부모님과 임대임차관계가 될때, 임대인이 전세집에 세대원으로 가능할까요?

상생임대인, 상생임대주택1. 개요22년 8월 2일 개정된'상생임대인, 상생임대주택'제도는 임대료 5%의 요건을 충족하는 임대인에게거주하지 않았던 주택이라도2년 거주요건을 면제하여 양도세 비과세를 적용하는 등 큰 혜택을 부여하고 있습니다.개정 전 상생임대인, 상생임대주택은 주택의 기준시가 요건, 주택 수 요건 등 비교적 까다로운 요건들을 힘들게 충족했더라도 거주기간을 1년만 인정했기 때문에 2년을 거주해야 받을 수 있는 양도소득세 비과세 적용을 받지 못했습니다.보증금 등의 자금적 문제, 근무상 형편 등으로 실제로 거주하기 어려운 주택에 2년 거주요건 중 1년만 인정해 주겠다는 것은 크게 의미는 없는 혜택이었습니다.하지만,개정 후 상생임대인 제도는 요건이 완화됐을 뿐만 아니라 2년 거주요건을 아예 면제해 주기 때문에 보유만 했더라도 비과세를 받을 수 있어많은 분들이 찾는 제도로 탈바꿈했습니다.다만,신설 및 개정된지 시간이 얼마 흐르지 않아 무수히 많은 상생임대인, 상생임대주택 사례에 대해 충분한 규정과 해석, 예규, 판례 등이 마련되어 있지는 않아 혼란을 빚고 있습니다.아래에서는 지금까지 나온‘상생임대인 제도’와 관련된 사례별 국세청, 기재부 해석 및 예규 등을 총정리해봤으니 참고하시면 좋을 것 같습니다.2. 상생임대인, 상생임대주택 요건과 혜택<1> 요건구분개정 전개정 후상생임대인 요건기준시가 요건임대개시 시점 기준시가 9억원 이하 주택폐지1세대 1주택 요건임대개시 시점 1세대 1주택자폐지증액제한 요건직전임대차계약 대비임대료 5% 이내 인상직전임대기간 요건직전임대기간 1년 6개월 이상계약갱신 요건22.12.31까지 상생임대차계약 체결24.12.31까지 상생임대차계약임대개시상생임대기간 요건상생임대기간 2년 이상혜택비과세1세대 1주택 양도세 비과세2년 거주요건 중 1년 인정1세대 1주택 양도세 비과세2년 거주요건 면제장특 공제없음1세대1 주택 장기보유특별공제2년 거주요건 면제적용 기한22.12.3124.12.31(2년 연장)<2> 혜택상생임대주택의 혜택은 크게 2가지입니다.구분내용1세대 1주택 양도소득세비과세 2년 거주요건 면제취득당시 조정대상지역의 주택은 취득 후 조정대상지역에서해제 되더라도 양도세 비과세를 받기 위해서는 2년 거주를 해야 합니다.하지만,상생임대주택에 해당한다면 거주를 하지 않았더라도 비과세 가능합니다.장기보유특별공제양도소득세 계산시 보유 및 거주기간에 따라 공제되는장기보유특별공제는 2년 거주 여부에 따라 적용되는 공제율이 달라집니다.상생임대주택에 해당한다면2년을 거주하지 않더라도 높은 공제율을 적용받을 수 있습니다.3. 상생임대인, 상생임대주택 사례별 적용 여부(국세청, 기재부 해석·예규)소득세법시행령 제155조의3[ 상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례(2022.02.15 신설) ]① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 상생임대주택 이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조 제1항, 제155조 제20항 제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.(2022.08.02 개정)소득세법시행령 제155조의3 상생임대인, 상생임대주택에 대한 국세청, 기재부 해석·예규를 정리하였습니다. 법에서 규정하지 못하는 구체적인 사례들에 대한 국세청, 기재부의 의견으로 실제로 임대를 하는 임대인 분들에게 많은 도움이 되고 있습니다.상생임대인, 상생임대주택 사례상생임대주택적용 여부직전임대차계약과 상생임대차계약의 임차인이 다른 경우적용 가능직전임대차계약과 상생임대차계약 사이에 시간적 공백(임대인이 직접거주, 공실)이 있는 경우적용 가능계약갱신청구권 행사에 따른 신규계약적용 가능민특법에 따른 등록임대주택사업의 임대주택적용 가능다가구주택의 일부만 상생임대요건을 충족한 상황에서 다가구주택 전체를 양도하는 경우적용 불가능다가구주택의 일부만 상생임대요건을 충족한 상황에서 상생임대요건을 충족한 일부를 양도하는 경우적용 가능1년을 계약했으나 묵시적갱신 등으로 신규계약 체결 없이 실제 2년을 임대한 경우적용 가능임차인이 법인인 경우적용 가능주택 