실거주예외조항 관련문의드려요

[질의응답] 기존주택과 1+1입주권 보유 중,비과세 관련하여 문의 드립니다.현재 저의 상황은 (A)아파트 보유(2008년 입주해서 현재까지 거주)그리고 시부모님이 가지고 계시던 재개발지역: 1+1 물건 (B+C)입주권을 2022년 5월에 저희가 매수해서 3가구가 되었습니다.B+C는 2027년 입주를 목표,내년 2024년에 분양예정 이상황에서 A아파트를 처분한다고 하면 비과세 적용이 되나요?재개발 물건 구입 당시에 A아파트를 2년내에 팔면 비과세가 적용된다고 이야기를 들었습니다. 긴글 읽어주셔서 감사합니다.답 변안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.위의 경우,2개의 입주권 중 하나를 먼저 처분하셔서 1주택+1입주권인 상태를 만드신 후, 입주권 취득일로부터 3년 이내 종전주택을 양도하시면 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다. '2년'이 아닌 '3년'입니다.참고로 아래 예규는 개정전의 예규입니다. 따라서 A주택의 보유기간의 재기산 제도는 무시하시고, 입주권 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하시면 비과세 가능합니다.양도, 서면-2021-법규재산-7774 [법규과-1235] , 2022.04.19[ 제 목 ] 1주택과 2조합원입주권을 보유한 1세대가 1조합원입주권을 양도한 후 1주택을 양도하는 경우 1세대1주택 특례에 따른 보유기간 기산일[ 요 지 ]1주택과 2조합원입주권을 소유하다가 C조합원입주권을 먼저 양도하여 과세된 후, A주택을 ｢소득세법 시행령｣ 제156조2제4항 각 호의 요건을 모두 갖추어 양도하는 경우 1세대1주택으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것이며, 이 경우 같은 항에 따른 보유기간은 C조합원입주권을 양도한 날부터 기산하는 것임또는입주권 취득일로부터 3년 이후에 양도할 경우, 주택완공일로부터 3년 이내에 세대원 전원이 신규주택으로 전입하셔서 1년이상 거주하시고, 주택완공일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하시면 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다.★1주택과 1입주권(분양권)을 보유한 상태에서, 기존 1주택의 양도세 비과세 요건은 아래와 같습니다.1. 분양권 (입주권) 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권) 취득b. 분양권(조합원입주권)을 취득한 날부터 3년 이내 종전주택 양도c. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유 및 거주 등)을 충족할 것2. 분양권(입주권) 취득일로부터 3년이 지난 후 종전주택을 양도하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권)취득b. 재개발·재건축 주택이 완성된 후 3년 이내 재개발·재건축주택으로 세대전원이 이사하여 1년이상 계속 거주할 것c. 재개발·재건축주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전주택 양도d. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유 및 거주 등)을 충족할 것도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 지역주택조합 조합원의 경우, 일시적 2주택과 실거주 요건에 대한 적용에 대한 것입니다.세부적으로 살펴보면,지역주택조합은사업계획승인일이후 주택을 취득할 수 있는 권리로 봅니다「도시 및 주거환경정비법」 상의 재개발, 재건축과 달리 지역주택조합은 「주택법」에 따른 주택조합을 설립하여 주택을 공급하는 것입니다. 지역주택조합에 의한 절차는 아래와 같습니다.