상가주택 저가양도시 공시가격으로 해도 되나요? 세무당국에서 감정평가를 할까 우려됩니다.

안녕하세요, 오회계사입니다.이번 다룰 내용은 흔히 상속세는 없더라도 신고를 하는게 좋다고 하는데, 왜 그런지 상속부동산 양도세와 소급감정관련 내용을 살펴보겠습니다.세부적으로 살펴보면,상속받은 자산의취득가액은 상속재산평가액입니다상속으로 취득한 자산의 취득가액은 상속재산평가액이 됩니다.예를 들어, 부친이 10년전에 1억에 매입한 토지가 부친 사망시 5억으로 올랐고 5억으로 상속세 신고를 하였다면 해당 토지를 7억에 처분하는 경우 양도차익은 6억(7억-1억)이 아닌 2억(7억-5억)으로 계산되어 양도세를 납부합니다.소득세법 시행령제163조(양도자산의 필요경비)⑨상속 또는 증여(법 제88조제1호 각 목 외의 부분 후단에 따른 부담부증여의 채무액에 해당하는 부분도 포함하되, 「상속세 및 증여세법」 제34조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조제1항제1호가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정ㆍ경정한 가액이 있는 경우 그 결정ㆍ경정한 가액으로 한다)을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조제4항의 규정에 의한 가액중 많은 금액2. 「상속세 및 증여세법」 제61조제1항제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액중 많은 금액상속 부동산의 재산평가는사망일 전후 6개월의 매매,감정,수용,공매를 우선 적용합니다상속은 상속개시일(사망일), 증여는 증여일의 시가를 적용함이 원칙이나, 부동산은 사망일 전후 6개월간의 매매,감정,수용,공매가격이 있다면 이를 적용합니다.증여도 평가방식은 동일하나, 직전 6개월~후 3개월로 기간차이가 있습니다.해당 재산의 매매,감정,수용,경매가격 등이 없으면, 2순위인 유사매매사례가액이 적용되고 이도 없다면 보충적평가방법인 공시가격 등이 적용됩니다.상속세를신고하지 않아도,상속재산 평가방식을 적용하여 취득가액으로 인정됩니다만약, 상속세 낼 대상이 아니라서 상속세를 신고조차 하지 않았다면 향후에 그 토지나 주택을 처분할 때 어떤 가액이 적용될까요?신고 여부와 관계없이, 상속재산평가방식을 적용하게 됩니다. 즉, 신고 안해도 유사매매사례나 공시가격을 적용하여 취득가액으로 본다는 것입니다.양도, 서면인터넷방문상담4팀-2281 , 2007.07.25[ 제 목 ]상속주택의 양도시 취득가액 산정방법[ 요 지 ]상속자산의 양도가액에서 공제하는 실지취득가액은 상속개시일 전후 6개월이내의 기간중 매매사례가액 감정가액.기준시가순으로 적용하는 것이며 이는상속세 신고유무에 불구하고 적용하는 것임.[ 회 신 ]자산의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정함에 있어서 상속을 원인으로 취득한 부동산의 취득가액은 상속세 신고여부와 관계없이 상속개시일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액(시가를 말하는 것임)을 취득당시의 실지거래가액으로 보는 것이며 , 이 경우 “시가”란 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하는 것으로서, 같은법 시행령 제49조 제1항 각호에서 예시하는 가액〔평가기준일 전후 6월 이내의 기간중 매매ㆍ감정(소급감정 제외)ㆍ수용ㆍ경매 또는 공매가액〕은 당해 상속재산의 시가범위에 포함되는 것이며 시가를 산정하기 어려운 경우에는 같은법 제61조 제1항의 규정에 의하여 평가하는 것입니다.소급감정은 국세청은 인정하지 않고 있습니다만약, 상속받을 당시는 감정평가를 받지 않았는데 나중에 처분할려고 보니 공시가격이 취득가액으로 적용되어 양도세가 많이 나와 그제서야 소급감정을 받으면 어떨까 생각하시는 경우가 있습니다.하지만, 국세청은 평가기간이 경과된 소급감정은 적용되지 않고 유사매매사례가액이 없다면 공시가격을 상속토지나 주택의 취득가액으로 본다는 것입니다.○ 재산01254-3725, 1986.12.18귀 질의의 내용과 같이 특정지역에 해당하는 상속재산을 상속개시 당시의 시가가 확인되지 아니하므로 국세청 기준시가로 평가하여 자진 신고하였고, 또한 소관 세무서장이 이를 채택하여 결정한 경우 이는 현행 상속세법상 적법한 것으로서 당해 토지에 대하여 추후 상속개시일을 전후한 소급감정가액이 있다 할지라도 이를 적용하지 않는 것임.