양도세 기본세율, 일반세율, 누진세율 죄다 같은말인가요?

인터넷 보면 양도세 기본세율(6~45%)를 어떤 사람은 일반세율이라고도 하고 어떤 사람은 누진세율이라고도 하던데 이 셋다 기본세율(6~45%)과 뜻은 같지만 이름만각각 다르게 말하는건가요?

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안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 기재하신 내용이 맞습니다. 기본세율, 일반세율, 누진세율, 종합소득세율 등은 기재하신 것처럼 과세표준별 6%~45%의 세율을 의미하며 동일한 의미입니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

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안녕하세요. 세무회계 조예 대표 세무사 정 현 입니다.8월 29일서울지방국세청 대강당에서 종교단체․종중․사회적 기업․사회적 협동조합 등을 대상으로｢종합부동산세법인 일반세율 특례 설명회｣를개최하였습니다.법인 일반세율 특례는공익법인,종교단체, 종중,주거취약계층에 대한 지원 사업을 하는사회적 기업․협동조합및사업 목적상 주택 취득이 필수적인공공주택사업자 등에게 세율․기본공제와 같은혜택을부여하는 제도입니다.즉, 주택을 소유한 법인에 대해서는 투기목적으로 업무무관자산을 소유한 것으로 보아 2021년부터 종합부동산세가 중과되고 있는데 앞서 말한 법인에 대해서는 사업 또는 공익목적으로 주택을 소유한 것으로 보아 중과를 하지 않는 것 입니다.○ 구체적으로는 특례 신청 시종합부동산세 기본공제가 적용되어 보유주택의공시가격 합산금액이6억 원 이하인주택은과세되지 않고, 단일 최고세율(3%, 6%) 대신일반 누진세율(0.6%~6%)을 적용하는 등의혜택이부여됩니다.[특례 적용 전․후의 종부세 혜택 비교]구분특례 적용 전특례 적용 후기본공제없음6억 원세율1~2주택(조정지역 2주택 제외)3%0.6%~3%3주택 이상(조정지역 2주택 포함)6%1.2%~6%세부담상한1~2주택(조정지역 2주택 제외)없음150%3주택 이상(조정지역 2주택 포함)300%법인 일반세율 특례 신청기간은 매년 9. 16.부터 9. 30.까지이며, 홈택스․손택스 및 서면을 통해 관할 세무서에 신청할 수 있습니다.< 작년에 특례를 신청한 경우에도 매년 신청하여야 합니다!!!!! >1법인 일반세율 특례 제도□ 개요○(원칙) ’21년부터 주택을 소유한 법인에 대해서는 종합부동산세 단일세율* 적용, 종합부동산세 기본공제 및 세부담상한 미적용* (1주택, 일반 2주택) 3%, (조정대상지역 2주택, 3주택 이상) 6%○(특례) 종교단체 등 시행령에서 정하는 요건을 갖춘 법인이 일반세율적용 신청 시 일반누진세율, 기본공제, 세부담상한 적용일반 누진세율 적용 대상 법인(종부령§4조의3)1. ｢공공주택특별법｣에서 정하는공공주택사업자2. ｢상속증여세법｣에서 정하는공익법인 등3.｢주택법｣, ｢도시정비법｣ 등에서 정하는 재건축･재개발사업시행자및주택조합4. ｢민간임대주택에관한특별법｣ 상건설임대주택사업자’21년 부터 적용5.주택공동사용․취약계층 주거지원 등을 목적으로 하는 ｢사회적기업 육성법｣ 상사회적 기업또는 ｢협동조합 기본법｣ 상사회적협동조합6. 종중(宗中)’22년 부터 적용□ 특례 신청 시 혜택○(기본공제) 일반세율 적용 시 종합부동산세 기본공제 6억 원 적용 → 과표 기준 6억 원 이하 주택은 과세되지 않음○(일반 누진세율) 높은 수준의 단일 세율 대신 일반 세율*이 적용되어 세부담 완화* (1주택, 일반 2주택) 0.6%~3%, (조정대상지역 2주택, 3주택 이상) 1.2%~6%○(세부담상한) 세부담상한(150%, 300%)이 적용되어 공시가격 상승 등에 따른 세부담 급증 예방□ 신청 방법○9월 16일부터 30일까지 홈택스, 손택스 및 서면으로 특례 신청* 가능* 작년에 특례를 신청한 경우에도 매년 신청하여야 함(종부령§4의3②)2법인 일반세율 특례 신청 방법□ 홈택스 신청① 홈택스 접속 → 신고/납부 → 종합부동산세 법인 주택분 일반세율 적용 신청 클릭② 법인 주택분 일반세율 적용 신청 클릭③ 사업자등록번호 입력 후 조회 → 저장 후 다음이동 클릭④ 해당하는 적용법인 구분 체크⑤ 법인 세부 구분 목록 체크 → 다음이동 클릭⑥ 신청서 제출 클릭앞서 말씀 드린 바와 같이 작년에 신청을 하셨더라도 올해분에 대해서는 기한 내에 다시 신청하셔야 합니다.감사합니다.

