단기임대주택보유자 장기보유주택매도

안녕하세요심현주 세무사입니다.​1세대 1주택 기산 외에장기보유특별공제에 관한 글은 꼭 쓰고 넘어가려 했는데오늘에서야 날을 잡았네요.​주로 들어오는 질문을 비롯하여 중요한 사항에 대해 몇가지 정리하려 합니다.​​Q1. 21년부터는 보유4%, 거주4%이므로 2년 거주를 하지 않았다고 해도 10년이상 보유했다면 40%장기보유특별공제를 받을 수 있는게 아닌지?​A1. 안타깝지만 보유4% 거주4%의 장기보유 특별공제율이 적용되는 경우는1세대1주택자가 3년이상 보유하고 보유기간중 2년이상 거주한 주택에 한정합니다.거주요건 미충족으로 2% 장기보유특별공제율표가 적용되던 자산은 계속 2%가 적용됩니다.​Q2. 21년1월1일부터 최종1주택에 대한 보유기간 및 거주기간이 새롭게 계산된다고 하는데기존에 보유하고 살았던 기간은 모두 없어진 것인지?​A2. 장기보유특별공제는 비과세 보유기간 및 거주기간과 무관하게자산의 취득일부터 양도일까지를 보유기간으로 하기에 기존 보유 및 거주기간을 모두 인정받을 수 있습니다. ​Q3. 21년 이전에 10년이상 보유및 거주한 주택인데, 21년 1월1일기준 2주택 보유자이고, 10년이상 거주한 주택외의 주택을 처분해서 비과세 보유기간이 새롭게 계산된다고 한다.장기보유 특별공제는 어떻게 되는지?​A3. 장기보유특별공제는 A2에서 언급한대로 기존 자산의 취득일부터 양도일까지 모두 인정받을수 있으므로비과세를 적용 받지 못하더라도양도차익의 최대 80%까지 공제받을 수 있는 것이고질문과 같은 경우 10년이상 보유및 거주하였으므로 80%의 장기보유특별공제가 적용됩니다.​그럼 여기까지 꼭 정리해 두어야겠다 생각한 질문들에 대해 정리해두었습니다.다음에도 도움이 될만한 글에서 또 뵈어요~

강남, 교대, 서초 세무사노우만 세무회계의 안성인 세무사 입니다. 의뢰하실 내용이 있으신 경우에는 자료를 구비하셔서 직접상담을 받으시는 것을 권해드립니다.​​1세대 1주택 + 고가주택(실거래가 9억 원 초과)(1) 장기보유특별공제율(최대80%)을 적용 받을 수 있는 요건​- 2년 이상 해당 주택에서 거주를 한 자에 한해 적용 됩니다.​- 2년 미만 거주시에는 일반 장기보유특별공제 (15년, 최대 30%) 적용 됩니다.​- 고가주택이 아닌 경우로서, 1세대 1주택 비과세 요건 충족시에는 양도소득세가 전액 비과세 됩니다.​- 2021년 1월 1일 이후 양도하는 경우에는 최소 3년 이상 거주를 해야만 아래의 표와 같이 거주기간에 따른 공제율(1년당 4%)을 적용 받을 수 있습니다.​​​(2) 2021년 1월 1일 이후 양도하는 경우​- 장기보유특별공제율을 보유기간과 거주기간으로 구분하여 계산합니다. ​- 보유기간 연 8%의 공제율을 [보유기간 4% + 거주기간 4%] 로 조정

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 조합원입주권을 양도하는 경우에 비과세가 가능한 조건에 대해 알아보겠습니다.세부적으로 살펴보면,분양권은 비과세가 안되나,원조합원입주권은 비과세가 될 수 있습니다조합원입주권은 일정한 조건을 충족하는 경우에, 양도시 비과세가 적용됩니다. 단, 분양권의 경우에는 비과세 적용이 안됩니다. 그리고비과세 적용은 원조합원입주권에게만 가능한 사항입니다.구체적인 조건은① 거주자의 기존주택이관리처분계획인가일 현재 비과세 요건 해당② 양도일 현재다른 주택이나 분양권이 없는 경우or③ 양도일 현재 조합원입주권 외에1주택을 보유한 경우에는 조합원입주권을 3년이내 양도하는 경우입니다.제89조(비과세 양도소득)① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.4. 