대출 상환 관련 및 증여세 적용 여부

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 양도세 중과한시적 배제로 다주택자들의 증여시 부담부증여에 대한 관심이 높아지는데, 부담부증여시 주의할 부분 위주로 알아보겠습니다.세부적으로 살펴보면,부담부증여가 유리할 수 있으나,항상 유리한 것은 아닙니다기존 부동산에 담보된 채무나 보증금이 있는 경우, 이를 증여받는자가 인수하는 경우를 부담부증여라고 합니다.증여가액은 증여재산평가액에서 채무를 뺀 금액이고, 채무인수 부분에 대해서 양도차익을 계산합니다.증여세도 누진세율 구조이므로 채무인수 부분만큼 증여세는 줄어드나, 양도세는 발생하는데 양도세가 얼마정도인지에 따라 유불리가 달리집니다.기본적인 부담부증여에 대한 내용은 기존 포스팅 참고하세요.https://blog.naver.com/riverodw/222220333487[부담부증여 장단점 분석] - 주택/분양권 부담부증여 양도세, 증여세 계산들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 정부의 다주택자 양도세, 보유세 강화 조치로 인해 양도 보다는 자...blog.naver.com부담부증여시 취득세도 고려되어야 합니다.부담부증여시, 증여세 감소와 양도세 발생하는 것 외에 취득세도 반드시 고려해야 합니다.일반적인 주택 증여 취득세는 3.5%이나,다주택자가 조정대상지역내에 공시가격 3억원 이상의 주택을 증여를 하는 경우에는 12%의 세율이 적용됩니다. 부가세 포함하면, 12.4%~13.4%입니다.다주택자의 일반 증여시 전체 중과세율이 적용될 수 있는데,부담부증여로 하면 채무분은 유상매매에므로 매매로 인한 취득세가 적용되니 더 이득입니다.물른 매매로 인한 취득세도 중과세율이 적용될 수 있으나, 8%나 12%가 적용되므로 부담부증여가 유리합니다.배우자 직계존비속간의 채무는인수되지 않는 것으로 추정합니다배우자, 직계존비속간에 부담부증여는 채무 인수가 되지 않았다고 추정합니다. 여기서, '추정'은 법률 용어인데 명백한 반증이 있으면 인정한다는 애깁니다.배우자, 직계존비속간이라도① 금융기관 채무 ② 임차보증금은 인정이 됩니다.상증세법제47조(증여세 과세가액)③ 제1항을 적용할 때배우자 간 또는 직계존비속 간의 부담부증여(負擔附贈與, 제44조에 따라 증여로 추정되는 경우를 포함한다)에 대해서는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 그채무액은 수증자에게 인수되지 아니한 것으로 추정한다.다만, 그 채무액이 국가 및 지방자치단체에 대한 채무 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 객관적으로 인정되는 것인 경우에는 그러하지 아니하다.상증세법 시행령제10조(채무의 입증방법등)①법 제14조제4항에서 대통령령으로 정하는 방법에 따라 증명된 것 이란 상속개시 당시 피상속인의 채무로서 상속인이 실제로 부담하는 사실이 다음 각 호의 어느 하나에 따라 증명되는 것을 말한다.1. 국가ㆍ지방자치단체 및금융회사등에 대한 채무는 해당 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류2. 제1호외의 자에 대한 채무는채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 서류채무 인수여부를증여계약서 등에 언급하지 않은 경우가 있는데, 실제 인수가 확인되면 인정됩니다간혹, 대출금이나 전세금 부담부증여인데 증여계약서에 이런 조건을 명시하지 않은 경우가 있습니다.실질과세 원칙에 따라, 이런 경우도실제로 증여받은 자가 대출금을 상환하였거나 전세금을 인수한 것으로 확인되는 경우에는 부담부증여로 인정이 됩니다.그러나, 세무서에서는 인수하지 않은 것으로 보고 과세할 수 있으니가급적 증여계약서에 채무인수에 대해 명확히 언급을 해야합니다.상증, 심사증여1999-0077 , 1999.04.23 ,[ 제 목 ]증여받은 주택의 전세보증금을 부담부증여로 보아 공제 할 것인지 여부[ 요 지 ]채무액을 인수한다는 증여계약서를 작성하지 않았으나모로부터 증여받은 주택에 증여당시 세입자들이 거주하고 있는 사실이주민등록등본 및 전세계약서를 통해 확인이 되고 수증자가 채무를 인수한 것으로 보여져 증여재산가액에서 전세금을 공제함상증, 심사증여2001-0103 , 2001.11.30[ 제 목 ]증여계약서에 채무연수 조건이 없는 경우부담부증여 인정 여부[ 요 지 ]증여자가 증여아파트를 담보로 차입한 은행 대출금을 수증자가 상환하는 조건으로증여 받은 후 대환대출로 채무액을 변제하였으므로 실제 인수한 채무액은 증여재산가액에서 차감하여 증여세를 결정하여야 함채무를 인수한다고 하고,증여자가 상환한 것이 확인되면 증여세 추징됩니다부담부 조건을 명시한 증여계약서도 잘 작성하고, 대출금도 자녀 명의로 전환하는 등의 형식적인 것을 잘 갖춘다고 문제가 없는 것이 아닙니다.