현재 리모델링 아파트 부부간 증여

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 조세불복 사례 중 남편 단독명의 계좌에서 주택을 매입하고 부부공동명의로 등기한 경우에도 증여로 보지 않은 사례입니다.세부적으로 살펴보면,부부간 계좌이체라고 증여로 보지 않습니다부부간에 계좌이체를 하면, 증여로 보는 것 아닌지 걱정을 하시는 경우가 종종 계신데 무조건 증여로 보지는 않습니다.부부는 경제공동체라서 남편의 급여를 배우자의 계좌로 이체한다고 하여 증여로 보지는 않습니다. 특히, 그 사용내역이 생활비, 교육비 등으로 사용된 것이라면 증여세 비과세 대상입니다.문제는 이체된 자금으로 부동산, 주식 등의 재산을 취득하는 경우에 주로 발생합니다. 특히, 배우자의 소득이 없는 경우라면 남편이 보내준 자금으로 재산을 취득한다면 증여를 받은 것으로 볼 수 있습니다.부부 각자의 수입을 원천으로 취득한 재산은 증여로 보지 않습니다부부가 맞벌이를 하는 경우, 각자의 수입은 각자의 통장으로 관리하고 생활비 등 비용이 지출되면 별도 통장으로 모아 지급하는 경우도 있고 1인이 지출하는 경우도 있습니다.만약, 이런식으로 부부가 각자 소득이 있고 각자 통장으로 관리하다 부동산 등을 공동명의로 취득하고 매입대금을 각자의 통장으로 지급한다면 문제될 것이 없습니다.문제는 모든 수입을 1인의 통장에 모아서 관리하고, 부동산을 공동명의로 취득하였는데 1인의 통장에서 지급되는 경우, 이를 증여로 볼 것이냐인데 아래의 심판례를 살펴보겠습니다.부부가 공동사업을 하고,모든 수입은 남편 통장으로 관리한 경우입니다부부가 공동으로 가게를 운영하고, 다만 모든 수입을 남편 명의 통장으로 관리하였는데 부동산을 취득하면서 공동명의로 취득한 경우에 증여에 해당하는지 여부인데, 증여가 아니라고 판단한 사례입니다.[사실관계]① 부부공동명의로 부동산을 취득하고 증여세 신고납부함② 경정청구로 증여가 아님을 주장③ 1973년부터 2000년까지쌀가게를 공동으로 운영한 소득임④ 쌀매입과 배달은 남편이, 판매는 아내가 하였음⑤ 편의상 남편 명의 통장으로 모든 수입을 관리한 것임따라서,공동명의로 취득한 자금의 출처는 부인의 공동사업 결과로 얻은 소득이므로 증여가 아님상증, 조심-2016-서-2670 , 2017.01.17 , 인용[ 제 목 ]쟁점부동산은 공동사업으로 형성된 자금으로 취득한 부부 공동재산이므로 증여재산이 아니라는 청구주장의 당부[ 요 지 ]청구인이 쟁점부동산의 지분을 배우자로부터증여받았다기보다는 부부가 공동으로 쌀가게를 하면서 모은 자금으로 쟁점외부동산을 취득하고 그 양도대금을 원천으로 쟁점부동산을 부부 공동으로 취득한 것으로 봄이 타당함남편명의 통장에서 부인의 부동산 취득자금이 지급되었으나,증여로 보지 않음조세불복 결과,① 사진과 확인서에 따라, 실제 부부가 공동으로 쌀가게를 운영한 것으로 판단② 남편명의로 모든 수입을 관리했다는 것은 당시 관습으로 인정③ 당초의 증여세 신고는 세법을 몰라 신고한 것으로 보이는 점④ 증여가 아닌, 당초 가게 운영 수입을 원천으로 부동산을 취득한 것으로 보이는 점등을 인정하여, 당초 증여세를 취소하였습니다(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구인이 쟁점부동산의 2분의 1지분에 대하여 증여세 신고를 하였고 청구인의 자금으로 쟁점부동산을 취득하였다는 객관적인 금융증빙 등을 제시하지 못하므로 그 지분은 배우자로부터 증여받은 재산에 해당한다는 의견이나, 청구인이 제출한 쌀가게를 할 당시의 사진이나 인근 주민들의 확인서 등에 따르면 청구인과 배우자가 쌀가게를 공동으로 운영한 