임대사업자 임대차 재계약 및 자진말소, 보증보험과 양도양수

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다 ^^이번 시간에는 주택임대사업자로 등록 후 양도시 장기보유특별공제특례(8년 의무 기간 충족시 장특공제 50%,10년 의무 기간 충족시 장특공제 70%)[조특법 97조의 3]에 대해서 설명드리겠습니다.2023년 최신 예규 내용도 설명드리겠습니다.1. 요건구분2020.08.17 이전 임대주택등록2020.08.18 이후 임대주택 등록2018.09.13 이전 취득2018.09.14 이후 취득2018.09.13 이전 취득2018.09.14 이후 취득적용주택모든 주택모든 주택 (아파트 제외)임대유형장기임대주택임대기간8년(10년)이상 계속(통산)하여 임대10년이상 계속(통산)하여 임대면적요건전용면적 85제곱미터 이하금액기준없음임대 개시일 당시 기준시가6억원 이하(수도권밖 3억원 이하)없음임대 개시일 당시 기준시가6억원 이하(수도권밖 3억원 이하)증액제한임대료(임대보증금)증액 5% 이내 (임대주택으로 등록한 이후 작성한 임대차계약분부터 적용)[2019.02.12일 이후분 부터가 아님]등록요건· 매입임대주택 : 2020.12.31 까지 구청 and 세무서 등록할 것· 건설임대주택 : 2024.12.31 까지 구청 and 세무서 등록할 것적용제외· 2020.07.11 ~ 2020.08.17 : 단기임대주택을 장기임대주택으로 변경 신고· 2020.07.11 ~ 2020.08.17 : 장기임대주택으로 등록 신청한 아파트-구청 주택임대사업자등록증 상에 준공공 임대주택및장기 일반 민간 임대주택으로 등록되어 있어야만 적용 가능합니다. 다시 말해, 매입임대주택이나 단기임대주택으로 등록된 경우에는 8년 이상 임대했어도 적용 불가합니다.- 8년(10년) 임대 기간 계산시 중간에 공실이 있더라도 임대한 기간을통산하여 계산합니다. 공실 기간이 3개월 이내인 경우에는 그 기간은 주택임대 기간에 산입하여 계산합니다.예) 공실 기간 1개월 ▶ 임대기간 1개월로 보아 계산한다는 뜻입니다.예) 공실 기간 5개월 ▶ 공실 5개월에 해당하는 기간만큼 추가로 5개월을 더 임대해야 한다는 뜻입니다.- 임대료 증액 제한 기준이 되는 최초의 계약은 준공공 임대주택(장기임대주택)으로 등록한 후최초 작성한 표준임대차계약입니다.[서면-2019-부동산-1640,2019.09.20],2019.02.12일 이후 임대차 계약 작성분이 최초 임대료가 되는 것이 아닙니다.최초 임대료가 되면 최초 임대료까지는 5% 이상 올려도 되고, 최초 임대료 이후에 작성한는 임대차 계약은 최초 임대료 기준으로 5% 이내만 인상해야 합니다.2. 내용- 주택임대사업자로 등록 후8년 임대 충족시 장기보유특별공제 50%, 10년 임대 총족시 장기보유특별공제 70%가 적용이 됩니다.- 취득일부터 양도일까지 전체 양도차익이 아니라임대기간 중발생한 양도차익에 대해서만 장기보유특별공제 특례가 적용이 가능합니다.◆ 임대 기간 중 발생한 양도차익 산정 방법임대 기간 중 발생한 양도차액= 전체 양도차익*{(임대종료일 현재 기준시가 - 임대개시일 현재 기준시가) / (양도일현재 기준시가 - 취득일 현재 기준 시가)}- 장기보유특별공제 추가공제[조특법 97조의 4]와 장기보유특별공제[조특법 97조의 3]와 양도세 100% 감면[조특법 98조의 3] 적용시 셋 중 하나만 선택해서 적용해야 합니다.[서면 -2017-법령해석 재산-0404,2019.0328]3. 