단독주택 상속신고가액 정하는 방법

2-3. 유사매매사례가액​이제 가장 중요한 유사매매사례가액입니다. 실무에서는 유사매매사례가액 여부가 핵심 변수입니다. 유사매매사례가액의 정식 명칭은 [기획재정부령으로 정하는, 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한, 매매등의 가액]입니다. 유사한 자산에 대한 매매/경매/공매 사례가액도 쓸 수 있고, 감정가액도 쓸 수 있습니다. 평가기간은 똑같이 [기준일 전 6개월 ~ 후 6개월(증여는 후 3개월)]입니다.​시행령에서 유사매매사례가액이 있으면 시가로 본다고 표현하고 있기 때문에 유사매매사례가액은 일단 시가의 범주 내에 있는 가격입니다. 그런데 다시 [매매사실이 있는 경우 그 가액, 수용가격, 공매가격, 감정가격(매매등의 가액)]이 있는 경우에는 유사매매사례가액을 적용하지 않는다고 표현하고 있어서 유사매매사례가액은 [매매등의 가액]보다 후순위입니다. [매매등의 가액]이 있으면 유사매매사례가액을 쓸 수 없고, 반대로 매매등의 가액으로 유사매매사례가액을 제칠 수 있습니다.​실무에서는 [매매사실이 있는 경우 그 가액, 수용가격, 공매가격]은 찾아보기 어렵고, [감정가격]은 은행이 감정하지 않는 한 없는 경우가 많습니다. 그래서 유사매매사례가액마저 없으면 더 이상 법에서 시가라고 정한 것 중에 마땅한 가격을 찾을 수가 없어서 흔히 말하는 공시가(보충적 평가방법)를 적용하게 되고, 유사매매사례가액이 있으면 그걸로 하거나 감정가액으로 유사매매사례가액을 제치는 식으로 접근합니다. 그러니 유사매매사례가액 여부가 공시가로 넘어가기 위한 마지막 관문이라고도 하겠습니다.​한편 평가기간은 상속/증여일부터 후 6개월까지도 이어집니다. 그래서 신고를 미리 하더라도, 새로운 유사매매사례가액이 등장할 수도 있습니다. 그러면 신고를 다시 엎어야 할까요? 신고하기 전까지 있었던 사례는 꼼꼼하게 조사했지만, 신고하고 난 이후의 가액 동향까지 계속 조사하고 있어야 할까요? 그건 너무 부담이 크기 때문에, 만약 신고를 했다면, 신고일 이후에 등장하는 매매사례가액은 무시해도 됩니다.​상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙등)② (생략) 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다. (생략)④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다.​​그렇다면 여기서 유사하다는 것의 의미가 무엇일까요? 상속/증여의 대상이 되는 재산과, 면적, 위치, 용도, 종목, 기준시가가 동일하거나 유사해야 합니다. 세법에서는 다시 [공동주택]과 [그 밖의 재산]으로 구분하여 유사하다는 것의 의미를 밝히고 있습니다.​공동주택(아파트, 연립주택, 다세대주택)의 경우, 같은 단지 내 면적 및 공시가의 차이가 5% 이내인 물건이 있다면 유사한 자산이라고 합니다. 공동주택은 계약일로부터 30일 이내에 이루어진 실거래가 신고내역이 [국토교통부 실거래가 공개시스템]에 신속하게 공개되고 있어 비교적 수월하게 사례를 확인할 수 있습니다. 오피스텔도 아파트처럼 비슷한 호실이 많기 때문에 유사매매사례가를 확인해볼 수 있습니다.​국토교통부 실거래가 공개시스템 (molit.go.kr)​공동주택이 아닌 부동산, 즉 단독주택, 상가 등은 어떻게 할까요? 이때는 원칙으로 유사성을 따져야 합니다. 그런데 이런 물건들은 워낙 크기, 면적, 연식, 입지 등이 제각각이므로, 유사매매사례가를 찾기가 어렵습니다. 그래서 실무에서는 유사매매사례가액이 없다고 보고 공시가로 많이들 신고하는 편입니다. 그래도 주변에 유사한 물건이 있는 경우 그 가액을 써야하는 것은 당연합니다.​문제는 재개발 물건입니다. 저는 재개발 구역에 있다 보니, 멸실 전 조합원 물건의 상속과 증여를 맡아 평가할 일이 많은데요, 참 난처합니다. 재개발 구역의 물건은 단독주택, 다가구주택이 많은데, 프리미엄이 붙어서 시세가 공시가 대비 3배가 넘는 경우도 많습니다. 유사매매사례가액을 적용하느냐, 공시가를 적용하느냐에 따라 세금 수억원이 왔다갔다 하므로 신중하게 접근해야 합니다.​① 멸실 전의 조합원 물건을 평가할 때는 아직 단독주택으로서의 개성을 가지고 있습니다. 그래서 주변에 위치, 면적, 입지, 연식이 모두 다른 주택을 두고 유사하다고 말하기가 애매합니다. 또한 손님들은 공시가로 세금 신고를 해야 세금이 적기 때문에 어떻게든 유사매매사례가가 없는 것으로 보도록 희망하고 있습니다. ② 하지만 세법에서는 시가를 대원칙으로 삼고 있고, 재개발구역의 조합원 주택은 사실 실거주 목적이라기보다는 [권리가를 얼마나 받을 수 있는 물건인가]만이 초점입니다. 그리고 이런 물건들에 투자하는 목적은 재개발 이후에 새 아파트를 받기 위한 목적입니다. 실무에서 정비구역 내 토지의 공시지가를 조회해보면 한 구역의 공시지가가 전부 같은 금액으로 통일되어 있는 경우도 있는데, 국가에서도 그 구역 내 가치를 균일하게 보고 있다는 뜻이기도 합니다. 제 결론은, 아무리 우리 집과 다르게 생긴 집이라도, 구역 내에 다른 물건이 유통된 바가 있다면 유사매매사례가가 있다고 봅니다. 그래서 공시가로 신고하지 않도록 권유합니다. ​상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조(평가의 원칙등)③ 영 제49조제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산​​유사성의 판정 사례를 보시겠습니다. 첫 번째와 두 번째 사례의 물건은 아파트를 말하고 있는데요, 아파트는 유사하다는 것의 기준이 분명합니다. 그래서 면적과 기준시가의 차이가 있거나, 평가기간 (9개월 ~ 12개월)의 범위 내에 있지 않다면 유사하다고 볼 수 없다는 판례입니다. 특히 첫 번째 판례에서는, [해당 물건보다도 더 작은 물건이 이 정도에 팔렸는데, 해당 물건은 최소한 일정 이상은 되어야 한다]라는 논리에 대해서도, 그렇게 평가하면 부담이 너무 크다며 부인하는 모습입니다.