상증, 재삼01254-2177 , 1992.08.24[ 제 목 ]상속세를 결정고지한 후소급 감정한 경우 감정가액의 시가 적용여부[ 요 지 ]시가를 산정하기 어려운 상속재산을 보충적 평가방법에 의해 적법하게 평가하여 상속세를 결정고지한 후 소급 감정한 경우 그 감정가액은 시가로 적용할 수 없는 것임[ 회 신 ]시기를 산정하기 어려운 상속재산을 보충적 평가방법에 의해 적법하게 평가하여 상속세를 결정고지한 후 당해 상속재산을 소급 감정한 경우 그 감정가액은 당해 재산의 시가로 적용할 수 없는 것입니다.예외적으로, 법원 소송을 통해 소급감정이 인정되는 경우가 가끔 있으나 유사매매사례로 볼 수 있는 것이 감정가액과 유사한 수준 등 매우 특수한 경우에만 인정될 수 있다고 보입니다.정리하면,토지나 주택을 상속받은 경우, 상속세 납부 대상이 아니라고 신고하지 않거나 공시가격을 적용하여 대충 신고하시면 안됩니다.나중에 그 상속 부동산을 팔 때, 공시가격이 취득가액으로 되어 양도세 폭탄이 될 수 있습니다. 감정평가를 받거나 유사매매를 적용하여 상속세 신고를 하는 것이 향후 양도세 절세 방법입니다.그리고 과세당국은 소급감정을 인정하지 않으므로,뒤늦게서야 양도세를 줄이기 위해 소급감정을 받는 것도 실익이 없습니다.정말 아무 생각안하고 단순히 공시가격으로 상속신고를 하거나 신고를 안했다가 나중에 부동산 팔때 후회하시는 경우가 많으시니 특히 주의해야 합니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby상속세신고/상속세상담/부산세무사/부동산세금

안녕하세요 세무회계 유안 목정우 세무사입니다.세무사로서 제일 바쁜 5월 종합소득세 신고시즌이 드디어 끝났습니다. 많은 분들이 찾아주셔서 이번에도 정말 정신없는 한달을 보냈는데요, 종합소득세 업무를 처리하느라 밀려있던 재산세업무를 이제야 처리하게 되었네요,의외로 상속세 관련 문의사항이 많았는데요, 상속세의 경우 일괄공제 5억과 배우자가 살아있는 경우 5억의 배우자공제액이 기본적으로 적용되기에, 상속재산이 10억원이 안된다면 상속세 신고를 하지 않으시는분들이 대부분입니다.이런 분들은 오늘 포스팅을 보시고, 다시한번 꼭 생각해보시길 바랍니다.상속세는 다른 세금과 연관이 없을까?상속개시일 당시 상속재산을 평가하여 상속세가 계산되고, 상속재산은 금융재산, 부동산,동산이 대표적입니다.상속재산을 상속받은 상속인은 상속이 완료되면 본인의지대로 해당 재산을 현금화할 수 있지만, 이 경우 발생할 수 있는 세금이 있습니다.여러분들이 제일 많이들어본 세금인 양도소득세 입니다.금융재산 중 일부 금융상품(비상장주식, 해외주식, 일부 펀드 등)을 제외하고는 양도에 따른 세금이 발생하지 않고, 동산(자동차 등)도 마찬가지 입니다. 양도소득세가 발생한다고 하더라도 상속세 계산시 시가로 평가되기 때문에 실제 현금화시점과 큰 차이가 없다면 양도차익자체도 없게되는게 대부분입니다.하지만, 부동산의 경우는 조금 달라집니다. 부동산(토지, 건물, 주택 등)도 마찬가지로 상속당시 시가로 평가되지만, 시가가 애매한 경우가 있습니다.아파트의 경우 대부분 매매사례가액이라는 시가가 있어 해당 가격으로 상속세 신고를 진행하지만, 토지나 상가의 경우 각각의 물건별로 특색이 있고, 대부분 매매사례가격이 없기 때문에 감정평가를 진행하지 않는 이상 공시가격(기준시가)을 기준으로 상속세가 과세되고, 이를 상속받은 상속인의 취득가격은 상속당시 평가액이 됩니다.*최근 비주거용 부동산(상가-꼬마빌딩)의 경우 기준시가 신고시 세무서에서 감정평가를 진행할 수 있으니 유의하셔야 합니다.여기서 이미 눈치채신 분들이 있으시겠지만,, 상속인들은 해당 부동산 처분시 양도소득세를 부담해야 합니다. 양도소득세는 양도차익이 클수록 즉, 취득가격이 낮을수록, 상속가격이 낮을수록 많아집니다. 대부분의 토지 공시가격은 시세대비 50%도 안되는 경우가 많은데, 공시가격으로 상속세를 신고한다면 당장의 상속세 부담은 없을 수 있어도, 추후 양도소득세를 생각하면, 손해일 수 있습니다.만약, 상속재산가액이 5억(배우자 있는 경우 10억)이하라서 상속세 신고를 하지 않는다면, 추후 해당 부동산 양도시 상속당시 공시가격으로 취득가격이 계산되고, 과세관청의 판단도 마찬가지입니다.단, 상속개시일 당시 매매사례가액 등 시가가 확인된다면 상속세 신고를 하지 않더라도 추후 양도시점에 이를 주장할 수 있겠으나, 이는 정말 험난한 길이 될것이고,, 굳이 상속당시 신고를 하는 지름길을 놔두고, 끊길지도 모르는 먼 길을 돌아가는 느낌입니다.

