3자간의 이해관계자 세금계산서 발행

안녕하세요, 최희원 세무사입니다.오늘 포스팅에서는 확대된 전자세금계산서 의무발행 대상자에 대해 알아보도록 하겠습니다.전자세금계산서란?우선, 세금계산서란 사업자가 재화나 용역 등을 판매할 때 거래 사실을 통해 부가세를 징수하기 위해 발급하는 영수증입니다. 필요적 기재 사항으로는공급하는 자의 사업자 정보, 공급받는 자의 사업자 정보, 공급가액, 부가가치세등이 있고, 이를 누락하면 가산세가 나오기 때문에 유의하셔야 합니다.전자세금계산서는 종이로 발행하는 세금계산서가 아닌 홈택스에 등록된 공인인증서 등을 이용해서 전자로 발행하는 세금계산서로 국세청에서 바로 파악이 되기 때문에 의무 발행 대상자가 아니라면 일부 세액공제도 해줍니다.전자세금계산서 의무발행 대상자 확대구분의무발급 대상자의무발행 기간법인모든 사업자사업 개시일부터 발행개인사업자직전연도 사업장별 공급가액합계가1억 원 이상인 사업자의무발급 기준금액을 충족하는 해의 다음 해 7월 1일부터그 다음 해 6월 30일법조문 그대로의 내용을 요약해 봤는데 어려우시죠? 정리해 드리겠습니다.법인은매출액에 관계없이세금계산서 발행이 필요한 용역을 한 경우, 전자세금계산서로 발행하셔야 합니다.2. 개인사업자는2022년 기준 1년간의 매출액(부가가치세 과세, 면세 매출 전부 포함)의 합계가 1억 원 이상이라면 2023년 7월 1일부터 2024년 6월 30일까지는 세금계산서 발행이 필요한 용역을 한 경우, 전자세금계산서로 발행하셔야 합니다.전자세금계산서 발행 방법 및 기한위 제목의 내용은 제 블로그에 자세히 적혀있으니 참고하시기 바랍니다.전자세금계산서 발행 서비스의 모든 것(종이세금계산서양식/의무발행/발행방법/발행기간/홈택스)안녕하세요 최희원 세무사입니다. 오늘 포스팅에서는 전자세금계산서 발행에 대해서 알아보겠습니다. 세금...blog.naver.com전자세금계산서에 대한 가산세 정리전자세금계산서 의무 대상자가 발급, 전송에 대해 세법에서 정한 내용대로 하지 않았을 때의 가산세가 발생합니다. 아래와 같은 표로 정리할 수 있습니다.구분내용가산세율미발급상반기 매출에 대해 7월 25일까지, 하반기 매출에 대해 그다음 해 1월 25일까지 발급하지 않은 경우공급가액의 2%지연 발급매출 발생 월의 다음 달 10일까지 발급하지 않은 경우공급가액의 1%종이세금계산서 발급전자세금계산서 의무 대상자이지만 종이로 발급한 경우공급가액의 1%전송을 하지 않은 경우전자세금계산서를 발급받는 자에게 이메일로 전송하지 않은 경우공급가액의 0.5%전송을 늦게 한 경우전자세금계산서 발급일의 다음 날까지 전송하지 않은 경우공급가액의 0.3%문의사항 있으시면 hwchoi1990@gmail.com이나 010-7667-8698로편하게 연락 주시기 바랍니다.감사합니다.전자세금계산서 의무발행 대상자 확대재생0좋아요000:0000:06전자세금계산서 의무발행 대상자 확대

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 부동산 무상사용에 대한 세법 적용으로가장 흔하게 부모 소유 토지에 자녀가 건물을 짓는 경우나 보유 소유 건물이나 상가를 무상으로 사용하는 경우입니다.