양도세에도 농특세가 붙나요?

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 살펴볼 주제는 비교적 많이들 질문하시는 농어촌주택과 관련된 것입니다. 특히, 조세특례제한법에서 규정하고 있는 농어촌주택에 대한 내용 위주로 살펴보겠으며, 21년 개정사항도 있어 이에 대한 것도 추가로 알아보겠습니다.세부적으로 살펴보면,법 소정 농어촌주택을 취득하고3년간 보유한 경우, 종전에 보유하던일반주택의 양도세는 비과세를 적용합니다.흔히들 농어촌주택, 시골주택으로 부르는 읍면 지역에 있는 주택에 대한 2주택 비과세 특례 규정은 소득세법과 조세특례제한법에 각각 규정하고 있습니다.소득세법은① 농어촌 상속주택② 귀농주택③ 이농주택을 규정하고 있으며, 이에 대해서는 별도 포스팅으로 살펴보고여기서는 조특법상의①농어촌주택② 고향주택중에 농어촌주택에 대한 규정을 살펴보겠습니다.해당 규정은, 일반주택을 보유하고 있던자가 법에서 정한 농어촌주택을 취득하고 3년을 보유한다면 기존에 보유하던 일반주택의 처분시 비과세를 적용한다는 것입니다.(2003.8.1일 이후 농어촌주택을 취득한 경우에 적용됨)여기서 중요한 것은 2주택 보유자의농어촌주택을 비과세 해주는 조항이 아닙니다.조특법 제99조의4(농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례)① 거주자 및 그 배우자가 구성하는 대통령령으로 정하는 1세대(이하 이 조에서 “1세대”라 한다)가 2003년 8월 1일(고향주택은 2009년 1월 1일)부터 2022년 12월 31일까지의 기간(이하 이 조에서 “농어촌주택등취득기간”이라 한다) 중에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 1채의 주택(이하 이 조에서 “농어촌주택등”이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하여 3년 이상 보유하고 그 농어촌주택등 취득 전에 보유하던 다른 주택(이하 이 조에서 “일반주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 그 농어촌주택등을 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 「소득세법」 제89조제1항제3호를 적용한다.1. 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택(이 조에서 “농어촌주택”이라 한다)가. 취득 당시 다음의 어느 하나에 해당하는 지역을 제외한 지역으로서 「지방자치법」 제3조제3항 및 제4항에 따른 읍ㆍ면 또는 인구 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 동에 소재할 것1) 수도권지역. 다만, 「접경지역 지원 특별법」 제2조에 따른 접경지역 중 부동산가격동향 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역은 제외한다.2) 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조에 따른 도시지역3) 「주택법」 제63조의2에 따른 조정대상지역4) 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조에 따른 허가구역5) 그 밖에 관광단지 등부동산가격안정이 필요하다고 인정되어 대통령령으로 정하는 지역나. 주택 및 이에 딸린 토지의 가액(「소득세법」 제99조에 따른 기준시가를 말한다)의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 3억원(대통령령으로 정하는 한옥은 4억원)을 초과하지 아니할 것농어촌주택의 요건은지역 요건을 충족해야 합니다.농어촌주택에 해당하기 위해서는 말그대로 취득 당시 농어촌 지역에 있어야 합니다.우선, 아래에 해당하는 지역은 농어촌주택이 아닙니다.①수도권(서울,경기,인천) 지역(단, 경기도 연천군, 인천 옹진군은 제외)② 국토계획법 6조의 도시지역③ 토지거래 허가구역④ 조정대상지역 (20.12.31 이전 취득분은 투기지역)⑤ 관광진흥법에 따른 관광지역따라서, 경기도에 있는 것은 읍면지역이라도 연천군 외는 농어촌주택이 아닙니다. 조정대상지역의 경우 21년 개정된 사항으로 이전에는 투기지역(서울시+세종시)이었지만, 제한 지역이 더 넓어졌다고 볼 수 있습니다.농어촌주택은 위의 제외 지역이 아닌 곳에 속한 주택으로①읍, 면 지역이거나,②아래 별표12의 시에 속한 동에 소재한 것이어야 합니다.특이할 점은 읍,면 이외에 아래 지역에 속한 동도 농어촌주택에 포함된다는 것입니다.농어촌주택은 지역 외,가액 요건도 충족해야합니다.면적 요건은 21부터 삭제되었습니다.