것으로 보이는 점, 부부가 공동으로 쌀가게를 하면서 수입이나 자금 등을 모두 배우자가 지배・관리하였을뿐 아니라 이를 원천으로 쟁점외부동산을 구입하여 배우자 단독 명의로 소유권이전 등기를 하였다는 청구인의 진술은 당시의 관습이나 상관행상 충분히 수긍할 수 있는 점, 특히 쟁점부동산을 매매를 원인으로 하여 부부 공동재산(지분 각 2분의 1)으로 소유권이전등기까지 경료하고 쟁점외부동산에서 쟁점부동산으로 주소지를 이전한 점, 당초 청구인의 증여세 신고는 세법의 무지에 기인한 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구인이 쟁점부동산의 2분의 1지분을 배우자로부터 증여받았다기보다는 부부 공동으로 쌀가게를 운영하면서 모은 자금으로 쟁점외부동산을 취득하고 그 양도대금을 원천으로 하여 각자 2분의 1지분을 취득한 것으로 봄이 타당하다고 판단된다.정리하면,부부가 맞벌이를 한다면, 각자의 명의 계좌로 재산을 관리하고 부동산 등을 취득할 때 본인 명의 통장에서 지급되는 것이 깔끔하고 추후 문제 소지가 없습니다.그러나, 심판례처럼 가게 운영을 공동으로 하고 수입을 남편 통장으로 관리하다가 부인의 부동산 취득자금이 남편통장에서 이체되어도, 이를 공동사업으로 인한 수입을 원천으로 부인이 재산을 취득한 것이므로 증여로 보지 않는 사례도 있으니 참고하시길 바랍니다.

1. 개요양도소득세에서 주택 비과세 및 중과세 판단은세대를 기준으로 판단합니다.만약 2주택 이상의 부부가 일시적 2주택 등 비과세 특례 대상에 해당하지 않는 경우에는먼저 양도하는 주택은 비과세가 안될뿐만 아니라 양도시기와 소재지에 따라 중과세가 적용될 수 있습니다.주택이 아닌 상가건물 또는 토지의 경우도 동일합니다. 오래전 상속·증여 또는 매매로 취득한 부동산은 취득가액이 굉장히 낮을 수 밖에 없습니다. 이렇게 취득가액이 낮은 부동산을 양도하는 경우 시세차익 전체에 대해 온전히 양도소득세를 납부할 수 밖에 없으며,양도소득세율은 양도차익에 따라 최대 45%(지방세 포함 49.5%)까지 적용됩니다.비록 장기보유특별공제를 최대 30%까지 받을 수 있지만, 8년 이상 자경을 하는 등 예외적인 상황이 아니라면5억의 양도차익이 발생하는 경우 양도소득세는 약1.25억원(비사업용 토지의 경우 1,65억원) 이상 발생합니다.이러한 상황에서부부간 증여를 활용한다면 양도소득세를 절세할 수 있습니다.2. 부부간 증여를 하는 이유1. 양도소득세 절세부부간 증여시증여세는 10년간 6억원이 공제됩니다. 쉽게 말해 배우자에게 6억원의 부동산을 증여해도 취득세 외 세금은 발생하지 않습니다.이렇게 배우자에게 6억원의 부동산(또는 지분)을 증여한다면 이후 증여 받은 부동산을 양도할 때의 취득가액은 예전에 증여자가 취득했던 가액이 아닌증여가액 6억원으로 산정되어 6억원에 대한 양도소득세가 줄어드는 구조입니다.[사례1]- 20년 전 1억원에 증여 받은 상가건물- 현재 상속세및증여세법상 기준시가 6억원- 현재 시세 10억원구분현재 상황에서 양도시 양도세배우자 증여 후 5년뒤 양도세양도소득세250,000,000원120,000,000원증여세0원0원취득세0원24,000,000원합계세액250,000,000원144,000,000원절세액106,000,000원*취득세는 지방세법의 시가표준액에 따라 달라질 수 있습니다.사례1과 같이 부동산의 증여재산가액 산정액이 6억원과 유사하는 경우도 있지만, 보유하고 있는 부동산의 가액이 6억원을 초과하는 경우지분 증여를 통하여 절세할 수 있습니다.