아파트 월세 임대소득 종합과세시 비용처리 가능 여부가 궁금합니다

비과세 주택임대소득에 발생한 이자비용을필요경비로 산입할 수 있는지 여부(경비 반영 불가능함)서면-2025-소득-2197 [소득세과-1500]등록일자 : 2025.09.01.생산일자 : 2025.07.24.요 지필요경비에 대응하는 총수입금액이 없다면 필요경비 산입하지 않는 것회 신귀 질의의 경우, 소득세법 제12조에서 규정하는 비과세소득은 총수입금액에 포함되지 아니하는 것으로 필요경비에 대응하는 총수입금액이 없다면 필요경비를 산입하지 아니하는 것입니다.상세내용1. 사실관계○질의인은 ’24년 기준시가가 12억원 이하인 주거용 오피스텔을 보유한 자로 해당 오피스텔 이외의 다른 주택을 보유하고 있지 아니함 - 질의인은 해당 오피스텔 임대차 계약을 보증금 5,000만원/월 300만원으로 맺고, 오피스텔 관련 이자비용으로 월 500만원씩 지출되고 있음2. 질의내용○기준시가가 12억원 이하인 주거용 오피스텔만 소유하고 있는 자가 지출한 오피스텔에 대한 이자비용을 필요경비로 산입할 수 있는지 여부3. 관련법령○소득세법 제12조【비과세소득】 다음 각 호의 소득에 대해서는 소득세를 과세하지 아니한다. 2. 사업소득 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 소득 나. 1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득(제99조에 따른 기준시가가 12억원을 초과하는 주택 및 국외에 소재하는 주택의 임대소득은 제외한다) 또는 해당 과세기간에 대통령령으로 정하는 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 자의 주택임대소득(2018년 12월 31일 이전에 끝나는 과세기간까지 발생하는 소득으로 한정한다). 이 경우 주택 수의 계산 및 주택임대소득의 산정 등 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.○소득세법 시행령 제8조의2【비과세 주택임대소득】 ③ 법 제12조제2호나목을 적용할 때 주택 수는 다음 각 호에 따라 계산한다. 1. 다가구주택은 1개의 주택으로 보되, 구분 등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산 ⑤ 법 제12조제2호나목 전단에 따른 기준시가가 12억원을 초과하는 주택 은 과세기간 종료일 또는 해당 주택의 양도일을 기준으로 판단한다.○소득세법 제27조【사업소득의 필요소득의 계산】 ① 사업소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액은 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다. ② 해당 과세기간 전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 그 과세기간에 확정된 것에 대해서는 그 과세기간 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것만 그 과세기간의 필요경비로 본다.4. 관련사례○ 사전-2024-법규소득-0275, 2024.6.25. 귀 사전답변 신청의 경우, 필요경비의 귀속연도는 「소득세법」제39조제1항에 따라 필요경비가 확정된 날이 속하는 과세기간으로 하는 것이고, 폐업으로 인해 그 필요경비에 대응하는 총수입금액이 없다면 필요경비 산입하지 않는 것입니다.★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

부동산임대소득 등의 필요경비의 계산시차입금에 대한 지급이자 포함여부(가능함. 다만, 초과인출금 있다면 불가능)서일46011-10251귀속년도 : 2002등록일자 : 2009.01.01.생산일자 : 2002.02.28.요지부동산임대사업자가 자기의 사업에서 초과인출금이 발생한 상태에서 임대보증금 반환을 위하여 차입한 금액에 대한 지급이자를 필요경비에 산입한 때에는 동 차입금은 소득세법시행령 제61조 제1항 제2호에 해당하므로 같은법시행규칙 제27조의 규정에 의하여 계산된 금액을 필요경비에 산입하지 아니하는 것임.회신귀 질의의 경우 사업과 관련하여 직접 사용된 차입금에 대한 지급이자는 당해 연도의 소득금액계산상 필요경비에 산입할 수 있는 것이나, 부동산임대사업자가 자기의 사업에서 초과인출금이 발생한 상태에서 임대보증금 반환을 위하여 차입한 금액에 대한 지급이자를 필요경비에 산입한 때에는 동 차입금은 소득세법시행령 제61조 제1항 제2호에 해당하므로 같은법시행규칙 제27조의 규정에 의하여 계산된 금액을 필요경비에 산입하지 아니하는 것입니다.