조합원입주권을 1개 보유한 1세대[「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른관리처분계획의 인가일및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일)현재 제3호가목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대]가 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득. 다만, 해당 조합원입주권의 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세한다.가. 양도일 현재다른 주택 또는 분양권을 보유하지 아니할 것나. 양도일 현재 1조합원입주권외에 1주택을 보유한 경우(분양권을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다)로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도할것(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)조건별로 살펴보면,①관리처분계획인가일 현재비과세 요건 충족법의 취지가 기존 주택을 보유한 상태에서 이미 비과세 요건이 충족됨에도 관리처분인가일 이후에 조합원입주권으로 변환됨에 따라 비과세가 안되는 불이익을 방지하고자 하는 것입니다.따라서,관리처분인가일 현재에 비과세 요건인 2년이상 보유, 거주 등의 조건을 충족해야 합니다.즉, 관리처분인가일 현재 기존 주택의 보유나 거주기간이 2년을 충족하지 못한다면 조합원입주권 비과세가 안됩니다.만약, 관리처분계획인가일 이후에도철거되지 않은 기간 동안 보유, 거주를 하였다면 해당 기간을 합산하여 판단하게 됩니다.양도, 부동산거래관리과-0786 , 2011.09.08[ 제 목 ]조합원입주권 비과세 판정시 기존주택 보유기간 계산 방법[ 요 지 ]조합원입주권 비과세 특례와 관련하여 기존주택의 보유기간 및 거주기간을 계산함에 있어 입주권이 확정되는 날 이후에도철거되지 않고 사실상 주거용으로 사용하는 경우에는 이를 주택으로 보아 보유기간 및 거주기간에 합산함[ 회 신 ]「소득세법 시행령」 제155조제17항에 따른 조합원입주권 비과세 특례와 관련하여 기존주택의 보유기간 및 거주기간을 계산함에 있어 입주권이 확정되는 날 이후에도 철거되지 않고 사실상 주거용으로 사용하는 경우에는 이를 주택으로 보아 보유기간 및 거주기간에 합산하는 것입니다② 양도일 현재다른 주택이나 분양권이 없거나③ 주택 취득 후3년 이내 양도해야1세대 1주택 비과세 요건이므로, 1세대 1주택 비과세 요건과 동일하게 양도일 당시에다른 주택이나 분양권이 없는 경우에 비과세가 적용됩니다.이때, 1세대 1주택 비과세 판단시 조특법상에 주택을 보유하지 않은 것으로 보는 주택이 있는 경우에는 비과세의 적용이 가능합니다.만약 1주택을 취득한 경우라면,일시적 2주택 비과세와 유사한 개념으로조합원입주권의 양도일 현재 1주택을 소유하고 있다면,해당 1주택의 취득일로부터 3년이내에 양도하는 조합원입주권이라면 비과세를 적용하게 됩니다.조합원입주권자가상속주택을 취득한 경우, 조합원입주권은 비과세 되지 않습니다일반주택 보유자가 상속주택을 취득한 경우, 일반주택을 먼저 양도하면 2주택이지만 비과세의 적용이 가능합니다. 상속주택으로 인한 2주택 비과세 특례규정은 아래 참고하세요.[상속주택 양도세] 1세대 2주택 비과세 특례 (by 부산 오 회계사/세무사)들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 이번에 다룰 주제는 부모님이 돌아가셔서 주택을 상속을 받게 되는...blog.naver.com만약, 일반주택이 아닌 조합원입주권 보유자가 상속주택을 취득하게 된 경우에는조합원입주권을 먼저 양도해도 비과세가 적용되지 않습니다.