[사례2]- 부부세대 기준 2주택자- 20년 전 2억원에 취득한 서울아파트- 현재 시세 10억원(공시가 7억원)- 당장 매도할 계획은 없으며, 5년 뒤 예상 시세는 12억원- 배우자에게 6억원의 지분증여(약 60%)구분중과세율 가정일반세율 가정현재 상황에서 5년 뒤 양도세배우자 증여 후 5년 뒤 양도세현재 상황에서 5년 뒤 양도세배우자 증여 후 5년 뒤 양도세양도소득세640,000,000원260,000,000원280,000,000원100,000,000원증여세0원0원0원0원취득세0원50,000,000원0원50,000,000원합계세액640,000,000원310,000,000원280,000,000원150,000,000원절세액330,000,000원130,000,000원*취득세는 23.1.1이후 증여분부터 개정세법이 적용되므로 위 계산과 달라질 수 있습니다.부부간 증여는 6억원이 공제되며,6억원을 초과하는 경우 1억원까지의 증여세율 구간은 10%입니다. 다시 말해7억원까지 증여시 10%의 증여세율 구간을 활용하여 취득가액을 높혀 더 많은 세액을 절세할 수 있습니다.위 사례2번에서 증여가액을 7억원으로 올린다면 당장의 증여세, 취득세는 증가하지만이후 양도소득세까지 고려했을 때 중과세의 경우 합계세액은 더 줄어들게 됩니다.[사례3]부부세대 기준 2주택자20년 전 2억원에 취득한 서울아파트현재 시세 10억원(공시가 7억원)당장 매도할 계획은 없으며, 5년 뒤 예상 시세는 12억원배우자에게 7억원의 지분증여(약 70%)구분중과세율 가정현재 상황에서 5년뒤 양도세배우자 증여 후 5년 뒤 양도세양도소득세640,000,000원200,000,000원증여세0원10,000,000원취득세0원60,000,000원합계세액640,000,000원270,000,000원절세액370,000,000원*취득세는 23.1.1이후 증여분부터 개정세법이 적용되므로 위 계산과 달라질 수 있습니다.지분비율을 늘리는 경우 증여세와 취득세가 증가하지만, 이후 양도소득세가 줄어들 수 있습니다. 다만,지분비율을 무한정 늘리는 것이 유리한 것은 아니니 사실관계에 맞는 가장 유리한 지분비율을 산정하는 것이 필요합니다.2. 종부세 절세종합부동산세는 시세가 아닌 공시가격(기준시가)를 기준으로 과세를 하는데 이때 과세기준은세대단위가 아닌 인별과세입니다. 1세대 1주택자가 아닌 2주택 이상의 다주택자의 경우 부부 각각 본인의 지분비율에 따른 공시가격에서 6억원씩 공제를 해주고 있습니다.또한 조정대상지역 2주택 이상(비조정 3주택 이상)을 보유하고 있는 경우 적용되는 중과세율 역시 세대단위가 아닌 인별로 판단하여 적용합니다.구분적용 세율2주택 이하일반세율(0.6~3%)3주택 이상 or 조정지역 2주택 이상중과세율(1.2~6%)예를 들어2개의 주택이 남편의 명의로 되어 있는 경우 모든 공시가격이 남편에게만 산정되어높은 세율 구간이 적용될 뿐만 아니라 중과세율이 적용되어 부담이 될 수 있습니다.이때 하나의 주택을 아내에게 증여하는 경우 각각1주택으로서 6억원을 공제 받을뿐만 아니라 일반세율이 적용되어 부담이 크게 줄어들 수 있습니다.다만, 반대로 부부가 각각 1주택씩 보유하고 있는 상황에서 증여한다면 오히려 종부세가 증가할 수 있으니 유의해야 합니다.종합부동산세는 현재 개정여부가 확정되지 않았기 때문에 이후 개정사항을 지켜봐야합니다.[관련 포스팅]https://blog.naver.com/highyes_tax/222513505316[재산전문세무사] 주택 부부공동명의 장단점 총정리 1탄 (명의에 따른 취득세, 보유세, 증여세, 양도세, 상속세 비교)새로운 주택을 취득하는 경우 부부공동명의로 취득할지, 단독명의로 취득할지는 누구나 가지는 고민입니다....blog.naver.com3. 