상세내용1. 질의내용 요약본인은 10년전 임대사업을 개시할 당시 공사대금을 일부 차입하였으나 건물을 완공한 후 임대보증금으로 상환하고 차입금 없이 사업을 계속하고 있으나, 2001년 임차인 중 한 사람의 전세보증금 중 1억원을 반환하고 월세를 받기 위하여 은행에서 대출을 1억원 받아서 지급하였습니다.한편 대차대조표에는 예금은 없고 10년간 이익금을 가져갔으므로 사업주 계정으로 5억원이 남아 있을 때 지급이자 필요경비 산입이 가능한지 아니면 초과인출금으로 필요경비 불산입 되는지요 ?2. 질의내용에 대한 자료가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)○소득세법 제27조【필요경비의 계산】① 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액ㆍ일시재산소득금액ㆍ기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.② 당해연도전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 당해연도에 확정된 것에 대하여는 당해연도 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것에 한하여 당해연도의 필요경비로 본다. (1994. 12. 22 개정)③ 필요경비의 계산에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22 개정)○소득세법시행령 제55조【부동산임대소득 등의 필요경비의 계산】① 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각호의 것으로 한다.13. 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자○소득세법 제33조【필요경비 불산입】① 거주자가 당해연도에 지급하였거나 지급할 금액 중 다음 각호에 규정하는 것은 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액ㆍ일시재산소득금액ㆍ기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 이를 필요경비에 산입하지 아니한다. (1995. 12. 29 개정)5. 대통령령이 정하는 가사의 경비와 이에 관련되는 경비 (1994. 12. 22 개정)○소득세법시행령 제61조【가사관련비 등】① 법 제33조 제1항 제5호에서 “대통령령이 정하는 가사의 경비와 이에 관련되는 경비” 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.1. 사업자가 가사와 관련하여 지출하였음이 확인되는 경비. 이 경우 제98조 제2항 제2호 단서에 해당하는 주택에 관련된 경비는 가사와 관련하여 지출된 경비로 본다. (1999. 12. 31 후단신설)2. 사업용자산의 합계액이 부채의 합계액에 미달하는 경우에 그 미달하는 금액에 상당하는 부채의 지급이자로서 재정경제부령이 정하는 바에 따라 계산한 금액 (1998. 4. 1 직제개정)② 법 제33조 제1항 제7호 본문에서 “재고자산 등 대통령령이 정하는 자산” 이라 함은 제91조 또는 제97조의 규정을 적용받는 자산을 말하며, 동호 단서에서 “대통령령이 정하는 고정자산” 이라 함은 천재ㆍ지변 기타 재정경제부령이 정하는 사유로 인하여 파손 또는 멸실된 고정자산을 말한다. (1998. 4. 1 직제개정)○소득세법기본통칙 33-3 【사업과 가사에 공통으로 관련되는 비용의 필요경비계산】사업과 가사에 공통으로 관련되어 지급하는 금액에 대하여 사업과 관련된 필요경비의 계산은 다음 각호와 같이 한다.1. 지급금액이 주로 부동산임대소득 또는 사업소득ㆍ산림소득을 얻는데 있어서 업무수행상 통상 필요로 하는 것이고, 그 필요로 하는 부분이 명확히 구분될 때에는 그 구분되는 금액에 한하여 필요경비로 산입한다.2. 사업에 관련되는 것이 명백하지 아니하거나 주로 가사에 관련되는 것으로 인정되는 때에는 필요경비로 산입하지 아니한다.○소득세법시행규칙 제27조【가사관련경비】① 영 제61조 제1항 제2호의 규정에 의하여 필요경비에 산입하지 아니하는 금액은 다음 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 적수의 계산은 매월말 현재의 초과인출금 또는 차입금의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있다. 