취득 매매계약 체결 후 임대차계약을 체결한 경우로서 주택 취득일 이후 임대기간이 개시되는 경우적용 불가능전 소유자로부터 임대차계약을 승계받은 후 계약갱신요구권을 행사하여갱신하고 이후 그 갱신계약을 다시 갱신하는 경우적용 가능상생임대차계약 체결 후 임차인이 조기퇴거하는 경우적용 불가능상생임대차계약 체결 후 임차인이 조기퇴거한 뒤 새로운 계약을 체결하여 전체 임대기간이 2년 이상인 경우적용 가능LH에 임대하고 LH가 해당 주택을 새로운 임차인에게 재임대하는 경우적용 가능조세특례제한법 특례대상 주택을 보유하고 있는 상황에서 다른 상생임대주택을 양도하는 경우적용 가능청약당첨 후, 분양잔금 전 임대차계약 체결 후 2년을 임대하고 새롭게 갱신하여 2년 임대하는 경우적용 불가능주택 취득 매매계약 체결 후 임대차계약을 체결한 경우로서 매매잔금일과 임대차보증금잔금일이동일하고 같은 날 새롭게 임대인을 수정하여 임대개시하는 경우적용 불가능기준시가 요건이 폐지되기 전 체결한 임대차계약으로서 기준시가 요건을 충족하지 못했던 경우적용 가능재개발·재건축사업 등으로 거주하기 위한 대체주택에 거주하지 않고 상생임대를 하는 경우 비과세 여부적용 불가능임대 개시 후 주택을 증여받고 임대인의 명의를 수증자로 변경한 경우적용 불가능상생임대주택 요건을 충족한 주택을 별도세대원이 공동소유하는 경우적용 가능재건축사업으로 인해 주택부수토지가 증가한 경우로서 준공 전 신축주택에 임대차계약을 체결한 경우적용 가능주택을 취득한 날과 같은 날 임대차계약을 체결한 경우적용 가능별도세대원과 공동소유하던 주택에 임대차계약 개시 후 공유자 지분을 추가 매수하여 단독명의가 된 경우적용 불가능거주하지 않은 상생임대주택(A)과 장기임대주택(B)과 입주권(C)을 보유하고 있는 상황에서156조의2 4항, 155조 20항의 요건을 갖추어 A주택을 양도하는 경우적용 가능상생임대차계약에 따른 임대개시를 하였으나 임차인이 조기 전출하여24.12.31 후 새로운 임대차계약을 하여 임대합산기간이 2년 이상인 경우적용 가능직전임대차계약 임대개시 후 배우자에게 지분을 증여한 이후 단독으로24.12.31 이전에 새로운 임대차계약을 체결하여 임대개시하는 경우적용 가능일시적 2주택자로서 거주요건을 충족하지 않고 상생임대주택 요건을 충족한 종전주택을 양도한 경우적용 가능임차인의 사망으로 임차권이 상속인 등에게 승계되어 계속 임대하는 경우적용 가능다만,해석·예규와 유사한 사례라고 하더라도 일부 사실관계가 다르다면 예상하지 못한 결론이 도출될 수 있으므로 구체적인 내용은 전문가와 함께 충분한 검토 후 진행하시는 것을 추천해 드립니다.또한국세청, 기재부의 해석·예규가 꼭 법적 구속력과 법원성을 지니는 것은 아닙니다.다시 말해해당 해석 및 예규를 신뢰하여 업무를 진행했으나 상생임대주택을 인정 받지 못한 경우 국세청에서 신뢰이익을 보호하여 반드시 인정해 주는 것은 아닙니다.서면질의, 사전답변, 예규, 유권해석, 집행기준, 기본통칙 등의 법적 구속력과 법원성에 대한 내용은 아래 글에 자세히 설명되어 있습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222888440401[조세불복전문세무사] 서면질의, 사전답변, 예규, 유권해석, 집행기준, 기본통칙 등의 법적 구속력과 법원성1. 개요 세무실무를 하다 보면 예규, 서면질의, 사전답변, 질의회신, 유권해석, 기본통칙, 집행기준 등 다...blog.naver.com4. 정리하며1세대 1주택 양도세 비과세 적용 시 2년 거주요건은 취득 당시 조정대상지역이었다면 이후 양도할 때 조정지역에서 해제되었더라도 계속해서 따라붙게 되는 요건입니다.[사례]예를 들어 1세대 1주택자가 20.1.1일에 마포구 소재 아파트를 취득하고 2년 이상 보유 후조정대상지역이 해제된 지금 양도하더라도 취득 당시에는 조정대상지역이었으므로 2년 거주하지 않는다면 비과세를 받지 못합니다.이때 상생임대주택 요건을 충족하여 임대한다면 거주하지 않더라도 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있으며, 이 혜택은 일시적 2주택자도 받을 수 있으므로 요건만 잘 챙기신다면 굉장히 유리한 혜택이 될 수 있습니다.요건들 꼼꼼히 살피시고 검토하셔서 수천, 수억의 절세효과 꼭 누리셨으면 좋겠습니다.관련 포스팅내용링크상생임대주택을 활용한 부담부증여 절세 컨설팅https://blog.naver.com/highyes_tax/222789643038상생임대주택 욕너 강화 등 23년 시행령개정사항https://blog.naver.com/highyes_tax/223033823995가족간 매매를 활용한 증여세 절세컨설팅https://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830일시적 2주택 비과세 해결책, 교환컨설팅https://blog.naver.com/highyes_tax/222817350284

