가족간 전세계약시 보증금 얼마나 싸게 가능한지

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 사례분석은 부담부증여 중 일반적인 경우인 자녀가 부모의 집에 전세계약을 하고 살고 있다가, 부모가 증여를 하는 경우입니다.해당 전세금이 부담부증여로 인정될 수 있는지가 쟁점입니다.세부적으로 살펴보면,자녀가 부모의 집에 전세계약을 하고, 해당 주택을 증여받는 경우부담부증여에 해당합니다.가장 일반적인 부담부증여의 형태는부모의 소유 주택에① 타인이 전세로 살고 있거나② 은행 담보대출이 된 경우 입니다.이 경우, 타인이 아닌 자녀가 전세로 살아도 인정이 되느냐 여부입니다.법에서는자녀와의 전세계약이라도 전세금이 실제로 수수되고 자녀가 그 집에 실제 전세로 살고 있다면, 타인이 아닌 자녀라고 부담부증여를 배제할 논리는 없다고 판단하고 있습니다.이와 관련, 여러 질의회신이 있는데 대표적인 몇개를 살펴보면[사례1]부모 소유 시세 2.4억인 주택에 딸이 전세 1.1억을 실제 통장 이체로 지급하고, 전세로 살고 있음⇒ 전세 1.1억은 채무 인수로 보아 부담부 증여로 봅니다.이 경우, 2.4억 - 1.1억=1.3억은 증여, 전세 1.1억은 양도입니다.상증, 상속증여세과-18 , 2015.01.20[ 제 목 ]부담부증여 해당여부 등[ 요 지 ]직계존비속 사이에 임대차계약이 체결된 재산을 증여하면서 해당 재산에 해당하는 채무(임대보증금)를 수증자가인수하는 사실이 입증된 때에는 증여재산의 가액에서 그 채무를 차감하는 것임1. 사실관계 및 질의내용O 사실관계- 출가한 딸에게 아파트(현 시가 약 2억4천만원)를 증여하고자 하는데 딸이 증여받고자 하는 아파트에서 저와 임대차계약을 맺고 전세로 거주하고 있으며 임차보증금 1억1천만원이 저의 통장으로 입금된 사실이 있음O 질의내용- 전세보증금에 대해 ‘부담부증여’로 공제받을 수 있는지 여부와 ‘부담부증여’일 경우 양도소득세가 발생하는지[사례2]부친 소유 주택에 자녀가 2월 전세 계약 체결하고 전세금을 지급하였고 12월 부담부증여⇒ 전세금을 채무 인수로 보아 증여액에서 차감상증, 서면-2017-상속증여-2519 [상속증여세과-1376] , 2017.12.22[ 제 목 ]직계존비속간 임대차계약이 체결된 재산을 부담부증여 하는 경우[ 요 지 ]직계존비속 사이에 임대차계약이 체결된 재산을 증여하면서 해당 재산에 해당하는 채무(임대보증금)를 수증자가 인수하는 사실이 입증된 때에는 증여재산의 가액에서 그 채무를 차감하는 것임1. 사실관계○ 甲은2017년 2월경 아버지와 전세계약을 체결 후 전세금을 지급하고 아버지 소유의 아파트에서 거주하고 있음○ 甲은 아버지에게 지급한 전세금을 돌려받지 않고 위 아파트를 증여 받는 증여계약을 하고자 함2. 질의내용○위와 같은 경우 해당 전세금을 아들이 돌려받지 않는다면 부담부증여에 해당되어 증여재산가액에서 전세금을 채무로서 차감한 후 증여세를 신고납부할 수 있는지[사례3]모친 소유 2.6억 아파트에 4월 자녀가 1.7억에 전세 계약을 체결4월에 리모델링 비용 0.16억은 모친 대신 세입자인 자녀가 지급11월에 전세 잔금을 리모델링 비용 차감한 1.54억을 송금12월에 자녀에게 증여⇒ 자녀의 전세금을 채무 인수로 보아 증여액에서 차감하나, 구체적인 사실 관계를 파악해야할 사안임상증, 재산세과-915 , 2010.12.10[ 제 목 ]직계존비속간 임대차계약이 체결된 재산을 부담부증여 하는 경우[ 요 지 ]직계존비속 사이에 임대차계약이 체결된 재산을 증여하면서 해당 재산에 해당하는 채무(임대보증금)를 수증자가 인수하는 사실이 입증된 때에는 증여재산의 가액에서 그 채무를 차감하는 것임[ 회 신 ]「상속세 및 증여세법」제47조 제1항 및 제3항 단서의 규정에 따라 직계존비속간의 부담부증여로 인하여증여일 현재 당해 증여재산에 담보된 증여자의 채무로서 수증자가 인수한 사실이 같은 법 시행령 제10조 제1항 각호의 1의 규정에 의하여 입증된 때에는 그 채무액을 차감한 금액을 증여세 과세가액으로 하는 것이며, 그 채무상당액에 대하여는 「소득세법」제88조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세가 과세되는 것임. 귀 질의의 경우모친과 수증자인 아들사이의 임대차계약에 따른 모친의 임대보증금채무를 사실상 수증자가 인수한 것이 확인되는 때에는 그 채무액을 증여재산가액에서 차감하는 것이나, 이에 해당하는지 여부는 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항임1. 