세대분리 없이 오피스텔 매매가 가능할까요

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 살펴볼 주제는 오피스텔에 대한 세무상 처리문제입니다.주택으로 보는지 취득세, 양도세 여러 세금에서 어떻게 판단되는지 확인해보겠습니다.세부적으로 살펴보면,1.취득세오피스텔 취득세는4.6%로 중과 적용대상은 아닙니다.취득세의 경우,오피스텔은 취득 시점에 주택여부가 불분명하므로 취득세인 4%를 적용하고 지방교육세 0.4%와 농특세 0.2%를 더한 총 4.6%의 세율이 적용됩니다.[국세청 100문 100답]오피스텔 분양권은 주택수에 포함되지 않으나,20.8.12일 이후에 취득한 주거용 오피스텔은 주택수에 포함됩니다.20.8.12일 이후 취득한 주택 분양권의 경우, 주택수에 포함되나 오피스텔 분양권은 주택 분양권인지, 업무용건물 분양권인지를 분양권 상태에서 알 수 없으므로 주택수에 제외됩니다.[국세청 100문 100답]그러나, 주거용 오피스텔은 주택수에 포함이 됩니다.단, 20.8.12일 이전에 취득 및 매매/분양 계약이 된 오피스텔은 주택수에서 제외됩니다.따라서 주택수 산정시 취득 시점에 주의해야합니다.[국세청 100문 100답]지방세법제13조의3(주택 수의 판단 범위)제13조의2를 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 세대별 소유 주택 수에 가산한다.1. 「신탁법」에 따라 신탁된 주택은 위탁자의 주택 수에 가산한다.2. 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 “조합원입주권”이라 한다]는 해당 주거용 건축물이 멸실된 경우라도 해당 조합원입주권 소유자의 주택 수에 가산한다.3. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조제1항제2호에 따른 “부동산에 대한 공급계약”을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함한다. 이하 이 조에서 “주택분양권”이라 한다)는 해당 주택분양권을 소유한 자의 주택 수에 가산한다.4. 제105조에 따라 주택으로 과세하는 오피스텔은 해당 오피스텔을 소유한 자의 주택 수에 가산한다.주거용 오피스텔 이라도취득세 중과여부, 주택수 산정시에 취득 당시시가표준액이 1억 이하 오피스텔이 주택수에서 제외됩니다.[국세청 100문 100답]2.양도세주거용 오피스텔은 주택으로 봅니다. 주거용의 여부는공부상 구분과 관계없이사실상 주거용인지 업무용인지로 판단합니다.양도세의 주택에 대한 정의는 공부상 구분과 관계없이, 주거용으로 사용하면 주택입니다.즉, 오피스텔도 공부상에는 주택으로 안되어 있어도 실제 주택으로 사용하면 주택입니다.소득세법제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.따라서, 주거용 오피스텔과 다른 1 주택을 보유한 경우그 주택의 처분시에 1세대 1주택 비과세가 적용되지 않고, 조정지역인 경우 중과될 수 있습니다.그리고, 주택인지 여부는①주택임대사업자 등록여부②임차인 사업자등록여부, 직업, 주민등록 이전③오피스텔의 구조 (주거가능 상태인지)④전력, 도시가스, 수도 사용량⑤임차인 확정일자 여부등을 고려하여 판단하게 됩니다.단순히, 세입자 전입을 안하는 조건으로 하여 확정일자를 못받게 하는 조건을 거는 경우가 있는데,사실상 상시 거주으로 판단되면 주택수에 포함됩니다.양도, 심사-양도-2020-0016 , 2020.09.02 , 일부인용[ 제 목 ]쟁점주택 양도 당시 쟁점오피스텔을 주택으로 봄이 타당함[ 요 지 ]분양 당시부터 쟁점오피스텔은 주거용도로 사용하기 적합하게 구조를 갖추고 있었고, 임차인이 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용한 것으로 보여 주택으로 봄이 타당함나) 쟁점주택 양도 당시 쟁점오피스텔을 주택으로 볼 수 있는지 여부에 대한 판단청구인은 처분청이 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 양도한 쟁점주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하지 못한다고 보는 것은 부당하다고 주장한다.그러나 청구인이 2007년 쟁점오피스텔을 분양받을 당시부터 쟁점오피스텔은주거용도로 사용하기 적합하게 구조(큰방, 거실, 드레스룸, 화장실) 및 시설(싱크대, 세탁기, 냉장고, 가스레인지, 에어컨)을 갖추고 있었고, 2011년 쟁점오피스텔이 완성된 이후 2016년 1월부터 쟁점주택 양도시(2019.2.22.) 및 이후 2019.4.16.까지 쟁점오피스텔을 임차한 임차인이 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용한 것으로 보이는 점, 쟁점주택을 양도한 이전에는 청구인이 임차인에게 주민등록 전입신고 및 사업자등록을 금지하는 조건은 임대하고, 쟁점주택을 양도한 이후에는 전입신고를 허락한 사실이 확인되는바, 쟁점주택 양도 前 청구인과 임차인 김아무개 간 맺은 전세계약서(2016.10.26.)의 특약을 보면, 주거용도로 사용하지 못할 목적으로 전입신고를 금지한 것은 일응 이해되나, 임차인이 사업자등록을 하지 아니할 것을 요구한 것은 쟁점오피스텔을 업무용도로 사용하는 것을 막는 것이어서 청구인이 쟁점오피스텔을 업무용도로만 사용할 목적으로 제한하여 임대하였다는 청구주장과는 모순되는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.이와 반대로,공부상 주택인 오피스텔이라도 실제로는 주거용으로 사용하지 않는 경우,주택이 아닌 일반 건물의 양도로 보아 1세대 1주택 비과세가 적용이 되지 않습니다.양도, 서면-2016-부동산-5722 [부동산납세과-1982] , 2016.12.30[ 제 목 ]오피스텔 보유시 일시적 2주택 적용여부[ 요 지 ]공부상 업무시설인 오피스텔을 임차인이 사실상 업무용으로 사용한 경우에는 주택으로 보지 아니하는 것으로, 오피스텔의 실제 사용용도는 사실판단 사항임[ 회 신 ]1.소득세법 제89조 제3호 및 동법시행령 제154조의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 1세대1주택을 판정함에 있어 “주택”이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이므로, 공부상 업무시설인 오피스텔을 임차인이 사실상 업무용으로 사용한 경우에는 주택으로 보지 아니하는 것입니다.