여러 필지 토지 일괄 양도시 매매가 산정

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다 ^^오늘은 상가 주택 겸용 주택을 양도할 때 제가 상담과 신고를 진행했을 때 알게 된 주요내용 중에서 납세자분이 필히 알아야 할 내용을 중심으로 설명드리겠습니다.겸용 주택(상가 및 주택) 양도 시 체크리스트 10가지1. 주택 및 상가 감가상각비 계상 검토 부동산 임대 소득에 대해서 종합소득세 신고 시 종합소득 세액을 줄이기 위해서 건물분에 대해서 감가상각비를 비용으로 넣는 경우가 있습니다. 이렇게 종합소득세 필요경비로 넣는 비용은양도세 신고 시에는 필요경비로 인정받지 못합니다.이중 경비를 방지하기 위해서입니다.실무적으로는 양도세율이 종합소득세 보다 높은 경우가 많으므로 종합소득세 때 감가상각비를 넣지 않는 것이 유리한 경우가 많습니다.2. 토지 건물 30% 안분 규정 검토상가주택을 일괄 양도가액으로 양도 시, 만약 주택 부분에 대해서 1세대 1주택 비과세가 가능한 경우 주택 부분에 양도가액을 크게 하고, 상가부분에 해당하는 양도가액을 작게 하면 주택 부분에 대해서 비과세 받는 금액이 커져서 양도세를 줄일 수 있습니다. 세법에서는 이 부분을 악용하는 것을 방지하기 위해서 양도계약서상의상가와 주택의 양도가액 안분한 금액을 상가와 주택의 기준 시가의 30% 이상 차이가 나는 경우에는 기준 시가를 안분했을 때 금액 기준으로 계산하도록 되어있습니다.즉, 다시 말해서 주택 상가의 실제구분가액이 기준 시가의 30% 이내라면 인정한다는 말이기도 합니다. 따라서양도계약을 하기 전에 미리 세무사에게 가장 유리하면서 세법에 어긋나지 않을 금액을 구해달라고 하셔서 미리 계약서를 작성해 놓는 것이 절세 목적상 유리합니다.양도계약이 이미 이루어진 경우에는 양수자가 나중에 양도 시 비과세 금액이 줄어서 세금을 많이 낼 수도 있기 때문에 재작성 합의를 안 해줄 수도 있으며, 취득세 납부까지 이루어진 경우 취득세 수정신고해야 하는 어려움도 있으므로 양도계약을 쓰기 전에 미리 세무사에게 사전 컨설팅을 받으시는 게 좋습니다.3. 다가구주택인지 다세대주택인지-다가구주택이란 주택으로 사용하고 있는 층수 (지하층 제외)가 3층 이하 주택으로 가구별로 구분등기가 되어있지 않고 주택 전체가 하나의 등기로 되어있는 주택을 의미합니다.-다세대주택이란 주택으로 사용하고 있는 층수가 4층 이하의 주택으로 가구별로각각 구분등기가 되어있는 주택을 의미합니다.구분건축법상 규정 [건축법 시행령 제3조의 5]비고다가구주택다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로 공동주택에 해당하지 아니하는 것①주택으로 쓰는 층수 (지하층은 제외)가 3개 층 이하일 것.1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분은 주택 외 용도로 쓰이는 경우 해당 층은 주택에서 제외함.② 주택으로 쓰이는바닥면적 합계가 660제곱 미터 이하일 것③19세대 이하가 거주할 수 있을 것옥탑 면적이 건축면적(수평 투영 면적)의 1/8을 초과하는 경우 주택 층수에 포함됨다세대주택주택으로 쓰이는 바닥면적 합계가 660제곱미터이하이고 층수가 4개 층 이하인 주택- 다가구주택의 경우 지하층은 주택수 판단 시 제외된다고 하지만만약, 실제로 조사관님이 현장 방문하여 지하가 지상으로 1/2 이상이 올라와 있다면 주택으로 쓰는 층수에 포함될 수 있습니다. 그래서 주택으로 쓰는 층수가 4층이 되어 다가구주택이 아니라 다세대주택으로 보아 양도세 비과세가 안될 수 있습니다.실제로 추징되는 사례가 발생되고 있으니, 건축물대장상에 다가구주택으로 나와 있다고 하더라고 실제 현장 방문하여 다시 한번 체크 지하가 지상으로 1/2 이상 올라와 있는지 검토해야 합니다.4. 주택 부수토지 비사업용 토지 여부다음의 해당하는 토지는 주택 부수토지로 보아 비과세 가능하지만 초과하는 면적은 비사업용 토지로 보아 과세 됩니다.지역부수토지 범위도시지역의 수도권 내 녹지지역 및 도시지역의 수도권 밖정착면적의 5배정착면적이란 건물 중 주택으로 쓰이는면적이 가장 넓은 면적을 의미합니다도시지역의 수도권 내 주거· 상업 ·공업지역정착면적의 3배도시지역 밖정착면적의 5배▷세법 개정으로 인해서서울의 경우에도 주택 정착면적의 3배를 초과하는 경우가 발생할 수 있으므로 유의하셔야 합니다.5. 상가 부분 부가세 납부 문제 (사업의 포괄 양수도 해당 여부)- 주택과 상가를 양도 시 상가부분에 대해서는 부가세 문제가 발생할 수 있으나,양도자와 양수자가 사업의 권리와 의무를 포괄적으로 양수도 하는 경우에는 부가세 이슈가 없습니다.따라서 사업의 포괄 양수도에 해당하지는 검토해야 합니다.- 주택 및 상가의 구분가액이 불명확한 경우 상가부분의 부가세는 일괄 양도가액을 주택, 상가, 토지의 감정가액이 있다면 감정가액으로 안분하지만 감정가액이 없는 경우가 많으므로 다음과 같이 주택 기준 시가, 상가 기준 시가, 토지 기준 시가로 안분해서 계산하는 경우가 많습니다.????상가부가가치세 = 일괄양도가액 * (상가기준시가) / (주택기준시가 + 상가기준시가 + 토지기준시가)*10%6. 