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 살펴볼 내용은 지난달에 나온 조세심판례 중 위장전입과 관련된 건에 대해 살펴보겠습니다. 최근 실거주 요건 때문에 위장전입 사례가 많은편입니다.세부적으로 살펴보면,17.8.2대책으로취득당시 조정대상지역이면, 2년 실거주해야 합니다.1세대 1주택 비과세를 위해서는 주택 취득 당시, 비조정이면 실거주요건이 없으나 조정지역이면 2년 실거주를 해야합니다.이때, 실거주는 전세대원이 해야합니다. 다만, 직장, 학업 등으로 인한 부득이한 사유가 있는 경우에는 일부세대원이 거주하지 않아도 실거주한 것으로 봅니다.살펴 볼 조세심판 사례는 본인 소유 집을 전세를 주고 본인은 방한칸을 다시 임차하여 살았다고 주장하며 주민등록전입을 한 경우로,위장전입으로 판단되고 상시 거주요건이 충족되지 못해 결국 비과세를 받지 못한 경우입니다.양도, 조심-2022-중-0196 , 2022.06.23 , 기각[ 제 목 ]청구인이 쟁점아파트에서 2년 이상 거주하지 아니한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세의 적용을 배제하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부[ 요 지 ]설령 청구인의 소명내용과 같이 생활하였다 하더라도 ‘거주’라고 함은 일정한 곳에 자리를 잡고 머물러 사는 것을 의미하는 것이므로 부모의 집에서 일상생활을 하다 취사를 하는 경우도 없이평일 일부 시간에 잠시 들러서 잠만 잤다는 소명만으로 쟁점아파트에 거주하였다고 보기 어려움청구인은 본인 소유 주택을임대하고 다시 방 1칸을 임차하였음청구인 주장을 정리하면,① 이혼 후 혼자살며,돈이 부족해서 소유 주택을 임대주고 다시 1칸만 임차를 함② 주로 일찍 출근하고 늦게 귀가하여, 식사도 하지 않았고 잠만 자는 것으로 활용하였음③주말에는 인근 부모님댁에서 지냄④ TV,인터넷은핸드폰을 사용하여 별도 설치안했음⑤택배는 편의상 인근 부모님 집과 사무실에서 수령하였음⑥아파트 차량 등록은 늦게 했지만, 필요성을 못느낀 것임그 외 거주확인서, 진술서 등을 증거로 제출하며 실거주 2년을 충족한 것으로 주장함가. 청구인 주장1) 청구인은 이혼 후 안정된 생활을 위해 쟁점아파트를 매입하면서 1세대 1주택 비과세를 설계하였으나, 자금이 부족하여 쟁점아파트를 계속하여 임대하기로 하였고, 임차인 AAA에게 계약기간을 연장해 주는 조건으로 2년의 거주요건을 충족하기 위하여 방 한칸을 임차하게 되었다.2) 재혼 후 OOO시로 이전하기 전까지 오전 6시경 집에서 출발하여 OOO역 근처 헬스장을 이용한 후, 광역버스로 OOO역 근처 사무실로 출근하였으며, 퇴근 후 다시 헬스장에서 운동을 마치고 늦은 귀가를 하였고, 주말에는 부모님댁에서 지냈다. 평일 아침은 결식하고, 저녁은 운동 전 사무실에서 간단히 요기하는 생활을 반복하였다.3) 청구인은 우편물 청구서 등은 이메일 및 문자를 이용하여 수령하였고, 핸드폰을 이용하였으므로 TV와 인터넷 관련 설비를 따로 갖추지 않았으며, 택배는 인근 부모님 집과 사무실로 배송받아재산세 영수증 외에 주거와 관련된 증빙 서류를 따로 갖추지는 않고 있다.4) 차량은 2011년 구입하였으나 주말에만 가끔 사용하였고, 당시 쟁점아파트에 차량 통행 차단기가 없어 별도 등록의 필요성을 느끼지 못했고, 올케가 가끔 청구인 소유의 차를 이용하였다. 이후 오빠가 2019.11.4. 쟁점아파트로 이사하자 2019.12.9. 관리사무소에 차량 등록을 하였고,2020.6.9.에는 차량을 오빠 명의로 이전하였으므로 차량 등록 시점은 청구인의 거주사실과 무관하다.