해외부동산 소유시 국내부동산 1채에 대한 비과세여부

[양도세, 상속주택]일반주택과 공동상속주택 2채를 보유한1세대의 일반주택 양도 시 비과세 여부(비과세 불가능함)※ 기존주택 보유 중에 상속주택을 취득할 경우, 양도세 비과세 특례에 대해서 자세하게 작성한 글이니 참고하시면 됩니다.상속주택으로 2주택이 된 경우(상속주택이 여러개일 때, 공동으로 상속받았을 때 등)상속주택으로 2주택이 된 경우 (상속주택이 여러채일 때, 공동으로 상속받았을 때 등) 안녕하세요~ <세...blog.naver.com서면-2025-부동산-0714 [부동산납세과-415]등록일자 : 2026.04.27.생산일자 : 2026.04.22.요지일반주택과 공동상속주택 2채를 보유한 1세대가 일반주택을 양도하는 경우 비과세 특례가 적용되지 않는 것입니다.회신귀 질의의 경우 1주택(이하 ‘일반주택’이라함)을 보유한 1세대가 별도세대인 1주택을 보유한 조부모세대와 1주택을 보유한 부모세대로부터 각각 공동상속주택 소수지분을 상속받아 1세대 3주택이 된 경우로서 일반주택을 양도하는 경우 「소득세법 시행령」 제155조 제3항 규정을 적용받을 수 없는 것입니다.1. 사실관계A주택’15.8.예정 ▴--------------------------▴취득양도㉮주택’99.6.’21.5. ▴------------------▴--------------------母와外祖母 취득(50:50)外祖母 사망母 상속포기外孫 1,2 취득 (25:25)㉯주택’92.9.’21.5.’24.5. ▴---------------------------▴---------▴----------母 취득母 → 父증여父 사망자녀 1,2 취득(50:50)-’15. 8.A주택 취득-’21. 5.별도세대 外祖母 사망으로 ㉮주택 상속*1순위 상속인 외동딸 母의 상속포기로 외손 자녀 지분 취득(50% 지분 25:25로 취득, 질의자는 동생)-’24. 5.별도세대 父로부터 ㉯주택 상속*1순위 공동상속인 배우자 母의 상속포기로 자녀 지분 취득(100% 지분 50:50로 취득, 질의자는 동생)-예정A주택 양도2.질의요지 - 모가 상속을 포기함으로써 외손자녀가 공동으로 상속받은 주택과 부 사망으로 취득한 공동상속주택을 보유한 1세대가 일반주택을 양도하는 경우 소득령 §155③에 따른 공동상속주택 특례 대상인지도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

해외에 살면서 국내에 집 한 채를 남겨 둔 분들이 매도를 앞두고 가장 먼저 묻는 것이 1세대1주택 비과세가 되는지입니다. 영주권자는 안 된다, 국적이 있으면 된다, 10년 넘게 갖고 있었으니 된다는 식의 답이 인터넷에 떠돕니다. 세법이 보는 기준은 그 어느 것도 아닙니다. 파는 날에 거주자인지 비거주자인지가 하나이고, 비거주자라도 비과세가 되는 경우를 검토해야하고, 귀국해서 팔면 계산이 다시 바뀝니다. 비거주자에게만 생기는 주요 포인트를 다섯가지로 정리했습니다.■ 첫째, 영주권이나 국적이 아니라 거주자 판정이 먼저입니다소득세법은 국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 둔 사람을 거주자로 봅니다. 주소가 있는지는 국내에 생계를 같이하는 가족이 있는지, 국내에 자산이 있는지 같은 생활관계의 객관적 사실로 판정합니다. 영주권이나 외국 국적은 그 판단에 들어가는 요소 중 하나일 뿐이고, 반대로 한국 국적과 주민등록이 남아 있다고 거주자가 되는 것도 아닙니다. 