면과세 사용면적이 확인안되는 건설중인자산 완공 후 공통매입세액 정산방법

​안녕하세요 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 약국을 새로 개업하시거나, 이미 운영 중이신 약사 사장님들께서 반드시 알아야 할 세무 핵심 사항과 절세 전략에 대해 상세하게 설명드리겠습니다.약국은 일반 소매업과 달리 과세매출과 면세매출이 동시에 발생하는 '겸영사업자'이고, 약사는 전문직 사업자로 분류되어 매출 규모와 관계없이 복식부기의무가 부과되는 등 세무적으로 특수한 구조를 가지고 있습니다. 이런 특성을 제대로 이해하지 못하면 불필요한 세금을 더 내거나, 가산세를 물게 되는 경우가 생길 수 있습니다.원천세, 부가가치세, 면세사업자 사업장현황신고, 종합소득세 신고, 리베이트 관련 주의사항까지 하나하나 꼼꼼히 짚어드리겠습니다.​​​​​약국 개업 절차 — 3단계로 정리하면 이렇습니다약국을 개업하려면 단순히 가게를 열면 되는 것이 아니라, 법적·행정적 절차를 순서대로 밟아야 합니다. 크게 3단계로 나눌 수 있습니다.​STEP 1. 약국개설등록관할 시·군·구청 보건행정과에 약국개설등록 신청약사 면허증, 임대차계약서, 약국 도면 등 구비서류 제출약국개설등록증 발급 후 영업 가능약국과 약국 간 거리 제한, 의료기관과의 담합 금지 등 약사법상 규정 준수 필수​​STEP 2. 사업자등록관할 세무서에 사업자등록 신청 (개업일로부터 20일 이내)업태: 도·소매업 / 종목: 의약품 소매업일반과세자로 등록 (약국은 간이과세 적용 배제 업종)면세사업자 등록도 함께 진행 (조제수입 = 면세)사업자등록 전 매입세액도 공제 가능하므로, 인테리어 등 개업 준비 비용의 세금계산서를 꼭 수취해야 합니다​​STEP 3. 요양기관 지정신청국민건강보험공단에 요양기관 지정신청건강보험 환자 조제를 위해 반드시 필요약국개설등록증, 사업자등록증 사본 등 제출지정 후 건강보험심사평가원에 청구 가능​​개업 후 세무 체크사항:사업용 계좌 개설 및 홈택스 등록사업용 신용카드 홈택스 등록복식부기 장부 기장 시작 (세무대리인 선임 권장)원천세 신고 준비 (직원 채용 시)4대보험 사업장 가입 신고· · ·​​​​​약국 부가가치세 — 겸영사업자의 과세·면세 구분이 핵심입니다​약국 세무에서 가장 중요한 개념이 바로 '겸영사업자'입니다.​약국은 처방전에 의한 조제용역(면세매출)과 일반의약품·건강기능식품 등의 판매(과세매출)가 동시에 발생하기 때문에, 부가가치세법상 과세사업과 면세사업을 겸영하는 사업자로 분류됩니다.​또한 약국은 간이과세 적용이 배제되는 업종이므로, 매출 규모와 관계없이 반드시 일반과세자로 부가가치세를 신고·납부해야 합니다.​​면세매출 항목 (부가가치세 면제)처방전에 의한 조제 용역 (의료보건용역으로 면세)건강보험 조제수입자동차보험 조제수입산재보험 조제수입비보험 조제 (처방전이 있는 경우)여성용 생리용품콘택트렌즈 세정액근거 법령: 부가가치세법 제26조 제1항 제5호 (의료보건용역의 면세)​​과세매출 항목 (부가가치세 10% 과세)일반의약품(OTC) 판매 — 처방전 없이 판매하는 의약품건강기능식품 판매 — 홍삼, 비타민 등화장품 판매담배 판매의료기기 판매건강보조식품 판매기타 잡화 판매​​매입세액 공제·불공제·안분계산​약국의 매입세액 처리는 해당 매입이 과세매출과 관련되는지, 면세매출과 관련되는지에 따라 달라집니다.​1) 공제 가능: 일반의약품(OTC), 건강기능식품 등 과세매출에 직접 관련되는 매입세액은 전액 공제 가능합니다.​2) 불공제: 전문의약품(ETC), 조제 관련 소모품 등 면세매출에 직접 관련되는 매입세액은 공제받을 수 없습니다.​3) 안분계산: 약국 임차료, 관리비, 전기료, 인터넷 비용 등 과세와 면세에 공통으로 사용되는 매입에 대해서는 '공통매입세액 안분계산'을 해야 합니다.공통매입세액 안분계산 공식:공제세액 = 공통매입세액 × (과세매출 ÷ 총매출)​즉, 과세매출 비율이 높을수록 공제받는 매입세액이 커집니다. 대부분의 약국은 조제수입(면세)이 매출의 대부분을 차지하기 때문에, 실제로 공제받을 수 있는 공통매입세액 비율은 크지 않은 편입니다. 그러나 OTC 매출이나 건강기능식품 매출 비중이 큰 약국이라면 안분계산을 꼼꼼히 하는 것이 절세에 중요합니다.​근거 법령: 부가가치세법 시행령 제61조 (공통매입세액의 안분계산)​​부가가치세 신고기한1기 예정: 4월 25일 (1~3월분) — 예정고지서 수령 후 납부1기 확정: 7월 25일 (1~6월분 확정신고)2기 예정: 10월 25일 (7~9월분) — 예정고지서 수령 후 납부2기 확정: 다음해 1월 25일 (7~12월분 확정신고)· · ·​​​​​원천세 & 인건비 신고 — 직원을 채용하면 반드시 알아야 합니다약국에서 약사 본인 외에 직원(관리약사, 약무보조원, 아르바이트 등)을 채용하면, 사업주로서 원천징수 의무가 발생합니다.​원천징수란 직원에게 급여를 지급할 때 소득세를 미리 떼어(원천징수) 다음달 10일까지 세무서에 납부하는 제도입니다.