소득세법 기본통칙89-154…4【공부상 주택이나 사실상 영업용 건물인 경우 비과세여부】소유하고 있던 공부상 주택인 1세대1주택을 거주용이 아닌 영업용 건물(점포・사무소 등)로 사용하다가 양도하는 때에는 영 제154조 제1항에 규정하는 1세대1주택으로 보지 아니한다.※ 21년 이후 취득한 분양권은 양도세 주택수에 포함되는데, 오피스텔 분양권이 양도세 중과 주택수에 포함되는지 여부는 명확한 유권해석은 없으나, 취득세와 마찬가지로 제외되는 것으로 봄이 타당합니다.분양권의 정의에 주택에 대한 공급계약과 주택을 공급받는자로 선정된 지위로 되어 있어, 업무용일지 주택일지 불분명한 오피스텔 분양권은 이에 해당하지 않는다고 봅니다.소득세법제88조(정의)10. “분양권”이란 「주택법」 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 주택에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함한다)를 말한다.오피스텔이공실인 경우, 내부시설 등이 상시 주거용으로 사용가능한지로 판단합니다.오피스텔이 공실인 경우에는,공부상의 용도가 아닌 사실상 주거용으로 사용이 가능한지 여부로 판단합니다.양도세 집행기준 89-154-22공실인 오피스텔의 주택 여부주택 양도일 현재 공실로 보유하는 오피스텔의 경우 내부시설 및 구조 등을 주거용으로 사용할수 있도록 변경하지 아니하고 건축법상의 업무용으로 사용승인된 형태를 유지하고 있는 경우에는 주택으로 보지 않으며, 내부시설 및 구조 등을 주거용으로 변경하여 항상 주거용으로 사용 가능한 경우에는 주택으로 본다.공실인 상태에서 사실상 주거용인지 여부는 내부 시설이 상시 거주가 가능한 샤워시설, 싱크대, 세탁기 등이 설치되어 있는지 여부로 판단합니다.양도, 조심-2018-서-1973 , 2018.10.02 , 기각[ 제 목 ]쟁점아파트 양도 당시 공실상태인 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하여 과세한 처분의 당부[ 요 지 ]쟁점아파트 양도일 이전인 쟁점오피스텔을 구청, 세무서에 주택임대사업자로 등록하였고, 취득세등을 감면 받는등 주택임대사업으로 공적인 의사표시를 한점, 도시형 생활주택동과 업무용 오피스텔동의 내부구조 및 편의시설이 크게 다르지 않고, 화장실, 샤워시설, 싱크대 등이 있어 독립된 주거가 가능한 점등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못 없음이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점아파트 양도 당시 공가상태인 쟁점오피스텔을 공부상 용도인 업무용 오피스텔로 보아야 한다고 주장하나, 청구인이 쟁점아파트 양도일 이전인 2016.9.30. 쟁점오피스텔을 관할 구청 및 세무서에 주택임대사업자로 등록하였고, 이를 근거로 취득세 등 지방세를 감면 받는 등 주택임대사업으로 공적인 의사표시를 한 점, 분양안내서에는 주거용인 도시형 생활주택동과 업무용 오피스텔동의 내부구조 및 편의시설이 크게 다르지 않고, 생활하는데 필요한화장실과 샤워시설, 싱크대, 전기쿡탑, 개별난방 보일러, 냉장고, 세탁기 등이 설치되어 있어 독립된 주거가 가능한 형태를 갖추고 있는 점, 쟁점오피스텔 단지의 인터넷 매물정보에는 도시형 생활주택동과 업무용 오피스텔동이 구분 없이 주거형 원룸오피스텔로 게시되어 쟁점오피스텔이사실상 주거용으로 사용된 것으로 보이는 점 등에 비추어 볼 때, 처분청이 쟁점아파트 양도 당시 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.정리하면,오피스텔은 일반적인 아파트와 달라, 취득세 양도세 등에 차이가 있는데취득세의 경우①취득세 중과시, 오피스텔 분양권은 주택수에 미포함②오피스텔의 취득시 세율은 4.6% (지방세교육세 0.4% 농특세 0.2%)③주거용 오피스텔은 주택수에 포함④주거용 오피스텔도 공시가격 1억이하는 주택수 제외양도세의 경우①양도세 중과세, 오피스텔 분양권은 주택수에 미포함②공부상 주택이 아니라도, 실제 주택으로 사용하는 경우는 주택임③공실인 경우, 내부시설이 상시주거용에 적합한 경우는 주택임오피스텔이 주거용인지 여부는① 주택임대사업자 등록여부② 임차인 사업자등록여부, 직업, 주민등록 이전③ 오피스텔의 구조 (주거가능 상태인지)④ 전력, 도시가스, 수도 사용량⑤ 임차인 확정일자 여부등을 고려하여 판단해야함**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산세무사/부산회계사

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성세무사입니다 ^^오늘은 강서구 마곡 엠밸리 아파트 양도하시는 분들이 궁금해 하시는 신축주택 ,미분양주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례(조특법99조의2)에 대해서 설명드리겠습니다신축주택,미분양주택 감면 요건은 ?1.대상주택-거주자 또는 비거주자가 신축주택 , 미분양주택 또는 1세대 1주택자의 주택으로서 취득가액이 6억원 이하 이거나 주택의 연면적(공동주택은 전용면적)이 85제곱미터 이하인 주택을 취득한경우.-과세특례기간·2013.04.01~2013.12.31 까지 사업주체등과 최초로 매매계약을 체결하여 그 계약에 따라 취득(2013.12.31까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우포함)한 주택·감면대상주택임을 확인받아 납세지 관할 세무서자에게 제출한경우.과세특례 적용대상 주택은?1.사업주체등으로부터 취득한 경우①법 제99조의 2 제1항 전단에서 대통령령으로 정하는 신축주택, 미분양주택 이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 신축주택등 이라 한다)을 말한다. (2013.5.10. 신설)1.「주택법」제54조에 따라 주택을 공급하는 사업주체(이하 이 항에서 사업주체 라 한다)가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 해당 사업주체가 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2013년 3월 31일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 2013년 4월 1일 이후 선착순의 방법으로 공급하는 주택 (2016.8.11. 