요건>증여재산가액이 1천만원 이상인 경우증여재산가액 : 대출금액 * 당좌대출이자율(4.6%)1천만원에 달하기 위하여는 역산시 217,391,304원을 무상차용하여야 합니다.(금리 인상으로 당좌대출이자율 또한 오를 것으로 예상 됨)따라서 위 예시의 차용증은 4.6%기준으로 작성하였으며, 차용증의 내용대로 계좌이체의 방법으로 원리금을 상환해야합니다.이 두가지를 지키셨다면 추후에 소명요구시 차용증과 계좌이체내역으로 증여가 아닌 차용이었다는 점을 충분히 소명해내실 수 있습니다.금전을 직접적으로 이체하지 않았더라도, 전세금을 대신하여 제공하여 주는 등 이익을 제공했다면 증여세 부과 여지가 있으므로 꼭 차용증을 작성하시길 바랍니다.

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.지난 포스팅에서 증여세를 내지 않고 부모 자식간에 금전 대여를 하는 방법에 대해 살펴보았습니다.[부모 자식간 차용증] - 증여세 안내는 방법들어가며,최근 주택가격 급등과 동시에 다주택자에 대한 양도소득세도 강화되고 있어, 자녀들에게 증여하...blog.naver.com이와 관련하여, 무이자 조건으로 차용증을 작성해도 괜찮은지에 대한 질문들이 많이 있어 정리를 해보고자 합니다.세부적으로 살펴보면,원칙적으로 부모 자식간의 대여는 증여라고 추정한다고 했습니다.이에 대해 실제로 빌린 것이라는 반증으로,①차용증이 작성② 차용증이허위가 아님이 입증(공증,내용증명 등)③ 자녀가이자나 원금을 상환할 능력이 되며(학생, 백수 등 소득이 없으면 안됨)④ 이자/원금을실제로 상환(은행 송금 방식)에 대한 증빙을 준비해야 한다고 하였는데문제는 무이자 조건도 괜찮은지 입니다.최근 질의회신 결과를 보면 국세청의 입장을 알수 있습니다.질의 내용이,무이자로 3억원을 10년 상환 조건으로 해도 증여로 안보느냐는 것인데국세청 회신은,증여다 아니다 답변은 주지 않고구체적인 사실을 종합적으로 판단하겠다는 모호한 답변입니다.즉, 사안별로 다르게 결론을 내릴 수 있으므로, 단순히 3억을 10년 무이자 조건이라는 것만으로는 판단을 내릴 수 없다는 것이지요.서면-2018-상속증여-34931. 사실관계○ 甲은 시누이 乙로부터무이자로 10년 분할상환조건으로 현금 3억원을 차입하여 乙 소유의 아파트를 매입하려고 함2. 질의내용○위와 같은 경우 증여로 볼 수 있는지 여부[ 요 지 ]특수관계자간 자금거래가 금전소비대차 또는 증여에 해당되는지 여부는당사자간 계약, 이자지급사실, 차입및 상환내역, 자금출처 및 사용처 등 당해 자금거래의 구체적인 사실을 종합하여 판단할 사항임하지만, 구체적으로 언급하고 있는 조건을 보면어떤 것을 중요하게 보는지 알수 있습니다.① 당사자간 계약: 차용증이 허위가 아니어야 한다는 것이고 차용증에 구체적인 계약 조건 등이 있어야 한다는 의미입니다.② 이자지급사실: 말 그대로 차용증 대로 이자를 지급한 사실이 확인되느냐는 것③ 차입/상환 내역: 차입/상환이 은행 거래내역으로 확인이 되어야 한다는 것④ 자금출처 및 사용처 등: 빌린 자녀가 차용증 대로 이자와 원금을 상환할 능력이 있어야 한다는 것(본인 생활비 등 제하고도 대출, 이자 상환 능력이 있어야함)여기서, 이자지급사실이 고려사항에 있다고 하여무조건 이자를 받아야 한다는 의미는 아닙니다. 무이자 조건은 안된다면 회신을 안된다고 답을 주었겠지요.그러면, 위 사례의 경우 (무이자 3억 대여 - 10년간 분할 상환)증여로 보지 않도록 할려면 어떻게 해야 할까요.일단,무이자 조건이면 일단분할 상환 조건은 들어가야합니다.상환이력이 없다면, 차용으로 인정이 안됩니다.나중에 집 팔면 일시에 갚겠다 이런 조건은 증여로 봅니다.