일반적으로 문제가 되는 경우로,실제 그 대출금 상환에 부모의 자금이 소요된 경우에는 순수 증여로 보아 증여세가 추징될 수 있습니다.부담부증여에 대해서는 부채 상환에 대한 사후관리를 하는데, 이 과정에서 적발될 수 있으니 유의해야 합니다.채무자명의가 변경되지 않아도, 실제 채무인수를 하였다면 부담부증여입니다간혹, 은행에서 담보대출 명의가 이전이 안되는 경우가 있습니다.마찬가지 실질과세 원칙에 따라,은행에서 증여받은 자의 명의로 전환이 안되었더라도 실제 그 채무를 수증자가 상환함이 확인되면 부담부증여로 인정이 됩니다.양도, 서면인터넷방문상담5팀-608 , 2008.03.20[ 제 목 ]채무명의가 변경되지 않은 대출금의 부담부증여 해당여부[ 요 지 ]증여자의 채무를 인수하였는지 여부는채무자의 명의를 변경하였는지 여부에 관계없이재산을증여받은 후 당해 채무를 사실상 누가 부담하고 있는지 여부 등 실질내용에 따라 사실판단 하는 것임정리하면,양도세 중과한시배제로 다주택자의 부담부증여 관심이 늘고 있으나,일반적으로 유리할 수 있으나 항상 유리한 것은 아님에 유의해야 합니다.또한, 종종 발생하는 문제인① 채무인수여부 증여계약서 미언급② 채무인수 조건 명시했으나, 증여자가 대신 상환③ 대출금 명의이전이 안된 경우등에 대해서 살펴보았습니다.by 부동산세무상담/증여세세무사

안녕하세요, 최희원 세무사입니다.오늘 포스팅에서는 부모 자식 간 금전 차용을 하실 때의 주의사항에 대해서 정리해 보는 시간을 갖도록 하겠습니다.국세청에서 보는 부모 자식 간 금전 차용이와 관련된 법을 먼저 보겠습니다.○상속세 및 증여세법 제41조의 4【금전 무상대출 등에 따른 이익의 증여】① 타인으로부터 금전을 무상으로 또는 적정 이자율보다 낮은 이자율로 대출받은 경우에는 그 금전을 대출받은 날에 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 그 금전을 대출받은 자의 증여재산가액으로 한다. 다만, 다음 각 호의 구분에 따른 금액이 대통령령으로 정하는 기준금액 미만인 경우는 제외한다.1. 무상으로 대출받은 경우: 대출금액에 적정 이자율을 곱하여 계산한 금액2. 적정 이자율보다 낮은 이자율로 대출받은 경우: 대출금액에 적정 이자율을 곱하여 계산한 금액에서 실제 지급한 이자 상당액을 뺀 금액② 제1항을 적용할 때 대출 기간이 정해지지 아니한 경우에는 그 대출 기간을 1년으로 보고, 대출 기간이 1년 이상인 경우에는 1년이 되는 날의 다음 날에 매년 새로 대출받은 것으로 보아 해당 증여재산가액을 계산한다.③ 특수관계인이 아닌 자 간의 거래인 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우에 한정하여 제1항을 적용한다.④ 제1항에 따른 적정 이자율, 증여일의 판단 및 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.(법인세법 시행규칙 제43조 : ② 영 제89조제3항 각 호 외의 부분 단서에서 기획 재정부령으로 정하는 당좌대출이자율 이란 연간 1,000분의 46을 말한다.)위와 같이 특수관계인으로부터 금전을 무상 또는 적정 이자율(4.6%)보다 낮은 이자율로 차용 받은 경우에는 그 금전을 차용한 날에 차용 받은 자의 증여재산가액으로 한다는 규정입니다.(단, 그 금액이 1년에 1,000만 원 이상인 경우에 한합니다.)차용 이자에 대한 증여세를 피하기 위한 방법은?예를 들면, 부모에게 자녀가 5억 원을 빌렸다고 가정하겠습니다.위 법령을 적용해 보자면 5억 원 * (4.6%-0%) = 2,300만 원을 증여재산가액으로 상환하지 않으면 매년 발생하게 됩니다.법령에 의한 계산법에 의해 발생하는 이자상당액이 1,000만 원이 넘어가지 않도록 하는 것입니다.5억 원 * (4.6% - x% ) < 10,000,000으로 계산해 보면 이자율은 2.6%를 초과해야 한다는 결과가 나옵니다.따라서 부모님에게 5억 원의 2.7%인 1,350만 원을 이자 소득세인 27.5%를 떼고 지급하고, 원천징수한 370만 원 정도의 금액은 세금으로 납부하시면 되겠습니다. 마지막으로 부모님은 이자소득, 배당소득의 합계액이 2천만 원이 초과하는 경우에는 내년 5월에 종합소득세 신고를 하셔야 합니다.하지만 큰 문제는 따로 있습니다.이자에 대한 증여세는 그렇게 크지 않지만 국세청에서는 차용이 아닌 증여로 추정하는 데 이를 소명해 내지 못한다면 원금에 대한 증여세를 부과할 수 있습니다.상증세법 44조에서는 배우자 및 직계존비속에게 양도한 재산은 배우자 및 직계존비속 등이 증여받은 것으로 추정하여 증여재산가액으로 본다는 규정이 있습니다. 