사실관계 및 질의내용O 사실관계- 모친 명의 아파트(기준시가 2억3천/시세 2억6천)를금년 4월에 1억7천에 전세 계약해서 살고 있음- 4월 중 리모델링한 비용 16백만원은 제가 리모델링업자에게 송금하였음- 그리고 전세계약서에 계약금은 리모델링비용으로 송금한 금액으로 하기로 명시하였으며 나머지 잔금 1억5천4백만원을 11월에 송금하였음- 12월에 모친으로부터 모친명의 아파트를 증여받으려고 함O 질의내용- 자녀가 부모와 계약을 하고 전세금을 전달한 경우도 증여시 부담부증여로 인정받을 수 있는지 여부와 증빙자료단, 자녀의 전세금이가공의 채무로 판단되는 경우에는 부담부증여에 해당하지 않습니다.기존 세입자가 나가는 경우나 은행 대출이 있는 집에자녀가 새로운 세입자로 들어와서 전세금을 주거나 은행 대출을 갚은 경우는매우 자연스러운 상황으로 전세금의 인수를 부담부증여로 인정하겠습니다.단, 부담부증여로 증여세, 양도세를 줄이고자 하는 목적으로 증여일에 의도적으로 없던 전세금 채무를 생성하거나, 실제 전세금이 오간적이 없고 자녀가 세입자로 산적도 없는데 단순히 전세계약서만 만드는 경우에는 부담부증여로 보지 않을 수 있습니다.이러한 경우는 세무서에서는 부담부증여로 보지않고 전액 증여로 과세할 수 있고, 억울하다면 조세 불복의 절차를 통해 판결을 받아야 할 사안이 됩니다.결론은, 가공의 채무로 의심되거나 증여일 임박하여 돈은 오갔으나 허위 전세계약을 맺은 경우는 조세 회피 목적으로 과세될 수 있으니 주의해야 한다는 것입니다.아래 사례의 경우,부친의 소유 주택을 자녀에 증여하면서, 부친이 세입자로 들어가는 경우인데① 기존 설정된 전세 계약이 아닌 새롭게 체결된 계약인 점② 부친이 종국적으로 부담할 채무도 아니었다는 점③ 임대차 계약 자체가 허위로 보이는 점④ 부친은 거주할 수 있는 다른 집이 있음에도, 전세 계약을 한 점을 들어 부담부증여를 인정하지 않았습니다.상증, 국심2004서2692 , 2004.12.24 , 기각[ 제 목 ]전세보증금의 부담부증여 해당 여부[ 요 지 ]부가 거주하고 있던 주택을 자에게 증여하면서 전세보증금이 있는 것으로 하여 전세권을 설정한 것에 대하여 부담부증여로 볼 수 있는지 여부1. 처분개요청구인은 2003.11.19. 부(父) 김○○○로부터 0 0 0시 ○○○를 증여받은 후 2003.12.4. 주택가액(기준시가 450,500천원)에서 전세권이 설정된 부(父)의 전세보증금(280,000천원, 이하 쟁점전세보증금 이라 한다)을 부담부 채무금액으로 보아 이를 제외한 170,500천원을 증여세 과세가액으로 하여 2003년 귀속분 증여세 16,290,000원을 신고납부하였다.처분청은 쟁점전세보증금을 증여일 현재 존재하지 않는 가공의 부담부 채무금액으로 보아 이를 쟁점주택의 증여세 과세가액에 포함하여 2004.7.7. 청구인에게 2003년 귀속분 증여세 70,362,780원을 경정고지하였다.(3) 위의 사실관계와 관련법령 등을 종합하여 보면, 상속세및증여세법 제47조 제1항에서 증여세 과세가액에서 차감하는 부담부 증여규정은 수증자가 인수한 증여자의 채무 중 증여자가 종국적으로 부담하리라는 것이 확실시 되는 채무만을 과세가액에서 공제하겠다는 취지로 풀이되고 직계존비속 사이의 부담부증여인 경우에도 그 채무액을 수증자가 인수하거나 부담한 채무가 진정한 것인 때에 한하여 증여재산의 가액에서 공제되는 것이고(대법원 87누518, 1988.6.28 같은 뜻), 동 법령상 담보채무는 당해 증여재산에 담보된 채무로서 증여자가 당해 증여재산을 타인에게 임대한 경우의 당해 임대보증금을 포함하는 것으로 규정하고 있는 바,이 건 쟁점전세보증금은 증여재산인 쟁점주택에 기왕에 설정된 증여자의 채무가 아닐 뿐만 아니라 증여자가 종국적으로 부담할 채무에 해당하지 아니하고,전세권자인 부(父)가 쟁점전세보증금 상당액을 청구인에게 실제 지급한 바도 없으며전세권이 설정된 5년 이후 거주할 수 있는 다른 주택을 소유하고 있는데도 부자지간에 동 보증금 상당액을 반환받을 수 있는지가 불가능한 것으로 보여지므로 청구인이 쟁점전세보증금을 진정한 채무로 보아야 한다는 주장은 받아들이기 어렵다 하겠다, 따라서 처분청이 쟁점전세보증금을 법형식을 이용한 허위의 부담부 증여로 보아 이 건 증여세를 추징한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.정리하면,자녀가 부모 소유 주택에 전세계약을 체결하고 세입자로 살다가, 부모가 주택을 증여하는 경우 자녀의 전세금은 채무인수로 부담부증여로 인정이 됩니다.단, 실제 전세금이 오간적이 없다거나, 증여일에 임박하여 전세 채무를 생성한 경우, 실제 전세 계약만하고 산적도 없는 경우 법의 형식을 악용한 허위의 부담부증여로 판단되어 채무 인수가 되지 않은 것으로 보아 전액 증여세 과세될 수 있으니 주의해야합니다.타인과 전세 계약이 되어 있는 부담부증여 처럼 자연스러운 거래과정이고, 우연히 세입자가 자녀인 경우는 부담부증여에 아무런 문제가 없습니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산 오회계사/세무사