양도, 서면-2015-부동산-1685 [부동산납세과-1757] , 2015.10.26[ 제 목 ]상속주택 외의 조합원입주권을 양도하는 경우 특례 적용 여부[ 요 지 ]「소득세법 시행령」제155조 제2항에 따른 상속주택 특례는상속주택 외의 일반주택을 양도할 때 적용되는 규정이므로 상속주택 외의조합원입주권을 양도하는 경우에는 동 규정의 적용대상이 아니며,같은 조 제17항에 따른 조합원입주권 특례 적용대상도 아닌 것임[ 회 신 ]1. 「소득세법 시행령」제155조 제2항에 따른 상속주택 특례는 상속주택 외의 일반주택을 양도할 때 적용되는 규정이므로 상속주택 외의 조합원입주권을 양도하는 귀 질의의 경우에는 동 규정의 적용대상이 아닌 것입니다.2. 한편, 「소득세법 시행령」제155조 제17항에 따른 조합원입주권 특례는 동 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 적용되는 것이나, 질의의 경우에는 이에 해당하지 아니하는 것입니다.장기임대주택의거주주택이 조합원입주권으로 변환된 경우에도 비과세 적용이 안됩니다장기임대주택외에 거주주택을 보유한 경우, 거주주택은 요건 충족시 비과세가 됩니다.그러나, 해당 거주주택이 관리처분계획인가로 조합원입주권이 되면 비과세 대상이 되지 않습니다.양도일 현재 다른 주택이 없어야 하는데 장기임대주택을 보유하고 있기 때문입니다.양도, 서면-2017-법령해석재산-1581 [법령해석과-1038] , 2018.04.18[ 제 목 ]거주주택이 조합원입주권으로 변경된 경우 소득령§155에 따른 비과세 여부[ 요 지 ]「소득세법 시행령」제167조의3제1항제2호에 따른 주택(장기임대주택)과 그 밖의 1주택(거주주택)을 국내에 소유하고 있는 1세대가 같은 영 제155조제20항 각 호의 요건을 모두 충족하고 거주주택을 양도하는 경우로서거주주택이 관리처분계획인가 후 조합원입주권으로 변경되어 양도하는 경우에는 비과세 대상에 해당하지 않음[ 회 신 ]「소득세법 시행령」제167조의3제1항제2호에 따른 주택(장기임대주택)과 그 밖의 1주택(거주주택)을 국내에 소유하고 있는 1세대가 같은 영 제155조제20항 각 호의 요건을 모두 충족하고 거주주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은 영 제154조제1항에 따른 1세대1주택 비과세 규정을 적용하는 것이나,관리처분계획인가 후 조합원입주권을 양도하는 경우에는 해당 규정이 적용되지 않는 것입니다.정리하면,이상 조합원입주권의 비과세 조건에 대해 알아보았습니다.관리처분계획인가일 시점에 비과세 요건을 충족해야 한다는 것이며, 양도시점에 다른 주택이나 분양권이 없거나 1주택을 취득한 경우에는 3년이내에 양도하는 경우에만 적용이 됩니다.이때 다른 주택이 상속주택이나 장기임대주택인 경우에도 비과세가 되지 않는 점은 유의해야 합니다.by 부동산세무상담/세무기장/기장수수료/부산세무사

자동말소된 장기임대주택과 거주주택 보유한 자녀와1주택인 부모가 합가한 경우 거주주택 비과세가 가능한지 여부(가능하다)양도, 서면-2023-부동산-1436 [부동산납세과-2404] , 2023.11.22[ 제 목 ]자동말소된 장기임대주택과 거주주택 보유한 자녀와 1주택인 부모가 합가한 경우「소득세법 시행령」 제155조제4항과 제20항 중첩 적용 여부[ 요 지 ]말소된 장기임대주택과 거주주택을 보유한 자녀세대가 1주택을 보유한 부모세대의 동거봉양을 위하여 합가한 경우로서 말소일로부터 5년 이내 그리고 합가일로부터 10년 이내 거주주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것임[ 회 신 ]귀 서면질의의 경우, ｢민간임대주택에 관한 특별법｣제6조제5항에 따라 말소된 장기임대주택과 거주주택을 보유한 자녀세대가 1주택을 보유한 부모세대의 동거봉양을 위하여 합가한 경우로서 말소일로부터 5년 이내 그리고 합가일로부터 10년 이내「소득세법 시행령」 제155조제20항 각 호의 요건을 모두 충족하는 거주주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은 영 154조 제1항에 따른 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것입니다.