당해 과세기간 중 부채의 합계액이 사업용자산의 합계액을 초과하는 금액(이 조에서 “초과인출금” 이라 한다)의 적수 지급이자 × ───────────────────────── 당해 과세기간 중 차입금의 적수② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 초과인출금의 적수가 차입금의 적수를 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분은 없는 것으로 본다.③ 제1항에 규정하는 부채에는 법 및 조세특례제한법에 의하여 필요경비에 산입한 충당금 및 준비금은 포함하지 아니하는 것으로 한다. (1999. 5. 7 개정)나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)○ 소득22601-3921,1985.12.26.사업과 관련하여 직접 사용된 차입금에 대한 지급이자는 당해 연도의 소득금액계산상 필요경비에 산입할 수 있는 것이나, 이에 해당하는 차입금에 대한 지급이자를 필요경비에 산입한 사업자가 자기의 사업에서 현금을 인출함으로써 동 금액이 업무와 관련하여 사용되었는지의 여부가 불분명한 경우에는소득세법기본통칙 3-10-11...48의 규정에 의하여 계산한 초과인출금에 대한 지급이자 상당액은 필요경비에 산입하지 아니하는 것인바, 운영자금으로 차입한 금액 중 일부 인출한 금액이 사업과 관련하여 직접 사용된 것인지 여부는 비치기장된 장부와 증빙서류에 의하여 그 사실을 판단할 사항입니다.★주요 경력- 102,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,700건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 96,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

기타 절세컨설팅[주택임대사업자 종합소득세신고] 주택임대사업자는 종소세신고 어떻게 해야할까요 : V유형 이상웅 세무사・방금 전URL 복사 통계본문 기타 기능안녕하세요세무컨설팅 세로움입니다.오늘은 세법개정으로연 2,000만원 이하인 주택임대사업자도 종합소득세 신고의무가 생김에 따라2020년 이후 새로 개편된 종합소득세 신고유형, V 유형 에 대해서 알아보겠습니다.납세자유형대상장부작성의무추계신고시 경비율사업자S성실신고대상자복식부기의무자기준경비율A외부조정대상자B자기조정대상자C추계신고했던 복식부기의무자D간편장부대상자간편장부대상자E다른 소득이 있는 단순경비율 대상자단순경비율F사업소득만 있고 납부할 세금이 있는 자G사업소득만 있고 납부할 세금이 없는 자I성실신고사전안내자복식/간편기준/단순V주택임대소득분리과세 대상자해당없음(분리과세선택가능)종교인Q납부할 세금이 있는 종교인해당없음R납부할 세금이 없는 종교인비사업자T금융, 연금, 근로, 기타소득이 있는 비사업자 V 유형 도F,G 유형과 마찬가지로 국세청에서 모두채움신고 를 보내주는 유형으로 간단하게 신고할 수 있는 유형입니다.이 유형은 모두채움신고서를 보내주는 F,G 유형과 다른 주의사항이 있습니다.참고) F,G 유형설명https://blog.naver.com/highyes_tax/2230869581875월 종합소득세 유형별 안내(1편) : D유형, E유형, F유형, G유형안녕하세요 세무컨설팅세로움입니다. “아, 종합소득세 이제 신고할때가 됐구나!ㅠㅠ” 생각나는 순간은 언...blog.naver.comV 유형은,과세대상 주택임대수입금액이 2,000만원이하인 사업자로 분리과세와 종합과세를선택할 수 있는 유형입니다.분리과세: 주택임대소득따로분리과세(14%단일세율) + 다른소득따로종합과세(종합소득세 6%~45%누진세율)종합과세: 주택임대소득+다른소득합쳐종합과세 (종합소득세 6%~45%누진세율)이렇게 V유형은 두가지 중 한가지를 선택할 수 있기때문에 납세자분들은둘중 어떤 방법을 쓰는 게 더 유리한지 비교하여 신고하시는 것이 좋겠습니다.대체로 다른소득이 있는 분들은 분리과세를 선택하는 것이 유리하지만, 정확한 유불리의 비교는 납세자의 상황에 따라 다르기 때문에 끝까지 계산해봐야만 알 수 있습니다.일단 올해는 V유형 받았는데.. 내년에도 같은 유형 받을까?과세대상 주택임대수입금액이 2,000만원이 넘으면 V유형아닌 다른 유형을 받게 됩니다.이때부터는 무조건 종합과세되기 때문에추계신고하거나 장부작성을 해야하고경비처리에 신경을 쓰셔야합니다.과세대상주택임대수입, 어떻게 계산할까?