😮 165 저도 궁금해요!
06-26
인천 송도 분양아파트 양도시 세금 문의
1. 인천 송도에 분양(당시무주택)받은 아파트에 거주중이고 1주택, 부부공동명의(남편 직장인, 부인 직장없음)로 되어있습니다.
2. 양도시 납부세금 어떤게 있을까요?
3. 양도시 양도세 비과세 대상인지요?
- 분양공고: 2019.08.29
- 계약일: 2019.10경
- 잔금납부: 2022.08.18
- 전입일: 2022.09.22
- 소유권등기: 2022.10.28
- 이사예정: 2024.08월 말 이후
- 매매 10억예상
- 어떤기준으로 보유또는실거주2년이되는지?
- 비과세대상인지와 언제 이후 이사를 가야 비과세 대상이 될지요?
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전영석 세무사
세무사전영석 서울특별시 강남구
안녕하세요, 절세전문가 전영석 입니다.
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안녕하세요? 세무사전영석 전영석 세무사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
취득당시 조정대상지역일 경우 1세대1주택 비과세를 적용받기 위하여는 2년 이상 거주하여야 하며 거주사실은 주민등록초본에서 확인할 수 있습니다.
1세대가 1주택만 보유한 상태에서 2년 이상 보유(취득일~양도일)의 경우 소득세법시행령 제154조 제1항에 따라 비과세 인정받을 수 있습니다. 소유권이전등기일이 2022.10.28.이므로 2024년 10월 28일 이후에 양도하세요.
[관련규정]
소득세법시행령 제154조(1세대1주택의 범위)
①법 제89조제1항제3호가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.
1. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간건설임대주택이나 「공공주택 특별법」에 따른 공공건설임대주택 또는 공공매입임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 임대주택의 임차일부터 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년 이상인 경우
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다.
가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우
나. 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.
다. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.
3. 1년이상 거주한 주택을 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우
5. 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우
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안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
조정지역 지정 이전인 2019년 1월 경 부동산 계약 및 계약금 지불 당시 무주택세대라면 주택 취득일(잔금일 vs 등기접수일 중 빠른 날)인 22.08.18에 조정지역이더라도 거주요건은 없습니다. 따라서 주택 취득일 ~ 양도일까지 2년 이상 보유를 하셨으므로 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있는 것입니다.
1세대 1주택 양도세 비과세가 적용될 경우, 양도가액이 12억원 이하라면 납부할 양도세는 전혀 없습니다. 따라서 질문자님은 1세대 1주택 양도세 비과세에 해당하여 납부할 양도세가 없고, 언제든지 이사를 가시더라도 관계 없습니다.
§ 소득세법 시행령 154조 1항 5(1세대 1주택 양도세 비과세 판단 시 거주요건 요하지 않는 경우)
거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
* 보다 궁금한 사항이 있으실 경우, 02 6403 9250 또는 cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주셔도 됩니다.
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안녕하세요? 세무법인 송촌 김명선 세무사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
분양받은 아파트의 경우 취득일은 분양대금 완납일과 실제 사용일(임시사용승인일)중 빠른날이라고 보시면 됩니다.
분양대금 완납일 (22.8.18)로부터 2년이상 보유하고 거주(취득당시 조정지역인 경우)하면 비과세가 가능합니다.
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안녕하세요? 삼도회계법인 최지호 세무사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
1. 분양의 경우에는 대금청산일 또는 소유권이전등기일 중 빠른 날을 주택의 취득시기로 봅니다. 위 내용을 봤을 때는 잔금납부일인 2022.08.18이 될 것으로 보입니다. 이 때로부터 2년을 보유 또는 실거주 조건을 만족시킨 후 양도하신다면 비과세가 가능합니다.
2. 이사와는 관련이 없고, 양도로 인한 등기이전일을 잔금납부일로부터 2년 넘은 시점으로 하시면 가능하고, 주택 취득일 시점에 송도가 조정대상지역이었다면 2년 거주를 하셔야 하는데 전입을 하셨다고 하니 2년 거주요건만 맞으면 되겠습니다.
비과세 요건 판단은 정확한 세무대리인의 상담을 받으시길 권해드립니다.
저는 부동산 관련 세법, 경매학원 강의, 양도/상속/증여 등에 대한 내용으로 블로그 운영 중입니다.
블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다.
문의에 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 감사합니다.
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진행하시길 바랍니다.
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모두보기양도소득세
2년실거주의무 양도소득세 질문드려요
인천은 20.06.19에 조정지역으로 지정되었습니다. 만약, 인천주택 계약금 지불 당시 무주택세대에 해당한다면 거주요건은 없고, 2년이상 보유요건만 충족하시면 1세대 1주택 비과세를 받으실 수 있으므로 전입은 신경쓰지 않으셔도 됩니다.
이에 해당하지 않는다면 세대원 전원이 2년이상 거주를 하셔야 1세대 1주택 비과세를 받으실 수 있습니다. 다만, 아래 소득세법 집행기준에 따라 세대원의 일부가 부득이한 사유로 거주하지 않은 경우에도 세대원 전원이 거주한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수는 있습니다. 이는 사실관계를 종합하여 판단할 사항입니다.