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 주제는 많이들 혼동하시는 아파트, 토지 등 부동산의 시가입니다.가장 많이 물어보시는 것이시가를 실거래가를 적용하는 건지, KB/네이버 부동산시세를 적용하는건지, 공시가격을 적용하면 되는지 입니다.이와 관련하여, 법의 내용을 살펴보고 체계를 명확히 하시면 헷갈리지 않으시리라 봅니다.세부적으로 살펴보면,부동산 증여의 경우,증여일전 6개월부터 후 3개월이내의매매가격, 수용/공매가격, 감정가격을 시가로 봅니다.시가의 정의를 살펴보면,① 불특정 다수의 거래가격⇒ 현실적으로 부동산에는 적용이 안됩니다.다음으로,②해당자산 매매가격③수용/공매가격④감정가격을 시가로 인정하고 있습니다.매매/수용/공매/감정가액은 평가기간이 증여의 경우증여일 전 6개월 ~ 후 3개월임에 주의해야 합니다.(평가심의위원회를 통하는 경우, 증여일 전 2년 ~ 신고기한후 6개월 까지 확대 가능)우선, 증여받는 자산 그 자체가 평가기간 중에 매매(취득/처분)된 경우가 있다면 딴거 볼거 없이 그 매매가격이 증여가액 입니다. 물른, 매매가 제 3자간의 거래가액이어야 하겠습니다.실무적으로 일반적인1순위 시가 적용은 감정가액으로 볼 수 있겠습니다.이 경우둘 이상의 감정평가기관에 의뢰를 해야하고, 둘의 평균가액을 적용하게 됩니다. 그러나, 평가대상 재산이기준시가 10억 이하인 경우에는 1개의 업체에만 의뢰한 결과를 적용합니다.단, 그 재산에 대해 감정가액을 받을려면 감정평가사에 평가를 의뢰해야하고 돈이 들어갑니다. 이를 강제할 수는 없는 것이니, 그 다음으로 적용되는 것이유사매매사례가액입니다.상증세법제60조(평가의 원칙 등)① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다.이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.1. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 증권시장으로서 대통령령으로 정하는 증권시장에서 거래되는 주권상장법인의 주식등 중 대통령령으로 정하는 주식 등(제63조제2항에 해당하는 주식 등은 제외한다)의 경우: 제63조제1항제1호가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액2. 「특정 금융거래정보의 보고 및 이용 등에 관한 법률」 제2조제3호에 따른 가상자산의 경우: 제65조제2항에 규정된 평가방법으로 평가한 가액② 제1항에 따른시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.③제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다.상증세법 시행령제49조(평가의 원칙등)①법 제60조제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다.증여 재산과 면적, 위치, 용도, 종목 및 기준시가가 '동일하거나 유사한' 다른 재산의 매매/감정/수용/공매등 가액(유사매매사례가액)이 있는 경우, 이를 시가로 본다.유사매매사례의 대상은면적, 위치, 용도, 종목 및 기준시가가 '동일하거나 유사한'다른 재산입니다. 이러한 동일 or 유사한 재산의 매매, 감정, 수용, 공매가 증여일 6개월 전 ~ 신고일의 기간에 있는 경우에는 이를 적용합니다.여기서 중요한 것은, 유사매매사례의 경우증여일 후 3개월이 아닌 신고일까지로적용기간이 단축된다는 것입니다. 따라서, 유사매매사례를 보고 증여했으면 가급적 빨리 증여 신고를 하라는 것이 여기서 나오는 말입니다.그리고, 유사매매사례가액의 선정방식은1. 공동주택(아파트 등)가격이 공시되는 경우① 동일한 단지내② 전용면적의 차이가 5%이내③ 공동주택가격(공시가액)이 5%이내인 경우에, 유사매매사례로 보겠다는 것입니다.그리고해당 유사사례가액이 둘 이상인 경우에는, 공시가액이 더 비슷한 것을 적용하겠다는 것입니다.2. 그 외 (공동주택 가격 공시대상 아닌 부동산)면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 재산상증세법 시행령제49조(평가의 원칙등) ④제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다.상속증여세법 시행규칙제15조(평가의 원칙등)③ 영 제49조제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는공동주택의 경우:다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.