양도가액 12억 초과 상가 겸용 주택- 2022년 세법 개정 사항으로 양도가액 12억 이하 상가 주택 겸용 주택은 주택의 연면적이 주택 외 연면적보다 크다면 전체를 주택으로 보아 비과세가 가능하나양도가액 12억이 넘는다면 주택 부분만 양도세 비과세가 가능하고, 장기보유특별공제도 2년 거주했다면 연 8%씩 적용이 가능할 수 있으며 상가부분은 과세되며 장기보유특별공제는 연 2%씩 (15년 한도) 됩니다.-양도가액 12억 초과 여부 판단 시에는 주택과 상가부분 다 포함해서 판단합니다.7. 인테리어 자본적지출 or 수익적지출 여부- 만약 취득 후에 주택을 상가로 용도변경하거나, 상가를 주택으로 용도변경했다면인테리어 공사 비용에 대해서 미리 세금계산서, 견적서, 공사계약서 ,공사당시사진, 금융이 체내 역을 준비하시어자본적지출액에 대해서 비용 인정을 받는 것이 좋습니다.용도변경의 경우 수익적지출도 예외적으로 자본적지출로 인정받을 수 있으니 이점 양지하셔야 합니다.8. 주택 부분 비과세 가능 여부 검토- 주택 부분이 양도일 현재 1세대 1주택이며 2년 이상 보유[취득 당시 조정 대상 지역이면 2년 거주까지]했다면 비과세가 가능할 수 있으므로 주택이 비과세 가능한지 검토해야 합니다.9. 다가구주택 지분 양도 시 비과세 안됨- 다가구주택을 갑이 1/2을 보유하다가, 본인의 1/2만 양도하는 경우 다가구주택을 하나의 매매단위로 양도한 것이 아닌 것으로 보아 비과세가 안됩니다. [사전-2017 법령해석재산-0089,2017.03.30]- 만약 다가구 주택을 갑(1/3), 을(1/3), 병(1/3)씩 보유하다가 각각의 지분 1/3을 양수인 정에게 하나의 매매단위로 양도 시에는 비과세가 가능합니다.10. 주택 ⇒ 상가, 상가 ⇒ 주택으로 용도변경 시 장기보유특별공제 및 1세대 1주택 보유 및 거주 기간 판단《 case1.》 1주택자가 주택을 상가로 용도변경한 경우-건물의 취득일(주택 취득일)부터 양도일까지 보유기간에 따 장기보유특별공제[보유기간*2%,15년한도] 가능합니다.-그러나 주택의 양도세 다주택 중과 대상자가 주택을 상가로 용도변경 시에는 용도변경 전 주택으로 보유한 기간에 대해서는 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다.상가로 용도변경한 이후의 보유기간에 대해서만 장기보유특별공제 가능합니다《 case2.》 상가를 주택으로 용도변경하는 경우 보유기간 및 거주 기간 판단-주택은 용도변경한 날에 취득한 것으로 보아용도변경 시 조정 대상 지역이면 거주 요건이 적용되며, 비지정 대상 지역이면 거주 요건이 적용되지 않습니다.- 보유기간 및 거주 기간은 상가를 주택으로용도변경하여 주택으로 사용한 기간만을 가지고 판단합니다.▷상가를 주택으로 변경 시 장기보유특별공제율은 다음과 같습니다.구분내용용도변경 후 3년 내 양도상가와 주택부분(부수토지포함)의 양도차익을 구분하여각각 [보유기간*2%], [ 보유기간*4%+거주기간*4%] 적용[서면 부동산 2018-11518.02.13]용도변경 후 3년이 지나서 양도건물과 토지 각각의 보유기간에 따른 [보유기간*2%]과 주택의 보유기간에 따른 [ 보유기간*4%+거주기간*4%]중에큰 공제율 적용[부동산 거래관리-1191 10.0928]

이번에는 아들의 상황을 살펴봅니다. 아들은 B아파트와 2.5억원을 내놓고 11억 상당의 A아파트를 손에 넣었습니다. 그러면 아들은 B아파트를 [11억 – 2.5억 = 8.5억]에 판 것이 됩니다. 그러나 이때도 주의하실 점이 5억짜리를 내놓고 8.5억을 받았으니 3.5억만 벌었다고 보는 것이 아니라, [교환 시점에 얻는 물건가액]이 [최초 취득시점에 얻은 물건가액]보다 높은지를 보아야 합니다. 그러니 B아파트 최초 취득가액인 0.5억 대비 8.5억까지 소득이 늘어난 것으로 보아야 합니다.​좀 더 정확하게 양도차익을 산출해보면, 양도차익이란 양도가액에서 필요경비를 공제한 금액이라고 하였습니다. 양도가액이란 양도자와 양수자 사이의 실지거래가액을 말하며 실지거래가액이란 양도의 대가로 받은 재산가액을 말합니다. 교환의 경우에는 교환계약서에 표시된 실지거래가액을 말하게 됩니다. 따라서 아들의 양도가액은 일단 8.5억인 것처럼 보입니다.​필요경비란, 취득가액과 자본적지출액, 양도비의 합인데, 취득가액이란 매입가액에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액입니다. 아들의 취득가액은 B아파트를 최초 취득하던 때에 지불한 매입가액 등의 합이므로, 앞서 가정한 대로 0.5억입니다.​소득세법 제95조(양도소득금액)① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.​소득세법 제96조(양도가액)① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다.​소득세법 제88조(정의)이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.5. “실지거래가액”이란 자산의 양도 또는 취득 당시에 양도자와 양수자가 실제로 거래한 가액으로서 해당 자산의 양도 또는 취득과 대가관계에 있는 금전과 그 밖의 재산가액을 말한다.