​조심2009중301(2009.10.14)비교대상아파트와 인근아파트의 매매사례가액으로 평가한 가액을 쟁점아파트의 시가로 보기 위해서는 비교대상이 되는 재산의 가액이 납세자에게 유·불리하다는 기준이 아닌 면적ㆍ위치 및 용도 등이 쟁점아파트와 동일하거나 유사하여야 할 것인 바, 비교대상아파트는 쟁점아파트와 동과 층이 차이가 있고, 기준시가가 222백만원의 차이가 있으며, 면적 또한 29.75㎡(약9평)의 차이가 있어 비록 비교대상아파트가 쟁점아파트 보다 면적이 작고 기준시가가 낮아 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보는 경우 청구인들에게 불리하지는 아니하다 하더라도 기준시가와 면적에서 큰 차이가 있는 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보기는 어려울 뿐만 아니라, 앞에서 본 바와 같이 비교대상이 되는 재산의 유사성보다는 기준시가가 낮다는 것만을 주된 판단기준으로 삼을 경우, 처분청의 재량권이 지나치게 확대되어 과세상 예측가능성이 줄어들고, 납세자는 상속세 등 신고시 유사성이 적은 경우의 매매사례가액까지 수집하여 신고에 반영하여야 하는 부담을 지는 점을 감안하면 이 건 비교대상아파트의 거래가액을 적법한 매매사례가액으로 인정하기는 어렵고,​국심2007중5295(2008.05.29)처분청이 우리 원에 제출하고 있는 매매사례아파트의 양도자인 청구외 이○○의 양도소득세 예정신고서, 매매계약서, 등기부등본 등에 의하면, 매매사례아파트는 그 매매대금의 잔금을 청산한 날은 2006. 7.19.이나, 매매계약을 체결한 날은 2006. 3.15.임이 확인된다. 그렇다면, 매매사례아파트의 매매가액은 쟁점아파트의 증여일인 2006.10.27.로부터 3월 이내에 해당하는 가액이 아니라 할 것이므로 달리 쟁점아파트의 시가로 볼만한 3월내의 매매사례가액이 발견되지 않는 한 매매사례아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보기는 어렵다(국심2005서3134, 2005.10.25)​​세 번째 판례에서는 단독주택 – 다가구주택에 대해서, 주변에 면적과 구성, 연식이 비슷한 물건이 있기 때문에 유사매매사례가액이 있다고 보아, 공시가로 신고한 금액을 추징한 사례입니다. 그러니 단독주택이나 다가구주택이라고 하여도 신고에 조심하여야 합니다.​조심2010서1532(2010.10.28)다가구주택의 경우 그 전체에 대해 유사자산으로 인정하여 매매사례가액을 적용하기에는 대지 및 건물면적, 건물구성, 소재 가구수, 가구별 배치 등에서 정형화되지 아니하는 것이 일반적이어서 유사성을 인정하기 어려운 측면이 있으므로 다가구주택에 대한 매매사례가액의 인정은 거리, 위치, 방향, 신축시기, 면적, 건축방법 및 내부구조, 기준시가 고시내역 등을 감안하여 엄격한 기준에 의하여 종합적으로 판단하여야 할 것인바, 이 건의 경우 비교①주택의 경우 대지, 건물의 면적, 지층과 지상 3층의 건물구성 및 총 가구수 등에 있어서 쟁점주택과 유사하고, 쟁점주택과 비슷한 시점에 사용승인되어 인근에 소재하는 같은 주거용으로서 연도별 기준시가도 쟁점주택 보다 계속하여 낮게 고시되어 불리한 입지여건으로 보이는 점 등에 비추어 볼 때, 예외적으로 상속개시일부터 6월 이내인 2008.3.4. 거래된 비교①주택의 매매가액 510,000천원을 유사 매매사례가액으로 보아 이를 쟁점주택 취득가액으로 하는 것이 타당하다고 할 것이다. 따라서, 처분청이 쟁점주택 취득가액을 기준시가 209,000천원으로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.​

안녕하세요.이형석 세무사입니다.오늘은 생애 처음으로 주택을 취득하는 경우 적용되는 취득세 감면에 대해 포스팅하고자 합니다.지방세특례제한법에 관련된 법령 세부적으로 살펴보죠.지특법 제36조의2(생애최초 주택 구입 신혼부부에 대한 취득세 경감)① 혼인한 날(「가족관계의 등록 등에 관한 법률」에 따른 혼인신고일을 기준으로 한다)부터 5년 이내인 사람과 주택 취득일부터 3개월 이내에 혼인할 예정인 사람(이하 이 조에서 “신혼부부”라 한다)으로서 다음 각 호의 요건을 갖춘 사람이 거주할 목적으로 주택(「지방세법」제11조제1항제8호에 따른 주택을 말한다. 이하 이 조에서 같다)을 유상거래(부담부증여는 제외한다)로 취득한 경우에는 취득세의 100분의 50을 2020년 12월 31일까지 경감한다.<개정 2020. 1. 15., 2021. 12. 28.>1. 주택 취득일 현재 신혼부부로서 본인과 배우자(배우자가 될 사람을 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 모두 주택 취득일까지 주택을 소유한 사실이 없을 것. 이 경우 본인 또는 배우자가 주택 취득 당시대통령령으로 정하는 주택을 소유하였거나 소유하고 있는 경우에는 주택을 소유한 사실이 없는 것으로 본다.2. 주택 취득 연도 직전 연도의 신혼부부의 합산 소득이 7천만원(「조세특례제한법」제100조의3제5항제2호가목에 따른 홑벌이 가구는 5천만원)을 초과하지 아니할 것3.「지방세법」(법률 제18655호로 개정되기 전의 것을 말한다)제10조에 따른 취득 당시의 가액이 3억원(「수도권정비계획법」제2조제1호에 따른 수도권은 4억원으로 한다) 이하이고 전용면적이 60제곱미터 이하인 주택을 취득할 것② 제1항에 따라 취득세를 경감받은 사람이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 경감된 취득세를 추징한다.1. 혼인할 예정인 신혼부부가 주택 취득일부터 3개월 이내에 혼인하지 아니한 경우2. 주택을 취득한 날부터 3개월 이내에대통령령으로 정하는 1가구 1주택이 되지 아니한 경우3. 