양도세에도 농특세가 붙나요?

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 살펴볼 주제는 비교적 많이들 질문하시는 농어촌주택과 관련된 것입니다. 특히, 조세특례제한법에서 규정하고 있는 농어촌주택에 대한 내용 위주로 살펴보겠으며, 21년 개정사항도 있어 이에 대한 것도 추가로 알아보겠습니다.세부적으로 살펴보면,법 소정 농어촌주택을 취득하고3년간 보유한 경우, 종전에 보유하던일반주택의 양도세는 비과세를 적용합니다.흔히들 농어촌주택, 시골주택으로 부르는 읍면 지역에 있는 주택에 대한 2주택 비과세 특례 규정은 소득세법과 조세특례제한법에 각각 규정하고 있습니다.소득세법은① 농어촌 상속주택② 귀농주택③ 이농주택을 규정하고 있으며, 이에 대해서는 별도 포스팅으로 살펴보고여기서는 조특법상의①농어촌주택② 고향주택중에 농어촌주택에 대한 규정을 살펴보겠습니다.해당 규정은, 일반주택을 보유하고 있던자가 법에서 정한 농어촌주택을 취득하고 3년을 보유한다면 기존에 보유하던 일반주택의 처분시 비과세를 적용한다는 것입니다.(2003.8.1일 이후 농어촌주택을 취득한 경우에 적용됨)여기서 중요한 것은 2주택 보유자의농어촌주택을 비과세 해주는 조항이 아닙니다.조특법 제99조의4(농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례)① 거주자 및 그 배우자가 구성하는 대통령령으로 정하는 1세대(이하 이 조에서 “1세대”라 한다)가 2003년 8월 1일(고향주택은 2009년 1월 1일)부터 2022년 12월 31일까지의 기간(이하 이 조에서 “농어촌주택등취득기간”이라 한다) 중에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 1채의 주택(이하 이 조에서 “농어촌주택등”이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하여 3년 이상 보유하고 그 농어촌주택등 취득 전에 보유하던 다른 주택(이하 이 조에서 “일반주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 그 농어촌주택등을 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 「소득세법」 제89조제1항제3호를 적용한다.1. 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택(이 조에서 “농어촌주택”이라 한다)가. 취득 당시 다음의 어느 하나에 해당하는 지역을 제외한 지역으로서 「지방자치법」 제3조제3항 및 제4항에 따른 읍ㆍ면 또는 인구 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 동에 소재할 것1) 수도권지역. 다만, 「접경지역 지원 특별법」 제2조에 따른 접경지역 중 부동산가격동향 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역은 제외한다.2) 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조에 따른 도시지역3) 「주택법」 제63조의2에 따른 조정대상지역4) 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조에 따른 허가구역5) 그 밖에 관광단지 등부동산가격안정이 필요하다고 인정되어 대통령령으로 정하는 지역나. 주택 및 이에 딸린 토지의 가액(「소득세법」 제99조에 따른 기준시가를 말한다)의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 3억원(대통령령으로 정하는 한옥은 4억원)을 초과하지 아니할 것농어촌주택의 요건은지역 요건을 충족해야 합니다.농어촌주택에 해당하기 위해서는 말그대로 취득 당시 농어촌 지역에 있어야 합니다.우선, 아래에 해당하는 지역은 농어촌주택이 아닙니다.