위장전입으로 의심되고, 설령 거주했다해도상시 거주가 아니므로비과세 안됨이에 대해, 조세심판원은 아래의 근거로 비과세 대상이 아니라고 판단하였음①임차인은 고등학생 2명 자녀를 둔 4인 가족인데, 방 한칸을 임차한다는 것은 사회통념상 이례적인 경우임②입주자 차량등록을 세입자가 전출한 시점에 한 점③거주 사실확인서 외에는 다른 증빙을 제시하지 못하는 점④부모님집이 같은 아파트 단지에 있는데, 굳이 임차인 집에 잠을 잔다는 것은 납득하기 어려운점⑤설령, 위장전입이 아니라고 해도 해당 주택에 취사 및 일상생활을 하지 않고 평일에 잠만 자고 주말에 부모님집에서 지내는 것은 거주라고 볼수 없음따라서, 1세대 1주택 비과세 거주요건을 충족하지 못함.다. 사실관계 및 판단(나) 청구인은 쟁점아파트에 2018.3.13.부터 2020.7.27.까지(일부 기간 제외) 주민등록상 주소지를 두었으므로 해당 기간 동안 쟁점아파트에서 거주한 것으로 인정되어야 한다고 주장하나, 청구인이 쟁점아파트 같은 단지에 부모가 거주하고 있음에도 고등학생 자녀 2명을 둔 임차인 가족이 거주하는 쟁점아파트의 방 한 칸을 빌려 거주하였다는 것은 사회통념상으로도 지극히 이례적일 뿐만 아니라, 설령 청구인의 소명내용과 같이 생활하였다 하더라도 ‘거주’라고 함은 일정한 곳에 자리를 잡고 머물러 사는 것을 의미하는 것이므로 부모의 집에서 일상생활을 하다 취사를 하는 경우도 없이 평일 일부 시간에 잠시 들러서 잠만 잤다는 소명만으로 쟁점아파트에 거주하였다고 보기 어려운 점, 처분청이 제출한 입주자명부 및 차량등록 현황에 의하면 청구인은 쟁점아파트 취득 전에는 청구인 소유의 아파트를 소유중(쟁점아파트와 같은 단지 102동 802호, 청구인의 오빠와 함께 전입신고 되어 있음)임에도 아버지가 소유한 아파트(쟁점아파트와 같은 단지 123동 1201호)에 청구인 소유의 차량을 등록하였다가, 쟁점아파트의 세입자 AAA가 전출하고 아버지가 소유한 아파트를 양도한 2019.12.9. 이후 쟁점아파트에 부모와 함께 입주자등록 및 차량등록을 한 것으로 나타나는 점, 청구인은 2018.3.10. 임차인 AAA와 체결한 임대차계약서를 제시하였으나, 임대기간(2017.4.14.∼2019.4.14.)이 1년 이상 남아 있던 임차인이 전세기간을 6개월 연장하기 위해 월세도 받지 않고 타인과 공동거주를 하였다고 보기 어려운 점, 청구인은 사후적으로 작성된 사실 확인서 외에 쟁점아파트에서 임차인 가족과 함께 거주한 사실을 입증할 만한 신빙성 있는 증빙의 제시를 하지 못하고 있는 점등에 비추어 청구인은 적어도 2019.10.31. 임차인 AAA가 쟁점아파트에서 전출하기 이전에는 쟁점아파트에서 실제로 거주하였다고 보기 어렵다.정리하면,이상 위장전입으로 의심되어, 세무조사를 받고 추징되고 조세불복한 사례를 살펴보았습니다.본인 주택을 임대주고 다시 방 1칸을 임차하여 전입을 하였으나, 실거주에 대한 증거 부족과 정황상 1칸 임차 실거주 했다고 보기 어렵다고 판단하였습니다.특히, 실제 평일에 잠만 잔 것이 인정되어도 이는 실거주 보지않는다는 심판례입니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부동산세무상담/조세불복세무사/부산세무사

안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.주택 취득당시 조정지역일 경우, 1세대 1주택 양도세 비과세를 받으려면 세대원 전원이 2년이상 거주를 하셔야 합니다.다만, 아래에 해당하는 상생임대요건을 충족했다면 거주요건을 충족하지 않더라도 비과세를 적용받을 수 있습니다.★ 상생임대주택 내용 요약1) '직전계약'대비 임대료를 5%이내 인상하면서 2년이상 임대2) '직전계약'이란 신규주택 취득 이후, 임차인과 본인이 직접 계약하고 1년 6개월 이상 임대할 것3) '21.12.20 이후 갱신하는 임대부터 적용4) '직전계약' 이후의 갱신기한은 '24.12.31까지소득세법 시행령 제155조의3(상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례)① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하“상생임대주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른거주기간의 제한을 받지 않는다.1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외한다)대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 “상생임대차계약”이라 한다)을 2021년 12월 20일부터2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 확인되는 경우로 한정한다)하고상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것4. 