농어촌주택에 해당하기 위해서는, 위의 지역 조건 뿐만 아니라 취득 금액의 요건이 있습니다.면적 요건은 20년 이전에 처분하는 경우에는 적용되었으나 21년 이후 처분의 경우에는 적용되지 않습니다.①가액요건:주택 및 부수토지의기준시가가 취득 당시 3억원 이하(한옥은 4억)②면적요건: 660㎡(200평)이하 ⇒ 21년 이후 양도분 부터 삭제주의할 점은, 제외 지역이 투기지역에서 조정지역으로 변경된 것은 21년 이후 취득 분부터 적용이나 200평이하 면적 요건의 삭제는 21년 이후 양도분 부터 적용됩니다.취득 시점과보유 기간을 충족하고,기 보유한 일반주택을 처분해야 합니다.농어촌주택 특례는 일반주택 보유자가 농어촌주택을 취득하고, 일반주택을 처분시 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 조항입니다.따라서, 취득의 순서가 반대로 농어촌주택 보유자가 일반주택을 취득하는 경우에는 적용이 안되는 것입니다.그리고 취득한 농어촌주택은 3년 이상을 보유하여야 합니다. 일반주택 처분 후 농어촌주택을 3년 이내 처분시 추징을 당하게 됩니다.농어촌주택의 취득은 유상 매매뿐만 아니라,증여와 상속, 자기가 건설한 경우에도 적용이 됩니다.농어촌주택은 증여나 상속으로 취득한 경우에도 특례가 적용됩니다.그리고 본인이 건축하여 원시취득한 경우에도 적용이 됩니다. 이 경우, 기존에 보유한 토지에 주택을 신축하는 경우도 포함됩니다.재산세과-407 (2009.02.04)〔 회 신 〕「조세특례제한법」 제99조의4(농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례) 제1항을 적용함에 있어 동항 제1호에 규정된 농어촌주택의 취득에는 농어촌주택 취득기간 중에 유상 또는 무상 취득한 경우와 자기가 건설하여 취득한 경우 및 기존에 취득한 토지에 신축하여 취득하는 경우를 모두 포함하는 것임- 사실관계甲은 별도세대원이던 피상속인 乙로부터 농어촌주택(조세특례제한법제99조의4)을 상속받을 예정임(지분으로 받거나 전체를 받을 예정임)- 질의내용농어촌주택을 상속에 의하여 취득하는 경우에도 비과세 특례(조세특례제한법 제99조의4) 규정이 적용되는지 여부양도, 서면-2015-부동산-1165, 2015.08.27[ 제 목 ]농어촌주택의 특례[ 요 지 ]「조세특례제한법」제99조의 4제1항제1호에 해당하는 농어촌주택을 농어촌주택 취득 기간중에 상속으로 취득하고, 해당 농어촌주택 취득 전에 보유하던 다른 주택을 양도하는 경우에는 그 농어촌주택은 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보는 것임.[ 회 신 ]「조세특례제한법」제99조의 4제1항제1호에 해당하는 농어촌주택을 2003년 8월 1일부터 2017년 12월 31일까지의 기간중에 상속으로 취득하고, 해당 농어촌주택 취득 전에 보유하던 다른 주택(이하“일반주택”이라 함)을 양도하는 경우에는 그 농어촌주택은 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 양도하는 일반주택에 대하여 「소득세법」제89조제1항제3호를 적용하는 것입니다.조정지역 2주택자에 대한 혜택은 삭제되었습니다.조정지역 2주택자이나 2주택의 합산 공시가액이 6억원이하인 경우, 1주택을 양도하고 양도일이 속한달의 말일부터 2개월이내 농어촌주택을 취득한 경우해당 양도주택의 중과를 배제하고 장특공이 적용되었습니다만, 20년말까지만 적용되고 더이상은 적용되지 않습니다.2주택 합산 공시가액 6억이라는 제한이 있었으나, 조정지역 다주택자를 규제하는 방향과 맞기 않기 때문에 더이상 연장되지 않은 것으로 보입니다.정리하면,시골에 집을 한재 매입한 경우나, 증여나 상속을 받은 경우 요건을 충족시 기존에 보유한 일반주택의 양도시 1세대 1주택으로 보아 비과세해주는 조항이 조특법상 농어촌주택입니다.구체적으로 다음과 같은 요건을 충족해야 합니다.①취득시점: 2003.8.1일 이후 취득한 농어촌주택②예외지역: 수도권 등 특정 열거한 제외지역에 소재하지 않아야 함③해당지역: 예외지역 이외의 읍,면 지역과 특정한 시의 동지역에 소재해야 함④취득가액: 주택과 부수토지의 합계액이 취득시점에 기준시가 3억 이하(한옥은 4억)⑤보유기간: 농어촌주택은 3년 이상 보유해야 함⑥취득순서: 일반주택을 먼저 취득하고 농어촌주택을 취득한 경우에만 적용여기서, 21년 세법 개정사항으로① 면적 기준인 200평 이내 규정은 삭제되었으며 (21년 이후 양도분 부터 적용)② 예외지역 중 투기지역인 것을 조정대상지역으로 변경 (21년 이후 취득분 부터 적용)③ 조정지역 2주택 공시가액 합계 6억이하에 대해 적용되던 양도세 중과배제는 삭제의 내용이 있었다는 것이며, 작년에 포스팅된 타 블로거의 글이나 유튜브 영상과 차이가 있는 것은 해당 내용이 개정이 반영되지 않은 것이므로 주의가 필요하다는 것입니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산세무사/부산회계사