주택을 무상으로 사용하는 경우는 약간 차이가 있는데 아래 포스팅 참고하세요[증여세 - 부모 자식간 전세] 증여세 안내는 방법 (by 부산세무사/부산회계사)들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 주택 가격 급등에 따라, 사회초년생 또는 신혼부부가 집을 자력으...blog.naver.com세부적으로 살펴보면,법인 - 시가 대비 차액을부당행위계산 부인규정을 적용하여 법인세 추징법인이 소유한 부동산을 특수관계자에게 무상으로 임대하는 경우,법인세법 부당행위계산부인 규정이 적용되어 임대료 시가와의 차액은 익금산입하게 되어 세금을 추징합니다.단, 주주가 아닌 임직원에게 무상으로 제공하는 사택은 세액을 추징하지 않습니다.만약, 무상이 아닌 임대료를 낮게 받은 경우에도그 차액이 3억원 또는 시가대비 5%를 초과한다면부당행위계산 부인이 적용됩니다.법인세법 제52조(부당행위계산의 부인)① 납세지 관할 세무서장 또는 관할지방국세청장은 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이특수관계인과의 거래로 인하여 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산(이하 “부당행위계산”이라 한다)과 관계없이 그 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산한다.② 제1항을 적용할 때에는 건전한 사회 통념 및 상거래 관행과 특수관계인이 아닌 자 간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격(요율ㆍ이자율ㆍ임대료 및 교환 비율과 그 밖에 이에 준하는 것을 포함하며, 이하 “시가”라 한다)을 기준으로 한다.③ 제1항제1호ㆍ제3호ㆍ제6호ㆍ제7호 및 제9호(제1항제1호ㆍ제3호ㆍ제6호 및 제7호에 준하는 행위 또는 계산에 한한다)는시가와 거래가액의차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우에 한하여 적용한다.법인세법 시행령 제88조(부당행위계산의 유형 등)6. 금전, 그 밖의 자산 또는 용역을 무상 또는 시가보다 낮은 이율ㆍ요율이나 임대료로 대부하거나 제공한 경우. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.나.주주등이나 출연자가 아닌 임원(소액주주등인 임원을 포함한다) 및 직원에게 사택(기획재정부령으로 정하는 임차사택을 포함한다)을 제공하는 경우이때, 적용할 시가는원칙적으로제3자 간에 거래되는 임대료가 있다면 그 금액이 적용됩니다.하지만시가인 임대료가 확인되지 않는 경우에는 아래의 금액으로 시가를 계산합니다.『 [(부동산 시가 x 50%) - 보증금] x 정기예금 이자율 』위의 계산식에 따른 시가보다 큰 임대료 시세가 확인된다면 당연히 그 금액을 적용합니다.제89조(시가의 범위 등)1. 유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해자산시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액개인 -시가 대비 차액을부당행위계산 부인규정을 적용하여 소득세 추징개인이 보유한 부동산을 무상임대한 경우나 임대료를 낮게 받은 경우에도, 소득세법상의 부당행위계산 부인규정을 적용받습니다. 다만,주택을 직계존비속에게 무상으로 사용하게 하는 경우는 부당행위계산 부인은 적용하지 않습니다.하지만, 중요한 것은주택 무상사용시 소득세법 부당행위부인이 적용안되어도 증여세는 적용될 수 있음에 유의해야 합니다.