송파구 가락동 규제지역 여부, 취득세 양도세 관련 문의

안녕하세요, 현재 1주택(비규제지역) 상황에서 송파구 가락동에 집을 매수하려고 하는데, 취득세가 8%인가요? 아니면 일시적 2주택이면 1%인가요?? 9억 넘어가면 3%넘어가는게 맞나요? 취득세 잘 모르겠어요ㅠㅠ 알려주세요~~ ㅠㅠ 그리고 잠실만 규제지역이 아니고 송파구 전체가 규제지역 인거죠? 그러면 2년 보유, 2년 실거주 의무가 있는 것이 맞나요? 실거주를 꼭 해야 하는지 이후 새로 매수하는 집을 비과세 받으려면 어떻게 해야 하는지 모르겠습니다 ㅠ

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안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 1. 현재 상태에서 송파구 주택을 취득할 경우, 조정지역에서 2번째 주택 취득에 해당하므로 8%의 취득세율이 적용됩니다. 만약, 송파구 주택 취득일로부터 3년 이내에 기존 주택을 양도한다면 일시적 2주택 취득에 해당하여 1~3%가 적용됩니다. 취득가격이 9억을 초과한다면 3%가 적용됩니다. 2. 송파구 전체가 조정지역입니다. 취득당시 조정지역이라면 2년이상 보유 및 거주를 하셔야 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있는 것입니다. 혹은 아래의 상생임대요건을 충족하고 양도한다면 거주하지 않더라도 1세대 1주택 양도세 비과세 가능합니다. 1) '직전계약' 대비 임대료를 5%이내 인상하면서 2년 이상 임대 2) '직전계약'이란 신규주택 취득 이후, 임차인과 본인이 직접 계약하고 1년 6개월 이상 임대할 것 3) '21.12.20 ~ ‘24.12.31 까지 상생임대계약을 체결해야 함 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다. * 보다 궁금한 사항이 있으실 경우, 02 6403 9250 또는 cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주셔도 됩니다.

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© 본 포스팅은 세무사가 직접 작성하였습니다. 이 글의 저작권은 세무회계조예에 있습니다.안녕하세요. 세무회계조예 정 현 세무사 입니다.얼마 전에 국회에서 종합부동산세를 완화하는 합의를 하고 정부에서 취득세를 완화한다는 속칭 지라시가 보도되었다는 내용의 포스팅을 했었는데요~!종합부동산세에 대해서는 여야가 합의를 하였고, 취득세 관련해서는 정부에서 논의된 바 없다고 발표를 하였습니다.과연 어떻게 되었을까요?[종합부동산세, 부동산, 취득세 전문세무사] 국회의 종합부동산세 완화 잠정 합의 및 정부의 취득세 중과세 완화 개편은 논의 없음안녕하세요. 세무회계조예 대표세무사 정 현 입니다:) 종합부동산세를 비롯하여 언제나 그렇듯 부동산 관련...blog.naver.com이와 관련하여 오늘 기획재정부에서 공식적인 보도자료가 나왔습니다.바로 2023년 경제정책방향 발표 입니다.기획재정부 보도자료 2023년 경제정책방향2023년 위기극복과 경제 재도약을 위한 대한민국 정부의 경제정책방향을 발표한 것 인데요.주된 내용은 크게,1. 거시경제 안정관리2. 민생경제 회복지원3. 민간중심 활력제고4. 미래대비 체질개선네 가지로 나누어 볼 수 있습니다.기획재정부 2023년 경제정책방향 위기극복과 경제 재도약 브로셔위 보도자료의 내용은 2023년 현 정부의 정책과 우리나라의 산업 및 경제 전반에 영향을 미치는 관련 법안의 방향을 나타내므로 매우 중요하다고 볼 수 있습니다!