자진 말소 및 자동말소시 장기보유특별공제 특례 적용◆ 자진말소시 장기보유특별공제 적용구분2015.12.28 이전 등록2015.12.28 이후 등록의무임대기간10년이상[준공공 임대주택]8년이상[준공공임대주택, 장기임대주택]장기보유특별공제율 특례적용8년 이상 임대 후 자진말소시 50% 적용 가능8년 의무기간 미충족 후 자진 말소이므로 적용 불가- 자진말소시 임대 기간은 임대 개시일 ~ 자진말소일까지, 양도차익은 임대 개시일 ~ 자진말소일까지의 양도차익에 대해서만 적용합니다.4. 기타 유의사항- 단기 임대주택을 장기임대주택으로 전환시 인정되는 임대기간전환시점2019.02.11 이전 전환2019.02.12 이후 전환의무임대기간 경과 전임대한 기간의 50% 승계 ( 5년 한도)임대한 기간의무임대 기간 경과 후의무임대 기간- 5% 임대료 인상 판단 시단기 ⇒ 장기 변경 시 장기로 변경되기 전에는 5% 룰을 지키지 않아도 되며, 장기로 변경된 이후 임대차계약부터 5% 룰을 지켜도 됩니다.[사전 -2019-법렵해석재산-0305,2019.10.31]- 다가구주택의 경우 호별로 각각 장기보유특별공제 특례요건 충족시 그 해당 호수에 대해서 특례적용해서 계산 가능합니다[양도, 서면-2020-부동산-0826,2020.04.17]- 자동 말소되는 경우에는 의무임대 기간 중 3개월을 초과하여 공실이 발생하는 경우에도 조특법 97조의 3에 따른 특례 적용이 가능합니다.[서면-2020-법령해석재산-4341,2021.05.11]- 의무임대 기간이 경과 후에는① 사업자등록증 유지 의무 ② 5%룰 의무 ③ 양도일 현재 임대 중이어야 하는 의무 등을 지키지 않아도 장기보유특별공제 특례를 받을 수 있습니다. [서면-2021-법규재산-8062,2022.03.16]- 포괄 양수한 장기임대주택이 양수 후에 자동 말소된 이후 양도시 장기 보유특별공제 특례가 적용이 가능합니다.[서면-2021-부동산-7262,2022.12.06]예) 양도자가 8년 의무기간 중에 2년 의무기한 채우고, 양수자에게 양도시 양수자는 양수 후 6년 의무기간 채우고 자동 말소되었다면8년 중에 6년 밖에 임대기간 채우지 못했지만 자동 말소 시에는 8년 의무기간 채운 것으로 보고 장기보유특별공제 특례가 가능합니다.

★ 주택임대사업자가 임대주택 외의 하나의 상생임대주택을 보유하고 있을 경우, 상생임대주택을 양도한다면 2년이상 거주를 하지 않더라도 주택임대사업자의 거주주택 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다.이와 관련된 최근 국세청 해석을 첨부합니다.양도, 서면-2022-부동산-4350 [부동산납세과-473] , 2023.02.16[ 제 목 ]상생임대주택의 요건을 충족하는 경우 소득령§155⑳(1)에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는지[ 요 지 ]「소득세법 시행령」 제155조의3제1항 각 호의 요건을 모두 갖추어 C주택을 양도하는 경우에는 같은 영 제155조제20항제1호를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는 것임[ 회 신 ]귀 질의의 경우,「소득세법 시행령」 제155조의3제1항 각 호의요건을 모두 갖추어 C주택을 양도하는 경우에는 같은 영 제155조제20항제1호를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는 것입니다.[ 관련법령 ]소득세법 시행령제154조【1세대1주택의 범위】1. 사실관계2. 질의내용○ 장기임대주택(A)과 그 외 1주택(C)을 보유한 1세대가 C주택을 양도하는 경우로서 C주택에 실제 거주하지 않고 소득령§155의3의 상생임대주택의 요건을 충족하는 경우 소득령§155⑳에 따른 거주주택 비과세가 가능한지상생임대주택 요건에 대한 자세한 내용은 과거에 포스팅한 내용을 참고하시면 됩니다.