안녕하세요.신세계세무회계이형석 세무사입니다.저희 신세계세무회계컨설팅은 항상 연구하고 노력합니다.대표 세무사는 현재국세청 직속 기관인 국세공무원연수원과 각 기업체, 대학에서 강의를 하며,10년간 쌓은 노하우를 바탕으로 법인 절세설계, 세무조사 대응, 상속증여플랜 등 다양한세무 컨설팅을 진행하고 있습니다.다양한 상속세 신고 및 세무조사 대응을 진행했으며, 법인 세무 관련 전문성을 갖추어맞춤형 절세 전략을 안내해드립니다.- 대표 저서 -궁금한 내용만 쏙쏙 반드시 알아야 할 세금기초 - 경제법륜사중소기업 임직원이 반드시 알아야 할 조세지원제도 - 경제법륜사종합소득세 실무 - 경제법륜사세금환급 받는 경정청구 - 경제법륜사국세청, 서울관광재단에서 강의하는 모습사장님의 세무 궁금증을 해결해드리겠습니다. 믿고 맡겨주세요.요즘 TV 나 인터넷, 유튜브, 인스타그램 등 다양한 매체에서 정보를 얻다보면,납세자가 오인할 내용이 다수 보이는데요.유튜브에 활동 중인 자칭 '상속 전문가분들' 중에 오해를 일으킬 내용이 있어이번 시간에는 '팩트 체크' 차원에서 주의할 내용을 포스팅 하고자 합니다. 생활비는 증여세가 비과세 되기 때문에 계좌이체시 '메모란'에 '생활비'라고 적으면,국세청에서 조사를 하지 않는다? 라는 내용을 유튜브에서 봤습니다.세뱃돈도 용돈이기 때문에 가족간의 생활비 지원에 해당하는데요.그렇다면, 세뱃돈, 용돈, 생활비 등등 생계 유지를 위해 받는 금품은 무조건 비과세에 해당될까요?궁금한 내용 자세하게 살펴보겠습니다.먼저 관련 법령을 살펴보죠.상증세법 제46조 【비과세되는 증여재산】다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액에 대해서는 증여세를 부과하지 아니한다. <개정2010.6.8,2015.12.15,2016.12.20>1. 국가나 지방자치단체로부터 증여받은 재산의 가액2. 내국법인의 종업원으로서대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 종업원단체(이하 우리사주조합 이라 한다)에 가입한 자가 해당 법인의 주식을 우리사주조합을 통하여 취득한 경우로서 그 조합원이대통령령으로 정하는 소액주주의 기준에 해당하는 경우 그 주식의 취득가액과 시가의 차액으로 인하여 받은 이익에 상당하는 가액3.「정당법」에 따른 정당이 증여받은 재산의 가액4.「근로복지기본법」에 따른 사내근로복지기금이나 그 밖에 이와 유사한 것으로서대통령령으로 정하는 단체가 증여받은 재산의 가액5. 사회통념상 인정되는이재구호금품,치료비, 피부양자의 생활비, 교육비, 그 밖에 이와 유사한 것으로서대통령령으로 정하는 것6.「신용보증기금법」에 따라 설립된 신용보증기금이나 그 밖에 이와 유사한 것으로서대통령령으로 정하는 단체가 증여받은 재산의 가액7. 국가, 지방자치단체 또는 공공단체가 증여받은 재산의 가액8. 장애인을 보험금 수령인으로 하는 보험으로서대통령령으로 정하는 보험의 보험금9.「국가유공자 등 예우 및 지원에 관한 법률」에 따른 국가유공자의 유족이나「의사상자 등 예우 및 지원에 관한 법률」에 따른 의사자(義死者)의 유족이 증여받은 성금 및 물품 등 재산의 가액10. 비영리법인의 설립근거가 되는 법령의 변경으로 비영리법인이 해산되거나 업무가 변경됨에 따라 해당 비영리법인의 재산과 권리ㆍ의무를 다른 비영리법인이 승계받은 경우 승계받은 해당 재산의 가액[전문개정 2010.1.1]상증세법 시행령 제35조(비과세되는 증여재산의 범위등)④법 제46조제5호에서 대통령령으로 정하는 것 이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서해당 용도에 직접 지출한 것을 말한다. <개정 2003.12.30, 2010.2.18, 2019.2.12>1. 삭제 <2003.12.30>2. 학자금 또는 장학금 기타 이와 유사한 금품3. 기념품ㆍ축하금ㆍ부의금 기타 이와 유사한 금품으로서 통상 필요하다고 인정되는 금품4. 혼수용품으로서 통상 필요하다고 인정되는 금품5. 타인으로부터 기증을 받아 외국에서 국내에 반입된 물품으로서 당해 물품의 관세의 과세가격이 100만원미만인 물품6. 무주택근로자가 건물의 총연면적이 85제곱미터이하인 주택(주택에 부수되는 토지로서 건물연면적의 5배이내의 토지를 포함한다)을 취득 또는 임차하기 위하여 법 제46조제4호의 규정에 의한 사내근로복지기금 및 공동근로복지기금으로부터 증여받은 주택취득보조금중 그 주택취득가액의 100분의 5이하의 것과 주택임차보조금중 전세가액의 100분의 10이하의 것7. 불우한 자를 돕기 위하여 언론기관을 통하여 증여한 금품첫번째, 사회통념상 인정되는 범위내에서'생활비, 교육비 등 이와 유사한 금품'이 증여세 비과세가 됩니다.사회통념의 범위를 어디까지 용인 될지 애매한데요.사회적 지위와 소득수준에 따라 어떤 분의 한달 생활비는 300만원이면 충분하겠지만,어떤분은 한달 생활비가 3천만원일 수도 있습니다.아직까지는 생활비에 대한 명확한 기준점을 나타낸 심판례는 없습니다만, 결혼축하금에 대한 심판결과는 참고해볼만 하죠.