제1호에 따른직전 임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것④ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산한다.<신설 2023.2.28>기존 상생임대주택 요건을 보면,상생임대차계약을 체결한 임차인이 2년 이상 임차기간을 채우지 못하고 퇴거할 경우에도 상생임대요건을 충족할 수 있는지 여부에 대한 내용이 있지 않아, 임대인들 사이에 혼란이 있었습니다. 이처럼 임차인이 사정상 퇴거를 할 수도 있는데, 2년을 채우지 못했다고 하여 상생임대주택 요건을 충족하지 못한다면 임대인 입장에서는 너무 억울할 것입니다.이에 대한 세법이 개정되었고, 내용은 아래와 같습니다.즉, 기존 임차인이 퇴거했을 경우, 기존 계약과 동일한 조건 또는 더 낮은 조건으로 신규 임차인을 받아 임대를 할 경우 기존+신규임차인의 임대기간을 합산하여 2년 이상이라면 상생임대주택 요건을 충족할 수 있습니다.[서면-2022-부동산-2241] (2022.12.14.)임대기간 중 임차인의 사정으로 조기퇴거한 경우 상생임대주택 비과세 특례를 적용할 수 있는지 여부[ 제 목 ]임대기간 중 임차인의 사정으로 조기퇴거한 경우 상생임대주택 비과세 특례를 적용할 수 있는지 여부[ 요 지 ]귀 질의의 경우, 기존 해석사례인 “서면-2022-법규재산-1236(2022.10.31.)” 및 “기획재정부 재산세제과-1412(2022.11.10.)”를 참고하시기 바랍니다.[ 회 신 ]귀 질의의 경우, 기존 해석사례인 “서면-2022-법규재산-1236(2022.10.31.)” 및 “기획재정부 재산세제과-1412(2022.11.10.)”를 참고하시기 바랍니다.○서면-2022-법규재산-1236(2022.10.31.)귀 서면질의 신청의 사실관계와 같이, 국내에 1주택을 소유한 1세대가 해당 주택을 취득한 후 「소득세법 시행령」 제155조의3제1항제4호에 따른 직전 임대차계약 및 같은 항 제1호에 따른 상생임대차계약을 체결한 경우로서,임차인의 조기퇴거로 상생임대차계약에 따라 실제 임대한 기간이 2년 미만인 경우에는 상생임대주택에 대한 1세대 1주택의 특례를 적용받을 수 없는 것입니다.○ 기획재정부 재산세제과-1412(2022.11.10.)｢소득세법 시행령｣ 제155조의3제1항을 적용할 때, “직전 임대차계약” 또는 “상생임대차계약”을 체결하였으나, 임차인이 중도 퇴거하여 같은 항의 임대 기간(이하 “종전 임대기간”이라 한다) 요건을 충족하지 못한 경우,종전 임대 기간과 새롭게 체결한 임대차계약(종전 임대차계약의 임대보증금 또는 임대료보다 낮거나 같은 경우에 한정한다)에 따른 임대기간을 합산할 수 있는 것입니다.이상 마치겠습니다. 실무에 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

상생임대주택의 임대차계약기간과실제와 상이한 경우 임대기간 판정방법(실제로 판정한다)주택 취득당시 조정지역일 경우, 1세대 1주택 양도세 비과세를 받으려면 세대원 전원이 2년이상 거주를 하셔야 합니다.다만, 아래에 해당하는 상생임대요건을 충족했다면 거주요건을 충족하지 않더라도 비과세를 적용받을 수 있습니다.★상생임대주택 내용 요약1) '직전계약' 대비 임대료를 5%이내 인상하면서 2년 이상 임대2) '직전계약'이란 신규주택 취득 이후, 임차인과 본인이 직접 계약하고 1년 6개월(18개월) 이상 임대할 것3) '21.12.20 ~ '24.12.31까지 갱신하는 상생임대부터 적용양도, 서면-2022-부동산-5462 [부동산납세과-1662] , 2023.06.27[ 제 목 ]상생임대주택의 임대차계약기간과 실제와 상이한 경우 임대기간 판정방법[ 요 지 ]임대인과 임차인 간 합의 등을 통해 추가로 임대하여 계약기간과 실제 임대기간이 상이한 경우실제 임대기간을 기준으로「소득세법 시행령」제155조의3제1항에 따른 직전 임대차계약의 임대기간 요건을 판정하는 것입니다.