무주택자가 가지고 있는 나대지 사업용 판단 문의드립니다.

20년 8월 취득세 개정으로 인하여 현재 주택 매수자가법인이나 다주택자인 경우 최대 13.4%의 취득세 중과세가 적용되고 있습니다.기본 주택취득세율 1~3%와 비교하면 중과세율은 최대 13배정도의 세금을 납부하게 됩니다.이에 따라 다주택자 또는 법인 매수자는 주택 건물을 철거하여 주택 외 부동산으로서4%대의 기본 취득세율을 적용받기를 원하는 경우가 많습니다.반면 1세대 1주택자로서 양도소득세 비과세 대상인 매도자인 경우에는 잔금일 전에 주택건물을 철거한다면비과세를 받지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다.아래에서는매매계약일 현재에는 주택이지만, 양도일 현재 주택을 멸실하는 조건으로 양도하는 경우 발생할 수 있는 세무상 이슈에 대해서 자세히 알아보겠습니다.구분세무상 이슈매도자1. 양도소득세 비과세2. 양도소득세 장기보유특별공제매수자취득세 중과세1. 양도일 현재 철거된 건물이 양도소득세과세 대상인지비과세를 여부를 판단하기 전에 선행되어야 할 부분은양도일 현재 철거된 주택건물이 양도소득세 과세 대상 여부인지를 판단해야 합니다.만약 사실관계에 따라 멸실된 주택 건물이 양도소득세 과세 대상에서 제외되는 상황이라면,토지는 주택의 부수토지가 아닌 나대지로서 비과세를 받을 수 없거나 건물과 토지에 안분되는 양도가액 등이 달라져 양도소득세가 달라질 수 있으며, 만약 겸용주택의 경우 부가가치세 과세 여부의 판단도 달라지기 때문입니다.양도일 현재 철거된 건물이 매매계약서의 양도가액에 포함된 경우에는 건물도 양도소득세의 대상에 해당합니다.다만,양도계약서의 기재 내용, 양도의 목적과 경위, 양수자의 매수목적 등 관련 사실에 따라 토지만을 양도한 것으로 볼 수 있으니 유의해야 합니다.2. 양도소득세 1세대 1주택 비과세소득세법상1세대 1주택 비과세의 판정은 양도일 현재를 기준으로 하는 것이 원칙입니다.소득세법상 양도일 : 빠른 날(잔금청산일, 등기접수일)다만,매매 특약에 의하여 매매계약일 현재 주택이었으나 양도일 현재 멸실한 경우에는 예외적으로 매매계약일 현재를 기준으로 1세대 1주택 비과세 여부를 판단합니다.계약일을 기준으로 비과세 여부를 판단한다면 매도자는 비과세를 받을 수 있기 때문에 납세자에게 유리한 규정에 해당합니다.이때 매매계약서상특약의 기재 내용과 철거 비용의 부담 주체에 따라 특약의 적용 여부가 달라질 수 있으니 유의해야 합니다.매매 특약에 따라 계약일을 기준으로 판단한다는 것은 1세대1주택 비과세 규정을 적용함에 있어 납세자에게 유리하게 하기 위한 예외규정에 해당하므로 매도자는 계약 내용을 잘 챙기셔서 꼭 적용받아야 합니다.블로그에 적을 수는 없지만, 실무에서 특약을 인정 받을 수 있는 중요한 요건들이 몇 가지 있으니 꼭 전문가와 상의하여 매매계약서 작성 및 진행하시는 것을 추천해 드립니다.3. 장기보유특별공제만약 1세대 1주택자로서 양도하는 주택이양도가액이 12억원을 초과하는 경우(=고가주택) 초과하는 부분에는 보유기간과 거주기간에 따라 다음과 같은 장기보유특별공제가 적용됩니다.구분공제율표1보유연수 x 2%(최대 30%)표2(2년 이상 거주)보유연수 x 4% + 거주연수 x 4%(각각 40%, 최대 80%)매매 특약에 따라 양도일 현재 멸실한 경우장기보유특별공제 표2 적용의 고가주택 판단 기준일 역시 계약일 현재로 보아야 하는 것으로 판단됩니다.[다가구주택, 다세대주택 판단기준일]만약 주택이 건축법상 다세대주택에 해당하는 경우 세대별로 주택에 해당하므로 1세대 1주택 비과세 및 표2의 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다.매매계약 내용을 구체적으로 살펴보아야 하겠지만,용도변경으로 양도하는 부동산 종류가 변경되는 경우 판단기준일은 계약일이 아닌 양도일로 판단될 수 있으므로 이에 해당하는 사례의 경우 유의해야 할 필요가 있습니다.4. 다주택자 양도소득세 중과다주택자의 경우 현재 한시적으로 1년간 중과세율이 적용되지 않지만, 유예 기간 이후에는기본양도소득세율에 20%(3주택 이상 30%)을 가산하는 중과세율이 적용됩니다.중과세율은 세율이 올라갈 뿐만 아니라, 장기보유특별공제를 아예 받지 못하기 때문에 세액이 더 크게 증가합니다.매매 특약에 따라 양도일 현재 멸실한 경우주택 수의 판단 역시 매매계약일 현재를 기준으로 판단하므로 양도자가 다주택자인 경우 유의해야 합니다.[ 다주택자 절세방안 ]반대로 다주택자인 양도자가 중과세율을 적용받지 않기 위하여 주택 건물을 멸실하고 나대지인 상태로 양도하는 경우,주택의 부수토지가 아닌 나대지로 다주택자 양도소득세 중과를 피할 수 있습니다.다만, 이 경우 건물을 멸실했더라도실질이 주택의 부수토지로 보아 중과세를 적용하여 다시 추징될 수 있으니 세무전문가와 멸실, 양도계획 등을 수립하여 문제없이 처리해야 합니다.5. 취득세 중과20.8.12 이후 다주택자 및 법인이 매매를 원인으로 주택을 취득하는 경우 다음과 같이 취득세가 중과됩니다.매매를 원인으로 주택 취득시 취득세율(농특세 등 제외)개인구분조정대상지역비조정대상지역기존 무주택 세대1~3%기존 1주택 세대8%1~3%기존 2주택 세대12%8%기존 3주택 세대12%법인12%만약,특약에 따라 멸실조건으로 취득하는 경우취득하는 경우 취득하는 부동산은 주택이 아닌 토지로서4%의 기본취득세율(지방교육세, 농특세 포함 4.6%)가 적용됩니다.특약에 따라 멸실조건 취득 취득시 취득세율(농특세 등 제외)개인4%법인매매를 원인으로 부동산을 유상취득 하는 경우 지방세법상 취득시기는 다음과 같습니다.지방세법상 취득일 : 빠른 날(매매잔금청산일, 등기접수일)지방세법에서는 특약에 따라 멸실 조건으로 취득하는 경우 계약일로 판단한다는 예외규정이 없으며,지방세법상 취득일 현재 공부상 등재 현황에 따라 부과하므로 토지에 대한 기본취득세율 4%를 적용받게 됩니다.