​서면5팀-1679(2007.05.28)양도소득세의 실지거래가액 과세대상인 부동산을 교환으로 양도하는 경우 당해 부동산의 양도가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하는 것이며 교환계약서에 표시된 실지거래가액이 「소득세법 시행령」제176조의2 제1항의 규정에 해당하여 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 「소득세법」제114조 제7항의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말함)또는 기준시가 등에 의하는 것입니다.​소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산)① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.1. 취득가액(생략). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것​소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비)①법 제97조제1항제1호가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.1. 제89조제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호에 따른 현재가치할인차금과 「부가가치세법」 제10조제1항 및 제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)​소득세법 시행령 제89조(자산의 취득가액등)①법 제39조제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 따른다.1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액​​만약 등가교환이었다면 여기서 끝나지만, 부등가교환에서는 한 단계 더 나아갑니다.​B아파트는 실은 다른 사람에게 팔았다면 5억 밖에 못 받는 물건입니다. 그런데 아버지와 거래를 하면서, 5억에 2.5억을 보태 무려 11억짜리 물건을 살 수 있었습니다. 5억짜리 물건으로 8.5억의 효과를 낸 것입니다. 이런 것을 고가양도라고 합니다. 아버지는 왜 알면서도 이런 거래를 했을까요? 그건 아들에게 3.5억원의 부를 이전하고자 하는 의도가 있었기 때문입니다.​증여세에서는 특수관계인에게 재산을 시가보다 높은 가액으로 양도하는 경우 증여로 봅니다. 이때 증여재산가액은, 시가와 대가의 차이에서 기준금액(3억원이나 시가의 30% 중 적은 금액)을 뺀 금액으로 합니다. 이번 케이스에서 아들은 아버지에게 재산을 3.5억을 비싸게 팔았는데요, 그러면 3.5억원에 바로 증여세를 과세하는 것이 아니라, [3억이나 11억의 30%인 3.3억 중 적은 금액]을 빼서 나머지 0.5억만을 증여재산가액으로 하게 됩니다. 그리고 다시 부모에게 증여받은 재산가액에 대하여는 0.5억 공제가 적용되므로 결론적으로 아들이 내는 증여세는 0입니다.​예리하신 분들은 왜 0.5억이 아니라 3.5억 전체가 증여재산가액이 아니냐고 질문하실 수도 있습니다. 그런데 해석 및 조세심판례에서 부등가교환의 거래의 차액은 고가양도의 증여규정(상속세 및 증여세법 제35조)을 따르라고 하고 있기 때문에, 3억원을 뺀 후의 금액을 증여재산가액으로 삼게 됩니다. 현금으로 주는 것 대비 3억원의 절세효과를 낼 수 있다는 점, 여기가 바로 절세 포인트입니다.​이때 엄밀히 말하면 아들에게는 증여재산가액 0.5억이 귀속되었습니다. 공제액을 써먹은 결과 우연히 증여세가 0이 되었지만, 그래도 증여세를 부과받은 것입니다. 이때 소득세법 제96조 제3항 제2호에서는, 자산을 고가양도하여 증여재산가액으로 하는 금액이 있는 경우에는 양도가액에서 증여재산가액을 뺀 금액을 양도가액으로 하라고 합니다. 증여재산가액은 증여세가 부과될 테니, 양도차익에 잡혀 양도소득세가 이중과세 되지 않도록 제외해주는 것입니다. 그 결과 아들의 최종 양도가액은 일단 8.5억 – 0.5억 = 8억입니다. 물론 이번 케이스에서 아들은 1세대 1주택자이므로 양도소득세가 없겠지만요.​상속세 및 증여세법 제35조(저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여)① 특수관계인 간에 재산(생략)을 시가보다 낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 높은 가액으로 양도한 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 대통령령으로 정하는 기준금액(이하 이 항에서 “기준금액”이라 한다) 이상인 경우에는 해당 재산의 양수일 또는 양도일을 증여일로 하여 그 대가와 시가의 차액에서 기준금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.​상속세 및 증여세법 시행령 제26조(저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 계산방법 등)② 법 제35조제1항에서 “대통령령으로 정하는 기준금액”이란 다음 각 호의 금액 중 적은 금액을 말한다.1. 시가(법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 말한다. 이하 이 조에서 “시가”라 한다)의 100분의 30에 상당하는 가액2. 