장기주택저당차입금 관련 질문입니다.

올해 분양아파트 장기주택저당차입금 공제를 받고 다음해에는 전월세를 주고 부모님 주택에 들어가서 세대주가 되더라도 부모님 유주택자라 2주택자가 되어 공제를 못받는다고 하는데요. 그 다음해에는 무주택 1주택 요건 맞추면 장기주택저당차입금 공제 받을수 있는건가요? 연속적으로 무주택 1주택 요건 맞춰야 계속 받을수 있는건지 중간에 2주택자가 되면서 공제 못받아도 그 다음해에 다시 1주택자 맞춰도 받을수 있는건가요?

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안녕하세요? 세무법인 송촌 김명선 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 장기주택저당차입금 공제의 규정을 보면 다음과 같습니다. 소득세법 52조 ⑤ 근로소득이 있는 거주자로서 주택을 소유하지 아니하거나 1주택을 보유한 세대의 세대주(세대주가 이 항, 제4항 및 「조세특례제한법」 제87조 제2항에 따른 공제를 받지 아니하는 경우에는 세대의 구성원 중 근로소득이 있는 자를 말하며, 대통령령으로 정하는 외국인을 포함한다)가 취득 당시 제99조 제1항에 따른 주택의 기준시가가 6억원 이하인 주택을 취득하기 위하여 그 주택에 저당권을 설정하고 금융회사등 또는 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금으로부터 차입한 대통령령으로 정하는 장기주택저당차입금(주택을 취득함으로써 승계받은 장기주택저당차입금을 포함하며, 이하 이 항 및 제6항에서 "장기주택저당차입금"이라 한다)의 이자를 지급하였을 때에는 해당 과세기간에 지급한 이자 상환액을 다음 각 호의 기준에 따라 그 과세기간의 근로소득금액에서 공제한다. 다만, 그 공제하는 금액과 제4항 및 「조세특례제한법」 제87조 제2항에 따른 주택청약종합저축 등에 대한 소득공제 금액의 합계액이 연 800만원(차입금의 상환기간이 15년 이상인 장기주택저당차입금에 대하여 적용하며, 이하 이 항 및 제6항에서 "공제한도"라 한다)을 초과하는 경우 그 초과하는 금액은 없는 것으로 한다.(2023.12.31 개정) 1. 세대주 여부의 판정은 과세기간 종료일 현재의 상황에 따른다.(2009.12.31 개정) 2. 세대 구성원이 보유한 주택을 포함하여 과세기간 종료일 현재 2주택 이상을 보유한 경우에는 적용하지 아니한다.(2014.01.01 개정) 3. 세대주에 대해서는 실제 거주 여부와 관계없이 적용하고, 세대주가 아닌 거주자에 대해서는 실제 거주하는 경우만 적용한다.(2009.12.31 개정) 위 규정을 보면 과세기간 종료일을 기준으로 1호와 2호의 요건을 충족하였는지에 따라 소득공제 여부가 정해집니다. 따라서 매년 공제여부를 판단하여 요건을 충족한 해에는 소득공제가 적용된다고 보시면 될 것입니다.