팬데믹 시국에도 식지 않는 부동산 불장은 한국뿐만 아니라 주요 선진국에서도 공통적으로 관측되고 있다. 올해 들어서도 집값이 무서운 속도로 치솟으면서 부동산 투자에 관심을 갖는 사람이 많아지는 추세다. 투자자들은 양도소득세 등 세금을 절약하기 위해서 법인을 설립해 부동산 투자를 하고 있으며, 실제로 법인 계약이 증가하고 있다. 법인을 설립해 투자하는 것이 절세의 방법도 되겠지만, 사전 검토 없이 법인을 설립해 부동산 투자를 했다가 낭패를 볼 수도 있다. 또한 기존 사업을 영위하는 법인이라도 부동산 매매 시 관련되는 세금을 잘 모른다면 뜻하지 않은 손실을 볼 수 있다. 법인이 부동산을 취득하고 보유, 양도할 때 받는 규제들을 살펴보자.법인의 부동산 취득세 중과 규정지방세법에 따라 대도시에서 법인을 설립하거나 지점 또는 분사무소를 설치하는 경우, 법인의 본점·주사무소·지점 또는 분사무소를 대도시 밖에서 대도시로 전입해 부동산을 취득하는 경우 취득세가 중과된다. 이러한 취득세 중과세는 법인 또는 사무소 등의 설립·설치·전입 이후 5년 이내에 부동산을 취득하는 경우에 해당한다.정리하자면 대도시에서 법인을 설립한 지 5년 이내라면, 대도시 내에서 부동산을 취득할 때 취득세가 중과된다. 예를 들어 상가나 업무시설을 취득할 때 개인 명의면 4.6%의 세금을 부담하지만, 법인은 9.4%의 세금을 부담하게 된다. 일반적으로 부동산 가액은 크기 때문에 매입가액의 4.8%를 더 부담하게 되는 취득세 중과는 타격이 크다. 취득세 중과에 대한 예외규정도 있으니 법인 명의로 부동산 취득 전에 반드시 검토해야 한다.법인 명의로 주택이나 상가주택을 매입할 계획이 있다면 더욱 주의해야 한다. 7·10 부동산 대책에 따라 2020년 8월 12일 이후부터는 법인이 주택을 취득하는 경우 주택 수와 관계없이 무조건 12%의 취득세율이 적용되며, 지방교육세와 농어촌특별세까지 합하면 13.4%의 세금을 부담하게 된다. 다만, 시가표준액 1억원 이하인 주택, 60㎡ 이하의 사원용 주택 등은 중과세에서 제외되는 규정도 있다.법인 보유 주택, 종합부동산세 부담 강화재산세는 법인과 개인이 차이가 없지만, 종합부동산세법에서는 2021년부터 법인이 보유하는 주택은 세금부담을 강화했다.개인이 보유하는 주택은 기본공제액 6억원(1세대 1주택자 9억원)을 적용하지만, 법인이 보유하는 주택은 기본공제가 적용되지 않는다. 법인이 주택을 보유한다면 종합부동산세는 무조건 부담한다.종합부동산세의 세율은 개인의 경우 과세표준에 따라 0.6~6%의 누진세율을 적용하지만, 법인의 경우 2주택 이하를 소유한 경우(조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우는 제외) 3%, 3주택 이상을 소유하거나 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우 6%의 단일세율을 적용한다. 법인이 보유한 주택은 개인에 대한 세율 중 최고세율을 적용하는 것이다.또 법인의 경우 세액공제가 안 되고, 종합부동산세 부담이 급증하는 것을 막아주는 세부담의 상한도 적용되지 않는다.토지 등 양도소득에 대한 법인세 과세법인세법에서는 개인과 법인 간의 세부담 차이를 이용한 조세회피를 방지하기 위해 2021년 1월 1일 이후 양도분부터 조합원입주권과 분양권의 양도소득에도 20%의 세율로 법인세를 과세하고, 주택·별장·토지 등 양도소득에 대한 법인세 세율을 10%에서 20%로 인상했다.주택과 별장, 분양권은 양도소득에 대한 법인세 과세대상이 되는지를 판단하기에 어려움이 없다. 비사업용 토지에 해당하는지를 판단하는 기준이 복잡하고 예외규정도 많아 실무적으로 어렵다.