3억원​상속세 및 증여세법 제53조(증여재산 공제)거주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람으로부터 증여를 받은 경우에는 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 증여세 과세가액에서 공제한다. 이 경우 수증자를 기준으로 그 증여를 받기 전 10년 이내에 공제받은 금액과 해당 증여가액에서 공제받을 금액을 합친 금액이 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분은 공제하지 아니한다.1. 배우자로부터 증여를 받은 경우: 6억원2. 직계존속[생략]으로부터 증여를 받은 경우: 5천만원. 다만, 미성년자가 직계존속으로부터 증여를 받은 경우에는 2천만원으로 한다.​재삼46014-1378(1998.07.24)형제가 공동소유하고 있는 2필지의 토지를 각각 1필지씩 소유하기 위하여 각자의 지분을 교환하는 경우 소득세법 제88조의 규정에 의하여 양도로 보는 것이며, 이때 당초 자기지분의 토지가액보다 새로이 취득하는 토지가액이 큰 경우 그 차액에 대하여는 상속세및증여세법 제35조(저가·고가양도시의 증여의제)의 규정이 적용되는 것입니다.​조심2008부697(2009.03.05)끝으로, 처분청이 이 건 증여세과세가액을 잘못 산정하였는지에 대하여 살펴본다. 처분청의 이 건 증여세 결정결의서를 보면, 쟁점주식의 시가 1,411,128,000원에서 쟁점부동산의 시가(=대가) 408,934,000원을 차감한 금액 1,002,194,000원을 증여세과세가액으로 산정하였음이 확인된다. 청구인은 상속세 및 증여세법 제35조 및 동법 시행령 제26조 제3항에서 고저가 양도·양수에 의한 증여이익 계산시 시가의 100분의 30 또는 3억원 중 낮은 금액을 차감하여야 하는데도, 처분청은 이를 감안하지 아니하고 증여세과세가액을 산정하였다고 주장한다. 살피건대, 상속세 및 증여세법 제35조 및 동법 시행령 제26조 제3항에서는 고저가 양도·양수에 의한 증여이익 계산시 시가의 100분의 30 또는 3억원 중 적은 금액을 차감하여 증여이익을 계산한다고 규정하고 있으므로, 처분청은 청구인이 양수한 쟁점주식의 시가1,411,128,000원의 100분의 30에 해당하는 423,338,400원과 3억원 중 적은 금액에 해당하는 3억원을 차감하여 증여이익을 계산함이 타당하다 할 것이다. 따라서, 처분청은 이 건 증여세과세가액 산정시 3억원을 차감한 후 증여세과세표준 및 세액을 경정함이 타당하다고 판단된다.​소득세법 제96조(양도가액)① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다.③ 제1항을 적용할 때 거주자가 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 가액을 해당 자산의 양도 당시의 실지거래가액으로 본다. 2. 특수관계법인 외의 자에게 자산을 시가보다 높은 가격으로 양도한 경우로서 「상속세 및 증여세법」 제35조에 따라 해당 거주자의 증여재산가액으로 하는 금액이 있는 경우에는 그 양도가액에서 증여재산가액을 뺀 금액​​아들은 교환계약을 통해 B아파트를 넘기고 A아파트를 가졌습니다. 언젠가 A아파트를 팔면서 양도소득세를 계산할 때 A아파트는 얼마에 취득한 것으로 볼까요? 소득세법에서 취득가액은 해당 자산 취득 당시에 대가관계에 있는 재산의 가액이고, 돈 대신 물건을 지급한 경우, 물품의 인도 당시의 시가라고 했습니다. 그러면 일단 A아파트를 B아파트(5억) + 현금 2.5억 = 7.5억에 취득한 것으로 보입니다.​그런데 아들은 11억이나 줘야하는 물건을 겨우 7.5억을 부담하며 싸게 사고 있습니다. 하지만 그런 행위에 대해서는 이미 고가양도로 보고 증여세라는 대가를 치렀습니다. 이 경우 소득세법 시행령 제163조 제10항 제1호에 따르면, 증여재산가액을 취득가액에 더하여 추후 양도소득세를 계산할 때 제외되어 이중과세되지 않도록 조치합니다. 그러므로 아들의 A아파트 취득가액은 7.5억에 0.5억을 더해 최종적으로 8억이 됩니다. 그러면 나중에 아들에게 양도차익이 0.5억 덜 잡히게 되고, 아들에게 절세 효과가 추가로 발생합니다. ​소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산)① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.1. 취득가액(생략). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액​소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비)⑩ 법 제97조제1항제1호가목은 다음 각 호에 따라 적용한다.1. 「상속세 및 증여세법」 제3조의2제2항, 제33조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2, 제42조의3, 제45조의3부터 제45조의5까지의 규정에 따라 상속세나 증여세를 과세받은 경우에는 해당 상속재산가액이나 증여재산가액(같은 법 제45조의3부터 제45조의5까지의 규정에 따라 증여세를 과세받은 경우에는 증여의제이익을 말한다) 또는 그 증ㆍ감액을 취득가액에 더하거나 뺀다.