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사람의 주거 형태는 크게 3가지로 나눌 수 있습니다. 자가, 전세, 월세입니다. 세법에서는 근로소득자가 이렇게 주거를 위해 지출한 비용이 있다면 마치 경비인 것처럼 취급하여 일정부분 소득공제와 세액공제를 마련하고 있습니다.1. 주택청약종합저축 등에 대한 소득공제 (조세특례제한법 제87조)주택을 취득하기 전 불입하는 청약 저축액에 대한 소득공제입니다.(1) 요건근로소득이 있는 거주자이면서 2021년 총급여액이 7천만원 이하인 자여야 합니다. 일용근로자는 제외합니다.무주택 세대의 세대주여야 합니다.(2) 효과저축 납입액의 40%를 소득공제액으로 합니다.한도는 [전세자금대출 소득공제]와 합하여 300만원까지입니다.2. 주택임차자금 차입금의 권리금 상환액에 대한 소득공제 (소득세법 제52조 제4항)흔히 알고 있는 전세자금대출 소득공제입니다.(1) 요건1) 사람 요건근로소득이 있는 거주자여야 합니다. 총급여액 액수는 불문합니다.무주택 세대의 세대주여야 합니다. 세대주가 소득공제를 받지 않으면 세대원도 가능합니다.2) 주택 요건전용면적 국민주택규모(85㎡)이하여야 합니다. 통상 32평형을 말합니다.3) 대출 요건임대차계약서의 입주일(인도일) 또는 전입일 중 어느 하나가 있었던 날 기준으로, 그 전에 차입하거나 그 이후 늦어도 3개월 이내에 차입하여야 합니다.은행에서 임차인 계좌가 아닌 임대인 계좌에 직접 입금하여야 합니다.대출기관은 은행 등 금융기관이어야 하며, 일반적인 주식회사에서 빌려준 대출은 안 됩니다.(2) 효과원금상환액과 이자납입액의 40%를 소득공제액으로 합니다.한도는 [청약저축 소득공제]와 합하여 300만원까지입니다.3. 장기주택저당차입금 이자상환액 공제 (소득세법 제52조 제5항)흔히 알고 있는 주택을 취득하는 때에 주택담보대출에 대한 소득공제입니다.(1) 요건1) 사람 요건근로소득이 있는 거주자여야 합니다. 총급여액 액수는 불문합니다.무주택 세대주이거나 1세대 1주택 세대주여야 합니다. 주택담보대출을 받았다는 것은 집을 샀다는 이야기니까 대부분 1주택자일텐데요, 12월 31일 기준으로 아직 주택의 소유권을 확보하지 못한 경우일 수도 있어 그것까지 감안하였습니다. 세대주가 소득공제를 받지 않으면 세대원도 됩니다. 단 세대원이 소득공제를 받으려면 실제 거주하여야 합니다. 디테일한 주택 수의 판정은 아래와 같습니다.소득세 집행기준 52-112-1 [장기주택저당차입금 적용시 주택수의 계산]① 오피스텔은 건축법상 업무시설에 해당하며, 「주택법」 상 국민주택기금의 융자대상에 포함되지 않는 것으로 장기주택저당차입금 이자상환액공제대상 주택에 해당하지 않는다.② 주택 수의 범위에는 세대 구성원의 무허가주택을 포함한다.③ 상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택이 있는 경우 해당 공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 상속인이 주택을 소유한 것으로 보아 장기주택저당차입금 등 주택자금공제 여부를 판단한다. 이 경우 상속지분이 가장 큰 상속인이 2인 이상인 때에는 해당 주택에 거주하는 자, 최연장자의 순서에 따라 해당 거주자가 그 공동상속주택을 소유한 것으로 보아 공제가능 여부를 판단한다.④ 동일자에 1주택을 취득·양도한 경우에는 1주택을 양도한 후 다른 1주택을 취득한 것으로 보아 장기주택저당차입금 규정을 적용한다.⑤ 판매목적의 주택을 소유하는 경우 해당 주택은 주택수에 포함한다.