1. 개요1세대 1주택 양도소득세 비과세는 주택을 보유하고 있다면 반드시 받아야하는 세제 혜택입니다. 양도하는 주택의 양도가액이 12억원 이하라면 시세차익이 아무리 많이 나더라도 양도소득세는 발생하지 않으며, 12억원 초과라도 초과분에 대해서만 양도소득세를 부과하기 때문입니다.만약 세대가 2주택을 보유하더라도 1세대 1주택자 비과세를 적용해주는 특례가 마련되어 있습니다.'농어촌주택'이 대표적인 예입니다.1주택을 보유한 세대가 세법상 농어촌주택에 해당하는 지방의 주택을 취득하여 2주택자가 되더라도 보유하고 있던 주택을 양도 시 1세대 1주택 비과세를 적용 받을 수 있습니다.다만, 농어촌주택은 주택 수에서 빠진다는 사실을 듣고 요건을 따지지 않고 농어촌주택을 취득하는 사례들이 늘고 있습니다.실제로 최근 40대 남성 A씨는 보유하던 주택이 당연히 농어촌주택에 해당한다고 생각하여 보유하고 있던 아파트를 양도하여 비과세로 신고하였으나, 2억원의 양도소득세가 추징되었습니다.농어촌주택에 해당하기 위해서는여러 가지 요건들을 충족해야 하며, 내용에 따라 중과유예 기간 이후에는 중과세에도 포함되는 주택에 해당할 수 있으므로 각별히 유의해야 합니다.2. 1세대 1주택 비과세 판정 시 주택 수 제외조세특례제한법 제99조의4에 해당하는 농어촌주택은 농어촌주택 취득 전 보유하던다른 주택(=일반주택)을 양도하는 경우 주택 수에서 제외하여 비과세를 적용합니다.즉, 일반주택을 보유하던 세대가 농어촌주택을 취득하여 2주택자가 되더라도 일반주택을 양도하는 경우 비과세를 적용 받을 수 있게 됩니다.조세특례제한법 제99조의4 [ 농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례 ]① 거주자 및 그 배우자가 구성하는 대통령령으로 정하는 1세대(이하 이 조에서 1세대 라 한다)가 2003년 8월 1일(고향주택은 2009년 1월 1일)부터 2022년 12월 31일까지의 기간(이하 이 조에서 농어촌주택등취득기간 이라 한다) 중에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 1채의 주택(이하 이 조에서 농어촌주택등 이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하여 3년 이상 보유하고 그 농어촌주택등 취득 전에 보유하던 다른 주택(이하 이 조에서 일반주택 이라 한다)을 양도하는 경우에는 그 농어촌주택등을 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 「소득세법」 제89조 제1항 제3호를 적용한다.(2020.12.29 개정)해당 비과세를 적용받기 위해서 농어촌주택은다음의 요건들을 모두 충족해야 합니다.요건내용취득시기2003.08.01.~2022.12.31.기간 중 취득취득순서일반주택취득 후 농어촌주택 취득지역 요건읍·면 지역 또는 대통령령으로 정하는 동(수도권 등 지역 제외)면적 요건삭제(21.1.1 이후 양도분)가액 요건취득 당시 주택 및 부수토지의기준시가 합계 2억원 이하(한옥 4억원)보유 요건3년이상 보유(3년 보유 전 양도의 경우 특례 적용 가능)3. 요건<1> 취득시기2003.8.1. ~ 2022.12.31.까지의 기간 중에 농어촌주택을 취득해야 합니다.해당 기간 이전에 취득한 경우 특례를 적용 받을 수 없습니다.이때 취득이란 매매로 인한 취득뿐만 아니라증여, 상속, 직접 건설하여 취득한 것을 포함합니다.<2> 취득순서양도하는 일반주택 취득 후 농어촌 주택을 취득해야 합니다.만약 농어촌주택을 일반주택보다 먼저 취득한다면 이외의 요건들을 충족하더라도 특례를 적용 받지 못합니다.[세대기준 판단]일반주택 및 농어촌 주택의 취득시기 및 취득순서는세대를 기준으로 판단하므로 세대원간의 증여 및 상속 등의 경우에는 시기에 대해 유의해야 합니다.<3> 지역 요건(1) 취득 당시 지방자치법에 따른읍·면지역또는 대통령령으로 정하는동(별표12에 따른 시 지역에 속한 동으로서 보유하고 있던 일반주택이 소재하는 동과 같거나 연접하지 아니하는 동)이면서다음에 해당하지 않는 지역에 소재해야 합니다.1) 수도권지역. 