[ 관련법령 ]「소득세법 시행령」 제155조제4항, 제20항★주요 경력- 약 49,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 500건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,300건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠(현재 개편중)' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 45,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트 등

임의재건축한 주택의 건물부분 장기보유특별공제 적용시멸실 전 주택의 보유․거주기간 통산여부(통산 안함. 단, 노후로 멸실된 경우에는 통산함)양도, 서면-2021-법규재산-2385 [법규과-1721] , 2023.06.28[ 제 목 ]임의재건축한 주택의 건물부분 장기보유특별공제 적용시 멸실 전 주택의 보유․거주기간 통산여부[ 요 지 ]임의재건축한 주택의 건물부분 양도차익에서 공제하는 장기보유특별공제 표2의 공제율을 계산시, 보유․거주기간은 멸실 전 주택의 보유․거주기간을 통산하지 않고 신규주택 취득일인 주택(건물)의 사용승인서 교부일부터 계산[ 회 신 ]1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 소유하고 있는 경우로서 기존주택을 멸실하고 임의재건축한 주택을 양도함에 있어, 해당주택 중 건물부분의 양도차익에 대하여「소득세법」제95조제2항의 「표2」에서 정하는 장기보유특별공제를 적용하기 위한 보유기간 및 거주기간은 재건축한 당해주택(건물)의 사용승인서 교부일(사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일 중 빠른 날)부터 기산하는 것입니다. 끝.[ 관련법령 ]종합부동산세법 시행령 제3조【합산배제 임대주택】1. 사실관계○’84년 서울 소재 단독주택 취득하고 해당주택에 거주○’12년 멸실 후 임의재건축 공사○’13년 다가구주택 사용승인- 완공된 주택에서 거주하지 않음○’21년 이후 양도 예정2. 질의내용○ 1세대1주택에 해당하는 임의 재건축한 고가주택을 양도함에 따라 주택 중 건물의 양도차익에 대하여 소득법§95②단서에 따른 표2의- 보유․거주기간별 공제율을 적용할 때, 멸실 전 주택의 보유 및 거주기간을 신축주택의 보유 및 거주기간에 통산하는지 여부3. 관련사례□ 재산세과-1511, 2009.7.22.1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 소유하고 있는 경우로서 그 주택이 기존주택을 멸실하고 새로이 신축한 주택에 해당하는 경우「소득세법」제95조제2항의 표2에서 규정하는 장기보유특별공제율 적용시 보유기간은새로이 신축한 그 주택의 사용검사필증교부일(사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)부터 기산하는 것임□ 기획재정부 재산세제과-34, 2017.01.16.노후 등으로 인하여 종전주택을 멸실하고 재건축한 주택으로서「소득세법」 제89조 제1항 제3호에 따른 비과세대상에서 제외되는 고가주택을 양도하는 경우, 해당 고가주택의 부수토지에 대한 장기보유특별공제액을 계산할 때「소득세법」 제95조제2항 표2에 따른 공제율은종전주택의 부수토지였던 기간을 포함한 보유기간별 공제율을 적용하는 것임□ 기획재정부 재산세제과-1007, 2022.08.19.「소득세법 시행령」 제159조의4에 따른 1세대 1주택의 거주기간을 산정할 때,노후 등으로 인하여 멸실되어 임의로 주택을 재건축한 경우 그멸실된 주택에 거주한 기간을 통산하여 계산하는 것입니다.