매매 특약을 적절히 활용한다면 매매거래 한다면 매도자와 매수자 모두 윈윈할 수 있는 절세가 가능합니다. 이때,양도소득세와 취득세에서 발생할 수 있는 세무상 이슈에 대해 세무전문가와 충분히 검토하여 최선의 방법을 모색하는 것이 중요합니다.도움이 되셨다면공감과 이웃추가한 번씩 부탁드립니다.상담은 유료로 진행돠며, 상담이 필요하신 분들은상단 배너의 번호로 연락주시기 바랍니다.매매계약서 작성 및 매매컨설팅, 세무신고까지 모두 한번에 진행해드리고 있습니다.참고하시면 좋은 관련된 내용의 글https://blog.naver.com/highyes_tax/222704391748[부동산전문세무사] 상가(근생) 투자시 반드시 알아야 할 취득부터 양도까지 단계별 세금 총정리1. 근린생활시설 ‘근린생활시설’이란 건축법에 따른 건축물의 용도 중 하나로서 슈퍼마켓 등 보통 일상생...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222454349263[부동산 전문 세무사] 주택의 부속토지만 보유함으로써 변경되는 양도세, 종부세, 취득세(다주택자 절세 컨설팅 방안)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 주택으로 사용하는 건물은 일반적으로 아파트와 같은 집합건...blog.naver.com

안녕하세요? 세무회계 장성의 신세무사입니다.오늘은양도소득세 자본적지출에 대해서 알아보겠습니다.대체로 본인이 지불한 인테리어비용, 공사비용이 모두 경비로 인정되어 양도소득세 계산 시 적용이 될 것으로 미리 단정짓는 경우가 상당히 많습니다.관련 사항 검토 후 이건 인정받을 수 없는 것이라고 말씀드리면 굉장히 당황해하시는 분이 많습니다.따라서, 이슈가 되는 자본적 지출에 대해서 알아보도록 하겠습니다.1. 정 의2. 자주하는 질문1. 정 의자본적 지출은 소득세법 제97조 제1항 2호에 법으로 규정되어 있습니다.여기서 법을 따라 들어가다보면 소득세법 시행령 제67조에 규정되어 있습니다. 그 내용은 다음과 같습니다. 자본적 지출 이란 사업자가 소유하는 감가상각자산의내용연수를 연장시키거나해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비를 말하며, 다음 각 호에 해당하는 지출을 포함하는 것으로 한다.1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치4. 재해 등으로 인하여 건물·기계·설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구5. 기타 개량·확장·증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것여기서 중요한 것은 위에 빨간색으로 강조한다음 두 가지입니다.(1)내용연수를 연장시키거나(2)해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시켜야 한다는 것입니다.다양한 지출목적, 내용이 있겠지만 내용연수를 연장시키거나 해당 자산가치 증가를 이루어 낸 비용만이 자본적 지출로 인정된다는 논리를 가지고 접근하시면 자본적 지출여부를 판단할 때 조금 수월합니다.< 양도소득세 집행기준 >지출내용필요경비 인정여부베란다 샤시, 거실 및 방 확장공사비, 난방시설 교체비O벽지·장판의 교체, 싱크대 및 주방기구 교체비용X옥상 방수공사비, 타일 및 변기공사비X오피스텔 비품(TV·에어콘·냉장고·가스레인지·식탁 등) 구입비X임대용 건물의 내장공사비X건물의 용도변경 또는 대수선 공사비용O주유소오염검사비, 토지복원공사비X묘지이장비, 토지 양도 위한 무허가 건물 매수,철거비O토지(맹지)의 이용편의를 위하여 타인소유의 토지에 진입도로 개설공사비O위와 같은 비용을 지출하고현금영수증, 신용카드매출전표, 세금계산서, 계산서의 적격증빙을 갖추어야하였으나 최근 추가로금융거래증빙(계좌이체 등)도 함께 그 비용을 인정받을 수 있습니다.정리하자면,내용연수 연장, 자산가치 증가를 시키는 지출로서적격증빙을 갖춘 비용은 양도소득세 자본적 지출로 인정 받을 수 있습니다.2. 자주하는 질문<사례 1> 토지와 건물(해당 사례에서는 건물에 지출한 비용이 자본적 지출로 모두 인정되는 것이라고 가정하겠습니다) 세무사님, 제가 이 건물 매입해서 수억원을 들여 새 건물로 만들었습니다. 물론, 엘리베이터공사, 샤시 공사 등 자본적 지출로 인정받을 수 있는 것입니다. 모두 인정되겠지요? --->아닙니다.대지권이 설정된 집합건물이 아닌 일반 1~2층짜리 건물은, 토지와 건물이 각각 구분된 부동산입니다.따라서, 매매계약서에도 토지와, 건물이 따로 구분되어 있고, 등기부등본도 각각 구분되어 있습니다.이말은자본적지출로 인정되는 비용을 지출했어도, 이는 건물에 해당되는 것이고, 토지에 해당되는 자본적 지출이 아니기 때문에이를 건물분 양도차익에서만 반영되야합니다.토지의 자본적 지출의 예시는 다음과 같습니다.특징은 토지 자체에 지출된 비용이라는 점으로 인테리어공사, 엘리베이터 등과 전혀 무관합니다.1. 토지개량확장, 증설등에 들어간 비용2. 소유권 확보에 들어간 직접적인 소송비용3. 토지의 용도변경, 개량, 이용편의 위한 지출비용4. 개발부담금, 토지이용편의 위한 도로신설비, 사방사업비, 장애철거비 등건물,토지 일괄양도로서 그 가액을 구분하지 않는 경우, 매매계약 당시의 각 물건별 기준시가 비율로 안분하여 계산하게 됩니다.이렇게 될 경우,양도가액의 대부분은 토지가 차지하게 되고건물의 비중은 매우 낮습니다.그러면, 애써 지출한 비용이더라도건물분에 한정되어 비용인정이 가능하게 됩니다.물론, 건물,토지 동시에 양도할 경우건물분 양도차손으로 하여 합산신고를 고려해볼 수 있습니다.그러나, 건물,토지의양도시기가 다르거나, 국가로부터 토지가 수용되는 경우로서토지와 지장물(건물)의 수용시기가 다를 때, 수억원을 들인 자본적 지출을 인정받을 수 없습니다.