2주택자가 양도세 비과세를 받기위해 1주택 우선처분 관련 양도세 신고시점과 비과세 적용받은 후 주택 취득 관련하여 질문드립니다.

안녕하세요. 부동산세금 전문 세무컨설팅 세로움입니다. 이번 글은 신혼부부'혼인신고장단점' 총정리입니다.요즘 혼인신고를 미루는 신혼부부들이 많습니다. 결혼을 하면 혼자살때보다 불리한점이 많아지는데 이것을 부르는‘결혼 패널티’라는 신조어도 생겼습니다. 제가 2년전에 tvN에서 혼인신고와 관련된 여러문제를 다루는 방송에 출연해서 세금부분을 언급했었는데 2년이 지난 지금 크게 달라진 것은 없어보입니다.혼인신고를 하게 되면 양도세, 취득세, 종부세 각종 부동산세금에서부부가 하나의 세대로 잡히게 되어 세금이 늘어날 수 밖에 없습니다.혼인신고를 했다가 양도세 2억원을 내게되어 찾아오신 분들이 있는반면, 저희가 관리해드리고 있는 40대부부는자녀가 2명임에도 불구하고 아직 혼인신고를 하지 않으신 상태로 지금까지 수억 이상의 세금혜택을받아오고 있습니다.이처럼 사례마다 혼인신고의 유불리가 달라질 수 있는데, 이번 글은 여러 내용중에서도'반드시 알아둬야하는 혼인신고장단점 4가지'로 정리해서 안내드리겠습니다.1. 혼인합가양도세비과세대부분 주택을 취득할 때 1세대 1주택 비과세는 반드시 계획하고 취득하실텐데요,12억원까지 양도세를 내지 않는 비과세는원칙적으로 1주택을 보유한 세대만 적용됩니다.따라서1주택씩 보유한 남편과 아내가 혼인신고안했다면 모두 비과세를 받겠지만,혼인신고를 함으로써 1세대 2주택자로 비과세를 받지 못하게 되는 불리한 상황이 발생합니다.다만, 양도세 비과세 특례 중혼인으로 2주택이 되더라도 혼인일로부터 5년 이내 먼저 양도하는 주택에 대해서는 동일하게 비과세를 적용해주고 있습니다.여기서 반드시 고려해야할 3가지 요건이 있는데,해당 요건을 모두 충족해야 비과세를 받을 수 있습니다.구분요건1혼인 전 1주택을 취득2혼인일로부터 5년 이내 양도3양도일 현재 2년 보유 및 거주요건 충족<1> 혼인신고를 하기 전부터 보유하던 주택이어야 합니다.1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대 2주택이 되는 경우로 규정하고 있기 때문에혼인일 이후에 주택을 취득한 경우에는 혼인합가 특례를 받지 못하므로 반드시 유의해야 합니다.참고로 그 주택이 입주권 또는 분양권인 경우에는 별도의 비과세 규정이 있으며, 원조합원 또는 승계조합원 여부와 같은 사실관계에 따라 요건이 달라지게 됩니다.혼인합가 양도세 비과세는 혼인 전에 반드시 독립세대를 구성하고 있지 않아도 괜찮습니다. 예를 들어 1주택을 보유하고 있는 예비신랑이 1주택을 보유하고 있는 부모님과 함께 거주하고 있더라도 혼인 후 배우자와 함께 세대분리한다면혼인합가특례비과세를 받을 수 있습니다.<2> 혼인일로부터 5년 이내 반드시 양도해야 합니다.혼인일로부터 반드시 5년 이내 양도해야하고 이때 양도하는 주택은둘중 어떤 주택이던 상관없이 비과세 적용이 가능합니다.세법에서 양도란 등기 또는 양도잔금일을 의미하므로 5년 이내 매매계약이 아닌 잔금까지 이루어져야 합니다.[절세방안]남편 또는 아내가 1주택(A)을 보유하고 있는 상태에서 1주택(B)을 추가로 취득할 계획인 경우①일시적 2주택혼인신고를 한 뒤 새로운 B주택을 취득한다면 혼인합가 비과세가 아닌 일시적 2주택 비과세를 받아야 하는데 이때는반드시 A주택을 먼저 양도해야 비과세가 적용되고 , 그 기한도 3년만 주어집니다.②혼인합가 비과세따라서 혼인신고를 미뤄뒀다가 B주택을 먼저 취득하고 혼인신고한다면 혼인합가 특례에 따라양도순서에 상관없이 모두 비과세를 받을 수 있고 그 기한도 5년으로 유리할 수 있습니다.사례와 같이 혼인신고는 사례에 따라 유불리가 달라질 수 있으므로 혼인신기 조절에 대한 적절한 계획을 수립해야 합니다.<3> 양도하는 주택이 보유 및 거주요건을 갖추어야 합니다.1세대 1주택 비과세는 원칙적으로 양도하는 물건을2년 보유 및 거주를 해야 받을 수 있습니다.혼인합가는 특례는 2주택인 세대라도 비과세를 특별히 해주는 것이지, 기본적인 비과세 요건을 면제해주는 것은 아닙니다.[혼입합가비과세 2억원 세금 추징 사례]제가 상담했던 신혼부부 중에서 혼인합가 비과세 신고 후 2억원의 양도세가 추징된 사례가 있습니다. 