토지물색 → 주택조합추진위원회(가칭) → 주택조합규약 작성 → 주택조합창립총회→ 주택조합설립인가 → 추가조합원 모집 → 등록사업자와 협약체결 → 사업계획승인→ 등록사업자와 공사계약 →착공신고 → 사용검사 및 입주 → 청산 및 주택조합 해산지역주택조합은 사업계획승인일 이후에 주택을 취득할 수 있는 권리에 해당합니다.○ 기획재정부 재산세제과-40, 2022.01.07.｢주택법｣제2조제11호가목에 따른 지역주택조합의 조합원의 지위는 같은 법 제15조에 따른사업계획승인일 이후에 한하여｢소득세법시행령｣제155조제1항제2호에 따른 신규주택을 취득할 수 있는 권리에 해당하는 것입니다.일시적 2주택의 처분기한도 사업계획승인 여부에 따라 달라집니다이러한 지역주택조합 조합원의 경우, 일시적 2주택의 처분기한 판단은 사업계획승인일 기준으로 판단합니다.양도, 서면-2021-부동산-7802, 2022.01.20[ 제 목 ]지역주택조합 조합원이 종전주택을 양도하는 경우 일시적 2주택 허용기간[ 요 지 ]사례와 같이, 지역주택조합 조합원이 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 취득한 조합원 지위가 신규주택을 취득할 수 있는 권리에 해당하는 경우 일시적 2주택 허용기간은 3년을 적용하는 것임위의 사례와 같이, 조정대상지역 지정전에 사업계획승인이 난 경우에는 종전 A주택은 B주택 취득일로부터 3년의 처분기한이 적용됩니다. 조정지정 이후에 사업계획승인이 난 경우라면 2년이 적용되겠습니다.단, 2021년 이후 사업계획승인이 난 경우에는 분양권도 주택수에 포함되므로 1주택+1분양권 비과세 조항이 적용된다고 보입니다.지역주택조합은거주요건 예외 조항이 적용되지 않습니다주택 취득(잔금)시에 조정대상지역이면 2년 실거주해야 1세대 1주택 비과세 됩니다. 그러나,잔금시는 조정지역이지만 계약시는 조정지역이 아닌 경우에는 계약 당시 무주택이면 2년 거주를 안해도 됩니다. 이때 계약은 분양계약도 포함합니다.지역주택조합은 사업계획승인부터 분양권과 같은 주택을 취득할 권리에 해당한다고 하니, 조정지역 공고 전에 사업계획승인이 나면 2년 거주를 안해도 되는 것 아닌지에 대한 의문이 있을 것입니다.지역주택조합의 사업계획승인이 조정지역 전에 이루어진 것은 2년 거주의 예외조건에 해당하지 않습니다. 즉, 주택의 취득일을 기준으로 판단한다는 것입니다.양도, 서면-2021-법규재산-2823 [법규과-1850] , 2022.06.21[ 제 목 ]조정대상지역 공고 전 지역주택조합 조합원 가입계약 및 사업계획승인 시 1세대1주택 비과세 거주요건 적용 여부[ 요 지 ]지역주택조합에 조합원 가입계약을 체결하거나 사업계획승인을 받은 경우는 「소득세법 시행령」 제154조제1항제5호 및 대통령령 제28293호 소득세법 시행령 일부개정령 부칙 제2조제2항제2호에 따른“매매계약을 체결하고 계약금을 지급”한 경우에 해당하지 않는 것임정리하면,지역주택조합 조합원의 경우에 적용되는 일시적 2주택과 거주요건에 대해 살펴보았습니다.일시적 2주택은 사업계획승인일을 기준으로 판단하고, 거주요건은 아파트가 완공되어 취득된 시점(지역주택조합은 사용승인일)을 기준으로 1세대 1주택 2년 거주의무를 판단하는 것입니다.사업계획승인일이 조정지역 공고전이라도, 이를 계약일로 보아 무주택이면 2년 실거주 예외가 적용되지 않습니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby양도세신고/양도세상담/부산세무사