​​상시근로자 (정규직·계약직)근로소득세: 간이세액표에 따라 매월 원천징수4대보험: 국민연금·건강보험·고용보험·산재보험 모두 가입 필수매월 10일까지 원천세 신고·납부 (반기납 승인 시 7월·1월에 반기별 신고 가능)연말정산: 다음해 2월 급여 지급 시 정산지급명세서: 다음해 3월 10일까지 제출​​일용직 근로자일급 187,000원 이하: 원천세 없음 (비과세)일급 187,000원 초과분: 6% 원천징수 (근로소득공제 45% 적용 후)고용보험·산재보험 가입 필수지급일 다음달 말일까지 일용직 지급명세서 제출​​사업소득자 (프리랜서)3.3% 원천징수 (소득세 3% + 지방소득세 0.3%)4대보험 미가입 (사업소득자 본인이 개별 가입)매월 10일까지 원천세 신고·납부⚠️ 실질이 근로자이면 4대보험 미가입 리스크!​​2025년 4대보험 요율 (사업주 부담분)국민연금: 4.5% (근로자도 4.5% 부담)건강보험: 3.545% (장기요양보험 0.4591% 별도)고용보험: 0.9% (근로자 0.9% / 150인 미만 사업장)산재보험: 약 0.7%~1.5% (업종별 차등, 전액 사업주 부담)​⚠️ 인건비 미신고 시 불이익: 지급명세서를 제출하지 않으면 미제출 금액의 1%가 가산세로 부과됩니다 (일용직 0.25%). 또한 인건비를 필요경비로 인정받지 못하게 되어 소득세 부담이 늘어나는 이중 불이익이 발생합니다.​근거 법령: 소득세법 제127조 (원천징수의무), 소득세법 제164조 (지급명세서 제출의무), 소득세법 제81조의11 (지급명세서 미제출 가산세)· · ·​​​​​종합소득세 신고 — 약국 사업자의 소득세 신고 핵심​약국을 운영하는 약사는 매년 5월 1일부터 5월 31일까지 전년도 사업소득에 대한 종합소득세를 신고·납부해야 합니다. 성실신고확인대상 사업자의 경우에는 6월 30일까지 신고기한이 연장됩니다.​​복식부기의무 — 약사는 매출 규모와 관계없이 의무​약사는 세법상 '전문직 사업자'로 분류됩니다. 일반 사업자의 경우 매출 규모에 따라 간편장부 대상자와 복식부기의무자가 구분되지만, 약사·의사·변호사 등 전문직 사업자는 매출이 아무리 적더라도 무조건 복식부기의무자입니다.​복식부기로 기장하지 않으면 산출세액의 20%에 해당하는 무기장가산세가 부과되므로, 개업 초기부터 세무대리인(세무사)을 선임하여 복식부기 장부를 기장하는 것이 필수적입니다.​근거 법령: 소득세법 시행령 제208조 제5항 제2호 (전문직 사업자의 복식부기의무)​​성실신고확인 — 수입금액 5억원 이상​약국의 연간 수입금액이 5억원 이상인 경우, 종합소득세 신고 시 세무사로부터 '성실신고확인서'를 받아 첨부해야 합니다. 성실신고확인대상 사업자는 신고기한이 6월 30일까지 연장되며, 성실신고확인 비용의 60%를 세액공제(한도 120만원) 받을 수 있습니다.​성실신고확인서를 첨부하지 않으면 산출세액의 5%에 해당하는 가산세가 부과됩니다.​근거 법령: 소득세법 제70조의2 (성실신고확인서 제출), 조세특례제한법 제126조의6 (성실신고확인비용 세액공제)​​약국 수입금액 구성 항목조제수입(면세): 건강보험+자동차보험+산재+비보험 조제일반의약품(과세): 처방전 없이 판매하는 OTC 의약품건강기능식품(과세): 홍삼, 비타민 등기타 판매(과세): 화장품, 담배, 의료기기, 잡화 등구매카드 마일리지: ⚠️ 총수입금액에 포함해야 합니다 (누락 주의!)· · ·​​​​​면세사업자 사업장현황신고 — 매년 2월 10일까지 별도 신고​약국은 겸영사업자이므로, 과세매출에 대해서는 부가가치세 신고를, 면세매출에 대해서는 별도로 '면세사업자 사업장현황신고'를 해야 합니다.​사업장현황신고는 매년 2월 10일까지 전년도 1월~12월분의 면세 수입금액을 국세청에 신고하는 것입니다.신고대상: 면세매출 부분 (조제수입 등)신고기한: 매년 2월 10일신고방법: 국세청 홈택스 전자신고 또는 관할 세무서 서면신고필요자료: 국민건강보험공단 조제비 지급내역, 자동차보험·산재보험 조제내역, 매출·매입 내역⚠️ 미신고 가산세: 수입금액의 0.5%부가세 신고에 포함되지 않는 면세분을 별도 신고하는 것입니다종합소득세 신고의 기초 자료로 활용됩니다​근거 법령: 소득세법 제78조 (사업장현황신고), 소득세법 제81조의2 (사업장현황신고 불성실 가산세)· · ·​​​​​약국 절세 전략 — 놓치면 아까운 세액공제·소득공제·경비처리​약국을 운영하면서 합법적으로 세금을 줄일 수 있는 방법들이 있습니다. 아래 6가지 절세 포인트를 꼼꼼히 챙기면 상당한 절세 효과를 얻을 수 있습니다.​1. 고용증대 세액공제직전연도 대비 상시근로자 수가 증가한 경우, 증가한 인원 1인당 700만원~1,100만원의 세액공제를 받을 수 있습니다. 3년간 계속 적용되며, 2년차와 3년차에도 고용인원을 유지하면 계속 공제를 받을 수 있습니다.근거 법령: 조세특례제한법 제29조의7 (고용을 증대시킨 기업에 대한 세액공제)​​2. 