안녕하세요 세무회계 유안 목정우 세무사입니다.세무사로서 제일 바쁜 5월 종합소득세 신고시즌이 드디어 끝났습니다. 많은 분들이 찾아주셔서 이번에도 정말 정신없는 한달을 보냈는데요, 종합소득세 업무를 처리하느라 밀려있던 재산세업무를 이제야 처리하게 되었네요,의외로 상속세 관련 문의사항이 많았는데요, 상속세의 경우 일괄공제 5억과 배우자가 살아있는 경우 5억의 배우자공제액이 기본적으로 적용되기에, 상속재산이 10억원이 안된다면 상속세 신고를 하지 않으시는분들이 대부분입니다.이런 분들은 오늘 포스팅을 보시고, 다시한번 꼭 생각해보시길 바랍니다.상속세는 다른 세금과 연관이 없을까?상속개시일 당시 상속재산을 평가하여 상속세가 계산되고, 상속재산은 금융재산, 부동산,동산이 대표적입니다.상속재산을 상속받은 상속인은 상속이 완료되면 본인의지대로 해당 재산을 현금화할 수 있지만, 이 경우 발생할 수 있는 세금이 있습니다.여러분들이 제일 많이들어본 세금인 양도소득세 입니다.금융재산 중 일부 금융상품(비상장주식, 해외주식, 일부 펀드 등)을 제외하고는 양도에 따른 세금이 발생하지 않고, 동산(자동차 등)도 마찬가지 입니다. 양도소득세가 발생한다고 하더라도 상속세 계산시 시가로 평가되기 때문에 실제 현금화시점과 큰 차이가 없다면 양도차익자체도 없게되는게 대부분입니다.하지만, 부동산의 경우는 조금 달라집니다. 부동산(토지, 건물, 주택 등)도 마찬가지로 상속당시 시가로 평가되지만, 시가가 애매한 경우가 있습니다.아파트의 경우 대부분 매매사례가액이라는 시가가 있어 해당 가격으로 상속세 신고를 진행하지만, 토지나 상가의 경우 각각의 물건별로 특색이 있고, 대부분 매매사례가격이 없기 때문에 감정평가를 진행하지 않는 이상 공시가격(기준시가)을 기준으로 상속세가 과세되고, 이를 상속받은 상속인의 취득가격은 상속당시 평가액이 됩니다.*최근 비주거용 부동산(상가-꼬마빌딩)의 경우 기준시가 신고시 세무서에서 감정평가를 진행할 수 있으니 유의하셔야 합니다.여기서 이미 눈치채신 분들이 있으시겠지만,, 상속인들은 해당 부동산 처분시 양도소득세를 부담해야 합니다. 양도소득세는 양도차익이 클수록 즉, 취득가격이 낮을수록, 상속가격이 낮을수록 많아집니다. 대부분의 토지 공시가격은 시세대비 50%도 안되는 경우가 많은데, 공시가격으로 상속세를 신고한다면 당장의 상속세 부담은 없을 수 있어도, 추후 양도소득세를 생각하면, 손해일 수 있습니다.만약, 상속재산가액이 5억(배우자 있는 경우 10억)이하라서 상속세 신고를 하지 않는다면, 추후 해당 부동산 양도시 상속당시 공시가격으로 취득가격이 계산되고, 과세관청의 판단도 마찬가지입니다.단, 상속개시일 당시 매매사례가액 등 시가가 확인된다면 상속세 신고를 하지 않더라도 추후 양도시점에 이를 주장할 수 있겠으나, 이는 정말 험난한 길이 될것이고,, 굳이 상속당시 신고를 하는 지름길을 놔두고, 끊길지도 모르는 먼 길을 돌아가는 느낌입니다.