①수도권(서울,경기,인천) 지역(단, 경기도 연천군, 인천 옹진군은 제외)② 국토계획법 6조의 도시지역③ 토지거래 허가구역④ 조정대상지역 (20.12.31 이전 취득분은 투기지역)⑤ 관광진흥법에 따른 관광지역따라서, 경기도에 있는 것은 읍면지역이라도 연천군 외는 농어촌주택이 아닙니다. 조정대상지역의 경우 21년 개정된 사항으로 이전에는 투기지역(서울시+세종시)이었지만, 제한 지역이 더 넓어졌다고 볼 수 있습니다.농어촌주택은 위의 제외 지역이 아닌 곳에 속한 주택으로①읍, 면 지역이거나,②아래 별표12의 시에 속한 동에 소재한 것이어야 합니다.특이할 점은 읍,면 이외에 아래 지역에 속한 동도 농어촌주택에 포함된다는 것입니다.농어촌주택은 지역 외,가액 요건도 충족해야합니다.면적 요건은 21부터 삭제되었습니다.농어촌주택에 해당하기 위해서는, 위의 지역 조건 뿐만 아니라 취득 금액의 요건이 있습니다.면적 요건은 20년 이전에 처분하는 경우에는 적용되었으나 21년 이후 처분의 경우에는 적용되지 않습니다.①가액요건:주택 및 부수토지의기준시가가 취득 당시 3억원 이하(한옥은 4억)②면적요건: 660㎡(200평)이하 ⇒ 21년 이후 양도분 부터 삭제주의할 점은, 제외 지역이 투기지역에서 조정지역으로 변경된 것은 21년 이후 취득 분부터 적용이나 200평이하 면적 요건의 삭제는 21년 이후 양도분 부터 적용됩니다.취득 시점과보유 기간을 충족하고,기 보유한 일반주택을 처분해야 합니다.농어촌주택 특례는 일반주택 보유자가 농어촌주택을 취득하고, 일반주택을 처분시 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 조항입니다.따라서, 취득의 순서가 반대로 농어촌주택 보유자가 일반주택을 취득하는 경우에는 적용이 안되는 것입니다.그리고 취득한 농어촌주택은 3년 이상을 보유하여야 합니다. 일반주택 처분 후 농어촌주택을 3년 이내 처분시 추징을 당하게 됩니다.농어촌주택의 취득은 유상 매매뿐만 아니라,증여와 상속, 자기가 건설한 경우에도 적용이 됩니다.농어촌주택은 증여나 상속으로 취득한 경우에도 특례가 적용됩니다.그리고 본인이 건축하여 원시취득한 경우에도 적용이 됩니다. 이 경우, 기존에 보유한 토지에 주택을 신축하는 경우도 포함됩니다.재산세과-407 (2009.02.04)〔 회 신 〕「조세특례제한법」 제99조의4(농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례) 제1항을 적용함에 있어 동항 제1호에 규정된 농어촌주택의 취득에는 농어촌주택 취득기간 중에 유상 또는 무상 취득한 경우와 자기가 건설하여 취득한 경우 및 기존에 취득한 토지에 신축하여 취득하는 경우를 모두 포함하는 것임- 사실관계甲은 별도세대원이던 피상속인 乙로부터 농어촌주택(조세특례제한법제99조의4)을 상속받을 예정임(지분으로 받거나 전체를 받을 예정임)- 질의내용농어촌주택을 상속에 의하여 취득하는 경우에도 비과세 특례(조세특례제한법 제99조의4) 규정이 적용되는지 여부양도, 서면-2015-부동산-1165, 2015.08.27[ 제 목 ]농어촌주택의 특례[ 요 지 ]「조세특례제한법」제99조의 4제1항제1호에 해당하는 농어촌주택을 농어촌주택 취득 기간중에 상속으로 취득하고, 해당 농어촌주택 취득 전에 보유하던 다른 주택을 양도하는 경우에는 그 농어촌주택은 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보는 것임.[ 회 신 ]「조세특례제한법」제99조의 4제1항제1호에 해당하는 농어촌주택을 2003년 8월 1일부터 2017년 12월 31일까지의 기간중에 상속으로 취득하고, 해당 농어촌주택 취득 전에 보유하던 다른 주택(이하“일반주택”이라 함)을 양도하는 경우에는 그 농어촌주택은 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 양도하는 일반주택에 대하여 「소득세법」제89조제1항제3호를 적용하는 것입니다.조정지역 2주택자에 대한 혜택은 삭제되었습니다.