노란우산공제소기업·소상공인을 위한 퇴직금 적립 제도로, 매월 5만원~100만원을 납부하고 연간 최대 500만원까지 소득공제를 받을 수 있습니다. 압류 금지로 사업 위기 시 안전장치 역할을 합니다.근거 법령: 소득세법 제51조의3 (소기업·소상공인 공제부금에 대한 소득공제)​​3. 중소기업 특별세액감면약국 = 의약품 소매업(도·소매업 분류)으로, 산출세액의 5~10% 감면, 수도권 과밀억제권역 외 소규모 사업자는 최대 20%까지 감면 가능합니다.근거 법령: 조세특례제한법 제7조 (중소기업에 대한 특별세액감면)​​4. 신용카드 매출전표 발행 세액공제과세매출 중 신용카드·현금영수증 발행금액의 1.3% 세액공제 (연간 한도 1,000만원). 직전연도 매출 10억원 초과 시 적용 배제됩니다.근거 법령: 조세특례제한법 제126조의3 (신용카드 등 사용에 따른 세액공제)​​5. 사업용 고정자산 감가상각약국 인테리어, 조제장비, 냉장고, 컴퓨터 등 사업용 고정자산의 취득가액을 내용연수에 따라 매년 비용 처리할 수 있습니다. 개업 초기 인테리어비 감가상각 절세 효과가 큽니다.근거 법령: 소득세법 제33조 (감가상각비), 소득세법 시행령 제62조 (감가상각자산의 내용연수)​​6. 경비 처리 놓치기 쉬운 항목약사 본인 국민연금·건강보험료 전액 경비 인정약사회비·학회비·교육비 경비 처리 가능업무용 차량 유지비 (연 1,500만원 한도)접대비 한도: 기본 1,200만원 + 수입비례 추가· · ·​​​​​리베이트 & 주의사항 — 절대 넘지 말아야 할 세무 레드라인약국 운영에서 가장 주의해야 할 세무 이슈 중 하나가 바로 '리베이트'입니다.​리베이트란?제약회사나 도매상이 약국에 의약품 구매 대가로 현금, 물품, 여행, 학술지원 등 경제적 이익을 제공하는 불법 행위를 말합니다.​​리베이트 주요 유형과 제재현금 리베이트: 의약품 구매량 대비 현금 환급 → 약사법 위반 + 소득세 추징물품 제공: 약국 비품·경품 등 현물 제공 → 기타소득 과세 + 과태료여행·학술지원: 학회비·해외연수 명목 금품 → 접대비 한도초과 + 부당경비카드깡·위장CSO: 매출 허위계상·가공거래 → 조세포탈죄 + 가산세 40%​​리베이트 적발 시 제재 내용행정처분: 약국 업무정지 1년 이내 또는 개설등록 취소형사처벌: 2년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금세무추징: 소득세 추징 + 부당과소신고 가산세 40%국세청 조사: 제약사·약국 동시 세무조사건강보험: 부당청구 환수 + 업무정지면허정지: 약사면허 정지 1년 이내 가능근거 법령: 약사법 제47조의3 (경제적 이익 등의 제공 금지), 약사법 제76조 (행정처분), 약사법 제94조 (벌칙), 국세기본법 제47조의3 (부당과소신고 가산세)​​적법한 거래 조건 (리베이트가 아닌 것)구매수량에 따른 공개적·투명한 할인 (세금계산서에 반영)계약서에 명시된 물량 할인·조기결제 할인반드시 적격증빙(세금계산서)으로 처리해야 안전· · ·​​​​참고 법령부가가치세법 제26조 제1항 제5호 (의료보건용역의 면세)부가가치세법 시행령 제61조 (공통매입세액의 안분계산)소득세법 제24조 (총수입금액의 계산)소득세법 제27조 (사업소득의 필요경비 계산)소득세법 제33조 (감가상각비)소득세법 제51조의3 (소기업·소상공인 공제부금에 대한 소득공제)소득세법 제70조의2 (성실신고확인서 제출)소득세법 제78조 (사업장현황신고)소득세법 제81조의2 (사업장현황신고 불성실 가산세)소득세법 제81조의11 (지급명세서 미제출 가산세)소득세법 제127조 (원천징수의무)소득세법 제160조의2 (증빙서류의 수취 및 보관)소득세법 제164조 (지급명세서 제출의무)소득세법 시행령 제62조 (감가상각자산의 내용연수)소득세법 시행령 제78조 (접대비의 범위)소득세법 시행령 제208조 제5항 제2호 (전문직 사업자의 복식부기의무)조세특례제한법 제7조 (중소기업에 대한 특별세액감면)조세특례제한법 제29조의7 (고용을 증대시킨 기업에 대한 세액공제)조세특례제한법 제126조의3 (신용카드 등 사용에 따른 세액공제)조세특례제한법 제126조의6 (성실신고확인비용 세액공제)약사법 제47조의3 (경제적 이익 등의 제공 금지)약사법 제76조 (행정처분)약사법 제94조 (벌칙)국세기본법 제47조의3 (부당과소신고 가산세)​#약국세무 #약국개업 #약국절세 #약국부가가치세 #약국원천세 #약국종합소득세 #면세사업자사업장현황신고 #겸영사업자 #약사복식부기 #리베이트주의 #고용증대세액공제 #노란우산공제 #중소기업특별세액감면 #약국경비처리 #강서구세무사 #마곡세무사 #가양동세무사 #등촌동세무사 #화곡동세무사 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지난 시간에 1+1 분양신청시 공동명의자가 지분을 교환할 때 막대한 양도소득세가 나온다고 말씀드렸습니다. 그런데 오늘은 최근 논란이 되고 있는 내용을 소개해드립니다. 바로, 교환이 아니라 공유물 분할의 방법으로는 불가한지?입니다. 