상속포기후 1가구 1주택 비과세 혜택 문의드립니다.

[질의응답] 기존주택과 1+1입주권 보유 중,비과세 관련하여 문의 드립니다.현재 저의 상황은 (A)아파트 보유(2008년 입주해서 현재까지 거주)그리고 시부모님이 가지고 계시던 재개발지역: 1+1 물건 (B+C)입주권을 2022년 5월에 저희가 매수해서 3가구가 되었습니다.B+C는 2027년 입주를 목표,내년 2024년에 분양예정 이상황에서 A아파트를 처분한다고 하면 비과세 적용이 되나요?재개발 물건 구입 당시에 A아파트를 2년내에 팔면 비과세가 적용된다고 이야기를 들었습니다. 긴글 읽어주셔서 감사합니다.답 변안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.위의 경우,2개의 입주권 중 하나를 먼저 처분하셔서 1주택+1입주권인 상태를 만드신 후, 입주권 취득일로부터 3년 이내 종전주택을 양도하시면 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다. '2년'이 아닌 '3년'입니다.참고로 아래 예규는 개정전의 예규입니다. 따라서 A주택의 보유기간의 재기산 제도는 무시하시고, 입주권 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하시면 비과세 가능합니다.양도, 서면-2021-법규재산-7774 [법규과-1235] , 2022.04.19[ 제 목 ] 1주택과 2조합원입주권을 보유한 1세대가 1조합원입주권을 양도한 후 1주택을 양도하는 경우 1세대1주택 특례에 따른 보유기간 기산일[ 요 지 ]1주택과 2조합원입주권을 소유하다가 C조합원입주권을 먼저 양도하여 과세된 후, A주택을 ｢소득세법 시행령｣ 제156조2제4항 각 호의 요건을 모두 갖추어 양도하는 경우 1세대1주택으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것이며, 이 경우 같은 항에 따른 보유기간은 C조합원입주권을 양도한 날부터 기산하는 것임또는입주권 취득일로부터 3년 이후에 양도할 경우, 주택완공일로부터 3년 이내에 세대원 전원이 신규주택으로 전입하셔서 1년이상 거주하시고, 주택완공일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하시면 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다.★1주택과 1입주권(분양권)을 보유한 상태에서, 기존 1주택의 양도세 비과세 요건은 아래와 같습니다.1. 분양권 (입주권) 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권) 취득b. 분양권(조합원입주권)을 취득한 날부터 3년 이내 종전주택 양도c. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유 및 거주 등)을 충족할 것2. 분양권(입주권) 취득일로부터 3년이 지난 후 종전주택을 양도하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권)취득b. 재개발·재건축 주택이 완성된 후 3년 이내 재개발·재건축주택으로 세대전원이 이사하여 1년이상 계속 거주할 것c. 재개발·재건축주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전주택 양도d. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유 및 거주 등)을 충족할 것도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성세무사입니다 ^^오늘은 오랜가만에 취득세에 대해서 설명드리겠습니다. 며칠전에 네이버 엑스퍼트로 소형기축주택을주택임대사업자로 등록으로 주택수제외 가능한지 문의 하신분이 있어서 쓰게 되었습니다.주택수에서 제외되는 특례주택이란?-특례주택에는소형신축주택, 소형기축주택, 지방 미분양주택이 있으며 , 이런 특례주택을 취득할때는 무조건 기본세율을 적용하겠다는 뜻이 아니라특례주택을 보유한 상태에서 다른 신규주택을 취득할때 특례주택을 중과대상 주택수에서 제외하고 판단하겠다는 뜻입니다 .[2026.12.31일까지 적용함]소형신축주택의 요건은?