따라서 증여가 아닌 차용으로 볼 수 있도록 준비를 하셔야 합니다.부모 자식 간 금전 차용 시 주의사항 정리위 마지막에 말씀드린 것처럼 국세청에서 차용으로 볼 수 있도록 철저하게 준비를 하셔야 하는데요.질의회신을 보시면서 이를 토대로 주의사항을 정리해 보겠습니다.■ 재산 -249, 2011.05.20귀 질의의 금전거래가 금전소비대차 또는 증여에 해당되는지는당사자 간 계약,이자 지급 사실,차입 및 상환 내역,자금 출처 및 사용처등 당해 자금 거래의 구체적인 사실을 종합하여 판단할 사항이며 「상속세 및 증여세법」제41조의 4 규정 적용 시 그 증여재산가액의 계산은 같은 조 제1항 각 호에 의하는 것임1. 당사자 간 계약차용증이 실제로 그 당시에 존재했고, 구체적인 계약의 형태와 내용으로 구비되어 있어야 합니다.따라서 아래에 첨부 드리는 차용증 양식을 기준으로 금액, 인적 사항, 이자, 변제기일 및 변제방법 등에 대해서 상세하게 작성하시길 바랍니다.첨부파일차용증 샘플.hwp파일 다운로드또한 이 차용증에 대해 공증 또는 우체국 내용증명을 받아놓는다면 소명의 신뢰성을 더 높아질 수 있습니다. 차용 시점에 작성된 부분을 인증할 수 있기 때문입니다. 이러한 증빙이 없는 경우에는 조세심판원의 심판례에서는 증여로 봄이 타당하다고 하고 있습니다.■조심2013서1658(2013.08.14)쟁점 부동산 취득 자금에 충당하였다는 배우자 명의의 대출금은 ... (중략) 금전소비대차로 인정할 객관적인 증빙이 없어 청구 주장을 인정하기 어려움2. 이자 지급 사실4가지 중 어쩌면 제일 중요한 요소입니다. 차용증에 있는 그대로 이자를 지급한 사실이 확인되어야 하고, 이자를 받은 자는 이자 소득세를 신고하고 납부해야 합니다. 따라서 이자에 대한 증여세가 발생하지 않도록 계산해서 이자 지급을 하신 내역을 보관하고 있으면 증여가 아닌 차용으로 볼 수 있는 확률은 훨씬 높아진다고 보시면 되겠습니다.이때 추가로 궁금해하시는 부분은 무이자 조건으로 차용을 하시는 경우입니다. 이자를 받지 않아도 되는 2.3억 이하의 금액을 차용하시는 분들이 주로 문의하시는 사안인데요. 이때는 더 엄격한 요건이 적용된다고 생각하시면 되겠습니다.제일 중요한 부분은 원금에 대한 분할 상환 조건은 무조건 들어가야 합니다.그리고 원금을 상환하고 있는 자가 소득이 있어야 합니다. 본인의 생활비 등을 다 사용하고 원금을 일부 상환할 수 있는 정도의 능력이 있어야 인정해 줍니다. 또한 상환기간은 3년 이내이면서 이미 어느 정도의 상환이 진행된 후에 조사가 나와야 소명해 볼 수 있습니다.따라서, 이런 어려운 조건을 모두 충족 시키더라도 조사관에 따라는 과세할 수 있기 때문에 이자를 지급하시는 방법을 적극 추천드립니다.3. 차입 및 상환 내역2번과 같은 원금이 차용되고 추후 상환이 되는 내역이 은행 계좌로 확인되어야 합니다. 국세청에서는 차용증 내용을 매년 관리하여 이자 지급 및 원금 상환 여부를 확인하고 있습니다. 사후관리를 꼭 하기 때문에 이 부분에 있어서 간과하시면 안 됩니다. 이 부분은 국세청에서 발간된 상속, 증여 세금상식에 명확히 기재되어 있습니다. 그리고 차입 기간은 장기로 하는 것보다는 최대 5년 이내로 하고, 실제 되지 않는 경우에 연장하는 것으로 해야 합니다.4. 자금 출처 및 사용처이자를 지급하고 있는 자가 소득이 있어야 합니다. 본인의 생활비 등을 다 사용하고 이자 또는 원금을 일부 상환할 수 있는 정도의 능력이 있어야 인정해 줍니다. 따라서 소득이 없거나 미성년자인 자에게 대여를 하는 것은 인정되지 않기 때문에 주의하셔야 합니다.문의사항 있으시면 hwchoi1990@gmail.com이나 010-7667-8698로편하게 연락 주시기 바랍니다.감사합니다.부모 자식 간 금전 차용 시 주의사항 정리재생0좋아요000:0000:06부모 자식 간 금전 차용 시 주의사항 정리

1. 사전통지 및 조사대상기간안녕하세요.'자금출처조사'전문으로 하고 있는 이상웅 세무사입니다.'서울지방국세청에서 실시한 자금출처조사 대응 사례'에 대한 내용과 과정 말씀드리려 합니다.이상웅 세무사해당 조사는22년 4월 18일에 개시되어,16년 1월 1일 ~ 21년 5월 31일을 조사대상기간으로 하여 해당 기간 내에자녀가 소득금액을 초과하여 전세계약과 분양권, 아파트 등 다수 부동산을 취득하였습니다.소득금액을 과다하게 초과한전세 계약과 부동산을 취득한 것에 대한 증여세 이슈와 직계존비속 간의 이체에 대한 증여세가 쟁점이었습니다.실제로 20·30대 사회초년생분들이 본인의 소득 대비 고가의 주택에 대하여 전세 계약을 맺거나 취득하시는 것에 대해서 조사가 빈번하게 발생하고 있으니 유의해야 합니다.2. 사실관계전체적인 사실관계를 정리하면 다음과 같습니다.1. 조사기간 중자녀 명의로 다수의 분양권을 취득, 매매2. 