정당한 사유 없이 취득일부터 3년 이내에 경감받은 주택을 매각ㆍ증여하거나 다른 용도(임대를 포함한다)로 사용하는 경우③ 제1항을 적용할 때 신혼부부의 직전 연도 합산 소득은 신혼부부의 소득을 합산한 것으로서 급여ㆍ상여 등 일체의 소득을 합산한 것으로 한다.④ 제1항 및 제3항을 적용할 때 신혼부부의 직전 연도 소득 및 주택 소유사실 확인 등에 관한 세부적인 기준은행정안전부장관이 정하여 고시한다.⑤ 행정안전부장관 또는 지방자치단체의 장은 제3항에 따른 신혼부부 합산소득의 확인을 위하여 필요한 자료의 제공을 관계 기관의 장에게 요청할 수 있다. 이 경우 요청을 받은 관계 기관의 장은 특별한 사유가 없으면 이에 따라야 한다.지방세법 제11조(부동산 취득의 세율)① 부동산에 대한 취득세는제10조의2부터 제10조의6까지의 규정에 따른 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.<개정 2010. 12. 27., 2013. 12. 26., 2015. 7. 24., 2016. 12. 27., 2018. 12. 31., 2019. 12. 31., 2021. 12. 28., 2023. 3. 14.>8. 제7호나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택[「주택법」제2조제1호의 주택으로서「건축법」에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서나「부동산등기법」에 따른 등기부에 주택으로 기재{「건축법」(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호건축법일부개정법률 부칙제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 세율을 적용한다. 이 경우 지분으로 취득한 주택의 취득당시가액(제10조의3및제10조의5제3항에서 정하는 취득당시가액으로 한정한다. 이하 이 호에서 같다)은 다음 계산식에 따라 산출한 전체 주택의 취득당시가액으로 한다. 가. 취득당시가액이 6억원 이하인 주택: 1천분의 10나. 취득당시가액이 6억원을 초과하고 9억원 이하인 주택: 다음 계산식에 따라 산출한 세율. 이 경우 소수점이하 다섯째자리에서 반올림하여 소수점 넷째자리까지 계산한다.다. 취득당시가액이 9억원을 초과하는 주택: 1천분의 30주택법 제2조(정의)이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.<개정 2017. 12. 26., 2018. 1. 16., 2018. 8. 14., 2020. 6. 9., 2020. 8. 18., 2021. 12. 21., 2023. 6. 7.>1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.위 규정처럼 2020년 말까지 신혼부부가 주택을 취득하는 경우 취득세가 경감되는 혜택이 있습니다.하나씩 살펴보죠.1. 적용 대상 : 혼인신고일을 기준으로 5년 이내 또는 주택취득일 기준 3개월이내 혼인신고할 신혼부부2. 적용 주택 : 유상취득한 단독주택, 공동주택 (부담부증여 제외)3. 취득 요건 ①무주택자가 혼인이후 생애 첫 구매한 주택으로 ②주택취득 연도 직전연도의 부부 합산 소득이 7천만원(홑벌이는 5천만원) 이하4. 적용혜택 취득세 50%를 경감 적용위 규정은 2020년 12월 31일까지의 주택 취득에 대해 혜택을 주는 것으로 그 이후 취득분에 대해서는다른 규정이 적용됩니다.자~! 그럼현재 적용 가능한 생애 최초 주택 취득에 대한 취득세 감면 규정을 살펴보겠습니다.지특법 제36조의3(생애최초 주택 구입에 대한 취득세 감면)① 주택 취득일 현재 본인 및 배우자(「가족관계의 등록 등에 관한 법률」에 따른 가족관계등록부에서 혼인이 확인되는 외국인 배우자를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)가 주택(「지방세법」제11조제1항제8호에 따른 주택을 말한다. 이하 이 조에서 같다)을 소유한 사실이 없는 경우로서「지방세법」제10조의3에 따른 취득당시가액이 12억원 이하인 주택을 유상거래(부담부증여는 제외한다)로 취득하는 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 2025년 12월 31일까지 지방세를 감면(이 경우「지방세법」제13조의2의 세율을 적용하지 아니한다)한다. 다만, 취득자가 미성년자인 경우는 제외한다.<개정 2021. 12. 28., 2023. 3. 14.>1.「지방세법」제11조제1항제8호의 세율을 적용하여 산출한 취득세액(이하 이 조에서 “산출세액”이라 한다)이 200만원 이하인 경우에는 취득세를 면제한다.2. 산출세액이 200만원을 초과하는 경우에는 산출세액에서 200만원을 공제한다.② 2인 이상이 공동으로 주택을 취득하는 경우에는 해당 주택에 대한 제1항에 따른 총 감면액은 200만원 이하로 한다.<개정 2023. 3. 14.>③ 제1항에서 “주택을 소유한 사실이 없는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.<개정 2021. 12. 28., 2023. 6. 1.>1. 상속으로 주택의 공유지분을 소유(주택 부속토지의 공유지분만을 소유하는 경우를 포함한다)하였다가 그 지분을 모두 처분한 경우2.「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제6조에 따른 도시지역(취득일 현재 도시지역을 말한다)이 아닌 지역에 건축되어 있거나 면의 행정구역(수도권은 제외한다)에 건축되어 있는 주택으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 소유한 자가 그 주택 소재지역에 거주하다가 다른 지역(해당 주택 소재지역인 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도 및 시ㆍ군 이외의 지역을 말한다)으로 이주한 경우. 이 경우 그 주택을 감면대상 주택 취득일 전에 처분했거나 감면대상 주택 취득일부터 3개월 이내에 처분한 경우로 한정한다.