-주택수에서 제외되는 소형신축주택은 다음의 표와 같습니다.구분소형신축주택신축시기2024.01.10~2025.12.31 사이에 신축(준공된)한 주택취득시기2024.01.10~2025.12.31 최초 유상승계취득(완공후 최초 취득한자로부터 대금을 주고 매매를 원인으로는 처음으로 취득할것)전용면적60제곱미터 이하소재지수도권and비수도권취득가액수도권:6억이하비수도권:3억이하주택유형다가구·연립·도시형생활주택 (아파트는 제외됨)소형기축주택의 요건은?-주택수에서 제외되는 소형기축주택은 다음의 표와 같습니다.구분소형기축주택신축시기2024.01.10~2025.12.31 사이에 신축(준공된)한 주택취득시기2024.01.10~2025.12.31 최초 유상승계취득(완공후 최초 취득한자로부터 대금을 주고 매매를 원인으로는 처음으로 취득)이후의 유상승계취득(주1)전용면적60제곱미터 이하소재지수도권and비수도권취득가액수도권:6억이하비수도권:3억이하주택유형다가구·연립·도시형생활주택(아파트는 제외됨) 주택임대사업자 등록의무①기존 주택임대사업자는 소형기축주택 취득일로부터 60일 이내에 주택임대사업자로 등록할것②기존주택임대사업자가 아닌자가 소형기축주택 취득시 취득일로부터 60일이내에 주택임대사업자로 등록할것사후관리주택임대사업자로 등록후주택임대외의 용도로 사용하거나, 매각,증여, 부도 ·파산등 부득이한사유가 아닌이유로 임대사업자가 말소된다면 소형기축주택을 주택수에 포함했을때 세율로 구한 취득세와 기존혜택받았던 취득세액 차이 만큼 추징합니다 .(주1)최초의 유상승계취득이면 안됩니다. 최초의 유상승계취득이후의 유상승계취득을 의미합니다.지방 미분양주택의 요건은?-주택수에서 제외되는 지방 미분양주택은 다음의 표와 같습니다.구분지방 미분양주택미분양주택 요건지방자치단체로부터 미분양주택임을 확인받은주택취득시기2024.01.10~2025.12.31 최초 유상승계취득(완공후 최초 취득한자로부터 대금을 주고 매매를 원인으로는 처음으로 취득할것)전용면적85제곱미터 이하소재지비수도권취득가액비수도권:6억이하주택유형아파트만 가능함이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서상담 주시면 친절,신속,정확하게 상담해 드리겠습니다https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성세무사입니다.^^오늘은 저희 자연세무회계컨설팅 양도 상속 증여 단톡방에서생애최초주택 취득세 감면(지방세특례제한법 36조의 3)에 대해서 문의 주신분이 있어서 생애 최초취득세 감면에 대해서 설명드리겠습니다.요건은?대상자생애 최초 주택을 구입하는 세대의 세대원(만 20세 이상)일것(미성년자제외)무주택 확인 범위본인및 배우자 (가구내 다른 구성원이 주택을 보유한적 있더라도 취득자 본인및 배우자가주택을 소유한 사실이 없는 경우 감면이 가능합니다)대상 주택실제 취득가액이 12억 이하인 주택을 유상취득할것(부담부증여제외됨)요건및 예외사유주택 취득자가 실제 거주해야하며, 상속으로 인한 일시적 주택 보유등은 예외적으로 무주택 인정됩니다.소득기준없음-위, 무주택 확인 범위의 '주택을 소유한 사실이 없는경우'란 다음을 말합니다.[지특법 36조의3 ②]③ 제1항에서 “주택을 소유한 사실이 없는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. (2021.12.28. 개정)1. 상속으로 주택의 공유지분을 소유(주택 부속토지의 공유지분만을 소유하는 경우를 포함한다)하였다가 그 지분을 모두 처분한 경우2.「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제6조에 따른 도시지역(취득일 현재 도시지역을 말한다)이 아닌 지역에 건축되어 있거나 면의 행정구역(수도권은 제외한다)에 건축되어 있는 주택으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 소유한 자가 그 주택 소재지역에 거주하다가 다른 지역(해당 주택 소재지역인 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도 및 시ㆍ군 이외의 지역을 말한다)으로 이주한 경우. 