2020년 증여받은 주택의 5년이내 양도시 비과세 요건

거주주택, 감면주택, 임대주택을 보유한 1세대가임대주택 최초 말소일로부터 5년 이내거주주택 양도시 비과세 적용 여부(비과세 가능)서면-2022-부동산-2571(2023.07.03)[제 목]거주주택, 감면주택, 임대주택을 보유한 1세대가 임대주택 최초 말소일로부터 5년 이내 거주주택 양도시 비과세 적용 여부[요 지]1세대가 A주택(거주주택), B주택(감면주택), C·D·E주택(장기임대주택)을 순차로 취득한 경우로서 C주택의 등록이 최초 말소된 경우 말소된 이후 5년 이내에 A주택을 양도하는 경우 「소득세법 시행령」제155조제20항을 적용하는 것임[답변내용]귀 질의의 경우, 1세대가 A주택(거주주택), B주택(「조세특례제한법」제99조의2에 따른 감면주택), C·D·E주택[「민간임대주택에 관한 특별법」(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 것) 부칙 제5조제1항이 적용되는 주택]을 순차로 취득한 경우로서 C주택이 「소득세법 시행령」제155조제23항제2호에 따라 해당 등록이 최초 말소된 이후 5년 이내에 A주택을 양도하는 경우에는 임대기간요건을 갖춘 것으로 보아 「소득세법 시행령」제155조제20항을 적용하는 것입니다.1. 사실관계2. 질의내용- 거주주택(A), 감면주택(B), 자동말소된 단기임대주택(C), 추가 등록한 장기일반민간임대주택(D,E)을 보유한 1세대가 거주주택(A)을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있는지 여부3. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)○ 사전-2021-법령해석재산-0283, 2021.05.31.위 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 1세대가 A주택(거주주택), B주택(｢조세특례제한법｣ 제99조의4에 따른 농어촌주택), C․D주택[｢민간임대주택에 관한 특별법｣(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 것) 부칙 제5조제1항이 적용되는 주택]을 순차로 취득한 경우로서 C주택이 ｢소득세법 시행령｣ 제155조제23항제2호에 따라 해당 등록이 말소된 이후 5년 이내에 A주택을 양도하는 경우에는 임대기간요건을 갖춘 것으로 보아 ｢소득세법 시행령｣ 제155조제20항을 적용하는 것이며, 해당 1세대가 3년 이상 보유한 B주택은 ｢조세특례제한법｣ 제99조의4제1항에 따라 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 ｢소득세법｣ 제89조제1항제3호를 적용하는 것입니다.○ 사전-2022-법규재산-0384, 2022.05.31.귀 사전답변 신청의 경우, ｢소득세법 시행령｣ 제167조의3제1항제2호 가목 및 다목부터 마목까지의 규정에 해당하는 장기임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조제1항이 적용되는 주택으로 한정함)이 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제6조제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된 이후(장기임대주택을 2호 이상 임대하는 경우에는 최초로 등록이 말소되는 장기임대주택의 등록 말소 이후를 말함) 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에 한정하여 임대기간요건을 갖춘 것으로 보아 같은 영 제155조제20항을 적용하고, 같은 항 제2호에 따른 요건은 사후관리하지 않는 것입니다.

안녕하세요, 오회계사입니다.일반적으로 1가구 1주택 양도소득세 비과세로 아는 것의 세법 용어는 「1세대 1주택」 비과세로 다양한 세법 중에서도 가장 일반적이고 자주 현실에서 접하게 되는 세금 문제입니다.1세대 1주택의 비과세 요건은① 1세대가② 1주택을③ 보유기간 충족④거주요건 충족(조정지역에만 해당)⑤ 9억원이상 고가 주택이 아닌 경우에 적용됩니다.17년 8.2대책의 결과로조정대상지역 내 주택을 취득하는 경우, 1세대 1주택 비과세를 위해서는 2년의 거주기간 요건이 추가로 적용됩니다. 어떤 의미이고 어느 경우에는 예외로 적용되는지 등을 살펴보겠습니다.세부적으로 살펴보면,1.실거주 요건 적용 및 예외2017.9.19일 이후 양도시, 취득 당시 조정지역인 경우 2년 거주 요건이 추가됩니다. 단, 예외되는 상황은 있습니다.2017.9.19일에 공표된 시행령에 따라, 조정지역의 주택 양도시에는 1세대 1주택 비과세를 받기 위해 2년 실거주 요건을 충족해야 합니다.이러한 실거주 요건은 언제나 있는 것이 아니고, 부동산이 과열이라고 생각될 때 생기고 침체라고 판단되면 없어집니다.아래 보유/거주 요건의 연혁을 보면 집값 급등기인 노무현 정부와 문재인 정부에 실거주 요건이 생겼다가, 이명박 시절에 없어지고 박근혜 정부시절에도 없었던 것을 알 수 있습니다.[1세대 1주택 보유/거주 요건 연혁]소득세법 시행령제154조(1세대1주택의 범위)①법 제89조제1항제3호가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다.8.2대책 발표 이전과 조정지역 공고 이전에 계약한 경우 등은 조건 충족시 예외가 됩니다.17.9.19 이후에 조정 지역내에 양도하는 경우에도 다음의 경우는 예외로 하고 있습니다.예외 1] 조정지역 이지만 8.2 대책 이전 잔금 or 계약한 경우해당 대책이 17.8.2일 발표되어,㉠8.2일 이전에 주택을 이미 취득(잔금) :무조건거주 요건 제외㉡8.2일 이전에 계약금 지급 :계약금 지급일 당시 무주택 세대인 경우에만 제외㉢ 8.3일 이후 취득하여, 법 시행일인 9.19일 이전에 처분 완료한 경우는 제외됩니다.