⑥ 다가구주택은 단독주택으로 보아 국민주택규모를 판단한다. 다만, 다가구주택이 구분 등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 보고 가구당 전용면적을 기준으로 소득공제 여부를 판단한다.2) 주택취득 당시에 기준시가가 5억원이어야 합니다. (14 ~ 18년 취득 주택은 4억원, 06 ~ 13년 취득 주택은 3억원) 그런데 신축주택은 취득 당시에 기준시가가 공개되어 있지 않은 경우가 있는데요, 그러면 그 이듬해 최초로 공개되는 기준시가로 판정합니다.면적은 불문합니다.주택분양가격이 5억원 이하인 분양권, 조합원 주택분양가가 5억 이하인 조합원입주권을 취득하면서, 준공시 주택담보대출로 전환하는 대출인 경우도 가능합니다.3) 대출소유권이전등기 또는 보존등기일로부터 3개월 이내에 차입하여야 합니다.담보물권이 설정된 주택의 소유자와 차주 명의가 같아야 합니다. 그래서 주택을 배우자가 소유하고 본인이 차주인 경우에는 공제가 적용되지 않습니다. 한편 부부 공동명의의 물건으로 주택담보대출을 받는 경우에는 은행에서는 한 명을 차주로 삼아 대출을 내주는데요, 이 경우는 가능합니다. 만약 부부 공동명의의 물건에 대해 각자의 명의로 주택담보대출을 일으키면, 각자가 낸 이자에 대해 각자가 공제받습니다.(2) 효과이자납입액의 100%를 소득공제액으로 합니다. [전세자금대출 소득공제]와는 달리 원금 상환은 제외합니다.한도는 [청약저축 소득공제], [전세자금대출 소득공제]와 합하여 500만원까지입니다. 그런데 [전세자금대출 소득공제]와 [주택담보대출 소득공제]는 중복이 되지 않고, [청약저축 소득공제]를 받으려면 무주택 세대여야 하므로 실무에서는 잘 겹치지 않습니다.한도가 변하는 때도 있습니다.상환기간이 15년 이상이고, 고정금리이고, 거치 없는 분할상환이면 한도가 1800만원까지 늘어납니다.상환기간이 15년 이상이고, 고정금리이거나, 거치 없는 분할상환, 둘 중 하나만 충족하면 한도가 1500만원까지 늘어납니다.상환기간이 15년 이상인데, 고정금리도 아니고(변동금리) 거치기간도 있는 경우에는 한도는 원칙대로 500만원으로 합니다.상환기간이 10년 ~ 15년이고, 고정금리이거나, 거치 없는 분할상환, 둘 중 하나만 충족하면 한도가 300만원으로 축소됩니다. 중간에 기간을 연장하면, 연장하는 해부터 한도가 늘어납니다.4. 월세액에 대한 세액공제 (조세특례제한법 제95조의2)월세는 소득공제가 아니라 세액공제로 적용하고 있습니다. 근래 대통령 후보 되시는 분이 월세 세액공제에 대한 액수를 늘리거나 이월적용을 가능하게 하는 개정을 언급하여 화제가 되기도 하였습니다.(1) 요건1) 사람 요건근로소득이 있는 자로서 총급여액이 7000만원 이하여야 합니다.무주택 세대주여야 합니다. 세대주가 주택관련 소득공제 및 월세 세액공제를 받지 않으면 세대원도 됩니다. 단 세대원이 소득공제를 받으려면 실제 거주하여야 합니다. 만약 룸메이트와 함께 월세방을 쓰고 있으면 세대주가 월세 세액공제를 받습니다.임대차계약을 체결한 임차인이 그 주택에 주소지를 두어야 합니다. 즉, 전입신고를 하여야 합니다. 가족이 기본공제대상자인 경우에는 가족이 체결해도 됩니다.2) 주택 요건월세로 빌리는 주택의 기준시가가 3억원 이하여야 합니다. 다가구 주택이면 면적으로 안분한 가액을 말합니다.(2) 효과월세 총 납입액에 대해 750만원 한도를 적용하고, 그 금액의 10%를 세액공제합니다. 그 결과 최대 75만원까지 세액공제가 가능합니다.근로자의 총급여액이 5500만원 이하이면, 12%를 세액공제합니다. 그 결과 최대 90만원까지 세액공제가 가능합니다.