상속세 절세상속세는 상속개시일 현재 피상속인(돌아가신 분)의 순재산(부동산 및 금융재산 등 – 채무)에 대해서 과세하는 세금입니다. 상속세를 부과함에 있어서 기본적으로 공제해주는 금액이 상속개시일 현재 배우자가 있다면 10억원, 없다면 5억원입니다.예를 들어 재산의 대부분이 남편의 명의로 되어 있는 상황에서 아내가 먼저 사망한다면10억원 공제를 활용하지 못하고 이후 남편이 사망할 때 5억원의 공제만 받아 재산의 대부분이 상속세 과세대상이 되며, 높은 세율구간이 적용됩니다.만약 재산이 남편과 아내에게 적절히 분배되어 있다면,아내가 먼저 사망했을 때 10억원 공제를 받을 수 있을 뿐만 아니라 이후 남편이 사망할 때 낮은 세율구간이 적용되어 유리할 수 있습니다.따라서 재산의 대부분이 배우자 일방에게 몰려 있는 경우에는 배우자에게 증여하는 것이 이후 상속세에서도 절세 효과를 얻을 수 있습니다.구분상속세율1억원 이하10%1억원 ~ 5억원 이하20%5억원 ~ 10억원 이하30%10억원 ~ 30억원 이하40%30억원 초과50%3. 유의사항1. 증여부동산의 평가부동산을 증여할 때 증여재산가액은‘시가’와‘기준시가’로 나뉩니다.시가란 증여하려는 부동산과 유사한 물건이 최근 거래가 됐다면 최근거래가액, 흔히 말하는시세와 감정평가를 받는 경우 감정평가액이있습니다.만약 시가가 없는 경우공동주택가격, 공시지가 등의 기준시가를 사용할 수 있습니다.다만, 물건의 종류와 사실관계에 따라 기준시가를 사용하기 어려운 물건들도 있습니다.일반적으로 아파트의 경우 시가로 적용하지만 예외적으로 기준시가로 증여가 가능한 경우가 있으며, 아파트 외 부동산은 일반적으로 기준시가 적용이 가능합니다.다만, 꼬마빌딩 등의 부동산은 기준시가로 증여하는 경우 평가심의위원회 대상이 될 수 있으므로 유의해야 합니다.[관련 포스팅]https://blog.naver.com/highyes_tax/222422082689[증여·상속세 전문 세무사] 부동산 증여시 평가액 산정의 모든 것(입주권·분양권, 뚜껑, 평가심의위원회 포함)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 18년에 다주택자 중과가 부활하고, 올해부터 다주택자 종부...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222433702084[증여·상속 전문세무사] 부동산 기준시가로 증여·상속하는 경우 세금폭탄 맞을 수 있습니다.(평가심의위원회)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 오늘은 논란이 되고 있는 제도 중의 하나인 평가심의위원회...blog.naver.com2. 이월과세소득세법에 따라 배우자로부터 증여 받은 부동산을증여일로부터 5년 내 양도하는 경우 취득가액 등을 증여가액이 아닌 증여자가 최초에 취득한 가액으로 적용합니다.따라서 증여일로부터 5년을 추가로 보유해야만 양도소득세 절세 실익을 얻을 수 있으므로매도 계획에 맞게 증여를 진행해야 합니다.2022년 세제개편안에 따르면 23년부터 이월과세는 10년으로 늘어나게 됩니다. 따라서 양도세 절세를 위한 증여는 22년 올해 안에 진행하는 것이 유리할 수 있습니다.[관련 포스팅]https://blog.naver.com/highyes_tax/222472304622[양도세 전문 세무사]배우자 등으로부터 증여받은 자산은 5년 동안 양도하지 못한다?(소득세법 제97조의2 이월과세)흔히들 배우자 및 직계존비속에게 증여 후 5년간은 양도하면 안 되는 것으로 알고 계십니다. 해당 내용은 ...blog.naver.com최적의 절세를 위해 각자의 상황과 물건의 종류에 맞는 증여플랜을 수립하는 것이 필요합니다.