조사기간 중자녀 명의로 전세계약을 체결하고 이후 해당 물건을 부모가 매수계약을 체결하였으며, 자녀 명의의 전세대출을 대신 상환3. 조사기간 중자녀 명의로 아파트를 취득4. 이외 부모와 자식 간자금 이체내역 다수자녀가 분양권을 공동투자 하면서 본인의 단독명의로 매매대금관리와 세금 신고·납부를 하였습니다. 공동투자라고 하더라도 공동투자자 각자가 본인들의 명의로 매매거래와 세금 신고·납부를 진행 해야 하며,공동투자자 1인이 단독으로 진행한다면 부동산명의신탁 또는 증여 문제가 발생할 수 있습니다.전세 계약의 경우 부동산 취득과 다르게 과세관청에서 문제 삼지 않으리라 생각하시는 분들이 많지만,전세 계약 역시 신고 의무화하여 고액 전세계약에 대해서는 꾸준히 관리 하고 있어 세무조사의 대상이 될 수 있습니다.3. 쟁점사항해당 건에 대하여 주요한 쟁점은 다음과 같습니다.1. 분양권 공동투자 건에 대한증여, 명의신탁 여부2. 자녀가 전세 계약한 부동산을 매수계약하고 전세대출 대환한 것에 대한증여 여부3. 소득 대비 고가의 아파트 취득가액 및 자금 이체내역증여 여부<1> 공동투자 대금에 대한 증여, 명의신탁 이슈부동산을 공동투자 하는 경우각자가 본인 지분에 대한 매매대금 및 부대비용의 이체와 세금 신고·납부를 진행해야 합니다.만약다른 투자자의 명의로 대리행위를 하는 경우 부동산명의신탁에 따른 과징금 또는 투자자 간 대금 이체애 대하여 각각의 증여로 추징될 수 있습니다.다만,부동산 명의신탁 해당 여부는 매매계약의 내용과 자금 이체, 전후 사실관계들을 종합하여 판단할 문제로 관련 판례 및 법적 근거에 따라 부동산 명의신탁에 해당하지 않는 것으로 주장하여 인정받았으며, 증여 역시 실질과세원칙에 따라 사실관계를 소명함으로써 추징 없이 마무리할 수 있습니다.<2> 자녀가 전세 계약한 부동산을 매수계약하고 전세대출을 대환한 것에 대한 증여 이슈자녀가 본인 명의로 전세 계약을 하고 소득 대비 과다한 보증금을 증여세 신고 없이 부모님으로부터 지원받아 지급하였습니다.이후 자녀의 전세 계약이 만료되기 전에 부모가 매매계약을 체결하였고, 자녀의 전세대출금을 대신 상환하였습니다.세법상 자녀가 차용증 작성과 원리금 상환 없이 부모님으로부터 지원 받아 지급한 전세보증금 금액에 대해서 증여로 추징되며, 전세 계약이 만료되기 전이면서 자녀가 해당 주택에 거주하고 있음에도 불구하고 매매계약을 했다는 이유만으로 자녀의 전세대출을 대신하여 상환한 것 역시 증여로 추징될 수 있습니다.해당 쟁점이 가장 주요했는데 전후 사실관계를 입증하여매매계약서에는 기재되어 있지 않지만, 기존의 전세를 승계하는 것으로 주장하였으며, 매매계약과 동시에 인도하여 기존의 전세 계약은 만료된 상태에서 자녀는 부동산 무상사용을 하고 있음으로 주장하였습니다.벌어진 사실관계에 따라 필요한 임대차보호법, 증여세법 등 각종 법문들을 적합하게 적용하였으며, 매매거래 당사자와 대리인들의 입증자료를 추가로 작성하여 제출하여 인정받을 수 있었습니다.이번 건을 진행하면서각종 세목에 대한 법과 세법이 아닌 타법에 대한 지식도 충분히 갖추어진다면 세무조사 대응 시 더 좋은 결과를 만들어 낼 수 있음을 다시 느꼈습니다.<3> 소득 대비 고가의 아파트 취득가액 및 자금 이체내역 증여 여부자금출처조사는 기본적으로 조사대상자의 소득과 소비를 분석하여 가용 가능한 금액을 기본으로 하여 재산증감내역을 비교합니다.이때 본인의 자력을 초과하여 증가한 재산에 대해서는 증여로 추정하여 증여세를 부과합니다.따라서 타인이 결제한 금액들을 본인으로 현금영수증 발급 또는 대신 카드 결제 등의 행위는 바람직하지 않습니다.해당 건 조사대상자의 소비액을 입증하여 최소한으로 낮추었으며, 자금이체내역에 대해서도 차용으로 주장하여 각각에 대한 증여세 부과를 막을 수 있었습니다.4. 추징세액 비교세법상 추징될 수 있는 세액과 조사 대응으로 종결된 세액은 다음과 같습니다.구분추징될 수 있는 세액조사 대응으로 조정된 세액추징세액약 4억원약 1200만원주어진 사실관계에 따라각 상황별 적용될 수 있는 유리한 법조문을 찾아 주장함으로써 좋은 결과를 낼 수 있었습니다.5. 정리조사 건마다 사실관계는 동일할 수 없습니다.각자의 상황이 다르고 소득수준이 다르며, 거래내용이 다르기 때문에 모든 조사 건에 획일적으로 적용되는 법조문 및 판례는 없습니다.따라서 세무대리인이 양도, 증여, 상속 등 세목에 대한 전반적인 지식이 얼마나 갖추어져 있냐에 따라 주장하는 내용이 달라지므로 조사 결과가 크게 차이 날 수 있습니다.관련 세목에 대한 경험이 많으며, 개정되는 세법과 최신 예규 및 판례들을 계속해서 공부하고 연구가 필요합니다.함께 읽어보시면 좋은 관련 글https://blog.naver.com/highyes_tax/222726202273[자금출처조사전문세무사] 서울지방국세청 자금출처조사 대응 - 자녀와 차용증을 작성하여 중학생 자녀 명의로 다수의 부동산을 취득한 사례, 명의신탁 및 차용증 인정여부1. 