안녕하세요, 오회계사입니다.최근 이건희 회장의 천문학적인 상속세가 뉴스에 나오는데, 사실 상속세는 일반적인 중산층이 납부하는 경우가 드문 경우입니다.2019년 기준으로 총 사망자수는 35만명인데, 이중에 상속세를 납부하는 대상은 9천명에 불과합니다. 전체 사망자 비율로 2.5% 수준입니다. 심지어, 상위 10%의 사망자인 900여명이 납부하는 상속세가 전체 상속세의 70%을 차지하는 수준입니다.이러한 이유는 상속을 받는 재산이 있어도, 상속 공제에서 많은 금액이 빠져서 0원에 미달하여 낼 세금이 없기 때문입니다. (아니면, 사전에 미리 상속 플랜을 잘 짜서상속세를 안내도록 한 경우겠죠)이번 포스팅에서는 이러한 상속 공제가 어떻게 구성되어 있길래 상속세를 내는 사람이 특별한 것인지 확인해보도록 하겠습니다.세부적으로 살펴보면,상속세는돌아가신 분(피상속인)의 재산에 대해 부과되는 세금입니다.증여세는 재산을 받는 사람을 기준으로 증여세를 계산하지만 상속세는 사망한 사람(피상속인) 재산에 대해 계산합니다.상속 재산을 받는 사람이 받은 재산에 대해서 상속세를 계산하는게 아닙니다.법률 용어로, 돌아가신 분을 피상속인/ 상속받는 사람을 상속인이라 합니다.따라서, 증여세는 재산을 받은 사람을 내는 것이나, 상속세는 그 재산을 물려받은 사람이 내는 것이 아니기 때문에30억의 상속재산을 배우자, 자녀 2인이 나누어 상속받은 경우라도 배우자가 모든 상속세를 납부해도 무관합니다.총상속재산에는간주상속, 추정상속, 사전증여분도 포함됩니다.상속세 계산 구조 및 세율은 위의 표를 참고하시고, 우선 상속재산이 무엇인지부터 간략히 알아보겠습니다.- 거주자 vs 비거주자피상속인이 거주자이면, 국내외 모든 재산이 대상이고 비거주자 (국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 두지않은 자)인 경우는 국내 소재 재산만 대상입니다.사망시에 보유한 부동산, 주식, 예금 뿐만 아니라 다음의 재산도 상속재산에 포함됩니다.①간주상속: 퇴직금, 보험금, 신탁재산②추정상속: 상속개시일 전 1년내 2억원, 2년내 5억원 이상 처분/인출의 경우 (자산종류별) 사용처 미입증 금액 [재산종류별 - 현금,예금,유가증권 / 부동산,부동산에 관한 권리 / 기타]추정상속액 = 미입증금액 - Min(처분재산가액 등 × 20%, 2억원)③사전증여: 상속개시일 전 10년 이내에 상속인에게 증여 / 5년 이내에 상속인이 아닌 자에게 증여한 재산가액※ 간주, 상속, 사전증여 등에 대한 자세한 내용과 사례를 별도의 포스팅에서 살펴보도록 하겠습니다.위의 모든 상속재산에서 피상속인의 채무와 장례비 및 공과금등을 차감하여 과세가액이 산정 됩니다. 이 과세가액이 5억원이 안되면 (비거주자는 2억) 낼 세금은 없으니 더 이상 계산해볼 필요도 없습니다.일괄 공제로최소 5억은 공제됩니다.상속 공제의 항목을 살펴보면, 다음과 같습니다.①기초 공제 및 그 밖의 인적 공제②배우자 공제③ 금융재산 상속공제④ 동거주택 상속공제⑤ 재해손실 공제⑥ 가업 상속공제⑦ 영농 상속공제본 포스팅에서는 가장 일반적인 기초 공제와 그 밖의 인적공제 그리고 배우자 공제를 살펴보고 다른 항목은 별도 포스팅에서 살펴보겠습니다.1)기초 공제: 조건 없이 2억원 공제됩니다. 비거주자도 2억원 공제됩니다.(단, 비거주자는 기초공제만 가능함)2)그 밖의 인적 공제①자녀공제: 1인당 5천만원②미성년자공제: 만 19세에 달하는 연수 × 1천만원③연로자 공제: 만 65세 이상 1인당5천만원④장애인 공제: 기대여명 × 1천만원미성년자, 연로자, 장애인공제 범위에는 동거가족도 포함되는데동거자족은 생계를 유지하는 직계존비속(배우자 직계존비속 포함) 및 형제자매를 의미합니다.여기서 중요한 것은기초 공제 2억원 + 자녀/미성년/연로자/장애인 공제의 합계액과5억원 일괄 공제 중에 큰 금액을 공제한다는 것입니다. 결과적으로 최소 5억원은 공제되는 것입니다.