보유하던 아파트를 비과세로 판단하여 양도 후 세금신고를 하지 않았는데 1년 뒤 세무서에서 약 2억원의 양도세 고지를 받고 찾아오셨습니다.이분들의 실수는 거주요건 여부를 확인하지 않았던 것입니다. 취득 시 조정대상지역이었던 주택은 양도시 조정대상지역에서 해제되었더라도 2년 거주요건이 계속해서 따라가게 됩니다. 입주권의 경우 취득시점에 따른 거주요건 판단이 더욱 어려워지는데, 이분들은 당시 입주권이었던 신축된 아파트에 대해 거주요건이 없는 것으로 판단하여 양도한 것입니다.위의 절세방안에서도 B주택이 현재 조정지역이면서 갭투자를 한 경우로서2년 거주를 할 수 없다면 B를 5년내 양도하더라도 비과세를 받을 수 없는 것입니다.혼인합가비과세는 혼인합가장단점 중에서도 큰 부분을 차지하는 규정입니다. 다만, 비과세는 납세자에게 혜택을 주기위한 규정이므로 요건 불충족에 대한 예외를 봐주지 않습니다. 아무리 안타까운 사정이 있더라도 세금 추징을 막을수는 없기 때문에 양도하기 전에 꼭 모든 요건들을 충분히 검토하셔야 합니다.2. 축의금(축의금 증여세 과세 여부)상담을 받는 대부분의 신혼부부분들이 결혼식때 받는 축의금을 자녀가 가져가더라도 축의금증여로 보지 않는다고 알고 계십니다.원칙적으로 신랑, 신부에게 들어온 축의금만 본인 돈이고, 혼주분들에게 들어온 축의금은 혼주분들의 자금입니다. 따라서혼주분들의 축의금 중 자녀에게 귀속되는 축의금은 모두 증여에 해당합니다.축의금증여세와 관련된 규정은 다음과 같습니다.다만, 상증법에서 사회 통념상 인정되는 축하금은 증여세 비과세로 규정하고 있으므로부모님 또는 친척분들이 신랑, 신부에게 주는 축하금이 사회통념상 이내의 금액이라면 증여세가 부과되지 않을 수 있습니다.여기서 축의금증여와 관련하여 가장 많이 하시는 질문이 2가지가 있습니다.질문축의금을 총 5천만원을 받았는데, 5천만원의 대부분을신랑,신부의 지인한테 받은 금액이라고 하면 축의금증여세 안내지 않나요?답변세무조사는 결국 사람이 하는 것이기 떄문에 상식의 틀에서 진행됩니다.일반적으로 축의금의 비중은 자녀분들보다 부모님들이 클 수 밖에 없기 때문에 이와 반대로 자녀의 축의금이대부분이라고 주장하는 경우 지급자와의 관계가 정리된 내역과 증거자료를 요청할 수 있습니다.질문사회통념상 이내의 금액이라고 주장하면 되지 않나요?답변사회통념이란 ‘사회 일반에 널리 퍼져 있는 공통된 사고방식’ 또는‘일반인들이 흔히 받아들일 수 있는 관념’을 의미합니다.다만, 사회통념은 시대에 따라 달라지며 각자가 담고있는 환경에 따라달라질 수 있습니다. 따라서 인생을 살아오면서 피부로 느끼고 경험한 것에 따라 다르기 때문에 사례를 해석하는 이에 따라 달라질 수 있는 것입니다.결국 사회통념상 이내의 금액은 사안의 사실관계에 따라 달라지고, 담당 조사관의 견해에 따라 달라지기 때문에 얼마의 축의금까지는 괜찮습니다 라고 말씀드리긴 어렵습니다.관련된 조세심판원의 판례 중에서는 부모님에게 들어온축의금 중에서도 자녀와 관계가 있을 수 있는 일부 지인들의 축의금은 증여가 아닌 것으로 인정해준 사례가 있으며, 사회통념상의 금액을 판단할 때 해당 집안의 재력을 함께 고려한 판례도 있습니다.상당한 재력을 가진 집안의 경우 일반적으로 생각하는 혼수금액보다 규모가 크겠지요. 이런 부분들을 함께 고려하여 판단하기 때문에 사례마다 달라질 수 밖에 없으며, 구체적인 금액들은 상담을 하면서 사례마다 안내드릴 수 밖에 없습니다.3. 증여세(혼인증여공제, 부부증여공제)<1> 1.5억원 증여공제(혼인증여공제)혼인증여공제가 신설되기 전에는 자녀에게 10년간 5천만원만 세금 없이 증여할 수 있었지만, 24년 1월 1일 이후 증여부터 해당 요건에 충족되는 경우에 1억이 추가로 공제 가능합니다.따라서 부부의 경우 각각 1.5억원씩 공제가 가능하기 때문에 부모님으로부터 ‘총 3억원’을 세금 없이 지원받을 수 있습니다. 공제 대상은 직계존속으로부터 받는 증여재산이므로 부모님뿐만 아니라 조부모님으로부터 지원을 받는 재산도 공제가 가능합니다.혼인·출산증여재산공제는 부칙에 따라서 24년 1월 1일 이후 증여하는 재산부터 적용됩니다.혼인이 2년 이내 예정되어 있더라도 24년 전 이미 증여한 것이라면 혼인증여공제를 받지 못하니 유의해야합니다.다만, 혼인신고를 하기 전인 신혼부부들은 해당 공제를 받지 못해요. 