소득세법 시행령부 칙 <대통령령 제28293호, 2017. 9. 19.> 부칙보기제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.제2조(1세대 1주택 비과세 요건에 관한 적용례 등)① 제154조제1항ㆍ제2항 및 같은 조 제8항제3호의 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다.② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택에 대해서는 제154조제1항ㆍ제2항 및 같은 조 제8항제3호의 개정규정 및 이 조 제1항에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.1.2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택2. 2017년 8월 2일 이전에 매매계약을체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택(해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다)3. 2017년 8월 3일 이후 취득하여 이 영 시행 전에 양도한 주택법시행 이전 취득한 주택을 부부공동명의 전환시에는 거주 요건을 적용하지 않습니다.양도, 서면-2018-부동산-3454 [부동산납세과-1099] , 2018.11.28[ 제 목 ]조정대상지역 내 주택의 분양계약을 2017.8.2. 이전 체결하고 이후에 지분 1/2을 배우자에게 증여하는 경우 거주요건 적용여부[ 요 지 ]조정대상지역 내 주택의 분양계약을 2017.8.2.이전 체결하고 계약금을 지급하였으나, 이후에 그 지분 중 1/2을 배우자에게 증여 시 거주요건을 적용하지 않음[ 회 신 ]귀 서면질의 신청의 경우 우리 청 회신사례(서면-2017-법령해석재산-2863, 2018.10.16)를 참고하시기 바랍니다○ 서면-2017-법령해석재산-2863, 2018.10.16.조정대상지역 내 주택의 분양계약을 2017.8.2. 이전 체결하고 계약금을 지급하였으나, 이후에 그 지분 중 1/2을 배우자에게 증여 시 거주요건을 적용하지 않음예외 2] 조정지역 공고일 이전에 잔금 or 공고일 이전에 계약한 무주택인 경우조정지역이 되기전에 이미 취득을 완료(잔금지급)한 경우에는 거주요건은 없습니다.다만, 잔금일은 조정지역 이었으나 조정지역 공고일 이전에 계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 확인되는 경우, 추가적으로계약금 지급일 현재 무주택 세대인 경우거주기간 제한을 받지 않습니다.일반적인 조정지역 공고일 이전에 계약한 경우, 비조정지역일때 취득한 것으로 해주는 규정들과 달리 무주택 세대라는 조건이 추가되는 것에 주의해야합니다.예외 3] 보유기간도 제한 받지 않는 일부 경우다음의 경우는, 1세대 1주택 비과세를 위한 보유기간의 2년의 제한을 받지 않고 비과세가 되는 경우로 이러한 경우는 당연히 거주기간도 2년으로 제한받지 않습니다.㉠건설임대주택 (세대전원 임차일부터 양도일까지 5년 실거주)㉡법률에 의한 협의매수, 수용㉢해외이민㉣1년이상 해외 거주 필요한 경우㉤취학, 근무, 질병, 학교폭력 (1년 이상 거주한 경우)소득세법 시행령제154조(1세대1주택의 범위)①법 제89조제1항제3호가목에서 대통령령으로 정하는 요건 이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 있는주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년이상이고그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.1. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택 또는 「공공주택 특별법」 제2조제1호의2에 따른 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 건설임대주택의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년이상인 경우2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다.가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우나. 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.다. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.3.1년이상 거주한 주택을 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우4. 삭제5.거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우2.거주 요건의 세부 의미①주민 등본 vs 실거주거주 기간 2년은 주민등록상의 전입/전출일이 아닌, 실제 거주한 날을 기준으로 합니다.거주 기간 2년은 전입일과 전출일을 기준으로 하지만,실제로 거주 여부가 등본일과 다르다면 실제 거주한 기간을 기준으로 계산합니다. 결국, 실제 거주하지 않고 위장 전입만 한 경우에는 거주 기간으로 인정하지 않는다는 것입니다.당연해 보이는 것이나, 실제 거주 요건이 도입된 이후 집 주인이 실거주 요건을 충족하기 위해 세입자와 같이 전입하거나 세입자에게 전입하지 않고 집주인이 전입하는 조건으로 전월세를 깍아주는 경우가 있습니다.하지만, 엄연히 불법이고 탈세인바 추후 위장 전입으로 밝혀지면 가산세 까지 추징당할 수 있습니다.②세대원 전원 거주 여부양도일 시점의 세대원 전원이 거주한 기간만을 계산하나, 취학, 근무, 질병, 사업상 형편 등 부득이한 경우는 예외로 인정원칙적으로 세대 전원이 거주하는 기간을 대상으로 하지만, 97년 대법원 판례와 같이 1세대 1주택을 위해 세대원 전원이 무조건 거주해야하는 것은 거주 이전 자유를 보장하는 취지에 어긋난다고 보아 일부부득이한 경우 세대원이 전출해도 전원이 거주한 것으로 인정해줍니다.