먼저 발단이 된 국세청 해석을 보시겠습니다.​서면법령해석재산2018-3245(2021.11.23)(사실관계)○ 1987.11.18. 甲은 서울시 소재 A주택 취득 * 갑(父)과 을(子)은 동일세대를 이루다 2008년 乙이 결혼하면서 세대분리○ 2015.7.9. 甲이 乙에게 A주택 지분 1/2 증여○ 2016.7.13. A주택 단지에 대한 재건축정비사업 관리처분계획인가 * 신축주택 2채 B(60㎡초과), C(60㎡이하)가 배정될 예정(추가 분담금 없음)○ 2018.8. 갑은 A주택 지분 8%를 乙에게 양도 * 양도 후 공유지분 : 甲 42%, 乙 58%○ 재건축 주택은 2021년 중 사용승인 예정으로 보존등기 시 B,C주택 모두 공유등기 후 즉시 B주택은 甲, C주택은 乙이 단독소유하는 것으로 지분정리할 예정(질의내용) 甲과 乙이 1/2씩 공유 중이던 1채의 주택이 재건축되어 2채의 신축주택을 배정받고, 재건축 완공 전 甲이 乙에게 공유지분 일부(8%)를 양도한 이후에 완공된 2채의 주택을 甲과 乙이 1채씩 단독소유하는 것으로 지분정리한 경우 해당 지분정리에 대하여 양도소득세가 과세되는지 및 甲이 단독소유한 주택을 양도시 비과세 거주요건 적용 여부​[회신] 서면질의의 사실관계와 같이, 甲과 乙이 각 1/2씩 공유 중이던 주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 재건축되어 2채의 신축주택을 분양받는 경우로서, 재건축 완공 전 甲이 乙에게 공유지분 일부를 양도하고 완공 된 이후에 甲과 乙이 각각 1채씩 단독소유하는 것으로 지분정리한 경우 해당 지분정리가 양도소득세 과세대상에 해당하는지 및 甲이 단독소유한 주택에 대하여 「소득세법 시행령」 제154조제1항에 따른 거주요건을 적용하는지는 각각 기존 해석사례(기획재정부 재산세제과-849, 2021.9.28., 기획재정부 재산세제과-856, 2018.10.10.)를 참고하시기 바랍니다. 다만, 상호지분청산에 따라 가액을 기준으로 당초 공유지분을 초과하여 취득한 경우라면 해당 초과 취득한 부분은 지분청산 시 새로 취득한 것으로 보아 비과세 거주요건 등 관련 규정을 적용하는 것입니다.​기획재정부재산 -849, 2021.09.28【질의】가로주택정비사업에 따라 2개의 입주권을 각 1/2씩 분양받은 공동소유자가 각 공유지분을 서로 단독소유로 정리한 경우 양도소득세 과세 여부(제1안) 유상양도인 교환에 해당하므로 양도소득세 과세대상임(제2안) 공유물 분할에 해당하므로 양도소득세 과세대상이 아님【회신】귀 질의의 경우 제2안이 타당합니다. 다만, 상호지분청산시에 시가차액에 관한 정산을 하는 경우 그 정산된 부분은 양도소득세 과세대상에 해당하는 것입니다.​위 해석에 따르면, 공유재산로 등기된 2채의 각 아파트에 대하여 각 1채로 명의를 정리하는 행위가 공유물 분할에 해당하는 경우, 양도소득세 과세대상이 아닐 수 있다고 표현하고 있습니다. 만약 이 말이 맞다면, 1+1 분양신청에 있어 중요한 변수가 될 수 있습니다. 왜냐하면 교환의 양도소득세를 내지 않아도 될 수 있기 때문입니다. 여기서 생각해볼 것이 있습니다. 1) 소유권보존등기 후 교환이 아닌 공유물 분할이라는 절차를 통해 소유권을 정리하는 것이 가능한지? 2) 공유물 분할이 가능하다면, 소유권이전고시일 다음 날부터 3년간 전매제한의 적용을 받는지? 입니다.​​(1) 소유권보존등기 후 교환이 아닌 공유물 분할이라는 절차를 통해 소유권을 정리하는 것이 가능한지?​대법원 판례에 따르면, 공유물 분할은 제한적으로 행사되는 권리를 특정 부분에 집중시켜 존속시키는 방식으로 소유형태를 변경하는 것이라 합니다. 따라서 법률상 공유자 상호간의 지분 교환이나 매매처럼 보여도 실질은 그렇지 않다고 합니다. 민법에서도 공유물 분할과 교환을 구분하여 입법하고 있습니다. 그렇지만 실무에서는 외관상 매매인 것처럼 등기부에 표현이 되기 때문에 이것을 어떻게 공유물 분할이라고 인정받을 수 있는지가 관건입니다. 개인적인 의견으로는 가능은 할 것 같기는 합니다만, 전문가에게 확인이 필요합니다.​대법98두229(1998.03.10)공유물의 분할은 법률상으로는 공유자 상호간의 지분의 교환 또는 매매라고 볼 것이나 실질적으로는 공유물에 대하여 관념적으로 그 지분에 상당하는 비율에 따라 제한적으로 행사되던 권리 즉 지분권을 분할로 인하여 취득하는 특정 부분에 집중시켜 그 특정 부분에만 존속시키는 것으로 그 소유형태가 변경된 것뿐이어서 이를 자산의 유상양도라고 할 수 없으며, 이러한 법리는 여러 개의 공유물을 일괄하여 분할함에 있어 각 공유물을 그 지분비율에 따라 하나 하나 분할하는 대신 지분비율과 각 공유물의 가액을 함께 고려하여 그 중 한 개 이상씩의 특정공유물 전체에 대한 단독소유권을 취득하는 경우에도 이로 인한 상호지분청산시에 시가차액에 관한 정산을 하였다는 특별한 사정이 없는 한 마찬가지라 할 것인데(대법원 1995.9.5. 