상생임대주택(상생임대차계약) 개정사항(상생임대차 계약의 임차인이 퇴거했을 경우)상생임대주택(상생임대차계약) 개정사항 (상생임대차 계약의 임차인이 퇴거했을 경우) 전화상담 또는 방문...blog.naver.com주택임대사업자의 거주주택 비과세와 관련된 규정은 아래 포스팅을 참고하시면 됩니다.주택임대사업자의 거주주택 비과세 특례 제도(2년 이상 거주한 주택은 평생 1회 비과세 가능)주택임대사업자의 거주주택 비과세 특례 제도 (2년 이상 거주한 주택은 평생 1회 비과세 가능) 안녕하세요....blog.naver.com임대주택 자진말소 후 거주주택 비과세를 받을 수 있는지 여부임대주택 자진말소 후 거주주택 비과세를 받을 수 있는지 여부 (거주주택 양도 전 또는 후, 임대주택을 자...blog.naver.com임대주택 자동말소 또는 직권말소 후 거주주택 비과세를 받을 수 있는지 여부(거주주택 양도 전 또는 양도 후)임대주택 자동말소 또는 직권말소 후 거주주택 비과세를 받을 수 있는지 여부 (거주주택 양도 전 또는 후, ...blog.naver.com

1. 임대보증금 보증보험 가입 대상​세간에서 말하는 주택임대사업자는 대부분 민간매입임대주택을 임대하는 자인데요, 임대보증금보증보험(이하 “보증보험”)에 가입하여야 한다고 되어 있습니다. 어떤 분들은 나대지에 주택을 지으면서부터 주택임대사업자로 등록하는 경우가 있는데 이런 것은 민간건설임대주택이라고 합니다. 이 경우도 가입 대상입니다.​민간임대주택에 관한 특별법 제49조(임대보증금에 대한 보증)① 임대사업자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 임대하는 경우 임대보증금에 대한 보증에 가입하여야 한다.1. 민간건설임대주택2. 제18조제6항에 따라 분양주택 전부를 우선 공급받아 임대하는 민간매입임대주택3. 동일 주택단지에서 100호 이상으로서 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택을 임대하는 민간매입임대주택(제2호에 해당하는 민간매입임대주택은 제외한다)4. 제2호와 제3호 외의 민간매입임대주택​민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제38조(임대보증금에 대한 보증 가입 등)① 법 제49조제1항제3호에서 “대통령령으로 정하는 호수”란 100호를 말한다.② 법 제49조제1항제1호 및 제2호에 해당하는 민간임대주택의 임대사업자는 「주택법」 제49조에 따른 사용검사, 임시 사용승인 또는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인, 임시 사용승인을 신청하기 전에 임대보증금에 대한 보증에 가입해야 한다.​​2. 내용​(1) 금액​들어가기에 앞서, 법에서는 임대사업자가 자기 물건을 담보로 하여 대출을 받을 수도 있고, 자기 물건을 세입자에게 임대할 수도 있다고 전제하고 있습니다. 이때 대출을 해준 은행에서는 채권을 담보하기 위하여 물건에 근저당권을 설정할 것이고, 세입자는 전세보증금을 담보하기 위하여 점유와 주민등록 그리고 확정일자를 갖추어 우선변제권을 확보하고 보증금을 지키려 합니다. 근저당권 설정과 확정일자는 먼저 갖춘 순위대로 보호받게 됩니다. 그 중에서도 특히 세입자에 대한 전세보증금을 초점으로 하는 보험이라고 생각하면 되겠습니다.​내용을 살펴보면, 일단 보증보험은, 세입자로부터 받은 임대보증금 전액에 대하여 보증보험을 가입하는 것이 원칙입니다. 