비사업용 토지란 토지를 소유하는 기간 중에 법령이 정하는 일정기간 동안 지목 본래의 용도로 사용하지 않은 토지를 말한다. 토지를 양도한 경우 비사업용 토지는 일반적으로 해당 토지의 보유기간 중 일정기간 이상 비사업용으로 사용되었는지 여부(기간기준)로 판정한다. 비사업용 토지의 판단방법은 ① 토지의 사실상 지목을 판정하고, ② 기간기준에 관계없이 무조건 비사업용 토지에서 제외되는 토지인지 확인하고, ③ 기간기준을 확인하고, ④ 기간기준에 적용하여 비사업용 토지 여부를 판정하는 절차로 이뤄진다.비사업용 토지에 해당하면 지방소득세를 포함해 양도차익에서 11%의 세금을 더 부담하므로 반드시 부동산 양도 전에 비사업용 토지에 해당하는지를 검토해야 한다. 비사업용으로 사용된 기간이 있다면 기간 기준을 고려해 양도시기를 결정하고, 더 나아가서는 부동산 취득시점부터 비사업용 토지에 해당하는지를 살펴야 한다.위의 규제 내용 이외에도 세무당국은 부동산 법인거래 조사를 강화하고 있다. 법인 주택거래 시 별도의 법인용 신고서식을 작성해야 하며, 모든 법인 거래에 자금조달계획서 제출을 의무화했다. 또한 부동산 법인을 운영하다 보면 주식거래 시 과점주주 간주 취득세, 부동산 과다보유 여부 등 고려해야 할 규정도 존재한다. 부동산 과열을 억제하기 위한 규제는 당분간 이어질 것으로 보인다. 법인 부동산 거래를 계획하고 있다면 반드시 사전 검토해 뜻밖의 위험을 줄여야 할 것이다.

50대 정모씨는 아내와 공동명의로 실거주하고 있는 아파트를 소유하고 있다. 무슨 이유인지는 잘 모르겠지만 공동명의가 유리하다고 부동산 중개업소와 각종 매체를 비롯해 다들 이야기해 5년 전 이 아파트를 매수할 때 공동명의로 매수했다. 최근에 종합부동산세 개정안이 뉴스에 나오면서 과세기준이 11억으로 완화되었다고 한다. 그런데 공동명의는 각각 1주택을 보유한 거로 간주해 오히려 보유세가 불리할 수 있다는 것이다. “이건 또 무슨 뚱딴지같은 소리일까? 그렇다면 공동명의로 하는 게 아니었는데.” 정 씨는 뒤늦게 공동명의로 매수한 것을 후회하고 있다.종부세는 재산세와 다르게 인별 과세여서 1주택을 공동으로 소유한 경우 각각 1주택을 보유한 것으로 보며, 개인별로 주택 등의 공시가격을 합산해 계산한다. [사진 pixbay]흔히 말하는 보유세는 부동산을 보유함으로써 내는 세금을 말한다. 재산세와 종부세가 바로 그것인데, 재산세는 지방자치단체에서 부과하는 세금으로 과세기준일 6월 1일 현재 보유하고 있는 주택과 주택 이외의 건축물, 토지의 소유자에게 부과하며 해당 부동산에 따라 계산방식과 세율체계가 나뉜다. 재산세는 물건별로 과세되는 세금이라 주택을 공동으로 소유하든 단독소유하든 세금은 동일하다.재산세의 과세표준액은 시가표준액, 즉 주택은 공시가격, 건축물은 지자체가 결정한 가액, 토지는 개별공시지가를 기초로 하며, 이 금액에 공정시장가액비율을 곱해 계산한다. 주택의 경우 세율은 0.1~0.4%의 누진 구조로 되어있는데 별도의 공제금액이 없어 부동산을 보유하고 있다면 대개 재산세를 납부하게 되지만, 세부담 상한선이 있어 상한선을 초과한 세액은 차감해 고지한다.종부세는 중앙 정부에서 부과하는 세금으로 재산세와 동일하게 과세기준일 6월 1일 현재 보유하고 있는 주거용 건축물과 토지에 대해 과세한다. 종부세는 재산세와 다르게 인별 과세여서 1주택을 공동으로 소유한 경우 각각 1주택을 보유한 것으로 보며, 개인별로 주택 등의 공시가격을 합산해 계산한다. 주택은 기본공제액(6억원)과 1세대 1주택 단독명의라면 추가공제액(5억원)까지 적용해 공시가격이 11억원을 초과해야 과세된다. 공동명의의 계산법은 아래에서 더 자세하게 살펴본다. 