따라 신혼집 자금을 지원받으려 하셨던 분들은 증여가 아닌 차용으로 먼저 처리하고 혼인신고 후 증여로 다시 지원 받는 방안을 고려해야합니다.<2> 6억원 공제자녀에게는 10년간 5천만원을 세금 없이 줄 수 있는 것처럼 배우자에게는 10년간 6억원을 세금 없이 증여할 수 있습니다.다만,혼인신고를 하지 않은 사실혼의 부부라면 세법에서 정하는 부부 증여공제 6억원을 받을 수 없습니다.사실혼 부부라도 경제적 공동체가 됐기 때문에 신혼집을 취득할 때 자금비율과 지분비율을 다르게 하는 경우가 많습니다.[사례]예를들어 남편이 일을 하고 아내가 육아를 하는 상황에서 부부공동명의로 취득하게 되면아내지분만큼은 모두 증여에 해당합니다.남편과 아내가 모두 일을 하는 경우에도 소득금액이 다르기 때문에 5:5 부부공동명의로 취득하는 경우에는더 많이 버는 쪽이 덜 버는 쪽에게 증여한 것입니다.소득금액이 거의 비슷하더라도기존에 모아둔 돈이 다른 경우 역시 초과금액이 증여에 해당합니다.이때 사실혼 배우자는 제3자로서증여공제를 1원도 받지 못하며, 증여한 금액에 대해 모두 증여세가 부과되는 것이 원칙입니다.제가 이렇게 말씀드리면 “세무사님, 저희 청첩장도 있고 결혼식 사진도 있고 다 있어요, 심지어는 자녀도 있어요”라고 하세요.안타깝지만 세법에서는 민법상 혼인관계에 있는 배우자인 경우에만 증여공제를 적용하고 있습니다.따라서 신혼집을 취득하기 전에 제3자간 정상적인 차용거래로 인정될 수 있도록 사전준비가 필요합니다.차용에 대한 자세한 내용은 글 하단 링크를 참고해주세요.4. 취득세(취득세 감면, 다주택자 중과)<1> 생애최초 주택구입 취득세 감면한번도 주택을 소유한 적이 없었던 무주택자는 생애최초 주택구입 취득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 다만, 유주택자인 배우자와 혼인신고를 하게되면, 본인에게 적용될 수 있었던 취득세 감면 혜택을 받을 수 없게됩니다.<2> 취득세 중과무주택자가 1주택을 소유한 배우자와 혼인신고를 하고, 추가로 조정대상지역의 주택을 취득하는 경우8%의 중과취득세율이 적용됩니다. 혼인신고를 하기 전이라면 적용될 1~3%의 기본취득세율과 비교하면최대 8배까지 취득세를 더 부담하게 됩니다.현재 취득세는 세대를 기준으로 보유한 주택 수에 따라서 최소 1%의 기본세율, 최대 12%의 중과세율이 적용되고 있으므로 배우자 일방이 주택을 보유하고 있다면 반드시 확인해야 합니다.만약혼인신고를 미리 해버렸다면 일시적 2주택으로 기본취득세율을 적용받을 수 있는 특례가 있으니 활용해야합니다. 다만, 혼인합가 양도세 비과세 혜택과 다르게 양도하는 주택의 순서를 선택할 수는 없는 제한이 있습니다.참고로 종합부동산세에서 1주택씩을 소유한 부부가 혼인신고를 하여 1세대 2주택이 되더라도 1세대 1주택과 동일하게 5년간 공제 혜택을 주는 특례가 있습니다. 다만, 종부세는 각각 보유한 주택의 공시가가 9억원, 시세로 약 12~13억원을 초과해야 세금이 나오기 때문에 신혼부부에게는 큰 영향을 미치는 세금은 아니겠죠.5. 정리부를 쌓아감에 있어서 근로의 가치보다 투자의 비중이 높은 시대를 살고 있습니다. 양도세를 비롯한 모든 부동산 세금은 세대를 기준으로 판단하며, 혼인신고를 하지 않는다면 별도의 세대로서 남편과 아내 모두 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다.소득에 세금이 발생하지 않는다는 것은 엄청난 혜택이며, 부동산 양도차익과 같은 큰 소득에 대해서도 세금을 내지 않는다면 무엇보다 빠르게 자산을 증식할 수 있는 방법이 될 수 있습니다.다만, 혼인신고장단점을 잘 따져보시고 혼인신고를 전략적으로 활용할 계획이라면 그 내용은 철저해야합니다. 비과세 특례 요건을 비롯하여 투자자금의 마련과 지분비율 등 여러 세무상 쟁점을 반드시 검토하여 진행해야 합니다.또한 현행 세법에 따라 비과세를 직접적으로 부인하기는 어렵겠지만,국세기본법 등 관련법에 따라 논란의 요소는 있을 수 있습니다. 사실혼에 대한 각종 세법 규정과 판례가 계속해서 변경되고 있는만큼 향후 부동산을 매매하시기 전애 개정여부를 꼭 검토하시길 바랍니다.