가. 사용 승인 후 20년 이상 경과된 단독주택나. 85제곱미터 이하인 단독주택다. 상속으로 취득한 주택3. 전용면적 20제곱미터 이하인 주택을 소유하고 있거나 처분한 경우. 다만, 전용면적 20제곱미터 이하인 주택을 둘 이상 소유했거나 소유하고 있는 경우는 제외한다.4. 취득일 현재「지방세법」제4조제2항에 따라 산출한 시가표준액이 100만원 이하인 주택을 소유하고 있거나 처분한 경우5.제36조의4제1항에 따라 전세사기피해주택을 소유하고 있거나 처분한 경우④ 제1항에 따라 취득세를 감면받은 사람이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.<개정 2021. 12. 28.>1.대통령령으로 정하는 정당한 사유 없이 주택을 취득한 날부터 3개월 이내에 상시 거주(취득일 이후「주민등록법」에 따른 전입신고를 하고 계속하여 거주하거나 취득일 전에같은 법에 따른 전입신고를 하고 취득일부터 계속하여 거주하는 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다)를 시작하지 아니하는 경우2. 주택을 취득한 날부터 3개월 이내에 추가로 주택을 취득(주택의 부속토지만을 취득하는 경우를 포함한다)하는 경우. 다만, 상속으로 인한 추가 취득은 제외한다.3. 해당 주택에 상시 거주한 기간이 3년 미만인 상태에서 해당 주택을 매각ㆍ증여(배우자에게 지분을 매각ㆍ증여하는 경우는 제외한다)하거나 다른 용도(임대를 포함한다)로 사용하는 경우⑤ 제3항을 적용할 때 무주택자 여부 등을 확인하는 세부적인 기준은행정안전부장관이 정하여 고시한다.<개정 2023. 3. 14.>⑥ 삭제<2023. 3. 14.>[본조신설 2020. 8. 12.]생애최초 주택 취득에 대한 감면 조건(가)감면대상 납세의무자 조건① 원칙 무주택 세대주 또는 세대원으로서미성년자가 아닐 것(과거에 주택을 소유한 사실이 없어야 함)② 다음의 경우 예외적으로 주택을 보유한 사실이 없는 것으로 간주 ⓐ 상속으로 주택의 공유지분을 소유하다감면주택취득전에 모두 처분한 경우 ⓑ 국토계획법 제6조에 따른도시지역 이외의 장소에 건축된 주택에 거주하다가 해당 주택 소재지 이외의 다른 특별시 광역시, 특별자치도, 및 시·군 이외의 지역)으로 이주한 경우 종전 주택을감면주택취득전에 처분하였거나감면주택 취득일로부터 3개월 이내에 처분한 경우 한정 (일시적 2주택도 가능)1. 도시지역 : 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 그 지역에 대하여 체계적인 개발ㆍ정비ㆍ관리ㆍ보전 등이 필요한 지역2. 관리지역: 도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리할 필요가 있는 지역3. 농림지역: 도시지역에 속하지 아니하는「농지법」에 따른 농업진흥지역 또는「산지관리법」에 따른 보전산지 등으로서 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위하여 필요한 지역4. 자연환경보전지역: 자연환경ㆍ수자원ㆍ해안ㆍ생태계ㆍ상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호ㆍ육성 등을 위하여 필요한 지역국토의 계획 및 이용에 관한 법률 ( 약칭: 국토계획법 ) 6조 [시행 2023. 6. 28.] [법률 제19117호, 2022. 12. 27., 타법개정] ⓒ 전용면적 20제곱미터 이하인 주택을 소유하고 있거나 처분한 경우 다만, 전용면적 20제곱미터 이하인 주택을 둘 이상 소유했거나 소유하고 있는 경우 제외(20제곱미터 이내의 주택인 경우 유주택도 가능) ⓓ취득일 현재 지방세시가표준액이 100만원 이하인 주택을 소유하고 있거나 처분한 경우 (시가표준액이 100만원 이하이면 유주택도 가능)(나)감면대상 주택 조건(중과세율 적용 배제) ① 2022.6.21. 이후취득하는 주택으로서취득당시가액이12억원 이하 ② 2023.5.16. 이후에취득하는 주택인 경우 잔여 임차기간이 1년 이내일 것☞ 특이한 점은 위에서 본 지특법 36조의2 규정과 달리부부합산 소득금액 요건이 없다는 것입니다. 종전에는 수도권은 4억 이하, 비수도권은 3억 이하로 주택의 취득가액 제한이 많았지만, 고가주택 12억원만 적용되어 감면혜택 대상이 확대되었습니다.감면 혜택①취득세액이 200만원 이하 : 면제②취득세액이 200만원 초과 : 200만원 공제사후관리① 대통령령이 정하는 정당한 사유없이 주택을취득한 날로부터 3개월 이내에 상시거주하거나취득일 전에 전입신고를 하고 거주하거나취득일 전에 전입신고를 마치고 전입일 이후 계속하여 거주하는 것② 주택을취득한 날로부터 3개월 이내에 1가구 1주택이 되지 않은 경우 (다만, 상속으로 인하여취득한 주택은 제외)③ 해당 주택에 상시 거주기간이 3년 미만인 상태에서 해당 주택을 매각 증여하거나 다른 용도(임대 포함)로 사용하는 경우위 사항에 해당되면, 감면 혜택을 받은 취득세와 더불어 가산세와 이자상당액(1일당 10만분의 25)을 추징하기 때문에주의하셔야 합니다.무주택자 여부 확인방법생애최초 주택 구입에 대한 취득세 감면 운영기준 [시행 2023. 3. 13.] [행정안전부고시 제2023-13호, 2023. 3. 13., 전부개정]행정안전부(지방세특례제도과), 044-205-3857취득세 감면을 받기 위해서는 '무주택자'를 확인하는 서류를 제출해야 합니다.그외에 생애최초로 주택을 취득했는지 사실확인은 관할 시,군,구청에서 검토하기 때문에,개인정보 활용 동의만 하셔도 충분합니다.'무주택자'를 확인하는 서류[ ]주민등록등본 [ ]주민등록초본 [ ]가족관계증명서 [ ]기타 확인서류( )※ 주택을 취득하는 본인 및 그 배우자의 경우 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 않더라도 주택소유 여부 등을 확인해야 하므로 가족관계증명서는 반드시 제출하셔야 합니다.이상으로 포스팅을 마치겠습니다.감사합니다.