대법원 1997. 12. 26. 선고 97누7479 판결 [양도소득세부과처분취소][공1998.2.15.(52),542][판시사항]양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택의 거주요건을 갖추기 위하여는 세대 전원이 거주하여야 하는지 여부(소극)[판결요지]1세대 1주택의 양도로 인하여 발생한 소득에 대하여 양도소득세를 부과하지 아니하는 취지가 국민의주거생활의 안정과 거주 이전의 자유를 보장하여 주려는 데에 있는 점에 비추어 보면, 1세대 1주택에 해당하기 위하여는 '세대원 전원'이 당해 주택에서 거주하여야 하는 것은 아니다.그러나, 부득이하게 세대 전원이 거주하지 못하는 것으로 인정되는 경우는 매우 제한적으로만 인정하고 있습니다. 다음이 경우는 세대원 일부가 전출하여도 거주 기간에 포함해주는 것입니다.① 취학 : 고등학교, 대학교 (초등, 중등 제외)② 근무 : 이직, 전근 등③ 질병 : 1년 이상 치료 요양이 필요한 경우④ 사업상 형편 등조세심판원[ 세 목 ] 양도 [ 문서번호 ] 조심2012서5022 [ 생산일자 ] 2013.06.27[ 제 목 ]세대원의 일부가 거주기간을 충족하지 못하였으나 부득이한 사유인 경우 충족한 것으로 보는 것임[ 요 지 ]거주요건을 판단함에 있어서 세대원전원이 거주요건을 충족하여야 함이 원칙이나, 세대원 중 일부가 부득이한 사유로 거주하지 못한 사실이 확인되는 경우에는 예외적으로 거주요건을 충족한 것으로 보는 것임질의 회신[ 세 목 ] 양도 [ 문서번호 ] 서면-2019-부동산-2009 [ 생산일자 ] 2019.11.25[ 제 목 ]세대원 중 일부가 당초부터 함께 거주하지 못한 경우 거주요건[ 요 지 ]세대원 중 일부가부득이한 사유로 처음부터 해당 주택에 거주하지 않고 나머지 세대원이 거주요건을 충족한경우에는 1세대가 거주한 것으로 보는 것임그리고, 1주택자가혼인으로 인해 양도시점의 1세대와 다른 경우는 혼인 이전의 1주택 거주 기간과 혼인 후에 거주한 기간을 통산 합니다.양도, 서면인터넷방문상담5팀-512 , 2007.02.08[ 제 목 ]1세대 1주택 비과세 요건중 거주기간 통산 여부[ 요 지 ]“1세대 1주택”의 거주기간을 계산하는 경우에는 결혼전의 거주자의 거주기간과 결혼후의 거주자 및 배우자의 거주기간을 통산하는 것임.[ 회 신 ]1세대 1주택에 해당하는 거주자가 결혼으로 인하여 배우자와 세대를 합친 경우로서 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 규정에 의한 “1세대 1주택”의 거주기간을 계산하는 경우에는 결혼전의 거주자의 거주기간과 결혼후의 거주자 및 배우자의 거주기간을 통산하는 것입니다.재개발, 재건축(도시정비법에 의한)을 하는 경우㉠ 보유기간은 「종전 주택 보유 기간 + 재개발 공사 기간 + 신축 주택 보유 기간」이고㉡거주기간은 「종전 주택 실제 거주기간 + 신축 주택 거주 기간」 입니다.3.계약 당시 무주택 판단 사례17.8.2 이전 또는 조정지역 공고일 전에 계약한 경우, 무주택자이면 거주요건 적용을 배제하고 있습니다만, 여기서의 무주택의 범위가 양도세 중과시 주택수나, 비과세 판정 등에서 주택수 산정시의 개념과는 차이가 있습니다.①분양권, 입주권을 보유 ⇒ 거주요건 미적용함양도, 기획재정부 재산세제과-735 , 2019.10.30[ 제 목 ]2017.8.2.이전 매매계약하고 계약금 지급한 주택분양권으로 완공된 주택 양도 시 거주요건 적용 여부[ 요 지 ]주택분양권 및「소득세법」제89조제2항에 따른 조합원입주권을 보유한 세대가 2017.8.2. 이전에매매계약을 체결하고 계약금을 지급하여 취득한 조정대상지역 내 주택분양권이 완공되어 해당 주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 거주요건 적용 하지 않음[ 회 신 ]【질의】주택분양권 및「소득세법」제89조제2항에 따른 조합원입주권을 보유한 세대가 2017.8.2. 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하여 취득한 조정대상지역 내 주택분양권이 완공되어 해당주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 거주요건 적용 여부(제1안) 거주요건을 적용함(제2안) 거주요건을 적용하지 않음【회신】 제2안이 타당함.<사례1> A주택분양권 보유세대가 B주택분양권 취득 후 완공된 B주택 양도- 2015.05. 서울시 성동구 소재 A주택분양권 취득- 2015.11. 서울시 성동구 소재 B주택분양권 매매계약 체결 및 계약금 지급<사례2> A승계조합원입주권 보유세대가 B주택분양권 취득 후 완공된 B주택 양도- 2015.07.06. 부산시 연제구 소재 A조합원입주권 승계 취득- 2016.09.23. 부산시 해운대구 소재 B주택분양권 매매계약 체결 및 계약금 지급<사례3> A원조합원입주권 보유세대가 B주택분양권 취득 후 완공된 B주택 양도- 2005.03.11. 협의분할에 의한 상속으로 광주광역시 소재 A주택 취득- 2015.10.05. A주택 관리처분계획인가로 A조합원입주권 취득- 2017.04.17. 서울시 서초구 소재 B분양권 매매계약 체결 및 계약금 지급- 2017.07.31. 서울시 마포구 소재 C분양권 매매계약 체결 및 계약금 지급②상속받은 농어촌주택으로 보유 ⇒ 무주택 아님. 거주 요건 적용양도, 서면-2018-부동산-1956 [부동산납세과-1164] , 2018.12.06[ 제 목 ]상속받은 농어촌주택을 보유한 상태에서 2017.8.2. 이전 취득계약한 조정대상지역 내 주택의 1세대1주택 비과세 거주요건 적용 여부[ 요 지 ]2017.8.2. 