하지만 전액을 가입하지 않고 일부만 가입해도 되는 경우가 있습니다. 아무래도 보험으로 보호되는 금액이 클수록 보험료도 비싸지기 때문에, 임대인은 일부만 가입할 수 있으면 좋습니다. 또는 일부 가입 대상금액이 0이 되는 경우에는 아예 가입하지 않아도 되기도 합니다. 대신 까다로운 요건을 여러 개 충족하여야 합니다.​① 우선, 근저당권이 세대별로 분리되어야 합니다. 근저당권이든 우선변제권이든 구분등기가 되는 물건 단위로 설정하게 되는데요, 여러 세대가 있는 상태에서 세대별로 근저당권이 설정된다는 뜻은 아파트, 연립주택, 다세대주택, 오피스텔 등을 의미하고, 단독주택, 다가구주택은 일부가입이 불가하다는 뜻입니다. 이런 물건의 경우는 보통 물건에 대해 채무불이행으로 경매가 개시되면 문제없는 다른 세대까지 통째로 경매되기 때문에, 모든 세입자가 영향을 받습니다. 그러니 보증금 전액에 대해 보험 가입을 시키는 것입니다.​② [저당권으로 보호되는 채권]와 [우선변제권으로 보호되는 보증금 채권]이 경합할 때, 보증금보다 선순위채권이 없어야 합니다. 그 이유는, 물건에 대해 경매가 개시되면 선순위채권자가 먼저 배당을 받고, 이어서 후순위채권자가 배당을 받는데, 세입자가 후순위채권자이면 보증금을 날릴 위험이 커집니다. 부동산 관련 경험이 있으신 분이라면 처음부터 선순위채권이 있는 물건 자체를 조심하겠지만, 어쩔 수 없이 세입자가 후순위채권자일 때는 보증보험 일부 가입을 허용하지 않겠다는 것입니다. 전부 가입시켜서 보호해주라는 뜻입니다.​③ 세입자는 대항요건과 확정일자를 갖추거나 좀 더 강한 전세권 설정을 통해 제3자에 대하여 널리 우선변제권이 보장되어야 합니다. 반대로 말하면, 우선변제권이나 전세권을 갖추지 않은 세입자는 경매가 개시되면 담보권을 설정한 사람보다 순위가 밀리게 되어 보증금을 날릴 위험이 커집니다. 부동산 관련 경험이 있으신 분이라면 전세나 월세로 들어가자마자 제일 먼저 우선변제권을 확보하겠지만, 어쩔 수 없이 세입자가 그런 것을 누락하는 경우에는 보증보험 일부 가입을 허용하지 않겠다는 것입니다. 전부 가입시켜서줘야 합니다.​④ 마지막으로 임차인이 일부가입에 동의해주어야 합니다. 임차인은 당연히 자기의 보험금이 전부 보호되는 것을 원하게 되는데요, 그럼에도 불구하고 일부 가입을 하는 경우에는 임차인에게 위험성을 미리 고지해주라는 의미로 해석됩니다.​이렇게 일부만 가입하는 경우에는 얼마나 가입해야 할까요? 일단 기본 원리는, 주택가격의 60%는 경매에 넘어가더라도 회수가 가능하다는 생각을 가지고 있습니다. 만약 그 금액으로 보증금과 그 밖에 대출을 다 커버해주고도 남는다고 하면, 가입을 할 필요가 없습니다. 만약 보증금과 대출을 커버하기에 모자라는 금액이 있다면 그 금액만 가입을 하면 됩니다. 다시 식으로 정리하면 [보증금 + 대출금액 – 주택가격*60% = 일부가입 대상금액]입니다. 이때 주택가격이 크게 잡힐수록 일부가입 대상금액은 적어질텐데요, 주택가격은 감정을 받은 경우 그 금액이고, 감정을 받지 않으면 공시가에 130% ~ 190%를 곱한 금액을 주택가격으로 합니다.​민간임대주택에 관한 특별법 제49조(임대보증금에 대한 보증)② 제1항에 따른 보증에 가입하는 경우 보증대상은 임대보증금 전액으로 한다. 다만, 임대사업자가 사용검사 전에 임차인을 모집하는 경우 임차인을 모집하는 날부터 사용검사를 받는 날까지의 보증대상액은 임대보증금 중 사용검사 이후 납부하는 임대보증금을 제외한 금액으로 한다.