소득세법 시행령 제98조(부당행위계산의 부인)② 법 제41조에서 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로 한다. 다만, 제1호부터 제3호까지 및 제5호(제1호부터 제3호까지에 준하는 행위만 해당한다)는시가와 거래가액의차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우만 해당한다.2. 특수관계인에게 금전이나 그 밖의 자산 또는용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 경우.다만, 직계존비속에게 주택을 무상으로 사용하게 하고 직계존비속이 그 주택에 실제 거주하는 경우는 제외한다.소득, 서면인터넷방문상담1팀-898 , 2007.06.28[ 제 목 ]특수관계자에게 토지무상임대하여 부당행위계산부인규정 적용시 시가계산[ 요 지 ]특수관계자에게 토지를 무상임대하여 부당행위계산부인에 해당되는 경우부동산임대용역에 대한 소득금액 계산은 법인세법 시행령 제89조 제1항 및 제2항의 규정을 준용하여 시가를 산정하는 것이며, 제1항 및 제2항의 규정을적용할 수 없는 경우 동조 제4항의 규정을 준용하여 시가는 산정하는 것임.부가세 - 시가를 공급가액으로 보아,부가세를 납부해야하나 세금계산서는 발행하지 않습니다사업자가 사업용부동산을 특수관계자에게 무상임대한다면,부가가치세도 납부해야 합니다.시가에 해당하는 임대료를 공급가액으로 보아 부가세를 과세합니다.단, 세금계산서는 발행할 의무가 없습니다.부가, 부가가치세과-123 , 2014.02.17[ 제 목 ]특수관계자간 부동산 무상임대용역에 대한 부가가치세 과세에 따른 세금계산서 발급 여부[ 요 지 ]사업자가 특수관계인에게 사업용 부동산의 임대용역을 공급하는 것은용역의 공급으로 보아 부가가치세가 과세되는 것으로서, 공급한 용역의 시가를 공급가액으로 보는 것이며, 시가를 과세표준으로 하는 경우에 정상적인 거래 시가와 낮은 대가와의 차액에 대하여세금계산서를 발급할 의무가 없는 것임증여세 - 무상사용이익이5년간 1억원 이상이면 증여세가 부과됩니다부동산의 무상사용시 증여세 문제도 발생할 수 있는데, 무조건 증여로 보는 것은 아니고 특정 금액을 넘아야 증여로 봅니다.5년간의 무상사용이익이 1억원을 넘아야 하는데, 무상사용이익의 계산식은 아래와 같습니다.『부동산 가액 × 2% × 3.79079』부동산 가액을 역산해보면, 무상사용한 부동산의 시가(상증세법 평가액)13억1천8백만원이 넘어야 증여에 해당한다는 것입니다.상속세 및 증여세법 시행령 제27조 【부동산 무상사용에 따른 이익의 계산방법 등】③ 법 제37조제1항에 따른 부동산 무상사용에 따른 이익은 다음의 계산식에 따라 계산한 각 연도의 부동산 무상사용 이익을 기획재정부령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액으로 한다. 이 경우 해당 부동산에 대한무상사용 기간은 5년으로 하고, 무상사용 기간이 5년을 초과하는 경우에는 그 무상사용을 개시한 날부터 5년이 되는 날의 다음 날에 새로 해당 부동산의 무상사용을 개시한 것으로 본다.부동산가액(법 제4장에 따라 평가한 가액을 말한다) × 1년간 부동산 사용료를 감안하여 기획재정부령으로 정하는 율④ 법 제37조제1항 단서에서 대통령령으로 정하는기준금액 이란 1억원을 말한다.