사전통지 및 조사대상기간 안녕하세요. '자금출처조사' 전문으로 하고 있는 이상웅 세무사입...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222698732943[자금출처조사전문세무사] 서울지방청 자금출처조사 대응 사례(추징세액 최소화 방안)안녕하세요. 자금출처조사 전문으로 하고 있는 이상웅 세무사입니다. 현재 서울지방국세청에서 실시하는 자...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222384719968[재산전문세무사]가족간 차용증 인정받는 방법 (차용증, 증여추정, 자금출처조사 총 정리)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 오늘은 실무상 질문이 굉장히 많은 차용증과 자금출처조사에...blog.naver.com

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.최근 주택가격 급등과 동시에 다주택자에 대한 양도소득세도 강화되고 있어, 자녀들에게 증여하는 경우가 늘고 있습니다.단순히 주택을 증여하는 방식도 있겠으나, 이 경우 상당한 증여세를 납부해야합니다.이를 피하기 위해 증여가 아닌 주택의 취득 자금을부모가 자녀에게 대여해주는 방식으로 진행하는 경우도 많은데, 본 포스팅에서는 이를 살펴 보도록 하겠습니다.세부적으로 살펴보면,1. 세법은부모 자녀의 대여는 증여라고 추정합니다.여기서 '추정'이라는 것이 법률 용어인데, 일단 증여로 보이지만명백한 반증이 있으면 증여로 보지 않겠다는 의미입니다.일반적으로 부모 자식간에는 돈을 빌려주고 받지는 않기 때문이죠단,증여가 아니라면 이에 대해서는 부모 자식이 입증해야 합니다.상증세법제44조(배우자 등에게 양도한 재산의 증여 추정)①배우자 또는 직계존비속(이하 이 조에서 배우자등 이라 한다)에게 양도한 재산은 양도자가 그 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 배우자 등이증여받은 것으로 추정하여 이를 배우자 등의 증여재산가액으로 한다.2. 차용증 작성증여가 아니라 실제로 부모님에게 돈을 빌린 것이라는반증의기본이 차용증의 작성입니다.차용증의 양식의 매우 다양하나, 아래 서울중앙지법에서 가장 기본적인 차용증의 양식을 예시로 들고 있으니 참조하시길 바랍니다. (가장 필수 요소만 있는거 같으니, 부수적인 차입 조건은 여기에다 추가하면 되겠습니다 - 불필요하게 많은 조건을 넣는 것도 좋지 않습니다)https://seoul.scourt.go.kr/contract/new/DocListAction.work법문화 강좌 | 서울중앙지방법원소통 법원에 바란다 부조리 신고센터 청소년 법원견학 및 모의재판 재판방청 프로그램 찾아가는 법률강의 생생 법원체험기 증인지원관 제도 정보공개 생활속의 계약서 페이지에서는 매매, 임대차, 금전대차 와 관련된 계약서 양식을 제공하고 있으며, 각 항목은 계약서 양식, 작성방법 및 해설, 예시문 등 세 부분으로 구성되어 있습니다. 본 페이지에서 제공하고 있는 계약서 양식은 하나의 예시에 불과하여, 실제 체결하고자 하는 계약과는 그 내용이 다를 수 있으므로 ...seoul.scourt.go.kr그리고 법제처에서 운영하는 사이트에도 차용증 작성시 기본 요소 등에 대한 설명이 있으니 읽으보시면 도움이 되실 겁니다.https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=272&ccfNo=2&cciNo=2&cnpClsNo=1금전거래 > 금전거래 계약체결 > 차용증 작성하기 > 차용증 작성하기 (본문) | 찾기쉬운 생활법령정보차용증의 작성, 차용증의 작성방법, 금전소비대차계약서easylaw.go.kr3. 차용증 공증 여부가장 많이 궁금하신 사항이 차용증을 공증을 받아야 하냐 하는 것입니다.이를 위해서는 우선에 왜? 공증을 받는지 알아야 합니다.왜냐하면,국세청은 부모 자식간의 차용증은 허위로 작성된 것이거나 당초 증여였는데 세무조사 나온다고 하니 사후적으로 작성된 것으로 보기 때문입니다.따라서 공증을 받으면, 이 문서는 몇년도 몇월 몇일에 작성이 된 것을 인증하는 효력이 있으므로 사후적으로 작성된 것도 아니고, 허위도 아니라는 것은 입증된 셈입니다.*공증사무소 찾기와 방문하지 않고 공증받는 법은 아래법무부 전자공증 사이트를 방문해보시면 됩니다.https://enotary.moj.go.kr/법무부 전자공증시스템공증의미와 기능 전자공증안내 전자공증 이용방법 공증사무소 방문 시 지참서류 촉탁신청 (화상공증) 화상공증 참가신청 동일정보 제공신청 촉탁내역 화상공증 참가내역 동일정보 신청내역enotary.moj.go.kr그렇다면, 공증만 받으면 증여로 안 볼까요?