과세대상 주택임대소득은부부합산 주택수에 따라계산방법이 다릅니다.부부합산보유주택수과세대상 주택임대수입금액1주택주택기준시가 9억이하 : 비과세(과세대상수입금액 없음)주택기준시가 9억초과 : 월세액2주택월세액3주택이상(*1)월세액+간주임대료(*2)*1 간주임대료 계산 여부를 판단하기 위한 주택에는 전용면적 40㎡이하 & 기준시가2억이하인 주택은 제외함*2 간주임대료= (보증금 -3억) 적수 *60%*정기예금이자율*(1/365)-보증금에서 발생한 금융수입임대수입이 늘어서 내년부터는 다른 유형 받을 텐데, 미리 준비할 점 없을까?경비를 현명하게 , 잘 처리할 것!다른 유형으로 넘어가게되면 무조건 종합과세됨에 따라 주택임대소득에 대해추계신고 또는 장부를 작성하여 신고해야합니다.특히 올해 과세대상주택임대수입이 크게 늘 것(7,500만원이상)으로 예측되는 분은경비처리에 더욱 신경을 쓰셔야합니다.V유형일때 경비에 신경쓰지 않아도 세금이 얼마 안나왔던 좋은 기억을 가지고,같은 방식으로 신고하려고 하게 된다면예상치 못한 금액의 세금을 납부하게될 상황에 처할 수 있습니다.주택임대사업자의 필요경비 항목은 다음과 같습니다.V유형을 받았더라도 올해 수입금액이 큰 사업자분들은 아래 경비를 잘 챙기시기바랍니다.1. 재산세2. 종합부동산세3. 주택관리 인건비4. 중개수수료5. 주택관련 보험료6. 수도광열비7. 감가상각비8. 통신비9. 이자비용10. 수리비11. 이외 기부금 등주의해야하는 경비?감가상각비는 이후 주택을 팔게될 경우양도소득세에 영향을 미치므로 경비처리하기 전에 신중한 검토가 필요함종합부동산세는 모든 과세대상 부동산을 합산하여 고지하므로,안분하여해당 주택임대사업장에 관련된 금액만경비처리해야함이상으로 종소세 신고유형 V유형에 대해서 알아봤습니다.종합소득세 안내문을 받는 5월이 작년 소득에 대한 신고를 마무리하는 시기와 동시에내년을 대비하는 시기였으면 좋겠습니다.주택임대사업은 매입 매출 구조가 단순하고, 부가가치세신고의무가 없고, 규모가 작다면 신고도 간단히 끝나는 업종입니다.그렇지만 자세히 들여다보면주택수 또는 과세대상 주택임대소득금액 파악, 간주임대료의 금융소득공제, 경비처리, 각종 보유세, 건강보험료, 향후 양도세에 대한 대비까지신경써서 공부하셔야할게 꽤나 많은 업종입니다. 혹시 지금단계에서 놓치고 있는 것들이 있는 지 확인해보시기 바랍니다.포스팅 내용에 대해 궁금하신 점이 있으면 전화 / 카톡 / 방문 상담 예약 주시기 바랍니다. 세로움 종합소득세 신고대리 신청 방법** 세무컨설팅 세로움은세무사가 직접 자료요청부터 최종신고까지 납세자와 함께하고 있습니다. 세무사와의 충분한 소통을 약속드립니다.** 신고 진행 중에 자료요청이 많을 수 있습니다. 1년 동안의 소득을 합산한 최종신고이니 만큼, 안전한 절세에 정성을 다하기 위함이니 혜량으로 협조 부탁드립니다.[ 관련 포스팅]https://blog.naver.com/highyes_tax/223084862485[세로움 종소세 안내] 2023년 종합소득세 신고가 시작됩니다. 종합소득세 절세와 신고대리 안내안녕하세요 세무컨설팅세로움입니다. 2023년 종합소득세 신고시기 (2023.5.1~2023.5.31)가 다가...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/2230869581875월 종합소득세 유형별 안내(1편) : D유형, E유형, F유형, G유형안녕하세요 세무컨설팅세로움입니다. “아, 종합소득세 이제 신고할때가 됐구나!ㅠㅠ” 생각나는 순간은 언...blog.naver.com

안녕하세요, 최희원 세무사입니다.오늘 포스팅에서는 주택임대소득과 관련된 세금에 대해 알아보겠습니다.주택임대소득이란?주택임대소득이란 부동산 임대업 중 주택을 임대해서 발생하는 소득으로 사업소득에 해당합니다.여기서의 주택은 상시 주거용으로 사용하는 건물로서, 주택이 설치돼있거나 주거생활공간으로 인정되는 주택 부수토지를 포함합니다.국세청에서 열거하고 있는 주택임대소득의 종류는 고가주택임대(기준시가 12억을 초과하는 주택), 일반주택임대(아파트, 공동주택, 다가구주택, 단독주택), 장기임대주택 등으로 구분됩니다.과세대상 임대소득1. 기준시가 12억을 초과하는 주택 또는 국외 주택을 소유한 1주택자의 월세 소득2. 2주택 이상을 소유한 자의 월세 소득3. 3주택 이상 소유한 자의 보증금에 대한 이자소득(간주임대료)*** 주택 수 계산다가구 주택은 1개의 주택으로 보되, 구분 등기가 된 경우에는 각각 주택으로 봅니다.