조세심판원은 15년 넘게 해외에 살면서 국적과 주민등록을 유지하고 국내에 전셋집까지 둔 사람도, 국내에 생계를 같이하는 가족과 직업이 없다는 이유로 비거주자로 봤습니다. 조심2025서1664, 2025년 12월 2일 결정입니다.예외가 하나 있습니다. 국내 회사의 해외 사업장이나 그 회사가 100퍼센트 출자한 해외 현지법인에 파견된 임직원, 해외 근무 공무원은 해외에 살아도 거주자로 봅니다. 해외 근무의 형태가 파견인지 현지 채용인지가 모든 결론을 바꿉니다.■ 둘째, 양도일에 비거주자이면 1세대1주택 비과세는 없습니다소득세법 제121조 제2항 단서가 국내 부동산 양도소득이 있는 비거주자에게는 1세대1주택 비과세 조항을 적용하지 않는다고 정합니다. 보유기간이 아무리 길어도, 취득할 때 거주자였어도, 파는 날 비거주자이면 적용이 안됩니다. 국세청도 미국 영주권자의 국내 1주택 양도 건에서 양도 당시에도 비거주자에 해당하는 경우에는 비과세 규정을 적용하지 않는다고 회신했습니다. 사전-2016-법령해석재산-0111, 2016년 5월 13일입니다.조정대상지역 지정 전에 계약해서 2년 거주요건을 면제받는 특례 같은 것들도 거주자를 전제로 하는 것이지, 거주자 요건 자체를 대신하지는 못합니다.■ 셋째, 비거주자라도 비과세가 되는 경우가 2가지 있습니다.첫 번째는 해외이주법에 따른 해외이주로 세대 전원이 출국한 경우입니다. 출국일에 그 주택 한 채를 보유하고 있었고 출국일부터 2년 안에 팔면 보유기간과 거주기간을 따지지 않고 비과세합니다. 여기서 자주 놓치는 것이 현지이주입니다. 먼저 나가서 살다가 현지에서 영주권을 받은 경우에는 실제로 비행기를 탄 날이 아니라 영주권이나 그에 준하는 장기체류 자격을 취득한 날을 출국일로 봅니다. 소득세법 시행규칙 제71조 제6항이고, 국세청도 출국 후 8년 만에 영주권을 받은 사람이 영주권 취득일부터 2년 안에 판 주택을 비과세로 회신했습니다. 사전-2016-법령해석재산-0466, 2016년 11월 25일입니다. 오래전에 출국했더라도 영주권을 받은 지 2년이 안 됐고 그때 이미 집을 갖고 있었다면 이 규정이 적용될 소지가 있습니다. 두 번째는 1년 이상 국외 거주가 필요한 취학이나 근무 때문에 세대 전원이 출국한 경우입니다. 출국일에 주택을 보유하고 있었고 출국일부터 2년 안에 팔면 비과세합니다. 다만 출국할 때 주택이 아니라 분양권을 갖고 있었다면 이 규정에 해당되지 않습니다. 기준-2025-법규재산-0043, 2025년 8월 29일입니다.■ 넷째, 귀국해서 거주자가 된 뒤에 팔면 계산을 다시 해야 합니다.비거주자였던 사람이 귀국해서 거주자가 된 뒤에 팔면 비과세를 받을 수 있습니다. 문제는 보유기간을 언제부터 세는가입니다. 원칙은 거주자가 된 날부터입니다. 그러니까 귀국하고 2년을 더 보유해야 비과세 요건이 채워집니다. 기획재정부와 국세청 모두 같은 입장입니다.예외가 있습니다. 비거주자로 그 주택을 3년 이상 계속 보유했고, 그 주택에 거주하는 상태로 거주자가 되면 비거주자였던 기간의 보유기간과 거주기간을 통산합니다. 시행령 제154조 제8항 제2호이고, 위에서 인용한 2016년 회신도 같은 내용을 담고 있습니다. 이때 배우자가 여전히 해외에 남아 있어도 됩니다. 국세청은 남편만 귀국해 거주자가 되고 배우자는 해외에 거주하는 상태에서 판 주택에 대해, 비과세를 받기 위해 배우자까지 거주자일 필요는 없다고 회신했습니다. 사전-2025-법규재산-0917, 2025년 11월 25일입니다.매매가가 12억원을 넘는 집이라면 장기보유특별공제도 문제가 됩니다. 