개정)2.「주택법」제15조에 따른 사업계획승인(「건축법」제11조에 따른 건축허가를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 받아 해당 사업계획과「주택법」제54조에 따라 사업주체가 공급하는 주택(입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 2013년 4월 1일 이후 도래하는 주택으로 한정한다) (2016.8.11. 개정)3. 주택건설사업자(30호 미만의 주택을 공급하는 자를 말하며, 제1호와 제2호에 해당하는 사업주체는 제외한다)가 공급하는 주택(「주택법」에 따른 주택을 말하며, 이하 제4호부터 제8호까지의 규정에서 같다) (2014.2.21. 개정)4.「주택도시기금법」에 따른 주택도시보증공사(이하 이 조에서 “주택도시보증공사”라 한다)가같은 법 시행령 제22조 제1항 제1호 가목에따라 매입한 주택으로서 주택도시보증공사가 공급하는 주택 (2015.6.30. 개정)5. 주택의 시공자가 해당 주택의 공사대금으로 받은 주택으로서 해당 시공자가 공급하는 주택6.「법인세법 시행령」제92조의 2 제2항 제1호의 5, 제1호의 8 및 제1호의10에 따른 기업구조조정부동산투자회사등이 취득한 주택으로서 해당 기업구조조정부동산투자회사등이 공급하는 주택7.「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자가「법인세법 시행령」제92조의 2 제2항 제1호의 7, 제1호의 9 및 제1호의11에 따라 취득한 주택으로서 해당 신탁업자가 공급하는 주택8. 자기가 건설한 주택으로서 2013년 4월 1일부터 2013년 12월 31일까지의 기간(이하 이 조에서 과세특례 취득기간 이라 한다) 중에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 주택. 다만, 다음 각 목의 주택은 제외한다.가.「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업, 재건축사업 또는「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모주택정비사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 관리처분계획(소규모주택정비사업의 경우에는 사업시행계획을 말한다)에 따라 취득하는 주택 (2018.2.9. 개정)나. 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ붕괴ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택9.「주택법 시행령」제4조 제4호에 따른 오피스텔(이하 이 조에서 오피스텔 이라 한다) 중「건축법」제11조에 따른 건축허가를 받아「건축물의 분양에 관한 법률」제6조에 따라 분양사업자가 공급(분양 광고에 따른 입주예정일이 지나고 2013년 3월 31일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 수의계약으로 공급하는 경우를 포함한다)하거나「건축법」제22조에따른 건축물의 사용승인을 받아 공급하는 오피스텔(제4호부터 제8호까지의 방법으로 공급 등을 하는 오피스텔을 포함한다) (2016.8.11. 개정)2. 위 1번을 적용할때 다음각호의 신축주택은 제외합니다.1. 제6항 제1호에 해당하는 사업자(이하 이 조에서 사업주체등 이라 한다)와 양수자 간에 실제로 거래한 가액이 6억원을 초과하고 연면적(공동주택 및 오피스텔의 경우에는 전용면적을 말한다)이 85제곱미터를 초과하는 신축주택등. 이 경우 양수자가 부담하는 취득세 및 그밖의 부대비용은 포함하지 아니한다.2. 2013년 3월 31일 이전에 사업주체등과 체결한 매매계약이 과세특례 취득기간 중에 해제된 신축주택등3. 제2호에 따른 매매계약을 해제한 매매계약자가 과세특례 취득기간 중에 계약을 체결하여 취득한 신축주택등 및 해당 매매계약자의 배우자[매매계약자 또는 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 포함한다]가 과세특례 취득기간 중에 원래 매매계약을 체결하였던 사업주체등과 계약을 체결하여 취득한 신축주택등4. 제1항 제9호에 따른 오피스텔을 취득한 자가 다음 각 목의 모두에 해당하지 아니하게 된 경우의 해당 오피스텔가. 취득일부터 60일이 지난 날부터 양도일까지 해당 오피스텔의 주소지에 취득자 또는 임차인의「주민등록법」에 따른 주민등록이 되어 있는 경우. 이 경우 기존 임차인의 퇴거일부터 취득자 또는 다음 임차인의 주민등록을 이전하는 날까지의 기간으로서 6개월 이내의 기간은 기존 임차인의 주민등록이 되어 있는 것으로 본다. (2014.2.21. 개정)나.「공공주택 특별법」제4조에 따른 공공주택사업자 또는「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른 임대사업자(취득 후「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른임대사업자로 등록한 경우를 포함한다)가 취득한 경우로서 취득일부터 60일 이내에 임대용 주택으로 등록한 경우 (2015.12.28. 개정)3.감면대상기존주택 양도자로부터 취득한 경우③법 제99조의 2 제1항 전단에서 1세대 1주택자의 주택 이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(주택에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지를 포함하며, 이하 이 조에서 감면대상기존주택 이라 한다)을 말한다. 이 경우 다음 각 호에 해당하는지를 판정할 때 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 공동소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 보되, 1세대의 구성원이 1주택을 공동으로 소유하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2013.5.10. 신설)1. 2013년 4월 1일 현재「주민등록법」상 1세대(부부가 각각 세대를 구성하고 있는 경우에는 이를 1세대로 보며, 이하 이 항에서 1세대 라 한다)가 매매계약일 현재 국내에 1주택(주택은「주택법」에 따른 주택을 말하며,「주택법」에 따른 주택을 소유하지 아니하고 2013년 4월 1일 현재「주민등록법」에 따른 주민등록이 되어 있는 오피스텔을 소유하고 있는 경우에는 그 1오피스텔을 1주택으로 본다. 