공동소유의 경우에는 주택은 지분이 가장 큰 자의 주택으로 봅니다.(지분이 동일한 경우, 합의하에 한 명의 주택으로 볼 수 있도록 할 수 있습니다.)본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우 주택은 모두 합산해서 계산합니다.임차 또는 전세로 받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우 주택은 소유자 뿐만 아니라 임차인 또는 전세 받은 자의 주택으로도 계산합니다.단독 명의 주택과 공동명의 주택이 혼합된 경우 간주임대료 계산 대상 해당 여부는 각 거주자별로 판단하되, 단독 명의 주택과 공동명의 주택을 구분하여 각각 간주임대료를 계산합니다.(서면-2016-법령해석소득-5179 [법령해석과-1606], 2017.06.12)주택임대소득의 수입금액(매출) 계산은?주택임대소득의 총수입금액은 과세기간 동안의 월세와 간주임대료의 합계입니다.1. 월세는 계약에 따라 받는 월마다의 소득의 합계입니다.이를 먼저 수령하는 선세금의 경우에는 해당 연도의 임대 기간의 월수로만 안분해서 계산하면 됩니다.2. 간주임대료간주임대료라는 개념이 생소하실 것으로 예상되는데요.보증금의 경우에는 임대차 기간이 끝날 때까지 임대인이 확보하게 되는 금액입니다. 이 보증금을 은행에 예금했을 때 발생하는 금융수익의 이자 부분을 임대수익으로 보고 과세하게 됩니다.하지만 소형 주택으로 보는 40m2 이하이고, 기준시가 2억 원 이하의 주택은 간주임대료 과세대상 주택 수 판단 시 제외됩니다.간주임대료를 계산하는 방식은 다음과 같습니다.(임대보증금의 합계 - 3억 원)의 적수 * 60% * 1/365 *정기예금이자율(2.9%)- 해당 보증금에서 실제 발생한 금융수익따라서, 소형 주택이 아닌 주택을 부부 합산 3주택을 전세주면서 임대보증금의 합계가 3억 원이 넘는 경우에만 발생하는 소득으로 보시면 되겠습니다.주택임대소득의 선택적 분리과세원칙적으로 주택임대소득은 사업소득으로서 이자, 배당, 근로, 연금, 기타소득과 합산해서 6 ~ 45%의 종합소득세율로 과세됩니다. 하지만 주택임대소득은 연 2천만 원이 넘는 경우에만 합산신고를 의무로 둡니다.연 2천만 원 이하의 주택임대소득자는 종합소득과세와 분리과세 중 유리한 것으로 선택해서 신고, 납부하실 수 있습니다.① 분리과세 : 주택임대소득 * 14% + 종합과세대상 다른 소득 * 누진세율(6~45%)② 종합소득과세 : (주택임대소득 + 종합과세대상 다른 소득) * 누진세율(6~45%)주택임대소득의 필요경비 계산은?분리과세 대상자수입금액 : 월세 + 간주임대료필요경비 : 수입금액의 50%과세표준 : (수입금액 - 필요경비 - 2백만 원)산출세액 : 과세표준 * 14%*** 하지만 일정 요건을 갖춘 분리과세 대상자는 60%의 필요경비와 4백만 원의 공제액을 적용시켜줍니다.이때의 일정 요건은 다음과 같습니다.세무서와 지방자치단체에 주택임대사업자를 등록매년 임대료를 5%를 초과하는 증가율을 보이면 안 됨2. 종합과세 대상자수입금액 : 월세 + 간주임대료필요경비(가장 보편적인 주거용 건물 임대업을 가정)1) 단순경비율 대상자 : 42.6%이때의 단순경비율 대상자는 당해 연도 처음으로 주택임대소득이 발생하여 신고하는 경우 또는 작년 주택임대소득이 2400만 원 미만인 경우를 말합니다.2) 기준경비율 대상자 : 17.2%이때의 기준경비율 대상자는 단순경비율 대상자가 아닌 자가 장부 작성을 하지 않은 경우를 말합니다.3) 간편장부 대상자 : 변동실제 주택임대소득에 들어간 비용(이자비용, 재산세 등)을 장부 작성한 경우를 말합니다.과세표준 : 수입금액 - 필요경비산출세액 : (주택임대소득 과세표준 + 타종합소득) * 누진세율(6%~15%)분리과세 vs 종합과세 절세 tip분리과세가 유리한 경우단순경비율 적용 대상자 & 주택임대소득 외의 다른 소득이 없는 경우2. 종합과세가 유리한 경우주택임대 총수입금액 1천만 원 이하 & 주택임대소득 제외한 타 종합소득의 합계액이 2천만 원 이하& 주택임대 사업자등록 등의 요건을 만족해서 필요경비를 우대해서 받는 경우하지만, 위 내용에 따른 세금계산은 굉장히 복잡하기 때문에 세무대리인의 도움을 받으셔서 더 유리하게 신고, 납부하시기 바랍니다.문의사항 있으시면 hwchoi1990@gmail.com이나 010-7667-8698로편하게 연락 주시기 바랍니다.감사합니다.주택임대소득의 A부터 Z까지 정리해 드립니다.재생0좋아요000:0000:06주택임대소득의 A부터 Z까지 정리해 드립니다.