조정지역 2주택자이나 2주택의 합산 공시가액이 6억원이하인 경우, 1주택을 양도하고 양도일이 속한달의 말일부터 2개월이내 농어촌주택을 취득한 경우해당 양도주택의 중과를 배제하고 장특공이 적용되었습니다만, 20년말까지만 적용되고 더이상은 적용되지 않습니다.2주택 합산 공시가액 6억이라는 제한이 있었으나, 조정지역 다주택자를 규제하는 방향과 맞기 않기 때문에 더이상 연장되지 않은 것으로 보입니다.정리하면,시골에 집을 한재 매입한 경우나, 증여나 상속을 받은 경우 요건을 충족시 기존에 보유한 일반주택의 양도시 1세대 1주택으로 보아 비과세해주는 조항이 조특법상 농어촌주택입니다.구체적으로 다음과 같은 요건을 충족해야 합니다.①취득시점: 2003.8.1일 이후 취득한 농어촌주택②예외지역: 수도권 등 특정 열거한 제외지역에 소재하지 않아야 함③해당지역: 예외지역 이외의 읍,면 지역과 특정한 시의 동지역에 소재해야 함④취득가액: 주택과 부수토지의 합계액이 취득시점에 기준시가 3억 이하(한옥은 4억)⑤보유기간: 농어촌주택은 3년 이상 보유해야 함⑥취득순서: 일반주택을 먼저 취득하고 농어촌주택을 취득한 경우에만 적용여기서, 21년 세법 개정사항으로① 면적 기준인 200평 이내 규정은 삭제되었으며 (21년 이후 양도분 부터 적용)② 예외지역 중 투기지역인 것을 조정대상지역으로 변경 (21년 이후 취득분 부터 적용)③ 조정지역 2주택 공시가액 합계 6억이하에 대해 적용되던 양도세 중과배제는 삭제의 내용이 있었다는 것이며, 작년에 포스팅된 타 블로거의 글이나 유튜브 영상과 차이가 있는 것은 해당 내용이 개정이 반영되지 않은 것이므로 주의가 필요하다는 것입니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산세무사/부산회계사

[상담내용]▣ 사실관계주택 보유현황은 다음과 같습니다.① A주택 : 인천광역시 소재 아파트, 2022년 1월 매입② B주택 : 안성시 농촌주택, 2024년 4월 매입③ C주택 : 안성시 농촌주택, 2024년 5월 매입④ D주택 : 인천광역시 소재 아파트, 2024년 6월 매입 ▣ 질의위 주택 중 농촌주택 취득 전 보유한 일반주택인 A주택을 양도하는 경우, 양도소득세 비과세를 인정받을 수 있을까요? [답변] 농어촌주택 취득에 따른 과세특례를 적용받기 위해서는 다음의 요건을 충족하여야 합니다.① 1세대가 취득하는 1채의 농어촌주택이어야 함② 취득하는 주택은 「조세특례제한법」 제99조의 4에서 정한 농어촌주택이어야 함③ 농어촌주택 등 취득기간 내에 취득하고 3년 이상 보유할 것④ 양도하는 일반주택은 농어촌주택 등 취득 전에 보유하던 주택일 것 귀 사례의 경우 일반주택을 취득 후 조세특례제한법 제99조의 4에 해당하는 농어촌주택을 1채 취득하고 일반주택을 취득으로 인한 일시적 2주택 적용에 따른 양도소득세 비과세는 가능하겠으나, 농어촌주택을 2채 취득한 경우에는 일반주택 양도 시 조세특례제한법 제99조의 4의 규정이 적용되지 않아 양도소득세 비과세는 인정되지 않습니다. [관련 자료] ○ 양도, 사전-2021-법령해석재산-0072종전주택을 소유한 1세대가 순차로 「조세특례제한법」 제99조의 4에 따른 농어촌주택과 신규주택을 취득한 후 「소득세법시행령」 제155조 제1항의 요건을 구비하여 양도하는 경우 같은 영 제154조 제1항이 적용될 수 있음. ○ 양도, 부동산납세과-91, 2014.02.19.「조세특례제한법」 제99조의 4에 따른 농어촌주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례를 적용할 때, 1세대가 농어촌주택 취득기간 중에 농어촌주택 2채를 취득한 경우 1채를 양도한 후에 보유하고 있는 농어촌주택 취득 전에 보유하던 다른 주택을 양도하는 경우에는 해당 농어촌주택을 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것이며, 이 경우 1세대가 같은 조 제1항에 따른 농어촌주택등의 3년 이상 보유 요건을 충족하기 전에 일반주택을 양도하는 경우에도 같은 조 제1항을 적용받을 수 있는 것임.