이 경우 그 주택을 감면대상 주택 취득일 전에 처분했거나 감면대상 주택 취득일부터 3개월 이내에 처분한 경우로 한정한다.가. 사용 승인 후 20년 이상 경과된 단독주택나. 85제곱미터 이하인 단독주택다. 상속으로 취득한 주택3. 전용면적 20제곱미터 이하인 주택을 소유하고 있거나 처분한 경우. 다만, 전용면적 20제곱미터 이하인 주택을 둘 이상 소유했거나 소유하고 있는 경우는 제외한다.4. 취득일 현재「지방세법」제4조 제2항에 따라 산출한 시가표준액이 100만원 이하인 주택을 소유하고 있거나 처분한 경우5. 제36조의 4 제1항에 따라 전세사기피해주택을 소유하고 있거나 처분한 경우 (2023.6.1. 신설) 혜택은?-2022.06.21일 이후 취득자에 대해서는 취득가액에 관계없이 100%감면율을 적용하되 , 감면액이 2백만원 초과 하면 초과분에 대해서는 취득세를 부과합니다. -생애최초주택감면이 적용되는 주택은 취득세가 중과되지 않고 무조건 기본세율(1~3%)을 적용합니다.-공동명의로 취득시에는 공동명의자 감면액을 합산하여 2백만원 한도 초과 여부를 판단합니다.사후관리는?-다음에 해당하는경우 감면받은 취득세를 추징 당합니다.①주택을 취득한 날부터 3개월이내에 상시거주 하지 않는경우.②주택을 취득한 날부터 3개월 이내에 1세대 1주택이 아닌경우(다른 주택을 추가매입한경우)(상속으로 추가취득시에는 추징당하지 않습니다)③해당 주택에서 상시 거주한 기간이 3년 미만인 상태에서 주택을 매각, 증여하거나 다른용도로 사용할 경우.(배우자에게 지분을 매각, 증여하는경우는 추징하지 않습니다.)이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절,신속,정확하게 상담해 드리겠습니다https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com태그#강서구마곡취득세양도세상속세증여세전문세무사#강서구마곡부동산전문세무사#강서구강남구취득세상속세증여세양도세전문세무사#생애최초취득세감면#생애최초취득세감면요건#부담부증여생애취초취득세감면#일산김포부처양천구취득세양도세상속세증여세전문세무사#부동산전문세무사#양도세전문세무사#생애최초취득세감면추징사유 태그수정

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다.오늘은 저번 배우자 상속 공제 1편에 이어서 2편으로 배우자 상속 공제의 구체적 계산 방법에 대해서 설명드리겠습니다.배우자 상속 공제 계산 산식은?배우자 상속 공제 = MAX[MIN(①, ②), 5억 원]①배우자가 실제 상속받은 금액② 배우자 상속 공제 한도 금액 = min [㈎, ㈏]㈎ =(법정상속인에게 귀속되는 상속재산가액(주 1)*민법상 배우자의 법정상속 비율(주 2)) - 배우자가 당초 증여받은 사전증여재산의 증여세 과세표준㈏ 30억 원-(주 1)① 배우자가 실제 상속받은 금액이란 법정상속인에게 귀속되는 상속재산가액 =(본래·간주·추정 상속재산)+(10년 내 상속인에게 증여한 재산) - (공과금·채무) - (상속인이 아닌 수유자가 유증 등을 받은 재산) - (비과세 ·과세가액불산입재산)을 의미합니다.-(주 2)상속 포기자가 있는 경우 상속포기하지 않은 것을 가정하여 계산한 배우자의 법정상속분을 의미합니다.배우자가 실제 상속받은 금액이란?★ 배우자가 실세 상속받은 금액의 범위 ★구분포함 및 차감 여부① 총상 속 재산가액본래의 상속재산가액 포함간주 상속재산가액 포함추정 상속재산가액포함하지 않음(귀속이 불분명하므로)② 비과세 재산가액차감③ 과세 가액 불산입액차감④ 공제금액공과금차감장례비차감하지 않음(상속개시일의 비용 아니므로)채무액차감⑤ 사전증여재산가액상속개시일전 10년 이내에 상속인이 증여받은 재산포함하지 않음(상속받은 것이 나라 증여받은 것이므로)상속개시일전 5년 이내에 상속인이 아닌 자가 증여받은 재산포함하지 않음(상속받은 것이 나라 증여받은 것이므로)⑥ 배우자 이외의 상속인 및 수유자가 상속 및 유증 받은 재산차감배우자가 실제 상속받은 금액=①-②-③-④-⑥▶원칙적으로 상속재산으로 신고 누락한 가액은 배우자가 실제 상속받은 재산가액에서 제외하나, 배우자 상속재산 분할 기한(상속세 신고기한으로부터 9개월 이내)까지 신고 및 분할등기 등을 완료한 재산은 배우자가 실제 상속받은 재산에 포함합니다.