상증, 서면-2019-상속증여-4715 [상속증여세과-360] , 2020.05.26[ 제 목 ]부동산 무상사용에 따른 이익의 증여 해당 여부[ 요 지 ]무상사용 기간이 5년 초과하는 경우에는 그 무상사용을 개시한 날부터 5년이 되는 날의 다음 날에 새로 해당 부동산의 무상사용을 개시한 것으로 보는 것이며,그 이익에 상당하는 금액이 1억원 미만인 경우에는 증여세가 과세되지 않는 것임정리하면,이상 부모와 자녀 등의 특수관계자간에 부동산을 무상임대하는 경우에 발생할 수 있는 문제를 살펴보았습니다.법인세, 소득세, 부가가치세, 증여세 모두 문제가 발생할 수 있기 때문에 거래에 유의해야 합니다.by 부동산세무상담/세무기장/기장수수료/부산세무사

세금계산서란?과세사업자가 재화 또는 용역을 공급할 때 부가가치세를 거래징수하고 그 거래 사실 및 내용을 증명하기 위하여 발급하는 세금 영수증입니다.세금계산서와 비슷한 명칭인 계산서도 있습니다. 계산서는 면세사업자가 부가가치세를 거래징수하지는 않았으나 그 거래 사실 및 내용을 증명하기 위하여 발급하는 세금 영수증입니다.쉽게 세금계산서는 (부가가치)세금계산서라고 이해하시면 되고, 계산서는 부가가치세가 없다고 생각하시면 됩니다.종이세금계산서밑에 나오는 전자세금계산서 발급 의무가 없는 사업장은 종이세금계산서를 발행할 수 있습니다.전자세금계산서 발급 의무모든 법인면세를포함해직전연도(2022년)공급가액(부가가치세제외)합계액이1억원을넘는사업장은2023년 7월 1일 거래분부터 전자세금게산서를 발급하여야 함* 위 사업장이 발급하지 않은 경우 전자세금계산서 미발급, 지연 발급, 종이 발급에 따른 가산세 등을 낼 수 있습니다.** 개인사업자의 경우 매출이 늘어남에 따라 전자세금계산서 발급 의무 사업장이 될 수 있는데, 이는 매년 7월부터 반영됩니다. 따라서 대략 5월까지 사업장으로 통지서가 날아온다면 의무 발급 대상이 된 것입니다.누락될 경우를 위해 확인할 수 있는 방법이 있습니다.홈택스 > My홈택스 > 전자(세금)계산서 관리 > 발급 의무 대상자 확인전자세금계산서 발행 방법선행요건전자세금계산서용 공인인증서를 사업용 계좌 은행에서 발급받으셔야 합니다.각 은행마다 다르지만 대부분 인터넷 뱅킹의 금융인증센터-발급에 들어가셔서 일반 금융거래용이 아닌 세금계산서용 공인인증서를 발급받습니다. 1년에 4,400원의 수수료가 발생합니다. 불가하다면 은행 고객센터에 문의하시면 됩니다.범용(110,000원)으로 하시는 분들이 있습니다. 이는 특수 형태의 공인인증서로, 세금계산서 발급만을 위한 경우에는 절대 하지 않도록 합니다!2. 홈택스 공인인증서 등록은행에서 발급받으셨다면 국세청 홈택스 홈페이지에 들어가셔서 인증센터 탭에서 금융결제원에서 발급한 세금계산서를 등록합니다.3. 전자세금계산서 발행*필요적 기재 사항인 사업자등록번호와 상호, 작성연월일, 공급가액, 세액 중 하나라도 빠지면 가산세가 발생합니다.** 2022년 8월 매출의 경우, 9월 10일까지 발급하더라도 작성일자는 8월 자로 해야합니다. 작성일자는 매출이 발생하는 달, 발급기한은 그다음 달의 10일까지입니다.*** 매출 대금을 받기 전의 경우라면 청구, 매출 대금을 받은 후의 경우라면 영수로 하고 발급하시면 됩니다.전자세금계산서 발급기한전자세금계산서에 있는 작성일자(거래일자)의 다음 달 10일까지 세금계산서를 발행해야 합니다. 늦은 경우에는 최소한 확정 과세기간(상반기의 경우는 7월 25일, 하반기의 경우는 1월 25일)까지는 발행하셔야 합니다.문의 있으시면 편하게 연락주시기 바랍니다. 감사합니다.