상증, 조심-2015-서-5867 , 2016.11.04 , 완료[전심번호][ 제 목 ]부부인 청구인들이 쟁점①ㆍ②금액을 서로에게 증여한 것으로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부[ 요 지 ]법원의 판결에 따라 증여된 것이 아니라고 보았고 특별한 사정이 확인되지 않는 한 쟁점①금액 또한 증여된 것으로 추정하기는 어려워 보이고자금의 위탁관리, 공동생활의 편의, 생활비 등의 이유로 쟁점①금액이 이체된 것으로 보이는 이상 청구인이 돌려받은 쟁점②금액 또한 증여받은 것으로 보기는 어려움[사실관계 및 판단]구체적으로 이 건을 보면, 청구인 OOO가 청구인 OOO로부터 OOO까지 수 차례에 걸쳐 OOO씩 합계 OOO을 받은 후 OOO에는 청구인 OOO에게 OOO을 송금하였던 점, 청구인 OOO가 청구인 OOO로부터 쟁점①금액을 받은 후 OOO계좌의 계약자 및 수익자 명의를 청구인 OOO로 변경하였던 점 등의 거래형태에 비추어 청구인 OOO는 부부생활의 편의 등을 위하여 쟁점①금액을 관리하다가 청구인 OOO에게 되돌려 주거나 금융상품에 투자한 것으로 볼 여지가 있다.또한, 처분청은 쟁점①금액이 OOO 아파트 2채의 취득자금으로 사용되었다는 의견이나, 위 아파트들의 매매대금은 모두 2008년에 지급된 것으로 2009년 2월 이후에 지급된 쟁점①금액이 부동산의 취득자금으로 사용되었다고 보기는 어려운 점, 처분청은 청구인들 사이에 아무런 자금관리 위임장 등이 확인되지 아니한다는 의견이나, 청구인 OOO가 법률사무소에 근무하였던 사정을 감안한다 하더라도부부 사이에 급여를 이체하면서 그 자금에 대한 관리위임장을 작성할 것을 기대하기는 어려워 보이는 점 등에 비추어 청구인 OOO가 청구인 OOO에게 쟁점①금액을 증여한 것으로 보기 어려우므로 청구인 OOO에게 이 건 증여세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.(4) 다음으로 청구인 OOO가 청구인 OOO에게 쟁점②금액을 증여한 것인지에 대하여 살피건대, 위와 같이 쟁점①금액이 증여된 것이 아니라부부생활의 편의, 급여의 위탁관리 등을 목적으로 지급된 것으로 보이는 이상, 청구인 OOO가 청구인 OOO로부터 받은 쟁점②금액 또한 증여된 것으로 보기는 어려우므로 청구인 OOO에게 이 건 증여세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 사례분석은 부담부증여 중 일반적인 경우인 자녀가 부모의 집에 전세계약을 하고 살고 있다가, 부모가 증여를 하는 경우입니다.해당 전세금이 부담부증여로 인정될 수 있는지가 쟁점입니다.세부적으로 살펴보면,자녀가 부모의 집에 전세계약을 하고, 해당 주택을 증여받는 경우부담부증여에 해당합니다.가장 일반적인 부담부증여의 형태는부모의 소유 주택에① 타인이 전세로 살고 있거나② 은행 담보대출이 된 경우 입니다.이 경우, 타인이 아닌 자녀가 전세로 살아도 인정이 되느냐 여부입니다.법에서는자녀와의 전세계약이라도 전세금이 실제로 수수되고 자녀가 그 집에 실제 전세로 살고 있다면, 타인이 아닌 자녀라고 부담부증여를 배제할 논리는 없다고 판단하고 있습니다.