▶만약, 상속재산을 신고하긴 했는데 과소 신고되어 과세관청의 결정으로 상속재산이 증가했다면 그 증가된 상속재산가액에 대해서 배우자 상속 공제를 적용합니다. [재산 -209-2010.01.01]▶상속개시 전 피상속인이 부동산 양도계약을 체결하고 중도금 및 잔금을 영수하기 전 사망한 경우에 그 중도금 및 잔금 중 배우자가 상속받는 것으로 협의 분할을 확정하여 신고한 금액은 배우자가 실제 상속받은 재산에 해당합니다.[서면 4팀 -1617,2004.10.13]▶피상속인이 있고 배우자가 단독상속시(배우자 단독상속의 경우만 가능함),피상속인이 부동산 매매계약을 체결한 후 계약을 이행하기 전에 사망하고 당해 부동산이 매수인에게 직접 소유권이전등기가 되는 경우에는 배우자 상속 공제가 가능합니다.[법령해석 재산-1572-2021.11.11]▶보험의 수익자가 피상속인의 아들로 지정된 보험금이라면, 상속인 간 협의분할할 수 없으므로 배우자가 실제 상속받은 재산으로 볼 수 없습니다.[사전 2014 법령해석 재산 20405,2015.07.13]▶상속세 신고 시 피상속인의 배우자가 실제로 상속받은 재산을 분할하여 신고하지 않은 경우에는 상속세 신고 시 유류분을 배우자가 상속받은 재산으로 신고하였다는 사실만을 근거로 유류분 상당액을 배우자 상속 공제로 인정 안됩니다. [궁심 1998 서 0846,1999.04.21]배우자 상속 공제 한도 금액은?◆ 배우자 상속 공제 한도 금액 =MIN[①, ②]① 배우자 법정상속분에 해당하는 한도 금액= {법정상속인에게 귀속되는 상속재산가액*민법상 배우자의 법정상속 비율(주1)}- 배우자가 당초 증여받은 사전증여재산의 증여세 과세표준(주 1) 상속 포기자가 있어도, 포기하지 않은 것으로 보아 계산합니다. 이는 자녀가 상속포기함으로써 배우자의 지분을 높여서 배우자 공제를 많이 받는 것을 막기 위함입니다.② 30 억① 법정 상속인에게 귀속되는 상속재산가액 설명 ★ 배우자 실제 상속받은 금액과 법정 한도 계산 시 상속재산 범위액 차이 정리 ★구분배우자가 실제 상속받은 금액법정상속인에게 귀속되는 상속재산가액①총상 속 재산가액본래의 상속재산가액 포함 포함간주 상속재산가액 포함 포함추정 상속재산가액포함하지 않음(귀속이 불분명하므로)포함②비과세 재산가액차감차감③과세 가액 불산입액차감차감④공제금액공과금차감차감장례비차감하지 않음(상속개시일의 비용 아니므로)차감하지 않음(상속개시일의 비용 아니므로채무액차감차감⑤사전증여재산가액상속개시일전 10년 이내에 상속인이 증여받은 재산포함하지 않음(상속받은 것이 나라 증여받은 것이므로)포함상속개시일전 5년 이내에 상속인이 아닌 자가 증여받은 재산포함하지 않음(상속받은 것이 나라 증여받은 것이므로)포함하지 않음⑥배우자 이외의 상속인 및 수유자가 상속 및 유증 받은 재산상속재산에서 차감함상속재산에서 차감함▶추정 상속재산을 실제 배우자가 상속받은 재산에는 제외하며, 한도를 구할 때는 포함하여 계산합니다(납세자에게 유리)▶상속개시일로부터 10년 이내에 상속인이 증여받은 재산은 실제 배우자가 상속받은 재산에는 포함하지 않고, 한도계산 시에는 포함하여 계산합니다 (납세자에게 유리)▶만약 피상속인이 형제자매에게 상속개시일 5년 이내에 증여한 것이 있다면 배우자 실제 상속재산에도 미포함되고, 한도 계산 시에도 미포함하여 계산하게 됩니다.배우자 상속 공제의 최저한 5억 적용 대상은?- 다음과 같은 경우에는 배우자 상속 공제 최저한 5억을 공제합니다① 배우자가 실제 상속받은 재산이 5억 원 미만인 경우② 상속세를 무신고한 경우③ 배우자 상속재산분할 기한까지 상속재산분할을 하지 못한 경우④ 배우자가 결격사유에 해당하여 상속인이 되지 못한 경우⑤ 피상속인의 배우자가 상속의 포기 등으로 상속을 받지 않은 경우