이하 이 항에서 1주택 이라 한다)을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 취득 등기일부터 매매계약일까지의 기간이 2년 이상인 주택2. 국내에 1주택을 보유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 종전의 주택 이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우(제1호에 따라 1주택으로 보는 오피스텔을 소유하고 있는 자가 다른 주택을 취득하는 경우를 포함한다)로서, 종전의 주택의 취득 등기일부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날(등기일을 말한다)부터 3년 이내에 매매계약을 체결하고 양도하는 종전의 주택. 다만, 취득 등기일부터 매매계약일까지의 기간이 2년 이상인 종전의 주택으로 한정한다. (2014.2.21. 개정)④ 제3항 각 호 외의 부분에서 지역별로 정하는 배율 이란 다음의 각 호의 구분에 따른 배율을 말한다. (2013.5.10. 신설)1. 도시지역 안의 토지: 5배2. 도시지역 밖의 토지: 10배⑤ 제3항을 적용할 때 다음 각 호의 감면대상기존주택은 제외한다. (2013.5.10. 신설)1. 감면대상기존주택 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액이 6억원을 초과하고 연면적(공동주택 및 오피스텔의 경우에는 전용면적을 말한다)이 85제곱미터를 초과하는 감면대상기존주택. 이 경우 양수자가 부담하는 취득세 및 그밖의 부대비용은 포함하지 아니한다.2. 2013년 3월 31일 이전에 체결한 매매계약을 과세특례 취득기간 중에 해제한 매매계약자 또는 그 배우자[매매계약자 또는 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 포함한다]가 과세특례 취득기간 중에 계약을 체결하여 취득한 원래 매매계약을 체결하였던 감면대상기존주택3. 감면대상기존주택 중 오피스텔을 취득하는 자가 취득 후 제2항 제4호 각 목의 모두에 해당하지 아니하게 된 경우의 해당 오피스텔4.감면대상주택 확인및 날인-사업주체등은 신축주택등의 매매계약을 체결한 즉시 2부의 매매계약서에 시장ㆍ군수ㆍ구청장으로부터 기획재정부령으로 정하는 신축주택등임을 확인하는 날인을 받아 그 중 1부를 해당 매매계약자에게 교부하여야 하며, 그 내용을 기획재정부령으로 정하는 신축주택등확인대장에 작성하여 보관하여야 합니다.-감면대상기존주택 양도자는 2014년 3월 31일까지 2부의 매매계약서에 시장ㆍ군수ㆍ구청장으로부터 기획재정부령으로 정하는 감면대상기존주택임을 확인하는 날인을 받아 그 중 1부를 해당 매매계약자에게 교부하여야 합니다.과세특례 내용은?1.감면-case1. 취득일로부터 5년이내 양도시양도세 100%감면합니다-case2. 취득일로부터 5년이 지난후에 양도시취득일로부터 5년간 발생한 양도소득금액을 공제합니다. 5년간 발생한 양도소득금액은 아래와 같이 계산합니다.$양도소득금액 times frac{취득일로부터 5년이 되는날-취득당시 기준시가}{양도당시기준시가-취득당시 기준시가}$양도소득금액×취득일로부터5년이되는날−취득당시기준시가양도당시기준시가−취득당시기준시가-감면세액의 20% 농어촌특별세 과세 됩니다.2.양도세 1세대1주택 비과세 적용시, 신축주택은 거주자의 소유주택으로 보지 않습니다.주요 예규는?1.일반주택과 조특법99조2에 따른 특례주택을 보유하다 일반주택을 먼저 비과세 양도한 후 남은한후 남은 조특법99조의2 특례주택을 양도시 비과세 보유기간은특례주택 취득일부터 기산합니다[기획재정부재산-236(2023.0210)]2.조특법99조의2의 감면대상 기존주택이 재건축에 의해 조합원입주권으로 전환되어 양도시 관리처분계획인가전 양도차익 범위 내에서 감면함[기획재정부재산세과-483 (2019.07.08)]3.조특법 99조의2의 감면주택을 취득후 도정법에 따른 재개발,재건축 등으로 신축주택으로 전환되는 경우감면대상 기존주택의 양도소득 범위내에서 과세특례가 적용되며,감면대상기존주택의 평가액 범위내에서 2채의 신축주택을 공급받는경우 2주택 모두 과세특례가 적용가능합니다[기획재정부재산세과-135 (2014.02.21)]4.조특법 99조의 2에 따른 주택을 분양받은 거주자가분양권상태에서 해당 신축주택의 지분2분의1을 배우자에게 증여하여 신축주택을 공동으로 취득하는경우 배우자에게 증여한 지분2분의1은 과세특례 대상에 해당하지 않습니다.[서면-2016-법령해석재산-5311(2017.05.01)]5.조특법 99조의 2에 따른 주택을 재산분할로 취득한 경우에는 양도세 감면을 받을수 있습니다[사전-2017-법령해석재산-0756(2018.01.23)]6.계약금중 2014년 이후에일부를 분납하는경우에는 감면을 받을수 없습니다. 중도금 납부액을 계약금으로 대체할수 없고, 유예된 계약금을 건설회사가분양계좌에 대납하고 관련금액을 소비대차로 전환된 내역이 확인되는 경우감면이 가능합니다.[서면법규-1377(2013.12.18)]7.조특법 99조의 2에 따른 주택 규정을 적용할때 매매계약시 약정된 추가 할인금액을 취득가액에서 차감하지 아니하고 실지거래가액 6억 초과 여부를 판단합니다.[부동산납세-66(2014.02.04)]8. 2023년 03월31일 이전에사업주체등과 체결한 매매계야기 2013년 3월 31일 이전에 해제된 주택은 조특법 99조의 2에 따른 미분양주택에 해당합니다.[서면 법규과 -720(2013.06.24)]9. 거주자가 2013.04.01~2013.12.31 중에 갑과매매계약을 체결하였다가 해제하고 다시 을과 매매계약을 체결하는 경우 조특법 99조의2 적용이 가능합니다 [서면 법규과-1062 (2013.09.29)]10.당초 매매계약을 헤제하고 다시 종전의 매수자와 매매계약을 체결하는경우,해당 감면대상 기존주택은 조특법 99조의2에 따른과세특례를 적용받을수 없습니다. [서면법규과-39(2014.01.17)]11.임대주택법에 따라 분양전환된 건설임대주택과 분양전환후 잔여주택은 조특법 99조의2에 따른 과세특례에 해당하지 않습니다. [서면법규과-1024(2013.09.17)]12. 대물반환 예약을 원인으로 소유권이전청구권가등기 경료후 가등기담보권 실행으로 취득한 주택의 조특법99조의 2를 적용하지 않습니다.