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 2025년 10월 15일 정부가 발표한「주택시장 안정화 대책」(10·15 대책)에 대해서 설명드리겠습니다. 대출한도부터 세금까지 한 번에 바뀌는 만큼, 주택 매매나 자금계획을 앞두고 계신 분이라면 꼭 확인이 필요합니다.10·15 대책, 도대체 왜 나온 걸까요?-2025년 6월 27일 가계부채 관리 강화 방안(6·27 대책) 이후 잠시 진정되는 듯했던 서울·수도권 집값이, 8월 말부터 다시 들썩이기 시작했습니다.-특히 한강 인접 지역의 상승세가 서울 전역과 성남 분당구, 과천시, 광명시 등 강남권 인접 지역으로 확산되었습니다.-금리 인하로 유동성이 풍부해지고, 2026년 이후 수도권 아파트 입주 물량 감소 우려까지 겹치면서 매도자 우위 시장 심리가 강해졌습니다.-이에 정부는 국토교통부·기획재정부·금융위원회·국세청 합동으로 수요억제·금융규제·세제합리화·불법단속·공급확대 다섯 축으로 구성된 대책을 내놓았습니다.10·15 대책, 도대체 왜 나온 걸까요?-이번 대책의 핵심은조정대상지역 + 투기과열지구 + 토지거래허가구역이 동시에 적용되는 '삼중 규제'입니다.-서울 25개 자치구 전역과 경기도 과천·광명·성남(분당·수정·중원)·수원(영통·장안·팔달)·안양동안·의왕·하남·용인수지 등 12개 시·군·구가 규제지역으로 추가 지정되었습니다.-조정대상지역·투기과열지구는 발표 다음 날인 2025년 10월 16일부터, 토지거래허가구역은 2025년 10월 20일부터 효력이 발생합니다.-토지거래허가구역 내에서는 전세를 끼고 매입하는 '갭투자'가 전면 금지되고, 주택을 취득하면 2년간 실거주해야 합니다.다만10월 19일까지 계약을 체결한 경우에는 이 의무가 적용되지 않습니다.대출한도, 얼마나 줄어드나요? (feat. DSR·스트레스 금리)-가장 체감이 큰 부분은 역시 대출입니다. 기존에는 규제지역이라도 주택가격과 무관하게 주담대 한도가 일괄 6억원이었지만, 이제는주택 시가 구간별로 차등 적용됩니다.-시가 15억원 이하 주택은 LTV 40% 적용에 최대 6억원, 15억원 초과 25억원 이하는 최대 4억원, 25억원을 초과하면 최대 2억원까지만 대출이 가능합니다.-유주택자는 규제지역 내에서 주택구입 목적의 신규 주담대 자체가 금지(LTV 0%)됩니다. 무주택자(6개월 내 처분조건부 1주택자 포함)만 LTV 40%로 대출을 받을 수 있습니다.-대출한도를 계산할 때 적용하는스트레스 금리도 1.5%에서 3%로 2배상향되어(2025.10.16 시행), 향후 시중금리가 내려가도 대출한도가 쉽게 늘어나지 않도록 했습니다.-그동안 서민 주거 안정을 위해 DSR 계산에서 제외했던전세대출도 이번엔 예외가 아닙니다.2025년 10월 29일부터 수도권·규제지역에서 1주택자가 신규로 받는 전세대출의 이자상환액이 DSR에 포함됩니다.다만 기존 전세대출의 단순 연장분은 원칙적으로 적용이 제외되고, 증액은 신규로 간주되어 적용됩니다.-2026년 1월부터는 은행의 주담대 위험가중치 하한이 15%에서 20%로 높아져, 은행 스스로도 부동산 대출 쏠림을 완화하도록 유도합니다.세무사가 특히 강조드리는 부분: 세금도 함께 강화됩니다-대출 규제 못지않게 중요한 것이 세금입니다. 규제지역으로 새로 지정되면 아래 세제가 그대로 연동되기 때문에, 다주택자분들은 자산 처분·취득 계획을 다시 점검하셔야 합니다.-취득세 중과: 조정대상지역 기준 2주택 8%, 3주택 이상 12%가 적용됩니다(비조정지역은 3주택 8%, 4주택 이상 12%).-양도소득세 중과: 2주택은 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 가산됩니다. 다만 2022년 5월부터 2026년 5월까지 한시적으로 유예되고 있어 유예 종료 시점을 반드시 확인하셔야 합니다.-1세대 1주택 비과세 요건 강화: 기존 '보유 2년'에서 '보유 2년 + 거주 2년'으로 요건이 강화됩니다. 거주 요건을 채우지 못하면 양도차익 전체에 대해 과세될 수 있습니다.-종합부동산세: 민간매입임대주택이 종부세 합산배제 대상에서 제외되어, 임대사업자의 보유세 부담이 늘어날 수 있습니다.-세부 개편 방향은 관계부처의 추가 검토와 입법 절차를 거쳐 확정되므로, 실제 신고·납부 전에는 최신 시행령·시행규칙을 다시 확인하시길 권해드립니다.실무에서 꼭 체크해야 할 포인트1. 