세율은 0.6~3%이지만 다주택자는 1.2~6%로 중과되며, 조건에 따라 세액공제를 적용할 수 있고 재산세처럼 세부담상한 초과액을 고려한다.지난 9월 14일 발표된 종부세 개정의 핵심은 1주택자에 대한 세부담 완화에 있다. 1주택자에 대한 추가 공제금액을 기존 3억원에서 5억원으로 높임으로써 1주택자 종부세의 과세대상을 공시지가 9억원에서 11억 초과 주택 보유자로 상향 조정했다. 또1세대 1주택 공동명의자에게 납세방법의 선택권도 주었다. 1세대 1주택 공동명의에 대해 각각의 기본공제액 6억원을 적용한 12억원에 세액공제율은 0%를 적용하는 방법과 1주택 단독명의의 공제금액 11억원에 세액공제율 최대 80%까지 적용하는 방법 중에 선택할 수 있게 한 것이었다.공동명의의 경우 납세방식을 선택할 수 있을 뿐 아니라 나중에 양도했을 때 양도세가 줄어들 수 있기 때문에 1주택자는 가급적 공동명의로 취득하는 것이 세금 측면에서는 유리할 수 있다. [사진 pixabay]1세대 1주택을 단독명의로 보유하는 경우 보유기간(5년 20%, 10년 40%, 15년 50%)과 연령(60세 20%, 65세 30%, 70세 40%)에 따라 세액공제가 중복으로 가능하며 한도는 80%다. 즉, 보유기간과 연령에 따라 종부세가 달라지는데, 공동명의의 경우 1주택 단독명의의 과세방식을 선택할 수 있으므로 보유기간과 연령에 따라 11억원 공제금액에 세액공제를 적용하는 것 중 어느 것이 세 부담이 적은지 따져 선택하면 되겠다.이렇게 공동명의의 경우 납세방식을 선택할 수 있을 뿐 아니라 나중에 양도했을 때 양도세가 줄어들 수 있기 때문에 1주택자는 가급적 공동명의로 취득하는 것이 더 세금 측면에서는 유리할 수 있다. 하지만 현재 단독명의인 주택을 이런 이유로 공동명의로 전환하고자 한다면 이는 증여에 해당하는 것이고 취득세 등의 문제가 있어 신중히 고려해 보아야 한다.정 모씨 사례에서 공동명의가 불리하다는 것은 바로 2주택 이상 보유자에 해당한다. 종부세는 위에서 언급한 것처럼 인별 과세이기 때문에 다주택자는 일부의 지분만 보유해도 1채를 보유한 것이 된다. 예를 들어 1세대 2주택을 모두 공동명의로 취득한 것이라면 부부 1명당 각각 2주택을 보유하고 있는 것으로 계산된다. 조정대상지역에서 1세대 2주택으로 만일 부부 중 한 사람이 2주택을 모두 보유하고 있는 경우라면 공제금액은 6억원뿐이며, 세율도 중과세율(1.2~6%)을 적용받게 돼 다양한 시뮬레이션 중 가장 종합부동산세의 부담이 크다.그다음으로 세 부담이 큰 경우는 2채 모두 공동명의일 경우다. 2채 모두 공동명의로 지분으로 보유한 경우에도 주택 수에 포함돼 각각 2주택이 되므로 남편과 아내는 모두 중과세율(1.2~6%)을 적용받게 된다. 공제금액은 각각 6억원씩 12억원을 받을 수 있다. 마지막으로 부부가 1채씩 보유한 1세대 2주택이라면 각각 1채씩 기본공제 6억원씩 총 12억원이지만 추가공제액 5억원은 적용할 수 없으며, 그래도 세율은 기본세율(0.6~3%)이다.즉, 조정대상지역에서 1세대 2주택으로 부부 중 한 사람이 2주택을 보유한 경우가 가장 종부세의 부담이 크며, 공동명의인 경우 각각 1채씩 보유한 것보다 불리하다는 것을 확인할 수 있다.각종 부동산 정책을 내놓으며 집값 상승을 막아보려는 정부가 1세대 1주택에는 그래도 다양한 세제 혜택을 주려고 하는 것으로 보인다. 또한 무조건 좋다고만 생각한 공동명의가 종부세에서는 인별 과세라는 특징 때문에 2주택 이상인 경우에서는 오히려 불리한 경우가 있다는 것을 알 수 있다. 부동산 보유는 이후 양도의 문제뿐 아니라 보유하고 있다는 것만으로도 보유세가 큰 부담이 되기도 하기 때문에 다주택자라면 보유세도 면밀히 살펴보아야 할 것이다.