[기획재정부 재산세과-778(2013.11.19)]13.보금자리주택이나 국민임대건설법에 따른 분양주택은조특법 99조의 2 양도소득세 과세특례 적용대상에 해당합니다. [서면법규과-1164(2013.10.24)]14.사업주체의 미분양주택을공매로 취득한 경우에는 조특법 99조의2에 따른 감면대상 미분양주택으로 보지 않습니다. [부동산 -납세 -69(2014.02.04)]15.도정법에 따라 주거환경개산사업을 시행하는 사업시행자가 사업지구 내 건물등을수용하고 도정법의 절차에 따라 그 건물등 소유자에게 공급하는 주택은 조특법 99조의 2의 혜택을 받을수 없습니다.[서면법규과 -147(2014.02.18)]16.재개발아파트의보류지 해당 아파트 주택법 38조에 따른 입주자 모집공고 등의 절차에 의하지 않고 분양시 조특법 99조의 2 적용하지 못합니다. [서면법규과 -153(2014.02.18)]17.미등기 또는 무허가주택은조특법 99조의 2에 따른 감면주택에 해당하지 않습니다.[ 서면법규과-1247(2013.11.12)18.단지 필지 내의 건물2동중 1동은 겸용주택이고 다른 1동은 근린생활시설인 토지와 건물을 양도하는 경우주택에 해당 하는 부분만 조특법 99조의2를 적용 받을수 있습니다.[서면법규과 -1297(2013.11.29)]19.조특법 99조의2 적용대상 주택을 상속받은 경우상속인은 양도해도 감면을 받을수 없습니다.[사전 -2015-법령해석재산 -0240(2015.07.28)20.조특법 99조의2 감면대상 기존주택의 5년이 되는날 현재 재건축사업이 진행중이어서 기준시가가 없는경우에는,멸실전 최종고시된 주택의 기준시가로 감면소득금액을 계산합니다. [기획재정부 재산세제과-1550(2022.12.22)]21.조특법 99조의2 제 1항의 특례대상 주택에분양권을 상속하여 취득한 주택도 감면이 가능합니다 [기획재정부 조세법령운용과-1105(2021.12.23)22.신축주택 등의 매매계약서 날인을사후적으로 받는 경우에는 감면이 안됩니다[서면 -2022-부동산-3387(2022.08.10)23.조특법 99조의2에 따른 감면대상 기존주택이 재건축되어신축주택의 부수토지 면적이 증가한 경우에도 감면이 가능합니다 [서면 -2022-법규재산 -3103(2023.08.09)24.감면대상 기존주택이 도정법에 따라 신축된이후 양도시,관리처분계획인가전 ·후의 감면대상기존주택에 양도소득 범위내에서 감면특례를 적용합니다. [서전법규재산 2021-795(2022.08.01)이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서상담 주시면 친절,신속,정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com

안녕하세요반포세무회계 심현주세무사입니다.​법령에 따로 나와있지 않지만 기존 질의회신등을 통해 알아볼 수 있는 내용이었는데3월에 다시 문서가 나와서 한번 더 소개드립니다.​세대분리가 1세대1주택 보유기간 기산에 영향을 주는지? > 영향 없음​쉬운예)1주택 어머니와 1주택 자녀가 같은 세대인 경우 양도시 > 1세대2주택 세대분리 즉시 양도할 경우(보유2년이상 거주요건없는 주택이라 가정) > 1세대1주택 비과세​[ 요 지 ]1세대 1주택 비과세 판정은 양도일 현재의 1세대를 기준으로 하는 것임[ 답변내용 ]귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, ’21.1.1. 현재 3주택(A, B, C)을 보유하고 있는 1세대가 1주택(B)을 보유하고 있는 일부 세대원이 별도 세대로 분리된 후 「소득세법 시행령」제155조제1항에 따른 일시적 2주택(A, C) 상태에서 종전주택(A)을 양도하는 경우, 같은 영 제154조제1항에 따른 보유기간의 기산일은 당해 주택의 취득일로 하는 것입니다.[ 관련법령 ]소득세법 제89조 【비과세 양도소득】​​1. 사실관계​○ ‘88.XX.XX. 질의자가 AAA 소재(비조정) A주택 취득 및 거주 시작- ‘16.XX.XX. 질의자의 딸과 사위(무주택자)가 A주택으로 전입○ ‘18.XX.XX. 딸과 사위가 공동명의로 B주택 취득○ ‘19.XX.XX. 질의자의 배우자가 CCC소재 (비조정) 소재 C주택 취득- ‘20.XX.XX. CCC가 조정대상지역으로 지정·공고○ ‘21.XX.XX. A주택 매도 계약- ‘21.XX.XX. 딸과 사위가 질의자와 세대를 분리함- ‘22.XX.XX. A주택 양도2. 질의내용○ 1세대 3주택(A, B, C)을 보유하다 그 중 1주택(B) 소유자와 세대를 분리한 뒤 다른 1주택(A) 양도 시, A주택의 보유기간 계산방법( 1안 : 당초 A주택의 취득일, 2안 : 세대분리 시점 )3. 관련법령 및 관련사례□ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 양도소득세 라 한다)를 과세하지 아니한다.3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 주택부수토지 라 한다)의 양도로 발생하는 소득가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택□소득세법 시행령(2021.2.17. 대통령령 제31442호로 개정된 것) 제154조【1세대1주택의 범위】① 법 제89조제1항제3호가목에서 대통령령으로 정하는 요건 이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 조정대상지역 이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.⑤ 제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조제4항에 따른다. 다만, 2주택 이상(제155조, 제155조의2 및 제156조의2 및 제156조의3에 따라 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외하되, 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분[양도, 증여 및 용도변경(「건축법」 제19조에 따른 용도변경을 말하며, 주거용으로 사용하던 오피스텔을 업무용 건물로 사실상 용도변경하는 경우를 포함한다)하는 경우를 말한다. 