③ 제2항에도 불구하고 다음 각 호에 모두 해당하는 경우에는 담보권이 설정된 금액과 임대보증금을 합한 금액에서 주택가격의 100분의 60에 해당하는 금액을 뺀 금액 이상으로 대통령령에서 정하는 금액을 보증대상으로 할 수 있다. 이 경우 주택가격의 산정방법은 대통령령으로 정한다. 1. 근저당권이 세대별로 분리된 경우(근저당권이 주택단지에 설정된 경우에는 근저당권의 공동담보를 해제하고, 채권최고액을 감액하는 근저당권 변경등기의 방법으로 할 수 있다)2. 임대사업자가 임대보증금보다 선순위인 제한물권(다만, 제1호에 따라 세대별로 분리된 근저당권은 제외한다), 압류ㆍ가압류ㆍ가처분 등을 해소한 경우3. 전세권이 설정된 경우 또는 임차인이 「주택임대차보호법」 제3조의2제2항에 따른 대항요건과 확정일자를 갖춘 경우4. 임차인이 이 항 각 호 외의 부분 전단에 따른 대통령령으로 정하는 금액을 보증대상으로 하는 데 동의한 경우5. 그 밖에 제1호에서 제4호까지에 준하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우​민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제39조(보증대상액)① 법 제49조제3항 각 호 외의 부분 전단에서 “대통령령에서 정하는 금액”이란 담보권이 설정된 금액과 임대보증금을 합한 금액에서 주택가격의 100분의 60에 해당하는 금액을 뺀 금액을 말한다.② 법 제49조제3항 각 호 외의 부분 후단에 따른 주택가격의 산정방법은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 한다.1. 감정평가법인등이 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제3조에 따라 감정평가액을 산정하는 방법2. 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제16조부터 제18조까지의 규정에 따라 공시된 가격(준주택의 경우에는 「소득세법」 제99조제1항제1호다목에 따른 기준시가를 말한다)에 국토교통부장관이 정하여 고시하는 비율을 곱하여 산정하는 방법​​(2) 기간​보험가입기간은 등록 말소일까지입니다. 그러니까 임대사업자를 유지하는 동안은 계속 가입이 유지되어야 합니다. 임대사업자등록을 먼저 하고 세입자를 받은 경우에는 임대차계약 개시일부터 하면 되고, 세입자가 있는 상태에서 임대사업자등록을 한 경우 등록일부터 시작하면 됩니다.​보험료를 한 번에 내기에는 부담이 크기 때문에 1년 단위로 산정해서 내게 됩니다. 그러다가 임대인이 보험료를 안 내게 되면 보험사에서 보험상품을 해지시킬텐데요, 이때 일단 임차인이 보험료를 내고 나서 보험을 유지할 수도 있습니다. 나중에 구상청구의 대상이 됩니다.​민간임대주택에 관한 특별법 제49조(임대보증금에 대한 보증)④ 제1항에 따른 보증의 가입기간은 다음 각 호의 시점부터 제6조에 따라 임대사업자 등록이 말소되는 날(임대사업자 등록이 말소되는 날에 임대 중인 경우에는 임대차계약이 종료되는 날로 한다)까지로 한다. 이 경우 임대사업자는 제1항에 따른 보증의 수수료를 1년 단위로 재산정하여 분할납부할 수 있다.1. 제1항제1호 및 제2호에 해당하는 민간임대주택: 사용검사를 받은 날(사용검사 전에 임차인을 모집하는 경우에는 그 날을 말한다)2. 제1호 이외의 민간임대주택 중 등록일에 존속 중인 임대차계약이 있는 경우: 민간임대주택 등록일3. 제1호 이외의 민간임대주택 중 등록일에 존속 중인 임대차계약이 없는 경우: 민간임대주택 등록일 이후 최초 임대차계약 개시일⑤ 제1항에 따른 보증에 가입한 임대사업자가 가입 후 1년이 지났으나 제4항에 따라 재산정한 보증수수료를 보증회사에 납부하지 아니하는 경우에는 보증회사는 그 보증계약을 해지할 수 있다. 