따라서, 부동산을 취득할 때부터 매도할 때까지 그 시기를 조율하거나 가액을 안분하는 부분 등 전범위에 걸쳐서세무대리인의 조력을 꼭 받으시기를 권장드립니다.아래는 건물분 양도차손 부분을 토지와 합산할 수 있다는 예규입니다.<사례 2> 상가점포의 인테리어비용 세무사님, 제가 상가 매수하여 인테리어를 싹 하고 사업을 시작하였습니다.사정이 생겨 처분하고 다른 쪽으로 이전하려고 합니다.인테리어 비용은 모두 공제가 된다고 하던데 맞죠? --->아닙니다.위 사례1에서 설명한 것과 달리, 집합건물은 대지권이 설정된 것으로서 등기부등본상 건물분에 대해서 등기가 되게 됩니다. 따라서, 건물,토지를 나누어 계산할 필요는 없습니다.그러나앞의 '정의' 부분에서 강조했던 것처럼, 내용연수의 연장, 자산가치의 증가가 이루어진 지출이어야 합니다.해당 사례에서 본인 명의 상가점포에 수억을 들여 기존 업종철거를 하고, 인테리어하고 업종의 허가요건을 충족하기 위한 공사를 하였다하더라도, 이게 건물 전체입장에서 내용연수를 연장한건지 또는 자산가치 증가가 이루어 진것인지를 검토해야합니다.결론부터 말씀드리면,해당 지출은 자본적 지출로 보기 어렵습니다.상가점포의 인테리어 공사등은본인의 사업을 영위하기 위한 것입니다.달리 말하면, 내가 이 점포를 매수자에게 팔고 나가면, 매수자는 들어와서 다른 업종을 위해 내가 공사한 것을 싹 갈아 엎을 수 있습니다.이는 건물의 내용연수를 증가시킨 것도 아니고, 자산가치를 증가시킨 것도 아닙니다.온전히 나의 사업을 위해 지출한 비용인 것이지요.따라서, 양도소득세의 자본적 지출이 아닌, 본인사업소득의 필요경비로 인정받아야할 성격입니다.이는 세무사인 저의 의견과 일선 세무서 조사관의 의견도 모두 일치하고, 관련 판례도 동일한 시각입니다.통상 상가매입 -> 인테리어 -> 영업 -> 양도 의 경우, 본인 생각만큼 사업이 잘 안되어서 나가시는 분들도 상당히 많습니다.이런 경우, 양도차익도 적을 것이고, 인테리어비용이 많이 들어갔으므로 양도소득세는 당연히 없을 것이라고 오판하십니다.전반적인 법리와 자본적 지출이 요구하는 조건, 판례, 일선 세무서의 시각 등을 명확히 알지 못하고 막연하게 양도소득세를 안내겠다는 생각을 하면, 사업소득 필요경비도 못받고, 양도소득세 자본적 지출도 인정받지 못하는최악의 상황을 맞을 수 있습니다.간혹, 자본적 지출로 인정받지 못할 금액인데 우선 '밀어넣고 보자'식으로 진행하는 세무대리인이 있습니다.운좋게 지금 넘어갔다하더라도,언제든지 세무서에서 추징나올 수 있고 감사원 감사지적을 받아 재조사가 이루어져 본세는 물론본세에 상응하는 가산세까지 부과될 수 있는리스크가 있다는 사실을 꼭 인지하시기 바랍니다.사업을 하시는 분들은 대부분 세무대리인이 있으시겠지만, 이러한 전반적인 흐름을 잘 알지 못하는 경우 큰 불이익을 얻을 수 있으므로, 반드시 세무대리기장은 물론 부동산 양도와 관련된 흐름도 함께 검토가 가능한세무대리인에게 꼭 상담 받으시고 진행하시기를 권장드립니다.꼭, 장성일 필요는 없습니다.그러나해당 업종을 잘 이해하고, 사업소득부터 양도소득까지 적용되는 법의 입법취지와 적용논리를 잘 파악하고 있는 세무대리인은장성일 것입니다.기장대리부터 양도세 검토 의뢰하실 경우 친절한 상담부터 업무처리까지세무사가 직접 도와드리겠습니다.이상 세무회계 장성의 신세무사였습니다.감사합니다.

[양도]리모델링 사업으로 다른 동·호수의 주택을 배정받는 것이양도에 해당하는지 여부(양도에 해당하지 않음)서면-2023-법규재산-1877 [법규과-1671]등록일자 : 2026.07.03.생산일자 : 2026.06.29.요지‘세대수 증가형 리모델링’으로 다른 동·호수의 주택을 배정받는 것은 양도에 해당하지 않음회신귀 서면질의의 사실관계와 같이, ｢주택법｣에 따른 리모델링주택조합에 종전주택을 이전하고 같은 법 제2조제25호다목에 따른 ‘세대수 증가형 리모델링’ 으로 같은 법 제67조의 ‘권리변동계획’에 따라 동·호수가 변경된 주택을 배정받은 경우, 「소득세법」제88조제1호에 따른 양도로 보지 않는 것입니다.상세내용1. 사실관계’22. 9.서울시 건축위원회 심의’23. 6.사업계획 승인(행위허가)*주택법§2(25)다목의 ‘세대수 증가형 리모델링’을 가정함(다른 층의 다른 호수 또는 별도 신축동의 호수를 배정받을 예정임)’24. 3.이주 예정’27.10.입주 예정<세대수 증가형 리모델링 후 배정주택 예시>구분리모델링 전 종전주택리모델링 후 배정주택다른 주택으로 이동1동 1501호1동 1502호수직증축 이동1동 1501호1동 1601호별도 신축동으로 이동1동 1501호104동 1802호2. 질의내용○주택법상 리모델링주택조합의 조합원이 조합에 종전주택을 이전하고 권리변동계획에 따라 리모델링이 완성된 다른 동․호수의 주택을 배정받은 것이 양도에 해당하는지 여부3. 관련법령□소득세법 제88조【정의】이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다. 가. 「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우 나. 토지의 경계를 변경하기 위하여 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」제79조에 따른 토지의 분할 등 대통령령으로 정하는 방법과 절차로 하는 토지 교환의 경우 다. 위탁자와 수탁자 간 신임관계에 기하여 위탁자의 자산에 신탁이 설정되고 그 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전된 경우로서 위탁자가 신탁 설정을 해지하거나 신탁의 수익자를 변경할 수 있는 등 신탁재산을 실질적으로 지배하고 소유하는 것으로 볼 수 있는 경우□소득세법 시행령 제152조【환지등의 정의】① 법 제88조제1호가목에서 환지처분이란 「도시개발법」에 따른 도시개발사업, 「농어촌정비법」에 따른 농업생산기반 정비사업, 그 밖의 법률에 따라 사업시행자가 사업완료후에 사업구역 내의 토지 소유자 또는 관계인에게 종전의 토지 또는 건축물 대신에 그 구역 내의 다른 토지 또는 사업시행자에게 처분할 권한이 있는 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 토지의 공유지분으로 바꾸어주는 것(사업시행에 따라 분할ㆍ합병 또는 교환하는 것을 포함한다)을 말한다.