부동산[강서구 마곡 상속세 세무사][강서구 마곡 증여세 세무사] 전월세 안심 신탁사업 (자연세무회계컨설팅) 머털도사 절세도사 ・ 11시간 전URL 복사 통계본문 기타 기능안녕하세요 절세도사 김주성 세무사입니다^^​오늘은 요즘 임대차 시장에서 가장 문의가 많은 전월세 안심신탁사업에 대해서 설명드리겠습니다.​월세를 전세로 바꿔주는 제도라고만 알려져 있는데, 실제로는 임차인의 연말정산 공제 항목이 통째로 바뀌고, 임대인의 소득 구분도 달라지는 세금 이슈가 숨어 있습니다. 세무사 시각에서 정리해 드리겠습니다.​​​​​​전월세 안심신탁, 도대체 어떤 제도인가요?-국토교통부는 2026년 8월 13일 발표한 '주택 신속 공급 방안'의 후속조치로, 8월 20일 전월세 안심신탁사업 추진 계획을 발표했습니다.​-핵심 구조는 간단합니다. 전월세 안정화기구(주택도시보증공사, HUG)·임대인·임차인이 3자 약정을 맺고, 임차인이 전세금을 집주인이 아니라 기구에 예치하는 방식입니다.​-기구는 예치받은 전세금으로 주택공급활성화펀드를 조성해 HUG 보증부 PF대출 등에 운용하고, 여기서 나오는 연 4%대의 수익을 매달 '월세 개념'으로 임대인에게 지급합니다.​-임대차가 끝나면 보증금 반환 의무도 집주인이 아니라 기구(HUG)가 직접 부담합니다. 전세사기·보증금 미반환 위험이 구조적으로 차단되는 지점입니다.​-쉽게 말하면 임차인은 전세로 살고, 임대인은 월세를 받는 구조입니다. 전세를 원하는 임차인과 월세를 원하는 임대인 사이의 미스매치를 해소하겠다는 취지입니다.· · ·​​​​​​숫자로 보면 이렇게 바뀝니다​-국토부가 제시한 예시를 그대로 옮겨보겠습니다. 주택시세 3억원, 전세가 2억원인 주택에 보증금 1,000만원 + 월세 74만원으로 살고 있는 임차인 사례입니다.​-이 임차인이 안심신탁에 참여해 전세금 2억원의 80%를 연 3.97%로 대출받으면, 월 이자 부담은 53만원 수준으로 줄어듭니다. 월 약 21만원이 절감되는 셈입니다.​-여기에 전세금반환보증과 전세대출보증에 따로 가입할 필요가 없으므로 연간 약 34만원의 보증료도 아낄 수 있습니다.​-다만 초기에 필요한 목돈은 늘어납니다. 전세금 2억원의 20%인 4,000만원을 직접 마련해야 하므로, 기존 보증금 1,000만원보다 3,000만원이 더 필요합니다. 이 부분이 실무상 가장 큰 진입장벽입니다.​-임대인은 연체나 공실 걱정 없이 매월 약 73만원의 약정수익을 받습니다. 서울 등 규제지역에서 지방으로 이주하면 주택연금까지 연계되어, 국토부 예시(65세·55세 부부, 주택 3억원, 종신지급·정액형)에서는 주택연금 월 약 47만원을 더해 월 120만원 수준의 현금흐름이 계산됩니다.· · ·​​​​​​세무사가 보는 진짜 쟁점 ① - 임차인의 공제가 바뀝니다-여기서부터가 잘 알려지지 않은 부분입니다. 월세에서 전세로 갈아타면 연말정산에서 받던 공제 항목 자체가 달라집니다.​-월세를 낼 때는 조세특례제한법 제95조의2의 월세액 세액공제를 적용받습니다. 무주택 세대주로서 총급여 8,000만원 이하(종합소득금액 7,000만원 이하)이고, 국민주택규모(85㎡) 이하 또는 기준시가 4억원 이하 주택이면 대상이 됩니다.​-공제율은 총급여 5,500만원 이하 17%, 5,500만원 초과 8,000만원 이하 15%이며, 월세액은 연 1,000만원까지만 공제 대상입니다. 최대 170만원을 세액에서 직접 빼주는 구조입니다.​-그런데 안심신탁으로 전세 계약을 하면 월세를 내지 않으므로 이 세액공제는 더 이상 받을 수 없습니다. 대신 전세자금대출 원리금에 대해 소득세법 제52조 제4항의 주택임차차입금 원리금상환액 소득공제를 적용받게 됩니다.​-이 공제는 무주택 세대주가 국민주택규모 이하 주택(주거용 오피스텔 포함)을 임차하기 위해 금융기관 등에서 빌린 차입금의 원리금 상환액의 40%를 근로소득금액에서 공제해 줍니다.