농어촌주택과 일반주택을 보유한 경우,일반주택 양도세 비과세 특례안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.농어촌주택을 3년 이상 보유하고 그 농어촌주택 취득 전에 보유하던 일반주택을 양도할 경우, 농어촌주택은 없는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다.당연히 양도하는 일반주택은 2년 이상 보유 해야 하며, 조정지역의 경우 2년 이상 거주 또는 상생임대요건을 충족하여 1세대 1주택 양도세 비과세 요건을 충족해야 하는 것입니다.이에 대해서 자세하게 작성한 글이니 참고하시면 됩니다.농어촌주택과 일반주택을 보유한 경우, 양도세 비과세 특례(농어촌주택 소재지, 가격 등 요건 충족해야 함)농어촌주택과 일반주택을 보유한 경우, 양도세 비과세 특례 (농어촌주택 소재지, 가격 등 요건 충족해야 함...blog.naver.com만약, 농어촌주택이 1채 있고, 일반주택이 여러 채일 경우에는 비과세 적용을 어떻게 할까요? 이와 관련된 집행기준을 설명드리겠습니다.양도소득세법 집행 기준: 89-155-25[귀농 후 최초로 양도하는 1개의 일반주택의 의미]｢소득세법 시행령｣ 제155조제7항의 귀농 후 최초로 양도하는 일반주택은 귀농 후비과세요건이 갖추어지지 않은 일반주택의 양도는 제외하고 비과세요건이 갖추어진 1개의 일반주택과 귀농주택을 보유한 상태에서 종전에 귀농주택 보유로 인한 비과세혜택을 받은 사실이 없는 1개의 일반주택을최초로 양도하는 경우를 말한다.<사례>∙ 1993.1월：남편이 일반주택(A) 취득∙ 1998.1월：남편이 농어촌주택(B) 취득하여 농촌으로 이주∙ 1999.1월：부인이 일반주택(C) 취득하여 1세대3주택 소유∙ 2002.1월：부인의 일반주택(C) 양도∙ 2003.1월：남편의 일반주택(A) 양도☞ 남편이 양도하는 일반주택(A)은 농어촌주택과 일반주택을 소유한 1세대가 양도하는 주택에 해당하여 비과세특례 규정 적용 가능이처럼 비과세 요건을 갖춘 최초로 양도하는 일반주택만 농어촌주택 과세 특례를 적용받으실 수 있습니다.농어촌주택 요건은 아래와 같습니다.농어촌주택 취득 요건1. 농어촌주택 취득 당시읍/면 지역에 소재하거나아래의 인구 20만명 이하의 시의 동 지역에 소재해야 합니다.<인구 20만명 이하의 시 지역 범위>● 충청북도 : 제천시● 충청남도 : 계룡시, 공주시, 논산시, 보령시, 당진시, 서산시● 강원도 : 동해시, 삼척시, 속초시,태백시● 전라북도 : 김제시, 남원시, 정읍시● 전라남도 : 광양시, 나주시● 경상북도 : 김천시, 문경시, 상주시, 안동시, 영주시, 영천시● 경상남도 : 밀양시, 사천시, 통영시● 제주도 : 서귀포시2. 대지면적이 660제곱미터 이내이어야 합니다.단, 21.01.01 이후 양도분부터 대지면적 요건 없습니다.3. 주택 및 이에 딸린 토지의 가액(기준시가)의 합계액이 해당주택의취득당시 3억원(한옥은 4억원)이하이어야 합니다. 여기서 한옥이란 주요 구조가 기둥, 보 및 한식지붕틀로 된 목구조로서 우리나라 전통양식이 반영된 건축물을 말합니다.*22.12.31 이전 취득분은 2억원(한옥은 4억원)내 용농어촌주택을 취득하여 3년 이상 보유하고, 그 농어촌주택 취득 전에 보유하던 일반주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다.단, 보유하고 있던 일반주택이 행정구역상 농어촌주택과 같은 읍, 면 또는 연전합 읍, 면에 있는 경우에는 적용받을 수 없습니다.농어촌주택의 보유요건 3년을 충족하기 전에 일반주택을 양도해도 비과세 특례를 적용합니다. 일반주택을 먼저 양도한 후에 농어촌 주택을 3년 이상 보유해도 되는 것입니다.단, 비과세 특례를 적용받은 후농어촌 주택을 3년 이상 보유하지 않거나, 최초 보유한 기간 3년 중 농어촌주택에 2년 이상 거주하지 않은 경우에는 그 사유가 발생한 날로부터 2개월 이내에 비과세 받은 양도소득세를 납부해야 합니다. 다만, 아래 부득이한 사유가 있는 경우에는 양도소득세를 추징하지 않습니다.● 법률에 의한 수용(협의매수 포함)● 사망으로 인한 상속● 멸실의 사유로 인하여 농어촌주택을 3년 이상 보유하지 않게 된 경우긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 좋은 하루 보내세요!★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