안녕하세요. 반포세무회계 김영훈 세무사입니다.이번 시간에는 연말정산 관련하여 많은 분들이 혜택을 받으시는 월세액 세액공제에 대해서 알아보도록 하겠습니다.대상자과세기간 종료일(12.31.) 현재 무주택 세대의 세대주로서 해당 과세기간의 총급여액이 7천만원 이하(종합소득금액 6천만원 이하)인 근로소득이 있는 거주자가 월세를 지급하는 경우여야 합니다. 이 때, 세대주가 주택자금관련공제를 받지 않았다면 세대원도 월세세액공제를 받을 수 있습니다.* 주택자금관련공제 : 주택임차차입금 원리금상환액, 장기주택저당차입금 이자상환액, 주택마련저축 소득공제, 월세액 세액공제 외국인은 주민등록법상 세대주 또는 세대원에 해당하지 않아 세액공제를 적용받을 수 없지만 일정한 요건을 갖춘 외국인 거주자는 세액공제를 받을 수 있습니다.① 다음 중 어느 하나에 해당하는 사람일 것ㄱ. 「출입국관리법」 제31조에 따라 등록한 외국인ㄴ. 「재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률」 제6조에 따라 국내거소신고를 한 외국국적동포② 다음 중 어느 하나에 해당하는 사람이 주택자금관련공제를 받지 않았을 것ㄱ. ①에 해당하는 사람(이하 이 호에서 “거주자”라 한다)의 배우자ㄴ. 거주자와 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 사람으로서 다음의 어느 하나에 해당하는 사람1) 거주자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매2) 거주자의 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매공제대상 월세액 및 공제율다음의 요건을 충족하는 주택(오피스텔 및 고시원을 포함)을 임차하기 위하여 지급하는 월세액을 말합니다.1. 국민주택규모(전용면적 85㎡ 이하)의 주택이거나 기준시가 3억원이하인 주택일 것. 이 경우 해당 주택이 다가구주택이면 가구당 전용면적을 기준으로 한다.2. 주택에 딸린 토지가 10배(도시지역의 토지는 5배)를 초과하지 아니할 것3. 임대차계약증서의 주소지와 주민등록표 등본의 주소지가 같을 것4. 해당 거주자 또는 해당 거주자의 기본공제대상자가 임대차계약을 체결하였을 것이 때, 거주자의 명의로 임대차계약을 체결하지 않았더라도 기본공제대상자가 임대차계약을 체결하고 거주자가 월세를 지급하게 된다면 세액공제를 받을 수 있습니다.공제율은 다음과 같습니다.*해당 과세기간에 지급한 월세액이 750만원을 초과하는 경우 750만원만 공제되는 월세액으로 보아 공제율을 적용하여 세액공제합니다.신청 및 제출서류월세 세액공제는 거주자의 신청한 경우에 적용하는 것으로서 아래의 제출서류를 회사의 연말정산 담당자에게 제출하시면 됩니다.ⓐ 주민등록표 등본ⓑ 임대차계약증서 사본ⓒ 현금영수증, 계좌이체 영수증, 무통장입금증 등 주택 임대인에게 월세액을 지급하였음을 증명할 수 있는 서류증빙서류인 임대차계약서와 관련하여 많이 상담하시는 부분을 몇가지 추려보았습니다.Q&A1. 묵시적 계약연장으로 인하여 현재 임대차계약서가 없는 경우에는 어떻게 해야 하나요?당초의 임대차 계약이 만료되고 임대차보호법상 묵시적 갱신이 되어 자동연장이 된 경우 임대차 계약의 효력은 있는 것이므로 기존의 계약서와 월세 지급내역을 제출하면 월세액 세액공제를 적용받을 수 있습니다.2. 임대차계약서를 분실한 경우에는 어떻게 해야 하나요?공인중개사를 통해 계약을 체결한 경우에는 부동산에 연락하여 사본을 받거나,임대차계약내용을 기재한 확인서(임대인의 확인필요)등을 제출하면 됩니다.3. 계약 중 임대인이 변경되는 경우에는 어떻게 해야 하나요?임대인이 변경되고 별도의 계약서를 작성하지 않은 경우라면 기존의 계약서와 명의 변경된 등기부등본을 제출하면 됩니다.