세무컨설팅 세로움은 부동산세금(양도·증여·상속) / 자금출처조사 전문세무사로서유사한 수많은 사례들을 진행해오고 있으며, 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다.상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며,교환계약서 작성 및 등기부터 감정평가·세금신고·사후관리까지 모든 절차 대행도와드리고 있습니다.상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.관련 포스팅내용링크가족간 차용증 인정 받는 방법- 서울지방국세청 세무조사 대응성공사례https://blog.naver.com/highyes_tax/222726202273?trackingCode=blog_bloghome_searchlist혼인합가 양도세 비과세 특례는어떻게 받을 수 있을까?https://blog.naver.com/highyes_tax/222512427401?trackingCode=blog_bloghome_searchlist다주택자 취득세 중과세 1.66억원 환급사례-조세심판원 불복 인용사례https://blog.naver.com/highyes_tax/223376867517?trackingCode=blog_bloghome_searchlist

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 9.26일 이후 부산을 포함한 조정지역이 해제되는데, 양도세 비과세 관련 영향을 살펴보겠습니다.조정지역해제시, 취득세 관련 영향은 아래 포스팅 참고하세요[취득세 - 조정지역 해제 영향] 취득세 중과세율, 일시적 2주택, 증여 중과세율, 분양권 취득세 (by 증여세상담/상속세상담/부산세무사)들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 이번에 다룰 내용은 9.26일자로 부산을 포함한 대다수가 조정대상...blog.naver.com세부적으로 살펴보면,비조정지역의 주택은 1세대 1주택 비과세거주요건이 없습니다17.8.2 대책 이후, 취득할 당시 조정지역인 경우에는 2년 실거주를 해야 1세대 1주택 비과세 대상입니다.1세대 1주택 비과세의 2년 거주요건은 아래 포스팅 참고하세요[1세대 1주택 비과세 - 거주요건] 실거주 2년 양도세들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 일반적으로 1가구 1주택 양도소득세 비과세로 아는 것의 세법 용어...blog.naver.com9.26일 이후에 조정지역이 해제되면 비과세를 위해서 2년 거주를 해야하는지를 살펴보면, 주택 취득일 시점에 조정지역인지가 중요합니다.①9.26일 조정지역 해제 이후 취득하는 주택은 2년 거주가 필요없습니다.② 9.26일 이전조정지역일때 매매 계약을 한 경우 or 분양권을 취득한 경우라도9.26일 이후 주택을 취득(잔금일)하게 되면 2년 거주가 필요없습니다.③ 9.26일 이전에조정지역일때 주택을 취득(잔금일)한 경우라면,이후 조정지역이 해제되어도 2년 거주해야 비과세 요건이 됩니다.특히, ③번의 경우와 같이 취득할 때 조정지역이었는데 9.26일 조정지역이 해제되면 2년 거주안해도 되는지 궁금하시는 분이 않은데 거주요건은 취득일 기준이므로 2년 거주해야 합니다.만약, 잔금일이 9.26일 조정지역 해제 공고일이라면 이때는 비조정일때 취득한 것으로 보아 거주요건이 없습니다.양도, 서면-2020-법령해석재산-4045 [법령해석과-567] , 2021.02.18[ 제 목 ]주택 취득일에 조정대상지역 해제 시 1세대1주택 비과세 거주요건 적용 여부[ 요 지 ]주택을 취득한 날에 해당 주택이 소재하는 지역이 조정대상지역에서 해제되는 공고가 있는 경우로서 해당 공고의 효력이 공고일부터 발생하는 경우 해당 주택은「소득세법 시행령」제154조제1항 적용 시거주기간의 제한을 받지 않는 것임1. 사실관계○ ’16.5.31. 부산시 연제구 소재 주택분양계약 체결* 계약체결 당시 다른 주택을 보유하고 있었음○ ’18.12.31. 분양계약 잔금 지급* 부산시 연제구는 ’18.12.31. 조정대상지역에서 해제됨일시적 2주택 비과세처분기한 3년 적용일시적 2주택의 경우, 신규주택 취득일에 종전주택과 신규주택 모두 조정지역인 경우에는 2년의 처분기한이 적용되나 그 외의 경우에는 3년의 처분기한이 적용됩니다.