외손자에게 결혼축하금으로 송금한 4백만원은 사회통념상 인정되는 비과세 증여재산의 범위에 포함됨.국심2003부562(2003.06.25)두번째,해당 용도에 '직접'사용되어야 하며, 그 외의 용도로 사용시 증여세 비과세가 적용되지 않는 것이죠.쉽게 설명하면, 생활비로 사용되어야 하지 저축, 투자 등에 사용되면 생활비 명목의 계좌이체가 아니기때문에 증여세가 부과된다는 뜻입니다.이와 관련된 심판례를 살펴보죠.증여세 비과세 대상인 부양의무자의 교육비나 생활비 등부양의무자 사이의 생활비와 교육비로서 통상 필요하다고 인정되는 금품은 증여세 비과세 대상이지만, 생활비 또는 교육비의 명목으로 증여받은 재산이라 할지라도 예・적금 하거나 주식, 토지, 주택 등의 매입자금 등으로 사용하는 경우에는 비과세 대상이 아님. (조심-2009-서-2856,2009.11.20.)유학중인 자녀의 학비ㆍ생활비에 대하여 증여세가 과세되는지 여부부양의무자 상호간의 생활비ㆍ교육비로서 통상 필요하다고 인정되는 현금을 필요시마다 지급하는 경우 증여세가 과세되지 아니하는 것이나, 생활비ㆍ교육비의 경우에도 토지ㆍ주택 등의 매입자금 등으로 사용하는 경우에는 증여세가 과세되는 것임.(서일46014-10621)생활비와 교육비의 증여재산가액에서 제외할 수 있는지 여부박사후과정(Postdoctor)연구원으로 본인의 수입으론 가족의 부양을 위해 최소한 소요되는 주택임차료 등 생활비와 교육비가 부족하여 부친으로부터 송금받은 것이라면 이를 증여재산가액에서 제외함이 타당함.(국심-2007-중-1735,2007.08.31.)가족의 생활비 등으로 사용된 금액은 사전증여재산에서 제외하여야 함2008.8.16.부터 2010.9.6.까지 124회에 걸쳐 인출된 27,200천원은 회당 평균 220천원이 공과금 및 CD현금으로 출금된 것으로 나타나는바, 그 금액을 경조사비, 여행비 등 가족의 생활비로 지출하였다는 청구주장이 사회통념에 비추어 볼 때 이유가 있어 보이는 점 등을 종합하면, 처분청이 사전증여재산으로 본 금액 중 000원을 제외하고 상속세를 과세하는 것이 타당한 것으로 판단된다.(심사상속2013-0012, 2013.07.26.)쟁점생활비 및 쟁점대출금을 배우자로부터 증여받은 것으로 보아 청구인에게 증여세를 과세한 처분의 당부 등청구인 부부의 자산규모 및 생활수준 등을 감안하면 월 000원 정도는 생활비의 성격으로 볼 수 있는 점 등에 비추어 처분청에서 청구인의 배우자가 청구인 명의의 예금계좌로 이체한 쟁점생활비가 청구인의 부동산 취득, 대출금 상환에 사용되었으므로 청구인이 배우자로부터 증여받은 것으로 보아 한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨.(조심-2021-서-3508, 2022.05.17.)원고가 혼수용품 및 생활비등으로 사용하였음을 입증한 것으로 볼 수 없음처분청이 계좌입금액을 증여재산가액으로 본 금원에 대하여, 원고가 해당 금액의 사용처로 혼수용품 및 생활비등으로 사용한 것을 입증한 것으로 볼 수 없어, 당초 처분 정당함.(의정부지방법원-2019-구합-14457, 2021.01.07.)피상속인이 자녀의 계좌에 입금한 금전이 증여 목적이 아닌 배우자의 생활비로 사용하였다는 사실은 청구인이 입증하여야 함계좌입금액이 배우자의 생활비로 사용되었는지는 계좌출금액이 어떻게 사용되었는지를 기준으로 판단하여야 할 것이나, 사회통념상 인정하여야 한다고 주장만 할 뿐 구체적으로 사용된 내역을 제시하지 못하였으므로 청구주장을 받아들이기 어려움(심사-상속-2020-0007, 2020.07.22.)청구인이 배우자로부터 송금받아 결제한 신용카드의 사용내역이 증여세 비과세 대상인 생활비로 볼 수 있는지 여부청구인이 배우자로부터 현금을 증여받아 사용한 것이 아니라 물품구입 등으로 신용카드를 사용하고 카드대금을 배우자가 납부한 것이어서 부의 무상이전이 이루어졌다고 보기 어려우며 신용카드 사용금액으로 청구인의 부채상환, 부동산 및 주식취득, 예ㆍ적금 등으로 사용한 것으로 볼 수 없는 점 등 증여세를 과세한 처분은 잘못(조심-2016-서-1029, 2016.11.25.)교육비와 결혼자금의 비과세 인정여부어학연수에 대한 비용충당 사실을 입증하지 못한 교육비와 일상생활에 필요한 통상의 가사용품 구입비용을 초과한 혼수비용은 비과세되지 아니함(심사증여99-0422, 1999.10.22.)정리하면,생활비, 교육비, 학자금, 기념품, 축하금, 부의금으로 사용했다면 그 사용처를 납세자가 입증해야 합니다.만약, 생활비를 월 1천만원 받았으나 소비한 금액은 300만원이고 나머지 700만원은 저축했다면,700만원에 대해서는제 아무리 계좌에 '생활비'라고 메모했더라도 증여세 과세 대상입니다.유튜브에서 잘못된 정보를 제공하는 경우가 많은데 주의하시기 바라며,세무사와 상담 후 진행하시는 것을 추천드립니다.이상으로 포스팅을 마치겠습니다.감사합니다.포스팅이 도움 되셨다면, 추천과 댓글 부탁드립니다.감사합니다.명쾌한 세무상담을 원하시면, 아래를 클릭하세요. (유료 세무상담)신세계 세무회계 컨설팅사장님의 절세 파트너, 신세계 세무회계 컨설팅 입니다. 효과적인 절세 방법과 전략을 제시합니다.pf.kakao.com찾아오시는 길청량리역 3번출구에서 직전 400미터(동대문 세무서 정문에서 고개를 들면 바로 보여요.)50m© NAVER Corp.신세계세무회계컨설팅서울특별시 동대문구 왕산로 239 . 상가동 3층 311호