선고 95누5653 판결 참조),​민법 제268조(공유물의 분할청구)①공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있다. 그러나 5년내의 기간으로 분할하지 아니할 것을 약정할 수 있다.​민법 제269조(분할의 방법)①분할의 방법에 관하여 협의가 성립되지 아니한 때에는 공유자는 법원에 그 분할을 청구할 수 있다.②현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원은 물건의 경매를 명할 수 있다.​민법 제596조(교환의 의의)교환은 당사자 쌍방이 금전 이외의 재산권을 상호이전할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.​​(2) 공유물 분할이 가능하다면, 소유권이전고시일 다음 날부터 3년간 전매제한의 적용을 받을까요?​[도시 및 주거환경 정비법]에 따르면, 추가로 분양신청한 1채는 소유권이전고시일 다음 날부터 3년간 상속을 제외하고는 어떠한 권리변동도 불가합니다. 그렇다면 3년 이내에 공유물 분할의 방법으로 소유권을 정리한다면, 이것이 도시정비법을 위법하는 행위는 아닐까요? 제 개인적인 의견으로는 대법원 판례에 비추어 공유물 분할은 비율에 따라 제한적으로 행사되던 권리 즉 지분권을, 분할로 인하여 취득하는 특정 부분에 집중시켜 그 특정 부분에만 존속시키는 것이므로, 권리의 변동은 존재한다고 봅니다. 따라서 3년간 공유물 분할도 어렵지 않을까 생각합니다. 국세청 해석 사례에서는 보존등기 후 즉시 단독등기로 공유물 분할을 하는 것으로 보았는데, 이것이 질의를 위한 가정인지, 실무에서는 3년을 기다려야 하는지 반드시 확인이 필요합니다.​도시 및 주거환경정비법 제76조(관리처분계획의 수립기준)① 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 따른다.7. 제6호에도 불구하고 다음 각 목의 경우에는 각 목의 방법에 따라 주택을 공급할 수 있다.다. 제74조제1항제5호에 따른 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60제곱미터 이하로 한다. 다만, 60제곱미터 이하로 공급받은 1주택은 제86조제2항에 따른 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속의 경우는 제외한다)하거나 전매를 알선할 수 없다.​이번에 나온 해석은 1+1 분양신청에 있어 획기적인 변수가 될 수 있기 때문에, 앞으로 더 깊은 논의가 필요하겠습니다.

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은개인사업자가 상가나 오피스텔 또는 주택을 매입할 때 대출을 받는 경우가 있는데, 이와 관련된 이자비용이 필요경비 등으로 인정되는지 여부에 대해 알아보겠습니다.세부적으로 살펴보면,사업소득의 계산시,사업에 직접 사용된 부채에 대한 이자는 필요경비로 인정됩니다법인의 경우,대출이 발생한다면 법인명의로 이루어지므로 이자비용은 필요경비에 인정이 됩니다.개인의 경우는 대출이 개인적인 목적으로 사용된건지, 사업자금으로 사용이 된건지 불분명한 경우가 있습니다. 법에는 대출이 사업에 직접 사용된 경우라면 이자를 필요경비로 인정합니다.즉,사업과 무관한 용도로 차입금이 사용(사업무관 자산취득, 가사경비 등)된다면 이는 필요경비로 인정이 안된다는 것입니다.단, 사업에 직접 사용되었는지 여부는 본인이 입증을 해야합니다.소득세법 시행령제55조(사업소득의 필요경비의 계산)①사업소득의 각 과세기간의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 법 및 이 영에서 달리 정하는 것 외에는 다음 각 호에 규정한 것으로 한다.13.총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자사업용 자산의 취득에 소요된 차입금 이자는자본적지출로 취득가액에 가산됩니다부동산임대업용 건물이나 기타 사업용 건물을 신축하거나 매입하는 과정에 발생하는 대출에 대한 이자는 취득원가에 가산됩니다. 즉, 결과적으로 건축물분관련 취득 이자비용은 감가상각 기간동안 비용화가 됩니다.만약, 사업용 자산을 취득한 이후에도 대출이 남아 있다면 이에 대한 이자는 필요경비로 인정이 됩니다.소득세법 시행령제75조(건설자금의 이자계산)①법 제33조제1항제10호에서 “대통령령으로 정하는 건설자금에 충당한 금액의 이자”란 그 명목여하에 불구하고해당 사업용 유형자산 및 무형자산의 매입ㆍ제작ㆍ건설(이하 이 조에서 “건설”이라 한다)에 소요된 차입금(자산의 건설에 소요되었는지의 여부가 분명하지 않은 차입금은 제외한다)에 대한 지급이자또는 이와 유사한 성질의 지출금을 말한다.②제1항의 규정에 의한 지급이자 또는 지출금은 기획재정부령이 정하는 건설이 준공된 날까지(토지를 매입한 경우에는 그 대금을 완불한 날까지로 하되, 대금을 완불하기전에 당해 토지를 사업에 제공한 경우에는 그 제공한 날까지로 한다)이를 자본적지출로 하여 그 원본에 가산한다.