그렇지 않습니다.공증만 받아 놓고 실제로는 이자를 지급하거나 원금을 상환한 내역이 없거나, 이자를 지급하기로 해놓고 장기간 연체함에도 아무런 조치가 없다면 증여라고 보게 됩니다.부모 자식간이 아니라면, 몇억을 빌려주고 이자를 지급하지 않거나 연체함에도 아무런 조치를 취하지 않을 사람은 없을 것입니다.그리고 실제로 차용증을 작성하였으나,돈을 빌려간 자식이 직업이 없거나 학생이거나 소득이 없는 경우, 공증을 받았더라도 증여를 볼 수 있습니다.아래는 최근에 국세청에서 보도자료로 배포한 허위 차용증으로 본 경우 입니다.이와 반대로,차용증 조차 작성하지 않아도, 증여가 아닌 금전 대여로 인정한 경우가 있습니다. 물른 이 경우는 상환이 실제 이루어진 경우에 인정된 것입니다. (아래 조세심판원 사례)※ 조심2011서252, 2011.08.09차용증서없이 금전소비대차한 경우라도 실제로 상환하였다면금융거래를 통하여 변제된 객관적 사실만큼 구체적인 것은 없다고 할 것이므로, 이 건도 청구인이 母 박oo에게 상환한 것이 금융증빙으로 확인되는 252백만원은금전소비대차로 인정함이 타당함.하지만,굳이 차용증도 작성하지 않아 의심을 살 필요도 없으며, 필수적이지 않지만 공증/내용증명 등을 받지 않아 허위로 작성된 것으로 의심받을 일도 줄이는 것이 좋겠습니다.증여 추정의 경우에 증여가 아니라는 입증 책임은 과세 당국이 아닌 금전 거래한 부모 자식이 입증을 해야하기 떄문에 미리 준비를 해두는 것이 좋습니다.4. 증여세 안내는 방법차용증도 작성하고, 공증/내용증명 등으로 허위가 아닌 것이 증명되고 이자도 차용증 조건대로 정상적으로 지급하고 있다면,이제 이자를 얼마나 받아야 증여로 보지 않는지 살펴보겠습니다.세법에서는 금전 대여시에,적정 이자율 보다 낮거나 무상인 경우에 이를 이익의 증여로 봅니다. 이자를 적게 받은 금액이 1년에 1천만원 미만인 경우에는 증여로 보지 않습니다.여기서 말하는 적정 이자율은 현재 4.6%(기획재정부령으로 정하는 당좌대출이자율)입니다.결국, 빌려준 금액에 대한 이자가 연 4.6%에 미달하는 금액이 1천만원 이상인 경우에만 증여로 보고 미만이면 증여로 보지 않겠다는 것이고무상대여의 경우, 1천만원 / 4.6% = 217,391,304 원이므로 이 금액 이하로는 무상으로 대여해도 증여세를 물지 않습니다.사례로 살펴보면,<무상 대여>1) 2억 1천만원 무상 대여⇒ 연간 무상대여 이자 9,660,000원으로증여세 없음2) 2억 2천만원 무상 대여⇒ 연간 무상대여 이자 10,120,000원으로증여세 대상<저리 대여>1) 6억원 3%로 대여⇒ 6억원*(4.6% - 3%)= 저리 이자 9,600,000원이므로증여세 없음2) 6억원 2.8%로 대여⇒ 6억원*(4.6% - 2.8%) = 저리 이자 10,800,000원이므로증여세 대상상증세법제41조의4(금전 무상대출 등에 따른 이익의 증여)①타인으로부터 금전을 무상으로 또는 적정 이자율보다 낮은 이자율로 대출받은 경우에는 그 금전을 대출받은 날에 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 그 금전을 대출받은 자의 증여재산가액으로 한다. 다만, 다음 각 호의 구분에 따른 금액이대통령령으로 정하는 기준금액 미만인 경우는 제외한다.1. 무상으로 대출받은 경우: 대출금액에 적정 이자율을 곱하여 계산한 금액2. 적정 이자율보다 낮은 이자율로 대출받은 경우:대출금액에 적정 이자율을 곱하여 계산한 금액에서 실제 지급한 이자 상당액을 뺀 금액② 제1항을 적용할 때 대출기간이 정해지지 아니한 경우에는 그 대출기간을 1년으로 보고, 대출기간이 1년 이상인 경우에는 1년이 되는 날의 다음 날에 매년 새로 대출받은 것으로 보아 해당 증여재산가액을 계산한다.③ 특수관계인이 아닌 자 간의 거래인 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우에 한정하여 제1항을 적용한다.④ 제1항에 따른 적정 이자율, 증여일의 판단 및 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다5. 이자소득 원천징수자녀에게 이자를 받기로 한 경우, 이는 비영업대금의 이익(소위, 사채 이자)에 해당함.① 자녀는 지급액의 27.5%(주민세 포함)을 차감하여 부모에게 지급하고, 원천징수한 27.5%는 다음달 10일까지 신고납부하여야함.② 부모는 여타 금융소득(이자/배당)의 합계액이 2천만원을 초과하는 경우에는 내년 5월에 종합소득 신고를 해야하고, 2천만원 이하인 경우에는 원천징수로 종료됨.6. 