취득할 때 비거주자였고 팔 때 거주자로 1세대1주택 요건을 채웠다면, 비거주자였던 기간을 포함한 전체 보유기간과 거주기간에 대해 1세대1주택용 높은 공제율을 적용한다는 것이 국세청의 사전답변입니다. 사전-2023-법규재산-0691, 2025년 4월 11일입니다.■ 다섯째, 비거주자로 팔면 세금은 이렇게 계산됩니다비거주자의 양도소득세도 세율과 계산 방식은 거주자와 같습니다. 기본세율 6퍼센트에서 45퍼센트가 그대로 적용되고, 기본공제 250만원도 받습니다. 다른 것은 두 가지입니다. 비과세가 없다는 것과, 장기보유특별공제를 일반 공제율로만 받는다는 것입니다. 일반 공제율은 3년 보유 6퍼센트에서 시작해 1년마다 2퍼센트씩 올라 15년 이상이면 30퍼센트입니다. 1세대1주택에 적용되는 최대 80퍼센트 공제율은 비거주자에게는 없습니다.한 가지 절차가 더 있습니다. 매수인이 법인이면 매매대금을 줄 때 양도가액의 10퍼센트와 양도차익의 20퍼센트 중 적은 금액을 원천징수해서 국세청에 냅니다. 소득세법 제156조 제1항 제5호입니다. 위 예에서 매매가가 10억원이면 1억원과 6천만원 중 적은 6천만원을 떼고 받게 되고, 이 금액은 나중에 양도소득세를 신고할 때 이미 낸 세금으로 빼 줍니다. 매수인이 개인이면 원천징수는 없습니다. 신고는 거주자와 같이 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고합니다.■ 정리하면 이렇습니다파는 날 거주자이면, 1세대1주택 요건을 채웠는지만 보면 됩니다.파는 날 비거주자이면, 원칙은 과세이고, 해외이주 또는 취학·근무 출국 후 2년 이내라는 두가지 예외가 존재합니다. 현지이주는 영주권 취득일부터 2년입니다.귀국해서 팔 생각이면, 그 집에 들어가 살면서 거주자가 되는지를 판정해야 합니다.■ 지금 확인해 보실 것첫째, 해외 근무가 국내 회사의 파견인지 현지 채용인지 확인하십시오. 파견이면 지금도 거주자입니다.둘째, 영주권을 받은 날짜와 해외이주 신고 여부를 확인하십시오. 2년이 아직 안 지났을 수 있습니다.셋째, 귀국 계획이 있다면 어느 집에 들어가 살 것인지를 먼저 정하십시오. 그 집에 거주하는 상태로 거주자가 되어야 보유기간이 이어집니다.이 글은 일반적인 내용을 정리한 것으로, 개별 사안의 판단은 사실관계에 따라 달라집니다.

강남, 교대, 서초 세무사노우만 세무회계의 안성인 세무사 입니다. 의뢰하실 내용이 있으신 경우에는 자료를 구비하셔서 직접상담을 받으시는 것을 권해드립니다.​1세대 1주택 비과세 요건은 양도일 현재 충족되어야 합니다. ​그리고 1세대 1주택 비과세는 양도일 현재 거주자 에 대해 적용되므로, 비거주자 가 양도하는 주택은 원칙적으로 적용되지 않습니다. 예외적으로 세대 전원의 해외이주 등에 따라 거주자가 비거주자로 되는 경우 특례 (보유기간 등 특례)가 적용될 수 있습니다. ​또한, 해외에 이민을 가시거나 주재원으로 출국하신 분들이 자주하시는 질문 중 하나는 현재는 해외에서 거주중이지만, 예전에 한국에서 거주할 때 취득한 주택이며 1세대 1주택 비과세 요건 (보유요건)을 충족하였습니다. 예전에 1세대 1주택 요건은 충족한 경우에는 비과세를 적용 받을 수 있지 않을까요? 라는 질문입니다. ​대법원에서는 거주자의 지위에서 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 후 비거주자가 된 경우라도 비과세 여부는 양도 당시 를 기준으로 판단한다고 판시하였습니다. 따라서 비거주자 가 양도하는 주택은 원칙적으로 1세대 1주택 비과세를 적용받으실 수 없습니다.