안녕하세요.신세계세무회계 이형석 세무사입니다.저희 신세계세무회계컨설팅은 항상 연구하고 노력합니다.대표 세무사는 현재 국세청 직속 기관인 국세공무원연수원과 각 기업체, 대학에서 강의를 하며,10년간 쌓은 노하우를 바탕으로 법인 절세설계, 세무조사 대응, 상속증여플랜 등 다양한 세무 컨설팅을 진행하고 있습니다.다양한 상속세 신고 및 세무조사 대응을 진행했으며, 법인 세무 관련 전문성을 갖추어 맞춤형 절세 전략을 안내해드립니다.- 대표 저서 -궁금한 내용만 쏙쏙 반드시 알아야 할 세금기초 - 경제법륜사중소기업 임직원이 반드시 알아야 할 조세지원제도 - 경제법륜사종합소득세 실무 - 경제법륜사세금환급 받는 경정청구 - 경제법륜사국세청, 서울관광재단에서 강의하는 모습사장님의 세무 궁금증을 해결해드리겠습니다. 믿고 맡겨주세요.안녕하세요.이형석 세무사입니다.23년 11월 30일 오전 11시경 국회 기획재정위원회에서 총 15개의 세법 개정안을 의결하였습니다.종전 9월 1일에 기획재정부에서 발표한 세법개정안과 비교해서주요 변경사항 위주로포스팅 하고자 합니다.참고로, 국회 기재위에 의결된 사항은 아직 법률 공포되지 전이기 때문에 이후 변경 추이를 살펴봐야 합니다.소득세법➊ 양식업 소득에 대한 비과세 한도 상향(소득법 §12)* (현행) 소득금액 3,000만원 → (개정) 5,000만원(시행령 개정)현 행(정부안 없음)개 정 안□ 사업소득 비과세ㅇ 농어가부업소득(양어소득포함)* 비과세 한도(시행령)3,000만원ㅇ 어로어업 소득□양식업 소득 비과세 확대ㅇ 농어가부업소득(양어소득 삭제)ㅇ 어로어업 또는 양식어업 소득* 비과세 한도(시행령 개정)5,000만원< 시행시기 > ‘24.1.1. 이후 발생하는 소득분부터 적용➋고가주택(기준시가 12억원 초과)2주택 보유자의 임대 보증금등이 일정 수준을 초과하는 경우 보증금등 간주임대료 소득에 과세(2026년부터 시행) (소득법 §25)* (현행) 3주택 이상 보유자의 간주임대료 소득에 과세 (개정) 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 보증금등을 받는 고가주택 2주택자도 과세현 행(정부안 없음)개 정 안□보증금등에 대한 간주임대료 과세ㅇ(대상)3주택 이상자의전세금･보증금등에 따른간주임대료□과세범위 확대ㅇ고가주택*2주택자의 보증금등이 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 경우 추가(‘26년부터 시행)* 기준시가 12억원 초과➍자녀세액공제액 확대* 및 공제대상에 손자녀 추가(소득법 §59의2)* (첫째/둘째/셋째 이상) (현행) 15/15/30만원 → (개정) 15/20/30만원현 행(정부안 없음)개 정 안□자녀세액공제ㅇ적용대상: 기본공제대상자에해당하는자녀ㅇ공제세액(연간)- 1명 : 15만원- 2명 : 30만원- 3명 : 30만원 + 2명 초과1명당 30만원□ 적용대상 및 공제세액 확대ㅇ적용대상: 기본공제대상자에해당하는자녀 및 손자녀ㅇ공제세액(연간)- 1명 : 15만원- 2명 :35만원- 3명 :35만원+ 2명 초과1명당 30만원< 시행시기 > (적용대상) ‘24.1.1. 이후 신고하거나 연말정산하는 분부터 적용 (공제액) ‘24.1.1. 이후 개시하는 과세기간분부터 적용➎ 상용근로자 간이지급명세서월별 제출시행시기 유예(소득법 §164의3) (소득법 §81의11, 법인법 §75의7)* (현행) ‘24.1.1. → (개정)’26.1.1.현 행(정부안 없음)개 정 안□간이지급명세서* 제출* 소득자 인적사항, 지급금액 등 기재ㅇ 원천징수대상 사업소득 : 매월ㅇ상용근로소득:매 반기 →매월(’24년 시행)ㅇ인적용역 관련 기타소득 :매월(’24년 시행)ㅇ 지연제출 가산세 등□상용근로소득간이지급명세서월별 제출 시행시기 2년 유예ㅇ (좌 동)ㅇ상용근로소득:매 반기 →매월(’26년 시행)ㅇ (좌 동)현 행(정부안 없음)개 정 안□ 상용근로소득 간이지급명세서지연제출가산세(0.125%)적용요건ㅇ 제출기간 경과 후 3개월 내 제출→ 1개월 내 제출(’24년 시행)□시행시기 유예ㅇ 제출기간 경과 후 3개월 내 제출→ 1개월 내 제출(’26년 시행)□불분명금액이 5% 이하인 경우 가산세면제(’24년 시행)□시행시기 유예(’26년 시행)□미제출가산세 한시적 면제대상ㅇ’24.1.1.~12.31.에 지급하는 소득- 소규모사업자의 경우’24.1.1.~’24.12.31.