이전에 조정대상지역 내 주택을 취득하는 매매계약 체결 및 계약금을 지급한 1세대의 해당주택 비과세 겨주요건(2년) 적용여부 판정 시「소득세법 시행령」제155조제7항에 따른 상속받은 주택을 보유한 경우에는 무주택세대로 보지 않음[ 회 신 ]1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택이 취득 당시에 「주택법」제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 있는 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 경우에 「소득세법」제89조제1항제3호에 따라 양도소득세를 과세하지 않는(양도실가 9억원을 초과하는 경우에는 과세) 것입니다.다만, 2017.8.2. 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택으로서 해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니한 경우에는 거주기간 요건을 적용하지 않는 것이며,이때, 해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 「소득세법 시행령」제155조제7항에 따른 상속받은 주택을 보유한 경우에는 주택을 보유하지 아니한 경우에 해당하지 않는 것입니다③공동상속주택 소수지분 보유 ⇒ 무주택 아님. 거주 요건 적용양도, 서면-2018-부동산-0935 [부동산납세과-1102] , 2018.11.29[ 제 목 ]공동상속주택을 보유한 상태에서 2017.8.2. 이전 취득계약한 조정대상지역 내 주택의 1세대1주택 비과세 거주요건 적용 여부[ 요 지 ]2017.8.2. 이전에 조정대상지역 내 주택을 취득하는 매매계약 체결 및 계약금을 지급한 1세대의 해당주택 비과세 겨주요건(2년) 적용여부 판정 시공동상속주택의 소수지분을 보유한 경우 무주택세대로 보지 않음[ 회 신 ]1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택이 취득 당시에 「주택법」제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 있는 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 경우에 「소득세법」제89조제1항제3호에 따라 양도소득세를 과세하지 않는(양도실가 9억원을 초과하는 경우에는 과세) 것입니다.다만, 2017.8.2. 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택으로서 해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니한 경우에는 거주기간 요건을 적용하지 않는 것이며,이때, 해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 공동상속주택의 소수지분을 보유한 경우에는 주택을 보유하지 아니한 경우에 해당하지 않는 것입니다.④조특법상 감면, 주택수 제외되는 주택 보유 ⇒ 무주택 아님. 거주 요건 적용양도, 서면-2018-법령해석재산-240 [법령해석과-1219] , 2018.05.03[ 제 목 ]조세특례제한법§99의2 적용주택을 보유한 상태에서 2017.8.2. 이전 취득계약한 조정대상지역 내 주택의 1세대1주택 비과세 거주요건 적용 여부[ 요 지 ]2017.8.2. 이전에 조정대상지역 내 주택을 취득하는 매매계약 체결 및 계약금을 지급한 1세대의 해당주택 비과세 거주요건(2년) 적용여부 판정 시조세특례제한법§99의2 적용 주택을 보유한 경우 무주택세대로 보지 않음[ 회 신 ]1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있으며 해당 주택이 취득 당시에 「주택법」제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 있는 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 경우에 「소득세법」제89조제1항제3호에 따라 양도소득세를 과세하지 않는 것입니다.다만, 2017.8.2. 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택으로서 해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니한 경우에는 거주기간 요건을 적용하지 않는 것이며,이때, 해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 「조세특례제한법」제99조의2를 적용받는 주택을 보유한 경우에는 주택을 보유하지 아니한 경우로 보지 않는 것입니다.정리하면,17.9.19일 이후 조정지역 주택 양도시에는, 취득(잔금) 당시 조정지역이면 1세대 1주택 비과세를 적용받을려면 2년 거주 요건이 추가됩니다. 다만 아래의 경우는 예외입니다.①조정지역이지만 17.8.2일 이전 주택을 취득(잔금)잔금일은 조정지역이지만 거주요건이 안 붙는 경우는,② 17.8.2일 이전에 계약한 경우로, 계약금 지급 당시 무주택자인 경우③조정 공고일 이전에 계약한 경우로, 계약금 지급 당시 무주택자인 경우④특수한 경우 보유기간 2년도 적용되지 않는 경우 (건설임대, 수용, 이민, 1년이상 해외거주, 취학, 근무, 질병, 학교폭력)거주 기간은 양도 당시의 세대원 전원이 거주한 경우를 계산하는 것이며, 주민등본 전입/전출과 차이가 있는 경우실제 거주한 기간을 기준으로 계산합니다.그리고취학, 근무, 질병, 사업상형편 등으로 부득이하게 세대원 일부가 전출하는 경우는 거주 기간 산정의 예외로 인정하고 있습니다.혼인으로 세대가 변경되는 경우 혼인전 1주택 기간을 통산하고 도정법 재개발/재건축의 경우 종전 주택과 신규 주택 거주 기간을 통산한다는 것입니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산세무사/부산회계사