1. 개요​이번에는 양도소득세의 기본 중의 기본인 1세대 1주택 비과세에 대해 알아보겠습니다. 자세히 설명하면 정말 공부할 내용이 많지만, 실무에서 관심이 되는 내용 위주로 알아봅니다.​[1세대 1주택 비과세]라는 것은 우리가 편하게 부르는 용어이고, 법률에 의하면 조금 엄격하게 정의되어 있습니다. 원래 양도소득세 과세대상자산을 양도하게 되면 양도소득세가 발생하게 됩니다. 그런데 특별한 요건을 갖춘 경우에는 양도소득세를 과세하지 않습니다. 그 특별한 요건 중에 1세대가 보유한 1주택이 포함되어 있는 형태입니다.​1세대 1주택이 뭐길래 양도소득세를 과세하지 않을까요? 다른 부동산과 달리 주택은 투자 목적물이기도 하지만, 세대가 주거생활의 거점으로 삼아 거주하는 보금자리이기도 합니다. 특히 1세대가 보유한 하나의 주택은 보금자리일 개연성이 아주 높습니다. 그런데 이런 주택을 차익을 내는 투자 상품으로만 바라보고 세금을 매긴다면, 주택의 매도대금으로 새로운 보금자리를 구하는데 어려움을 겪게 되거나, 거주자의 의사에 반하여 주택을 선택하도록 내몰게 되어, 거주이전의 자유를 방해하게 됩니다. 헌법 제14조에 의하면 모든 국민은 거주 이전의 자유를 가지는데요, 세법이 헌법으로 정한 사항을 거스르면 안 되겠지요. 그래서 1세대 1주택의 양도에 대해서는 특별한 규정을 두어 세금을 줄여주고 있는 것입니다.​비과세의 요건에 대해서는 뒤에서 더 자세히 알아보고, 여기서는 양도의 의미를 조금 더 깊이 살펴봅니다. 양도란 자산에 대한 등기 등록과 관계없이 매도, 교환, 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말하고, 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분도 양도입니다. 따라서,​① 주택의 교환도 양도입니다. 가치가 같은 자산이 서로 자리만 바꾼 것인데 세금을 내느냐고 합니다. 반대로 생각해보면 매도대금을 현금이 아닌 자산으로 받은 것 뿐입니다. 그러니 대물변제받은 자산의 가액을 양도가액으로 하고, 내가 취득할 때의 가액을 취득가액으로 하여 양도차익을 도출하여 양도소득세를 부담합니다. 교환은 쌍방이 같은 상황을 겪고 있기 때문에, 쌍방이 다 양도소득세를 내게 됩니다. 그리고 각자 교환받은 자산은, 교환 당시 시가에서부터 다시 양도차익을 카운트한다는 의미도 있습니다. 마찬가지로 법인에 부동산을 현물출자로 넘겨주는 것도 양도입니다. 법인에게 부동산을 매도하는 것은 당연히 양도인데, 매도대금을 현금이 아닌 주식으로 받은 것 뿐입니다. ​② 단독주택을 수용당하는 것도 양도입니다. 가끔 국가에서 강제로 재산을 빼앗아가는데 세금까지 낸다고 화내시는 분들이 계신데요, 금액이 마음에 들지 않을지언정 국가가 대가를 지불하기는 합니다. 그러니 유상성이라는 성질이 존재하고 있습니다.​③ 등기, 등록하지 않아도 유상으로 이전하면 양도입니다. 가끔 고객들 중에서는 상속이 개시된지 한참이 지났는데도 주택 등기를 돌아가신 분의 명의로 그대로 남겨두고 있는 경우가 있는데요, 그렇게 매도대금을 받고 주택을 매수인 명의로 이전해주고 나서는 등기부에 본인들 이름이 찍히지 않았는데 왜 양도소득세를 내냐고 묻습니다. 등기를 고치지 않고 양도해도 양도소득세가 부과됩니다. 자산의 양도차익이 본인에게 귀속되었기 때문입니다. 게다가 미등기양도로 불이익을 볼 수도 있습니다.​④ 주택을 부담부증여로 하여 채무를 넘겼다면 채무상당액도 양도입니다. 이걸 잘 이해 못하시는 분들이 있는데요. 만약 은행 채무를 넘기는 부담부증여를 했다고 합시다. 최초 은행에서 대출을 일으킬 때 은행이 내 주머니에 돈을 넣어주었습니다. 그러나 이때는 별로 기쁠 것도 없습니다. 자산이 늘어난 만큼 빚도 늘어, 돈을 번 것은 아무것도 없죠. 그런데 상대가 내 빚을 떠안아 준다? 내 주머니에 돈은 남았지만 빚은 없어졌으니, 비로소 나는 이익을 보게 된 것입니다. 그러니 ‘유상성’이 있고, 양도로 보는 것입니다.​⑤ 돈을 주지 않고 주택 세입자를 끼고 매매했다고 양도소득세도 그대로냐고 자주 여쭤보십니다. 유상성이라는 것은 대가를 뜻합니다. 이때 대가지불의 방법은 돈으로 지불하는 것도 있지만, 채무를 인수하는 방법도 있습니다. 따라서 잔금을 지불하는 대신에 주택의 담보 대출을 승계한다거나, 전세보증금 반환채무를 승계하는 것도, 그저 대가를 지불하는 방법의 차이일 뿐 양도소득세에는 아무런 영향을 주지 않습니다. ​그러면 반대로 양도가 아닌 것을 말해보면,​① 증여나 상속은 유상성(대가)이 없이 일방적으로 부를 이전시키는 것이므로 양도소득세의 대상이 아니고 증여세 또는 상속세의 대상입니다.​② 이혼으로 인한 주택의 재산분할도 쌍방의 협력으로 이루어진 재산을 각자 소유로 명의만 정리하는 것이라 자산의 이전이 없습니다. 명의만 정리하는 것입니다. 취득세만 일부 낼 뿐입니다.​③ 신탁하는 경우, 담보 목적으로 소유권 이전(양도담보)하는 경우, 내 단독주택이 재개발 후 새 아파트로 그대로 돌아오는 환지처분받는 경우는, 자산의 소유권이 이전되었다고 할 수 없어 양도소득세 과세대상이 아닙니다.