에 지급하는 소득□ 대상기간 조정ㅇ’26.1.1.~12.31.에 지급하는 소득- 소규모사업자의 경우’26.1.1.~’27.12.31.에 지급하는 소득➏ 건축물을 주택으로용도변경하여 1세대 1주택이 된 경우 각 용도기간별 보유·거주기간 공제율을 합산*하여 장기보유 특별공제액을 계산(소득법 §95)* (정부안) Max(일반 공제율, 1세대 1주택 공제율)→(수정)보유기간 공제율(건물 + 1세대 1주택)+ 거주기간 공제율(1세대 1주택)정 부 안수 정 안□용도변경(또는 사실상 주거용사용)으로1세대 1주택이 된경우장기보유 특별공제액ㅇ아래 금액 중 큰 금액[Max(➊, ➋)]➊전체 보유기간*에 대해일반 공제율 적용한 금액* 전체 보유기간 : 취득일~양도일➋‘용도변경일~양도일’에 대해1세대 1주택 공제율 적용한 금액□계산방법 변경ㅇ각 용도기간별 보유·거주기간별 공제율을 합산하여 계산(➊ + ➋)➊ (보유기간 공제율*)비주택 보유기간에 대한일반 공제율+주택 보유기간에 대한1세대 1주택 공제율* 최대 40% 적용➋ (거주기간 공제율)주택 거주기간에 대한1세대 1주택 공제율< 시행시기 > ’25.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용법인세법➊ 해외자회사 수입배당금 익금불산입ㆍ간접외납세액 공제대상이 되는 해외자원개발사업 해외자회사 지분율 요건 현행 유지(5%)(법인법 §18의4, §57⑤)정 부 안수 정 안□해외자회사 배당금 익금불산입 및 간접외납세액 공제 적용대상 자회사 지분율 요건 인하ㅇ지분율 10% 이상-해외자원개발사업을 하는경우지분율 2% 이상□자회사 지분율 요건 현행 유지ㅇ (좌 동)-해외자원개발사업을 하는경우지분율 5% 이상ㅇ 배당기준일 현재 6개월 이상 보유ㅇ (좌 동)상속세 및 증여세법➊ 혼인 증여재산 공제와 별도로출산 증여재산 공제* 신설(상증법 §53의2)* 거주자가 자녀의 출생일부터 2년 이내에 직계존속으로 증여받는 경우 1억원까지 공제- 단, 혼인 증여재산 공제와 출산 증여재산 공제를 모두 적용받는 경우통합 공제한도는1억원으로 설정정 부 안수 정 안□혼인 증여재산 공제ㅇ아래 요건 모두 충족시증여세 과세가액에서 공제➊ (증여자) 직계존속➋ (공제한도) 1억원➌(증여일) 혼인신고일 이전 2년 + 혼인신고일 이후 2년 이내(총 4년)<신 설><신 설>(좌 동)□출산 증여재산 공제ㅇ아래 요건 모두 충족시증여세 과세가액에서 공제➊ (증여자) 직계존속➋ (공제한도) 1억원➌(증여일) 자녀의 출생일*부터 2년 이내* 입양의 경우 입양신고일□통합 공제한도ㅇ 혼인 증여재산 공제+ 출산 증여재산 공제:1억원< 시행시기 > ’24.1.1. 이후 증여받는 분부터 적용조세특례제한법➊ 외국인기술자 소득세 감면 및 외국인근로자 단일세율 과세특례 적용기한 연장(조특법 §18의2)* (현행) ‘23.12.31. → (정부안) ‘28.12.31. → (수정) ’26.12.31.정 부 안수 정 안□외국인근로자 소득세 과세특례□외국인근로자 소득세 과세특례적용기한 연장ㅇ (내용)19% 단일세율* 적용* 종합소득세율(6~45%) 선택 가능ㅇ (좌 동)- 비과세·감면, 소득공제 및 세액공제는적용하지 않음-단일세율 과세특례를 적용받는 외국인근로자의 사택제공이익은근로소득에서 제외 항구화** 외국인근로자가 ‘23.12.31.까지 제공받은 사택제공이익은 근로소득에서 제외중(소득령 부칙)ㅇ (적용기간)국내 근무시작일부터20년간ㅇ (좌 동)ㅇ (적용기한) ‘28.12.31.ㅇ‘26.12.31.➋ 가업승계 증여세 과세특례 저율과세(10%)구간을 120억원으로 확대(상증법§71, 조특법 §30의6)* (현행) 60억원 → (정부안) 300억원 → (수정) 120억원정 부 안수 정 안□가업승계 증여세 과세특례저율과세 구간및연부연납 기간 확대ㅇ (대상) 18세 이상 거주자가60세 이상 부모로부터가업승계목적 주식등 증여ㅇ (특례한도)- 업력 10년 이상: 300억원- 업력 20년 이상: 400억원- 업력 30년 이상: 600억원ㅇ (기본공제) 10억원ㅇ (세율) 10%- 단,300억원초과분은 20%ㅇ (연부연납 기간)20년ㅇ (신청 기간) 증여받은 날이속하는 달의 말일부터 3개월 이내□저율과세 구간 및 연부연납기간 조정ㅇ (좌 동)- 단,120억원초과분은 20%ㅇ (연부연납 기간)15년ㅇ (좌 동)< 시행시기 > (저율과세 구간 확대) ‘24.1.1. 이후 증여받는 분부터 적용 (연부연납 기간 확대) ‘24.1.1. 이후 증여세 과세표준 신고기한 내 신청하는 분부터 적용➏ 월세액 세액공제 소득기준 및 한도 상향(조특법 §95의2, §122의3)* 소득기준: (현행) 총급여 7,000만원(종합소득금액 6,000만원) → (개정)총급여 8,000만원(종합소득금액 7,000만원) 한도액: (현행) 연 월세액 750만원 → (개정)연 월세액 1,000만원현 행(정부안 없음)개 정 안□ 월세 세액공제ㅇ(대상)총급여 7천만원(종합소득금액 6천만원)이하 무주택근로자 및 성실사업자 등ㅇ(공제율) 월세액의15%·17%** 총급여 5,500만원 또는 종합소득금액4,500만원 이하자ㅇ(공제한도) 750만원□ 소득요건 상향 및 공제한도 확대ㅇ총급여 8천만원(종합소득금액 7천만원)이하무주택근로자 및 성실사업자 등ㅇ (좌 동)ㅇ1,000만원< 적용시기 > ’24.1.1. 