안녕하세요, 오회계사입니다.일반적으로 1가구 1주택 양도소득세 비과세로 아는 것의 세법 용어는 「1세대 1주택」 비과세로 다양한 세법 중에서도 가장 일반적이고 자주 현실에서 접하게 되는 세금 문제입니다.1세대 1주택의 비과세 요건은① 1세대가② 1주택을③보유기간 충족④거주요건 충족(조정지역에만 해당)⑤ 9억원이상 고가 주택이 아닌 경우에 적용됩니다.이 중 2년 보유기간과 거주기간이 있는데2년 보유 기간은 21년부터는 2주택 이상 보유자가 양도하여 1주택이 경우는 1주택이 된날로 부터 보유 기간 기산일이 달라졌습니다.2년의 거주 기간은 17.8.2 대책 이후에 조정지역 주택 양도시에 적용되는 것 입니다.그러나, 1세대 1주택이 2년 보유 및 2년 거주를 충족하지 못하여도 일정한 조건의 경우에는 비과세를 해주는 경우가 있습니다. 어떠한 경우가 이에 해당하고, 절세의 방법이 있는지 알아보겠습니다.세부적으로 살펴보면,1세대 1주택 비과세 요건인2년 보유 및 2년 거주 요건 미충족해도되는 경우가 있습니다아래의 경우는, 보유 및 거주 요건이 충족이 안되어도 비과세 됩니다.㉠건설임대주택 (세대전원 임차일부터 양도일까지 5년 실거주)㉡법률에 의한 협의매수, 수용㉢해외이민㉣1년이상 해외 거주 필요한 경우㉤취학, 근무, 질병, 학교폭력 (1년 이상 거주한 경우)실무적으로는 ㉤에해당하는 취학, 근무 등으로 인한 경우와㉣에해당하는 해외주재원 파견 근무 등이 비교적 쉽게 접할 수 있는 경우 입니다. 이러한 항목을 위주로 하여 자세히 살펴 보도록 하겠습니다.소득세법 시행령제154조(1세대1주택의 범위)①법 제89조제1항제3호가목에서 대통령령으로 정하는 요건 이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년이상이고그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.1. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택 또는 「공공주택 특별법」 제2조제1호의2에 따른 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 건설임대주택의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년이상인 경우2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다.가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우나. 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.다. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.3.1년이상 거주한 주택을 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우4. 삭제5.거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우5년 이상 거주한 건설임대주택 분양전환 후 양도건설임대주택에 5년 이상을 거주한 경우에는, 분양 전환되어 주택을 취득하여 2년이 안되어 매각해도 임차+취득의 총 거주 기간이 5년 이상이면 보유/거주 기간 제한을 받지 않습니다.예) 2014년 임대주택 임차시작, 2019년 분양전환, 2020년 매도한 경우 주택 보유기간은 1년이 안되어도 총 거주기간이 5년 이상이면 비과세 대상입니다.사업인정고시일 전 취득한 주택이 협의매수나 수용되는 경우 그 잔존 주택 및 부수토지토지보상법 등에 의한 협의매수나 수용의 경우, 사업인정고시일 이전에 취득한 경우라면 수용일로부터 5년이내에 그 잔존 주택 및 부수토지를 양도하면 보유 및 거주기간 제한을 받지 않습니다.해외이주로 세대 전원이 출국일반적으로 이민을 가는 경우인데, 다음의 조건이 맞아야 합니다.①세대 전원이 출국②출국일과 양도일 현재 1주택만 보유③출국일로부터 2년 이내 양도이 중 세대 전원이 출국해야 하나, 별도 세대 구성이 가능한자가 미출국하는 경우는 인정을 해줍니다(예, 부모와 형제는 이민을 가나 같이 살던 30대 자녀는 한국에 남는 경우)그러나, 대학생인 자녀가 국내 대학 재학을 사유로 미출국하는 경우는 인정이 되지 않습니다.1년 이상 국외 거주가 필요한 취학이나 근무상 형편으로 세대 전원이 출국비교적 주변에서 흔히 볼 수 있는 사례입니다.해외주재원 파견발령, 해외 취업, 해외 유학 등이 이에 해당 합니다. 구체적인 조건을 살펴보면,① 1년 이상 계속 국외 거주가 필요한 취학이나 근무상 형편-취학: 초등, 중등은 포함되지 않습니다. 어학연수도 포함되지 않습니다.-근무: 임금을 받는 근로자만 해당하고, 사업상 형편으로는 해당하지 않습니다.②세대 전원이 출국-세대 전원이 출국해야하므로 세대 일부가 남는 경우에는 원칙적으로는 해당안되나, 별도 세대를 구성가능한 세대원이 남는 경우나 군복무등 특별한 경우에만 국내에 남는 것이 가능함③출국일 및 양도일 현재 1주택자-양도일 뿐만 아니라 출국일에도 1주택을 보유한 1세대의 경우에만 적용이되며, 출국일 2주택자는 적용이 안됨④출국일부터 2년이내 양도- 출국일로부터 2년이 경과되어 양도하는 경우에는 적용이 되지 않습니다.※입증서류로 재학증명서, 입학허가통지서, 인사발령통지서, 전가족 출국확인서 등의 제출이 필요합니다.1년 이상 거주한 주택을 취학 등부득이한 사유로 다른 시군으로 이전하는 경우2년 보유나 거주 요건을 적용받지 않는 가장 일반적인 경우에 해당합니다.구체적인 조건을 살펴보면,① 1년 이상 거주한 주택위에서 살펴본 경우는 취득이후 거주기간이 1년 이상이라는 조건은 없습니다. 그러나, 이 경우는 취득이후 실제 거주한 기간이 1년 이상인 주택의 경우에만 해당합니다.②법에서 정한 4가지 부득이한 사유에 해당해야함부득이한 사유로 다음의 4가지만 인정을 해줍니다. 각 항목별로 구체적으로 알아보겠습니다.