다만, 경기도 연천군, 인천광역시 옹진군은 제외2) 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조에 따른 도시지역3) 「주택법」 제63조의2에 따른 조정대상지역4) 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조에 따른 (토지거래)허가구역5) 그 밖에 관광단지 등 부동산가격안정이 필요하다고 인정되어 대통령령으로 정하는 지역따라서 취득 당시 조정대상지역에 소재했다면 이후양도일 현재 해제되더라도 적용이 불가능하며, 도시지역, 조정대상지역, 허가구역, 관광단지 여부 등은 토지이용계획확인원 및 각 법에 따라 지정여부를 확인해야 합니다.[도시지역]국토는 용도에 따라 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보건지역으로 구분됩니다.이 중 도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 이루어져 있으며 해당 농어촌주택의 소재지가 도시지역에 해당하는지 여부를 잘 검토해야 합니다.(2) 농어촌주택과 일반 주택은 같은 읍·면 또는 연접한 읍·면에 있지 않아야 합니다.조세특례제한법 제99조의4 [ 농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례 ]③ 1세대가 취득한 농어촌주택과 보유하고 있던 일반주택이 행정구역상 같은 읍ㆍ면 또는 연접한 읍ㆍ면에 있는 경우나 1세대가 취득한 고향주택과 보유하고 있던 일반주택이 행정구역상 같은 시 또는 연접한 시에 있는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다.(2014.12.23 개정)<4> 면적 요건2020.12.31. 이전 양도분까지는 대지면적이 660㎡ 이내여야 하는 면적 요건이 있었지만,21.1.1 이후 양도분부터는 면적요건이 삭제되었습니다.<5> 가액 요건농어촌주택의 취득 당시 주택 및 토지의기준시가 합계액이 2억원 이하여야 합니다.(대통령령으로 정하는 한옥은 4억원)취득 당시의 가액 요건에 해당해야 하며, 취득시점에 따른 가액 요건은 다음과 같습니다.취득시기가액 요건2003.8.1. ~ 2007.12.31기준시가 7천만원2008.1.1. ~ 2008.12.31기준시가 1.5억원2009.1.1. ~기준시가 2억원14.1.1 이후 취득한 한옥은 기준시가 4억원이때 기준시가의 계산은소득세법 제99조에 따른 기준시가이며,만약 취득일 이후 농어촌주택을 증축 또는 부수토지를 추가 취득하는 경우에는 증가한 면적의 가액을 포함하여 판단합니다.<6> 보유 요건농어촌주택 취득기간 중에 취득한 농어촌주택은3년 이상 보유해야 합니다.3년을 보유하기 전에 일반주택을 양도하는 경우에도 특례 적용이 가능하며, 양도 이후 3년 보유 요건을 충족하지 않는 경우에는 다시 양도소득세가 추징됩니다.[ 거주 요건 ]보유에 대한 요건만 충족하면 되기 때문에 농어촌주택에 전입하여거주하지 않아도 해당 특례를 적용 받을 수 있습니다.4. 재건축 및 증축 또는부수토지의 추가 취득의 경우일반주택 및 농어촌주택의재건축 및 증축 또는 부수토지의 추가 취득의 경우적용의 기준은 다음과 같습니다.<1> 취득시기(1) 재건축농어촌주택취득기간 중 취득한 농어촌주택을 이후 멸실하고 재건축한 경우에도농어촌주택취득기간 내 취득한 것으로 보아 특례 적용이 가능합니다.(2) 증축 또는 부수토지의 추가 취득농어촌주택의 증축 또는 부수토지를 추가 취득하는 경우당초 농어촌주택의 취득일을 기준으로 농어촌주택취득기간 중 취득여부를 판단합니다.<2> 취득 순서일반주택이 멸실된 후 재건축된 경우해당 주택은 일반주택의 연장으로 보아 취득순서를 판단합니다.<3> 지역 요건농어촌주택의 증축 또는 부수토지를 추가 취득하는 경우 당초농어촌주택의 취득일을 기준으로 농어촌주택취득기간 중 취득여부를 판단합니다.<5> 가액 요건가액 요건 2억원 이하 여부는 취득일 이후 농어촌주택을증축 또는 부수토지를 추가 취득하는 경우에는 증가한 면적의 가액을 포함하여 판단합니다.<6> 보유 요건농어촌주택 취득 후 보유하는 중에 소실·붕괴·노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택인 경우 3년의 보유기간은멸실된 주택과 재건축한 주택의 보유기간을 합하여 판단합니다.조세특례제한법시행령 제99조의4 [ 농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례 ]⑬ 농어촌주택등의 보유기간 및 거주기간은 다음 각 호에 따라 계산한다.(2019.02.12 개정)3. 농어촌주택등에서 거주하거나 보유하는 중에 소실·붕괴·노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택인 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 거주기간 및 보유기간을 통산한다.