소득세법 집행기준 89-154-31
세대원의 일부가 부득이한 사유로 거주하지 않은 경우
세대원의 일부가 취학, 근무 또는 사업상의 형편, 질병의 요양, 동거봉양, 가정불화 등 부득이한 사유로 처음부터 본래의 주소에서 거주하지 않은 경우에도 나머지 세대원이 거주요건을 충족한 경우에는 1세대 1주택 비과세 규정을 적용한다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
양도소득세
5/10부로 바뀐양도세 질문드려요^^
인천아파트 계약금 지불 당시 무주택세대에 해당한다면 1세대 1주택 비과세 판단시 거주요건은 없고, 2년이상 보유만 하면 되는 것입니다. 따라서 이에 해당한다면 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있는 것입니다. 만약, 계약 당시 주택을 보유중이셨다면 거주요건이 있는 것이므로 세대원 전원이 2년이상 거주해야 비과세가 가능합니다.
소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위) ①~~ 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.
5. 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
양도소득세
단기임대주택보유자 장기보유주택매도
청라 단기 임대주택 A와 거주주택 B만 있다고 가정한다면
B 주택에서 2년 실거주를 기본적으로 하셔야 합니다.
그리고 임대주택에 따른 조건들을 모두 충족하셔야 거주주택 비과세 특례를 받으실 수 있습니다.
임대주택은 임대 기간 4년 이상, 임대료 5% 이내, 2019년 12.16 이전 지자체, 세무서 모두 등록한 주택 등 조건을 모두 만족해야 합니다.
따라서 양도 전에 꼭 세무대리인에게 상담을 받아보시어 의사결정하시기 바랍니다.
저는 부동산 관련 세법, 경매학원 강의, 양도/상속/증여 등에 대한 내용으로 블로그 운영 중입니다.
블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다.
양도소득세
바뀐 양도세에 관하여 질문드려요^^
인천아파트 계약금 지불 당시 무주택세대에 해당한다면 1세대 1주택 비과세 판단시 거주요건은 없고, 2년이상 보유만 하면 되는 것입니다. 따라서 이에 해당한다면 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있는 것입니다. 만약, 계약 당시 주택을 보유중이셨다면 거주요건이 있는 것이므로 세대원 전원이 2년이상 거주해야 비과세가 가능합니다.
소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위) ①~~ 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.
5. 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
양도소득세
조정지역 공고전 지역조합 주택 취득 근무상 형편으로 1년거주 후 양도
질문하신 내용을 보면 20년 8월 취득하고 2년이상 보유하셨기에 거주요건이 필요하면 거주요건을 충족여부가 비과세를 결정하는 기준이 될 것입니다.
소득세법 시행령 154조 1항 5호에 무주택자가 조정대상지역 지정전 주택 취득계약을 체결하고 계약금을 지급한 것이 확인되는 경우 거주요건을 제외시켜주는 규정이 있습니다.
님의 경우 위 조항을 적용받을 수도 있을 듯 합니다.
그 조항을 적용받지 못하는 경우에는 취업으로 인한 부득이한 사유에 해당될 수 있는 지를 검토하여 보시기 바랍니다.
자세한 상담을 원하시면 연락주시기 바랍니다.
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[양도세 - 2주택 비과세 특례] 지방 발령,전근,이직 등 부득이한 사유로 지방주택 취득 (by 부산세무사/
안녕하십니까, 오회계사입니다.이번에 다룰 주제는 1세대 2주택 비과세 특례 중 부득이한 사유로 수도권밖의 주택을 취득한 경우의 2주택 비과세 특례입니다.일반적으로 지방 발령을 받거나 이직을 하는 경우에 해당하는 조항이며, 조건 충족시 2주택 비과세의 혜택을 누릴수 있으니 잘 활용하시길 바랍니다.세부적으로 살펴보면,부득이한 사유로 주거 목적의지방 주택을 취득한 경우, 기존 보유 주택을 부득이한 사유해소일 3년내 처분하면 비과세 됩니다.쉬운 예를 들면, 서울에 1채를 보유하던 자가 지방 발령을 받고 그 지방의 주택 1채 매입하고 전가족이 이사를 하는 경우에 해당하는 것으로, 이런 경우 일시적 2주택의 처분기한이 아닌 해당사유가 해소되는 날로부터 3년이내 서울주택을 처분하면 비과세해주겠다는 것입니다.일반적인 일시적 2주택의 경우, 3년/2년/1년의 처분 시한이 적용되며 매우 타이트하게 규제되는데 반해, 본 규정은 현재의 상황을 보면 실로 엄청난 혜택이라고 볼 수있습니다.