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.지난 포스팅에서 증여세를 내지 않고 부모 자식간에 금전 대여를 하는 방법에 대해 살펴보았습니다.[부모 자식간 차용증] - 증여세 안내는 방법들어가며,최근 주택가격 급등과 동시에 다주택자에 대한 양도소득세도 강화되고 있어, 자녀들에게 증여하...blog.naver.com이와 관련하여, 무이자 조건으로 차용증을 작성해도 괜찮은지에 대한 질문들이 많이 있어 정리를 해보고자 합니다.세부적으로 살펴보면,원칙적으로 부모 자식간의 대여는 증여라고 추정한다고 했습니다.이에 대해 실제로 빌린 것이라는 반증으로,①차용증이 작성② 차용증이허위가 아님이 입증(공증,내용증명 등)③ 자녀가이자나 원금을 상환할 능력이 되며(학생, 백수 등 소득이 없으면 안됨)④ 이자/원금을실제로 상환(은행 송금 방식)에 대한 증빙을 준비해야 한다고 하였는데문제는 무이자 조건도 괜찮은지 입니다.최근 질의회신 결과를 보면 국세청의 입장을 알수 있습니다.질의 내용이,무이자로 3억원을 10년 상환 조건으로 해도 증여로 안보느냐는 것인데국세청 회신은,증여다 아니다 답변은 주지 않고구체적인 사실을 종합적으로 판단하겠다는 모호한 답변입니다.즉, 사안별로 다르게 결론을 내릴 수 있으므로, 단순히 3억을 10년 무이자 조건이라는 것만으로는 판단을 내릴 수 없다는 것이지요.서면-2018-상속증여-34931. 사실관계○ 甲은 시누이 乙로부터무이자로 10년 분할상환조건으로 현금 3억원을 차입하여 乙 소유의 아파트를 매입하려고 함2. 질의내용○위와 같은 경우 증여로 볼 수 있는지 여부[ 요 지 ]특수관계자간 자금거래가 금전소비대차 또는 증여에 해당되는지 여부는당사자간 계약, 이자지급사실, 차입및 상환내역, 자금출처 및 사용처 등 당해 자금거래의 구체적인 사실을 종합하여 판단할 사항임하지만, 구체적으로 언급하고 있는 조건을 보면어떤 것을 중요하게 보는지 알수 있습니다.① 당사자간 계약: 차용증이 허위가 아니어야 한다는 것이고 차용증에 구체적인 계약 조건 등이 있어야 한다는 의미입니다.② 이자지급사실: 말 그대로 차용증 대로 이자를 지급한 사실이 확인되느냐는 것③ 차입/상환 내역: 차입/상환이 은행 거래내역으로 확인이 되어야 한다는 것④ 자금출처 및 사용처 등: 빌린 자녀가 차용증 대로 이자와 원금을 상환할 능력이 있어야 한다는 것(본인 생활비 등 제하고도 대출, 이자 상환 능력이 있어야함)여기서, 이자지급사실이 고려사항에 있다고 하여무조건 이자를 받아야 한다는 의미는 아닙니다. 무이자 조건은 안된다면 회신을 안된다고 답을 주었겠지요.그러면, 위 사례의 경우 (무이자 3억 대여 - 10년간 분할 상환)증여로 보지 않도록 할려면 어떻게 해야 할까요.일단,무이자 조건이면 일단분할 상환 조건은 들어가야합니다.상환이력이 없다면, 차용으로 인정이 안됩니다.나중에 집 팔면 일시에 갚겠다 이런 조건은 증여로 봅니다.위 사례의 경우, 증여로 보지 않을려면우선, 필수 사항이 포함된 차용증 작성하고, 공증/내용증명 받고,차용증 대로 은행을 통해 3억원을 송금을 합니다. (여기는 돈 빌려준 시누이가 근저당까지 잡아두면 더 좋겠죠)이후, 매년 3천만원씩 (또는 계약조건에 따라 매달 250만원씩) 은행을 통해 송금으로 상환을 하면 된다는 것입니다.단, 여기서 중요한 것이원금을 갚고 있는 사람이 소득이 있어야 한다는 겁니다.본인 생활비 등을 제하고도 갚을 수 있는 능력이니,상환액이 연간 3천만원이면 가족이 있다고 보면 연간 세후 소득이 7-8천만원은 되어야(부양 가족 수에 따라 다르겠지만) 실제로 자기 돈으로 상환하는 것으로 국세청은 볼 겁니다.차용증 등 서류 잘 챙기고, 아무리 돈을 잘 갚은 기록이 있어도, 그 돈이 어디서 나왔는지 설명이 안되면 증여로 볼 겁니다.