예를 들어,서울의 1주택자가 부산의 1주택을 9.26일 이후에 취득을 한다면 3년의 처분기한이 적용됩니다.계약일에는 조정지역이라도 잔금일이 9.26일 이후라면 2년이 아닌 3년의 처분기한이 적용됩니다.물론 반대로, 부산의 1주택자가 9.26일 이후에 서울의 1주택을 취득하면 3년이내에 처분하면 비과세가 됩니다.그리고, 조정지역 1주택자가이미 9.26일 조정지역 해제 전에 잔금을 치른 경우라면 조정지역일때 신규주택을 취득한 것이므로2년의 처분기한이 적용됩니다. 아쉽지만, 3년을 적용해주지 않습니다.다주택자중과되지 않고,장기보유특별공제도 적용됩니다현재는 23.5.9일까지 다주택자의 양도세 중과가 유예된 상태이기 때문에 실제적인 차이는 없으나,비조정지역이 23.5.9일 이후에도 유지되는 경우에는 다주택자 중과세율이 적용되지 않고 장특공도 적용이 됩니다. 중과세율 적용여부는 양도시점에 조정대상지역의 주택인 경우에만 해당하기 때문입니다.즉, 다주택자가조정지역일때 주택을 취득하였더라도 양도시점에 비조정이면 중과세율은 적용되지 않고 장특공도 적용이 됩니다.예를 들어, 다주택자가 21.6월에 부산이 조정지역일때 주택을 매입하여 23.7월에 매도하는 경우에 양도세 중과배제 기간이 끝나도 여전히 부산이 비조정이면 중과세율은 적용되지 않습니다.정리하면,이상 9.26일 조정지역 해제가 양도세에 미치는 영향을 살펴보았습니다.정리하면,① 비과세를 위한 거주요건 필요없음 [취득시점 비조정]② 일시적 2주택 처분기한 3년 적용[취득시점 비조정]③ 다주택자 중과세율 적용배제[양도시점 비조정]입니다.비과세 거주요건과 일시적 2주택 처분기한은 취득 시점을 기준으로 판단함에 주의해야 합니다.즉,이미 조정지역일때 취득이 완료된 경우에는 해제되어도 실거주 2년이나 일시적 2주택 처분기한은 2년 동일하게 적용됨에 주의해야합니다.by 양도세신고/증여세신고/상속세신고

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다 ^^이번에는 제가 네이버 엑스퍼트 하면서 많이들 질문하셨던 1+1 조합원입주권 양도세에 대해서 설명드리겠습니다.1+1 조합원 입주권 신청 조건은????? 아래의 경우에는 1+1 조합원입주권을 받을 수 있습니다.①종전부동산 감정가격이 1+1 조합원 분양가액 합계액보다 크거나 같은 경우②종전부동산 전용면적이 1+1 조합원 전용면적 합계액보다 크거나 같은 경우1+1 조합원 입주권의 주의사항은????? 다음과 같은 제한 사항이 있습니다①공급받는 2개의 주택 중에 1개의 주택은 전용면적이 60제곱미터이하 짜리를 받아야 합니다.②60제곱미터 이하로 공급받은 주택은 소유권 이전고시일 다음날부터 3년 동안 전매(양도·증여) 제한됩니다.단, 상속은 가능합니다.③조합원입주권 상태에서는 별도 분리하여 양도할 수 없고 2개를 일괄해서 양도해야 합니다.1+1 조합원 입주권 비과세 사례는?◆case1. 1+1 조합원 입주권으로 전환된 후 해당 조합원 입주권을 양도한 경우➡️ 관리처분인가일 현재 비과세 요건을 충족한 주택이 1개의 조합원입주권으로 전환되고, 양도 시점에 1세대 1주택이면서 조합원입주권을 양도 시 비과세가 가능하나1+1 조합원입주권으로 전환 시에는 2개를 일괄 양도해야 하므로 납세자가 선택해서 1개는 비과세 받을 수 있고, 나머지 한 개는 과세해야 합니다.◆case2. 일시적 2주택 비과세 성립 상태에서 신규주택이 1+1 조합원입주권으로 전환된 경우➡️ 일시적 2주택 비과세 성립 상태에서 종전 주택을 양도 시 비과세가 가능하나,만약 신규주택이 1+1 조합원입주권으로 전환되고 나서 종전 주택을 양도하게 되면 일시적 3주택이 되어서 비과세 받을 수 없습니다.◆case3. 종전 주택 취득 후 1년 이상 지난 후 1+1 조합원입주권 승계취득 후 종전 주택 양도한 경우➡️종전 주택을 취득 후 1년 이상 지난 후 조합원 입주권을 승계취득하고, 조합원 입주권 승계취득한 날로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도 시 비과세 가능하나,신규 취득한 조합원입주권이 1+1조합원 입주권이라면 3주택이므로 종전 주택 양도 시 비과세가 안됩니다[조심 -2022-중-6104,2022.11.02]◆case4. 