[양도소득세]농어촌주택을 포함하여 3주택을 소유한 경우일시적 2주택 비과세특례 적용 여부(가능함)서면인터넷방문상담4팀-3617귀속년도 : 2006등록일자 : 2009.01.02.생산일자 : 2006.11.01.요지농어촌주택을 포함하여 3주택을 소유한 경우 일시적 2주택 비과세 규정을 적용하는 것임회신소득세법 시행령 제155조 제7항에 해당하는 농어촌주택(A)과 일반주택(B)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 새로운 주택(C)을 취득함으로써 농어촌주택을 포함하여 일시적으로 3주택이 된 경우, 다른 주택(C)을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전의 일반주택(B)을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 소득세법 시행규칙 제72조에서 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용하는 것입니다.상세내용1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 -소득세법 시행령 제155조 제7항규정에 해당하는 “농어촌주택(5년이상 거 주한 이농주택)” A를 보유하고 있음 - ○○ 소재 3년 보유, 2년 거주등 비과세 요건을 충족한 B주택 보유○ 질의내용 - 위와 같은 상황에서 ○○ 소재 C주택을 새로이 취득한 후, 1년 이내에 B주택을 양도하는 경우 ‘일시적 2주택’ 비과세특례 규정을 적용받을 수 있는지 여부★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

1. 개요1세대 1주택 양도소득세 비과세는 주택을 보유하고 있다면 반드시 받아야하는 세제 혜택입니다. 양도하는 주택의 양도가액이 12억원 이하라면 시세차익이 아무리 많이 나더라도 양도소득세는 발생하지 않으며, 12억원 초과라도 초과분에 대해서만 양도소득세를 부과하기 때문입니다.만약 세대가 2주택을 보유하더라도 1세대 1주택자 비과세를 적용해주는 특례가 마련되어 있습니다.'농어촌주택'이 대표적인 예입니다.1주택을 보유한 세대가 세법상 농어촌주택에 해당하는 지방의 주택을 취득하여 2주택자가 되더라도 보유하고 있던 주택을 양도 시 1세대 1주택 비과세를 적용 받을 수 있습니다.다만, 농어촌주택은 주택 수에서 빠진다는 사실을 듣고 요건을 따지지 않고 농어촌주택을 취득하는 사례들이 늘고 있습니다.실제로 최근 40대 남성 A씨는 보유하던 주택이 당연히 농어촌주택에 해당한다고 생각하여 보유하고 있던 아파트를 양도하여 비과세로 신고하였으나, 2억원의 양도소득세가 추징되었습니다.농어촌주택에 해당하기 위해서는여러 가지 요건들을 충족해야 하며, 내용에 따라 중과유예 기간 이후에는 중과세에도 포함되는 주택에 해당할 수 있으므로 각별히 유의해야 합니다.2. 1세대 1주택 비과세 판정 시 주택 수 제외조세특례제한법 제99조의4에 해당하는 농어촌주택은 농어촌주택 취득 전 보유하던다른 주택(=일반주택)을 양도하는 경우 주택 수에서 제외하여 비과세를 적용합니다.즉, 일반주택을 보유하던 세대가 농어촌주택을 취득하여 2주택자가 되더라도 일반주택을 양도하는 경우 비과세를 적용 받을 수 있게 됩니다.