위 사례의 경우, 증여로 보지 않을려면우선, 필수 사항이 포함된 차용증 작성하고, 공증/내용증명 받고,차용증 대로 은행을 통해 3억원을 송금을 합니다. (여기는 돈 빌려준 시누이가 근저당까지 잡아두면 더 좋겠죠)이후, 매년 3천만원씩 (또는 계약조건에 따라 매달 250만원씩) 은행을 통해 송금으로 상환을 하면 된다는 것입니다.단, 여기서 중요한 것이원금을 갚고 있는 사람이 소득이 있어야 한다는 겁니다.본인 생활비 등을 제하고도 갚을 수 있는 능력이니,상환액이 연간 3천만원이면 가족이 있다고 보면 연간 세후 소득이 7-8천만원은 되어야(부양 가족 수에 따라 다르겠지만) 실제로 자기 돈으로 상환하는 것으로 국세청은 볼 겁니다.차용증 등 서류 잘 챙기고, 아무리 돈을 잘 갚은 기록이 있어도, 그 돈이 어디서 나왔는지 설명이 안되면 증여로 볼 겁니다.아래 사례는 허위 차용증으로 판단받아 증여로 처분된 경우입니다.차용증도 공증 등을 안 받았고, 무이자 조건에다 상환일도 없고, 상환 내역도 없고 상환 조건을 부동산 매도시라고 일반적이지 않게 작성된 점을 들어사후적으로 작성된 허위 차용증으로 판정하였습니다.조심-2015-서-5852[ 제 목 ]부동산 취득자금 중 쟁점금액은 청구인의 어머니가 청구인에게 증여한 것이라고 본 처분의 당부 등[ 요 지 ]청구인은 쟁점금액이 OOO으로부터 차입한 것이라고 주장하나, 청구인은 처분청의 금전소비대차 계약서 원본 제출 요구에차용증 원본을 제시하지 못하고 있는 점, 차용증의 기재내용을 보면 이자지급 조건이무이자이고 상환 시점 또한 부동산 양도시로되어 있을 뿐특정되지 않는 등 일반적인 차용증으로 보기 어렵고,차용금상환내역 또한 객관적으로 확인되지 않는 점,청구인의 부동산 취득 당시 발생한 부동산임대소득을 원천으로 한 자금이 부동산 취득자금에 사용되었는지 여부가 확인되지 않는 점 등에 비추어 청구인이 OOO으로부터 쟁점금액을 증여받은 것으로 보아 이 건 증여세를 과세한 처분은 타당한 것으로 판단된다.이전 포스팅에서 말씀드린 바 같이,가급적이면 무이자 보다는 1-2% 저리 이자로 진행하는 것이 좋겠다는 것이지만, 이자 원천징수와 소득신고 등이 번거러워무이자로 진행할려는 경우, 다음은 꼭 지키는 것이 안전하겠습니다.① 원금 분할 상환 기간: 실제 상환 내역이 입증 되어야 증여로 안봅니다. 만기 일시는 절대로 안되고, 상환 기간은 3-5년 정도가 좋을 듯하고 길어도 10년은 안넘는게 좋겠습니다.★증여세 세무조사는 10년, 무신고시 15년이내에도 가능합니다만, 일반적으로 3-5년내로 국세청에서 통지 오는 경우가 많습니다.5년정도 상환으로 하면 3년뒤에 소명이 와도 이미 상당 부분이 상환된 상태임이 금융거래로 입증되는 상태입니다. 이러면, 증여로 보기 어렵습니다.★ 그래도 무이자 일시 상환으로 하고 싶은 경우는 1년 정도 단기만 가능할 수 있겠네요. 왜냐하면, 국세청에서 소명 요청할때쯤이면 원금 전액이 상환 완료된 상태일테니까요.② 대여자의 상환 능력: 자녀가 본인생활비 다 쓰고 원금을 분할 상환할 능력이 있어야 합니다. 그렇지 않으면, 원금 상환액도 부모가 지원(부모가 현금으로 자녀에 준 후 자녀가 부모 통장에 입금)한 것으로 봐서 증여로 보게 됩니다.개인적 생각으로, 무이자의 경우 비교적 덜 위험한 조건이라면- 2억을 빌린다면, 5년 원금 분할 상환 - 매년 4천만원 상환, 자녀 연소득 세후 7-8천- 1억을 빌린다면, 3년 원금 분할 상환 - 매년 3천3백만원 상환, 자녀 연소득 세후 6-7천정도라고 봅니다. (자녀의 부양가족이나 씀씀이에 따라 요구되는 소득은 달라짐)1-2억을 빌리는데, 매년 3-4백만원(매월 30만원수준)으로 갚는다면, 증여로 봅니다. 