㉠취학:통학이 불가능한 다른 시군으로 이전하는 경우를 말하는 것입니다.초등학교, 중학교의 취학으로 인한 것은 해당이 안됩니다.고등학교, 대학교, 대학원은 해당이 되고, 평생교육원 등은 인정이 안됩니다.㉡근무상 형편:통근이 불가능한다른 시군으로 이전하는 경우를 말하는 것입니다.이직, 타지역 발령, 전근을 가는 경우를 말하는 것으로,사업상의 형편은 대상이 아닙니다.즉, 자영업자의 사업장 소재지는 해당하지 않지만, 법인의 대표이사로 법인의 사업장이 이전하는 경우에는 적용이 가능 해당합니다.통근이 가능한 경우에는 다른 시군으로 주거를 이전해도 적용이 되지 않습니다.예) 서울시에서 의정부시로 이직하여 세대 전원이 이사간 경우는 인정되나, 일산시에서 여의도, 강남으로 이직하여 세대 전원이 이전하는 경우에는 인정을 하지 않은 경우가 있습니다.부득이한 사유 중 가장 일반적인 경우에 해당하나, 단순히 다른 시군으로 이직 전근을 간다고 되는 것이 아니고, 통근 가능여부는 출퇴근 소요시간과 비용을 고려하여 종합적으로 판단해야 합니다.㉢질병의 치료 요양:1년 이상질병의 치료나 요양을 위해 다른 시도로 이전이 필요한 경우에 해당합니다.단순히 공기 좋은 곳으로 이사하는 것이 아닌 기존의 주거지에서는 특정 질병의 치료나 요양이 불가능하고 새로운 주거지에 치료가 가능한 경우에만 인정해 줍니다.진단서나 요양증명서 등이 필요한 것입니다.㉣학교폭력 피해로 인한 전학: 단순히 피해를 받았다는 주장이 아닌, 학폭위에서 피해학생에게 전학이 필요하다고 인정한 경우에만 해당합니다.③다른 시군으로 주거 이전:다른 시군으로 이전하는 경우에만 해당하며, 동일한 시군 내에서 취학, 근무 등으로 이사가는 경우는 해당하지 않습니다.단, 광역시내 구에서 읍면으로 이동 등은 포함됨즉, 서울시 내에서는 이직 등으로 이전하는 경우 대상이 안되나, 부산광역시의 특정 구에서 부산시 기장군으로 이전하는 경우에는 해당될 수 있다는 것입니다.물른 통근이 불가능한 수준이어야 합니다.④부득이한 사유 해소 전 양도:양도 시기에는 제한이 없으나, 당초 발생한 부득이한 사유가 해소되기 전에는 양도해야하고 부득이한 사유가 해소된 이후에 양도하는 것은 적용이 되지 않음즉, 질병으로 인한 경우 질병이 치유된 이후에 처분하면 비과세 적용이 안된다는 것※비과세에 해당하는 일시적 2주택의 경우,종전 주택의 처분시에 비과세를 받을려면 종전 주택의 처분 시한(3년 or 1년)과 신규주택 전입 요건 외에, 종전 주택 자체의 비과세 보유 및 거주 요건을 충족해야 하는데위의 부득이한 상황으로 일시적 2주택이 된 경우, 종전 주택에 보유 및 거주 요건이 완화 적용된다는 것 입니다.예를 들어,종전 주택이 조정 지역일때 취득한 것이라 2년 이상 보유 및 거주 요건을 충족해야 함에도, 위의 사례 중다른 시군으로 이직하여 출퇴근이 불가능 한 경우에는 종전 주택에 1년 이상만 거주하였다면 2년 이상 보유 및 거주가 적용되지 않고 비과세 적용이 된다는 것입니다.아래 관련 국세청 질의회신도 같은 내용입니다.[ 세 목 ] 양도 [ 문서번호 ] 서면인터넷방문상담4팀-1972 [ 생산일자 ] 2005.10.25[ 제 목 ]일시적 2주택자가 양도하는종전주택이 부득이한 사유 해당하는 경우 비과세[ 회 신 ]소득세법시행령 제154조 제1항에 해당하는 1주택(이하 ' 종전주택' 이라 한다)을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세를 비과세하는 것이며, 위에'종전주택' 이란 동항 제1호 및 제3호의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않는 주택 및 부수토지를 포함하는 것입니다.[ 세 목 ] 양도 [ 문서번호 ] 서면인터넷방문상담4팀-1820 [ 생산일자 ] 2004.11.11[ 제 목 ]근무상형편에의한일시적2주택비과세[ 회 신 ]소득세법시행령 제154조 제1항 제3호 및 동법 시행규칙 제71조 제3항의 규정에 의거 국내에 1주택을 소유한 거주자가 근무상의형편으로다른시.군으로거주이전함으로서2년보유기간을충족하지못한당해주택을양도하는경우비과세하나 전가족이거주이전하지않는경우에는당해규정을적용하여비과세할수없습니다.부득이한 사유 등에 대한 자세한 시행규칙은 아래 참조소득세법 시행규칙제71조(1세대1주택의 범위)③영 제154조제1항제1호 및 제3호에서 “기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유”란 세대의 구성원 중 일부(영 제154조제1항제1호의 경우를 말한다) 또는 세대전원(영 제154조제1항제3호의 경우를 말한다)이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로다른 시(특별시, 광역시, 특별자치시 및 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조제2항에 따라 설치된 행정시를 포함한다. 이하 이 조, 제72조 및 제75조의2에서 같다)ㆍ군으로 주거를 이전하는 경우(광역시지역 안에서 구지역과 읍ㆍ면지역 간에 주거를 이전하는 경우와 특별자치시, 「지방자치법」 제7조제2항에 따라 설치된 도농복합형태의 시지역 및 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조제2항에 따라 설치된 행정시 안에서 동지역과 읍ㆍ면지역 간에 주거를 이전하는 경우를 포함한다. 이하 이 조, 제72조 및 제75조의2에서 같다)를 말한다.1. 「초ㆍ중등교육법」에 따른 학교(초등학교 및 중학교를 제외한다) 및 「고등교육법」에 따른 학교에의 취학2. 직장의 변경이나 전근등 근무상의 형편3. 1년이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양4. 「학교폭력예방 및 대책에 관한 법률」에 따른 학교폭력으로 인한 전학(같은 법에 따른 학교폭력대책자치위원회가 피해학생에게 전학이 필요하다고 인정하는 경우에 한한다)④영 제154조제1항 각 호 외의 부분 단서에 해당하는지의 확인은 다음의 서류와 주민등록표등본에 따른다.1. 