다만, 임차인이 보증수수료를 납부하는 경우에는 그러하지 아니하다.⑥ 제5항에 따라 보증회사가 보증계약을 해지하는 경우 보증회사는 보증계약 해지 사실을 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 알려야 한다.​​3. 면제​주택임대사업자이면서 아예 보증보험을 가입하지 않아도 되는 경우가 있습니다.​① 임차인의 보증금이 최우선변제대상인 경우에는 어차피 주택임대차보호법에 의해 보호되므로, 보증보험을 가입할 필요가 없습니다. 현행법상 서울 기준으로 보증금 5천만원까지는 최우선으로 보호됩니다. 이 경우에도 세입자에게 [임대보증금 보증 미가입에 대한 임차인 동의서]를 받도록 되어 있습니다.​② 공공주택사업자가 조치를 취했거나, 임차인이 미리 보험에 가입했길래 임대인이 보증금수수료를 보전해준 경우에도 보증보험 가입이 면제됩니다. 보증보험에 가입한 것과 똑같은 효과를 내기 때문입니다.​민간임대주택에 관한 특별법 제49조(임대보증금에 대한 보증)⑦ 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 임대보증금에 대한 보증에 가입하지 아니할 수 있다.1. 임대보증금이 「주택임대차보호법」 제8조제3항에 따른 금액 이하이고 임차인이 임대보증금에 대한 보증에 가입하지 아니하는 것에 동의한 경우2. 임대사업자가 「공공주택 특별법」 제45조의2에 따라 기존주택을 임차하는 공공주택사업자와 임대차계약을 체결하는 경우로서 해당 공공주택사업자가 보증 가입 등 임대보증금 회수를 위하여 필요한 조치를 취한 경우3. 임차인이 보증회사 및 이에 준하는 기관에서 운용하는 전세금 반환을 보장하는 보증에 가입하였고, 임대사업자가 해당 보증의 보증수수료를 임차인에게 전부 지급한 경우​​4. 기타​(1) 보증수수료보증보험은 주택보증보험공사(HUG), 서울보증보험 등에서 취급하는데, 수수료율은 제각각입니다. 이 수수료는 임대인이 75%, 임차인이 25%를 부담하는 것이고, 월세에 얹어서 받는 방식으로 합니다.​(2) 신고임대사업자가 보증보험에 가입하였으면 구청에 신고해야 합니다. 그래야 의무를 제대로 이행한 것으로 보고 과태료 등을 물리지 않습니다. 또한 임대사업자는 보증보험에 가입하고 나서 보증서를 세입자한테도 줘서, 세입자가 임대보증금을 지킬 수 있다는 사실을 알 수 있도록 해줘야 합니다.​(3) 과태료얼마 전까지만 해도 보증보험에 가입하지 않으면 2년 이하의 징역이나 2천만원 이하의 벌금 대상이었습니다. 하지만 형사처벌로 다스리기는 너무 과하다는 의견이 많아서 9월 14일에 행정과태료로 바꾸었습니다. 최대 3천만원을 한도로 보증금의 10%를 과태료로 부과합니다.​민간임대주택에 관한 특별법 제49조(임대보증금에 대한 보증)⑧ 제1항에 따른 보증에 가입하는 경우 보증수수료의 납부방법, 소요 비용의 부담비율, 보증대상 임대보증금의 범위, 보증의 가입ㆍ유지ㆍ탈퇴 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.​민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제40조(보증수수료의 납부방법 등)법 제49조제7항에 따른 보증수수료의 납부방법, 보증수수료의 부담비율 등은 다음 각 호와 같다. 1. 보증수수료의 75퍼센트는 임대사업자가 부담하고, 25퍼센트는 임차인이 부담할 것. 다만, 임대사업자가 사용검사 전에 임차인을 모집하는 경우 임차인을 모집하는 날부터 사용검사를 받는 날까지의 보증수수료는 임대사업자가 전액 부담한다.2. 