이와 관련, 여러 질의회신이 있는데 대표적인 몇개를 살펴보면[사례1]부모 소유 시세 2.4억인 주택에 딸이 전세 1.1억을 실제 통장 이체로 지급하고, 전세로 살고 있음⇒ 전세 1.1억은 채무 인수로 보아 부담부 증여로 봅니다.이 경우, 2.4억 - 1.1억=1.3억은 증여, 전세 1.1억은 양도입니다.상증, 상속증여세과-18 , 2015.01.20[ 제 목 ]부담부증여 해당여부 등[ 요 지 ]직계존비속 사이에 임대차계약이 체결된 재산을 증여하면서 해당 재산에 해당하는 채무(임대보증금)를 수증자가인수하는 사실이 입증된 때에는 증여재산의 가액에서 그 채무를 차감하는 것임1. 사실관계 및 질의내용O 사실관계- 출가한 딸에게 아파트(현 시가 약 2억4천만원)를 증여하고자 하는데 딸이 증여받고자 하는 아파트에서 저와 임대차계약을 맺고 전세로 거주하고 있으며 임차보증금 1억1천만원이 저의 통장으로 입금된 사실이 있음O 질의내용- 전세보증금에 대해 ‘부담부증여’로 공제받을 수 있는지 여부와 ‘부담부증여’일 경우 양도소득세가 발생하는지[사례2]부친 소유 주택에 자녀가 2월 전세 계약 체결하고 전세금을 지급하였고 12월 부담부증여⇒ 전세금을 채무 인수로 보아 증여액에서 차감상증, 서면-2017-상속증여-2519 [상속증여세과-1376] , 2017.12.22[ 제 목 ]직계존비속간 임대차계약이 체결된 재산을 부담부증여 하는 경우[ 요 지 ]직계존비속 사이에 임대차계약이 체결된 재산을 증여하면서 해당 재산에 해당하는 채무(임대보증금)를 수증자가 인수하는 사실이 입증된 때에는 증여재산의 가액에서 그 채무를 차감하는 것임1. 사실관계○ 甲은2017년 2월경 아버지와 전세계약을 체결 후 전세금을 지급하고 아버지 소유의 아파트에서 거주하고 있음○ 甲은 아버지에게 지급한 전세금을 돌려받지 않고 위 아파트를 증여 받는 증여계약을 하고자 함2. 질의내용○위와 같은 경우 해당 전세금을 아들이 돌려받지 않는다면 부담부증여에 해당되어 증여재산가액에서 전세금을 채무로서 차감한 후 증여세를 신고납부할 수 있는지[사례3]모친 소유 2.6억 아파트에 4월 자녀가 1.7억에 전세 계약을 체결4월에 리모델링 비용 0.16억은 모친 대신 세입자인 자녀가 지급11월에 전세 잔금을 리모델링 비용 차감한 1.54억을 송금12월에 자녀에게 증여⇒ 자녀의 전세금을 채무 인수로 보아 증여액에서 차감하나, 구체적인 사실 관계를 파악해야할 사안임상증, 재산세과-915 , 2010.12.10[ 제 목 ]직계존비속간 임대차계약이 체결된 재산을 부담부증여 하는 경우[ 요 지 ]직계존비속 사이에 임대차계약이 체결된 재산을 증여하면서 해당 재산에 해당하는 채무(임대보증금)를 수증자가 인수하는 사실이 입증된 때에는 증여재산의 가액에서 그 채무를 차감하는 것임[ 회 신 ]「상속세 및 증여세법」제47조 제1항 및 제3항 단서의 규정에 따라 직계존비속간의 부담부증여로 인하여증여일 현재 당해 증여재산에 담보된 증여자의 채무로서 수증자가 인수한 사실이 같은 법 시행령 제10조 제1항 각호의 1의 규정에 의하여 입증된 때에는 그 채무액을 차감한 금액을 증여세 과세가액으로 하는 것이며, 그 채무상당액에 대하여는 「소득세법」제88조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세가 과세되는 것임. 