주택임대사업자말소 후 비과세 문의 합니다

2016년1월 아파트 매입 2017년 5월 상가주택매입 2018년 9월30일 주택임대사업자 등록 자가 소유 실거주 주택 없고 2024년 1월30 아파트 주임사 자진말소 했습니다 2년~4년 정도 실거주하다 매매 계획이었는데 실거주 안하고 매매해도 비과세 받을수 있을까요?

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안녕하세요? 삼도회계법인 최지호 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 상황을 일부 가정하고 답변드리겠습니다. 정확한 상담을 원하시면 더 자세히 상황 정리가 필요할 것 같습니다. 가정) A 아파트 매입, B 상가주택 매입(다가구 등 1주택이어야 함), A 주택임대사업자 등록 후 자진말소, 그 이후에 A 아파트를 실거주 하지 않고 양도 시 비과세 여부 판단 문의 1. 자진 말소한 A 아파트를 양도 시 상가주택을 보유하고 있다면 1세대 1주택이 아니기 때문에 비과세는 적용되지 않습니다. 하지만 상가주택이 없는 유일한 A주택만 남아있다면 2016년에는 거주 요건이 필요없기 때문에 비과세는 가능합니다. 2. 자진말소한 A 아파트를 보유하고 B 상가주택을 양도 시 A가 등록 장기임대주택의 조건을 만족한다면 자진말소된 후 5년 이내에 B 상가주택을 양도할 때 거주주택 비과세가 가능할 수 있습니다. 하지만 이 비과세 요건은 복잡하고, B 상가주택에서 2년 실거주를 최소한 하셔야 가능합니다. 저는 부동산 관련 세법, 경매학원 강의, 양도/상속/증여 등에 대한 내용으로 블로그 운영 중입니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 문의에 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 감사합니다.

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안녕하세요? 세무법인 송촌 김명선 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 현재 상가주택은 없고 주임사 말소한 아파트만 소유하고 있으신것으로 이해하고 말씀드리겠습니다. 상가주택을 매각하면서 거주주택비과세를 받으신 경우든, 일반과세로 양도한 경우이든 거주주택 양도후의 기간에 대해서만 비과세가 적용됩니다.

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임대주택 자진말소 후 거주주택 비과세를 받을 수 있는지 여부(거주주택 양도 전 또는 후, 임대주택을 자진말소한 경우)주택임대사업자인 경우, 1세대가 일정한 요건을 충족한 임대주택과 2년 이상 거주한 1채의 거주주택을 소유한 상태에서 거주주택을 양도할 경우에는 임대주택은 없는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있습니다. 임대주택 수는 관계 없습니다.거주주택 비과세 특례의 요건은 다음과 같습니다. 모두 충족을 해야 합니다.1. 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 외의 지역은 3억원)이하2. 의무임대기간 준수- 2020. 07. 10 이전 등록 : 단기임대주택 or 장기임대주택 등록 + 5년 이상 임대- 2020. 07. 11 ~ 2020. 08.17 등록 : 장기임대주택으로 등록 + 8년 이상 임대- 2020. 08. 18 ~ 등록 : 장기임대주택으로 등록 + 10년 이상 임대3. 임대료 증액제한 준수- 종전 계약 대비 보증금이나 임대료 5% 범위내로 상한4. 지방자치단체 + 세무서에 모두 주택임대사업자로 등록위의 요건을 모두 충족하면 좋지만, 여러가지 상황으로 인하여1) 거주주택 비과세 특례를 적용받은 이후 임대주택을 자진말소한 경우도 있을 수 있고 또는 2) 거주주택 비과세 특례를 적용받지 않은 상태에서 임대주택을 자진말소한 경우도 있을 것입니다.1), 2)에 해당될 경우, 거주주택 비과세 특례를 받을 수 있는지 여부에 대해서 알아보겠습니다.1. 거주주택 비과세 특례를 적용받은 후, 임대주택을 자진말소한 경우임대주택 자진말소일 현재,의무임대기간의 1/2이상을 임대한 상태라면 거주주택 비과세는 추징되지 않고, 유지가 됩니다.물론 의무임대기간 외의 가액요건, 임대료 증액제한 요건등은 당연히 충족이 되어야 합니다.2. 임대주택을 자진말소 후 거주주택을 양도한 경우임대주택 자진말소일 현재, 아래 요건을 모두 충족했다면 거주주택 비과세는 가능합니다. 또한, 임대주택 자진말소 이후에도 임대료증액제한의 요건은 없습니다.1. 폐지되는 임대주택(단기임대주택 또는 장기임대주택으로 등록한 아파트)에 해당될 것2. 의무임대기간의 1/2이상을 임대하고 자진말소할 것3. 자진말소일로부터 5년 이내 거주주택을 양도할 것4. 자진말소일 현재 임대기간을 제외한 가액요건 및 증액제한 요건을 충족할 것서면-2021-부동산-3532(2022.02.08)[제목]장기임대주택 자진말소 또는 자동말소 후 거주주택 특례요건을 계속 준수해야 하는지 여부[요지]소득령§155㉓과 같이 장기임대주택이 자진․자동말소된 이후 특례요건을 준수하지 않더라도 5년 이내 거주주택을 양도하는 경우, 소득령§155⑳에 따른 특례 적용 가능지금까지 의무임대기간 충족 전에 임대주택을 자진말소한 후에도 거주주택 비과세 특례를 받을 수 있는지에 대해서 알아보았습니다.실무에 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 읽어주셔서 감사합니다. <세무회계 문> 문용현 세무사였습니다.