1+1 조합원입주권 승계취득 후 3년이 지난 후 종전 주택 양도한 경우➡️ 다음의 요건을 충족 후 종전 주택 양도 시 비과세가 가능합니다 [소세령 156의2 4 항]① 종전 주택 취득일로부터 1년 이상이 지난 후에 조합원입주권을 승계취득할 것(2022.02.14이전에 취득한 조합원입주권은 1년 이내 취득해도 가능합니다)② 조합원 입주권 취득일로부터 3년이 지난 후에 종전 주택을 양도할 것③ 신축주택이 완공되기 전 또는 완공된 후 3년 이내에 종전 주택을 양도할 것④ 신축주택 완공 후 3년 이내에 해당 주택으로 세대 전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주할 것⑤ 종전 주택 양도일 현재 2년 이상 보유 및 취득 당시 조정 대상 지역이면 2년 이상 거주 요건 충족할 것그러나 승계 조합원입주권을 1+1로 2개 취득했다면 3주택이므로 종전 주택 양도 시에도 비과세가 안됩니다[서면-2020-법령해석재산-3447,2021.05.21]◆case5. 종전 주택이 1+1 조합원입주권 전환 후 대체주택을 취득한 경우➡️ 다음의 요건을 충족 후 종전 주택 양도 시 비과세가 가능합니다 [소세령 156의 2 5항]① 종전 주택이 조합원입주권으로 전환되는 온 조합원의 조합원입주권일 것(승계조합원입주권의 안됨)② 대체주택 취득일 현재 1주택을 소유하고 있을 것③사업시행계획인가 일 이후부터 주택 완공일 이전까지 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것④신축주택 완공되기 전 또는 완공된 후 3년 이내 대체주택을 양도할 것⑤ 신축주택 완공 후 3년 이내에 해당 주택으로 세대 전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주할 것그러나 종전 주택이 조합원입주권으로 전환되었을 때, 온 조합원 입주권을 1+1로 2개 취득했다면 3주택이므로 대체 채 주택 양도 시에도 비과세가 안됩니다[서면-2018-법령해석 재산-3798,2019.09.03]]이상입니다!양도세 관련 문의는 아래 네이버 엑스퍼트를 통해서 문의해 주시면 친절히 상담해 드리겠습니다https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 살펴볼 주제는 비교적 많이들 질문하시는 농어촌주택과 관련된 것입니다. 특히, 조세특례제한법에서 규정하고 있는 농어촌주택에 대한 내용 위주로 살펴보겠으며, 21년 개정사항도 있어 이에 대한 것도 추가로 알아보겠습니다.세부적으로 살펴보면,법 소정 농어촌주택을 취득하고3년간 보유한 경우, 종전에 보유하던일반주택의 양도세는 비과세를 적용합니다.흔히들 농어촌주택, 시골주택으로 부르는 읍면 지역에 있는 주택에 대한 2주택 비과세 특례 규정은 소득세법과 조세특례제한법에 각각 규정하고 있습니다.소득세법은① 농어촌 상속주택② 귀농주택③ 이농주택을 규정하고 있으며, 이에 대해서는 별도 포스팅으로 살펴보고여기서는 조특법상의①농어촌주택② 고향주택중에 농어촌주택에 대한 규정을 살펴보겠습니다.해당 규정은, 일반주택을 보유하고 있던자가 법에서 정한 농어촌주택을 취득하고 3년을 보유한다면 기존에 보유하던 일반주택의 처분시 비과세를 적용한다는 것입니다.(2003.8.1일 이후 농어촌주택을 취득한 경우에 적용됨)여기서 중요한 것은 2주택 보유자의농어촌주택을 비과세 해주는 조항이 아닙니다.조특법 제99조의4(농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례)① 거주자 및 그 배우자가 구성하는 대통령령으로 정하는 1세대(이하 이 조에서 “1세대”라 한다)가 2003년 8월 1일(고향주택은 2009년 1월 1일)부터 2022년 12월 31일까지의 기간(이하 이 조에서 “농어촌주택등취득기간”이라 한다) 중에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 1채의 주택(이하 이 조에서 “농어촌주택등”이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하여 3년 이상 보유하고 그 농어촌주택등 취득 전에 보유하던 다른 주택(이하 이 조에서 “일반주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 그 농어촌주택등을 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 「소득세법」 제89조제1항제3호를 적용한다.1. 