2022년 개정세법 중 사업자 분들에게 유의미한 사항을 정리합니다.​- 부가가치세 -1. 영세율이 적용되는 외화획득 용역 업종 추가(부가령 제33조2항)전자상거래 소매 중개업 추가-> 영세율을 적용하는 용역에 전자상거래 소매 중개업이 추가되어 영세율을 적용받을 수 있게 되었습니다. 해당 업종을 경영하시는 사업자는 영세율이 적용되어 부가가치세를 부담하지 않을 수 있는지 확인해보시기 바랍니다.​2. 부가가치세 면제대상 인적용역의 범위 확대(부가령 제42조, 2022. 6. 15. 이후)가사서비스 제공기관이 제공하는 가사서비스(가정 내 청소, 세탁 등) 용역-> 가정 내 청소 및 세탁 자녀 양육 등의 편의를 위하여 해당 용역을 부가가치세 면제되는 인적용역으로 지정하였으며 2022. 6. 15. 이후 제공하는 분부터 적용됩니다.​3. 일괄 공급된 토지, 건물 등 가액의 안분기준 보완(부가법 제29조9항, 부가령 제64조)실지거래가액을 인정할 만한 사유(1. 타법령에서 토지와 건물의 양도가액을 정한 경우, 2. 건물이 있는 토지를 취득하여 건물을 철거하고 토지만 사용하는 사유)에는 해당 실지를 따름-> 토지의 공급에는 부가가치세가 과세되지 않아, 건물과 토지를 동시에 매입할 경우 부가가치세 안분문제가 다툼이 되는 경우가 많았습니다. 이 규정을 정비함으로서 납세자의 부가가치세법 혼동을 완화시킬 목적입니다. 특히 건물을 철거할 계획이라면 매입자가 부가가치세 부담을 하지 않도록 법을 정비하였습니다. 4. 세금계산서 관련 매입세액공제 기간 변경(부가령 제75조)공급시기가 지난 후 발급된 세금계산서의 인정범위가 1년으로 연장되었으며 착오로 인하여 선발급된 세금계산서의 매입세액공제 발급기한이 6개월 이내로 변경. 또한 선발급 계산서 인정요건을 완화하여 동일 과세기간 내 공급시기가 도래할 경우 매입세액 공제->세금계산서의 인정범위는 6개월 이었으나 1년 이내 발급한다면 공제받을 수 있도록 변경되었으며 착오로 인한 세금계산서일지라도 6개월 이내에 수정하여 신고한다면 매입세액공제를 받을 수 있습니다. 또한 선세금 계산서라도 동일 과세기간 내에 공급시기가 도래한다면 대가를 수령하지 않더라도 매입세액을 공제받을 수 있습니다.(조기환급의 경우에는 30일 이내)​5. 수정세금계산서 발급기한 확대(부가령 제70조1항)수정세금 계산서 발급기한 을 확정 신고기한 다음날부터 1년까지 인정-> 수정세금계산서는 공급시기가 속하는 과세기간의 확정 신고기한까지 발행 가능하였으나 확정신고기한의 다음날부터 1년까지로 확대 되었습니다.​​- 상속세 및 증여세 -1. 재산취득자금의 증여 추정 규정의 연대납세의무, 증여재산 합산 배제(상증법 제4의2조, 제47조1항)재산취득자금의 증여 추정을 상증법 제4의2조, 제47조1항에 추가-> 재산취득자금의 증여 추정 규정(상증법 제45조)로 인하여 증여세를 부담하는 경우, 연대납세의무에서 제외되며 증여재산에도 합산 배제 되도록 규정하였습니다.​2. 중견기업 가업상속공제 범위 확대(소득법령 제78의3조)가업상속공제 적용대상의 중견기업을 매출액 4천억원 미만의 기업으로 규정, 가업의 업종을 상속받은 후 한국산업분류표 상 대분류 내에서 변경되어도 가업 유지로 인정, 가업상속 공제 대상 업종에 유치원 추가-> 가업상속공제를 활용할 수 있는 범위를 확대하였습니다. 삼성의 상속세가 이슈가 됨에 따라 가업상속공제가 실효성을 가질 수 있도록 요건을 완화하는 모습을 보입니다. 앞으로도 기업의 상속의 경우 상속세 부담을 완화하는 정책을 꾸준히 실행할 것으로 예상됩니다. ​3. 