이후 지급하는 월세 분부터 적용➒ 상용근로소득 간이지급명세서 제출 세액공제 적용기간 유예(조특법 §104의5)* (현행) ‘24.1.1.~‘25.12.31. → (개정) ’26.1.1.~’27.12.31.현 행(정부안 없음)개 정 안□상용근로소득 간이지급명세서 제출에 대한세액공제ㅇ(적용대상)상시고용인원 등을 고려하여대통령령으로 정하는 소규모사업자및 이를 대리하는세무대리인ㅇ(공제금액)기재된 소득자 수 등을 고려하여대통령령으로 정하는 금액ㅇ(공제한도)연간 300만원(세무회계법인 600만원),최소공제액 1만원ㅇ(적용기간)’24.1.1. ~ ’25.12.31.□적용기간 유예ㅇ (좌 동)ㅇ’26.1.1. ~ ’27.12.31.⓭ 2024년 신용카드 사용금액 증가분*에 대한 소득공제 도입(조특법 §126의2)*2023년 신용카드 사용금액의 105%를 초과하는 사용금액의 10% 공제(한도 100만원)⓮ 현금영수증사업자에 대한 부가가치세 과세특례의 적용기한 폐지(조특법 §126의3)* 적용기한 : (현행) '25.12.31. → (수정) 폐지현 행(정부안 없음)수 정 안□현금영수증사업자*에 대한 부가가치세액 공제* 현금영수증가맹점으로부터 현금결제내역을 수집하여 국세청으로 전송□적용기한 폐지ㅇ(공제대상)현금영수증가맹점의 현금영수증 발급건수 등ㅇ(공제금액)종이발급 : 9.4원, 온라인발급 : 8.4원ㅇ (좌 동)ㅇ(적용기한) ’25.12.31.ㅇ(삭제)위 세법개정안은 아직 확정된 법률은 아니지만,향후 진행방향을 참고할 수 있습니다.이상으로 포스팅을 마치겠습니다.감사합니다.포스팅이 도움 되셨다면, 추천과 댓글 부탁드립니다.감사합니다.

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 양도세 중과한시적 배제로 다주택자들의 증여시 부담부증여에 대한 관심이 높아지는데, 부담부증여시 주의할 부분 위주로 알아보겠습니다.세부적으로 살펴보면,부담부증여가 유리할 수 있으나,항상 유리한 것은 아닙니다기존 부동산에 담보된 채무나 보증금이 있는 경우, 이를 증여받는자가 인수하는 경우를 부담부증여라고 합니다.증여가액은 증여재산평가액에서 채무를 뺀 금액이고, 채무인수 부분에 대해서 양도차익을 계산합니다.증여세도 누진세율 구조이므로 채무인수 부분만큼 증여세는 줄어드나, 양도세는 발생하는데 양도세가 얼마정도인지에 따라 유불리가 달리집니다.기본적인 부담부증여에 대한 내용은 기존 포스팅 참고하세요.https://blog.naver.com/riverodw/222220333487[부담부증여 장단점 분석] - 주택/분양권 부담부증여 양도세, 증여세 계산들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 정부의 다주택자 양도세, 보유세 강화 조치로 인해 양도 보다는 자...blog.naver.com부담부증여시 취득세도 고려되어야 합니다.부담부증여시, 증여세 감소와 양도세 발생하는 것 외에 취득세도 반드시 고려해야 합니다.일반적인 주택 증여 취득세는 3.5%이나,다주택자가 조정대상지역내에 공시가격 3억원 이상의 주택을 증여를 하는 경우에는 12%의 세율이 적용됩니다. 부가세 포함하면, 12.4%~13.4%입니다.다주택자의 일반 증여시 전체 중과세율이 적용될 수 있는데,부담부증여로 하면 채무분은 유상매매에므로 매매로 인한 취득세가 적용되니 더 이득입니다.물른 매매로 인한 취득세도 중과세율이 적용될 수 있으나, 8%나 12%가 적용되므로 부담부증여가 유리합니다.배우자 직계존비속간의 채무는인수되지 않는 것으로 추정합니다배우자, 직계존비속간에 부담부증여는 채무 인수가 되지 않았다고 추정합니다. 여기서, '추정'은 법률 용어인데 명백한 반증이 있으면 인정한다는 애깁니다.배우자, 직계존비속간이라도① 금융기관 채무 ② 임차보증금은 인정이 됩니다.상증세법제47조(증여세 과세가액)③ 제1항을 적용할 때배우자 간 또는 직계존비속 간의 부담부증여(負擔附贈與, 제44조에 따라 증여로 추정되는 경우를 포함한다)에 대해서는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 그채무액은 수증자에게 인수되지 아니한 것으로 추정한다.다만, 그 채무액이 국가 및 지방자치단체에 대한 채무 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 객관적으로 인정되는 것인 경우에는 그러하지 아니하다.