가. 평가대상 주택과동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의공동주택가격의 100분의 5 이내일 것2.제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산유사매매사례 가액도 없는 경우, 공시지가or 개별/공동주택가격 등의 보충적 평가방식을 적용합니다.평가 대상기간 중에그 재산의 매매/감정/공매/경매도 없고, 유사매매사례가액 등도 없는 경우에는보충적 평가방법인 공시지가, 기준시가, 개별/공동주택가격 등을 적용합니다.즉, 흔히들 혼동하는 국토부 실거래가와 공시가액 중에 어느 것이 우선되느냐는 것은 실거래가 우선이고 공시가액이 다음이라는 것을 알수 있습니다.제61조(부동산 등의 평가)① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다. 1. 토지「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.2. 건물건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액3.오피스텔 및 상업용 건물건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액4.주택「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 “고시주택가격”이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.가. 해당 주택의 고시주택가격이 없는 경우나. 고시주택가격 고시 후에 해당 주택을 「건축법」 제2조제1항제9호 및 제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우⑤사실상임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다. <개정 2015. 12. 15.>단, 여기서 주의할 것이임대차계약이 체결된 부동산의 경우위의 공시지가등 보충적 평가액보다, 다음의 임차보증금 해당액이 더 큰 경우 이를 적용합니다.「 임대료 환산가액 = 보증금 + 연간임대료/12% 」즉, 아파트 공동주택가격이 5억이지만 임대차 계약이 있고 전세가 6억인 경우 6억이 평가액이고 5억에 월세 50이면 5억+600만원/0.12인 5억 5천만원이 보충적 평가액이라는 것입니다.상증세법 시행령제50조(부동산의 평가)⑦법 제61조제5항에서 “대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액”이란 다음 계산식에 따라 계산한 금액(이하 이 조에서 “임대료 등의 환산가액”이라 한다)을 말한다. (1년간의 임대료 ÷ 기획재정부령으로 정하는 율) + 임대보증금시행규칙제15조의2(임대가액의 계산) 영 제50조제7항에서 “기획재정부령으로 정하는 율”이란100분의 12를 말한다.보충적 평가방식 특례로저당권 등이 설정된 경우에는 그 담보 채권액과 기존 보충적 평가액 중에 큰 금액을 적용합니다. 예를 들어, 공시가액은 5억이나 은행에서 6억원의 담보를 설정한 경우에는 6억으로 평가한다는 것입니다.상증세법 시행령제66조(저당권 등이 설정된 재산 평가의 특례)다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재산은 제60조에도 불구하고그 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제60조에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.1. 저당권, 「동산ㆍ채권 등의 담보에 관한 법률」에 따른 담보권 또는 질권이 설정된 재산2. 양도담보재산3. 전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산을 포함한다)4. 위탁자의 채무이행을 담보할 목적으로 대통령령으로 정하는 신탁계약을 체결한 재산국세청 홈택스의상속증여재산 평가하기 메뉴에서, 증여 재산의 평가액을 조회해볼 수 있습니다. 그러나, 추후 다르게 결정될 수 있습니다.국토부 실거래가를 많이들 이용하시지만홈택스에 상속재산 평가하기 메뉴가 있는데,여기서 해당 재산의 증여재산을 평가해볼 수 있습니다.그러나, 이를 따라 했다고 해서 증여재산 평가액이 맞으니 추후 과세당국이 이를 인정하겠다는 의미는 아닙니다.