보증수수료는 임대사업자가 납부할 것. 이 경우 임차인이 부담하는 보증수수료는 임대료에 포함하여 징수하되 임대료 납부고지서에 그 내용을 명시하여야 한다.3. 법 제49조제4항에 따라 보증수수료를 분할납부하는 경우에는 재산정한 보증수수료를 임대보증금 보증계약일부터 매 1년이 되는 날까지 납부할 것​민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제38조(임대보증금에 대한 보증 가입 등)③ 법 제49조제1항에 따른 임대사업자는 임대보증금에 대한 보증에 가입하였으면 지체 없이 해당 보증서 사본을 민간임대주택의 소재지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다.④ 제3항에 따라 보증서 사본을 받은 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 임대보증금에 대한 보증기간이 끝날 때까지 보증서 사본을 보관하여야 한다.⑤ 법 제49조제1항에 따른 임대사업자는 임대보증금에 대한 보증에 가입한 경우에는 임차인이 해당 민간임대주택에 입주한 후 지체 없이 보증서 및 보증약관 각각의 사본을 임차인에게 내주어야 한다.⑥ 법 제49조제1항에 따른 임대사업자는 임대보증금에 대한 보증 가입 여부를 임차인이 잘 볼 수 있는 장소에 공고하여야 한다. 가입한 보증을 해지하거나 변경하는 경우에도 또한 같다.​구 민간임대주택에 관한 특별법 제65조(벌칙)② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 2년 이하의 징역이나 2천만원 이하의 벌금에 처한다.9. 제49조에 따라 임대보증금에 대한 보증에 가입하여야 하는 임대사업자로서 보증에 가입하지 아니한 자​민간임대주택에 관한 특별법 제67조(과태료)⑤ 제49조를 위반하여 임대보증금에 대한 보증에 가입하지 아니한 임대사업자에게는 임대보증금의 100분의 10 이하에 상당하는 금액의 과태료를 부과한다. 이 경우 그 금액이 3천만원을 초과하는 경우에는 3천만원으로 한다. <신설 2021. 9. 14.>

안녕하세요.차지연 세무사입니다.​​​​이번 포스팅에서는 주택임대사업자의 의무사항 및 유의사항에 대하여 간략히 살펴보겠습니다.​​임대의무기간「민간임대주택에 관한 특별법」 제 43조▷ 임대주택 등록 시기별 의무임대기간​▷ 임대시작일 - 임대사업자가 등록 당시 세입자가 거주중인 주택 : 임대사업자 등록증 - 임대사업자가 등록 이후 임대가 개시되는 주택 : 임대차계약서 상 실제 임대시작일​▷ 임대의무기간 이내에 매각(매매, 양도, 증여, 거주, 취소 등) 불가 [임대사업자간 포괄양도 제외]​▷ 오피스텔은 임대의무기간 이내에 주거용이 아닌 타 용도로 사용 불가​※ 이를 위반하는 경우 임대주택 당 3,000만원 이하의 과태료 및 행정처분 발생​​​​2. 임대사업자 등록사항 변경신고「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조▷ 임대사업자 등록사항이 변경된 경우(임대주택 추가, 삭제 등)에는 변경사유가 발생한 날부터30일 이내에 임대사업자 주소지 관할 시군구에서 신고해야 함​​​​​3. 