(2019.02.12 개정)다만, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률에 의한 수용(협의매수를 포함한다), 사망으로 인한 상속 또는 멸실의 사유로 인하여 당해 농어촌주택을 3년이상 보유하지 아니하게 되는 경우에는 3년 이상 보유하지 않더라도 추징되지 않습니다.함께 읽어보시면 좋은 관련 글https://blog.naver.com/highyes_tax/222376858753[재산전문세무사]가족간 매매로 세액 2억원 줄인 절세사례(조세특례제한법 99조의4, 농어촌주택 보유)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 오늘은 많은 분들이 잘 모르고 계시지만 굉장히 파워풀한 혜...blog.naver.com

20년 8월 취득세 개정으로 인하여 현재 주택 매수자가법인이나 다주택자인 경우 최대 13.4%의 취득세 중과세가 적용되고 있습니다.기본 주택취득세율 1~3%와 비교하면 중과세율은 최대 13배정도의 세금을 납부하게 됩니다.이에 따라 다주택자 또는 법인 매수자는 주택 건물을 철거하여 주택 외 부동산으로서4%대의 기본 취득세율을 적용받기를 원하는 경우가 많습니다.반면 1세대 1주택자로서 양도소득세 비과세 대상인 매도자인 경우에는 잔금일 전에 주택건물을 철거한다면비과세를 받지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다.아래에서는매매계약일 현재에는 주택이지만, 양도일 현재 주택을 멸실하는 조건으로 양도하는 경우 발생할 수 있는 세무상 이슈에 대해서 자세히 알아보겠습니다.구분세무상 이슈매도자1. 양도소득세 비과세2. 양도소득세 장기보유특별공제매수자취득세 중과세1. 양도일 현재 철거된 건물이 양도소득세과세 대상인지비과세를 여부를 판단하기 전에 선행되어야 할 부분은양도일 현재 철거된 주택건물이 양도소득세 과세 대상 여부인지를 판단해야 합니다.만약 사실관계에 따라 멸실된 주택 건물이 양도소득세 과세 대상에서 제외되는 상황이라면,토지는 주택의 부수토지가 아닌 나대지로서 비과세를 받을 수 없거나 건물과 토지에 안분되는 양도가액 등이 달라져 양도소득세가 달라질 수 있으며, 만약 겸용주택의 경우 부가가치세 과세 여부의 판단도 달라지기 때문입니다.양도일 현재 철거된 건물이 매매계약서의 양도가액에 포함된 경우에는 건물도 양도소득세의 대상에 해당합니다.다만,양도계약서의 기재 내용, 양도의 목적과 경위, 양수자의 매수목적 등 관련 사실에 따라 토지만을 양도한 것으로 볼 수 있으니 유의해야 합니다.2. 양도소득세 1세대 1주택 비과세소득세법상1세대 1주택 비과세의 판정은 양도일 현재를 기준으로 하는 것이 원칙입니다.소득세법상 양도일 : 빠른 날(잔금청산일, 등기접수일)다만,매매 특약에 의하여 매매계약일 현재 주택이었으나 양도일 현재 멸실한 경우에는 예외적으로 매매계약일 현재를 기준으로 1세대 1주택 비과세 여부를 판단합니다.계약일을 기준으로 비과세 여부를 판단한다면 매도자는 비과세를 받을 수 있기 때문에 납세자에게 유리한 규정에 해당합니다.이때 매매계약서상특약의 기재 내용과 철거 비용의 부담 주체에 따라 특약의 적용 여부가 달라질 수 있으니 유의해야 합니다.매매 특약에 따라 계약일을 기준으로 판단한다는 것은 1세대1주택 비과세 규정을 적용함에 있어 납세자에게 유리하게 하기 위한 예외규정에 해당하므로 매도자는 계약 내용을 잘 챙기셔서 꼭 적용받아야 합니다.블로그에 적을 수는 없지만, 실무에서 특약을 인정 받을 수 있는 중요한 요건들이 몇 가지 있으니 꼭 전문가와 상의하여 매매계약서 작성 및 진행하시는 것을 추천해 드립니다.3. 장기보유특별공제만약 1세대 1주택자로서 양도하는 주택이양도가액이 12억원을 초과하는 경우(=고가주택) 초과하는 부분에는 보유기간과 거주기간에 따라 다음과 같은 장기보유특별공제가 적용됩니다.구분공제율표1보유연수 x 2%(최대 30%)표2(2년 이상 거주)보유연수 x 4% + 거주연수 x 4%(각각 40%, 최대 80%)매매 특약에 따라 양도일 현재 멸실한 경우장기보유특별공제 표2 적용의 고가주택 판단 기준일 역시 계약일 현재로 보아야 하는 것으로 판단됩니다.[다가구주택, 다세대주택 판단기준일]만약 주택이 건축법상 다세대주택에 해당하는 경우 세대별로 주택에 해당하므로 1세대 1주택 비과세 및 표2의 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다.매매계약 내용을 구체적으로 살펴보아야 하겠지만,용도변경으로 양도하는 부동산 종류가 변경되는 경우 판단기준일은 계약일이 아닌 양도일로 판단될 수 있으므로 이에 해당하는 사례의 경우 유의해야 할 필요가 있습니다.4. 