영 제154조제1항제1호의 경우에는 임대차계약서 사본2. 영 제154조제1항제2호 가목의 경우에는 협의매수 또는 수용된 사실을 확인할 수 있는 서류3. 영 제154조제1항제2호나목의 경우에는 외교부장관이 교부하는 해외이주신고확인서. 다만, 「해외이주법」에 따른 현지이주의 경우에는 현지이주확인서 또는 거주여권사본4. 영 제154조제1항제1호(세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우만 해당한다), 제2호다목 및 제3호의 경우에는 재학증명서, 재직증명서, 요양증명서등 해당 사실을 증명하는 서류⑤영 제154조제1항제3호에 따른 사유로서 제3항을 적용할 때 제3항 각 호의 사유가 발생한 당사자외의 세대원중 일부가 취학, 근무 또는 사업상의 형편등으로 당사자와 함께 주거를 이전하지 못하는 경우에도 세대전원이 주거를 이전한 것으로 본다. <개정 2020. 3. 13.>⑥ 영 제154조제1항제2호나목을 적용할 때 「해외이주법」에 따른 현지이주의 경우 출국일은 영주권 또는 그에 준하는 장기체류 자격을 취득한 날을 말한다.정리하면,1세대 1주택 비과세를 위해서는 2년 보유를 해야하고, 조정지역 여부에 따라 2년 거주 요건도 충족해야 하는데 다음의 경우는, 2년 보유 거주 요건 충족이 배제됩니다.㉠건설임대주택 (세대전원 임차일부터 양도일까지 5년 실거주)㉡법률에 의한 협의매수, 수용㉢해외이민㉣1년이상 해외 거주 필요한 경우㉤취학, 근무, 질병, 학교폭력 (1년 이상 거주한 경우)실무적으로 가장 흔한 경우는 취학, 근무로 인해 이사하는 경우인데- 1년 이상 주거한주택이어야 한다는 것-취학의 경우 초등, 중등은 해당이 안된다는 것과 근무의 경우 사업상 형편은 안된다는 것-다른 시군으로 이사하는 경우에만해당하고, 통학 통근이 불가능한 수준이어야 한다는 것-부득이한 사유가 해소되기 전에 양도를 해야한다는 것에 주의해야 겠습니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산세무사/부산회계사

배우자나 직계존비속으로부터 증여받은 부동산을 10년(2022.12.31 이전 증여분은 5년)이내 양도할 경우, 양도소득세 이월과세가 적용됩니다. 양도세 이월과세에 관한 자세한 내용은 과거 포스팅한 내용을 참고하시면 됩니다.양도세 이월과세 규정 및 적용배제양도세 이월과세 규정 및 적용배제 전화상담 또는 방문상담은 아래 사이트에서 예약해주시면 됩니다 안녕하...blog.naver.com다만,증여받은 주택이 1세대 1주택 비과세 요건(2년이상 보유, 증여당시 조정지역이라면 2년 이상 거주)을 충족하고 양도할 경우, 양도소득세 이월과세가 적용되지 않고 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다.이와 관련된 예규와 해석을 첨부하니 참고하시면 됩니다.양도, 부동산거래관리과-0911 , 2011.10.26[ 제 목 ]이월과세대상 자산이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 경우 부당행위계산 부인 규정 적용 여부[ 요 지 ]모가 별도세대인 자로부터 1주택을 증여받은 날부터 5년 이내 양도한 주택이 1세대1주택 비과세 조건을 충족한 경우에는 「소득세법」 제101조(양도소득의 부당행위계산)가 적용되는 것이며, 다만, 해당주택의 양도소득이 모에게 실질적으로 귀속된 때에는 그러하지 아니함[ 회 신 ]귀 질의의 경우 모가 별도세대인 자로부터 1주택을 증여받은 날부터 5년 이내 양도한 주택이 1세대1주택 비과세 조건을 충족한 경우에는 「소득세법」 제101조(양도소득의 부당행위계산)가 적용되는 것입니다. 다만, 해당주택의 양도소득이 모에게 실질적으로 귀속된 때에는 그러하지 아니합니다.■ 재산-316, 2009.01.29「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택을 적용함에 있어 1주택을 소유한 거주자가 그 주택을 동일세대원인 가족(같은영 같은조 제6항의 규정에 의한 가족)에게 증여한 후 그 수증자가 이를 양도하는 경우에는 증여자의 보유기간을 통산하여 비과세여부를 판정하는 것으로, 귀 질의의 경우와 유사한 기존 질의회신문(서면5팀-893, 2007.3.20. 및 서면4팀-1663, 2004.10.19.)을 참고하기 바랍니다.■ 서면5팀-893, 2007.03.20　「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택을 적용함에 있어 1주택을 소유한 거주자가 그 주택을 동일세대원인 가족(같은영 같은조 제6항의 규정에 의한 가족)에게 증여한 후 그 수증자가 이를 양도하는 경우에는 증여자의 보유기간을 통산하여 비과세여부를 판정하는 것으로, 귀 질의의 경우와 유사한 기존 질의회신문(서면5팀-234, 2007.1.19. 및 서면5팀-1002, 2006.11.27. ; 서면4팀-1663, 2004.10.19.)을 참고하기 바람.■ 서면4팀 -2097, 2004.12.22소득세법 시행령 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택의 비과세 요건을 적용함에 있어 1주택을 소유한 거주자가 그 주택을 동일세대원인 가족(같은영 같은조 제6항의 규정에 의한 가족)에게 증여한 후 그동일세대원인 수증자가 이를 양도하는 경우에는 증여자의 보유기간을 통산하여 비과세여부를 판정하는 것이나, 양도일 현재 가족관계가 해소된 경우에는 증여를 받는 날을 기산일로 보유기간 및 거주기간을 산정하는 것임.