09-03

부동산 구입 관련 2.17억 부모님 대여 문의

1. 제 부모님 -> 저 : 2.17억 / 매월 원금 100상환 2. 장인어른 -> 제 배우자: 1억 / 매월 50 상환 2. 제 부모님 -> 제 배우자: 2.17억 / 매월 100상환 환금성이 떨어지는 제 소유 부동산이 있어 모든 채무에 대해서는 5년 이내 해당 부동산을 매각하면 변제한다는 조건을 달려고 합니다(제 배우자의 채무 3.17억은 매각 후 제가 증여하여 변제 조건) 제 배우자가 3.17억을 빌려도 괜찮을까요. 저희 둘 부부는 각 1억정도의 소득이 있습니다. 이렇게 하면 증여와 자금조달계획서 작성에 문제없을까요?
5개의 전문가 답변
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답변
안녕하세요? 메디치세무회계 박수형 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 집을 구입하실려는 계획이시군요. 사실상 차용관계과 증여관계는 한끗 차이입니다. 핵심은 원리금 상환 이 '통상적인 범위' 내에서 이루어졌는지가 핵심입니다. 질문자님께서는 차용계획에 대해서는 충분히 각자 채권자와 채무자간에 잘 이루어졌지만, 쟁점이 되는 상황은 다음과 같습니다. (1) 부동산을 매각함으로서 변제한다는 조건 <-- 정확한 채무를 정리하는 기한이 정리되지 않아 추후 세무서에 소명시 불리한 조건입니다. 즉, 남들에게 빌려줄때에도 정확한 상환일자를 명시하는 것이 조금더 통상적인 범위내에서의 차용관계가 성립됩니다. 단순히 5년내 부동산을 매각함으로서 채무를 변제한다는 내용보다는 5년을 기한으로 정리함을 차용증으로 나타내시고, 불가피하게 5년내에 부동산을 처분하게 될시 통장내역으로 상환하는 모습을 보여주는 것이 조금더 차용관계에 근접한 행태일것으로 사료되네요. (2) 차용금액에 대한 쟁점이 있습니다. 차용액에 대해서는 법정이자라는 것을 고려해야 합니다. 현재 법정 차용이자는 4.6%로 선정되어 있어요. 무상이자가 증여자와 수증자간의 관계에서 1천만원 이상이게 될시 무상이자에 대한 증여로 성립됩니다. 예를 들어 2억의 금액을 차용하게 될시 세법정이자 4.6%를 고려한다면, 약 세법상이자는 920만원입니다. 해당 이자를 지급하지 않은채 원금만 상환하게 될시에는 크게 문제가 되지 않으나, 무상이자상당액이 1천만원이상일시에는 증여관계가 성립되게 됩니다. 현재 질문자님께서는 본인과 배우자분께서 차용금액이 각자 2억을 초과하는 부문에 있어 매월 원금 상환만 이루어지는 점에서는 증여관계를 주의하셔야 합니다. 물론 증여가 성립되더라도 인적공제(직계비속공제가 있어 세무리스크는 헷지가 됩니다.)가 있어 큰 위험부담은 아니지만, 증여 성립에서 배제되기 위해서는 1인당 차용액에 대해서 주의하셔야 합니다. -질문자님께서 2.17억 차용, 배우자가 아버님과 1억/장모님 2.17억 으로서 질문자님께서 법정이자는 998만원으로 1천만원 미만이 정리되지만, 배우자분께서는 두개의 채무관계가 있다는 점에서 주의가 필요합니다. 물론 차용관계는 배우자-아버님, 배우자-장모님 으로 각 개로서 증여관계 성립여부를 판단하기에 차용관계를 주장함으로서 무상이자에 대한 논란은 없을수 있으나 배우자입장 3.17억의 무상이자 이득을 얻은 부문에 있어 다소 쟁점이 있을수 있습니다. (3) 추후 배우자의 채무를 본인의 증여로서 변제 정리하시는 점은 괜찮습니다. 하지만 필히 본인에게서 배우자에게 현금증여를 진행하실때 배우자공제 활용하실때에는 전후 배우자간의 금전이체내역 및 부동산등기상황등 함께 고려하시어 적정금액의 증여와 증여세신고를 필히 진행하시길 권장드립니다. (4) 자금조달계획서 작성은 특수관계인과의 차용관계 기재는 최소화하시는 것을 권장드립니다. 불가피하게 특수관계인과의 차용관계를 기재하게된다면, 필히 제가 답변드린 내용에 대해서 꼼꼼히 확인해보실 것을 권장드립니다. 이유는 자금조달계획서 에서 특수관계인간의 차용관계는 추후 세무서로부터 증여 부문에 대한 해명자료를 전달받기 쉽습니다. 물론 차용관계로서 차용증 및 금전이체내역등으로 충분한 소명으로 해결될수 있으나 이점은 각 개인별 금전이체내역 및 소득증명내역등을 통해서 세무전문가와 대면상담진행 하시는 것을 권장드립니다. (5) 모쪼록 고민하시는 사안이 조금이나마 도움이 되셨길 진심으로 바라겠습니다. 감사합니다.