다주택자 양도소득세 중과다주택자의 경우 현재 한시적으로 1년간 중과세율이 적용되지 않지만, 유예 기간 이후에는기본양도소득세율에 20%(3주택 이상 30%)을 가산하는 중과세율이 적용됩니다.중과세율은 세율이 올라갈 뿐만 아니라, 장기보유특별공제를 아예 받지 못하기 때문에 세액이 더 크게 증가합니다.매매 특약에 따라 양도일 현재 멸실한 경우주택 수의 판단 역시 매매계약일 현재를 기준으로 판단하므로 양도자가 다주택자인 경우 유의해야 합니다.[ 다주택자 절세방안 ]반대로 다주택자인 양도자가 중과세율을 적용받지 않기 위하여 주택 건물을 멸실하고 나대지인 상태로 양도하는 경우,주택의 부수토지가 아닌 나대지로 다주택자 양도소득세 중과를 피할 수 있습니다.다만, 이 경우 건물을 멸실했더라도실질이 주택의 부수토지로 보아 중과세를 적용하여 다시 추징될 수 있으니 세무전문가와 멸실, 양도계획 등을 수립하여 문제없이 처리해야 합니다.5. 취득세 중과20.8.12 이후 다주택자 및 법인이 매매를 원인으로 주택을 취득하는 경우 다음과 같이 취득세가 중과됩니다.매매를 원인으로 주택 취득시 취득세율(농특세 등 제외)개인구분조정대상지역비조정대상지역기존 무주택 세대1~3%기존 1주택 세대8%1~3%기존 2주택 세대12%8%기존 3주택 세대12%법인12%만약,특약에 따라 멸실조건으로 취득하는 경우취득하는 경우 취득하는 부동산은 주택이 아닌 토지로서4%의 기본취득세율(지방교육세, 농특세 포함 4.6%)가 적용됩니다.특약에 따라 멸실조건 취득 취득시 취득세율(농특세 등 제외)개인4%법인매매를 원인으로 부동산을 유상취득 하는 경우 지방세법상 취득시기는 다음과 같습니다.지방세법상 취득일 : 빠른 날(매매잔금청산일, 등기접수일)지방세법에서는 특약에 따라 멸실 조건으로 취득하는 경우 계약일로 판단한다는 예외규정이 없으며,지방세법상 취득일 현재 공부상 등재 현황에 따라 부과하므로 토지에 대한 기본취득세율 4%를 적용받게 됩니다.매매 특약을 적절히 활용한다면 매매거래 한다면 매도자와 매수자 모두 윈윈할 수 있는 절세가 가능합니다. 이때,양도소득세와 취득세에서 발생할 수 있는 세무상 이슈에 대해 세무전문가와 충분히 검토하여 최선의 방법을 모색하는 것이 중요합니다.도움이 되셨다면공감과 이웃추가한 번씩 부탁드립니다.상담은 유료로 진행돠며, 상담이 필요하신 분들은상단 배너의 번호로 연락주시기 바랍니다.매매계약서 작성 및 매매컨설팅, 세무신고까지 모두 한번에 진행해드리고 있습니다.참고하시면 좋은 관련된 내용의 글https://blog.naver.com/highyes_tax/222704391748[부동산전문세무사] 상가(근생) 투자시 반드시 알아야 할 취득부터 양도까지 단계별 세금 총정리1. 근린생활시설 ‘근린생활시설’이란 건축법에 따른 건축물의 용도 중 하나로서 슈퍼마켓 등 보통 일상생...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222454349263[부동산 전문 세무사] 주택의 부속토지만 보유함으로써 변경되는 양도세, 종부세, 취득세(다주택자 절세 컨설팅 방안)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 주택으로 사용하는 건물은 일반적으로 아파트와 같은 집합건...blog.naver.com

안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다.​오늘은 제가 진행한 컨설팅 사례에 대해서 간략하게 소개해드리려고 합니다.각자의 상황에 따라 적절한 절세 컨설팅 방안들은 다양하게 있으니 참고하시면 좋을 것 같습니다.​​■ 사실관계​1. 매도자는 부모님 세대로서 세대 기준 2개의 아파트 A, B를 보유A : 16년에 취득한 물건으로서 조특법 99조 2에 해당하는 특례 주택(수도권 소재, 거주한 적 없음)B : 19년에 취득한 물건(수도권 소재)​2. 매수자는 자녀 부부로서 무주택자이며 별도로 부모님 세대와 별도로 거주 중​3. A 주택의 시세는 15억이며, 공시가는 9억, 취득가는 5억​​■ 컨설팅 방안​<1안>- 부모님이 A 주택을 제3자에게 양도 후 현금을 자녀 부부에게 증여 후 부부세대가 15억의 주택을 취득:제3자에게 시세인 15억에 양도 후 남은 현금을 자녀에게 증여후 부부세대가 주택을 취득​<2안>- 부모님이 A 주택을 자녀 부부에게 증여:아파트 형태로 자녀 부부에게 증여​<3안>- 부모님이 A 주택을 자녀 부부에게 저가로 매매:아파트 형태로 자녀 부부에게 시세보다 저가로 양도※ 조특법 99조 2 해당 여부는 아랫글을 참고하시면 좋습니다.