조세특례제한법 제99조의4 [ 농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례 ]① 거주자 및 그 배우자가 구성하는 대통령령으로 정하는 1세대(이하 이 조에서 1세대 라 한다)가 2003년 8월 1일(고향주택은 2009년 1월 1일)부터 2022년 12월 31일까지의 기간(이하 이 조에서 농어촌주택등취득기간 이라 한다) 중에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 1채의 주택(이하 이 조에서 농어촌주택등 이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하여 3년 이상 보유하고 그 농어촌주택등 취득 전에 보유하던 다른 주택(이하 이 조에서 일반주택 이라 한다)을 양도하는 경우에는 그 농어촌주택등을 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 「소득세법」 제89조 제1항 제3호를 적용한다.(2020.12.29 개정)해당 비과세를 적용받기 위해서 농어촌주택은다음의 요건들을 모두 충족해야 합니다.요건내용취득시기2003.08.01.~2022.12.31.기간 중 취득취득순서일반주택취득 후 농어촌주택 취득지역 요건읍·면 지역 또는 대통령령으로 정하는 동(수도권 등 지역 제외)면적 요건삭제(21.1.1 이후 양도분)가액 요건취득 당시 주택 및 부수토지의기준시가 합계 2억원 이하(한옥 4억원)보유 요건3년이상 보유(3년 보유 전 양도의 경우 특례 적용 가능)3. 요건<1> 취득시기2003.8.1. ~ 2022.12.31.까지의 기간 중에 농어촌주택을 취득해야 합니다.해당 기간 이전에 취득한 경우 특례를 적용 받을 수 없습니다.이때 취득이란 매매로 인한 취득뿐만 아니라증여, 상속, 직접 건설하여 취득한 것을 포함합니다.<2> 취득순서양도하는 일반주택 취득 후 농어촌 주택을 취득해야 합니다.만약 농어촌주택을 일반주택보다 먼저 취득한다면 이외의 요건들을 충족하더라도 특례를 적용 받지 못합니다.[세대기준 판단]일반주택 및 농어촌 주택의 취득시기 및 취득순서는세대를 기준으로 판단하므로 세대원간의 증여 및 상속 등의 경우에는 시기에 대해 유의해야 합니다.<3> 지역 요건(1) 취득 당시 지방자치법에 따른읍·면지역또는 대통령령으로 정하는동(별표12에 따른 시 지역에 속한 동으로서 보유하고 있던 일반주택이 소재하는 동과 같거나 연접하지 아니하는 동)이면서다음에 해당하지 않는 지역에 소재해야 합니다.1) 수도권지역. 다만, 경기도 연천군, 인천광역시 옹진군은 제외2) 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조에 따른 도시지역3) 「주택법」 제63조의2에 따른 조정대상지역4) 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조에 따른 (토지거래)허가구역5) 그 밖에 관광단지 등 부동산가격안정이 필요하다고 인정되어 대통령령으로 정하는 지역따라서 취득 당시 조정대상지역에 소재했다면 이후양도일 현재 해제되더라도 적용이 불가능하며, 도시지역, 조정대상지역, 허가구역, 관광단지 여부 등은 토지이용계획확인원 및 각 법에 따라 지정여부를 확인해야 합니다.[도시지역]국토는 용도에 따라 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보건지역으로 구분됩니다.이 중 도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 이루어져 있으며 해당 농어촌주택의 소재지가 도시지역에 해당하는지 여부를 잘 검토해야 합니다.(2) 농어촌주택과 일반 주택은 같은 읍·면 또는 연접한 읍·면에 있지 않아야 합니다.조세특례제한법 제99조의4 [ 농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례 ]③ 1세대가 취득한 농어촌주택과 보유하고 있던 일반주택이 행정구역상 같은 읍ㆍ면 또는 연접한 읍ㆍ면에 있는 경우나 1세대가 취득한 고향주택과 보유하고 있던 일반주택이 행정구역상 같은 시 또는 연접한 시에 있는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다.