예를 들어,배우자 없이, 대학생 자녀 2명과 70세 노모가 있는 경우 인적 공제는 1.5억원으로 기초 2억원을 더하면 총 3.5억원이나, 일괄 공제 5억원보다 적으니 5억원을 공제해 줍니다.피상속인의 배우자가 있다면,배우자 공제로 최소 5억이 공제됩니다.사망하신 분의 배우자가 있는 경우라면, 아래의 금액을 배우자 상속공제로 계산합니다.1] 배우자가5억 이상 상속 받은 경우① 실제 상속 받은 금액② 한도 = Min [상속재산 × 법정 상속지분 - 배우자 사전증여과표, 30억]2] 배우자가5억 미만 상속 받은 경우 (상속을 받지 않은 경우 포함): 5억 공제결과적으로, 배우자가 있다면 5억원은 최소한 배우자 공제로 받게되는 것이고,설령 배우자가 상속을 받지 않는 경우라도 공제가 됩니다.여기서, 배우자는 혼인 신고를 한 민법상 배우자로 사실혼을 인정하지 않습니다.5억 이상을 배우자가 상속받는 경우,최대 한도는 30억으로 하되 「상속재산 × 법정 상속지분 - 배우자 사전증여과표」 이 30억보다 적은 경우 해당 한도를 적용합니다. 구체적인 산식은 다음과 같습니다.[총상속재산 - 채무,공과금,비과세,불산입 - 상속인이 아닌자가 받은 재산 + 사전 증여재산] × 배우자의 법정 상속지분 - 배우자 사전증여과표따라서, 일반적인 경우인 상속인이 배우자와 자녀로 구성된 경우 일괄공제 5억과 배우자 5억으로 총 10억은 최소한 공제됩니다. 단, 자녀가 없고 배우자만 있는 경우 일괄 공제는 적용되지 않고 기초 2억 + 기타인적 + 배우자 공제가 적용됩니다.일반적으로 상속 재산이 10억 안되면, 계산해볼 필요도 없다는 것이 이런 경우이나, 배우자가 없거나 배우자만 있는 경우에는 금액이 달라지니 유의해야 겠습니다.인적공제 중복 적용에 유의해야 합니다.자녀, 미성년자, 연로자, 장애인, 배우자의 인적 공제가 상호간 중복 적용이 되는지가 중요한 사항입니다.아래 상증세 집행기준의 표를 보면 알 수 있습니다.유의 해야할 점은, 연로자 공제와 장애인 공제인데배우자가 연로자인 경우, 연로자 공제 적용이 안됩니다.장애인 공제는 적용됩니다.자녀가 연로자인 경우, 연로자 공제나 자녀 공제 중 선택하면 됩니다.단, 장애인 공제는 모든 중복 적용이 가능합니다.배우자가 연로자인 경우가 많으나, 중복 적용 안해주는 것이 현재 법입니다.상속세가 없는 경우, 신고하지 않아도 되나부동산은 향후 양도세 등을 고려 신고하는 것이 유리합니다.상속 재산이 5억이 안되면, 세금이 없으니 아애 신고조차 하지 않는 경우가 많습니다. 물른 납부세액이 없으니, 가산세는 없습니다.하지만, 신고하는 것이 추후 자산의 처분시에 유리한 경우가 있습니다.상속으로 부동산을 취득한 경우, 향후 양도차익 계산시 취득원가는 당초 피상속인이 취득한 금액이 아닌 상속재산 평가액으로 하는 것이기 떄문입니다.양도, 서면인터넷방문상담4팀-2268 , 2005.11.21[ 제 목 ]상속으로 취득한 부동산 양도시 취득가액의 계산방법[ 요 지 ]상속으로 취득한 부동산의 양도차익을 실지거래가액으로 계산하는 경우그 취득가액은상속개시일 현재「상속세 및 증여세법」에 의하여 평가한 시가로 하며 이때 시가는매매사례가액·감정가액 등이며, 매매사례가액 등이 없는 경우에는 기준시가로 하는 것임매매사례가액이 없는 상속 부동산의 경우, 추후 처분시에 취득가액이 기준시가로 낮게 평가되어 양도차익이 커질 수 있기 때문입니다.예를 들어, 부친 사망으로 토지를 물려받았는데 상속개시일 당시 기준시가는 2억이라 상속세도 없어 신고도 안했는데 추후 처분시 5억인 경우, 양도차익이 3억으로 계산되지만만약에 감정평가를 받고 4억으로 상속세 신고한 경우는 상속세는 동일하게 없지만, 양도차익은 1억으로 계산되어 양도세를 대폭 절감할 수 있기 때문입니다.정리하면,상속세는 증여세와 달리 받는 재산을 기준으로 하지 않고, 피상속인(망자)의 보유 재산을 기준으로 세액을 계산합니다.사망자 대비 상속세 납부 대상자는 불과 3% 수준에 불과하며, 이는 기본적으로 공제해주는 금액이 많기 때문입니다.기초 공제 2억과 기타 인적 공제의 합계가 5억에 미달하는 경우, 5억을 공제하고배우자의 경우 30억원을 최대한도로, 최소 5억을 공제해줍니다.