서울 근무자가 지방에 발령받은 경우라면 5년간 지방근무 중에 서울주택을 팔아도 비과세를 해준다는 것은 물른 15년되어 지방근무가 끝나면 그날로 부터 3년이내 서울주택 팔아도 비과세 해준다는 것입니다.소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】⑧ 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유(이하 이 항에서 부득이한 사유 라 한다)로 취득한 수도권 밖에 소재하는 주택과 그 밖의 주택(이하 이 항에서 일반주택 이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 부득이한 사유가 해소된 날부터 3년 이내에 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다.해당 조건을 구체적으로 살펴보면,부득이한 사유로 인한수도권 밖의 주택을 취득한 경우에 적용되며,세대 전원이 이사를 가야합니다.본 규정을 적용받을려면,지방 주택의 취득이 부득이한 사유로 인한 것이어야 하며 이는 아래 4가지의 경우만 가능합니다.①취학 (초등, 중등 안됨)②이직, 전근 등 근무상의 형편③ 1년 이상 치료나 요양이 필요한 질병 치료④ 학폭 피해에 의한 전학취학에 고등, 대학교는 되나, 초중등은 안된다는 것과 근무상 형편에 기존 직장의 발령뿐 아니라 퇴사 후 이직을 하는 경우도 가능하다는 것에 주의해야 합니다.위에서 열거한 것 외의 부득이한 사유는 해당이 안되며, 실제로 부득이한 사유의 대부분은 전근이나 이직 또는 지방발령입니다.취득 대상 주택은, 수도권(서울,경기,인천)이 아닌 지방에 있는 주택만이 대상입니다. 따라서, 지방 거주 1주택자가 수도권으로 이직, 취학을 하면서 수도권 주택을 매입하는 경우에는 적용대상이 아닙니다.그리고 결정적으로 세대 전원이 이사를 가야합니다. 물른 일부 세대원이 부득이한 사유로 남는 경우는 전원이 이사 간것으로 인정해 줍니다.부득이한 사유해소 전 또는 해소 후 3년이내에 기존 주택을 처분해야 합니다.해당 부득이한 사유가 해소된 후 3년 이내에는 기존 주택을 처분해야 기존 주택을 비과세해주고,해소되기 전에 매각해도 비과세는 인정이 됩니다. 중복 보유 인정기간이 상당히 길어져도 인정이 된다는 것입니다.본 규정은 2012.2.2 개정 이전에는 양도 시한도 없었으나 추가된 것으로, 2012년 2월 2일 이전에 부득이한 사유가 해소된 경우는 양도 시한 3년의 규정도 적용받지 않습니다.지방주택이 아닌, 종전 일반주택을 처분해야 비과세가 된다는 것에 주의해야겠습니다.사전-2020-법령해석재산-0834 2020.10.26근무상 형편에 따른 부득이한 사유가 있는 경우에 대한 1세대 1주택 특례 적용 여부[ 요 지 ]부득이한 사유가 해소되지 않은 상태에서 일반주택을 양도하는 경우 해당 일반주택에 대하여 소득령 제155조 제8항이 적용됨[ 답변내용 ]귀 사전답변 신청의 경우, 기존의 해석사례(기준-2016-법령해석재산-0010, 2016.09.13., 기준-2016-법령해석재산-0232, 2016.11.02.)를 참고하시기 바랍니다. 한편, 「소득세법 시행령」 제155조제8항 및 같은 법 시행규칙 제72조제7항에 따른 부득이한 사유에 해당하는지 여부는 관련 입증자료의 사실관계를 보아 판단할 사항입니다.○ 기준-2016-법령해석재산-0010, 2016.09.13.위 과세기준자문 신청의 사실관계와 같이, 서울에서 근무하던 거주자가 「소득세법 시행규칙」 제72조 제7항에 따른 근무상의 형편 등의 부득이한 사유로 수도권 밖 소재 주택을 취득하고 세대전원이 수도권 밖 소재 주택으로 이전하여 거주하다가 당해 부득이한 사유가 해소되지 아니한 상태에서수도권 소재 일반주택을 양도하는 경우일반주택에 대하여 「소득세법 시행령」 제155조 제8항이적용되는 것입니다.○ 기준-2016-법령해석재산-0232, 2016.11.02.수도권 밖에 소재하는 1주택(이하 “종전주택”이라 한다)을 소유하는 1세대가 근무상의 형편으로 수도권 밖에 소재하는 다른 시로 주거를 이전하기 위하여 1주택을 취득한 경우「소득세법 시행령(2015.10.23. 대통령령 제26600호로 개정되기 전의 것)」제155조제8항에 따라 근무상 형편이 해소된 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것임다만, 근무상 형편으로 다른 시의 주택을 취득한 것인지 여부는 일반주택 소재지에서 근무지까지의 거리, 시간, 비용, 교통수단 등을 종합적으로 고려하여 판단할 사항임[사실관계]○ ‘12.XX월 □□시 소재 A주택 취득하여 거주- ‘17.XX월 □□시 소재 직장에서 명예퇴직 후‘18.XX월 △△시 소재 회사에 새로이 취업함(근무상 형편)○ ‘18.X.XX. □□시 소재 B주택 취득* 이사 목적으로 ‘15.XX월 분양받은 뒤 완공되어 취득함○ ‘19.XX월 새로운 직장에 근무하기 위해 △△시 소재 C주택 취득* △△시 소재 직장 출퇴근을 위해 ‘18.XX월 분양권 매수 후 ‘19.XX월 완공되어 취득함○ ‘19.XX월 A주택을 제3자에게 양도하여 양도소득세 신고함○ ‘20.XX.XX. B주택을 제3자에게 양도함일반주택의분양권을 보유한 경우에도, 적용이 가능함일반 주택이 아닌 분양권을 취득하여 중도금을 납입중이었는데 지방 근무를 하게된 경우에도 가능하느냐인데, 분양권을 보유한 경우에도 가능합니다. 