증여추정 배제추가적으로,10년간 재산취득 금액 등이 일정 금액 이하인 경우에는 증여 추정을 배제하는 것이 있는데 (국세청이 증여임을 입증해야함)아래 사무처리 규정 38조를 살펴보면 나와있으며, 예를 들어, 40세 이상인 경우 주택 취득가액이 3억원이면 취득 자금에 대한 증여인지 여부를 국세청이 입증해야합니다.해당 기준 금액은 2020.7.20일 자로 강화된 것 (기준 금액 하향 조정)입니다.과거에는 아래와 같이 40세 이상인 경우, 주택 취득 자금이 세대주가 아니면 2억 ~ 세대주면 4억원에 대해서는 증여추정을 배제하는 것이었습니다.[과거 기준]정리하면,부모 자식간의 금전대여는원칙적으로 증여로 추정합니다.다만,①차용증이 작성되고② 차용증이허위가 아님이 입증되고(공증,내용증명 등)③ 자녀가이자나 원금을 상환할 능력이 되며(학생, 백수 등 소득이 없으면 안됨)④ 이자/원금을실제로 상환하고 있다면(은행 송금 방식)실제로 부모 자식간이지간 증여가 아닌 금전대여가 이루어졌다고 보고금전대여의 경우에도,무이자나 저리 대출의 경우 해당 이자만큼을 증여로 보기도 하는데적게 받은 이자 금액이연간 1천만원에 미달하는 경우에는증여로도 보지 않겠다는 것입니다.즉, 세법상의 정상이자율인 4.6%보다 적게 이자를 받는 경우, 그 금액이 1천만원 미만인 경우에는 해당 이자분을 증여로도 보지 않습니다. 무이자 대출인 경우는 2억1천7백만원입니다.이를 이용한 간단한 절세 방안은 자녀 내외가 6억 주택을 산다면, 2억은 자녀내외가 조달하고 2억은 자녀, 2억은 자녀의 배우자에게 무이자 대출하면 증여세가 없습니다. (물른 자녀와 배우자 모두 이자낼 소득은 있어야겠지만)※ 단, 무이자 대여의 경우, 원금을 분할 상환하는 조건으로 하고 실제로 분할 상환 내역이 있어야 합니다. 이자도 원금도 상환한 내역이 없다면 증여로 보게됩니다.따라서, 가급적 이자율이 1%정도라도 받는 조건으로 하고 실제로 이자를 정기적으로 받고 원천징수하여 납부까지 한다면, 증여로 볼 여지는 줄어들게 됩니다.그리고 이자를 받는다면, 빌려줄수 있는 금액은 더 올라갈 수 있는 장점도 있습니다.단, 귀찮겠지만 자녀는 원친징수의무가 있고 부모는 소득세 납부의무가 있습니다.(분리과세 or 종합과세)※ 무이자로 대여가 가능한지에 대해서는 아래 포스팅 참고 바랍니다.[부모 자식간 차용증] 무이자 대출 가능한가들어가며,지난 포스팅에서 증여세를 내지 않고 부모 자식간에 금전 대여를 하는 방법에 대해 살펴보았습...blog.naver.comby 부동산세무상담/부동산세금책

사람의 주거 형태는 크게 3가지로 나눌 수 있습니다. 자가, 전세, 월세입니다. 세법에서는 근로소득자가 이렇게 주거를 위해 지출한 비용이 있다면 마치 경비인 것처럼 취급하여 일정부분 소득공제와 세액공제를 마련하고 있습니다.​​1. 주택청약종합저축 등에 대한 소득공제 (조세특례제한법 제87조)​주택을 취득하기 전 불입하는 청약 저축액에 대한 소득공제입니다.​​(1) 요건​근로소득이 있는 거주자이면서 2021년 총급여액이 7천만원 이하인 자여야 합니다. 일용근로자는 제외합니다.무주택 세대의 세대주여야 합니다.​​(2) 효과​저축 납입액의 40%를 소득공제액으로 합니다.한도는 [전세자금대출 소득공제]와 합하여 300만원까지입니다.​​2. 주택임차자금 차입금의 권리금 상환액에 대한 소득공제 (소득세법 제52조 제4항)​흔히 알고 있는 전세자금대출 소득공제입니다.​​(1) 요건​1) 사람 요건근로소득이 있는 거주자여야 합니다. 총급여액 액수는 불문합니다.무주택 세대의 세대주여야 합니다. 세대주가 소득공제를 받지 않으면 세대원도 가능합니다.​2) 주택 요건전용면적 국민주택규모(85㎡)이하여야 합니다. 통상 32평형을 말합니다.​3) 대출 요건임대차계약서의 입주일(인도일) 또는 전입일 중 어느 하나가 있었던 날 기준으로, 그 전에 차입하거나 그 이후 늦어도 3개월 이내에 차입하여야 합니다.은행에서 임차인 계좌가 아닌 임대인 계좌에 직접 입금하여야 합니다.대출기관은 은행 등 금융기관이어야 하며, 일반적인 주식회사에서 빌려준 대출은 안 됩니다.​​(2) 효과​원금상환액과 이자납입액의 40%를 소득공제액으로 합니다.한도는 [청약저축 소득공제]와 합하여 300만원까지입니다.​​3. 장기주택저당차입금 이자상환액 공제 (소득세법 제52조 제5항)​흔히 알고 있는 주택을 취득하는 때에 주택담보대출에 대한 소득공제입니다.​​(1) 요건​1) 사람 요건근로소득이 있는 거주자여야 합니다. 총급여액 액수는 불문합니다.무주택 세대주이거나 1세대 1주택 세대주여야 합니다. 주택담보대출을 받았다는 것은 집을 샀다는 이야기니까 대부분 1주택자일텐데요, 12월 31일 기준으로 아직 주택의 소유권을 확보하지 못한 경우일 수도 있어 그것까지 감안하였습니다. 세대주가 소득공제를 받지 않으면 세대원도 됩니다. 단 세대원이 소득공제를 받으려면 실제 거주하여야 합니다. 디테일한 주택 수의 판정은 아래와 같습니다.