② 법 제88조제1호가목에서 “보류지(保留地)”란 제1항에 따른 사업시행자가 해당 법률에 따라 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 다음 각 호의 토지로 사용하기 위하여 보류한 토지를 말한다. 1. 해당 법률에 따른 공공용지 2. 해당 법률에 따라 사업구역 내의 토지소유자 또는 관계인에게 그 구역 내의 토지로 사업비용을 부담하게 하는 경우의 해당 토지인 체비지□주택법 제2조【정의】이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 25. “리모델링”이란 제66조제1항 및 제2항에 따라 건축물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위한 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 행위를 말한다. 가. 대수선(大修繕) 나. 제49조에 따른 사용검사일(주택단지 안의 공동주택 전부에 대하여 임시사용승인을 받은 경우에는 그 임시사용승인일을 말한다) 또는 「건축법」제22조에 따른 사용승인일부터 15년[15년 이상 20년 미만의 연수 중 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 또는 특별자치도(이하 “시ㆍ도”라 한다)의 조례로 정하는 경우에는 그 연수로 한다]이 지난 공동주택을 각 세대의 주거전용면적(「건축법」제38조에 따른 건축물대장 중 집합건축물대장의 전유부분의 면적을 말한다)의 30퍼센트 이내(세대의 주거전용면적이 85제곱미터 미만인 경우에는 40퍼센트 이내)에서 증축하는 행위. 이 경우 공동주택의 기능 향상 등을 위하여 공용부분에 대하여도 별도로 증축할 수 있다. 다. 나목에 따른 각 세대의 증축 가능 면적을 합산한 면적의 범위에서 기존 세대수의 15퍼센트 이내에서 세대수를 증가하는 증축 행위(이하 “세대수 증가형 리모델링”이라 한다). 다만, 수직으로 증축하는 행위(이하 수직증축형 리모델링 이라 한다)는 다음 요건을 모두 충족하는 경우로 한정한다. 1) 최대 3개층 이하로서 대통령령으로 정하는 범위에서 증축할 2) 리모델링 대상 건축물의 구조도 보유 등 대통령령으로 정하는 요건을 갖출 것□주택법 제67조【권리변동계획의 수립】세대수가 증가되는 리모델링을 하는 경우에는 기존 주택의 권리변동, 비용분담 등 대통령령으로 정하는 사항에 대한 계획(이하 “권리변동계획”이라 한다)을 수립하여 사업계획승인 또는 행위허가를 받아야 한다.□주택법 시행령 제77조【공동주택 리모델링에 따른 특례】① 법 제67조에서 “기존 주택의 권리변동, 비용분담 등 대통령령으로 정하는 사항”이란 다음 각 호의 사항을 말한다. 1. 리모델링 전후의 대지 및 건축물의 권리변동 명세 2. 조합원의 비용분담 3. 사업비 4. 조합원 외의 자에 대한 분양계획 5. 그 밖에 리모델링과 관련된 권리 등에 대하여 해당 시ㆍ도 또는 시ㆍ군의 조례로 정하는 사항□주택법 제76조【공동주택 리모델링에 따른 특례】⑥권리변동계획에 따라 소유권이 이전되는 토지 또는 건축물에 대한 권리의 확정 등에 관하여는 「도시 및 주거환경정비법」제87조를 준용한다. 이 경우 “토지등소유자에게 분양하는 대지 또는 건축물”은 “권리변동계획에 따라 구분소유자에게 소유권이 이전되는 토지 또는 건축물”로, “일반에게 분양하는 대지 또는 건축물”은 “권리변동계획에 따라 구분소유자 외의 자에게 소유권이 이전되는 토지 또는 건축물”로 본다.□도시 및 주거환경정비법 제69조【다른 법령의 적용 및 배제】②정비사업과 관련된 환지에 관하여는 「도시개발법」제28조부터 제49조까지의 규정을 준용한다. 이 경우 같은 법 제41조제2항 본문에 따른 “환지처분을 하는 때”는 “사업시행계획인가를 하는 때”로 본다.□도시 및 주거환경정비법 제87조【대지 및 건축물에 대한 권리의 확정】① 대지 또는 건축물을 분양받을 자에게 제86조제2항에 따라 소유권을 이전한 경우 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 지상권ㆍ전세권ㆍ저당권ㆍ임차권ㆍ가등기담보권ㆍ가압류 등 등기된 권리 및 「주택임대차보호법」제3조제1항의 요건을 갖춘 임차권은 소유권을 이전받은 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 본다.② 제1항에 따라 취득하는 대지 또는 건축물 중 토지등소유자에게 분양하는 대지 또는 건축물은 「도시개발법」제40조에 따라 행하여진 환지로 본다.③ 제79조제4항에 따른 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물은 「도시개발법」제34조에 따른 보류지 또는 체비지로 본다.□도시개발법 제40조 【환지처분】①시행자는 환지 방식으로 도시개발사업에 관한 공사를 끝낸 경우에는 지체 없이 대통령령으로 정하는 바에 따라 이를 공고하고 공사 관계 서류를 일반인에게 공람시켜야 한다.②도시개발구역의 토지 소유자나 이해관계인은 제1항의 공람 기간에 시행자에게 의견서를 제출할 수 있으며, 의견서를 받은 시행자는 공사 결과와 실시계획 내용에 맞는지를 확인하여 필요한 조치를 하여야 한다.③시행자는 제1항의 공람 기간에 제2항에 따른 의견서의 제출이 없거나 제출된 의견서에 따라 필요한 조치를 한 경우에는 지정권자에 의한 준공검사를 신청하거나 도시개발사업의 공사를 끝내야 한다.④시행자는 지정권자에 의한 준공검사를 받은 경우(지정권자가 시행자인 경우에는 제51조에 따른 공사 완료 공고가 있는 때)에는 대통령령으로 정하는 기간에 환지처분을 하여야 한다.