물른 실거주 목적으로 취득하였는지 여부는 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.조심2012부4283 , 2013.01.09부득이한 사유 발생 이전에 종전주택을 취득할 목적으로 분양계약을 체결하여 종전주택의 취득의사가 분명하였다고 보이는 점, 청구인이 이직 이후 종전주택 양도시까지 계속 ㅇㅇ시에 거주하고 있는 점 등을 종합할 때, 부득이한 사유 발생 이전에 종전주택을 취득할 목적으로 분양계약을 체결한 후 실제로 취득한 이 건의 경우 1세대 1주택 특례를 적용하는 것이 합리적이라고 판단됨정리하면,일반적으로 이사를 하는 경우, 일시적 2주택이 적용되나 아래의 요건을 충족하는 경우에는 2주택 중복 보유기간을 상당히 길어져도 2주택 비과세가 가능하게 됩니다.①취학, 근무, 치료/요양, 학폭으로 인한 부득이한 사유②지방(서울,경기,인천이외지역)에 주택을 취득③전세대원이 지방으로 이사(부득이한 사유 있는자는 예외)이 경우, 부득이한 사유가 유지된 상태에서 기존 주택을 매도해도 비과세되고 최장 부득이한 사유 해소일로부터 3년이내 종전주택 양도시 비과세됩니다.물른 종전주택은 수도권에 있어도 되고 지방에 있어도 되고 제한은 없습니다만, 수도권으로 신규주택을 취득하는 경우에는 적용이 안된다는 것에 주의해야 합니다.2주택 중복 보유기간이 인정되는 혼인, 동거봉양, 상속 등이 있으나, 각각 중복 보유 가능 기간은 5년, 10년, 무제한으로 차이가 있습니다.본 규정도 중복 보유기간을 상당기간 가능하게 됨에 따라 편법을 사용하는 경우도 있습니다만, 합법적인 범위내에서 잘 활용하면 도움이 될것입니다.예를 들어 서울 1주택자 직장인이 부산에도 1주택을 취득하고 장기간 보유하면서 둘다 비과세를 받고 싶은 경우, 고등학생 자녀 1명에 부인은 직장이 서울이라면, 다니던 회사 그만두고 본인 혼자 부산으로 직장을 구한 후 부산 1주택을 취득하면 둘다 10년을 보유하던 15년을 보유하던 부득이한 사유인 지방근무가 해소되지 않았거나 해소후 3년이내라면 둘다 비과세입니다.이직을 하며 전가족이 지방으로 이사를 가야함은 쉽지않겠지만, 순환근무 직장이라던가 상대적으로 이직이 용이한 직종이라면 절세의 대안도 될수 있습니다.물른, 위장취업이나 위장전입 등은 추후 적발시 가산세까지 물게 되겠습니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산세무사/부산회계사
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양도소득세
취득세
[강서구 ·마곡 취득세양도세상속세증여세부동산전문세무사]소형신축주택, 소형기축주택, 준공후 미분양주택 (자연
안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성세무사입니다 ^^오늘은 오랜가만에 취득세에 대해서 설명드리겠습니다. 며칠전에 네이버 엑스퍼트로 소형기축주택을주택임대사업자로 등록으로 주택수제외 가능한지 문의 하신분이 있어서 쓰게 되었습니다.주택수에서 제외되는 특례주택이란?-특례주택에는소형신축주택, 소형기축주택, 지방 미분양주택이 있으며 , 이런 특례주택을 취득할때는 무조건 기본세율을 적용하겠다는 뜻이 아니라특례주택을 보유한 상태에서 다른 신규주택을 취득할때 특례주택을 중과대상 주택수에서 제외하고 판단하겠다는 뜻입니다 .[2026.12.31일까지 적용함]소형신축주택의 요건은?-주택수에서 제외되는 소형신축주택은 다음의 표와 같습니다.구분소형신축주택신축시기2024.01.10~2025.12.31 사이에 신축(준공된)한 주택취득시기2024.01.10~2025.12.31 최초 유상승계취득(완공후 최초 취득한자로부터 대금을 주고 매매를 원인으로는 처음으로 취득할것)전용면적60제곱미터 이하소재지수도권and비수도권취득가액수도권:6억이하비수도권:3억이하주택유형다가구·연립·도시형생활주택 (아파트는 제외됨)소형기축주택의 요건은?-주택수에서 제외되는 소형기축주택은 다음의 표와 같습니다.