부모에게 송금한 30만원의 성격을 용돈이라고 보는게 일반 상식에 부합하니깐요.정리하면,부모 자식간의 대여시에 무이자 조건이 불가능한 것은 아니나, 추천 방식은 아니며 굳이 무이자 방식으로 진행하고자 할 경우에는 기본적인 차용증 작성,공증,은행 송금 등 이외에① 원금 분할 상환은 필수이며 (가급적 매월 상환)② 상환하는 기간이 3-5년 이내가 좋으며 (조사 통지시 이미 상당부분 상환 완료 증명)③ 자녀가 생활비 제하고도 원금 상환을 충분히 감당할 수입이 있어야 한다는 것입니다.위의 조건을 준수할 경우,그나마 증여로 보지 않을 가능성이 높고, 설령 증여로 과세하더라도 조세불복의 절차를 통해 충분히 승소가능 하다는 것이지, 세무서 조사관에 따라 일단 부과하는 경우도 있으니 무조건 안전하다는 건 아닙니다.따라서, 무이자 대여는 매우 제한적인 조건에만 가능하다는 것입니다.존재하지 않는 이미지입니다.

안녕하세요, 오회계사입니다.정부의 강력한 대출 규제로 부모님이 증여를 통해 자녀에게 집을 주는 경우가 늘어나고 있습니다.이번에는 부모님이 소유한 집이나 기타 부동산을 은행에 담보로 대신 제공해주고, 이를 통해 자녀가 저리의 담보 대출을 받는 경우에 증여 문제가 발생하는지 알아보겠습니다.세부적으로 살펴보면,1.부동산 무상 담보 제공은 증여임부모님 부동산의 무상 담보제공으로 자녀가 저리에 차입하는 경우,이는 증여에 해당함. 다만, 이에 따른 이익이 1년에 1천만원 미만인 경우에는 증여로 보지 않음부동산의 담보 제공시에는 적절한 수수료를 받도록 하고 있습니다. 그러나, 별도의 보상없이 무상으로 제공한 경우에는 이는 증여에 해당합니다.단, 법에 따른 이익을 계산하여 그 금액이 1년에 1천만원 미만이면 증여로 보지 않고 1천만원 이상이면 증여로 봅니다. (1천만원 이상이면 전액을 증여로 본다는 의미)상속세 및 증여세법제37조(부동산 무상사용에 따른 이익의 증여)② 타인의 부동산을 무상으로 담보로 이용하여 금전 등을 차입함에 따라 이익을 얻은 경우에는 그 부동산 담보 이용을 개시한 날을 증여일로 하여 그 이익에 상당하는 금액을 부동산을 담보로 이용한 자의 증여재산가액으로 한다. 다만, 그 이익에 상당하는 금액이 대통령령으로 정하는 기준금액 미만인 경우는 제외한다.③ 특수관계인이 아닌 자 간의 거래인 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우에 한정하여 제1항 및 제2항을 적용한다.④ 제1항 및 제2항을 적용할 때 부동산의 무상 사용을 개시한 날 및 담보 이용을 개시한 날의 판단, 부동산 무상 사용 이익 및 담보 이용 이익의 계산방법 및 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.2.증여액의 계산법에 정한 방식에 따른부동산 무상 담보로 인한 이익을 계산함부동산 무상 담보 제공의 이익의 계산 방식은「 차입 금액 × 4.6% - 실제 이자액) 」입니다.4.6%는 당좌대출이자율을 고려하여 기재부령으로 정하는 이자율로 '적정이자율'로 보는 것 입니다. 즉, 이에 따라 계산한 이익이 1천만원 이상이면 증여로 보고 안넘으면 증여로 안본다는 것입니다.상속세 및 증여세법 시행령제27조(부동산 무상사용에 따른 이익의 계산방법 등)⑤법 제37조제2항에 따른 부동산을 무상으로 담보로 이용하여 금전 등을 차입함에 따라 얻은 이익은차입금에 제31조의4제1항 본문에 따른 적정 이자율을 곱하여 계산한 금액에서 금전 등을 차입할 때 실제로 지급하였거나 지급할 이자를 뺀 금액으로 한다.