동거주택상속공제 대상 확대(상증법 제23의2조)직계비속의 배우자도 상속공제 대상에 포함-> 동거주택상속공제 대상에 직계비속의 배우자(사위, 며느리 등)가 포함되게 되었습니다.​4. 저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여 과세대상(상증법 제35조3항)소득세법상 시가로 인정되는 경우 저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여 과세대상에서 제외-> 개인과 개인의 거래(제3자간의 거래)인 경우, 재산을 시가보다 낮은 가액 혹은 높은 가액(시가의 +-30%)이상의 차이로 거래할 경우 상증법제35조를 적용받았으나 명확히 타인간의 거래인 경우 적용하지 않겠다는 것으로, 앞으로 활용성이 많을 법 개정이라 생각됩니다.​5. 초과배당 이익에 대한 증여세 과세 규정 명확화(상증법 제41의2조)법인이 배당을 실제로 지급한 날에 증여한 것으로 봄​-> 기존에는 법인이 배당을 한 날로 규정되어 있었으나 실제로 지급한 날로 변경함으로써 초과배당의 경우 지급기준에 따라 과세하겠다는 뜻을 명확하게 규정하였습니다. ​​오늘은 부가가치세, 상속세, 증여세의 개정 규정에 대해 살펴보았습니다. 주의깊게 살펴볼 부분은 토지, 건물 일괄 매각시 안분기준, 세금계산서 요건 완화, 재산취득자금의 증여의제, 가업상속공제 요건 완화, 저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여 과세대상 활용법이라 생각합니다. 세금계산서는 공급 기한이 지났더라도 매입세액을 공제 받을 수 있는 길이 열렸으므로 이와 관련하여 세무대리인을 활용하시기 바라며, 상속, 증여의 경우 저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여를 타인을 활용하여 절세를 할 수 있는 방안을 세무대리인과 상의해 보시기 바랍니다.

안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다.​종합부동산세, 새로운 아파트 투자 등 가족간 부동산 거래는 언제나 많은 분들이 문의하시는 내용입니다.가족간 거래는 방향을 어떻게 잡냐에 따라서 굉장한 세금 차이가 발생될 수 있습니다.그렇지만 특수관계인간의 거래이기 때문에 검토해야할 사항도 많으며 세무서에서도 특수관계인간의 거래는 많은 관심을 가지기 때문에 많은 주의를 기울이셔야 합니다.​​■ 가족간 증여시가족간 증여하는 경우 가장 중요한 것은 평가금액 산정과 공제금액 입니다.​1. 평가방법부동산의 경우 물건의 종류에 따라 평가방법이 달라집니다.이는 상증세법에서 규정하고 있는 평가방법에 기인하는데요.​상증세법 60조~66조에서는 증여시 평가방법에 대해서 규정하고 있습니다.해당 내용을 요악하자면 다음과 같습니다.​평가금액의 적용 순서(다음의 순서로 가액을 적용합니다)​(1) 아파트와 같이 유사한 물건이 거래가 빈번이 일어나는 경우라면 유사매매사례가인 시세를 일반적으로 적용해야하며​(2) 이외의 단독주택, 나대지 등의 물건은 기준시가를 적용할 수 있는 경우도 있습니다.​하지만 기준시가를 적용시에는 감정평가심의위원회 등 추징될 수 있는 여지가 여러가지가 존재하므로 검토 후 진행하는 것을 추천드립니다.​유사매매사례가가 있는 물건이더라도 또 다른 다양한 절세방안이 존재합니다.​(3) 입주권 및 분양권의 경우에는 전매제한이 걸려있는 물건인지 아닌지, 전매제한이더라도 주변의 시세는 얼마정도 형성되어 있는지 종합적으로 검토하여 결정하여야 합니다.​2. 증여재산공제​증여재산공제는 수증자를 기준으로 공제합니다.→ 단적인 예로 배우자에게 12억짜리 아파트의 반을 증여하는 경우 증여세는 발생하지 않습니다.