구분소형기축주택신축시기2024.01.10~2025.12.31 사이에 신축(준공된)한 주택취득시기2024.01.10~2025.12.31 최초 유상승계취득(완공후 최초 취득한자로부터 대금을 주고 매매를 원인으로는 처음으로 취득)이후의 유상승계취득(주1)전용면적60제곱미터 이하소재지수도권and비수도권취득가액수도권:6억이하비수도권:3억이하주택유형다가구·연립·도시형생활주택(아파트는 제외됨) 주택임대사업자 등록의무①기존 주택임대사업자는 소형기축주택 취득일로부터 60일 이내에 주택임대사업자로 등록할것②기존주택임대사업자가 아닌자가 소형기축주택 취득시 취득일로부터 60일이내에 주택임대사업자로 등록할것사후관리주택임대사업자로 등록후주택임대외의 용도로 사용하거나, 매각,증여, 부도 ·파산등 부득이한사유가 아닌이유로 임대사업자가 말소된다면 소형기축주택을 주택수에 포함했을때 세율로 구한 취득세와 기존혜택받았던 취득세액 차이 만큼 추징합니다 .(주1)최초의 유상승계취득이면 안됩니다. 최초의 유상승계취득이후의 유상승계취득을 의미합니다.지방 미분양주택의 요건은?-주택수에서 제외되는 지방 미분양주택은 다음의 표와 같습니다.구분지방 미분양주택미분양주택 요건지방자치단체로부터 미분양주택임을 확인받은주택취득시기2024.01.10~2025.12.31 최초 유상승계취득(완공후 최초 취득한자로부터 대금을 주고 매매를 원인으로는 처음으로 취득할것)전용면적85제곱미터 이하소재지비수도권취득가액비수도권:6억이하주택유형아파트만 가능함이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서상담 주시면 친절,신속,정확하게 상담해 드리겠습니다https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com
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자금조달계획서
자금조달계획서에 대하여
자금조달게획서는 출처를 알 수 없는 현금, 특수관계인과의 차입 등 증여로 추정할 수 있는 자산이 있는지 파악하고 해당 자산에 대해 증여(상속)세 등을 추징하기 위하여 주택구입자들에게 자금조달계획서를 제출하도록 하는 것이라 볼 수 있습니다.안녕하세요 검단신도시 김현우 세무사입니다.비규제지역 6억원 이상 주택인 경우와 규제지역의 주택을 매매하는경우, 토지의 매입 등에는 자금조달계획서를 제출해야만 합니다.자금조달계획서가 생소하여 많은 분들이 저를 비롯한 많은 세무사들에게 물어보고 계십니다.세무사는 자금조달계획서를 직접 작성하거나 대리하지 않지만 이와 관련된 세금(증여세, 양도세 등)에 대한 판단을 합니다. 따라서 작성방법을 직접 물으시기 보다는 증여로 볼 위험이 있는지 없는지에 대한 판단을 물으시고 작성방법은 공무원 및 분양사무실에 물어보는 것이 더 정확할 것입니다.하지만 세무사는 고객의 세금문제뿐 아니라 자산형성 등에 대하여 검토해드릴 필요가 있다고 생각하기에 자금조달계획서 작성에 대해 고객분들에게 설명을 해야될 부분도 존재하다고 판단하여 포스팅합니다.자금조달계획서는 주택을 구입할 경우 자금을 어떻게 마련했는지를 판단하기 위한 자료로, 크게 예금, 대출(차입), 증여(상속)신고자산별로 판단합니다. 이 3가지 금액을 합쳐 주택 구입에 대한 자금조달이 가능한지 여부를 판단하고 세금을 추징해야 되는지 등을 판단하기 위하여 주택(토지)구입자가 자금조달계획서를 제출하도록 하고 있습니다. 자금조달내역에 대해 제출하도록 하는 근본적 원인은 주택구입자금 중 미신고된 증여, 상속액이 있는지 파악하기 위함입니다. 앞서 설명한 예금, 금융권 대출 등은 은행에서 확인이 가능하나 출처를 알 수 없는 현금, 특수관계인과의 차입 등 증여로 추정할 수 있는 자산이 있는지 파악하고 해당 자산에 대해 증여(상속)세 등을 추징하기 위하여 주택구입자들에게 자금조달계획서를 제출하도록 하는 것이라 볼 수 있습니다.자금조달계획서는 현재 보유하고 있는 자금에 대한 내용, 미제출 사유서 등을 작성하여 제출하셔야 하는데 자금조달내역은 크게 자기자본, 타인자본으로 나누어지며 각각의 기재항목 및 증빙자료 예시는 아래와 같습니다.주로 고객분들이 질문하는 사항으로는 현재 조달 내역이 주택을 구매하는데 상관이 없는지, 현재 없는 대금(주택 매각으로 자금조달, 차후 증여예정 등)증빙자료를 어떻게 작성해야 하는지 문의하십니다.자금 조달계획서에 적힌 내용이 주택 값을 상회 한다면 주택 구매에는 별다른 이상이 없고 출처 불분명한 자금, 차입금 등에 대해 증여세를 부과할 것입니다. 해당 부분에 대해서는 세무대리인과 상의하시기 바랍니다.현재시점에 확실치 않은 대금에 대한 증빙(아직 매각하지 않은 주택으로 자금마련, 차후 증여 받은 계획 등)은 '미제출 사유서'를 작성하여 제출하시면 됩니다.자금조달계획서 작성은 증빙자료만 잘 갖춘다면 그렇게 어려운 일이 아닙니다. 증빙자료를 어떻게 갖춰야 하는지 해당 사안이 증여세 등 세금과 관련된 문제로 번질 수 있는지 등은 세무대리인이나 공무원 등에게 문의하시기 바랍니다.저희 사무실에서는 작성 상담 등을 진행하고 있으니 언제든지 상담요청 주시기 바랍니다.