⑤시행자는 환지처분을 하려는 경우에는 환지 계획에서 정한 사항을 토지 소유자에게 알리고 대통령령으로 정하는 바에 따라 이를 공고하여야 한다.□도시개발법 제42조 【환지처분의 효과】①환지 계획에서 정하여진 환지는 그 환지처분이 공고된 날의 다음 날부터 종전의 토지로 보며, 환지 계획에서 환지를 정하지 아니한 종전의 토지에 있던 권리는 그 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때에 소멸한다.도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요. 반포세무회계 김영훈 세무사입니다.​이번 시간에는 지역주택조합과 그 입주권에 대해서 알아보도록 하겠습니다.주택조합이란?우선 주택조합의 개념 및 취지를 알아보겠습니다.​지역주택조합 또는 직장주택조합은 개인이 본인의 주택을 마련하기 위하여 결성하는 조합으로서, 무주택이거나 주거전용면적 85제곱미터 이하 1채 소유자인 세대주의 내 집 마련을 위해 일정한 자격요건을 갖춘 조합원에게 청약통장 가입여부와 관계없이 주택을 공급하는 제도입니다.​무주택 세대주 또는 무주택 근로자의 주택마련을 위한 제도로서 청약통장 가입자들에게 공급하는 일반분양제도에 대한 예외적인 제도이므로 조합원 자격을 엄격히 제한하고 있습니다.​주택조합의 종류로는 ⓐ 지역주택조합, ⓑ 직장주택조합, ⓒ 리모델링주택조합이 있습니다.​‘지역주택조합’은 해당 지역에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위하여 설립하는 조합이며,‘직장주택조합’은 같은 직장의 근로자가 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합이며,‘리모델링주택조합’은 공동주택의 소유자가 그 주택을 리모델링하기 위하여 설립한 조합입니다.​지역주택조합 조합원 요건지역주택조합의 조합원이 되기 위해서는 다음의 요건을 갖추어야 합니다.​ⓐ조합설립인가 신청일(해당 주택건설대지가 투기과열지구 안에 있는 경우에는 조합설립인가 신청일 1년 전의 날 말함)부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 주택을 소유하는지에 대하여 다음의 어느 하나에 해당하여야 합니다.　 1)세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주일 것　 2)세대주를 포함한 세대원 중 1명에 한정하여 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주일 것ⓑ조합설립인가 신청일 현재 해당 지역에 6개월 이상 계속하여 거주하여 온 사람일 것ⓒ본인 또는 본인과 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 않은 배우자가 같은 또는 다른 지역주택조합의 조합원이거나 직장주택조합의 조합원이 아닐 것​무주택여부를 판단할 때 기숙사, 고시원, 오피스텔은 주택법상 주택에 해당되지 않으므로 소유하고 있는 수량과 관계없이 조합원 자격에는 영향을 미치지 않습니다.​지역주택조합 조합원입주권의 분양권 판단지역주택조합의 조합원입주권은 소득세법상 조합원입주권에 해당하지 아니하고'주택을 취득할 수 있는 권리'로 취급되어 왔습니다. 그래서 지역주택조합의 조합원입주권을 아무리 많이 가지고 있어도 비과세 판단시 주택수에 포함되지 않아 많은 혜택을 누릴 수 있었습니다.​2021년 이후 취득하는 분양권부터 주택수에 포함이 되게 되면서 지역주택조합의 조합원입주권은 어떻게 볼지가 가장 큰 관심사였는데요. 이에 대하여 최근 국세청에서 다음과 같은 사전답변을 내놓았습니다.--------양도, 서면-2021-법규재산-4466 [법규과-533] , 2022.02.11[ 제 목 ]1주택자가 지역주택조합의 조합원인 경우 1세대1주택 비과세 여부​[ 요 지 ]지역주택조합의 조합원이 「주택법」에 따른 주택에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것으로 포함함)는 「소득세법」제88조제10호에 따른 분양권에 해당함---------소득세법상 분양권에 해당하기 때문에21년 이후 지역주택조합의 조합원입주권을 보유하게 되는 경우에는 주택수에 포함이 되어 비과세 및 중과여부를 판단해야 합니다. 이렇게 되면 분양권과 관련된 일시적 2주택(소득세법 시행령 제156조의3) 규정이 적용될 수 있으니 전략을 잘 세워 투자를 해야 합니다.​다음 글에서는 최근에 지역주택조합의 조합원입주권과 관련하여 발표된 유권해석에 대해 중점적으로 알아보도록 하겠습니다.감사합니다.

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다^^-오늘은 2026년 8월 13일 관계부처 합동으로 발표된 「전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안」(국토교통부)과 「부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책」(금융위원회), 이른바 8·13 대책에 대해서 설명드리겠습니다.-이번 대책은 세금 이야기만 따로 떼어놓고 볼 수가 없습니다. 공급·금융·세제가 하나의 패키지로 묶여 있어서, 세 가지를 같이 봐야 내 사업장이나 내 자산에 무엇이 유리하고 무엇이 불리한지 판단이 됩니다. 그래서 오늘은 공급대책과 금융대책까지 함께 정리해 드리겠습니다.안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 2026년 8월 13일 관계부처 합동으로 발표된 「전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안」(국토교통부)과 「부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책」(금융위원회), 이른바 8·13 대책에 대해서 설명드리겠습니다.