그 중에서도 특히 기억할 필요가 있는 내용들은 차후 포스팅을 통해 계속적으로 올릴 예정입니다.오늘은 역시나 가장 관심이 가는 부동산 세제 관련 부분을 포스팅 보겠습니다.다주택자, 실수요자 등에 대한 과도하고 징벌적인 부동산 규제를 정상화하여부동산시장 연착륙 유도기획재정부 보도자료 2023년 경제정책방향다주택자 규제 패러다임 전환을 통해 거래 주체로서의 역할 강화1. 취득세 중과세 완화다주택자에 대한 취득세 중과제도가 완화됩니다(분명, 일주일 전만 해도 검토된 바가 없다고 발표를 했었는데).(현행) 조정지역 2주택 및 3주택 : 8% / 조정대상지역 3주택 및 4주택 이상과 법인 : 12%(개선) 3주택 : 4% / 조정대상지역 3주택 및 4주택 이상과 법인 : 6%따라서, 조정대상지역 2주택자의 경우에도 취득세 기본세율이 적용됩니다.2. 양도세 중과세 배제현재 조정대상지역 2주택 이상에 대한 양도소득세 중과세가 한시적으로 유예 중입니다(2022년 5월 10일 ~ 2023년 5월 9일).이 양도세 중과배제를 2024년 5월 9일까지 1년 더 연장하며, 매년 7월 경 발표되는 세제개편안(’23.7)을 통해 근본적으로 개편안을 마련할 예정입니다(지금과 같은 방향이라면 다주택자에 대한 중과세를 사실상 폐지하거나 중과세율을 줄이는 방법으로 개편이 될 듯 합니다?!).3. 분양 및 주택·입주권 단기 양도세율을 ’20년 이전 수준으로 환원실수요자에 대한 규제 개선 및 서민 주거부담 완화 추진1. 대출규제 완화현재 규제지역 다주택자에 대한 주택담보대출 금지되어 있는데 규제를 해제하고, LTV 상한을 30%로 적용합니다.(현행) 규제지역 다주택자 LTV 주담대 금지 / (개선) 주택담보대출 허용 : LTV 30%2. 공시가격 완화공시가격과 관련한 국민 부담을 추가 완화하고 산출 과정의 근본적인 투명성을 제고하는 방안이 추진됩니다.주택 공시가격 하락(‘23.3월 발표) 효과를 반영하여 ’23년 1주택 재산세 공정시장가액비율을 現 45%보다 낮은 수준으로 인하(‘23.4)’24년 이후 공시가격 현실화 계획(목표 현실화율, 이행기간 등)은 시장 상황 등을 반영하여 ‘23년 하반기 중 마련< 2023년 부동산 보유세 2020년 수준으로 환원에 대한 포스팅입니다 ↓↓↓↓↓ >[부동산세 전문세무사] '23 부동산 보유세 '20 수준으로 되돌린다안녕하세요. 세무회계조예 대표세무사 정 현 입니다 ; ) 요즈음은 출장이 잦아서 깜깜한 밤이 되서야 겨우 ...blog.naver.com시장 유형별 맞춤형 대응으로 임대차 시장의 구조적 안정화 도모민간 등록임대 복원2020년 7.10 주택시장 안정 보완대책으로 단기임대주택등록 및 아파트에 대한 장기임대주택등록 제도가 폐지되었습니다.< 2020년 7.10 주택시장 안정 보완대책이 궁금하시면 아래의 포스팅을 참고하세요 ↓↓↓↓↓ >[양도소득세 전문세무사] 2020년 7·10 주택시장 안정 보완대책안녕하세요, 세무회계조예 대표세무사 정 현 입니다:D 2020년 06월 17일 주택시장 안정을 위한 관리방안(6...blog.naver.com2020년도 대폭 축소된 등록임대 유형 중국민주택규모 장기 아파트(전용면적 85m2 이하)등록이 재개됩니다.2. 