참고 목적으로 봐라는 의미입니다.그리고, 간혹 KB나 네이버 시세로 증여재산 평가하면 되는지 묻는 분들이 있는데 이상의 법적용을 보면 알듯이 전혀 적용될 여지가 없습니다.유사매매사례가액 적용은 실거래 등록의 지연으로 한계가 있으며, 특수관계자간의 거래는 유사매매사례로 적용되지 않으니 주의가 필요합니다.유사매매사례의 경우, 증여일 전 6개월 ~ 신고일까지의 유사 재산매매 사례가 있으면 이를 적용하는데, 국토부 실거래가 및 홈택스 증여재산 평가도 기본적으로실거래가 늦게 반영됩니다.이에 따라, 현실적으로국토부 실거래가액이나 홈택스의 평가액을 보고 그 가액으로 보고 증여하고 평가/신고하였는데,나중 신고된 유사매매 건이 있는 경우에는 그 가격이 적용될 수도 있으므로 안심할 수는 없는 것입니다.특히, 간혹 매우 낮은 가격에 실거래가가 신고되는 경우가 있어 이때다 싶어 증여를 하는 경우가 있는데,급매라고 보기에도 낮은 가격의 경우 부모/자식 등의 특수관계자간의 저가 거래인 경우가 많습니다.이러한특수관계자간의 거래금액은 유사매매사례가액으로 보지 않으니, 이를 보고 증여하다 나중에 낭패를 당하지 않도록 주의해야합니다.문제는 이러한 거래가 특수관계자 거래인지, 진짜 급매인지는 알 수가 없다는 것입니다.정리하면,부동산의 증여시 증여재산 평가는① 1순위증여일 6개월 전 부터 3개월 후의 기간에해당자산 매매가격,수용/공매가격,감정가액② 2순위1순위가 없으면,유사매매사례가액을 적용③ 3순위유사매매사례가액도 없으면,공시가액등의 보충적평가액을 적용함따라서, 일반적으로는 감정가액 → 유사매매사례가액 → 공시가액 등 보충적 평가 순서이고감정가는 2개 업체의 평균값이나 기준시가 10억 이하면 1개 업체만 해도 인정되는 것입니다.유사매매사례는 아파트 등 공동주택가격이 공시되는 경우는㉠ 동일 단지 ㉡ 면적 차이 5%이내 ㉢ 공동주택가격 차이 5% 이내의 실거래가 이에 해당하며,여러 건일 경우 공동주택가격 차이가 가장 적은 것이 적용됩니다.보충적평가액 적용시, 임대차계약이 체결된 부동산이거나 담보가 설정된 경우에는 그 가액이 공시가액 등 보다 큰 경우 이를 적용합니다.그리고, 증여재산 평가를 위해 국토부 실거래가 홈택스 증여재산 평가등을 활용할 수 있으나 전적으로 믿고 해도 증여세 신고일 이전에 아직 등록되지 않은실거래가 뒤늦게 등록되는 경우가 있고 특수관계자간의 저가 거래 등은 적용 되지 않으니 주의가 필요하다는 것입니다.by 부산세무사/부산회계사

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 살펴볼 내용은 상속 증여를 받을 때 재산평가에 대한 것으로 그 중 감정평가 부분에 대한 것입니다.세부적으로 살펴보면,부동산을 상속 증여받을 때 재산평가는시가로 합니다상속,증여재산은 불특정 다수인 간에 자유롭게 거래되는 가격을 의미하는데,감정가액이 있으면 이를 시가로 인정합니다. 감정가액이 없으면, 유사매매사례가액을 적용하고 이도 없으면 보충적평가방법을 적용합니다.① 1순위: 감정가액② 2순위: 유사매매사례③ 3순위: 보충적평가방식(공시가격 등)상증세법 제60조(평가의 원칙 등)② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.감정평가는 상속은상속개시일 전후 6개월,증여는증여일 전 6개월 후 3개월의 기간 중에 있어야 합니다감정평가는 언제 받아야 하는 것인지 살펴보면, 상속개시일(사망일) 전후 6개월, 증여일 전 6개월 후 3개월의 기간내에①가격산정 기준일②감정평가서 작성일둘다 있어야 한다는 것입니다. 즉, 가격산정 기준일은 기간내라도 평가서 작성일 자체가 기한을 넘으면 적용이 안됩니다.소급감정은 안된다는 의미입니다.상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙등)② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일2.제1항제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일3. 제1항제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날감정가액은2이상의 감정기관에서 받아야 합니다감정평가는 2 이상의 감정기관에서 감정가액을 받고, 이를 평균하여 적용합니다.하지만, 평가액이 10억원 수준일 때 감정평가수수료는 1백만원을 조금 넘는게 일반적인데 납세자 부담이 된다는 지적에 따라2018.4월부터 예외적으로, 부동산의 기준시가가 10억원 이하이면 1개의 감정평가만 받아도 되는 것으로 하고 있습니다.