[ 회 신 ]귀 질의의 경우,임대인과 임차인 간 합의 등을 통해 추가로 임대하여 계약기간과 실제 임대기간이 상이한 경우 실제 임대기간을 기준으로「소득세법 시행령」제155조의3제1항에 따른 직전 임대차계약의 임대기간 요건을 판정하는 것입니다.[ 관련법령 ]소득세법 시행령제155조의3【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】1.사실관계2. 질의내용-계약기간 14개월의 임대차계약을 체결하였으나 임대인과 임차인간 상호 합의하에 4개월 연장하여 임대한 경우 연장된 기간을 포함하여 18개월을 직전임대차계약으로 볼 수 있는지 여부3. 관련법령○소득세법 시행령 제155조의3【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 상생임대주택 이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.1.1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 직전임대차계약 이라 한다)대비임대보증금 또는 임대료의 증가율이100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 이 조에서 상생임대차계약 이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것2. 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것3. 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다.③ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다.④ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산한다. <신설 2023.2.28>⑤ 제1항을 적용받으려는 자는 법 제105조 또는 제110조에 따른 양도소득세 과세표준 신고기한까지 기획재정부령으로 정하는 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 해당 주택에 관한 직전임대차계약서 및 상생임대차계약서를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다. 이 경우 납세지 관할 세무서장은「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 주택의 토지ㆍ건물 등기사항증명서를 확인해야 한다.4. 관련사례○ 서면-2022-부동산-3860, 2023.01.25.귀 질의1의 경우, 소득령 §155의3①이 개정되기 전 체결한 임대차계약에 대해서도 종전 규정에 따른 기준시가 요건을 적용하지 아니하는 것입니다.귀 질의2의 경우,1년 계약하였으나주택임대차보호법 제6조에 의한 묵시적 갱신 등으로 신규 계약 체결 없이 2년 이상 임대한 경우 소득령 §155의3에 따른 임대기간으로 인정되는 것입니다.

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 조세심판사례로 손주 양육을 위해 주소를 이전하였다가 다주택자로 비과세를 못받았으나 불복으로 별도세대 인정되어 비과세된 사례입니다.세부적으로 살펴보면,양도세의 1세대는같은 주소에서 생계를 같이하는 경우입니다양도소득세의 1세대는 같은 주소에서 생계를 같이하는 가족이 이에 해당합니다. 따라서, 같은 주소에 살더라도 생계를 같이하지 않으면 별도세대 입니다.이와 달리, 취득세는 주민등록표를 기준으로 판단하고 동일 생계여부는 따지지 않습니다.이를 비교하면, 아래와 같습니다.세무서는 주민등록을 기준으로 동일 세대여부를 우선 판단합니다생계를 같이 하는지 여부는 세무서에서 일일이 확인을 할 수 없기 때문에, 주민등록이 같은 주소에 전입되어 있으면 생계를 같이 하는 것으로 봅니다.만약, 주소는 같으나 생계를 달리하는 경우 조세불복 절차를 통해 별도세대로 인정 받아 비과세를 받을 수 있습니다.아파트면 안된다, 출입구가 달라야 한다는 등의 애기는 주민등록의 분리 가능여부고 이와 무관하게 같은 아파트에 살아도 생계를 달리하면 별도세대로 인정 가능합니다.