따라서, 배우자와 자녀가 있는 경우 사망한 자의 재산이 최소 10억이 넘어야 상속세 납부대상입니다.배우자 공제와 기타 인적 공제 간의 중복 적용이 가능한데, 배우자 공제와 연로자 공제가 중복 적용은 되지 않는 점에 유의해야합니다.그리고 비록 상속재산이 공제액에 미달하여 상속세 납부액이 없더라도, 부동산의 경우 향후 양도시 취득가액이 상속재산평가액이 되므로 매매사례가액이 없는 경우 상대적으로 낮은 기준시가의 적용을 피하기 위해선 감정평가를 받고 신고함이 절세방법 입니다.가족의 재산이 10억이 넘는 경우는 많으나, 사전에 이미 증여등으로 분산되어 상속세를 절감하는 경우가 많고 단, 사전 증여는 상속인의 경우 10년이내 상속에 합산되므로 유의해야하고 장기적인 플랜이 필요합니다.2019년 기준으로는 단 3%에도 미치지 못하는 상속세 납부 대상이지만, 최근의 부동산 가격 급등으로 상속세 납부 비율이 급증하는 것은 뻔한 일이고, 이에 제대로 준비해 놓지 않은 경우 상속세도 무시하지 못할 정도의 부담이 될 것입니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산세무사/부산회계사

안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다.​대한민국 국민이라면 누구나 부동산 투자에 대해 관심이 많으실텐데요. 오늘은 재개발·재건축 물건 투자로 대박을 노리시는 분들이라면 기본적으로 반드시 알아야할 입주권·분양권 전반적인 내용에 대해서 한번 알아보겠습니다.​​■ 재개발 vs 재건축우리가 흔히 아는 재개발과 재건축은 여러가지 정비사업 중 도시 및 주거환경정비법 에 의한 사업을 말합니다.흔히들 도정법이라고 하는데요, 이 외에도 소규모주택정비법에 의한 사업 등 여러가지 사업들이 있지만 모든 것들을 설명드리기 보다는 최소한 알아야할 것들만 알려드리려고 합니다.​​■ 입주권 vs 분양권입주권과 분양권은 언뜻보기엔 비슷해 보이지만 아예 다른 물건이라고 생각하고 접근해야 합니다.특히 세법에서, 그중 양도소득세에 있어 엄청난 차이를 보입니다.따라서 실제로 투자를 할 것이라면 최소한 기본적인 차이정도는 알고 있어야 합니다.​■ 취득단계에서 내는 취득세원칙적으로 입주권과 분양권에 대해서 취득세는 신축단계에서 발생합니다.다만, 입주권의 경우 원시취득에 해당하며 분양권의 경우 매매취득에 해당하는 취득세율이 적용됩니다.※ 입주권 및 분양권의 승계취득시1. 입주권 : 건물이 멸실된 경우에는 토지에 대한 취득세 적용2. 분양권 : 취득세 과세대상이 아니므로 취득세 없음​※ 다른주택을 취득시 취득세 중과세 주택수 산정 여부 20.08.12 이후 취득하는 입주권, 분양권은 주택 수에 포함한다.(2020.07.10 이전 분양계약 및 매매계약을 체결한 경우에는 제외)​​■ 양도시 발생하는 양도세1. 입주권 및 분양권 자체로 양도시※다만, 다주택자의 경우라도 입주권 및 분양권으로 양도하는 경우 다주택자 중과세율이 적용되지 않습니다.​2. 입주권 및 분양권을 가지고 있는 경우로서 다른 주택 양도시 주택수 포함 여부(1) 비과세 적용시입주권 : 21년 이전 보유분도 포함분양권 : 21년 이후 취득분부터 포함​(2) 중과세 적용시입주권 : 21년 이전 보유분도 포함분양권 : 21년 이후 취득분부터 포함​3. 양도소득세 비과세 규정(1) 입주권 : 소득세법 시행령 156조의2(2) 분양권 : 소득세법 시행령 156조의3※ 관련 내용에 대해서는 별도로 포스팅 하겠습니다.​​오늘은 재개발·재건축관련 입주권·분양권 투자시 반드시 알아야할 기본적인 내용에 대해서 알아봤습니다.입주권과 분양권에 취득·양도·증여시 위의 내용 외에도 알아야하며 검토해야할 사항이 너무나 많습니다. 다만, 그만큼 알면 알수록 비과세 등 세법상 절세할 수 있는 부분도 분명히 많이 있습니다.​따라서 입주권·분양권 투자 및 소유권 이전시 향후 절세플랜에 대해서 미리 상담 후 진행하시는 것을 추천드립니다.​