양도소득세, 종합부동산세, 취득세 완화 등 세제 인센티브 제공맞춤형 세제 인센티브를 통해 임대차 시장의 장기 안정에 기여할 수 있는 임대사업자 육성기획재정부 보도자료 2023년 경제정책방향세 목내 용지방세(취득세)신규 아파트 매입 임대하는 사업자*에게 주택규모에 따라 60m2 이하는 85~100%, 60~85m2는 50% 취득세 감면* 공동주택·오피스텔 최초 분양 시(60~85m2 사업자는 20호 이상 임대하는 경우)* 취득당시 가액: (수도권) 6억원 이하 (비수도권) 3억원 이하국세기 폐지 세제혜택 중 일부를 합리적인 수준으로 복원하고, 추가 인센티브 제공매입임대사업자 대상세제 인센티브 복원(수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하 주택에 적용)* ➀조정대상지역 內 매입임대주택 등록 시 양도소득세 중과 배제 및 종합부동세 합산 배제* ➁법인이 매입임대주택 등록 시 법인세 추가과세(양도차익의 20%) 배제의무임대기간을 10년(현 장기임대 기준)에서 15년까지 확대 적용하는 사업자에게 세제 인센티브 주택가액 요건 추가 완화* (10년) 수도권 6억 / 비수도권 3억원 이하, (15년) 수도권 9억 / 비수도권 6억원 이하< 공공성 확보 >신규 매입임대 사업자는 사업자 난립1｣ 따른 투기 수요 확산 방지를 위해2호 이상2｣ 등록 신청 시 등록을 허용함1｣ 건설임대의 경우 현재도 2호 최소호수 제한 기 설정 운영 중2｣ 2주택자(본인 거주 주택 제외 매입임대 1호 등록 희망자)에 대해서는 취득･종부세 중과제도가 폐지될 예정인 점도 종합적으로 감안-> 아파트에 대해 장기임대주택등록이 가능하게 되고 의무임대기간을 15년으로 하는 경우 조정대상지역에 소재한 기준시가 9억원 이하 아파트에 대해서 양소소득세 중과 배제 및 종합부동산세 합산배제가 가능하게 됩니다.기획재정부 보도자료 2023년 경제정책방향20203년 경제정책방향 주요 정책 캘린더에 따르면 위 개정 정책들은 2023년 1분기 즈음에 입법이 되거나 공포가 될 것으로 보입니다.정책이 발표 되는 것과 실제로 시행 되는 부분에 있어서 간격이 있거나 변경사항이 생기는 경우가 있습니다.블로그를 통해 계속적으로 포스팅할 예정이니 관심있게 지켜봐 주시기 바랍니다.또한 보다 자세한 내용을 보시려면 첨부한 파일을 참고하시기 바랍니다.첨부파일1. 2023년 경제정책방향.pdf파일 다운로드(세무회계조예를 통해 유용한 정보를 받기 원하신다면 이웃추가를 하시거나 카카오톡채널 추가를 하시면 됩니다. 언제든지 환영합니다^ㅡ^)세무회계조예카카오톡 채팅을 해보세요.pf.kakao.com50m© NAVER Corp.세무회계조예경기도 화성시 동탄대로19길 10 신유메디프라자 2층 202호

팬데믹 시국에도 식지 않는 부동산 불장은 한국뿐만 아니라 주요 선진국에서도 공통적으로 관측되고 있다. 올해 들어서도 집값이 무서운 속도로 치솟으면서 부동산 투자에 관심을 갖는 사람이 많아지는 추세다. 투자자들은 양도소득세 등 세금을 절약하기 위해서 법인을 설립해 부동산 투자를 하고 있으며, 실제로 법인 계약이 증가하고 있다. 법인을 설립해 투자하는 것이 절세의 방법도 되겠지만, 사전 검토 없이 법인을 설립해 부동산 투자를 했다가 낭패를 볼 수도 있다. 또한 기존 사업을 영위하는 법인이라도 부동산 매매 시 관련되는 세금을 잘 모른다면 뜻하지 않은 손실을 볼 수 있다. 법인이 부동산을 취득하고 보유, 양도할 때 받는 규제들을 살펴보자.법인의 부동산 취득세 중과 규정지방세법에 따라 대도시에서 법인을 설립하거나 지점 또는 분사무소를 설치하는 경우, 법인의 본점·주사무소·지점 또는 분사무소를 대도시 밖에서 대도시로 전입해 부동산을 취득하는 경우 취득세가 중과된다. 이러한 취득세 중과세는 법인 또는 사무소 등의 설립·설치·전입 이후 5년 이내에 부동산을 취득하는 경우에 해당한다.정리하자면 대도시에서 법인을 설립한 지 5년 이내라면, 대도시 내에서 부동산을 취득할 때 취득세가 중과된다. 예를 들어 상가나 업무시설을 취득할 때 개인 명의면 4.6%의 세금을 부담하지만, 법인은 9.4%의 세금을 부담하게 된다. 