이하 이 항에서 같다]한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않는다)을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 경우에는 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다.​부칙 <제31442호, 2021.2.17.>제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.제9조(1세대 1주택의 범위에 관한 적용례) 제154조제5항 단서의 개정규정은 이 영 시행 이후 2주택 이상을 보유한 1세대가 증여 또는 용도변경하는 경우부터 적용한다.□소득세법 시행령(2021.2.17. 대통령령 제31442호로 개정되기 전의 것) 제154조【1세대1주택의 범위】⑤ 제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조제4항에 따른다. 다만, 2주택 이상(제155조, 제155조의2 및 제156조의2에 따라 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외하되, 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않는다)을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 경우에는 양도 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다.​부칙 <제29523호, 2019.2.12.>제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 다음 각 호의 개정 규정은 각 호의 구분에 따른 날부터 시행한다.3. 제154조제5항의 개정규정: 2021년 1월 1일제2조(일반적 적용례) ② 이 영 중 양도소득세에 관한 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다.□ 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 종전의 주택 이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 신규 주택 이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 제2호가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조제1항제2호가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우□ 소득세법 제95조 【양도소득금액】④ 제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조의2제1항의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산(起算)하고, 같은 조 제4항제1호에 따른 가업상속공제가 적용된 비율에 해당하는 자산의 경우에는 피상속인이 해당 자산을 취득한 날부터 기산한다.

안녕하세요. 반포세무회계 김영훈 세무사입니다.이번 시간에는 취득세 중과대상 주택수 판정에 대하여 알아보도록 하겠습니다.​취득세 중과대상을 판단할 때의 1세대의 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택, 법 제13조의3제2호에 따른 조합원입주권(이하 “조합원입주권”이라 한다), 같은 조 제3호에 따른 주택분양권(이하 “주택분양권”이라 한다) 및 같은 조 제4호에 따른 오피스텔(이하 “오피스텔”이라 한다)의 수를 말합니다.주택취득세에서 주택은 주택법상 주택으로서 건축물대장 또는 등기부에 주택으로 기재된 주거용 건축물과 그 부수토지를 말합니다.건축물대장에 등재되어 있지 아니한 무허가 건축물의 경우 주택수에 포함이 되지 않는 반면, 주택의 부수토지를 소유하였다면 주택수에 포함이 되어 중과가 될 수 있습니다.주택법 제2조(정의)1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.​조합원입주권조합원입주권은 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다. 다만, 2020.08.11 이전에 취득하였거나 매매계약을 체결한 조합원입주권은 주택수에 포함되지 않습니다.​조합원입주권 자체는 취득세 과세대상 주택이 아니므로 취득할때에는 주택에 대한 취득세가 적용되지 않으며 추후 조합원입주권으로 인하여 주택이 완공된 경우에는 유상 취득이 아닌 원시 취득으로 보아 2.8%의 세율이 적용됩니다. 그러나 조합원입주권 취득 당시에 주택이 멸실되지 않은 상태라면 이를 주택으로 보아 주택에 대한 취득세가 부과됩니다.​주택 분양권주택 분양권은 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조제1항제2호에 따른 부동산에 대한 공급계약 을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함한다)를 말합니다. 따라서 오피스텔 분양권은 주택수에 포함되지 않습니다. 주택 분양권은 취득세 과세대상이 아니기 때문에 추후 완공이 되는 시점에 주택에 대한 취득세를 납부하게 됩니다. 조합원입주권과 마찬가지로 2020.08.11 이전에 취득하였거나 매매계약을 체결한 주택 분양권은 주택수에 포함하지 않습니다.​오피스텔오피스텔은 취득 당시에는 주거용으로 사용될지 업무용으로 사용될지 모르기 때문에 건축물을 취득한 것으로 보아 4%의 세율이 적용됩니다. 오피스텔이 완공이 된 이후에 주택에 대한 재산세가 부과되는 경우에 한하여 주택수에 포함이 됩니다. 주거용 오피스텔을 매수하는 경우에도 해당 오피스텔에 주택에 대한 재산세가 부과되지 않는 한 주택수에 포함이 되지 않습니다. 또한 2020.08.11 이전에 취득하였거나 매매계약을 체결한 오피스텔은 추후 주택에 대한 재산세가 부과되더라도 주택수에 포함이 되지 않습니다.​상속주택상속으로 취득한 주택, 조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔은 상속개시일로부터 5년간은 주택수에 포함이 되지 않으며 2020.08.12 이전에 취득한 경우에는 2020.08.12부터 5년간은 주택수에 포함이 되지 않습니다. 공동상속주택의 경우에는 지분이 가장 큰자 -> 당해 주택에 거주한자 -> 최연장자 순으로 주된 상속인을 판단하여 주택수에 포함하며 공동상속주택의 소수지분을 보유하고 있는 자는 기한과 상관없이 주택을 가지고 있는 것으로 보지 않습니다.​이상으로 이번 글을 마치겠습니다.감사합니다.