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양도소득세
취득세
[11·10대책] 경기도, 인천, 세종 등 31곳 조정대상지역 해제 – 변화하는 세금 효과 알기 쉽게 총정리
1. 개요오늘 22년 11월 10일 오전 제3차 부동산관계장관회의를 개최하고 부동산 관련 규제 완화책을 발표함으로써 서울과 경기도 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명 4곳을 제외한 규제지역이 해제 되었습니다.이에 따라 조정대상지역은경기도 22곳, 인천 8곳, 세종 등 총 31곳에 해제되었으며 이에 따라 관련 양도세, 취득세, 종부세에서 큰 변화가 발생되므로 이에 대해 자세하게 알아보겠습니다.이번 규제지역 해제는 관보 게재가 완료되는11.14일(월) 0시부터 효력이 발생합니다.http://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?lcmspage=1&id=95087425국토교통부에서 알려드립니다국토교통부(장관 원희룡)는 11.9(수)‘22년 제4차 주거정책심의위원회(위원장: 국토교통부 장관)’에서 「투기과열지구 및 조정대상지역 조정(안)」을 심의&mwww.molit.go.kr[조정대상지역 해제 지역]구분해제 지역경기도수원(팔달·영통·권선·장안), 안양(만안·동안), 안산, 구리, 군포, 의왕, 용인(수지·기흥·처인), 고양, 남양주, 화성, 부천, 시흥, 오산, 광주, 의정부, 김포, 동탄2, 광교지구, 성남(중원),인천중·동·미추홀·연수·남동·부평·계양·서구세종「신행정수도 후속대책을 위한 연기·공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법」 제2조제2호에 따른 예정지역[현재 남은 조정대상지역(22년 11월 14일)]구분조정대상지역(22년 11월 14일 현재)지정일서울전 역(25개구)17.09.06경기도과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명17.09062. 내용 정리취득단계(취득세), 보유단계(종합부동산세), 양도단계(양도소득세) 순서로 요약하면 다음과 같습니다.세목구분변경 전변경 후취득세다주택자 취득세 중과(매매)- 1주택 세대(A)가 조정지역 주택B 취득시8%중과세율 적용- 2주택 세대(A,B)가 조정지역 주택C 취득시12%중과세율 적용- 1주택 세대(A)가 비조정지역 주택B 취득시1~3%기본취득세율 적용- 2주택 세대(A,B)가 비조정지역 주택C 취득시8%중과세율 적용다주택자 취득세 중과(증여)다주택자 증여자가 시가표준액 3억원 이상조정지역 주택을 증여시12%중과세율 적용다주택자 증여자가 시가표준액 3억원 이상비조정지역 주택을 증여시3.5%기본세율 적용일시적 2주택기본취득세율새로운 주택(B) 취득일 현재 종전주택(A)와 B가 모두 조정지역인 경우2년내 A를 양도해야 B 1~3% 기본취득세율 적용- B주택 취득일 현재 비조정지역 B주택 취득 후 3년내 A주택 양도 B1~3%기본취득세율 적용- B주택 취득일 현재 A주택이 비조정지역으로 해제된 경우3년내 A주택 양도 B 1~3% 기본취득세율 적용종부세다주택자종부세 중과매년 6월 1일 현재 조정지역 2주택(A,B)을 보유하는 경우1.2~6%의 중과세율 적용A,B 중 1개의 주택이 비조정이 되는 경우0.6~3%의 기본세율 적용주택임대사업자종부세 합산배제18.9.14 이후 취득하는 조정지역 주택은 요건을 충족하여 임대주택으로 등록하더라도종부세 합산배제 혜택 적용 불가능장기임대주택종부세 합산 혜택 가능양도세1세대 1주택비과세17.8.3 이후 취득한 조정지역 주택을 비과세 받기 위해서는2년 거주 필요(취득일 기준으로 판단하므로 이미 취득한 주택은 제외)비조정지역 주택 취득시2년보유만 해도 비과세 가능일시적 2주택비과세새로운 주택(B) 취득일 현재 종전주택(A)와 B가 모두 조정지역인 경우2년내 A를 양도해야 비과세가 가능(다만, B취득일 현재 조정지역이었더라도 18.9.13 이전 매수계약 또는 계약일 현재 비조정인 경우에는 3년 적용)비조정지역 B주택 취득 후3년내 A주택 양도시 비과세 가능다주택자양도소득세 중과2주택 이상 보유한 다주택자가 조정지역 내 주택을 양도하는 경우중과세율(10%or20%가산) 적용(다만, 23.5.9까지 양도하는 경우에는 중과유예 한시적 적용 중)기본양도세율적용(일반세율 적용 및 장기보유특별공제 가능)주택임대사업자 중과배제18.9.14 이후 취득하는 조정지역 주택은 요건을 충족하여 임대주택으로 등록하더라도중과배제 혜택 적용 불가능장기임대주택중과배제 혜택 가능3. 각 내용에 대한 자세한 글 링크세목구분링크취득세다주택자 매매 취득세 중과https://blog.naver.com/highyes_tax/222535669434다주택자 증여 취득세 중과https://blog.naver.com/highyes_tax/222618873713일시적 2주택 기본취득세율https://blog.naver.com/highyes_tax/222544771098종부세다주택자 종부세 중과https://blog.naver.com/highyes_tax/222667373501양도세1세대 1주택 비과세https://blog.naver.com/highyes_tax/222499472994일시적 2주택 비과세https://blog.naver.com/highyes_tax/222347004066다주택자 양도소득세 중과(2주택자)https://blog.naver.com/highyes_tax/222569817907다주택자 양도소득세 중과(3주택자)https://blog.naver.com/highyes_tax/222568065783조정지역에서 해제됨에 따라 다주택자 분들은 취득 및 양도의 계획을 잘 수립한다면 최선의 절세방안을 찾을 수 있습니다.