상증세법 시행령제10조(채무의 입증방법등)①법 제14조제4항에서 대통령령으로 정하는 방법에 따라 증명된 것 이란 상속개시 당시 피상속인의 채무로서 상속인이 실제로 부담하는 사실이 다음 각 호의 어느 하나에 따라 증명되는 것을 말한다.1. 국가ㆍ지방자치단체 및금융회사등에 대한 채무는 해당 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류2. 제1호외의 자에 대한 채무는채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 서류채무 인수여부를증여계약서 등에 언급하지 않은 경우가 있는데, 실제 인수가 확인되면 인정됩니다간혹, 대출금이나 전세금 부담부증여인데 증여계약서에 이런 조건을 명시하지 않은 경우가 있습니다.실질과세 원칙에 따라, 이런 경우도실제로 증여받은 자가 대출금을 상환하였거나 전세금을 인수한 것으로 확인되는 경우에는 부담부증여로 인정이 됩니다.그러나, 세무서에서는 인수하지 않은 것으로 보고 과세할 수 있으니가급적 증여계약서에 채무인수에 대해 명확히 언급을 해야합니다.상증, 심사증여1999-0077 , 1999.04.23 ,[ 제 목 ]증여받은 주택의 전세보증금을 부담부증여로 보아 공제 할 것인지 여부[ 요 지 ]채무액을 인수한다는 증여계약서를 작성하지 않았으나모로부터 증여받은 주택에 증여당시 세입자들이 거주하고 있는 사실이주민등록등본 및 전세계약서를 통해 확인이 되고 수증자가 채무를 인수한 것으로 보여져 증여재산가액에서 전세금을 공제함상증, 심사증여2001-0103 , 2001.11.30[ 제 목 ]증여계약서에 채무연수 조건이 없는 경우부담부증여 인정 여부[ 요 지 ]증여자가 증여아파트를 담보로 차입한 은행 대출금을 수증자가 상환하는 조건으로증여 받은 후 대환대출로 채무액을 변제하였으므로 실제 인수한 채무액은 증여재산가액에서 차감하여 증여세를 결정하여야 함채무를 인수한다고 하고,증여자가 상환한 것이 확인되면 증여세 추징됩니다부담부 조건을 명시한 증여계약서도 잘 작성하고, 대출금도 자녀 명의로 전환하는 등의 형식적인 것을 잘 갖춘다고 문제가 없는 것이 아닙니다.일반적으로 문제가 되는 경우로,실제 그 대출금 상환에 부모의 자금이 소요된 경우에는 순수 증여로 보아 증여세가 추징될 수 있습니다.부담부증여에 대해서는 부채 상환에 대한 사후관리를 하는데, 이 과정에서 적발될 수 있으니 유의해야 합니다.채무자명의가 변경되지 않아도, 실제 채무인수를 하였다면 부담부증여입니다간혹, 은행에서 담보대출 명의가 이전이 안되는 경우가 있습니다.마찬가지 실질과세 원칙에 따라,은행에서 증여받은 자의 명의로 전환이 안되었더라도 실제 그 채무를 수증자가 상환함이 확인되면 부담부증여로 인정이 됩니다.양도, 서면인터넷방문상담5팀-608 , 2008.03.20[ 제 목 ]채무명의가 변경되지 않은 대출금의 부담부증여 해당여부[ 요 지 ]증여자의 채무를 인수하였는지 여부는채무자의 명의를 변경하였는지 여부에 관계없이재산을증여받은 후 당해 채무를 사실상 누가 부담하고 있는지 여부 등 실질내용에 따라 사실판단 하는 것임정리하면,양도세 중과한시배제로 다주택자의 부담부증여 관심이 늘고 있으나,일반적으로 유리할 수 있으나 항상 유리한 것은 아님에 유의해야 합니다.또한, 종종 발생하는 문제인① 채무인수여부 증여계약서 미언급② 채무인수 조건 명시했으나, 증여자가 대신 상환③ 대출금 명의이전이 안된 경우등에 대해서 살펴보았습니다.by 부동산세무상담/증여세세무사

안녕하세요. 반포세무회계 김영훈 세무사입니다.주택을 소유한 부모님이 해당 주택을 자식에게 증여하려고 해도 높아진 시세로 인하여 자녀가 세금을 내지 못해 고민하시는 분들이 많습니다.그래서 자식과의 매매계약을 체결하되 자식과 임대차계약을 맺고 전세보증금을 지급하여 해당 보증금으로 세금을 내도록 계획을 세우시는 분들이 많습니다.​부모와 자녀간 전세계약은 가능한 것이나, 해당 사항이 증여로 추정되어 증여세가 부과되는 경우도 있습니다.국세청에서 발표한 세무조사 사례에 나와있는 자료입니다. 부모와 전세계약을 체결하여 해당 보증금을 취득자금으로 소명하였으나 해당 주택에서 부모와 같이 거주하는 것이 적발되어 증여세를 추징당했는데요.부모와 자식간의 전세계약에서 가장 중요한 것은 해당 주택에서 거주하는지의 여부입니다. 실제 전세계약과 같이 전세계약서 및 보증금을 주고 받는 것은 물론이거니와 임차인(부모)은 해당 주택에 실제 거주하면서 전입신고를 해야 합니다. ​임대인과 임차인은 같이 거주해서는 안되며, 추후 보증금 반환시에도 반드시 통장 계좌이체 등을 통해 증빙자료를 남겨놓는 것이 좋습니다. 가족간 거래의 경우 세무서에서 감시의 대상이 되기 때문에 항상 모든 거래에 증빙자료를 갖추는 것이 좋기 때문입니다.​만일, 세무서에서 요구하는 소명자료등을 준비하지 못하여 증여세 신고기한(증여일이 속한 달의 말일로부터 3개월)이 지난 후 증여로 적발되는 경우 증여세 외의 아래의 가산세가 부과되어 세금이 늘어날 수 있으니 이 점 유의하시기 바랍니다.감사합니다