​④ 계약이 당초부터 하자가 있어서 무효인 경우, 합의가 해제사유 있어서 해제된 경우는, 소유권이 이전된 바가 없어 양도소득세 과세대상이 아닙니다. (단 국세청에서는 사유나 조세회피목적을 따져 2번의 양도로 보기도 함)​마지막으로 특이한 것이 있습니다. 배우자 또는 직계존비속(형제는 불포함)간 주택 양도는 가능할까요? 자산이 유상으로 이전되는 것을 양도라 한다면 안 될 것도 없이 얼마든지 가능합니다. 그런데 세법에서는 형제사이는 그렇다 쳐도 부모 자식간이나 부부 간에 유상거래가 있었다는 걸 수상하게 봅니다. 따라서 일단 가족간의 주택 매매는 유상이 아닌 무상으로 이전된 것으로 보되, 어디 한 번 유상성을 적극적으로 입증하라고 합니다. 이것을 증여로 추정한다고 합니다. 일리가 있습니다.​하지만 부모 자식간이나 부부 간이라도 유상성이 명백한 경우에는 국세청도 꼬리를 내립니다. 경매/공매/파산 절차를 거친 경우, 법원이 개입하여 대가를 수수하므로 믿어줍니다. 주택을 서로 교환하면, 등기를 통해 유상성이 입증되기 때문에 인정합니다. 통장 내역이나 이체확인증을 통해 매매대금이 이동한 것이 명백하고 그 매매대금이 소득세나 증여세를 내고 난 깨끗한 돈이라는 것이 확실하면 또한 인정합니다.​​소득세법 제88조(정의)이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.1. “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, (이하 생략)​소득세법 제89조(비과세 양도소득)① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택​심사양도2012-147(2012.09.21)소득세법 제88조 제1항에 따르면, 양도 란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는데, 이 건 청구인 등과 피고측 합의의 경우 쟁점부동산 소유자인 청구인 등이 무효인 소유권보존등기의 말소등기절차를 이행하지 않기로 합의하면서 170백만원을 피고측으로부터 지급받아 이 중 청구인이 자신의 상속지분에 해당하는 36,037천원을 수취한 것인 바, 그 실질은 무효인 소유권보존등기를 유용하여 토지소유권을 이전하는데 있는 것으로 보이므로 청구인이 지급받은 36,037천원은 양도소득세 부과대상이 되는 토지양도 대금에 해당하는 것으로 보이며, 아울러 이 건의 경우 법원 판결에 의하여 쟁점부동산에 관하여 원고인 피상속인 명의로 소유권보존등기를 하고 청구인등의 명의로 소유권이전등기를 신청할 수 없는 법률상 또는 사실상 장애사유가 없는 것으로 보이므로 청구인에게 쟁점부동산에 대한 등기를 하지 아니한 책임을 추궁하는 것이 가혹하다고 보기도 어려운 점 등을 종합해 볼 때, 청구인이 쟁점부동산을 취득한 후 자신 앞으로 등기를 할 수 있었음에도 불구하고 이를 행하지 않고 피고에게 양도한 것으로 미등기양도자산에 해당한다고 보여 지는 바, 이 건 양도소득세를 경정 고지한 처분청의 부과처분은 달리 잘못이 없는 것으로 보인다.​상속세 및 증여세법 제44조(배우자 등에게 양도한 재산의 증여 추정)① 배우자 또는 직계존비속(이하 이 조에서 “배우자등”이라 한다)에게 양도한 재산은 양도자가 그 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 배우자등이 증여받은 것으로 추정하여 이를 배우자등의 증여재산가액으로 한다.③ 해당 재산이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항과 제2항을 적용하지 아니한다.1. 법원의 결정으로 경매절차에 따라 처분된 경우2. 파산선고로 인하여 처분된 경우3. 「국세징수법」에 따라 공매(公賣)된 경우4. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조의2제4항제1호에 따른 증권시장을 통하여 유가증권이 처분된 경우. 다만, 불특정 다수인 간의 거래에 의하여 처분된 것으로 볼 수 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.5. 배우자등에게 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우④ 제2항 본문에 따라 해당 배우자등에게 증여세가 부과된 경우에는 「소득세법」의 규정에도 불구하고 당초 양도자 및 양수자에게 그 재산 양도에 따른 소득세를 부과하지 아니한다.​상속세 및 증여세법 시행령 제33조(배우자 등에게 양도한 재산의 증여추정)③법 제44조제3항제5호에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.1. 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록을 요하는 재산을 서로 교환한 경우2. 당해 재산의 취득을 위하여 이미 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다) 받았거나 신고한 소득금액 또는 상속 및 수증재산의 가액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우3. 당해 재산의 취득을 위하여 소유재산을 처분한 금액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우