안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 1. 본인 2.17억과 배우자 3.17억의 차용금은 모두 무이자 차용이 가능하므로 이자 없이 원금만 잘 상환하셔도 됩니다. 2. 기재하신 것처럼 매월 50만원 또는 100만원으로 상환하면서 만기에 미상환잔액을 일시에 상환하시면 됩니다. 차용기간은 10년으로 잡으셔도 전혀 관계 없습니다. 차용기간은 10년으로 잡되, 특약으로 기재하신 것처럼 상환 기간 내 부동산을 양도한다면 일시에 상환할 수도 있다라는 내용을 반영하시면 됩니다. 3. 결국에는 상환기간동안에 원금만 잘 상환하시면 되므로 걱정하지 않으셔도 됩니다. 두분의 소득도 충분히 차용한 금액을 상환할 수 있는 수준이기에 문제 없습니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다. * 보다 궁금한 사항이 있으실 경우, 부담없이 02 6403 9250 또는 cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주셔도 됩니다.
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안녕하세요? 자연세무회계컨설팅 김주성 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 환금성이 떨어지는 제 소유 부동산이 있어 모든 채무에 대해서는 5년 이내 해당 부동산을 매각하면 변제한다는 조건을 달려고 합니다(제 배우자의 채무 3.17억은 매각 후 제가 증여하여 변제 조건) 제 배우자가 3.17억을 빌려도 괜찮을까요.-->가능합니다 저희 둘 부부는 각 1억정도의 소득이 있습니다. 이렇게 하면 증여와 자금조달계획서 작성에 문제없을까요? -->가능합니다
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안녕하세요? 세무회계 새벽 고유빈 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 세법 상 문제될 부분은 없습니다. 다만 차입금이 과다한 만큼 부채에 대한 사후 관리가 이루어질 가능성이 매우 높습니다. 즉, 가족 간 금전 거래로서 해당 내용이 증여가 아닌 차입임을 증명할 수 있어야 할 것이며, 이자를 지급하는 것이 가장 좋은 방안이긴 합니다. 다만 이자를 주고받지 않기로 하셨다면 그 외의 사항에 대해서 더 신경 쓰셔야 합니다. 매달 원금 상환을 차용증의 계획대로 진행하는 것도 물론 중요하지만, 통상적으로 몇 년 후 이루어지는 부채 사후 관리 특성 상 실제로 소유하신 부동산에 대해 매도 의사가 있는 지, 예상 매도가액은 얼마인지 등 실질적으로 채무를 상환하기 위한 의지를 드러내는 것이 중요합니다. 예시로 아래에 같이 대비해두시면 자금조달계획, 이후 이루어질 별도 소명절차, 부채 사후관리 등에 대비하기에 큰 문제가 될 일은 없지 않을까 싶습니다. 1) 실제 차용 실행 및 차용증 작성 2) 차용증의 작성 일자를 증명할 수 있는 절차(내용증명 등) 진행 3) 각 채무자마다 차입금 상환을 위한 구체적인 차입금 상환 스케줄표 작성 4) 차입금 상환 스케줄표에 따라 실제 상환 진행 5) 부동산을 처분하여 차입금을 상환하기 위해 소유 부동산의 매도 진행 (실제 처분 전이라도 공인중개사를 통하여 물건을 네이버 부동산 등 플랫폼에 올리고, 소명이 이루어질 경우 처분 의사를 보여주기 위해 이를 자료로 남겨둠) 6) 추후 처분 후 본인 및 배우자(증여) 차입금 상환 감사합니다.
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안녕하세요? 삼도회계법인 최지호 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 가족 간 금전거래는 차용증 작성, 이자 지급, 원금 상환이 명확히 이루어져야 정상적인 금전소비대차로 인정됩니다. 말씀하신 것처럼 “부동산 매각 후 증여로 상환한다”는 조건이 붙으면 실질적으로 상환의무가 불명확해져 국세청에서 증여로 의제할 가능성이 높습니다. 따라서 조건부 차용은 안전하지 않으며, 자금조달계획서 제출 시에도 신빙성을 인정받기 어렵습니다. 특히 배우자 채무 3.17억을 증여로 변제한다는 조건은 사실상 배우자에 대한 증여로 보일 수 있습니다. 이 경우에는 본인이 차용 후 배우자에게 증여공제 범위 내에서 증여하는 방식이 증여세 및 자금조달계획서 측면에서도 더 안전합니다. 저는 여러 가지 세무지식에 대해서 블로그를 운영 중입니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 자세한 내용은 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.
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*질문답변 게시판을 통한 답변은 질문에 기재된 내용만을 참고하여 현행 세법을 기준으로 제공되는 간단한 답변으로 세무대리 업무가 아닙니다.
택슬리 및 답변을 한 전문가에게 법적 책임이 없음을 알려드립니다. 실제 업무를 진행하실 때, 반드시 개별 전문가와 상세 내역을 검토 후에
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