아래는 대표적인 사례들입니다.구분주소는 동일하나, 생계를 달리한 것으로 인정받은 경우사례 11주택자인 만 38세인 자녀가 1주택자인 부모와 동거 (다가구주택 동일 호수에 거주)① 자녀는 직장을 다니며소득이 있음② 부모도 국민연금과 임대수입으로 독립 생계가 가능③ 부모-자녀간 생계비를 지원한 이체 내역이 없음④ 일부 이체내역은 생활비를 분담한 것으로 인정사례 21주택자인 만 37세인 자녀가 1주택자인 부모와 동거(아파트 동일 호수에 거주)① 자녀는 직장을 다니며 소득이 있음② 부모도 국민연금과 임대수입으로 독립 생계가 가능③ 신용카드 사용내역을 볼 때 각자 소득으로 생활비를지출하여 생계가 분리된 것으로 인정④ 부모의 병환으로 불가피하게 합가한 정황 인정사례 31주택자인 사위 가족이 1주택자인 부모와 동거(아파트 동일 호수에 거주)① 사위는 직장을 다니며소득이 있음② 부모도 직장을 다니며소득이 있음③ 각자의 통장, 신용카드로 생활비를 지출사례 41주택자인 만 42세 자녀가 1주택자인 부모와 동거(아파트 동일 호수에 거주)① 자녀는 직장을 다니며 소득이 있음② 부모도 직장을 다니며 소득이 있음③ 건강보험 부양가족에도 등재되지 않음④ 의료비, 교통비, 통신비도각자가 부담하고 있음손주양육으로 합가하는 경우, 동거봉양합가 적용이 안되면 별도세대 주장을 해 볼 수 있습니다1주택자가 유주택자인 만 60세 이상의 직계존속과 합가하는 경우, 동거봉양합가로 인한 일시적 2주택으로 10년이내 주택 양도시 비과세가 됩니다.동거봉양 합가 비과세는 합가 이전부터 보유한 주택이어야 하고 만 60세를 넘어야합니다.이러한 조건이 충족되지 않는데, 손주 양육을 위해 합가하는 경우에는 불복사례와 같이 별도세대를 주장해볼 수 있습니다.사례는 손주 양육을 위해 합가 후, 자녀 세대가 주택을 매입한 경우불복사례를 보면,2012.9. 모친이 손주양육을 위해 전입 (모친은 전라도에 1주택 보유중)2015.2 자녀부부가 1주택을 매입2019.3 자녀부부의 아파트를 처분세무서는 1세대 2주택으로 보아, 비과세를 인정하지 않고 과세 처분함청구인의 주장은①모친은 월세, 임대료 수입이 있었음②양육비로 매달 드렸음③모친 신용카드 사용액으로 볼때, 독립생계가 가능④아파트를 공동임차하여, 사용한 적이 있음⑤ 7년간 양육을 위해 합가 후 다시 분가하였음따라서, 모친은 경제적으로 독립된 별도세대로 보아야함[ 제 목 ]쟁점아파트의 양도 당시 1세대 2주택에 해당한다고 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부[ 요 지 ]청구인외는 독립된 생활을 영위할 수 있는 경제적 능력이 있었다고 보이는 점 등에 비추어 볼 때, 청구인외는 청구인들과는 경제적 생활단위를 달리하는 별도 세대로 봄이 타당하다 할 것임가. 청구인들 주장OOO청구인들의 자녀양육을 도와주기 위해 청구인들의 주소지에 전입하였을 뿐, 독립적으로 생활할 수 있는 별도의 경제능력과 재산이 있는 점으로 보아 청구인들과 OOO쟁점아파트의 양도 당시에 별도세대에 해당하고, 쟁점아파트의 양도소득은 1세대 1주택 비과세의 요건을 충족하므로 이 건 처분은 위법․부당하다.(1) 청구인들이 OOO대학교병원에서 인턴 또는 레지던트 생활을 하던 20XX년 7월에 첫째 아이가, 그 후 20XX년 5월에 둘째 아이가 태어났고, 청구인 OOO첫째 아이의 출산 때 OOO대학교 병원의 레지던트 1년차로 일하면서 파견근무나 당직 등의 사유로 육아에 어려움을 겪다가 전주에 거주 중인 어머니인 OOO에게 자녀양육을 부탁하였으며, 이에 따라 OOO서울에 거주하던 청구인 OOO언니 집과 청구인들의 집을 오가며 자녀양육을 도와주다가 2012.9.24.에 청구인들의 주소로 전입하게 되었다.청구인들은 2011.5.5.부터 2018.12.3.까지의 기간 동안 매월 약 OOO총 99회에 걸쳐 합계 OOO자녀양육의 대가로 OOO에게 지급하였고, OOO손자녀들의 양육을 그만하겠다고 한 2019.1.1.부터 자녀양육 대가를 지급하지 아니하였다.(2) 청구인들과 OOO쟁점아파트를 양도(2019.3.8.)하기 전인 2019.2.21. 