이상웅 세무사1. 개요주택을 처음 사려는 신혼부부, 주택을 보유하면서 추가로 투자를 고민하는 중년부부, 상속을 고민해야 하는 노년부부 등 주택을 보유하거나 관심 있는 세대라면 누구나다음과 같은 상황에서 주택에 대한 단독명의와 부부공동명의를 고민하게 됩니다.1.무주택세대가 처음으로 주택을 취득할 때2. 기존에 주택을 보유하던 세대가추가로 주택을 취득할 때3.양도세, 종부세 절세를 위해 단독명의 주택을 배우자에게 증여하려 할 때4. 부동산 명의가 대부분 배우자 일방으로 되어 있어상속세가 고민될 때부동산 관련 취득세, 종부세, 양도세, 증여·상속세는 계속해서 변화하고 있으며, 변화하는 세금을 따라가기란 쉽지 않습니다. 오늘은2023년 개정된 부동산 세제를 반영한 최신 단독명의, 부부공동명의의 장단점에 대해 알아보겠습니다.2. 취득세취득세는 2023년 가장 많이 변화된 세목이라고 볼 수 있습니다. 취득세 개정은 2021년 완료되었으나, 2023년부터 적용이 시작되었으며, 올해부터증여와 가족간 고·저가 매매거래의 경우 ‘시가인정액’을 기준으로 취득세를 부과합니다.현재 주택에 대한 취득세는 주택 보유 현황과 조정대상지역 여부에 따라기본세율(1~3%)과중과세율(8% or 12%)을 구분하여 적용하고 있으며, 매매의 경우와 증여 또는 부담부증여의 경우 기본, 중과세율의 적용기준이 달라 복잡하게 느껴질 수 있습니다.<1> 무주택 세대무주택 세대는 매매로 취득하는주택의 소재지와 무관하게 기본세율이 적용되며, 단독명의로 취득하는 것과 공동명의로 취득하는 것에 대한 세액 차이는 없습니다.<2> 1주택 세대1주택을 보유하고 있는 세대가 새롭게 매매로 취득하는 주택이조정대상지역이면 8%중과세율,비조정대상지역이면 1~3%의 기본세율이 적용되며, 단독명의와 공동명의 매매로 인한 취득세 차이는 없습니다.만약 1주택 보유자가 배우자에게증여 또는 부담부증여를 하는 경우 주택의 소재지와 가액에 무관하게 기본세율이 적용됩니다.<3> 2주택 이상 세대① 매매2주택을 보유한 세대가 매매로비조정지역 주택을 취득시 8%, 조정지역 주택을 취득시 12%의 중과세율이 적용되며, 3주택 세대는 지역에 무관하게 12%의 중과세율이 적용됩니다. 취득세의 판단은 세대를 기준으로 하므로 2주택 이상 세대라도 공동명의 단독명의의 취득세 세액 차이는 없습니다.만약, 22.12.21행정안전부가 발표한 중과규정 완화 규정이 적용된다면 각각 4%, 6%의 완화된 세율이 적용됩니다.② 증여 및 부담부증여2주택 이상 보유한 세대가 배우자에게 증여 및 부담부증여 하는 경우 해당 주택의공시가격이 3억원을 넘으면서 조정대상지역이라면 12%의 중과세율이 적용됩니다.공시가격이 3억원 이하이거나 비조정대상지역이라면 3.5%의 기본취득세율이 적용됩니다.만약, 22.12.21 행정안전부가 발표한 중과규정 완화 규정이 적용된다면 중과세율이 6%로 완화됩니다.부담부증여의 경우 채무승계액에 대한 취득세는 증여가 아닌 매매로 인한 취득세율이 적용됩니다.내용에 따라 부담부증여시 일반증여보다 절세효과를 누릴 수 있으므로 일반증여와 부담부증여의 취득세를 비교하여 가장 유리한 방법으로 진행하는 것이 좋습니다.3. 종합부동산세<1> 1주택 보유보유세에서 중요한 종합부동산세는 세대단위가 아닌인별과세입니다.종부세는 시세가 아닌 공시가격(기준시가)를 기준으로 과세하며 2023년부터 기본공제금액이6억원에서 9억원으로 상향되었습니다. 공시가격에서 인당 9억원을 공제(1세대 1주택자인 경우 12억원)해주기 때문에 보유 지분의 공시가격이9억을 초과하는 경우 초과액에 대해서만 종부세가 과세됩니다.① 단독명의단독명의이면서 1세대 1주택자의 경우에는12억까지 공제합니다.또한 단독명의로서 1세대 1주택자는보유기간과 연령에 따라서 추가적인 세액공제 혜택을 적용받을 수 있습니다.② 공동명의본인 소유 지분의 공시가격에서9억 초과분에 대해서만 과세합니다.따라서 반반 공동명의의 경우공시가가 18억원까지는 종부세가 부과되지 않습니다.공동명의의 경우 단독명의에 비하여 기본적인 공제액이 크기 떄문에 통상 공동명의가 더 유리할 수 있지만, 공시가 18억을 훌쩍 넘는 초고가 주택의 경우 세액공제의 세부담 절감효과가 더 클 수 있습니다.<2> 2주택 보유조정대상지역 2주택자에게 적용되던 종합부동산세 중과세율이 개정되어2023년부터는 소재지와 무관하게 3주택 이상 소유자부터 중과세율이 적용됩니다.따라서 작년까지는2주택 모두 부부공동명의로 보유하고 있다면 배우자 모두 중과세율이 적용되어 각각 단독명의로 보유하는 것보다 불리한 경우가 있었으나,올해부터는 공동명의로 보유하더라도 기본세율이 적용됩니다.다만, 인당 9억원을 초과하는 경우 부과되는 세율은 누진세율로서 초과금액이 높을수록 높은 세율이 적용됩니다. 따라서 부부공동명의로 취득하는 것이 가장 종부세가 적게 나올 수 있습니다.<3> 3주택 이상 보유3주택 이상 보유자의 주택 공시가 합계액이일정금액 이상인 경우 종부세 중과세율이 적용됩니다. 따라서 3주택을 배우자 일방이 단독으로 보유하고 있다면배우자에게 1주택을 증여함으로써 중과세율이 적용되지 않을 뿐만 아니라, 9억원의 기본공제를 추가로 받을 수 있습니다.