한미행정협정에 규정된 군속에 대한1세대 1주택 비과세 적용 여부부동산납세과-502,생산일자 : 2014.07.15.요 지한미행정협정(대한민국과 아메리카합중국간의 상호방위조약 제4조에 의한 시설과 구역 및 대한민국에서 합중국군대의 지위에 관한 협정) 제1조에 규정한합중국군대의 구성원ㆍ군무원 및 그들의 가족은 국내에 주소가 있는지 여부 및 국내 거주기간에 불구하고 그 신분에 따라 「소득세법」 제1조의 2제1항제2호의 비거주자로 보는 것임회 신1. 「소득세법」제89조제1항제3호 및 같은법 시행령 제154조제1항에 의한 1세대1주택 비과세 규정은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대에 대하여 적용하는 것으로2.한미행정협정(대한민국과 아메리카합중국간의 상호방위조약 제4조에 의한 시설과 구역 및 대한민국에서 합중국군대의 지위에 관한 협정) 제1조에 규정한 합중국군대의 구성원ㆍ군무원 및 그들의 가족은 국내에 주소가 있는지 여부 및 국내 거주기간에 불구하고 그 신분에 따라 「소득세법」 제1조의 2제1항제2호의 비거주자로 보는 것입니다(다만, 합중국의 소득세를 회피할 목적으로 국내에 주소가 있다고 신고한 경우에는 예외로 함). 따라서, 귀 질의의 경우 상기 「소득세법」제89조제1항제3호 및 같은법 시행령 제154조제1항의 규정을 적용받을 수 없는 것입니다.※ 관련참고자료1. 질의내용 요약○ 사실관계- 35년전 미국인 남편과 혼인하여 미국시민권 취득- 2001년 서울 영등포 소재 아파트(A) 취득 ※ 남편은 미 국방부 소속 공무원으로 현재 주한미 8군에서 근무하고 있음 ※ 미국인 남편 직장관계로 한국내 거주기간 ․ 2000년 ~ 2005년, 2011년부터 현재까지- 2014년 A아파트 양도예정○ 질의내용 - A아파트 양도시 양도소득세 과세대상인지 여부 ○소득세법기본통칙 1-0…3 【 외교관 등 신분에 의한 비거주자 】다음 각호에 규정하는 자는 국내에 주소가 있는지 여부 및 국내 거주기간에 불구하고 그 신분에 따라 비거주자로 본다.1. 주한외교관과 그 외교관의 세대에 속하는 가족. 다만, 대한민국국민은 예외로 한다.2. 한미행정협정(「대한민국과 아메리카합중국 간의 상호방위조약 제4조에 의한 시설과 구역 및 대한민국에서 합중국군대의 지위에 관한 협정」) 제1조에 규정한 합중국군대의 구성원ㆍ군무원 및 그들의 가족. 다만, 합중국의 소득세를 회피할 목적으로 국내에 주소가 있다고 신고한 경우에는 예외로 한다. <개정 2009.02.02>

[양도세]일시적1주택·1분양권보유자와조특법§99의2주택과 1주택 보유자의 혼인합가 시비과세 적용 여부(적용 가능함)서면-2025-부동산-4758 [부동산납세과-1385]등록일자 : 2026.09.18.생산일자 : 2026.09.01.요지일시적1주택·1분양권보유자와 조특법§99의2주택과 일반주택 보유자의 혼인 시 일시적1주택·1분양권보유자의 종전주택 또는 조특법§99의2주택과 일반주택 보유자의 일반주택 중 혼인한 날로부터 10년 이내 먼저 양도한 주택은 비과세 가능회신귀 질의의 경우, 국내에 1주택(A)과 1분양권(B)을 소유한 자와 1주택(C)과 ｢조세특례제한법｣제99조의2제1항을 적용받는 주택(D)을 소유한 자가 혼인한 경우로서 혼인한 날로부터 10년 이내 먼저 양도하는 주택(A)은 ｢소득세법 시행령｣제156조의3제6항 및 같은 영 제156조의2제9항 및 ｢조세특례제한법｣제99조의2에 따라 이를 1세대 1주택으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것입니다.상세내용1.사실관계- (女)’08년 A주택 취득’23년 B분양권 취득- (男)’15년 C주택 취득’15년 D주택 취득 (조특법 §99의2 적용 주택 전제)-’24. 5. 7.혼인-예 정A주택 양도2. 질의내용- 1주택(A)과 1분양권(B)을 보유자(女)와 1주택(C)과 조특법 §99의2에 따른 감면주택(D)을 보유한 자(男)가 혼인합가 후 A주택을 양도하는 경우 비과세 적용 가능 여부​​도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★ 전화상담 및 방문상담은 직접 02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com 으로 연락을 주시면 됩니다!★ 주요 경력- 137,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 7,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (122,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트