​-다만 조세특례제한법 제87조 제2항의 주택청약종합저축 소득공제 금액과 합산하여 연 400만원이 한도입니다(소득세법 제52조 제4항 단서, 조세특례제한법 제87조 제5항).​-핵심은 '세액공제'에서 '소득공제'로 성격이 바뀐다는 점입니다. 세액공제는 세금에서 직접 빼주지만, 소득공제는 과세표준을 줄여주는 것이므로 본인의 한계세율에 따라 실제 절세효과가 달라집니다.​-총급여가 낮아 한계세율이 6~15% 구간인 분은 17% 세액공제를 잃는 손해가 더 클 수 있고, 반대로 한계세율이 24% 이상인 분은 소득공제가 유리해질 수 있습니다. 월 주거비만 보고 갈아타면 안 되고, 반드시 세후 기준으로 비교해야 합니다.​-참고로 2026년 세제개편안에는 월세 세액공제 대상 월세액을 연 1,000만원에서 1,200만원으로 상향하는 정부안이 담겨 있습니다. 다만 이는 아직 국회 심의 중인 개정안으로 확정된 내용이 아니므로, 실제 적용 여부는 입법 결과를 확인하셔야 합니다.· · ·​​​​​​세무사가 보는 진짜 쟁점 ② - 임대인 과세는 아직 미확정입니다-임대인 쪽은 더 복잡합니다. HUG가 지급하는 월 운용수익을 어떤 소득으로 볼 것인지부터 정해져야 하기 때문입니다.​-정부가 참여 임대인의 주택임대소득세 감면 을 협의 중이라고 밝힌 점에 비추어 보면, 주택임대소득으로 과세하는 방향으로 정리될 가능성이 높습니다. 다만 이는 아직 확정된 것이 아닙니다.​-주택임대소득으로 본다면 다음 규정들이 그대로 문제됩니다.​첫째, 소득세법 제12조 제2호 나목에 따라 1주택자의 주택임대소득은 원칙적으로 비과세이지만, 기준시가 12억원을 초과하는 고가주택은 과세됩니다. 안심신탁 대상이 시세 20억원 이하 주택이므로, 고가주택을 보유한 1주택자는 과세 대상이 될 수 있습니다.​둘째, 소득세법 제64조의2에 따라 주택임대소득이 연 2,000만원 이하이면 14% 분리과세와 종합과세 중 유리한 쪽을 선택할 수 있습니다. HUG는 참여 임대인에 대해 이 세율을 한 자릿수까지 낮추고 공제한도도 상향하는 방안을 관계부처와 협의 중이라고 밝혔습니다.​셋째, 소득세법 제25조 제1항 및 같은 법 시행령 제53조의 전세보증금 간주임대료 문제가 있습니다. 3주택 이상을 보유하고 보증금 합계가 3억원을 넘으면 간주임대료가 과세되는데, 안심신탁에서는 임대인이 보증금을 직접 받지 않습니다. 이 경우에도 간주임대료를 계산할 것인지가 실무상 쟁점이 될 수밖에 없습니다.​넷째, 등록임대사업자라면 민간임대주택에 관한 특별법 제49조의 임대보증금반환보증 가입의무가 면제되어 보증료 부담이 줄어듭니다. 이 부분은 국토부가 명시적으로 밝힌 확정된 혜택입니다.​-정리하면, 세제지원의 구체적인 내용은 아직 법 개정 전 단계입니다. 분리과세 세율 인하와 공제한도 상향은 관계부처 협의 사항일 뿐 확정 법령이 아니므로, 세금 혜택만 보고 참여를 결정하시면 안 됩니다.· · ·​​​​​​장점과 단점, 냉정하게 저울질해 보세요-임차인 입장의 장점은 명확합니다. 보증금 반환 주체가 HUG여서 전세사기 위험이 사실상 차단되고, 월 주거비가 줄어들며, 보증료도 절감됩니다.​-반대로 초기 목돈 부담이 늘어나고, 세액공제가 소득공제로 바뀌며, 대출금리가 오르면 이자 부담이 곧바로 늘어나는 구조라는 점은 단점입니다.​-임대인 입장의 장점은 월세 연체와 공실 위험이 사라진다는 것입니다. 등록임대사업자는 보증 가입의무도 면제되고, 지방 이주 시 주택연금 연계도 가능합니다.​-단점은 전세금을 직접 운용할 수 없다는 기회비용입니다. 국토부도 QnA에서 갭투자나 고수익 위험자산 투자를 하는 임대인은 참여 유인이 없을 것으로 예상한다고 밝혔습니다.​-결국 판단 기준은 기회비용입니다. 보증금을 정기예금 등 안전자산에 넣어두던 임대인이라면 유리하고, 보증금을 적극적으로 굴리던 임대인이라면 불리합니다.