일반적으로 부동산 가액은 크기 때문에 매입가액의 4.8%를 더 부담하게 되는 취득세 중과는 타격이 크다. 취득세 중과에 대한 예외규정도 있으니 법인 명의로 부동산 취득 전에 반드시 검토해야 한다.법인 명의로 주택이나 상가주택을 매입할 계획이 있다면 더욱 주의해야 한다. 7·10 부동산 대책에 따라 2020년 8월 12일 이후부터는 법인이 주택을 취득하는 경우 주택 수와 관계없이 무조건 12%의 취득세율이 적용되며, 지방교육세와 농어촌특별세까지 합하면 13.4%의 세금을 부담하게 된다. 다만, 시가표준액 1억원 이하인 주택, 60㎡ 이하의 사원용 주택 등은 중과세에서 제외되는 규정도 있다.법인 보유 주택, 종합부동산세 부담 강화재산세는 법인과 개인이 차이가 없지만, 종합부동산세법에서는 2021년부터 법인이 보유하는 주택은 세금부담을 강화했다.개인이 보유하는 주택은 기본공제액 6억원(1세대 1주택자 9억원)을 적용하지만, 법인이 보유하는 주택은 기본공제가 적용되지 않는다. 법인이 주택을 보유한다면 종합부동산세는 무조건 부담한다.종합부동산세의 세율은 개인의 경우 과세표준에 따라 0.6~6%의 누진세율을 적용하지만, 법인의 경우 2주택 이하를 소유한 경우(조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우는 제외) 3%, 3주택 이상을 소유하거나 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우 6%의 단일세율을 적용한다. 법인이 보유한 주택은 개인에 대한 세율 중 최고세율을 적용하는 것이다.또 법인의 경우 세액공제가 안 되고, 종합부동산세 부담이 급증하는 것을 막아주는 세부담의 상한도 적용되지 않는다.토지 등 양도소득에 대한 법인세 과세법인세법에서는 개인과 법인 간의 세부담 차이를 이용한 조세회피를 방지하기 위해 2021년 1월 1일 이후 양도분부터 조합원입주권과 분양권의 양도소득에도 20%의 세율로 법인세를 과세하고, 주택·별장·토지 등 양도소득에 대한 법인세 세율을 10%에서 20%로 인상했다.주택과 별장, 분양권은 양도소득에 대한 법인세 과세대상이 되는지를 판단하기에 어려움이 없다. 비사업용 토지에 해당하는지를 판단하는 기준이 복잡하고 예외규정도 많아 실무적으로 어렵다.비사업용 토지란 토지를 소유하는 기간 중에 법령이 정하는 일정기간 동안 지목 본래의 용도로 사용하지 않은 토지를 말한다. 토지를 양도한 경우 비사업용 토지는 일반적으로 해당 토지의 보유기간 중 일정기간 이상 비사업용으로 사용되었는지 여부(기간기준)로 판정한다. 비사업용 토지의 판단방법은 ① 토지의 사실상 지목을 판정하고, ② 기간기준에 관계없이 무조건 비사업용 토지에서 제외되는 토지인지 확인하고, ③ 기간기준을 확인하고, ④ 기간기준에 적용하여 비사업용 토지 여부를 판정하는 절차로 이뤄진다.비사업용 토지에 해당하면 지방소득세를 포함해 양도차익에서 11%의 세금을 더 부담하므로 반드시 부동산 양도 전에 비사업용 토지에 해당하는지를 검토해야 한다. 비사업용으로 사용된 기간이 있다면 기간 기준을 고려해 양도시기를 결정하고, 더 나아가서는 부동산 취득시점부터 비사업용 토지에 해당하는지를 살펴야 한다.위의 규제 내용 이외에도 세무당국은 부동산 법인거래 조사를 강화하고 있다. 법인 주택거래 시 별도의 법인용 신고서식을 작성해야 하며, 모든 법인 거래에 자금조달계획서 제출을 의무화했다. 또한 부동산 법인을 운영하다 보면 주식거래 시 과점주주 간주 취득세, 부동산 과다보유 여부 등 고려해야 할 규정도 존재한다. 부동산 과열을 억제하기 위한 규제는 당분간 이어질 것으로 보인다. 법인 부동산 거래를 계획하고 있다면 반드시 사전 검토해 뜻밖의 위험을 줄여야 할 것이다.