또한 증여세가 많이 나오는 경우 자녀를 추가하여 지분을 나눠 증여하는 경우 증여재산공제 뿐만 아니라 증여세를 별도로 계산하게 되므로 많은 세금을 줄일 수도 있습니다.​따라서 누구에게 얼마를 증여하냐에 따라서 세금은 달라집니다.​​3. 부담부증여의 활용증여세가 과도하게 나오는 경우에는 채무를 승계하는 조건으로 일부는 증여세가 아닌 양도세로 납부할 수 있습니다. ​※절세방법(1) 취득세취득세는 매매로 인한 유상취득세율과 증여로 인한 증여취득세율이 존재합니다.증여취득세율의 경우 최대 13.4%까지 취득세가 과세될 수 있으나 부담부증여를 활용하는 경우 최소 1.1%까지 취득세율을 줄일 수 있습니다.​또한 어떤 채무를 어떤방식으로 승계하냐에 따라서 최적의 취득세액을 찾아낼 수 있습니다.​(2) 양도세부담부증여를 하더라도 무조건 유리할수는 없습니다.만약 다주택자 중과 등으로 양도소득세 적용 세율이 증여세율보다 높은 경우에는 오히려 단순증여보다 불리한 경우가 발생하게 됩니다.​따라서 취득세와 양도세를 고려하여 최적의 채무승계비율을 찾아 부담부증여해야 합니다.​(3) 어떤 채무가 승계가능한지, 또는 채무를 얼마나 승계 가능한지에 대한 검토실무적으로 모든 채무를 승계할수 있는 것은 아닙니다. 또는 채무가 없는 경우라도 부담부증여를 할 수 있는 방법은 있습니다.​또한 모든 채무를 승계할 필요는 없습니다.​이 모든것은 법적 검토와 경험이 중요한 부분입니다.똑같은 부담부증여라도 진행하는 사람에 따라서 발생하는 세액의 차이는 굉장히 유의미하므로 부동산 전문가를 통하여 진행하시길 바랍니다.​​■ 가족간 매매시가족간 매매거래시 크게 고려해야할 부분은 2가지 경우로 나뉩니다.(1) 시가대비 5% ~ 30% 차이의 금액으로 거래시(2) 시가대비 30% 이상의 차이의 금액으로 거래시​(1) 시가대비 5% ~ 30% 차이의 금액으로 거래시세법은 특수관계인간 매매시 조세회피 경우를 차단하고 있습니다. 제3자간 10억에 거래되는 물건을 5억에 저가매매하여 양도소득세 5억을 줄이고 증여세 5억을 줄이는 행위를 막고있습니다.​예를들어 10억의 물건을 9억에 양도하는 경우 소득세법에서는 부당행위계산의부인을 적용하여 9억의 거래를 무시하고 시가인 10억으로 양도소득세를 계산하게 됩니다.​따라서 아무리 양도소득세를 줄이려고 낮은 매매가로 거래하더라도 양도소득세는 시가인 10억으로 재계산합니다.​(2) 시가대비 30% 이상의 차이의 금액으로 거래시예를들어 시가가 10억인 물건을 특수관계인간 5억에 거래하는 경우 위의 부당행위계산의부인은 물론 적용되며, 추가로 시가와 매매가의 차액인 5억서 일부 금액을 증여세로 추가로 과세하게 됩니다.​증여세로 과세되는 증여재산가액은 차액 5억 - min(시가의 30%, 3억)입니다.​따라서 10억의 물건을 5억에 저가매매하는 경우에는 양도소득세는 10억으로 계산되며, 2억에 대한 증여세까지 과세되게 됩니다.​※절세방법위에 설명한 부당행위계산의부인과 증여세 과세가 모두 적용되더라도 저가매매거래가 유리한 경우가 있습니다.→ 실제로 진행했던 사례입니다. 단순 증여의 경우 총발생세액은 5.35억원이지만 저가매매로 하는 경우 세금은 3억원까지 줄이게 되었습니다.​다만, 특수관계인의 거래의 경우 세무서에서 유심히 보게되고 잘못 신고하는 경우 세무조사의 대상이 될 수 있습니다. ​​가족간의 거래는 정말 다양한 컨설팅을 적용할 수 있으며 정말 많은 세액을 줄일 수 있습니다. 다만, 그만큼 검토해야되는 것들과 위험요소가 분명히 존재합니다.​가족간 거래를 생각하시는 분들은 혼자 진행하시기 보다는 전문가에게 문의하시어 수수료보다 훨씬 많은 절세와 세무리스크를 줄이시길 바랍니다.