귀 질의의 경우모친과 수증자인 아들사이의 임대차계약에 따른 모친의 임대보증금채무를 사실상 수증자가 인수한 것이 확인되는 때에는 그 채무액을 증여재산가액에서 차감하는 것이나, 이에 해당하는지 여부는 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항임1. 사실관계 및 질의내용O 사실관계- 모친 명의 아파트(기준시가 2억3천/시세 2억6천)를금년 4월에 1억7천에 전세 계약해서 살고 있음- 4월 중 리모델링한 비용 16백만원은 제가 리모델링업자에게 송금하였음- 그리고 전세계약서에 계약금은 리모델링비용으로 송금한 금액으로 하기로 명시하였으며 나머지 잔금 1억5천4백만원을 11월에 송금하였음- 12월에 모친으로부터 모친명의 아파트를 증여받으려고 함O 질의내용- 자녀가 부모와 계약을 하고 전세금을 전달한 경우도 증여시 부담부증여로 인정받을 수 있는지 여부와 증빙자료단, 자녀의 전세금이가공의 채무로 판단되는 경우에는 부담부증여에 해당하지 않습니다.기존 세입자가 나가는 경우나 은행 대출이 있는 집에자녀가 새로운 세입자로 들어와서 전세금을 주거나 은행 대출을 갚은 경우는매우 자연스러운 상황으로 전세금의 인수를 부담부증여로 인정하겠습니다.단, 부담부증여로 증여세, 양도세를 줄이고자 하는 목적으로 증여일에 의도적으로 없던 전세금 채무를 생성하거나, 실제 전세금이 오간적이 없고 자녀가 세입자로 산적도 없는데 단순히 전세계약서만 만드는 경우에는 부담부증여로 보지 않을 수 있습니다.이러한 경우는 세무서에서는 부담부증여로 보지않고 전액 증여로 과세할 수 있고, 억울하다면 조세 불복의 절차를 통해 판결을 받아야 할 사안이 됩니다.결론은, 가공의 채무로 의심되거나 증여일 임박하여 돈은 오갔으나 허위 전세계약을 맺은 경우는 조세 회피 목적으로 과세될 수 있으니 주의해야 한다는 것입니다.아래 사례의 경우,부친의 소유 주택을 자녀에 증여하면서, 부친이 세입자로 들어가는 경우인데① 기존 설정된 전세 계약이 아닌 새롭게 체결된 계약인 점② 부친이 종국적으로 부담할 채무도 아니었다는 점③ 임대차 계약 자체가 허위로 보이는 점④ 부친은 거주할 수 있는 다른 집이 있음에도, 전세 계약을 한 점을 들어 부담부증여를 인정하지 않았습니다.상증, 국심2004서2692 , 2004.12.24 , 기각[ 제 목 ]전세보증금의 부담부증여 해당 여부[ 요 지 ]부가 거주하고 있던 주택을 자에게 증여하면서 전세보증금이 있는 것으로 하여 전세권을 설정한 것에 대하여 부담부증여로 볼 수 있는지 여부1. 처분개요청구인은 2003.11.19. 부(父) 김○○○로부터 0 0 0시 ○○○를 증여받은 후 2003.12.4. 주택가액(기준시가 450,500천원)에서 전세권이 설정된 부(父)의 전세보증금(280,000천원, 이하 쟁점전세보증금 이라 한다)을 부담부 채무금액으로 보아 이를 제외한 170,500천원을 증여세 과세가액으로 하여 2003년 귀속분 증여세 16,290,000원을 신고납부하였다.처분청은 쟁점전세보증금을 증여일 현재 존재하지 않는 가공의 부담부 채무금액으로 보아 이를 쟁점주택의 증여세 과세가액에 포함하여 2004.7.7. 