이번 대책은 세금 이야기만 따로 떼어놓고 볼 수가 없습니다. 공급·금융·세제가 하나의 패키지로 묶여 있어서, 세 가지를 같이 봐야 내 사업장이나 내 자산에 무엇이 유리하고 무엇이 불리한지 판단이 됩니다. 그래서 오늘은 공급대책과 금융대책까지 함께 정리해 드리겠습니다.8·13 대책, 왜 이 시점에 나왔을까요?--금융위원회가 밝힌 배경은 크게 세 가지입니다.-첫째, 시중 유동성이 늘고 있습니다. M2 증가율이 전년 동기 대비 2026년 2월 4.9%에서 5월 5.8%까지 올라왔고, 물가상승률도 상당 기간 목표수준을 웃돌 것으로 전망되고 있습니다.-둘째, 공급 부족으로 수도권 중심의 상승 기대가 계속되고 있습니다. 수도권 아파트 평균 매매가는 2025년 12월 7.6억원에서 2026년 6월 7.9억원으로 올라섰습니다.-셋째, 부동산 PF 시장의 절대 규모가 줄었습니다.PF 익스포저는 2023년 12월말 231.1조원에서 2026년 3월말 169.8조원으로 축소되었고, 그만큼 현장에서는 자금 조달 애로가 커졌습니다.-정리하면 수요는 계속 조이되, 공급에는 돈을 대주고, 청년·실수요자에게는 길을 터준다 는 세 갈래 구조입니다. 이 구조를 이해하면 나머지 세부 내용은 자연스럽게 읽힙니다.첫 번째 축, 공급 – 수도권 23만호+α와 '속도'-국토교통부는 5년간(2026~2030년) 수도권 135만호 착공이라는 9·7대책 목표의 이행력을 높이는 한편, 신규택지 10만호를 포함해 수도권에23만호+α를 추가 공급하겠다고 밝혔습니다.-이번 대책의 방점은 물량보다 속도에 찍혀 있습니다. 공공택지 최단기 착공모델을 구축해 택지 발표에서 착공까지 걸리는 기간을기존 68개월에서 37개월로 단축한다는 것이 핵심입니다.-1.29 공급방안 부지 중과천·태릉은 2029년, 나머지 부지들도 2030년 내 착공할 계획입니다.-신규택지는 1차로서울 강서지구 0.1만호, 경기 남양주 도심지구 2.2만호, 경기 광주역세권2지구 0.5만호가 공개되었고, 나머지 후보지는 연내 발표될 예정입니다.-민간 공급 생태계 복원 방안도 함께 담겼습니다. 재개발 조합설립 동의율을 75%에서 70%로 완화하는 방안이 대표적인데, 이는 「도시 및 주거환경정비법」 제35조의 조합설립인가 동의요건 개정 사항입니다.-다가구·다세대 건축기준도 완화됩니다.면적 기준은 660㎡ 미만에서 1,000㎡ 미만으로,다가구주택 층수는 3개층 이하에서 4개층 이하로 조정됩니다.이는 「건축법 시행령」 별표 1 제1호의 주택 용도 분류와 직결되는 개정 사항입니다.-세무 관점에서 특히 눈여겨보실 부분은소형 신축 일반주택에 대한 주택 수 제외 세제 특례가 2027년까지에서 2028년까지로 연장된다는 점입니다.취득세에서는 「지방세법 시행령」 제28조의4의 주택 수 산정 특례로, 양도소득세·종합부동산세에서는 각 세법의 주택 수 특례로 작동합니다.두 번째 축, 세제 – 빨리 지으면 더 준다 -이번 대책의 세제 인센티브는 감면율 자체보다 '언제 착공하느냐'에 따라 혜택 폭이 달라지도록 설계되어 있다는 점이 특징입니다.-재개발·재건축의 경우,2028년 내 착공하면 임대주택 인수가격이 기본형 건축비의 80%에서 100%로 상향됩니다.-재개발사업 시행자가 현금청산자로부터 취득하는 부동산에 대해서는,신규 관리처분인가 사업장을 대상으로 2027년까지 취득세를 면제하고 2028년에는 75% 감면합니다.-매입임대의 경우건설사업자의 토지·건물 취득세를 2027년까지 70%, 2028년 50% 감면합니다.-일반 사업장은서울·경기에서 2027년 내 착공 시 PF 대출이자 1%p, 2028년 내 착공 시 0.5%p를 보조받습니다. 또 수도권에서 2027년 내 「주택법」상 사업계획승인을 받으면 기부채납 부담이 4%p, 2028년에는 2%p 완화됩니다.-2027년 내 착공하는 전국 주거시설은 개발부담금이 100% 면제되고, 2028년에는 50% 감면됩니다.개발부담금은 「개발이익 환수에 관한 법률」에 따라 부과되는 부담금으로, 이번 한시 감면은 관련 법령 개정을 통해 확정될 예정입니다.-즉, 같은 사업장이라도 2027년에 첫 삽을 뜨느냐 2028년에 뜨느냐에 따라 취득세·개발부담금·금융비용이 모두 달라집니다. 사업 일정 자체가 세무 변수가 된 셈입니다. 정비사업, 세무상 반드시 짚어야 할 지점-기부채납 부담이 완화된다고 해서 기부채납 관련 세무 이슈가 사라지는 것은 아닙니다.-「지방세법」 제9조 제2항은 국가 등에 기부채납을 조건으로 취득하는 부동산에 대해 취득세를 비과세하도록 정하고 있습니다.행정안전부는부동산세제과-2912(2021.11.4.)해석에서, 조치계획 제출 이후 기부채납할 토지를 포함한 사업부지를 취득하고 그 위치·면적에 큰 변동 없이 협의 내용대로 사업계획이 승인되었다면 해당 토지는 기부채납을 목적으로 취득한 토지로서 취득세 비과세 대상에 해당한다고 보았습니다.-조세심판원도 조심2023지4765(2024.12.17.) 결정에서 같은 취지로 판단한 바 있습니다. 다만 이 사건에서 함께 다투어진 「지방세특례제한법」 제74조 제5항의 재개발사업 대지조성용 부동산 취득세 감면은 그 감면 주체를 '재개발사업의 시행자'로 명시하고 있다는 점이 쟁점이 되었습니다.감면을 받으려면 사업시행계획인가를 받은 시행자 지위에 있어야 한다는 뜻입니다.-이주비 대출 관련해서도 주의가 필요합니다. 조합이 조합원의 이주비 대출이자를 대납하는 경우, 그 경제적 이익을배당소득으로 볼 것인지가 실무상 다투어져 왔고,서울고등법원 2024. 4. 24. 선고 2023누35359 판결이 이 쟁점을 정면으로 다루었습니다.-또한 조합원이 부담한 이주비 대출이자는 원칙적으로 「소득세법 시행령」 제163조의 양도자산 필요경비에 해당하지 않는다는 점도 함께 기억해 두시는 것이 좋습니다.-이번 대책으로 이주비대출 LTV 산정 기준이종전자산평가액에서 '종전자산평가액과 종후자산평가액 중 큰 금액'으로 바뀌고(2026.8.31. 