만약 3주택 모두 부부공동명의로 보유하고 있는 경우 금액에 따라 부부 모두 중과세율이 적용될 수 있기 때문에2주택을 보유하고 있는 세대라면 3주택 취득시 중과세율이 적용되지 않도록 명의와 지분설정이 필요합니다.4. 양도소득세<1> 기본세율, 중과세율양도차익에 대해서 적용되는 양도소득세는기본세율과 다주택자중과세율로 구분하여 적용됩니다.다주택자 양도세 중과세란 세대를 기준으로 2주택 이상 보유한 세대가 조정대상지역 소재의 주택을 양도하는 경우 양도소득세율에 20%(30%)가 더해진 세율을 적용하는 것으로, 보유기간에 따른장기보유특별공제 혜택도 받지 못하는 것입니다. 현재 한시적으로 적용이 유예되고 있습니다.양도소득세의 주택 수 판단은 세대를 기준으로 하기 때문에 단독명의와 부부공동명의에 대해 중과세율 적용 여부가 달라지지는 않지만양도차익에서 유불리가 달라집니다.<2> 양도차익 계산양도차익이란 양도가에서 취득가액을 뺀 금액을 의미합니다.이때 양도차익은 각각의 지분을 기준으로 계산하므로 누진세율이 적용되는 양도소득세에서단독명의인 주택을 양도하는 것보다 공동명의인 주택을 양도하는 것이 보다 적은 세금이 부과됩니다.따라서공동명의 주택을 양도하는 경우 양도차익이 안분되므로 적용되는 세율이 줄어들게 되며,기본공제도 공동명의자 모두가 각각 적용받을 수 있어 양도세에서 절세효과를 누릴 수 있습니다.5. 배우자에게 증여 또는 부담부증여시 절세되는양도세, 상속세배우자에게 증여시 10년간 6억원이 공제됩니다. 쉽게 말해배우자에게 6억원의 부동산을 증여해도 취득세 외 세금은 발생하지 않으므로 증여공제를 활용하여 양도세, 상속세 절세계획을 수립할 수 있습니다.<1> 양도세 절세예를 들어 1억원에 취득한 아파트의 현재 시세가 5억원이며, 10년 뒤 10억원으로 상승할 것으로 예상되는 경우 현재 상태로 10억원에 양도한다면 9억원에 대해 양도소득세가 부과됩니다.하지만 만약 현재 시세인 5억원으로 배우자에게 증여한다면 취득가액이 증여가액인 5억원이 되어10억원에 양도시 5억원에 대한 양도소득세 부가되고 증여세는 발생하지 않습니다.다만, 증여가액을 취득가액으로 인정 받기 위해서는증여 후 10년을 추가로 보유해야 합니다.<2> 상속세 절세상속세는 상속개시일 현재 피상속인의 순재산에 대해서 과세하는 세금입니다.상속세 기본공제는 상속개시일 현재 배우자가 있다면 10억원, 없다면 5억원입니다.예를 들어 재산의 대부분이 남편의 명의인 상황에서 아내가 먼저 사망한다면10억원 공제를 활용하지 못하며, 이후 남편이 사망할 때 5억원의 공제만 받을 수 있으므로 재산의대부분이 상속세 과세대상에 해당되며, 높은 세율구간이 적용됩니다.만약 남편의 재산을 아내에게 미리 배분한다면 아내가 먼저 사망할 때공제액을 모두 적용 받을 수 있으며, 남편이 먼저 사망하는 경우에도적용되는 세율이 낮아지게 되어 상속세 절세효과를 얻을 수 있습니다. 따라서재산의 대부분이 배우자 일방이 보유하고 있다면 배우자 증여를 통한 상속세 절세계획을 수립하는 것이 필요합니다.상속세 역시상속개시일 10년 이전에 증여를 한 경우 온전한 절세효과를 모두 누릴 수 있습니다.변화된 부동산 세법에 맞게 적절한 명의자를 선정하고, 증여를 활용한다면 세금 부담을 줄일 수 있습니다.[관련 포스팅]https://blog.naver.com/highyes_tax/223009097862꼬마빌딩을 보유하고 있다면? 상속 대비와 양도세 절세가 모두 가능해지는 “꼬마빌딩 증여” - 상속, 증여, 양도세 절세방안1. 개요 사례1) 양도세 절세를 위한 사전 증여 15년 전 빌딩을 상속 받았던 50대 B씨는 시세가 충분히 상...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222948512491[절세컨설팅] 양도소득세 절세를 위한 부부간 증여(종부세, 상속세 추가 절세방안)1. 개요 양도소득세에서 주택 비과세 및 중과세 판단은 세대를 기준으로 판단합니다. 만약 2주택 이상의 부...blog.naver.com

Q. 홀어머니께서 단독주택을 보유하고 있습니다. 기준시가는 5억원 정도이고, 시세는 10억원 정도라고 부동산중개사무실에서 이야기를 해주었습니다. 증여세는 얼마 나올까요? A. 단독주택은 공시가격 기준으로 증여세를 생각할 수 있습니다. 부동산을 증여받는 경우에는 부동산의 시가를 확인해야 합니다.단독주택의 경우에는 일반적으로 매매사례가액 등의 시가를 확인할 수 없습니다.이런 경우에는 단독주택의 공시가격을 기준으로 증여세를 계산할 수 있습니다.개별단독주택가격 5억원에서 5천만원 증여공제를 차감하면, 약 8천만원의 증여세 부담이 있습니다.증여세 외에 취득세 부담액도 생각해야 합니다. Q. 해당 단독주택을 지금 증여가 아닌 나중에 상속으로 받으면 상속세는? A. 상속세 부담 없이 취득세만 부담하는 상황일수 있습니다. 홀어머님의 단독주택을 상속받을 때에도 단독주택을 시가로 평가하는 것이 원칙입니다.하지만 여전히 시가를 확인할 수 없다면 개별단독주택가격을 기준으로 상속재산을 평가할 수도 있습니다.이 경우 단독주택 공시가격이 5억원이고, 자녀 일괄공제가 적용되면 상속세 부담은 없을 수 있습니다.