다만, 제1항의 규정에 의한 차입금의 일시예금에서 생기는 수입이자는 원본에 가산하는 자본적지출금액에서 이를 차감한다.③차입한 건설자금의 일부를 운영자금에 전용한 경우에는 그 부분에 상당하는 지급이자는 이를 필요경비로 한다.④ 차입한 건설자금의 연체로 발생한 이자를 원본에 더한 경우 그 더한 금액은 해당 과세기간의 자본적 지출로 하고 그 원본에 더한 금액에 대한 지급이자는 필요경비로 한다.⑤건설자금의 명목으로 차입한 것으로서그 건설이 준공된 후에 남은 차입금에 대한 이자는 각 과세기간의 필요경비로 한다.⑥ 제1항부터 제5항까지의 규정에 따른 자본적 지출 또는 필요경비를 계산할 때 법 제33조제1항제11호에 따른 이자는 자본적 지출 또는 필요경비로 계산하지 아니한다.채권자 불분명이자나초과인출금에대한 이자는 인정되지 않습니다간혹 사채업자를 통하거나 상호간에 이자소득에 대한 신고도 안하기로 하는 등으로 인한 채권자가 확인이 어려운채권자가 불분명한 차입금에 대한 이자는 비용으로 인정이 되지 않습니다.소득세법 시행령76조(채권자가 불분명한 차입금의 이자)법 제33조제1항제11호에서 “대통령령으로 정하는채권자가 불분명한 차입금의 이자”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 차입금의 이자(알선수수료, 사례금 등 명목 여하에 불구하고 차입금을 차입하고 지급하는 금품을 포함한다)를 말한다. 다만, 지급일 현재 주민등록표등본에 의하여 그 거주사실등이 확인된 채권자가 차입금을 변제받은 후 소재불명이 된 경우에는 그러하지 아니하다.1. 채권자의 소재 및 성명을 확인할 수 없는 차입금2. 채권자의 능력 및 자산상태로 보아금전을 대여한 것으로 인정할 수 없는 차입금3. 채권자와의 금전거래사실 및거래내용이 불분명한 차입금추가적으로, 초과인출금에 대한 차입금의 이자비용도 가사관련 비용으로 보아 인정되지 않습니다.즉, 사업용자산보다 부채가 더 큰 경우에 그 부채에 대한 이자분은 필요경비로 보지 않습니다.소득세법 시행령제61조(가사관련비등)①법 제33조제1항제5호에서 “대통령령으로 정하는 가사(家事)의 경비와 이에 관련되는 경비”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.2.사업용 자산의 합계액이 부채의 합계액에 미달하는 경우에 그 미달하는 금액에 상당하는 부채의 지급이자로서 기획재정부령이 정하는 바에 따라 계산한 금액양도세 계산시, 이자비용은 필요경비로 인정이 안됩니다주택이나 건물을 신축하는 과정에서 발생한 이자비용은 앞서 살펴본 바와 같이, 사업용 자산인 경우 취득가액에 포함이 되나양도소득세 계산시에는 포함되지 않습니다.즉, 건물을 신축하는 과정에 이자비용이 발생한 경우에는해당 이자비용은 상각기간에 걸쳐 비용화가 될 수 있으나 이를 처분하는 경우에는 양도세 계산시에는 비용으로 인정받지 못한다는 것입니다.종종 이를 헷갈려하시는 경우가 있으니 유의하시길 바랍니다.양도, 심사-양도-2020-0075, 2021.04.06[ 제 목 ]건설자금이자는양도소득세 필요경비로 인정되지 않음[ 요 지 ]소득세법상 열거된 필요경비 규정,대출금 아닌 금원으로 양도자산을 취득한 자와의 형평 등에 비추어건설자금이자는 필요경비로 반영할 수 없음양도, 사전-2014-법령해석재산-21894, 2015.02.25[ 요 지 ]사업용 고정자산의 건설에 소요된건설자금이자는 양도소득세 필요경비에 해당하지 않으며,가전제품 구입비용은 주택임대사업을 위한 것이므로 건물의 자본적지출액 등 필요경비에 해당하지 않고,일괄 양도시 부동산의 양도가액과 구분가능한 경우 전체 양도가액에서 이를 제외하는 것이며, 이에 해당하는지는 사실판단할 사항임정리하면,이상 상가, 오피스텔, 주택의 매입이나 건설에 소요된 이자비용의 처리에 대해 살펴보았습니다.원칙적으로 이자비용은 사업과 직접 관련된 경우에는 비용 인정이 되며, 취득이나 건설과정에서 발생한 경우에는 취득가액에 가산되고 완공 후에도 비용 인정이 됩니다.단, 업무무관자산 취득이나 초과인출금 및 채권자불분명이자 등은 인정되지 않습니다.특히, 해당 부동산을 처분할 때양도세 계산시에는 이자비용은 필요경비로 인정이 되지 않으니 주의가 필요한 부분입니다.by 상가,주택임대/세무기장/기장료/세무기장료/부산세무사