잔금·대출 실행일을 다시 확인하세요. 시행일 전날인 10월 15일까지 매매계약을 체결하고 계약금 납부 사실을 증명한 경우에는 강화된 주담대 규제가 적용되지 않습니다. 계약 시점과 잔금 시점의 규제 적용 여부를 반드시 대조해야 합니다.2. 다주택자는 취득·양도 순서를 재설계해야 합니다. 취득세·양도세 중과가 동시에 걸리는 구간에서는 처분 순서와 시점에 따라 세부담 차이가 크게 벌어질 수 있습니다.3. 전세대출 보유자는 DSR 반영 시점을 확인해야 합니다. 10월 29일 이후 신규 전세대출을 받는 1주택자라면 이자상환액이 DSR에 잡혀 다른 대출 한도에도 영향을 줄 수 있습니다.4. 토지거래허가구역 내 갭투자·실거주 요건을 사전에 점검하세요. 2년 실거주 의무를 채우지 못하면 제재를 받을 수 있으므로, 임대 중인 주택을 매입하실 계획이라면 세입자 임대차 잔여기간까지 함께 검토해야 합니다.규제지역 지정, 우리 집도 해당될까요?자연세무회계컨설팅은 10·15 대책에 따른 대출한도 시뮬레이션, 다주택자 취득세·양도세 절세 전략, 종합부동산세 합산배제 컨설팅까지 종합적으로 상담해 드리고 있습니다. 궁금하신 점이 있으시면 언제든 문의해 주세요.참고 법령 및 정책자료국토교통부·기획재정부·금융위원회·국세청 합동, 「주택시장 안정화 대책」(2025.10.15.)금융위원회, 「긴급 가계부채 점검회의」 개최 보도자료(2025.10.15.)지방세법 제13조의2 (다주택자 등 취득세 중과세율)소득세법 제104조 제7항 (다주택자 양도소득세 중과)소득세법 제89조, 소득세법 시행령 제154조 (1세대 1주택 비과세 요건)종합부동산세법 제8조 (합산배제 임대주택 요건)※ 세부 시행령·시행규칙 개정 및 유예기간 종료 여부는 게시 전 국가법령정보센터(law.go.kr) 및 국세법령정보시스템에서 한 번 더 확인하시길 권장드립니다.이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com

안녕하세요반포세무회계 심현주세무사입니다.​이번에 꽤 반가운 유권해석이 나왔습니다.​아시다시피 현재 양도소득세 관련해서 명확하지 않은 내용들이 조금(?) 있는 상태입니다.​그중 하나가 바로일시적2주택관련 조항 (제155조제1항제2호 각목) 입니다.​가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우​이부분이 왜 명확하지 않느냐 하는 의문은 아래 조문을 보시면 이해하실 수 있습니다.(제156조의2제4항 각호, 주택+조합원 입주권 관련 일시적2주택 법령)​④국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 조합원입주권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전의 주택을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. <개정 2008. 2. 29., 2008. 11. 28., 2012. 2. 2., 2012. 6. 29., 2018. 2. 9.>1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전의 주택을 양도할 것​차이 보이시나요?전입신고를 마친경우, 이사하여 1년이상 계속하여 거주할 것 ​전입신고를 마친경우까지밖에 내용이 없어서많은 분들이 전입후 전출에 대한 문의를 주셨는데현재 법령상엔 따로 기간요건이 나와있지 않으나 실거주를 장려하는 취지상 어느정도 전입하여 거주하여야 할거라 말씀드릴 뿐그 어느정도가 어떻게되는지 말씀 드릴수가 없었습니다.​하지만 이제 아래 내용을 안내해드릴수 있겠네요.아래 기획재정부 조세법령운용과-592 ​30일이상 거주할 목적이 있었는지 여부등을 종합적으로 고려하여 사실판단할 사항임​사실 156조의2에 1년 계속하여 거주 법령때문에 1년으로 하지 않을까 했었는데이렇게 해석이 나왔네요.​납세자에게 유리한쪽의 해석이라면 마음이 편해지는것 같습니다.​읽어주셔서 감사합니다.