​소득세 집행기준 52-112-1 [장기주택저당차입금 적용시 주택수의 계산]① 오피스텔은 건축법상 업무시설에 해당하며, 「주택법」 상 국민주택기금의 융자대상에 포함되지 않는 것으로 장기주택저당차입금 이자상환액공제대상 주택에 해당하지 않는다.② 주택 수의 범위에는 세대 구성원의 무허가주택을 포함한다.③ 상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택이 있는 경우 해당 공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 상속인이 주택을 소유한 것으로 보아 장기주택저당차입금 등 주택자금공제 여부를 판단한다. 이 경우 상속지분이 가장 큰 상속인이 2인 이상인 때에는 해당 주택에 거주하는 자, 최연장자의 순서에 따라 해당 거주자가 그 공동상속주택을 소유한 것으로 보아 공제가능 여부를 판단한다.④ 동일자에 1주택을 취득·양도한 경우에는 1주택을 양도한 후 다른 1주택을 취득한 것으로 보아 장기주택저당차입금 규정을 적용한다.⑤ 판매목적의 주택을 소유하는 경우 해당 주택은 주택수에 포함한다.⑥ 다가구주택은 단독주택으로 보아 국민주택규모를 판단한다. 다만, 다가구주택이 구분 등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 보고 가구당 전용면적을 기준으로 소득공제 여부를 판단한다.​​2) 주택취득 당시에 기준시가가 5억원이어야 합니다. (14 ~ 18년 취득 주택은 4억원, 06 ~ 13년 취득 주택은 3억원) 그런데 신축주택은 취득 당시에 기준시가가 공개되어 있지 않은 경우가 있는데요, 그러면 그 이듬해 최초로 공개되는 기준시가로 판정합니다.면적은 불문합니다.주택분양가격이 5억원 이하인 분양권, 조합원 주택분양가가 5억 이하인 조합원입주권을 취득하면서, 준공시 주택담보대출로 전환하는 대출인 경우도 가능합니다.​3) 대출소유권이전등기 또는 보존등기일로부터 3개월 이내에 차입하여야 합니다.담보물권이 설정된 주택의 소유자와 차주 명의가 같아야 합니다. 그래서 주택을 배우자가 소유하고 본인이 차주인 경우에는 공제가 적용되지 않습니다. 한편 부부 공동명의의 물건으로 주택담보대출을 받는 경우에는 은행에서는 한 명을 차주로 삼아 대출을 내주는데요, 이 경우는 가능합니다. 만약 부부 공동명의의 물건에 대해 각자의 명의로 주택담보대출을 일으키면, 각자가 낸 이자에 대해 각자가 공제받습니다.​​(2) 효과​이자납입액의 100%를 소득공제액으로 합니다. [전세자금대출 소득공제]와는 달리 원금 상환은 제외합니다.한도는 [청약저축 소득공제], [전세자금대출 소득공제]와 합하여 500만원까지입니다. 그런데 [전세자금대출 소득공제]와 [주택담보대출 소득공제]는 중복이 되지 않고, [청약저축 소득공제]를 받으려면 무주택 세대여야 하므로 실무에서는 잘 겹치지 않습니다.한도가 변하는 때도 있습니다.상환기간이 15년 이상이고, 고정금리이고, 거치 없는 분할상환이면 한도가 1800만원까지 늘어납니다.상환기간이 15년 이상이고, 고정금리이거나, 거치 없는 분할상환, 둘 중 하나만 충족하면 한도가 1500만원까지 늘어납니다.상환기간이 15년 이상인데, 고정금리도 아니고(변동금리) 거치기간도 있는 경우에는 한도는 원칙대로 500만원으로 합니다.상환기간이 10년 ~ 15년이고, 고정금리이거나, 거치 없는 분할상환, 둘 중 하나만 충족하면 한도가 300만원으로 축소됩니다. 중간에 기간을 연장하면, 연장하는 해부터 한도가 늘어납니다.​​4. 월세액에 대한 세액공제 (조세특례제한법 제95조의2)​월세는 소득공제가 아니라 세액공제로 적용하고 있습니다. 근래 대통령 후보 되시는 분이 월세 세액공제에 대한 액수를 늘리거나 이월적용을 가능하게 하는 개정을 언급하여 화제가 되기도 하였습니다.​(1) 요건​1) 사람 요건근로소득이 있는 자로서 총급여액이 7000만원 이하여야 합니다.무주택 세대주여야 합니다. 세대주가 주택관련 소득공제 및 월세 세액공제를 받지 않으면 세대원도 됩니다. 단 세대원이 소득공제를 받으려면 실제 거주하여야 합니다. 만약 룸메이트와 함께 월세방을 쓰고 있으면 세대주가 월세 세액공제를 받습니다.임대차계약을 체결한 임차인이 그 주택에 주소지를 두어야 합니다. 즉, 전입신고를 하여야 합니다. 가족이 기본공제대상자인 경우에는 가족이 체결해도 됩니다.​2) 주택 요건월세로 빌리는 주택의 기준시가가 3억원 이하여야 합니다. 다가구 주택이면 면적으로 안분한 가액을 말합니다.​​(2) 효과​월세 총 납입액에 대해 750만원 한도를 적용하고, 그 금액의 10%를 세액공제합니다. 그 결과 최대 75만원까지 세액공제가 가능합니다.근로자의 총급여액이 5500만원 이하이면, 12%를 세액공제합니다. 그 결과 최대 90만원까지 세액공제가 가능합니다.