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택(이 조에서 “농어촌주택”이라 한다)가. 취득 당시 다음의 어느 하나에 해당하는 지역을 제외한 지역으로서 「지방자치법」 제3조제3항 및 제4항에 따른 읍ㆍ면 또는 인구 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 동에 소재할 것1) 수도권지역. 다만, 「접경지역 지원 특별법」 제2조에 따른 접경지역 중 부동산가격동향 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역은 제외한다.2) 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조에 따른 도시지역3) 「주택법」 제63조의2에 따른 조정대상지역4) 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조에 따른 허가구역5) 그 밖에 관광단지 등부동산가격안정이 필요하다고 인정되어 대통령령으로 정하는 지역나. 주택 및 이에 딸린 토지의 가액(「소득세법」 제99조에 따른 기준시가를 말한다)의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 3억원(대통령령으로 정하는 한옥은 4억원)을 초과하지 아니할 것농어촌주택의 요건은지역 요건을 충족해야 합니다.농어촌주택에 해당하기 위해서는 말그대로 취득 당시 농어촌 지역에 있어야 합니다.우선, 아래에 해당하는 지역은 농어촌주택이 아닙니다.①수도권(서울,경기,인천) 지역(단, 경기도 연천군, 인천 옹진군은 제외)② 국토계획법 6조의 도시지역③ 토지거래 허가구역④ 조정대상지역 (20.12.31 이전 취득분은 투기지역)⑤ 관광진흥법에 따른 관광지역따라서, 경기도에 있는 것은 읍면지역이라도 연천군 외는 농어촌주택이 아닙니다. 조정대상지역의 경우 21년 개정된 사항으로 이전에는 투기지역(서울시+세종시)이었지만, 제한 지역이 더 넓어졌다고 볼 수 있습니다.농어촌주택은 위의 제외 지역이 아닌 곳에 속한 주택으로①읍, 면 지역이거나,②아래 별표12의 시에 속한 동에 소재한 것이어야 합니다.특이할 점은 읍,면 이외에 아래 지역에 속한 동도 농어촌주택에 포함된다는 것입니다.농어촌주택은 지역 외,가액 요건도 충족해야합니다.면적 요건은 21부터 삭제되었습니다.농어촌주택에 해당하기 위해서는, 위의 지역 조건 뿐만 아니라 취득 금액의 요건이 있습니다.면적 요건은 20년 이전에 처분하는 경우에는 적용되었으나 21년 이후 처분의 경우에는 적용되지 않습니다.①가액요건:주택 및 부수토지의기준시가가 취득 당시 3억원 이하(한옥은 4억)②면적요건: 660㎡(200평)이하 ⇒ 21년 이후 양도분 부터 삭제주의할 점은, 제외 지역이 투기지역에서 조정지역으로 변경된 것은 21년 이후 취득 분부터 적용이나 200평이하 면적 요건의 삭제는 21년 이후 양도분 부터 적용됩니다.취득 시점과보유 기간을 충족하고,기 보유한 일반주택을 처분해야 합니다.농어촌주택 특례는 일반주택 보유자가 농어촌주택을 취득하고, 일반주택을 처분시 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 조항입니다.따라서, 취득의 순서가 반대로 농어촌주택 보유자가 일반주택을 취득하는 경우에는 적용이 안되는 것입니다.그리고 취득한 농어촌주택은 3년 이상을 보유하여야 합니다. 일반주택 처분 후 농어촌주택을 3년 이내 처분시 추징을 당하게 됩니다.농어촌주택의 취득은 유상 매매뿐만 아니라,증여와 상속, 자기가 건설한 경우에도 적용이 됩니다.농어촌주택은 증여나 상속으로 취득한 경우에도 특례가 적용됩니다.그리고 본인이 건축하여 원시취득한 경우에도 적용이 됩니다. 이 경우, 기존에 보유한 토지에 주택을 신축하는 경우도 포함됩니다.