자금조달게획서는 출처를 알 수 없는 현금, 특수관계인과의 차입 등 증여로 추정할 수 있는 자산이 있는지 파악하고 해당 자산에 대해 증여(상속)세 등을 추징하기 위하여 주택구입자들에게 자금조달계획서를 제출하도록 하는 것이라 볼 수 있습니다.안녕하세요 검단신도시 김현우 세무사입니다.비규제지역 6억원 이상 주택인 경우와 규제지역의 주택을 매매하는경우, 토지의 매입 등에는 자금조달계획서를 제출해야만 합니다.자금조달계획서가 생소하여 많은 분들이 저를 비롯한 많은 세무사들에게 물어보고 계십니다.세무사는 자금조달계획서를 직접 작성하거나 대리하지 않지만 이와 관련된 세금(증여세, 양도세 등)에 대한 판단을 합니다. 따라서 작성방법을 직접 물으시기 보다는 증여로 볼 위험이 있는지 없는지에 대한 판단을 물으시고 작성방법은 공무원 및 분양사무실에 물어보는 것이 더 정확할 것입니다.하지만 세무사는 고객의 세금문제뿐 아니라 자산형성 등에 대하여 검토해드릴 필요가 있다고 생각하기에 자금조달계획서 작성에 대해 고객분들에게 설명을 해야될 부분도 존재하다고 판단하여 포스팅합니다.자금조달계획서는 주택을 구입할 경우 자금을 어떻게 마련했는지를 판단하기 위한 자료로, 크게 예금, 대출(차입), 증여(상속)신고자산별로 판단합니다. 이 3가지 금액을 합쳐 주택 구입에 대한 자금조달이 가능한지 여부를 판단하고 세금을 추징해야 되는지 등을 판단하기 위하여 주택(토지)구입자가 자금조달계획서를 제출하도록 하고 있습니다. 자금조달내역에 대해 제출하도록 하는 근본적 원인은 주택구입자금 중 미신고된 증여, 상속액이 있는지 파악하기 위함입니다. 앞서 설명한 예금, 금융권 대출 등은 은행에서 확인이 가능하나 출처를 알 수 없는 현금, 특수관계인과의 차입 등 증여로 추정할 수 있는 자산이 있는지 파악하고 해당 자산에 대해 증여(상속)세 등을 추징하기 위하여 주택구입자들에게 자금조달계획서를 제출하도록 하는 것이라 볼 수 있습니다.자금조달계획서는 현재 보유하고 있는 자금에 대한 내용, 미제출 사유서 등을 작성하여 제출하셔야 하는데 자금조달내역은 크게 자기자본, 타인자본으로 나누어지며 각각의 기재항목 및 증빙자료 예시는 아래와 같습니다.주로 고객분들이 질문하는 사항으로는 현재 조달 내역이 주택을 구매하는데 상관이 없는지, 현재 없는 대금(주택 매각으로 자금조달, 차후 증여예정 등)증빙자료를 어떻게 작성해야 하는지 문의하십니다.자금 조달계획서에 적힌 내용이 주택 값을 상회 한다면 주택 구매에는 별다른 이상이 없고 출처 불분명한 자금, 차입금 등에 대해 증여세를 부과할 것입니다. 해당 부분에 대해서는 세무대리인과 상의하시기 바랍니다.현재시점에 확실치 않은 대금에 대한 증빙(아직 매각하지 않은 주택으로 자금마련, 차후 증여 받은 계획 등)은 '미제출 사유서'를 작성하여 제출하시면 됩니다.자금조달계획서 작성은 증빙자료만 잘 갖춘다면 그렇게 어려운 일이 아닙니다. 증빙자료를 어떻게 갖춰야 하는지 해당 사안이 증여세 등 세금과 관련된 문제로 번질 수 있는지 등은 세무대리인이나 공무원 등에게 문의하시기 바랍니다.저희 사무실에서는 작성 상담 등을 진행하고 있으니 언제든지 상담요청 주시기 바랍니다.