상증세법 제60조(평가의 원칙 등)⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다.상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙등)⑥ 법 제60조제5항 전단에서 “대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산”이란 「소득세법」 제99조제1항제1호에 따른 부동산 중 기준시가 10억원 이하의 것을 말한다.기준시가 10억원 기준은 일부 지분의 증여라도전체를 기준으로 판단합니다기준시가는 토지는 공시지가, 아파트/주택은 공시가격, 오피스텔/상가 등은 산식에 따라 별도로 산출된 기준시가를 적용합니다.이때, 10억원 이하면 감정평가 1개만 받아도 된다는데 공시가격 20억원인 아파트의 절반 지분을 증여하는 경우에는 2개를 받아야 하는지 1개만 받아도 되는지 여부가 궁금하게 됩니다.결론은 2개 감정평가를 받아야 합니다.부동산 일부 지분 증여시, 부동산 전체 기준시가가 10억 초과인지 여부로 판단하게 됩니다.상증, 서면-2020-상속증여-2038, 2020.07.29[ 제 목 ]시가로 인정되는 감정가액의 범위[ 요 지 ]부동산의 일부지분을 증여하는 경우, 당해 부동산의 전체기준시가가 10억원인 경우에 한해 하나의 감정기관 감정가액도 시가로 인정되는 것임정리하면,부동산의 상속 증여시에 감정평가를 받는 경우에 대해 알아보았습니다. 감정평가는 유사매매사례 등에 우선하기 때문에, 유사매매 적용을 잘못한 경우 등으로 인한 문제는 없습니다.단, 상속은 전후 6개월 증여는 전 6개월 후 3개월 기간이내에 평가서 기준일과 작성일이 있어야 한다는 것입니다. 특히, 원칙적으로 감정평가는 한 곳에서 받으면 안되고 두 군데 이상의 감정평가 기관에서 받아야 합니다.단, 감정평가 수수료 부담을 완화하고자 2018.4월부터는 부동산은 기준시가가 10억원 이하면 한군데만 받아도 되며 이때 10억원은 일부 지분 증여라도 전체를 기준으로 판단합니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby증여세신고/양도세신고/부산김해세무사

1. 개요부동산 시장이 매수세가 끊겨 연일 시세가 하락하고 있습니다. 한국부동산원에 따르면 지난 1∼5월 전국 아파트 매매 건수(신고 일자 기준)는 15만 5천987건으로, 2006년 관련 통계 집계가 시작된 이래 같은 기간 기준으로 가장 적었습니다.특히 올해 매매 건수는 지난해(31만 5천153건)의 '반 토막' 수준이며,서울의 아파트 매매 건수는 같은 기간 7천917건으로, 작년(2만 5천159건)의 3분의 1 수준에 그쳤습니다.아파트 매매 건수는 역대 최저이지만, 중개업소를 통하지 않는교환, 증여, 직거래 등의 특이 거래는 늘어나는 상황입니다.오늘은최근 매매거래가 이루어지지 않는 상황을 이용한 증여 절세 방안에 대해서 설명해 드리겠습니다.자녀에게 증여하는 이유는 다음과 같이 다양합니다.(1) 거래절벽을 활용하여 기준시가로 증여(2) 2023년 취득세 개정(시가 기준 과세)(3) 다주택자 양도소득세 중과세(4) 다주택자 종합부동산세 중과 부담(5) 재개발·재건축 예정으로 시세 상승이 예상되는 물건(6) 상속세 절세 대비2. 증여재산 평가 방법증여재산을 평가할 때 가액은'시가'를 원칙으로 하며, 시가를 산정하기 어려운 경우에는'기준시가'(보충적 평가 방법)에 따릅니다.구분평가액원칙시가(매매가·감정가·유사 매매사례가액)보충적 평가 방법(시가를 알 수 없는 경우 적용)기준시가[기준시가를 활용한 증여세 절세방안]증여일 전 6개월 ~ 후 3개월, 총 9개월의 기간에 시가로 사용할 수 있는 금액이 있다면 시가를 사용해야 합니다.따라서 만약 증여하려는 물건 또는 면적·위치·용도·기준시가 등이 유사한 물건이증여일 전 6개월 이내에 계약되지 않았다면 시세 대비 50~70% 정도로 형성되어 있는'기준시가'를 기준으로 증여할 수 있습니다.따라서 최근 거래절벽인 상황에서 최근 유사한 물건의 거래가 없다면기준시가를 활용하여 증여하기 좋은 시점입니다.시가(매매가·감정가·유사 매매사례가액)에 대해서는 다음의 글에 자세하게 작성되어 있으니 참고하시면 될 것 같습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222801271435[증여전문세무사] 내 집을 자녀에게 증여할 때 증여세는 얼마? 