재산세과-407 (2009.02.04)〔 회 신 〕「조세특례제한법」 제99조의4(농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례) 제1항을 적용함에 있어 동항 제1호에 규정된 농어촌주택의 취득에는 농어촌주택 취득기간 중에 유상 또는 무상 취득한 경우와 자기가 건설하여 취득한 경우 및 기존에 취득한 토지에 신축하여 취득하는 경우를 모두 포함하는 것임- 사실관계甲은 별도세대원이던 피상속인 乙로부터 농어촌주택(조세특례제한법제99조의4)을 상속받을 예정임(지분으로 받거나 전체를 받을 예정임)- 질의내용농어촌주택을 상속에 의하여 취득하는 경우에도 비과세 특례(조세특례제한법 제99조의4) 규정이 적용되는지 여부양도, 서면-2015-부동산-1165, 2015.08.27[ 제 목 ]농어촌주택의 특례[ 요 지 ]「조세특례제한법」제99조의 4제1항제1호에 해당하는 농어촌주택을 농어촌주택 취득 기간중에 상속으로 취득하고, 해당 농어촌주택 취득 전에 보유하던 다른 주택을 양도하는 경우에는 그 농어촌주택은 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보는 것임.[ 회 신 ]「조세특례제한법」제99조의 4제1항제1호에 해당하는 농어촌주택을 2003년 8월 1일부터 2017년 12월 31일까지의 기간중에 상속으로 취득하고, 해당 농어촌주택 취득 전에 보유하던 다른 주택(이하“일반주택”이라 함)을 양도하는 경우에는 그 농어촌주택은 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 양도하는 일반주택에 대하여 「소득세법」제89조제1항제3호를 적용하는 것입니다.조정지역 2주택자에 대한 혜택은 삭제되었습니다.조정지역 2주택자이나 2주택의 합산 공시가액이 6억원이하인 경우, 1주택을 양도하고 양도일이 속한달의 말일부터 2개월이내 농어촌주택을 취득한 경우해당 양도주택의 중과를 배제하고 장특공이 적용되었습니다만, 20년말까지만 적용되고 더이상은 적용되지 않습니다.2주택 합산 공시가액 6억이라는 제한이 있었으나, 조정지역 다주택자를 규제하는 방향과 맞기 않기 때문에 더이상 연장되지 않은 것으로 보입니다.정리하면,시골에 집을 한재 매입한 경우나, 증여나 상속을 받은 경우 요건을 충족시 기존에 보유한 일반주택의 양도시 1세대 1주택으로 보아 비과세해주는 조항이 조특법상 농어촌주택입니다.구체적으로 다음과 같은 요건을 충족해야 합니다.①취득시점: 2003.8.1일 이후 취득한 농어촌주택②예외지역: 수도권 등 특정 열거한 제외지역에 소재하지 않아야 함③해당지역: 예외지역 이외의 읍,면 지역과 특정한 시의 동지역에 소재해야 함④취득가액: 주택과 부수토지의 합계액이 취득시점에 기준시가 3억 이하(한옥은 4억)⑤보유기간: 농어촌주택은 3년 이상 보유해야 함⑥취득순서: 일반주택을 먼저 취득하고 농어촌주택을 취득한 경우에만 적용여기서, 21년 세법 개정사항으로① 면적 기준인 200평 이내 규정은 삭제되었으며 (21년 이후 양도분 부터 적용)② 예외지역 중 투기지역인 것을 조정대상지역으로 변경 (21년 이후 취득분 부터 적용)③ 조정지역 2주택 공시가액 합계 6억이하에 대해 적용되던 양도세 중과배제는 삭제의 내용이 있었다는 것이며, 작년에 포스팅된 타 블로거의 글이나 유튜브 영상과 차이가 있는 것은 해당 내용이 개정이 반영되지 않은 것이므로 주의가 필요하다는 것입니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산세무사/부산회계사

안녕하세요.심현주 세무사입니다.본 포스팅은 2020년 11월에 작성되었습니다.​오늘은 입주권 관련 괜찮은 질문을 보아 사례를 소개해보려합니다.​위 시간흐름을 보시면A주택 취득후 1년이상 지난후 B주택을 취득하였고A주택은 B주택 취득후 3년내양도한 상태입니다.​그러나 처분이전 관리처분인가가 되어일시적2주택이 아닌1주택과 1조합원입주권을 보유하게 된거죠!​질문 : 그래도 일시적2주택으로 보아 1세대1주택 특례를 받을수 있는지?​답변 : 비과세 특례를 받을 수 있습니다.​소득세법 시행령 156조의2 제3항 및소득세법 시행령 155조의 1항에 따라​대체주택 취득일로부터 3년 내에 종전주택 양도시 비과세 특례를 적용받을 수 있는 것이랍니다.​단 법령의 개정에 따라 몇년내 양도해야할지는 앞으로도 달라질 수 있으니위와 동일한 사례라도 법령 검토를 통해양도계획을 잘 세우시는게 중요하답니다.​그럼 다음 글에서 또 뵈어요.