오피스텔 분양권이 법에따라 주택을 취득할수 있는 권리에 해당하느냐 문제입니다.​부동산을 취득할 권리와, 소득세법상 분양권의 양도세율이 다른 상황에서 오피스텔분양권이 소득세법상 분양권에 해당하는지, 아니면 부동산취득할 수 있는 권리로 보아야하는지 앞으로도 이러한 사례가 많이 생산될 것으로 보이며 조세심판원에는 일단 부동산을 취득할수 있는 권리로 판단하였습니다.​[ 조심2020인0360 , 2020.05.06]​【재결요지】쟁점분양권은 오피스텔로 건축허가를 받았고, 「주택법」에서는 오피스텔을 준주택으로 분류하여 주택과는 별도로 규정하고 있는 점, 청구인은 쟁점오피스텔의 전용면적이 국민주택 규모 이하임에도 부가가치세를 포함하여 분양대금을 지급한 점, 청구인은 쟁점오피스텔이 완공되기 이전에 양도하여 이를 실제 주택으로 이용한 사실도 없는 점, 청구인이 주택임대사업자등록을 하였으나 사업개시가 실제 이루어지지 아니한 점 등에 비추어 처분청이 쟁점분양권 양도에 대하여 조정대상지역 내 주택의 입주자로 선정된 지위에서 양도한 것으로 보아 50% 세율을 적용하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨본문전체【관련법령】소득세법 제104조【주문】OOO세무서장이 2019.12.19. 청구인에게 한 2018년 귀속 양도소득세 OOO부과처분은 이를 취소한다. 【이유】1. 처분개요가. 청구인은 2016.3.24. OOO(이하 쟁점오피스텔 이라 한다)를 취득할 수 있는 권리(이하 쟁점분양권 이라 한다)를 취득하고 보유하다가 2018.10.17. 분양권 프리미엄 OOO양도하고「소득세법」 제104조 제1항 제1호에 따른 일반세율을 적용하여 양도소득세 신고를 하였다.나. 처분청은 2019.11.1.부터 2019.11.6.까지 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 쟁점오피스텔이 공부상 오피스텔이지만 실질이 주택이고 조정대상지역 내에 소재하고 있으므로 「소득세법」 제104조 제1항 제4호에 따른 세율(50%)의 적용대상으로 보아, 2019.12.19. 청구인에게 2018년 귀속 양도소득세 OOO경정·고지하였다.다. 청구인은 이에 불복하여 2020.1.2. 심판청구를 제기하였다.2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장오피스텔을 주택으로 보는 경우에는 실제 상시 주거용으로 사용하는 것이 확인한 때이고, 이 건에서 쟁점오피스텔은 분양권 상태이므로 주택으로 볼 수 없다.(1) 오피스텔을 취득하여 임대사업자등록을 하고 임대하는 경우 다른 주택의 양도일 현재 임차인이 당해 오피스텔을 상시 주거용으로 사용하는 사실이 확인되는 경우에는 이를 주택의 임대로 보고 관계법령을 적용하는 것이다.공실로 보유하는 오피스텔의 경우 내부시설 및 구조 등을 주거용으로 사용할 수 있도록 변경하지 않고 당초「건축법」상의 업무용으로 사용승인된 형태를 유지하고 있는 경우에는 주택으로 볼 수 없는 것이며 이에 대하여는 관련 사실을 종합하여 판단할 사항이므로(국세청 서면4팀-285, 2005.2.23.), 오피스텔을 주거용, 비주거용으로 판단할 때에는 임차인이 어떻게 사용했는지를 확인 후 판단하고, 공실이면서 용도 변경이 없는 경우에는 주택으로 볼 수 없는 것이다.(2) 쟁점오피스텔이 주택이 아닌 점은 다음과 같다.청구인이 분양받은 쟁점오피스텔의 도면을 보면 욕조와 베란다가 없고, 취득세가 주택이 아닌 오피스텔로 적용되며, 통상이 주택이라면 있는 단지내 초등학교가 없다. 또한 일반적으로 84㎡ 주택을 분양하는 경우 분양면적은 약 114㎡이지만, 쟁점오피스텔은은 84㎡ 오피스텔을 분양하면서 분양면적은 약 165㎡이다.분양받은 오피스텔에는 화장실, 취사시설 등이 있지만, 이는 감독기관의 건축허가를 받은 것이고, 건축업체는 분양계약서대로 청구인에게 오피스텔로 분양한 대로 건축하고 있었다.(3) 쟁점분양권은 주택으로 사실판단을 할 수 있는 상황이 아니다.청구인이 쟁점분양권을 양도한 것은 준공전(입주전)에 매매한 분양권으로 건물 입주가 이루어지지 않아서 어떤 용도로 사용할 것으로 확정되지 않았다. 아직 사용이 확정되지 않았다면 공부상 용도로 판단되어야 하며, 오피스텔을 용도 변경이 없는 경우는 당초「건축법」상의 업무용으로 사용승인된 형태를 유지하는 경우에는 주택으로 볼 수 없다.한편 청구인이 주택임대사업자를 등록하였다가 폐업한 이유는 각종 뉴스에서 주택임대사업을 등록하지 않으면 큰 일이 일어나는 것처럼 보도되어서 세무지식이 부족한 청구인이 국가정책을 신뢰하고 주택임대사업자 등록을 하였고, 이것이 어떤 의미(처분청에서 이를 근거로 주택으로 판단)인 줄도 몰랐다.당초 청구인이 쟁점분양권을 취득한 이유는 청구인이 대표이사로 있는 법인인 OOO의 본점 사무실로 사용할 계획이었으나, 과세관청에서 법인에 대한 세무조사를 하였고 이에 따른 추징세액을 납부하기 위하여 매매하였다. 양도소득세 납부 후 남은 금액은 법인의 가수금으로 회계처리하였다.나. 처분청 의견쟁점오피스텔은 사실상 주택이고, 청구인이 쟁점오피스텔에 대하여 주택임대등록을 함으로써 주택으로 사용하겠다는 의사를 표방하였으므로 쟁점분양권 양도에 대하여 주택의 입주자로 선정된 지위에서 양도한 것으로 볼 수 있다.(1) 쟁점오피스텔은 사실상 주택이다.「소득세법」 제88조 제7호 주택에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지ㆍ관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 하는바(대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960 판결 등 참조), 쟁점분양권은 분양당시 아파트와 오피스텔의 장점을 갖춘 '아파텔'로 설계되어 드레스룸, 파우더룸, 다용도실 등 수납 공간도 강화하였다고 홍보한 점, 쟁점분양권의 공급계약서를 봤을 때 전용면적으로 표기하는 오피스텔 공급계약서와는 달리 주거전용면적으로 표기한 점, 김치냉장고는 당연히 설치하며 수납가구 형태만(스탠드형, 뚜껑형/와이드형) 선택하도록 한 점, 안방의 내부 슬라이딩 도어를 선택하게 한 점, 욕실에 욕조가 있는 점 등에서 분양계약 당시의 설계구조 및 형태, 시설 등이 용도 변경 없이도 주거용으로 상시 사용 가능하게 되어 있음을 알 수 있고, 오피스텔이 주거용에 적합한 상태에 있을 때 아무도 거주하지 않고 비어 있다 하더라도 오피스텔을 주택으로 볼 수 있다(수원지방법원 2019.4.5. 