올해 7월부터 세금계산서를 발급하라는 안내를 받으신 개인사업자분들이 계십니다. 매출이 늘어난 것은 작년인데 왜 올해 7월인지, 그리고 무엇이 달라지는지 조문 순서대로 정리했습니다.기준 금액은 법에 적혀 있지 않습니다부가가치세법 제61조 제1항은 간이과세 적용 대상을 이렇게 정합니다. 직전 연도의 공급대가 합계액이 8천만원부터 8천만원의 130퍼센트에 해당하는 금액까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 금액**에 미달하는 개인사업자입니다.법률에는 구체적 금액이 없고 범위만 있습니다. 실제 숫자는 시행령 제109조 제1항에 있고, 현재 1억 400만원입니다.이 구조를 알아두시면 좋은 이유가 있습니다. 기준 금액은 법 개정 없이 시행령만으로 조정할 수 있습니다. 지금도 8천만원이라고 적힌 오래된 자료가 검색에 남아 있는 것이 그래서입니다. 금액을 확인하실 때는 시행령 제109조를 보셔야 합니다.넘긴 해가 아니라 그 다음 해 7월입니다가장 많이 헷갈리는 지점입니다. 매출이 기준을 넘은 그 순간부터 일반과세자가 되는 것이 아닙니다.부가가치세법 제62조 제1항은 적용 기간을 이렇게 정합니다. 1월 1일부터 12월 31일까지의 공급대가 합계액이 기준 금액 이상이 되는 해의 다음 해 7월 1일부터 그 다음 해 6월 30일까지입니다.정리하면 이렇습니다.- 2025년 한 해 공급대가가 1억 400만원 이상이었다면- 2026년 7월 1일부터 일반과세자가 됩니다- 그 상태가 2027년 6월 30일까지 이어집니다넘긴 시점과 실제로 바뀌는 시점 사이에 최대 1년 6개월의 시차가 있습니다. 반대로 매출이 줄어 기준 아래로 내려간 경우에도 같은 구조로 그 다음 해 7월에 간이과세자가 됩니다.신규 사업자는 조금 다릅니다. 제62조 제2항에 따라 최초로 사업을 개시한 해의 다음 해 7월 1일**이 기준이 됩니다.1억 400만원은 「공급대가」입니다공급가액이 아니라 공급대가입니다. 부가가치세가 포함된 금액입니다.간이과세자는 거래할 때 부가가치세를 따로 떼어 표시하지 않으므로, 실무적으로는 받으신 돈 전부가 공급대가입니다. 공급가액 기준으로 계산해서 아직 여유가 있다고 보셨다가 기준을 넘기는 경우가 여기서 나옵니다.작년에 사업을 시작하셨거나 중간에 휴업하신 경우에는 그 기간을 빼고 남은 기간의 공급대가를 12개월로 환산합니다. 시행령 제109조 제3항이고, 1개월 미만의 끝수는 1개월로 봅니다. 사업자등록을 하지 않고 사업하신 기간에 대해서도 국세청은 같은 방식으로 환산한다고 회신한 바 있습니다.금액이 기준 아래여도 간이과세가 안 되는 경우가 있습니다제61조 제1항 단서에 네 가지가 있습니다. 금액만 보고 판단하시면 안 되는 이유입니다.- 간이과세가 적용되지 않는 다른 사업장을 이미 가지고 계신 경우- 업종 자체가 배제되는 경우 — 시행령 제109조 제2항이 광업, 제조업, 도매업 및 상품중개업, 부동산매매업 등을 열거합니다. 제조업 중 최종소비자에게 직접 공급하는 일부 업종은 예외입니다- 부동산임대업이나 과세유흥장소 — 이 업종은 기준선이 다릅니다. 해당 업종의 직전 연도 공급대가가 4,800만원 이상이면 간이과세자로 보지 않습니다- 사업장이 둘 이상인 경우 — 각 사업장이 아니라 합산액으로 판정합니다여기에 하나 더 있습니다. 세무서가 결정이나 경정을 해서 공급대가가 기준 이상이 된 경우에는, 제61조 제6항에 따라 그 결정·경정한 날이 속하는 과세기간까지는 간이과세자로 봅니다. 소급해서 전부 일반과세자가 되는 것은 아닙니다.전환될 때 한 번만 있는 공제가 있습니다여기가 실무에서 가장 많이 빠지는 부분입니다.간이과세자가 일반과세자로 바뀌면, 그 시점에 가지고 계신 재고품과 건설 중인 자산, 감가상각자산에 대해 매입세액을 공제받을 수 있습니다. 부가가치세법 제44조입니다. 간이과세자일 때는 매입세액을 온전히 공제받지 못했으니 전환 시점에 정산해 주는 취지입니다.감가상각자산은 범위가 정해져 있습니다. 건물과 구축물은 취득·건설·신축 후 10년 이내, 그 밖의 감가상각자산은 취득·제작 후 2년 이내의 것만 해당합니다.중요한 것은 자동으로 되지 않는다는 점입니다. 시행령 제86조 제1항은 「일반과세 전환 시의 재고품등 신고서」를 작성해 그 변경되는 날의 직전 과세기간에 대한 신고와 함께 제출하도록 정하고 있습니다. 그리고 제3항은 제1항에 따라 신고한 자에 대해서는 공제한다고 적고 있습니다. 신고가 공제의 요건입니다.올해 7월 1일에 전환되신 분이라면 직전 과세기간은 1월 1일부터 6월 30일까지이고, 그 신고기한과 함께였습니다. 신고하신 경우에는 세무서장이 재고금액을 조사해 기한이 지난 후 1개월 이내에 통지하게 되어 있고, 그 기한 안에 통지가 없으면 신고하신 금액을 승인한 것으로 봅니다. 실제 공제는 승인받은 날이 속하는 예정신고기간 또는 과세기간의 매출세액에서 이루어집니다.[요약정리]- 간이과세 기준 금액은 법률이 아니라 시행령 제109조에 있고 현재 1억 400만원입니다- 기준을 넘긴 해가 아니라 그 다음 해 7월 1일부터 일반과세자가 됩니다- 기준은 부가가치세가 포함된 공급대가이고, 신규·휴업 기간은 12개월로 환산합니다- 금액이 기준 아래여도 업종·다른 사업장·사업장 합산·부동산임대업 4,800만원 요건에 걸릴 수 있습니다- 전환 시 재고매입세액 공제는 신고해야 받습니다. 신고서를 내지 않으면 공제되지 않습니다전환 여부와 시점은 업종과 사업장 수, 직전 연도 공급대가의 산정 방식에 따라 달라집니다. 확인이 필요하시면 직전 연도 매출 내역과 사업장 현황을 정리해 두시면 검토가 빠릅니다.