· · ·​​​​​​신청 절차와 참여 요건​-일정은 다음과 같습니다. 2026년 9월 말 모집공고 → 10월 신청 접수 → 11월 3자 약정 체결 및 계약금 예치 → 12월 잔금 예탁 및 순차 입주 순으로 진행됩니다.​-신청은 HUG 누리집과 전국 지사에서 임대인·임차인 누구나 할 수 있습니다. 임대인이 먼저 신청하고 기구가 임차인을 모집하는 방식과, 임대인·임차인이 전세금 수준을 미리 협의한 뒤 함께 신청하는 방식이 병행됩니다.​-참여 요건은 다음과 같습니다.① 주택 유형에 제한이 없으며, 시세 20억원 이하 주택을 대상으로 우선 시행합니다(추후 확대 검토).② 임대인·임차인 모두 소득·자산 제한이 없습니다.③ 위반건축물 여부, 시세 대비 과도한 전세금 여부는 별도 검증을 거칩니다.④ 보증부월세 계약도 보증금과 월세를 전세금으로 환산해 적정 전세가 이내이면 참여할 수 있습니다.⑤ 예탁기간은 전세기간에 연동됩니다(2년 전세 → 2년 예탁). 갱신 시에는 변경 약정으로 예탁기간도 함께 연장합니다.​-임차인은 요건 충족 시 주택도시기금 버팀목 전세자금대출이나 시중은행 대출을 활용할 수 있습니다.​-다만 구체적인 사업추진 절차, 약정서 내용, 확정 월세수익률은 9월 말 사업공고에서 확인해야 합니다. 현재까지 공개된 수치는 모두 국토부가 제시한 예시라는 점을 유의하십시오.· · ·​​​​​​실무에서 꼭 체크해야 할 포인트​1. 임차인은 세후 기준으로 비교하십시오. 월세 74만원과 대출이자 53만원을 단순 비교하면 안 됩니다. 월세 세액공제(조특법 제95조의2)를 잃고 원리금 소득공제(소득세법 제52조 제4항)로 바뀌는 효과까지 넣어야 실제 손익이 나옵니다.​2. 주택청약저축 공제를 이미 받고 있다면 한도를 확인하십시오. 원리금 소득공제와 청약저축 공제는 합산 연 400만원 한도이므로, 이미 청약저축으로 한도를 채운 분은 추가 공제 여지가 거의 없습니다.​3. 임대인은 본인의 주택 수와 기준시가부터 확인하십시오. 1주택자라도 기준시가 12억원 초과 고가주택이면 임대소득이 과세되고, 3주택 이상이면 간주임대료 쟁점이 남습니다.​4. 세제지원 확정 전까지는 수익률만으로 판단하지 마십시오. 분리과세 세율 인하와 공제한도 상향은 아직 협의 단계입니다. 세전 연 4%가 세후 얼마인지는 최종 개정 내용이 나와야 계산됩니다.​5. 등록임대사업자는 기존 의무와의 충돌 여부를 점검하십시오. 임대의무기간, 임대료 증액 제한(5%) 등 민간임대주택법상 의무는 안심신탁 참여와 별개로 그대로 유지됩니다.· · ·​​​​​참고 법령 및 자료소득세법 제12조 제2호 나목 (비과세소득 - 1주택자 주택임대소득, 고가주택 제외)소득세법 제25조 제1항 (총수입금액 계산의 특례 - 전세보증금 간주임대료)소득세법 시행령 제53조 (총수입금액계산의 특례 - 간주임대료 계산방법)소득세법 제52조 제4항 (특별소득공제 - 주택임차차입금 원리금상환액 소득공제)소득세법 제64조의2 (주택임대소득에 대한 세액 계산의 특례 - 분리과세)조세특례제한법 제95조의2 (월세액에 대한 세액공제)조세특례제한법 제87조 제2항·제5항 (주택청약종합저축 소득공제 및 합산 한도)민간임대주택에 관한 특별법 제49조 (임대보증금에 대한 보증)주택도시기금법 및 같은 법 시행령 (주택도시보증공사 업무 범위)국토교통부 보도자료 「전월세 안심신탁사업 추진계획」(2026. 8. 20.) 및 QnA국토교통부 「주택 신속 공급 방안」(2026. 8. 13.)2026년 세제개편안 (월세 세액공제 한도 상향 등, 국회 심의 중)#전월세안심신탁 #전월세안정화기구 #HUG전세신탁 #안심신탁신청방법 #월세세액공제 #전세대출소득공제 #주택임대소득 #간주임대료 #분리과세 #등록임대사업자 #강서구세무사 #마곡세무사 #가양동세무사 #등촌동세무사 #화곡동세무사 #자연세무회계컨설팅 #절세도사김주성세무사 #임대소득신고 #부동산세무상담 #연말정산주택자금공제