1. 개요​지난 2020년 7월 ~ 8월 초, 임대차 3법이 국회를 통과하여 시행되었습니다. 임대차3법은 계약갱신청구권, 전월세신고제, 전월세상한제를 말하는데, 그 중에서 임대차 시장에 가장 큰 변화를 가져온 것은 계약갱신청구권 개정입니다. 종전까지 임대기간 2년을 기준으로 전월세시장이 움직이다가 갑자기 4년으로 늘어나면서 큰 혼란이 빚어졌습니다. 전월세 물량 공급이 제한되면서 가격이 올랐고요, 비슷한 물건들 사이에서 2중/3중 가격이 공존하는 불합리가 이어졌습니다.​무엇보다 임대인과 임차인이 갈등을 빚는 일이 속출했습니다. 임대인들은 시세에 맞지 않는 전세보증금을 받고 있어 불만이고, 임차인들은 너무나 올라버린 전세가에 원래 살던 동네를 떠나게 되어 불만이었습니다. 임차인은 집주인 사정을 빌미로 계약갱신청구를 쓰지 않는 조건으로 임대인에게 수천만원을 요구하기도 하고, 임대인은 계약갱신청구권 행사를 막기 위해 임차인에게 위장 실거주를 주장하는 등 서로가 손해보지 않기 위해 모질게 굴었습니다.​이제 올해 7월 ~ 8월이면, 계약갱신청구권이 도입된 지 2년이 됩니다. 계약갱신청구권을 1차례 행사한 임차인들도 이제부터는 새로운 집을 찾아 떠나야 합니다. 그동안 전세값이 많이 올랐기 때문에, 같은 돈으로 같은 집에서 살기 어려운 상황입니다.​2022년 시행령 개정에서는 이런 상황에 앞서 상생임대주택이라는 개념을 내세워, 전월세시장을 안정시키는 정책을 마련했습니다. 그런데 자세히 뜯어보면 현실성이 별로 없습니다.​​2.요건​(1) 임대인 요건​임대인은 임대개시일 당시 1주택을 소유한 1세대여야 합니다.​그런데 1주택을 소유한 사람이 그 집을 임대 놓고 있다는 건, 임대인 본인은 다른 주택에 전월세로 살고 있다는 뜻입니다. 일단 1주택자가 단 하나의 주택을 임대 놓는 경우가 많지도 않지만, 있다고 해도 아마 갭투자 해놓고 일단 돈을 모아서 추후 임차인 내보낸 뒤 실거주를 계획한 사람일 가능성이 높습니다. 왜냐하면 본인 또한 전월세에서 한껏 높아진 보증금을 감당하기가 힘들기 때문입니다. 이런 정책은 다주택자에게 주어져야 그나마 실효성이 있는데 다주택자를 제재하는 기조에 따라 정책이 정반대로 가고 있습니다.​​(2) 임대차계약 요건​우선, [직전 임대차계약]이 있어야 하고 그 계약이 1년 6개월 이상 이어졌어야 합니다. 다음으로 [직전 임대차계약]이 끝나면 [상생 임대차계약]을 체결합니다. [상생 임대차계약]은 2021년 12월 20일 ~ 2022년 12월 31일에 체결되어야 하고, [직전 임대차계약] 대비 임대보증금/임대료가 5% 이내로 증가해야 합니다. [상생 임대차계약]은 한 차례 [직전 임대차계약] 후에 이어지는 것이므로, 매도인으로부터 승계받은 계약일 수 없고, 주택 매수 후 신규로 체결한 임대차계약일 수도 없습니다.