증여재산평가 방법 총정리–'시가'(증여세 절세방안)1. 개요 부모의 부를 자녀에게 물려주는 상속·증여 규모가 지난해 처음으로 100조 원을 넘어섰습니다. 자녀...blog.naver.com3. 보충적 평가 방법증여세법에서 규정하고 있는 시가로 사용할 수 있는 금액을 알 수 없는 경우재산평가의 불확실성으로 인한 납세자의 법적 안전성과 예측 가능성에 혼란을 야기할 수 있으므로재산의 종류·규모·거래 상황 등을 감안하여 보충적 평가 방법을 규정하고 있습니다.자산 종류보충적 평가 방법토지개별공시지가일반 건물국세청장이 산정·고시하는 가액오피스텔 및 상업용 건물국세청장이 고시하는 가액(고시가액이 없는 경우 일반 건물 평가 방법 적용)주택, 아파트기초단체장, 국토부 장관이 공시하는 주택가격입주권, 분양권(부동산을 취득할 수 있는 권리)(조합원 권리가) + 증여일 현재 불입한 금액+ 증여일 현재 프리미엄 상당액1. 토지시가가 불분명한 토지는'개별공시지가'로 평가하며, 개별공지시가는 ‘부동산 공시가격알리미’ 등 일부 사이트에서 조회할 수 있습니다.개별공시지가는 토지 소재지, 이용현황에 따라 다르지만,시세의 50% 정도 수준으로 형성되어 있으므로 시가 대비 훨씬 낮은 가액으로 증여할 수 있습니다.개별공시지가는 증여일 현재 공시된 공시지가를 적용하며,증여일과 개별공시지가 고시일이 같은 날이면 새로운 공시지가를 적용합니다.[주택의 부수토지]개별주택가격이 공시된 주택의 부수토지의 경우 주택 건물과 토지를 모두 증여한다면 개별주택가격으로 평가하지만, 주택의 부수토지만 증여하는 경우에는 개별주택가격을 개별공시지가와 건물의 기준시가로 안분한 가격으로 평가합니다.[공시지가가 없는 토지]개별공시지가가 없는 토지는 관할세무서장이 평가한 가액으로 합니다.이때 형질변경, 용도변경 등으로 지목이 변경된 토지는 공시자가가 없는 토지에 해당하며, 분할 및 합병된 토지로서 고시된 공시지가를 적용하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에는 개별공시지가가 없는 토지에 해당합니다.상속세및증여세법기본통칙 61-50…12. 일반 건물시가가 불분명한 일반 건물은매년 1월 1일'국세청장이 고시하는 방법으로 계산한 가액'으로 평가합니다.기준시가:신축가격기준액*구조지수*용도지수*위치지수*경과연수별 잔가율*개별건물의 특성에 따른 조정율기준시가를 계산할 때 적용하는 지수는공부와 실질 사용이 다르다면 실질에 따라 계산하며,주택과 상가 건물이 같이 있는 겸용주택의 경우주택 부분은 주택공시가격으로, 상가건물은 일반건물 기준시가로 적용합니다.3. 오피스텔 및 상업용 건물오피스텔 및 상업용 건물은 매년 1월 1일에'국세청장이 고시하는 가액'을 기준으로 평가합니다.오피스텔 및 상업용 건물의 기준시가는 단위면적당 고시된 가액에전유면적뿐만 아닌 공용면적을 합한 건물면적으로 기준으로 곱하여 산정해야 합니다.고시대상은 지정지역 내의 건물로서, 오피스텔과 연면적 합계가 3,000㎡ 이상이거나 점포가 100개 호 이상인 상업용 건물이며, 국세청에서 고시의 실익이 없다고 보는 경우 기준시가를 고시하지 않습니다.고시가액이 없는 경우 일반 건물과 동일한 방법으로 산출한 가액을 기준시가를 적용하며, 토지는 개별공시지가를 적용합니다.4. 주택, 아파트주택, 아파트 등은 매년 4월 말일에'기초단체장, 국토부장관이 공시하는 주택가격'으로 평가합니다.일반 개별주택은 고시된‘개별주택가격’으로 평가하며, 아파트 등의 공동주택은‘공동주택가격’으로 평가합니다.주택의 공시가격은 토지와 건물을 일괄하여 산정한 가액이며, 부수토지의 개별공시지가와 건물의 기준시가를 합산한 가액과는 다릅니다.만약, 부수토지의 개별공시지가가 주택의 공시가격보다 크더라도 개별주택가격으로 평가해야 합니다.[개별주택가격 또는 공동주택가격이 없는 주택의 평가]주택의 고시가격이 없는 경우와 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 않은 경우에는 대통령령으로 정하는 다음의 방법에 따라 평가해야 합니다.1. 개별주택가격이 없는 단독주택구조·용도·이용상황 등 이용가치가 유사한 인근주택을 표준주택을 표준주택으로 보고 납세지 관할세무서장이 평가한 가액2. 공동주택가격이 없는 공동주택인근 유사공동주택의 거래가격·임대료 및 해당 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 고려하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액5. 