​https://blog.naver.com/highyes_tax/222335107797[재산전문세무사]조세특례제한법 99조의2, 신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례(양도세 안내는 방법)​​■ 세액 비교​<1안>(1) 양도소득세1안의 경우 조특법 99조의 2와 소령 155조 1항의 일시적 2주택 적용으로 양도소득세 비과세와 5년간의 감면을 동시에 적용받습니다.→ 고가주택이 조특법상 양도소득세 감면 주택이 소득세법상 비과세에 해당하는 경우비과세를 우선 적용한 뒤 과세대상 소득에 대하여 감면을 추가로 적용합니다.이때 감면세액에 대하여20% 농특세가 과세됩니다.​(2) 증여세양도세를 내고 남은 금액을 자녀 부부에게 증여 시현금 증여에 대하여 증여세가 발생됩니다.​​(3) 취득세무주택자가 국민주택규모 초과 + 9억 초과 주택을 취득 시3.5%의 취득세율이 적용됩니다.​​<2안>(1) 증여세아파트의 경우 상증법상실무상 유사매매사례가로 평가됩니다.​​부동산 종류에 따라 증여 시 평가 방법과 가액 산정은 아래의 글에 자세하게 기재하였으니 참고하시면 좋습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222422082689[증여·상속세 전문 세무사] 부동산 증여시 평가액 산정의 모든 것(입주권·분양권, 뚜껑, 평가심의위원회 포함)​(2) 취득세지방세법 13조의 2에 따라 조정 대상 지역 내 기준 시가 3억 이상의 주택을 증여로 취득하는 경우기본 취득세율이 12%로 중과됩니다.(1세대 1주택자가 배우자 및 직계존비속에 세 증여하는 경우에는 제외합니다.)​농특세와 지방교육세를 포함하면총 13.4%의 취득세율이 적용됩니다.​​<3안>(1) 양도소득세1안의 경우와 동일하게 조특법 99조의 2와 소령 155조 1항의 일시적 2주택 적용으로 양도소득세 비과세와 5년간의 감면을 동시에 적용받습니다.​(2) 증여세부동산을 시세의 30%보다 저가로 매수하게 되는 경우일정 금액에 대하여 증여세가 과세됩니다.해당 내용에 대해서는 아래의 글에 자세하게 기재하였으니 참고하시면 좋습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830[양도·증여·상속 전문 세무사]특수관계인간(부모,자식간) 부동산 저가매매·양도 컨설팅 세부내용(인터넷으로 절대 알 수 없는 이유)(3) 취득세→ 저가매매의 경우 취득세는매매분과 증여분으로 나눠서 판단해야 합니다.매매분: 매매 대가에 대한 부분은 매매로 매매로 인한 취득세율을 적용합니다.증여분: 만약 공시가격이 매매가 액보다 큰 경우에는 초과분에 대해서는 증여로 인한 취득세율이 적용됩니다.​이때,매수자가 배우자 및 직계존비속이 아닌 경우에는 초과분에 대해서도 매매 취득세율이 적용돼야 하는 것으로 판단됩니다.​※절세방안따라서매수자를 누구로 설정하느냐에 따라, 매수자의 지분비율과 매매가 액을 어떻게 설정하느냐에 따라 양도세·증여세·취득세에서 큰 절세가 가능합니다.​​■ 유의사항해당 컨설팅 건은 여러 가지 쟁점들이 존재합니다.구체적인 내용을 담지는 못하겠지만, 큰 맥락에서 말씀드리면 다음과 같습니다.​■ 정리고가의 부동산일수록 컨설팅의 방향은 다양해지며, 절세가능한 세액도 늘어나게 됩니다.다만,그만큼의 리스크가 발생할 수 있으니 면밀한 검토가 선행되어야 합니다.각자의 상황에 맞는 절세 컨설팅 방안은 다를 수 있으니 전문가와 상담 후 진행하시는 것을 추천드립니다.

안녕하세요, 최희원 세무사입니다.오늘 포스팅에서는 고용증대세액공제에 대해서 말씀드리겠습니다.고용증대세액공제란?2018년도부터 종전의 고용창출투자세액공제와 청년고용증대세액공제를 통합하여 투자와 관계없이 고용 인원이 증가한 경우에 그 인원에 대하여 법에 열거된 일정액을 세액공제하는 고용증대세액공제(종전)가 신설되었습니다.이는 조세특례제한법 29의 7, 시행령 26의 7에 열거되어 있습니다.그 이후에 2023년부터 기존의 고용증대, 사회보험료, 경력단절여성, 정규직 전환, 육아휴직 복귀자 세액공제로 5가지의 세액공제로 관리되던 것을 통합해서 사업주에게 더 유리하게 변경되었습니다.내용요약(자세한 내용은 밑에 정리되어 있습니다.)아래의 요약표는 중소기업 기준으로 작성했고, 단위는 만 원입니다.중견기업과 대기업의 경우, 기간과 공제액이 줄어듭니다. 혹시 문의 있으시면 따로 주시기 바랍니다.기본 공제(사후관리 요건을 지킨다면 최대 3년까지 공제 가능)2022년까지 종전규정2023년부터 개정규정대상자수도권지방대상자수도권지방상시근로자700770상시근로자850950청년, 장애인,60세 이상1,1001,200청년, 장애인, 60세 이상,경력단절여성1,4501,5501. 사회보험료 세액공제 : 2년간 고용증가인원 *사용자분 사회보험료 * 공제율(일반 50%, 청년, 경력단절여성 100%)2. 경력단절여성 세액공제 : 2년간의 인건비 * 30%3. 