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양도소득세
조특법상 감면 주택 양도 시 비과세 요건 주의
오늘은 지난 5월의 소득세법 시행령 개정으로 조특법상 감면 주택 양도 시 주의해야 할 사항에 대하여 포스팅해 보겠습니다.관련 사례거주자 김 모 씨가 보유하고 있는 주택 현황은 다음과 같습니다.- 2012년 10월 31일 서울 양천구 소재 A 주택 취득※ A 주택은 조특법 99조의2 감면요건을 충족한 감면 대상 주택으로 구청장으로부터 감면 대상 주택임을 확인받는 날인 존재-2016년 5월 7일 영등포구 소재 B 주택 취득-2021년 7월 18일 B 주택 양도(1세대 1주택 비과세 신고)-2022년 7월 25일 양천구 소재 A 주택 양도거주자 김모씨는 A 주택 양도 시 개정된 소득세법 시행령에 따라 2022년 5월 10일 이후 양도하는 분부터1세대 1주택 양도소득세 비과세를 위한 보유 및 거주 기간을 재기 산하는 규정이 삭제되었기 때문에 양도일 현재 1주택만 보유하고 있는 경우 비과세 보유기간 산정시 무조건 당초 취득일부터 기산한다는 내용을 듣고 1세대 1주택 비과세로 직접 신고하였습니다.그러나 세무서에서는 A 주택이 1세대 1주택 비과세를 위한 2년의 보유기간 요건을 충족하지 못하였다는 이유로 비과세를 부인하였습니다.B 주택 양도 시 비과세 여부1.1주택 여부조특법 99조의2 적용 대상 감면 주택과 일반주택이 있는 경우조특법 99조의2 제②항을 보면 '해당 거주자의 소유 주택으로 보지 아니한다'라고 되어 있으므로 양도하는 주택만을 소유하는 것이 되어 1주택 요건을 충족합니다.2. 2년 보유 요건 충족 여부보유기간과 거주 기간 리셋 규정이 적용되는 2022.05.10 이전 양도분이지만감면 대상 주택과 일반주택을 보유하고 있는 경우 최종 1주택 규정(보유기간 재기산)에도 불구하고 일반주택의 취득일부터 보유기간을 기산하도록 하고 있습니다.(사전법령재산 2021-884 2021.12.28)따라서 2년 이상 보유요건을 충족하고 있습니다.☞사전법령재산 2021.884.2021.12.28「조세특례제한법」제99조의2 특례주택과 일반주택을 보유한 세대가 일반주택을 양도한 경우 그 보유기간 기산일[요약]「조세특례제한법」 제99조의2제1항에 따른 특례주택(B주택)과 일반주택(A주택)을 보유한 세대가 일반주택(A주택)을 양도하는 경우 해당 양도주택(A주택)의 1세대 1주택 비과세 해당 여부 판단 시 특례주택(B주택)은 주택 수에 포함하지 않는 것이며, 이 경우 양도주택(A주택)의 보유기간 기산일은 해당 주택(A주택)의 취득일로 하는 것임3. 2년 거주요건 충족 여부거주 요건은 2017.8.2일 이후 조정대상지역에 소재하는 주택을 취득한 경우에 필요한 요건인데 당해 주택은 그 이전 취득한 주택이므로 거주요건이 필요치 않습니다.☞관련 법령 (조세특례제한법 99조의2)① 거주자 또는 비거주자가 대통령령으로 정하는 신축주택, 미분양주택 또는 1세대 1주택자의 주택으로서 취득가액이 6억원 이하이거나 주택의 연면적(공동주택의 경우에는 전용면적)이 85제곱미터 이하인 주택을 2013년 4월 1일부터 2013년 12월 31일까지 「주택법」 제54조에 따라 주택을 공급하는 사업주체 등 대통령령으로 정하는 자와 최초로 매매계약을 체결하여 그 계약에 따라 취득(2013년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우를 포함한다)한 경우에 해당 주택을 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 양도소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 공제한다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다.(2016.01.19 개정)② 「소득세법」 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 제1항을 적용받는 주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.(2014.01.01 개정)☞관련 예규서면 부동산 2016-5398 (2016.12.30)「제목」 조특법 제99조의2 제1항에 해당하는 감면대상 주택의 과세특례「요약」 조특법 제99조의2에 해당하는 감면대상 주택을 소유한 상태에서일반주택을 양도할 때 비과세를 적용받은 후, 감면대상 주택을 1세대 1주택 비과세 적용하기 위한 보유기간의 기산일은 비과세되는 일반주택 양도일의 다음날이 되는 것임.2022.05.31 소득세법 시행령 개정 내용22년 5월 31일 자 소득세법 시행령 개정 내용은 다음과 같습니다. 개정 내용은 2022.05.10 이후 양도분부터 소급하여 적용되며 05.10 이전 양도분은 종전 규정이 적용됨을 유의하시기 바랍니다.