이 경우 차입기간이 정하여지지 아니한 경우에는 그 차입기간은 1년으로 하고, 차입기간이 1년을 초과하는 경우에는 그 부동산 담보 이용을 개시한 날부터 1년이 되는 날의 다음 날에 새로 해당 부동산의 담보 이용을 개시한 것으로 본다.⑥ 법 제37조제2항 단서에서 대통령령으로 정하는 기준금액 이란 1천만원을 말한다.제31조의4(금전 무상대출 등에 따른 이익의 계산방법 등)① 법 제41조의4제1항 각 호 외의 부분 본문에서 적정 이자율 이란당좌대출이자율을 고려하여 기획재정부령으로 정하는 이자율을 말한다.상증, 서면-2016-상속증여-5182, 2016.10.05[ 제 목 ]타인의 부동산을 담보로 이용하여 금전을 차입하여 이익을 얻은 경우[ 요 지 ]타인의 부동산을 무상으로 담보로 이용하여 금전 등을 차입함에 따라 1천만원 이상의 이익을 얻은 경우에는 부동산을 담보로 이용한 자의 증여재산가액으로 함[ 회 신 ]1. 상속세 및 증여세법 제37조에 따라 타인의 부동산을 무상으로 담보로 이용하여 금전 등을 차입함에 따라 이익을 얻은 경우에는그 부동산 담보 이용을 개시한 날을 증여일로 하여 그 이익에 상당하는 금액을 부동산을 담보로 이용한 자의 증여재산가액으로 합니다. 다만, 그 이익에 상당하는 금액이 1천만원미만인 경우는 제외합니다.2. 그 이익은 같은 법 시행령 제27조에 따라 차입금에 같은 법 시행령 제31조의4제1항 본문에 따른 적정 이자율을 곱하여 계산한 금액에서 금전 등을 차입할 때 실제로 지급하였거나 지급할 이자를 뺀 금액으로 하며. 차입기간이 정하여지지 아니한 경우에는 그 차입기간은 1년으로 하고, 차입기간이 1년을 초과하는 경우에는 그 부동산 담보 이용을 개시한 날부터 1년이 되는 날의 다음 날에 새로 해당 부동산의 담보 이용을 개시한 것으로 봅니다.3. 해당 증여일 전 10년 이내에 동일인(증여자가 직계존속인 경우에는 그 직계존속의 배우자를 포함한다)으로부터 받은 증여재산가액을 합친 금액이 1천만원 이상인 경우에는 그 가액을 증여세 과세가액에 가산합니다. 다만, 합산배제증여재산의 경우에는 그러하지 아니합니다.3.사례 예시구체적인 사례를 통해 살펴보겠습니다.사례1)대출 3억, 담보대출 이자율 2.6%의 경우: 3억 * (4.6% - 2.6%) = 6백만원 ⇒ 증여가 아닙니다. 증여 0원사례 2)대출 4억, 담보대출 이자율 2.6%의 경우: 4억 * (4.6% - 2.6%) = 8백만원 ⇒ 증여가 아닙니다. 증여 0원사례 3)대출 5억, 담보대출 이자율 2.6%의 경우: 5억 * (4.6% - 2.6%) = 10백만원 ⇒ 증여입니다. 증여 1천만원변동 금리로 이자율이 변동되는 경우에는「대출금액*4.6% - 실제 이자액」이 1천만원 미만인지 연중 모니터링 해서 기준에 안넘도록 하야겠습니다.실무적으로는, 시중 담보대출 금리가 2% 중반에서 3%인 것을 감안하여 가급적 5억원은 안넘도록 하는 것이 좋겠고 3~4억원 수준이 비교적 안전하다고 볼 수 있겠습니다.정리하면,정부의 대출 규제를 피하기 위해, 부모가 자녀에게 소유 부동산을 담보로 제공하여 자녀가 대출이자율을 저리로 받도록 해주는 경우「 차입 금액 × 4.6% - 실제 이자액) 」으로 부동산 무상 담보 제공의 이익을 계산하여, 해당 이익이 1년에 1천만원이 미달하면 증여로 보지 않고, 1천만원 이상인 경우 전액을 증여로 봅니다.따라서, 부동산 무상 담보 제공시 이러한이익이 연간 1천만원이 되지 않도록 사전에 대출 금액을 정하고, 변동 금리 등의 경우 연중 금리하락으로 이익액이 1천만원이 초과하지 않도록 조심해야 합니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산세무사/부산회계사