아래 사례는 허위 차용증으로 판단받아 증여로 처분된 경우입니다.차용증도 공증 등을 안 받았고, 무이자 조건에다 상환일도 없고, 상환 내역도 없고 상환 조건을 부동산 매도시라고 일반적이지 않게 작성된 점을 들어사후적으로 작성된 허위 차용증으로 판정하였습니다.조심-2015-서-5852[ 제 목 ]부동산 취득자금 중 쟁점금액은 청구인의 어머니가 청구인에게 증여한 것이라고 본 처분의 당부 등[ 요 지 ]청구인은 쟁점금액이 OOO으로부터 차입한 것이라고 주장하나, 청구인은 처분청의 금전소비대차 계약서 원본 제출 요구에차용증 원본을 제시하지 못하고 있는 점, 차용증의 기재내용을 보면 이자지급 조건이무이자이고 상환 시점 또한 부동산 양도시로되어 있을 뿐특정되지 않는 등 일반적인 차용증으로 보기 어렵고,차용금상환내역 또한 객관적으로 확인되지 않는 점,청구인의 부동산 취득 당시 발생한 부동산임대소득을 원천으로 한 자금이 부동산 취득자금에 사용되었는지 여부가 확인되지 않는 점 등에 비추어 청구인이 OOO으로부터 쟁점금액을 증여받은 것으로 보아 이 건 증여세를 과세한 처분은 타당한 것으로 판단된다.이전 포스팅에서 말씀드린 바 같이,가급적이면 무이자 보다는 1-2% 저리 이자로 진행하는 것이 좋겠다는 것이지만, 이자 원천징수와 소득신고 등이 번거러워무이자로 진행할려는 경우, 다음은 꼭 지키는 것이 안전하겠습니다.① 원금 분할 상환 기간: 실제 상환 내역이 입증 되어야 증여로 안봅니다. 만기 일시는 절대로 안되고, 상환 기간은 3-5년 정도가 좋을 듯하고 길어도 10년은 안넘는게 좋겠습니다.★증여세 세무조사는 10년, 무신고시 15년이내에도 가능합니다만, 일반적으로 3-5년내로 국세청에서 통지 오는 경우가 많습니다.5년정도 상환으로 하면 3년뒤에 소명이 와도 이미 상당 부분이 상환된 상태임이 금융거래로 입증되는 상태입니다. 이러면, 증여로 보기 어렵습니다.★ 그래도 무이자 일시 상환으로 하고 싶은 경우는 1년 정도 단기만 가능할 수 있겠네요. 왜냐하면, 국세청에서 소명 요청할때쯤이면 원금 전액이 상환 완료된 상태일테니까요.② 대여자의 상환 능력: 자녀가 본인생활비 다 쓰고 원금을 분할 상환할 능력이 있어야 합니다. 그렇지 않으면, 원금 상환액도 부모가 지원(부모가 현금으로 자녀에 준 후 자녀가 부모 통장에 입금)한 것으로 봐서 증여로 보게 됩니다.개인적 생각으로, 무이자의 경우 비교적 덜 위험한 조건이라면- 2억을 빌린다면, 5년 원금 분할 상환 - 매년 4천만원 상환, 자녀 연소득 세후 7-8천- 1억을 빌린다면, 3년 원금 분할 상환 - 매년 3천3백만원 상환, 자녀 연소득 세후 6-7천정도라고 봅니다. (자녀의 부양가족이나 씀씀이에 따라 요구되는 소득은 달라짐)1-2억을 빌리는데, 매년 3-4백만원(매월 30만원수준)으로 갚는다면, 증여로 봅니다. 부모에게 송금한 30만원의 성격을 용돈이라고 보는게 일반 상식에 부합하니깐요.정리하면,부모 자식간의 대여시에 무이자 조건이 불가능한 것은 아니나, 추천 방식은 아니며 굳이 무이자 방식으로 진행하고자 할 경우에는 기본적인 차용증 작성,공증,은행 송금 등 이외에① 원금 분할 상환은 필수이며 (가급적 매월 상환)② 상환하는 기간이 3-5년 이내가 좋으며 (조사 통지시 이미 상당부분 상환 완료 증명)③ 자녀가 생활비 제하고도 원금 상환을 충분히 감당할 수입이 있어야 한다는 것입니다.위의 조건을 준수할 경우,그나마 증여로 보지 않을 가능성이 높고, 설령 증여로 과세하더라도 조세불복의 절차를 통해 충분히 승소가능 하다는 것이지, 세무서 조사관에 따라 일단 부과하는 경우도 있으니 무조건 안전하다는 건 아닙니다.따라서, 무이자 대여는 매우 제한적인 조건에만 가능하다는 것입니다.존재하지 않는 이미지입니다.