(2014.12.23 개정)<4> 면적 요건2020.12.31. 이전 양도분까지는 대지면적이 660㎡ 이내여야 하는 면적 요건이 있었지만,21.1.1 이후 양도분부터는 면적요건이 삭제되었습니다.<5> 가액 요건농어촌주택의 취득 당시 주택 및 토지의기준시가 합계액이 2억원 이하여야 합니다.(대통령령으로 정하는 한옥은 4억원)취득 당시의 가액 요건에 해당해야 하며, 취득시점에 따른 가액 요건은 다음과 같습니다.취득시기가액 요건2003.8.1. ~ 2007.12.31기준시가 7천만원2008.1.1. ~ 2008.12.31기준시가 1.5억원2009.1.1. ~기준시가 2억원14.1.1 이후 취득한 한옥은 기준시가 4억원이때 기준시가의 계산은소득세법 제99조에 따른 기준시가이며,만약 취득일 이후 농어촌주택을 증축 또는 부수토지를 추가 취득하는 경우에는 증가한 면적의 가액을 포함하여 판단합니다.<6> 보유 요건농어촌주택 취득기간 중에 취득한 농어촌주택은3년 이상 보유해야 합니다.3년을 보유하기 전에 일반주택을 양도하는 경우에도 특례 적용이 가능하며, 양도 이후 3년 보유 요건을 충족하지 않는 경우에는 다시 양도소득세가 추징됩니다.[ 거주 요건 ]보유에 대한 요건만 충족하면 되기 때문에 농어촌주택에 전입하여거주하지 않아도 해당 특례를 적용 받을 수 있습니다.4. 재건축 및 증축 또는부수토지의 추가 취득의 경우일반주택 및 농어촌주택의재건축 및 증축 또는 부수토지의 추가 취득의 경우적용의 기준은 다음과 같습니다.<1> 취득시기(1) 재건축농어촌주택취득기간 중 취득한 농어촌주택을 이후 멸실하고 재건축한 경우에도농어촌주택취득기간 내 취득한 것으로 보아 특례 적용이 가능합니다.(2) 증축 또는 부수토지의 추가 취득농어촌주택의 증축 또는 부수토지를 추가 취득하는 경우당초 농어촌주택의 취득일을 기준으로 농어촌주택취득기간 중 취득여부를 판단합니다.<2> 취득 순서일반주택이 멸실된 후 재건축된 경우해당 주택은 일반주택의 연장으로 보아 취득순서를 판단합니다.<3> 지역 요건농어촌주택의 증축 또는 부수토지를 추가 취득하는 경우 당초농어촌주택의 취득일을 기준으로 농어촌주택취득기간 중 취득여부를 판단합니다.<5> 가액 요건가액 요건 2억원 이하 여부는 취득일 이후 농어촌주택을증축 또는 부수토지를 추가 취득하는 경우에는 증가한 면적의 가액을 포함하여 판단합니다.<6> 보유 요건농어촌주택 취득 후 보유하는 중에 소실·붕괴·노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택인 경우 3년의 보유기간은멸실된 주택과 재건축한 주택의 보유기간을 합하여 판단합니다.조세특례제한법시행령 제99조의4 [ 농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례 ]⑬ 농어촌주택등의 보유기간 및 거주기간은 다음 각 호에 따라 계산한다.(2019.02.12 개정)3. 농어촌주택등에서 거주하거나 보유하는 중에 소실·붕괴·노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택인 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 거주기간 및 보유기간을 통산한다.(2019.02.12 개정)다만, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률에 의한 수용(협의매수를 포함한다), 사망으로 인한 상속 또는 멸실의 사유로 인하여 당해 농어촌주택을 3년이상 보유하지 아니하게 되는 경우에는 3년 이상 보유하지 않더라도 추징되지 않습니다.함께 읽어보시면 좋은 관련 글https://blog.naver.com/highyes_tax/222376858753[재산전문세무사]가족간 매매로 세액 2억원 줄인 절세사례(조세특례제한법 99조의4, 농어촌주택 보유)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 오늘은 많은 분들이 잘 모르고 계시지만 굉장히 파워풀한 혜...blog.naver.com