첫째, 다주택자 양도소득세 중과세율 1년간(2022.05.10 부터 2023.05.09 까지) 적용배제 (소득령 167조의3 ①항 12의2, 소득령 167조의4 ③항 6의1, 소득령 167조의10 ①항 12의2, 소득령 167조의11 ①항 12)중과 배제를 한시적으로 적용함으로써 다주택자들의 매물을 유도하여 부동산 시장의 안정화 도모둘째, 1세대 1주택 양도세 비과세를 위한 보유 및 거주기간 재기산 제도 폐지(소득령 155조 ①항)종전에는 최종주택 양도시 비과세를 위한 보유및 거주기간을 종전주택 양도 후부터 재기산 하도록 하였는데 이를 폐지하여 종전주택 양도 후 바로 양도하여도 비과세를 위한 보유 및 거주기간은 해당 주택의 취득일부터 기산하도록 함으로써 부동산 시장 안정화를 기하기 위함셋째 이사 등으로 인한 일시적 1세대 2주택 비과세 요건 완화 (소득령 155조 ①항)조정대상지역 일시적 2주택의 중복 보유 허용 기간을 종전의 1년 이내에서 2년 이내로 완화하여 주고 전입 요건을 삭제하여 줌으로써 거래 활성화를 도모하기 위함<종전·신규주택 모두 조정대상지역에 소재하는 경우 중복 보유 허용 기간>신규주택 취득일 종전 규정 개정 규정2018.09.13 이전3년 내 양도3년 내 양도2018.09.14~2019.12.16 2년 내 양도2년 내 양도2019.12.17 이후1년내 양도 및 전입A주택 양도시 비과세가 부인된 이유1. 1주택 보유 여부양도일 현재 양도 주택만을 보유하고 있으므로 1주택 요건을 충족하였습니다.2. 2년 보유 여부본건의 쟁점 부분으로 관할 세무서에서는 2년의 보유요건을 충족하지 못하였다고 비과세를 부인하였습니다.관련된 유권해석에 의하면 조특법99조의2에 해당하는 감면대상 주택을 소유한 상태에서 일반주택을 양도할 때 그 일반주택을 비과세를 적용받은 후 감면대상 주택을 양도할 때 비과세를 받기 위한 보유기간의 기산일은 일반주택 양도일의 다음날이 되는 것이라는 답변이 있습니다.이는 '감면 대상 주택은 소유자의 주택으로 보지 아니한다'라는 99조의2 ②항의 조문 규정 때문에 일반주택 양도 시까지는 김모씨의 주택 소유로 보지 아니하다가 특례주택외의 주택을 양도한 이후부터 김모씨의 주택으로서 보유기간을 기산하는 것으로 본 것으로 사료됩니다.즉, 양도일 다음날 감면주택을 새로 취득한 것처럼 보고 보유기간 계산한다고 보시면 됩니다.그러므로, 위 사례에서 보유기간의 기산일은 21.7.19일부터이고 양도일까지 2년이 되지 아니하였으므로 보유기간을 충족하지 못한 것으로 본 것으로 사료됩니다.☞일시적 2주택에 관련된 규정에 적용한 경우위의 논리를 일시적 2주택 비과세 특례요건중 '종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득할 것'이라는 요건과 관련하여 살펴보면 같은 논리로감면주택만 남은 때로부터 1년 이상 지난 후 신규주택을 취득해야 일시적 2주택 비과세가 가능하다는 다음과 같은 유권해석이 있습니다.※ 서면법령해석재산 2017-141 2017.09.27(질의3) 「조세특례제한법」 제98조의3 및 같은 법 제99조의2에 해당하는 감면대상 주택을 각각 1개씩 소유한 상태에서 새로운 주택을 취득하고 취득일로부터 3년 이내에 감면대상 주택 중 1개를 양도 시 비과세 적용 여부회신(질의3) 일반주택을 양도하여 국내에 미분양주택과 신축주택을 보유하는 1세대가 일반주택 양도일로부터 1년 이상이 지난 후에 새로운 주택을 취득하고 새로운 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 미분양주택 또는 신축주택을 양도하는 경우로서 미분양주택 또는 신축주택을 일반주택 양도일로부터 2년 이상 보유한 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조제1항에 따라 비과세를 적용받을 수 있는 것임본 사례를 조특법상 농어촌 주택과 소득세법상 농어촌 주택에 적용하여 비교해 보면조특법상 농어촌 주택과 소득세법 시행령 155조 ⑦항의 농어촌 주택 모두 일반주택 비과세로 양도시 소유자의 주택에서 차감시켜 주는 규정인데 일반주택 양도후 당해 농어촌 주택 양도시 비과세를 위한 보유기간과 관련하여 살펴보면 다음과 같습니다.조특법99조의4소득령 155조⑦항남은 농어촌주택의 비과세를 위한 보유기간 기산일소유주택으로 변경된 날(일반주택 양도일)부터 기산함(서면부동산2021-1605.2021.09.03)2022.05.10 이후 양도하는 분부터 최종1주택규정(보유기간과 거주기간 재기산)이 삭제되었기 때문에당초 취득일부터 기산함.☞ 일반주택을 비과세로 양도후 조특법상 감면주택 양도시 보유기간을 소유주택으로 변경된 날부터 기산한다는 유권해석은2022.05.31에 개정된 소득세법에 따라 최종1주택의 보유기간과 거주기간 리셋규정이 삭제된 것과는 별개로 보아야 하므로 주의가 필요합니다.즉, 일반주택을 비과세로 양도한 경우 소유주택으로 보지 아니한 것이므로 보유기간이 재기산 된다는 것을 유념하여야 합니다.일반주택을 과세로 양도한 경우에는 소득세법과 동일하게 감면주택도 당초 취득일부터 기산할 것입니다.
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