■ 부동산납세-51, 2013.09.24거주자가 양도일로부터 소급하여 5년 이내에 그 직계존비속으로부터 증여받은 주택을 양도하는 경우 소득세법 시행령 제154조제1항에 따른 해당 주택의 보유기간은 소득세법 제95조제4항 단서 및 같은 법 시행령 제154조제5항에 따라 그 증여한 직계존비속이 해당 주택을 취득한 날부터 기산하는 것임■ 부동산거래관리 -672, 2010.05.13「소득세법」제97조제4항(배우자 이월과세)가 적용되는 증여받은 자산을 양도하는 경우로서 같은 법제89조제1항제3호 및 같은 법시행령제154조제1항에 따른 1세대 1주택 비과세를 판정함에 있어 거주기간은 보유기간 중 증여한 배우자와 동일세대원으로서 거주한 기간을 통산하는 것이므로, 귀 질의의 경우에는 같은 법 시행령제154조제1항이 적용되지 아니하는 것입니다.■ 부동산거래관리 -447, 2011.06.01거주자가 양도일로부터 소급하여 5년 이내에 그 직계존비속으로부터 증여받은 주택을 양도하는 경우 소득세법 시행령 제154조제1항에 따른 해당 주택의 보유기간은 소득세법 제95조제4항 단서 및 같은 법 시행령 제154조제5항에 따라 그 증여한 직계존비속이 해당 주택을 취득한 날부터 기산하는 것입니다.[제목] 주택을 동일세대에게 증여 후 5년내 양도한 경우 1세대1주택 비과세 여부[요약] 1세대 1주택을 적용함에 있어 1주택을 소유한 거주자가 그 주택을 동일세대원인 가족에게 증여한 후 그 수증자가 이를 양도하는 경우 증여자의 보유기간을 통산하여 비과세여부를 판정하는 것임

다가구주택은 단독주택, 아파트와 같은 물건과 다르게 세법상 이슈가 많다. 세법에서 다가구주택은 건축법을 따른다고 정의해놓았다. 다가구주택은 하나의 주택으로 볼 수도 있고, 다세대주택으로 가구별로 하나의 주택으로 볼 수도 있다. 1세대 1주택 비과세를 받을 수도 있지만, 다주택자로서 양도소득세 중과세가 매겨질 수 있다. 사전에 제대로 검토하지 않은 채 1세대 1주택 비과세로 신고한다면 5년 뒤에 중과세율이 적용된 양도소득세와 70%에 육박하는 가산세가 합쳐진 고지서가 날아올 수도 있으니 유의해야 한다.다가구주택의 개념양도소득세에서 다가구주택은 건축법 시행령 별표1 제1호 다목에 해당하는 것으로 다음의 요건을 모두 갖춘 주택을 말한다.다가구주택은 하나의 주택으로 볼 수도 있고, 다세대주택으로 가구별로 하나의 주택으로 볼 수도 있다. 1세대 1주택 비과세를 받을 수도 있지만, 다주택으로 양도소득세 중과세가 매겨질 수 있다. [사진 pixabay]▶주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하▶1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계(부설 주차장 면적 제외)가 660㎡ 이하▶19세대 이하가 거주건축물대장에서 다가구주택으로 기재되어 있더라도 실제 4개 층 이상을 주택으로 사용하거나, 불법 개조로 면적이 660㎡를 초과하게 된다면 다가구주택으로 인정받지 못하게 된다.다가구주택의 세법상 구분다가구주택에 해당하는 물건은 소득세법상 1개의 주택으로 볼 수도 있고, 여러 개의 주택을 보유한 것으로 볼 수도 있다.다가구주택이란 가구당 별개의 주택으로 보아 다주택자에 해당하지만 하나의 매매단위로 양도할 때는 한 개의 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 혜택을 적용받을 수 있다.양도소득세 추징사례Q. 하나의 매매단위로 양도한 것으로 보지 않는 경우?‘하나의 매매단위로 양도하는 경우’란 한 사람에게 양도하거나 한 사람으로부터 취득한 경우로 규정하고 있었으나, 세법 개정으로 2007년 2월 28일 이후 양도분부터 부부 등 여러 사람이 공동소유하는 다가구주택이더라도 하나의 매매단위로 양도한다면 양수인과 양도인이 1인인지 여부와 관계없이 단독주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있다.※유의사항양도자와 양수자가 1인이더라도 공동으로 다가구주택을 소유한 상태에서 공동소유자 중 1명의 지분만을 양도할 때는 하나의 매매단위로 양도하는 것에 해당하지 않아 다주택자 중과세율이 적용될 수 있으니 유의해야 한다.Q. 공부상 상가를 주택으로 사용하는 경우?지상 4층 건물이 건축물대장에 1층은 상가, 2~4층은 다가구주택으로 기재되어 있다고 하더라도 1층을 실제 주택으로 사용하거나 주택으로 임대주고 있다면 해당 건물 1~4층 모두 주택으로 사용하는 것으로 다가구주택이 아닌 다세대주택에 해당한다.따라서 공부와 실질이 다른 경우 실질에 따라 판단하기 때문에 공부만을 믿고 양도한다면 큰 낭패를 볼 수 있다.※유의사항임대인은 상가로 임대하기로 계약했더라도, 임대인 모르게 임차인이 전입 신고하고 주택으로 사용하고 있는 경우가 있다. 임대인이 이 사실을 모르고 다가구주택으로 양도하는 경우 양도세 추징을 당할 수 있으니 유의해야 한다.옥탑을 주택으로 사용하면서 건축면적의 8분의 1을 초과하면 주택의 층수에 포함된다. [사진 Wikimedia Commons]Q. 옥탑을 주택으로 사용하는 경우?건축물대장에 기재되어 있지 않은 옥탑을 주택으로 사용하고 있는 사례가 많다. 옥탑을 주택으로 사용하면서 건축면적의 8분의 1을 초과한다면 주택의 층수에 포함된다. 지상 3층과 주택으로 사용하고 있는 옥탑이 있다면 다세대주택에 해당해 다주택자 양도소득세 중과세율이 적용된다.절세방안용도변경주택으로 사용하는 층이 4개 층 이상이라면 일부 층을 상가 등으로 용도 변경한다면 다주택자 중과세 회피 및 비과세 혜택을 적용받을 수 있다.멸실해당 다가구주택 외에 다른 주택이 있는 다주택자는 건물을 멸실해 토지만을 보유한 상태로 양도한다면 다주택자 중과세율이 아닌 일반 양도소득세율이 적용될 수 있다.건물 증여다가구주택 외에 다른 주택이 있는 다주택자의 경우 건물만을 별도 세대원에게 증여 후 양도한다면 토지로서 다주택자 중과세율이 아닌 일반 양도소득세율이 적용될 수 있다. 다만, 용도변경·멸실·증여 시점과 양도 시점에 따라 실질과세원칙에 의해 행위 자체가 부인될 수 있으니 전문가와 충분한 상의 후 진행하는 것을 추천한다.