청구인들 가족과 OOO각각 별도의 공간에서 거주할 수 있도록 방 4개, 화장실 2개, 전용면적 164.85㎡의 OOO(이하 “전세아파트”라 한다)로 이사하였는데, 청구인 OOO공동임차인으로 하여 전세아파트의 전세계약서를 체결하였고, 전세금 총액 OOO하였다.OOO2019년 1월부터 손자들을 키우는 일이 힘들다고 하여 따로 거주하기를 원하였고, 그 당시 자신이 소유한 서울아파트의 임대 만료기간이 2019년 6월이어서 그 기간까지 약 6개월 정도 거주할 곳이 필요하여 전세아파트의 공동임차인으로 전세계약서를 작성하였고, 실제로 2019.9.3. 서울아파트로 이사하여 청구인들과 별도로 거주하였다.(3) OOO에게는 매월 서울아파트의 월세수입 OOO(이혼위자료로 받은 OOO백만원을 정기예금에 예치하여 받는 것으로, 연 이자율 2%로 산정한 금액), 합계 OOO발생하고 있었는데, 이 금액은 OOO월별 신용카드 사용액보다 많은 금액인바, OOO청구인들과 독립적으로 생활할 수 있는 상황이었으며, 이와 별도로 청구인들로부터 자녀들의 양육 대가로 매월 OOO씩 받고 있어서 청구인들과 OOO각각 별도의 자금으로 생활할 수 있었다.(4) OOO청구인들의 자녀양육을 시작한 2011년에 57세로, 청구인들에게 부양을 부탁할 나이가 아니었고, 전라북도 전주시에서 부동산임대업(2003.4.10.〜2013.6.3.)을, 서울특별시에서 화장품 도매업(2013.10.1.〜2014.8.14.)을 하는 등 활동적으로 사업을 하고 있었다.또한 OOO2003년부터 2013년까지의 기간 동안 부동산임대업의 수입금액 합계 OOO2013년․2014년 중 화장품 도매업의 수입금액 합계 OOO신고하였다.불복 결과, 조세심판원은별도 세대로 인정을 하여 비과세 처분을 결정하였습니다조세심판원은 아래를 근거로 별도세대를 인정함①모친은 중위소득 40% 이상의 소득이 있음②모친의 신용카드 사용은 본인 계좌에서 지출③ 공동임차시, 전세보증금을 실제로 부담④ 각종 모친의 생활비 등은 모친의 계좌에서 지출⑤ 7년 거주후 전출로 보아, 양육을 위한 일시 거주로 인정따라서, 모친은 동일한 주소에 거주 중이나 경제적 생활단위가 다르므로 별도세대로 인정하여 자녀 양도세는 비과세로 처분(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.이 건에서 OOO오랫동안 부동산임대소득 및 사업소득을 얻고 있었고, 2017년부터 2019년까지 서울아파트를 임대하여 매월 월세 OOO받고 있었으며, 이자수입 등을 포함하면 쟁점아파트가 양도되기 전후에 「국민기초생활보장법」제2조 제11호에 따른 1인 가구의 기준 중위소득의 100분의 40 이상의 수입을 얻고 있었던 것으로 나타나는바, OOO독립된 생활을 영위할 수 있는 경제적 능력이 있었다고 보이는 점, 청구인들이 쟁점아파트를 양도하기 전에 청구인들과 OOO전입한 전세아파트의 경우 OOO청구인 OOO함께 공동임차인으로 계약하면서 전세보증금 총액 OOO부담한 것으로 나타나는 점, 계좌거래내역에 따르면, OOO사용한 신용카드 결제대금, 각종 생활비 등이 청구인들 부부와 별도로 OOO계좌에서 지출된 것으로 나타나는 점, OOO청구인들의 첫째 자녀가 출생한 2010년 7월 이후인 2012년 9월에 청구인들이 거주하는 아파트에 전입한 후 약 7년 동안 함께 거주하다가 2019년 9월에 자신이 소유한 서울아파트로 전출한 것으로 보아 청구인들의 자녀양육을 돕기 위해 OOO일시적으로 함께 거주하였다는 청구주장에 신빙성이 있어 보이는 점 등에 비추어 볼 때, OOO청구인들과는 경제적 생활단위를 달리하는 별도 세대로 봄이 타당하다 할 것이다.따라서 OOO청구인들과 동일 세대라고 보아 쟁점아파트의 양도소득에 대한 비과세의 적용을 배제하여 청구인들에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단된다.정리하면,손주 양육을 위해, 몇년간 주소를 자녀집으로 옮겼다가 자녀가 주택 매매시 비과세를 받지 못하여 불복한 사례를 보았습니다.결국, 모친은 별도의 생계가 가능한 수입이 있고 지출을 별도로 부담하는 등 경제적으로 분리된 별도세대로 판단되어 조세심판원에서 비과세 처분을 결정한 것입니다.종종 이와 같은 사례로 비과세를 받지 못하는 경우가 있는데, 경제적 분리여부만 확인되면 조세불복시 대부분 인정되는 경우가 많으므로 불복 가능여부도 검토가 필요합니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby양도세세무사/조세불복세무사/부산세무사