다가구주택은 단독주택, 아파트와 같은 물건과 다르게 세법상 이슈가 많다. 세법에서 다가구주택은 건축법을 따른다고 정의해놓았다. 다가구주택은 하나의 주택으로 볼 수도 있고, 다세대주택으로 가구별로 하나의 주택으로 볼 수도 있다. 1세대 1주택 비과세를 받을 수도 있지만, 다주택자로서 양도소득세 중과세가 매겨질 수 있다. 사전에 제대로 검토하지 않은 채 1세대 1주택 비과세로 신고한다면 5년 뒤에 중과세율이 적용된 양도소득세와 70%에 육박하는 가산세가 합쳐진 고지서가 날아올 수도 있으니 유의해야 한다.다가구주택의 개념양도소득세에서 다가구주택은 건축법 시행령 별표1 제1호 다목에 해당하는 것으로 다음의 요건을 모두 갖춘 주택을 말한다.다가구주택은 하나의 주택으로 볼 수도 있고, 다세대주택으로 가구별로 하나의 주택으로 볼 수도 있다. 1세대 1주택 비과세를 받을 수도 있지만, 다주택으로 양도소득세 중과세가 매겨질 수 있다. [사진 pixabay]▶주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하▶1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계(부설 주차장 면적 제외)가 660㎡ 이하▶19세대 이하가 거주건축물대장에서 다가구주택으로 기재되어 있더라도 실제 4개 층 이상을 주택으로 사용하거나, 불법 개조로 면적이 660㎡를 초과하게 된다면 다가구주택으로 인정받지 못하게 된다.다가구주택의 세법상 구분다가구주택에 해당하는 물건은 소득세법상 1개의 주택으로 볼 수도 있고, 여러 개의 주택을 보유한 것으로 볼 수도 있다.다가구주택이란 가구당 별개의 주택으로 보아 다주택자에 해당하지만 하나의 매매단위로 양도할 때는 한 개의 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 혜택을 적용받을 수 있다.양도소득세 추징사례Q. 하나의 매매단위로 양도한 것으로 보지 않는 경우?‘하나의 매매단위로 양도하는 경우’란 한 사람에게 양도하거나 한 사람으로부터 취득한 경우로 규정하고 있었으나, 세법 개정으로 2007년 2월 28일 이후 양도분부터 부부 등 여러 사람이 공동소유하는 다가구주택이더라도 하나의 매매단위로 양도한다면 양수인과 양도인이 1인인지 여부와 관계없이 단독주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있다.※유의사항양도자와 양수자가 1인이더라도 공동으로 다가구주택을 소유한 상태에서 공동소유자 중 1명의 지분만을 양도할 때는 하나의 매매단위로 양도하는 것에 해당하지 않아 다주택자 중과세율이 적용될 수 있으니 유의해야 한다.Q. 공부상 상가를 주택으로 사용하는 경우?지상 4층 건물이 건축물대장에 1층은 상가, 2~4층은 다가구주택으로 기재되어 있다고 하더라도 1층을 실제 주택으로 사용하거나 주택으로 임대주고 있다면 해당 건물 1~4층 모두 주택으로 사용하는 것으로 다가구주택이 아닌 다세대주택에 해당한다.따라서 공부와 실질이 다른 경우 실질에 따라 판단하기 때문에 공부만을 믿고 양도한다면 큰 낭패를 볼 수 있다.※유의사항임대인은 상가로 임대하기로 계약했더라도, 임대인 모르게 임차인이 전입 신고하고 주택으로 사용하고 있는 경우가 있다. 임대인이 이 사실을 모르고 다가구주택으로 양도하는 경우 양도세 추징을 당할 수 있으니 유의해야 한다.옥탑을 주택으로 사용하면서 건축면적의 8분의 1을 초과하면 주택의 층수에 포함된다. [사진 Wikimedia Commons]Q. 옥탑을 주택으로 사용하는 경우?건축물대장에 기재되어 있지 않은 옥탑을 주택으로 사용하고 있는 사례가 많다. 옥탑을 주택으로 사용하면서 건축면적의 8분의 1을 초과한다면 주택의 층수에 포함된다. 지상 3층과 주택으로 사용하고 있는 옥탑이 있다면 다세대주택에 해당해 다주택자 양도소득세 중과세율이 적용된다.절세방안용도변경주택으로 사용하는 층이 4개 층 이상이라면 일부 층을 상가 등으로 용도 변경한다면 다주택자 중과세 회피 및 비과세 혜택을 적용받을 수 있다.멸실해당 다가구주택 외에 다른 주택이 있는 다주택자는 건물을 멸실해 토지만을 보유한 상태로 양도한다면 다주택자 중과세율이 아닌 일반 양도소득세율이 적용될 수 있다.건물 증여다가구주택 외에 다른 주택이 있는 다주택자의 경우 건물만을 별도 세대원에게 증여 후 양도한다면 토지로서 다주택자 중과세율이 아닌 일반 양도소득세율이 적용될 수 있다. 다만, 용도변경·멸실·증여 시점과 양도 시점에 따라 실질과세원칙에 의해 행위 자체가 부인될 수 있으니 전문가와 충분한 상의 후 진행하는 것을 추천한다.