청년 기준 : 15~29세N/AN/A청년 기준 : 15~34세추가 공제(해당 기간 1년만 공제)2022년까지 종전규정2023년부터 개정규정대상자공제액대상자공제액정규직 전환자정규직 전환 인원 * 1,000정규직 전환자,육아휴직 복귀자1,300육아휴직 복귀자육아휴직 복귀자 인건비 * 30%대상법인해당 과세 연도의 상시근로자의 수가 직전 과세 연도의 상시근로자의 수보다 증가한 경우에는 해당 과세 연도의 소득세(부동산임대소득을 제외한 사업소득에 대한 소득세만 해당) 또는 법인세에서 공제해 줍니다. 조세특례제한법 집행기준 5-0-4)조세특례제한법에 따른 조세 특례를 적용하는 사업소득에는 부동산임대업에서 발생하는 소득은 포함하지 않습니다.그리고소비성서비스업에 관련된 업종을 영위하는 내국인, 법인은 공제 대상에서 제외됩니다. 소비성서비스업이란 호텔업, 여관업, 유흥주점, 단란주점을 말합니다.따라서 대부분의 업종이 고용증대요건만 만족한다면 이 공제 혜택을 누릴 수 있기 때문에 굉장히 유용하다고 보시면 되겠습니다.상시근로자의 범위근로기준법에 따라 근로계약을 체결한 내국인 근로자로 하며, 밑에 열거되어 있는 자는 제외하게 됩니다.제외 대상근로계약기간이 1년 미만인 근로자(다만, 근로계약의 연속된 갱신으로 인하여 그 근로계약의 총 기간이 1년 이상인 근로자는 상시근로자로 본다.)단기간 근로자(다만, 1개월간의 소정근로시간이 60시간 이상인 근로자는 상시근로자로서, 공제 적용 시에는 이를 0.5명으로 하여 계산)임원, 최대주주 및 최대출자자와 그 배우자, 친족관계근로소득 원천징수부에 의하여 근로소득세를 원천징수한 사실이 확인되지 아니한 자추가 혜택 대상자들 정리1. 청년의 범위 확대법에서 열거하고 있는 '청년'은창업 시점의 나이가 만 15세~34세 이하까지 해당하는 자를 기준으로 합니다. 추가로 군대에 다녀온 분들의 경우, 최대 6년까지를 더해서 인정해 줍니다.종전에는 만 34세가 아닌 만 29세까지였지만, 2023년부터 이를 확대되어 공제대상법인의 범위를 늘려주게 됩니다.2. 경력단절여성경력단절여성이란 상시근로자이면서 해당 기업 또는 동일한 업종에서 1년 이상 근무한 후 결혼, 임신, 출산, 육아 자녀교육 사유로 퇴직하고 그로부터 2년에서 15년 미만의 기간이 지난 자여야 합니다. 세액공제 대상이 되려면 경력단절여성과 1년 이상 근로계약을 체결해야 합니다.3. 정규직 전환자기간제근로자, 단시간 근로자, 파견근로자 등과 같은비정규직 근로자를 기간의 정함 없이 근로계약을 체결하고 사업주가 직접 고용한 자인정규직으로 전환된 자로서, 다음의 조건을 갖추어야 합니다.직전 과세연도 개시일부터 해당 과세연도 종료일까지 계속하여 근무한 자로서 근로소득세를 원천징수한 사실이 확인될 것상시근로자에서 제외되는(임원, 7천만 원 이상 근로자, 친인척 등) 자가 아닐 것4. 육아휴직 복귀자육아휴직 복귀자는 남성을 포함한 상시근로자이면서 근로기준법에 따라 1년 이상의 근로계약을 체결하고 근무하다가 법률에 따라 연속하여 6개월 이상 육아휴직을 한 자를 말한다.세액공제액위의 여러 조건들을 다 만족시켰다고 가정해 본다면,2023년도부터 수도권 밖 지방 사업체에서 청년(즉, 34세 미만까지의 근로자) 1명을 고용하고 2024, 2025년까지 유지했다고 한다면 1년에 1,550 * 3년 = 4,650만 원을 기본으로 세액공제 받게됩니다.여기에 정규직 전환자 또는 육아휴직 복귀자 인원이 1명 있다고 하면 1년간 1,300만 원 공제를 추가적인 세액공제로 받게 될 수 있습니다.주의사항1. 사후관리정말 큰 혜택이기 때문에 사후관리도 철저합니다. 따라서 정리해 드린 사후관리 요건을 지키지 못할 것으로 예상된다면 이자상당액만큼 더 추징당하기 때문에 처음부터 공제를 받지 않는 것이 유리합니다.기본공제)전년도 대비 상시근로자 수 등이 증가해야 합니다.이는 해당 과세연도의 매월 말일의 현재 상시근로자 수를 기준으로 계산되는데 공제를 받은 당해연도에 비해 앞으로의 2년 동안 줄어들면 안됩니다.추가공제)정규직 전환일, 육아휴직 복귀일로부터 2년 이내에 해당 근로자와의 근로관계가 종료되면 안됩니다.*** 만약에, 피치 못할 상황으로 근로자가 퇴사해야 한다면 상시근로자 조건의 다른 인원을 바로 충원하셔야 추징당하지 않을 수 있습니다.2. 농특세 과세대상2022년까지의 사회보험료 공제는 농특세 과세대상이 아니지만, 고용증대세액공제는 농특세 해당합니다. 물론, 인원 감소로 인한 추가 납부세액이 발생하게 된다면 기납부한 농특세는 환급되어야 합니다.3. 최저한세 대상최저한세 대상으로서, 이로 인해 당해연도 공제받지 못한 금액은 10년간 이월해서 공제가 가능합니다.문의사항 있으시면 hwchoi1990@gmail.com이나 010-7667-8698로편하게 연락 주시기 바랍니다.감사합니다.