선고 2018구단8836 판결 참조).양도소득세는「소득세법」규정을 근거로 납세의무자의 신고방식으로 부과되는 국세로서 지방자치단체가 부과하는 취득세 및 지방세와는 별개의 것이므로, 오피스텔에 대한 취득세가 주택이 아닌 용도로 부과되었으므로 주택으로 볼 수 없다는 주장은 맞지 않다(서울행정법원 2019.4.24. 선고 2018구단21821 판결 참조).(2) 청구인은 쟁점분양권을 주택으로 사용하겠다는 의사표방을 하였다.청구인은 2018.3.30. 쟁점분양권을 OOO에게 주택임대 추가신청(기존에 등록된 임대주택 있음) 및 처분청에 주택임대 사업자등록을 하였다.청구인은 준공 전에 매매한 분양권으로 어떤 용도로 사용할 것인지 확정하지 않았다고 주장하나, 쟁점분양권에 대하여 부동산임대업으로 등록하지 아니하고 주택임대등록을 하였기에 이는 청구인이 쟁점분양권을 주택으로 사용할 의사 표시를 한 것으로 보아야 한다.3. 심리 및 판단가. 쟁점주택의 입주자로 선정된 지위에서 쟁점분양권을 양도하였다고 보아 소득세율 50% 적용하여 과세한 처분의 당부나. 관련 법령(1) 소득세법제104조(양도소득세의 세율) ① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 양도소득 산출세액 이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다.1. 제94조 제1항 제1호·제2호 및 제4호에 따른 자산　 제55조 제1항에 따른 세율4. 제94조 제1항 제2호에 따른 자산 중 「주택법」 제63조의2 제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 조정대상지역 이라 한다) 내 주택의 입주자로 선정된 지위(조합원입주권은 제외한다). 다만, 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택의 입주자로 선정된 지위를 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우 또는 1세대가 보유하고 있는 주택이 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.양도소득 과세표준의 100분의 50(2) 주택법제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.1. 주택 이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.4. 준주택 이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.(3) 주택법 시행령제4조(준주택의 종류와 범위) 법 제2조 제4호에 따른 준주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.4.「건축법 시행령」별표1 제14호 나목 2)에 따른 오피스텔다. 사실관계 및 판단(1) 처분청 및 청구인이 제시한 심리자료 등에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다.(가) 청구인은 쟁점분양권을 2016.3.24. 취득하고 2018.10.17. 프리미엄 OOO받고 양도하였다.(나) 쟁점분양권은 조정대상지역 내 분양권이고, 쟁점오피스텔은 분양당시 아파트와 오피스텔의 장점을 갖춘 '아파텔'로 설계되어 드레스룸, 파우더룸, 다용도실 등 수납공간도 강화되었다고 홍보하였고, 분양 공급계약서상에도 일반적인 오피스텔(전용면적으로 표기)과 달리 주거전용면적으로 표기되었으며, 김치냉장고, 수납가구 형태 선택, 안방 내부 슬라이딩 도어 선택 등이 있어 설계구조 및 형태가 주거용으로 상시 사용 가능하게 되어 있다.(다) 청구인은 쟁점분양권에 대하여 2018.3.30. OOO처분청에 각각 주택임대사업자등록을 하였고, 쟁점분양권을 양도한 후인 2018.11.30.과 2019.1.29. 폐업처리하였다.(라)「소득세법」상 주택이란 허가 여부나 공부상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다고 규정하고 있는바, 공부상은 오피스텔이지만 분양계약 당시의 설계구조나 형태 등이 주거용으로 보이며 양도인도 주택임대 등록을 하여 주거용 사용의사를 표방하였다고 보이므로 실질에 따라 주택의 입주자로 선정된 지위에서 쟁점분양권을 양도한 것으로 보아「소득세법」 제104조 제1항 제4호에 따른 세율의 적용대상이다.(2) 청구인은 쟁점오피스텔의 시행사 OOO으로부터 수취한 전자세금계산서 4매를 제출하였는바, 이에 따르면 청구인은 부가가치세를 포함하여 대금을 지급한 것으로 나타난다.(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점오피스텔이 사실상 주택으로 분양되었으므로 주택의 입주자로 선정된 지위 에서 쟁점분양권을 양도하였다는 의견이나, 쟁점분양권은 오피스텔로 건축허가를 받았고,「주택법」에서는 오피스텔을 준주택으로 분류하여 주택과는 별도로 규정하고 있는 점, 청구인은 쟁점오피스텔의 전용면적이 국민주택 규모 이하임에도 부가가치세를 포함하여 분양대금을 지급한 점, 청구인은 쟁점오피스텔이 완공되기 이전에 양도하여 이를 실제 주택으로 이용한 사실도 없는 점, 청구인이 주택임대사업자등록을 하였으나 사업개시가 실제 이루어지지 아니한 점 등에 비추어 처분청이 쟁점분양권 양도에 대하여 조정대상지역 내 주택의 입주자로 선정된 지위에서 양도한 것으로 보아 50% 세율을 적용하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.4. 결론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.