시행),추가 이주비대출 보증상품도 신설(2027년 1월)되면서이주비 규모 자체가 커질 가능성이 높습니다. 이자 부담 주체와 정산 방식을 조합 정관·계약 단계에서 명확히 해두셔야 나중에 소득세 문제가 생기지 않습니다.세 번째 축, 금융(공급) – PF 자금 26.3조원에서 47.8조원+α로-금융위원회는 주택공급 촉진을 위한 금융지원을 현재 26.3조원에서 47.8조원+α로 확대합니다.-PF보증은 향후 3년간 직전 3개년 평균 13.1조원 대비 약 2.2배인 평균 28.7조원으로 늘어납니다. 특히 착공예정 물량이 가장 적은2027년에 33조원을 집중 공급합니다(2026년 23조원, 2028년 30조원).-「건축공사비 플러스 PF보증」은 5.0조원으로 확대되며, 대출한도는 일반보증 총사업비의 70%, 플러스 PF보증은 최대 90%입니다.-보증수수료 30% 인하 조치는 2027년말까지 연장되고(주금공 평균 0.25%→0.17%), 보증승인 후 3개월 내 조기착공하면 10%가 추가 인하됩니다.-주거사업장 보증비율은 기존 90~95%에서 100%로 2027년말까지 한시 확대됩니다.-부실사업장 정상화를 위해서는캠코 PF정상화 지원펀드 3조원+α(예산 1.5조원＋민간자금 1.5조원)가신규 조성되고,은행·보험권 신디케이트론은 1조원에서 5조원으로,금융업권 자체펀드는 7.3조원에서 10조원으로확대됩니다.캠코펀드 후순위투자와 함께 자금을 투입하는 경우 위험가중치가 400%에서 100%로 경감됩니다.-주거사업장에 대한 PF 자기자본비율 규제는 2년간 한시 유예되어 당초 2027년 시행에서 2029년 시행으로 늦춰집니다.-임대사업자에 대해서는 준공 후 임대사업장 운영자금 보증상품이 신설되며,대출한도는 임대주택가액의 90% 이내에서 임차보증금을 차감한 금액입니다.네 번째 축, 대출 /금융(수요) – 조일 곳은 확실히 조입니다-공급에 돈을 푸는 대신, 투기적 대출수요는 더 강하게 차단합니다.-우선 기본 규제는 그대로 유지됩니다. LTV는 규제지역 40%·비규제지역 70%, DSR은 은행권 40%·2금융권 50%, 주택가격별 주담대 한도는 15억원 이하 6억원, 15~25억원 4억원, 25억원 초과 2억원입니다.-전세대출보증 제한 대상이 '투기적 목적의 비거주 1주택자'로 확대됩니다.①수도권·규제지역 내 아파트를 보유한 1주택자(부부합산 기준)이면서, ②그 주택을 타인에게 임대 중이고(직계존비속에게 임대하는 경우는 제외), ③본인과 배우자 모두 그 주택에 실거주한 적이 없는 경우, 세 가지에 모두 해당하면 전세대출 신규취급과 만기연장이 원칙적으로 금지됩니다. 2027년 1월 1일 시행입니다.-다만 법적 의무에 따라 실거주가 예정된 경우, 임대차계약을 승계해 실거주를 못 하는 경우, 임대인의 보증금 미반환으로 상환이 어려운 경우 등은 예외로 허용됩니다.-전세대출 보증비율은1주택자에 한해 수도권·규제지역 80%에서 70%로, 그 외 지역은 90%에서 80%로 축소됩니다. 무주택자는 현행이 그대로 유지됩니다.-DSR 소득산정 기준도 바뀝니다. 원칙적으로 최근 1개년 소득으로 산정하되, 소득상승률이 20%를 초과하면 최근 2개년 평균, 30%를 초과하면 최근 3개년 평균으로 산정합니다. 반대로 소득이 감소한 경우에는 보수적으로 최근 1개년 소득을 적용합니다. 성과급 등 일시적 소득 증가로 한도를 키우던 방식은 사실상 막힌다고 보시면 됩니다.-주택담보대출 자본규제도 강화됩니다. 고위험 주담대 유형에 고액·고DSR 주담대와 고가주택·고LTV 주담대가 추가되어 위험가중치가 2~4배 적용되고, 가계부문 시스템리스크 완충자본(SSyRB)이 도입됩니다.-사업자대출 용도외 유용에 대한 점검도 강화됩니다. 2025년 7월부터 2026년 2월까지 취급된 대출 중 178건(686억원)이 적발되어 대출회수·신규대출 제한 조치가 이루어졌고, 제재 수준도 1차 위반 1년에서 3년, 2차 위반 5년에서 10년으로 강화되었습니다. 2021년 이후 취급된 고위험 사업자대출은 2026년 12월까지 전수 점검됩니다.-가계부채 총량 증가율 목표는 당초 1.5%에서 3% 수준으로 조정됩니다. 늘어난 대출 여력은 이주비·중도금·잔금대출 등 주택공급 촉진과 청년 주거안정에 배분한다는 계획입니다.다섯 번째 축, 청년 주거지원 3종 세트-청년의 주거 형태별로 세 가지 상품이 마련됩니다.-첫째, 청년미래보금자리론입니다.만 39세 이하 생애최초 주택구입 청년이 4억원 이하, 전용 85㎡ 이하 비아파트를 구입할 때 이용할 수 있는 정책모기지로, 연 3조원 규모로 2년간 한시 공급됩니다. LTV는 최대 80%, 소득요건은 7천만원 이하(신혼부부는 부부 중 1인 기준)입니다. 이 상품을 이용해도 생애최초 LTV 우대혜택은 소진되지 않고 유지됩니다. 지원 대상에 주거용 오피스텔을 포함하기 위해 「한국주택금융공사법」 개정도 추진됩니다.-둘째, 청년 전월세결합보증입니다.전세보증과 월세보증 중 하나만 선택해야 했던 구조를 바꿔 두 대출을 함께 보증하며, 임차보증금의 90%·2억원(신혼·유자녀는 3억원) 한도에 보증비율은 100%입니다.연 4.5조원 규모이며 지방·저소득 청년에게는 이차보전이 지원됩니다.-셋째, 청년특례 전세대출보증의 지원 대상이 만 34세 이하에서 만 39세 이하로 확대됩니다. 2026년 10월 시행으로 가장 빠릅니다.-이와 별도로 보금자리론의 이른바 '결혼 페널티'도 해소됩니다.신혼부부는 부부합산 연소득 8,500만원 이하이거나, 부부 중 1인의 연소득이 7,000만원 이하인 경우 대출이 가능해집니다(2026년 10월).-생애최초 요건도 합리화됩니다. 미성년 당시 주택 지분을 상속받은 경우처럼 불가피한 사유가 있으면 금융회사 여신심사위원회 심사를 거쳐 예외로 인정받을 수 있습니다(2026.8.31.).