자금조달게획서는 출처를 알 수 없는 현금, 특수관계인과의 차입 등 증여로 추정할 수 있는 자산이 있는지 파악하고 해당 자산에 대해 증여(상속)세 등을 추징하기 위하여 주택구입자들에게 자금조달계획서를 제출하도록 하는 것이라 볼 수 있습니다.안녕하세요 검단신도시 김현우 세무사입니다.비규제지역 6억원 이상 주택인 경우와 규제지역의 주택을 매매하는경우, 토지의 매입 등에는 자금조달계획서를 제출해야만 합니다.자금조달계획서가 생소하여 많은 분들이 저를 비롯한 많은 세무사들에게 물어보고 계십니다.세무사는 자금조달계획서를 직접 작성하거나 대리하지 않지만 이와 관련된 세금(증여세, 양도세 등)에 대한 판단을 합니다. 따라서 작성방법을 직접 물으시기 보다는 증여로 볼 위험이 있는지 없는지에 대한 판단을 물으시고 작성방법은 공무원 및 분양사무실에 물어보는 것이 더 정확할 것입니다.하지만 세무사는 고객의 세금문제뿐 아니라 자산형성 등에 대하여 검토해드릴 필요가 있다고 생각하기에 자금조달계획서 작성에 대해 고객분들에게 설명을 해야될 부분도 존재하다고 판단하여 포스팅합니다.자금조달계획서는 주택을 구입할 경우 자금을 어떻게 마련했는지를 판단하기 위한 자료로, 크게 예금, 대출(차입), 증여(상속)신고자산별로 판단합니다. 이 3가지 금액을 합쳐 주택 구입에 대한 자금조달이 가능한지 여부를 판단하고 세금을 추징해야 되는지 등을 판단하기 위하여 주택(토지)구입자가 자금조달계획서를 제출하도록 하고 있습니다. 자금조달내역에 대해 제출하도록 하는 근본적 원인은 주택구입자금 중 미신고된 증여, 상속액이 있는지 파악하기 위함입니다. 앞서 설명한 예금, 금융권 대출 등은 은행에서 확인이 가능하나 출처를 알 수 없는 현금, 특수관계인과의 차입 등 증여로 추정할 수 있는 자산이 있는지 파악하고 해당 자산에 대해 증여(상속)세 등을 추징하기 위하여 주택구입자들에게 자금조달계획서를 제출하도록 하는 것이라 볼 수 있습니다.자금조달계획서는 현재 보유하고 있는 자금에 대한 내용, 미제출 사유서 등을 작성하여 제출하셔야 하는데 자금조달내역은 크게 자기자본, 타인자본으로 나누어지며 각각의 기재항목 및 증빙자료 예시는 아래와 같습니다.주로 고객분들이 질문하는 사항으로는 현재 조달 내역이 주택을 구매하는데 상관이 없는지, 현재 없는 대금(주택 매각으로 자금조달, 차후 증여예정 등)증빙자료를 어떻게 작성해야 하는지 문의하십니다.자금 조달계획서에 적힌 내용이 주택 값을 상회 한다면 주택 구매에는 별다른 이상이 없고 출처 불분명한 자금, 차입금 등에 대해 증여세를 부과할 것입니다. 해당 부분에 대해서는 세무대리인과 상의하시기 바랍니다.현재시점에 확실치 않은 대금에 대한 증빙(아직 매각하지 않은 주택으로 자금마련, 차후 증여 받은 계획 등)은 '미제출 사유서'를 작성하여 제출하시면 됩니다.자금조달계획서 작성은 증빙자료만 잘 갖춘다면 그렇게 어려운 일이 아닙니다. 증빙자료를 어떻게 갖춰야 하는지 해당 사안이 증여세 등 세금과 관련된 문제로 번질 수 있는지 등은 세무대리인이나 공무원 등에게 문의하시기 바랍니다.저희 사무실에서는 작성 상담 등을 진행하고 있으니 언제든지 상담요청 주시기 바랍니다.