​여기서 하나 더 생각해보면, [상생 임대차계약]은 일단 임대보증금/임대료가 변동하는 계약이면서 새로 체결되는 계약이기 때문에, [직전 임대차계약]의 묵시적 갱신도 아니고, 계약갱신청구권 행사로 인한 계약연장도 아니고, 완전히 새로운 계약이라고 할 수 있습니다. 그러므로 [상생 임대차계약]은 새롭게 2년의 임대차기간이 보장되는 것은 당연하고, 계약갱신청구권도 새로 부여되는 새로운 계약인 것입니다. [상생 임대차계약]에서 정한 2년이 끝나면 임대인이 실거주를 하거나 그 밖에 사유가 있지 않으면 계약갱신청구권을 사용할 수도 있다는 것을 고려해야 합니다.​​(3) 주택 요건​[상생 임대차계약]으로 인해 임대개시일 당시 기준시가 9억원을 넘지 않아야 합니다. 전월세 시장에서 비교적 약자에 속하는 임차인을 보호하겠다는 의도로는 이해가 가는 부분입니다.​​3. 효과​이렇게 새롭게 2년의 계약을 체결하면, 1세대 1주택 비과세 판단시 실거주 1년을 인정한다고 합니다. 여기에도 맹점이 있습니다.​​(1) 거주요건을 요하지 않는 주택은 이 혜택과 관련이 없습니다.​1세대 1주택 비과세 판단시에 거주요건이 필요한 것은 2017년 8월 2일 이후에 취득한 조정대상지역 내의 주택입니다. 그러므로 다음 주택은 해당사항이 없습니다. 시간적 예외로, ① 2017년 8월 2일 이전에 매수 잔금까지 다 치른 주택, ② 2017년 8월 2일 이전에 매수 계약했고 2017년 8월 2일 이후에 잔금치른 주택으로서 계약일에 무주택인 경우, 장소적 예외로, ③ 잔금일 현재 조정대상지역이 아닌 물건, ④ 조정대상지역 공고일 이전에 매수 계약했고 조정대상지역 공고일 이후에 잔금치른 주택으로서 계약일 현재 무주택인 경우입니다.​​(2) 2년을 추가로 임대하고 여차하면 4년까지 임대하게 되지만, 실거주 기간은 1년만을 인정합니다.​실거주 2년을 인정해주면 좋을텐데 그럴 수 없는 이유는 무엇일까요? 과거 임대주택에 1세대 1주택 비과세를 받기 위해 2년 거주요건을 배제해준 적이 있었는데요, 혜택이 너무 세다고 2019년 12월 16일 대책에서 없애버렸습니다. 그랬던 정부가 다시 상생임대주택에 대해 2년 실거주를 인정하게 되면, 4년/8년 임대주택도 안 되는 계약에 더 큰 혜택을 부여하는 것이 되어버려 자기모순에 빠지기 때문입니다.​그런데 현실적으로 1세대 1주택 비과세 적용여부에 따라 양도소득세는 수천 수억이 왔다갔다 하고, 부동산 장세가 어떻게 될지도 모르는 혼란스러운 시점에서, 2년 거주도 아닌 1년 거주를 채우기 위해 2년을 추가로 임대한다는 것은 임대인으로서는 위험한 선택일 수 있습니다. 사람마다 다르겠지만, 인센티브에 비해 기회비용이 너무 크지 않은가 생각합니다.