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 오피스텔이나 상가를 분양받거나 매입하는 경우, 부가세 환급에 대한 내용입니다.세부적으로 살펴보면,오피스텔/상가의 공급시에 건물은 과세이고,토지는 면세입니다오피스텔이나 상가를 분양받거나 매매하는 경우, 건물은 부가가치세 과세이나 토지의 공급은 부가가치세 면세로 정하고 있기 때문에 부가세가 면세됩니다.따라서, 오피스텔이나 상가를 공급하는 경우에는 건물분과 토지분을 안분하여 건물분에 대한 세금계산서를 발행하게 됩니다.부가, 부가22601-522 , 1991.04.27[ 제 목 ]건설업자 상가분양 시 토지 분 면세여부와 안분계산방법[ 요 지 ]토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 부가가치세 면제되는 토지 가액은 실지거래가액으로 하지만, 토지가액과 건물 등 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 비례하여 안분 계산하는 것임과세 사업에 사용하는지면세 사업에 사용하는지에 따라, 부가세 환급 여부가 달라집니다오피스텔이나 상가를 분양받거나 매입시에 발생한 건물분에 대한 부가가치세는 과세사업에 사용하는 경우에는 환급을 받을 수 있습니다.매입한 오피스텔, 상가를 임대하는 일반 임대사업자이거나 본인의 과세 사업에 사용하는 경우에는, 과세 사업 관련 매입세액이므로 부가세를 환급 받을 수 있습니다.그러나, 오피스텔을 매입하여 주택으로 임대할 계획으로 주택임대사업자를 낸 경우에는 주택임대는 면세이므로 부가세를 환급 받을 수 없습니다.만약, 그 상가나 오피스텔을 본인이 운영하는 면세사업(의료업, 학원업 등)에 사용하는 경우에는 면세사업용 고정자산 매입이므로 부가세 환급대상이 아닙니다.과세 사업 → 면세 사업 or 면세 사업 → 과세 사업으로변경시, 부가세를 납부 or 환급받을수 있습니다과세사업에 사용하기로 하고,부가세를 공제받았는데 이후에 면세사업으로 변경하는 경우(예, 일반임대사업자 → 주택임대사업자로 변경 또는 과세사업을 면세사업으로 변경)이를 '면세 전용'이라고 하여, 당초 공제받은 매입세액을 납부해야 합니다. (10년 이내)오피스텔 이나 상가의 경우, 부동산이므로 당초 공제받은 금액 전부가 아니라 면세 전용되는 시점의 가액 해당분 만큼을 납부해야 합니다.공급가액 산식『 공급가액 =해당 재화의 취득가액 x (1- 5/100 x 경과된 과세기간의 수)』예를 들어, 당초 오피스텔 건물 취득가액이 2억이고 2천만원을 공제받았다면완공 후에 4 과세 기간이 경과된 경우, 2억*(1- 5%*4) = 1.6억으로 1.6억의 10%인 1천 6백만원을 납부하게 됩니다.단순히, 일반임대(과세)를 주택임대(면세)로 변경하는 경우 외에도 상가를 임대목적으로 취득하여 전액 공제받은 후에 그 건물을 본인의 병원(면세)으로 사용하는 경우에도 마찬가지로부가세를 납부해야 합니다.반대로, 면세사업에 사용하다가 과세사업으로 변경하는 경우에는 공제를 받을 수 있습니다.과세기간 종료일로부터 20일 이내사업자등록 신청을 한 경우 공제가 됩니다사업자등록은 사업개시일 20일 이내에 해야합니다.하지만, 사업자등록을 1기(1.1-6.30)와 2기(7.1-12.31)로부터 20일 이내인 7.20일과 1.20일 이내에 하는 경우에는 해당 과세기간의 매입세액은 공제가 가능합니다.만약, 그 다음 과세기간에 등록을 하는 경우에는 이전 과세기간의 매입세액은 공제받지 못합니다.부가가치세법 제39조(공제하지 아니하는 매입세액)① 제38조에도 불구하고 다음 각 호의 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니한다8. 제8조에 따른 사업자등록을 신청하기 전의 매입세액. 다만,공급시기가 속하는 과세기간이 끝난 후 20일 이내에 등록을 신청한 경우등록신청일부터 공급시기가 속하는 과세기간 기산일(제5조제1항에 따른 과세기간의 기산일을 말한다)까지 역산한 기간 내의 것은 제외한다정리하면,이상 오피스텔이나 상가를 매입하거나 분양받은 경우에, 발생하는 부가가치세와 이를 공제받을 수 있는지 여부에 대해 살펴보았습니다.10년 이내에 당초 과세사업으로 공제를 받고 추후에 면세사업으로 변경하면, 부가세를 납부해야 하고 당초 면세사업으로 공제를 못받고 추후에 과세사업에 사용하는 경우에는 공제를 받을 수가 있으니 유의해야 합니다.오피스텔의 경우, 일반임대냐 주택임대냐에 따라 과세 면세가 달라지므로 자주 발생하는 이슈입니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwBy부가세신고대행/부가세세무사/부동산세무사