-DSR 장래소득 인정기준은 그동안 금융회사 자율 적용이어서 차주가 요청하지 않으면 적용되지 않는 경우가 많았는데, 앞으로는 금융회사가 적용 가능 여부와 대출한도를 반드시 고지해야 합니다.임대·매매사업자, 대출은 풀렸지만 세금은 그대로입니다-수도권·규제지역 내 주택매매·임대사업자 주담대는 원칙적으로 금지되어 있는데, 이번에 예외사유 두 가지가 추가됩니다.-첫째, 신축 비아파트를 준공 후 1년 내에 최초로 매수하는 경우입니다. LTV는 규제지역 30%, 비규제지역 60%이며 「민간임대주택에 관한 특별법」상 등록임대사업자는 60%가 적용됩니다.-둘째, 비아파트 신축 목적으로 멸실 예정 주택을 매입하는 경우입니다. 대출실행일로부터 1년 내에 멸실하는 조건으로 지역과 무관하게 LTV 60%가 적용됩니다.-여기서 반드시 구분하셔야 할 것이 있습니다. 대출 규제가 풀렸다는 것과 세법상 유리해졌다는 것은 전혀 다른 이야기입니다.-특히 취득세 중과 판단에서 그렇습니다. 행정안전부는부동산세제과-3728(2024.10.30.) 해석에서,조정대상지역 내 신규주택을 이사·학업·취업 등 실질적인 일시적 2주택 사유가 아니라 임대 목적으로 취득하는 경우에는 「지방세법 시행령」 제28조의5의 일시적 2주택에 해당하지 않는다고 보았습니다.이 경우「지방세법」 제13조의2 제1항 제2호에 따라8% 세율이 적용됩니다.-대출이 나온다는 이유로 취득 구조를 서둘러 확정하면,취득세 중과와 종합부동산세 합산 문제로 되돌아올 수 있습니다. 취득 전 시뮬레이션이 필요한 이유입니다.언제부터 적용되나 – 시행시기 로드맵-이번 금융 종합대책은 총 6개 부문, 34개 세부과제로 구성되어 있습니다. 기관 자체 조치 등 15개 과제는 2026년 8월 중 즉시 추진되고, 시행령 개정·전산개발 등 7개 과제는 연내 시행, 법 개정·예산조치 등 12개 과제는 2027년 중 추진됩니다.-당장 2026년 8월 31일부터 적용되는 항목이 적지 않습니다. 주거사업장 보증비율 100% 확대, 이주비대출 LTV 산정방식 합리화, 주택매매·임대사업자 주담대 예외 확대, DSR 장래소득 인정기준 고지 의무화, 생애최초 요건 합리화가 여기에 해당합니다.-2026년 10월에는 청년특례 전세대출보증 확대와 보금자리론 결혼페널티 해소가 시행됩니다.-반면 규제가 강해지는 항목들은 대체로 2027년 1월 1일부터입니다. 전세대출보증 제한 대상 확대, 보증비율 축소, DSR 소득산정 기준 합리화, 주담대 자본규제 강화가 그렇습니다. 다시 말해 지금부터 2026년 말까지가 기존 기준으로 자금 계획을 정리할 수 있는 사실상 마지막 구간입니다.실무에서 꼭 체크해야 할 포인트1. 착공 시점이 곧 세금입니다. 정비사업이나 주택사업을 진행 중이시라면 2027년 내 착공과 2028년 착공의 취득세·개발부담금·PF 이자 차이를 숫자로 비교해 보셔야 합니다. 사업 일정을 몇 달 당기는 것만으로 세부담이 크게 달라질 수 있습니다.2. 비거주 1주택자라면 2026년 안에 정리하십시오. 수도권·규제지역 아파트를 보유하면서 실거주 이력 없이 세를 놓고 본인은 전세로 거주 중이라면, 2027년 1월 1일부터 전세대출 신규·연장이 막힙니다. 해당 규모가 약 9.3조원, 6.0만건으로 추산되는 만큼 결코 예외적인 사례가 아닙니다.3. 이주비 대출은 커지지만 세무 리스크도 커집니다. LTV 산정 기준 변경과 추가 이주비대출 보증 신설로 이주비 규모가 늘어나는 만큼, 조합의 이자 대납 구조와 정산 방식을 사전에 정리해 두셔야 합니다.4. 임대·매매사업자는 대출 완화와 세법을 분리해서 보십시오. 주담대 예외가 늘었다고 해서 취득세 중과나 종합부동산세 합산이 완화된 것은 아닙니다. 임대 목적 취득은 일시적 2주택으로 인정되지 않는다는 유권해석이 있습니다.5. DSR 소득산정 변경 전에 대출 구조를 점검하십시오. 성과급 등으로 최근 소득이 크게 늘어난 분들은 2027년 1월부터 한도가 줄어들 수 있습니다.6. 소형 신축주택 주택 수 제외 특례 연장 여부를 확인하십시오. 적용 기한이 2028년까지로 연장되는 만큼, 비아파트 취득을 계획 중이시라면 취득세·양도세·종부세 각각의 요건이 다르다는 점을 반드시 개별 검토하셔야 합니다.· · ·■ 참고 법령·예규·판례「도시 및 주거환경정비법」 제35조 (조합설립인가 동의요건)「도시 및 주거환경정비법」 제74조 제1항 (관리처분계획의 인가)「건축법 시행령」 별표 1 제1호 (단독주택·다가구주택의 범위)「주택법」 제15조 (주택건설사업계획의 승인)「개발이익 환수에 관한 법률」 제5조 (대상 사업)「지방세법」 제9조 제2항 (기부채납 목적 취득 부동산의 취득세 비과세)「지방세법」 제13조의2 제1항 제2호 (주택 유상취득 중과세율)「지방세법 시행령」 제28조의4 (주택 수의 산정방법)「지방세법 시행령」 제28조의5 (일시적 2주택)「지방세특례제한법」 제74조 제5항 (도시개발사업 등에 대한 감면)「소득세법 시행령」 제163조 (양도자산의 필요경비)「한국주택금융공사법」 (보금자리론 지원대상 관련 개정 추진)「민간임대주택에 관한 특별법」 (등록임대사업자)행정안전부 부동산세제과-2912, 2021. 11. 4. (기부채납 조건 취득 토지의 취득세 비과세)행정안전부 부동산세제과-3728, 2024. 10. 30. (임대 목적 취득과 일시적 2주택 해당 여부)조세심판원 조심2023지4765, 2024. 12. 17. (재개발 대지조성용 부동산 취득세 감면 주체)서울고등법원 2024. 4. 24. 선고 2023누35359 판결 (조합의 이주비 대출이자 대납과 과세)관계부처 합동 보도자료 「수도권 23만호+α 추가 공급, 주택 공급 촉진 및 청년 등 실수요자 금융지원 강화」(2026.8.13.)국토교통부 「전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안」(2026.8.13.)금융위원회 「부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책」(2026.8.13.)