임대차계약 [변경]신고「민간임대주택에 관한 특별법」 제46조▷ 임대차계약을 체결한 경우 임대차계약일로부터 3개월 이내에 물건지 관할 시군구에 신고해야 함​▷ 첨부서류 : 표준임대차계약서, 보증금 보증보험증서, 행정정보공동이용사전동의서(오피스텔의 경우)​※ 이를 위반하는 경우 1,000만원 이하의 과태료 및 행정처분 발생​​​​임대료 증액 제한「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조▷ 임대사업자는 임대기간 동안 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 ​임대료의 5퍼센트의 범위에서 증액가능​하며, 기존 임차인과 계약을 갱신하거나 신규 임차인과 계약을 체결하는 경우에도 동일함.​※ 이를 위반하는 경우 3,000만원 이하의 과태료 및 행정처분 발생​​​임대보증금 보증 가입「민간임대주택에 관한 특별법」 제 49조 등▷ '20.8.18 이후 신규 등록하는 임대주택은 즉시 보증보험 가입이 적용되며, 종전에 등록한 임대주택은 법 시행 1년 후('21.8.18) 계약 체결 시부터 적용(묵시적계약 갱신 포함)​​​​6. 부기등록「민간임대주택에 관한 특별법」 제49조 등▷ 임대사업자는 등록한 민간임대주택이 공적 의무가 부여된 주택임을 알 수 있도록 임대사업자 등록 후 지체 없이 소유권등기에 부기등록 하여야 함(종전 등록 임대주택은 '22.12.9 까지 유예)​​▷ 부기등기 표기 문구- 이 주택은 「민간임대주택에 관한 특별법」 제 43조1항에 따라 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하고, 같은 법 제 44조의 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택임​​​

주택임대사업자의 양도소득세 중과배제(자진말소, 자동말소 등)​안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다. ​주택임대사업자가 아래 요건을 모두 충족한 임대주택을 양도할 경우, 다주택자 중과대상에 해당하더라도 양도세는 중과되지 않습니다. 다만, 2018.09.14 이후 취득한 조정지역 대상 소재의 주택은 중과배제 대상에서 제외됩니다.​​1. 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 외의 지역은 3억원)이하2. 의무임대기간 준수- 2020. 07. 10 이전 등록 : 단기임대주택 or 장기임대주택 등록 + 5년 이상 임대- 2020. 07. 11 ~ 2020. 08.17 등록 : 장기임대주택으로 등록 + 8년 이상 임대- 2020. 08. 18 ~ 등록 : 장기임대주택으로 등록 + 10년 이상 임대3. 임대료 증액제한 준수- 종전 계약 대비 보증금이나 임대료 5% 범위내로 상한4. 지방자치단체 + 세무서에 모두 주택임대사업자로 등록​만약, 임대주택으로 등록한 단기 혹은 장기임대주택을 위의 의무기간을 채우지 못하고자진말소후에 양도했다면 양도세가 중과가 됩니다.다만, 민간임대주택법의 개정으로 인해 불가피하게 임대주택을자진말소 후, 양도하게 된 경우 아래 요건을 충족한다면 의무임대기간요건을 충족한 것으로 보아 양도세가 중과되지 않습니다.​1. 폐지되는 임대주택(단기임대주택으로 등록한 모든 주택 또는 장기임대주택으로 등록한 아파트)에 해당할 것2. 의무인대기간의 1/2이상을 임대하고 자진말소할 것3. 자진말소일로부터 1년 이내 임대주택을 양도할 것4. 의무임대기간 외의 위의 가액요건 및 임대료증액제한 요건 등을 충족할 것​반면, 의무임대기간을 모두 충족하여 자동말소된 경우에는 위의 3에 해당하는 임대주택 양도기한은 별도로 없습니다. 이를 표로 정리하면 다음과 같습니다.지금까지 주택임대사업자의 임대주택이 자진말소, 자동말소된 경우의 양도소득세 중과배제 요건에 대한 내용을 살펴보았습니다.​실무에 도움이 되셨으면 좋겠습니다.<세무회계 문> 문용현 세무사였습니다. 감사합니다.​