입주권, 분양권(부동산을 취득할 수 있는 권리)① 재개발·재건축 입주권재개발·재건축 조합원으로 아파트를 분양받을 수 있는 권리인 입주권은'권리가액에 증여일 현재 불입한 금액과 프리미엄 상당액을 합한 금액'으로 평가합니다.기준시가: 조합원 권리가 + 증여일 현재 불입한 금액 + 증여일 현재 프리미엄 상당액이때프리미엄 상당액이란 불특정 다수인 간 거래에서 통상 지급되는 금액을 말하는 것입니다.② 분양권일반분양으로 취득한 분양권은'증여일 현재 불입한 금액과 프리미엄 상당액'을 합한 금액으로 평가합니다.기준시가: 증여일 현재 불입한 금액 + 증여일 현재 프리미엄 상당액입주권, 분양권의 경우 통상 사업이 진행될수록 거래되는 시세가 상승하기 때문에시세 상승이 예상되는 물건이라면 최대한 빠르게 증여하는 것이 유리합니다.다만, 양도소득세의 경우 권리변환일이 멸실 여부와 무관하게 관리처분계획인가일이지만 취득세의 경우 멸실일을 기준으로 물건의 종류가 달라지기 때문에 각종 세목에 따라 유불리를 고려하여 증여를 진행하는 것이 유리합니다.관련 내용에 대해서 자세하게 작성한 글이니 참고하시면 좋을 것 같습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222650124818[부동산전문세무사] 재개발·재건축 투자시 반드시 알아야 할 단계별 세금 총정리 -1편도정법상 재개발·재건축 물건을 투자하는 경우 매매일 현재 사업 진행의 단계에 따라 세금이 크게 달라지게...blog.naver.com4. 보충적 평가방법의 위험성상·증세법상 시가란 증여일 전 6개월 ~ 후 3개월, 총 9개월의 기간의 매매가·감정가·유사 매매사례가액을 의미하지만, 해당 평가 기간에 시가 등의 가액이 없더라도'평가심의위원회 제도'에 따라 시가로 추징될 수 있으니 유의해야 합니다.평가기간에 해당하지 않는 기간으로서평가기준일 전 2년 이내의 기간 중 또는 평가 기간 후 9개월(상속의 경우 15개월)의 기간에 매매등이 있는 경우에도 국세청 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 시가로 적용할 수 있습니다.즉, 증여일 이후 과세관청이 임의로 진행한 감정평가액으로 추징될 수 있습니다.따라서 증여하려는 부동산의 상세내역을 파악하고, 평가심의위원회 리스크를 충분히 검토하여 가장 유리한 방안으로 진행해야 합니다.평가심의위원회에 대한 내용은 다음의 글에 자세하게 작성되어 있습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222433702084[증여·상속 전문세무사] 부동산 기준시가로 증여·상속하는 경우 세금폭탄 맞을 수 있습니다.(평가심의위원회)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 오늘은 논란이 되고 있는 제도 중의 하나인 평가심의위원회...blog.naver.com실무에서 실제로 진행되고 있는 평가심의위원회 사례를 통하여 내부적으로 리스크를 검토하고 진행하고 있으며, 평가심의위원회 리스크를 줄이는 방안으로 안전하게 진행하고 있으며,감정평가, 등기, 절세 컨설팅 모두 함께 진행해드리고 있습니다.참고하시면 좋은 관련된 내용의 글https://blog.naver.com/highyes_tax/222789643038[컨설팅전문세무사] 상생임대주택, 중과유예기간을 활용한 부담부증여 절세 컨설팅 방법(상생임대주택 혜택 극대화)1. 개요 최근 윤석열 정부가 내놓은 ‘상생임대인 개선안’과 ‘다주택자 중과유예’가 큰 이슈가 되고 있...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830[양도·증여·상속 전문 세무사]특수관계인간(부모,자식간) 부동산 저가매매·양도 컨설팅 세부내용(인터넷으로 절대 알 수 없는 이유)안녕하세요. 가족간 부동산 매매거래를 전문으로 컨설팅 하고 있는 이상웅 세무사입니다. 따라서 오늘은 &#...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222473398125[컨설팅 전문 세무사] 입주권, 분양권 증여·부담부증여 절세 컨설팅 (양도세·증여세·취득세 합법적으로 세금 줄이는 방법)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 오늘은 제가 진행한 입주권 부담부증여 컨설팅 사례에 대해...blog.naver.com