청구인에게 2003년 귀속분 증여세 70,362,780원을 경정고지하였다.(3) 위의 사실관계와 관련법령 등을 종합하여 보면, 상속세및증여세법 제47조 제1항에서 증여세 과세가액에서 차감하는 부담부 증여규정은 수증자가 인수한 증여자의 채무 중 증여자가 종국적으로 부담하리라는 것이 확실시 되는 채무만을 과세가액에서 공제하겠다는 취지로 풀이되고 직계존비속 사이의 부담부증여인 경우에도 그 채무액을 수증자가 인수하거나 부담한 채무가 진정한 것인 때에 한하여 증여재산의 가액에서 공제되는 것이고(대법원 87누518, 1988.6.28 같은 뜻), 동 법령상 담보채무는 당해 증여재산에 담보된 채무로서 증여자가 당해 증여재산을 타인에게 임대한 경우의 당해 임대보증금을 포함하는 것으로 규정하고 있는 바,이 건 쟁점전세보증금은 증여재산인 쟁점주택에 기왕에 설정된 증여자의 채무가 아닐 뿐만 아니라 증여자가 종국적으로 부담할 채무에 해당하지 아니하고,전세권자인 부(父)가 쟁점전세보증금 상당액을 청구인에게 실제 지급한 바도 없으며전세권이 설정된 5년 이후 거주할 수 있는 다른 주택을 소유하고 있는데도 부자지간에 동 보증금 상당액을 반환받을 수 있는지가 불가능한 것으로 보여지므로 청구인이 쟁점전세보증금을 진정한 채무로 보아야 한다는 주장은 받아들이기 어렵다 하겠다, 따라서 처분청이 쟁점전세보증금을 법형식을 이용한 허위의 부담부 증여로 보아 이 건 증여세를 추징한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.정리하면,자녀가 부모 소유 주택에 전세계약을 체결하고 세입자로 살다가, 부모가 주택을 증여하는 경우 자녀의 전세금은 채무인수로 부담부증여로 인정이 됩니다.단, 실제 전세금이 오간적이 없다거나, 증여일에 임박하여 전세 채무를 생성한 경우, 실제 전세 계약만하고 산적도 없는 경우 법의 형식을 악용한 허위의 부담부증여로 판단되어 채무 인수가 되지 않은 것으로 보아 전액 증여세 과세될 수 있으니 주의해야합니다.타인과 전세 계약이 되어 있는 부담부증여 처럼 자연스러운 거래과정이고, 우연히 세입자가 자녀인 경우는 부담부증여에 아무런 문제가 없습니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산 오회계사/세무사

미분양주택 감면(조특법 §98의3)은 한 번 요건을 충족하면 전체 양도차익에 대해 전면적 감면이 가능하다는 점에서 매우 강력한 특례입니다. 하지만,취득 단계에서의 ‘실질적 취득자’가 누구였는지, 그리고그 지분이 이후 증여로 이동했는지는 감면 범위를 판단할 때 핵심 요소입니다.이번 사례는 부부가 공동으로 취득한 미분양주택을 나중에 한 명이 전부 증여받아 단독명의로 양도한 경우,증여받은 지분까지 감면 적용이 가능한지가 쟁점입니다. 결론은 명확합니다.감면은 본래 취득자인 지분에 대해서만 인정되며, 증여로 이전된 지분은 감면 대상이 아닙니다.아래에서는 그 이유와 실무상 주의점을 정리합니다.1. 사실관계 요약2009.10.13.부부 공동명의로 미분양주택 취득(각 1/2 지분)2012.03.05.배우자 1/2 지분을 증여받아 신청인 단독소유가 됨2025.06.02.전체 주택을 양도기타 감면 요건(취득 시기, 미분양주택 확인, 취득 후 5년 내 양도 등)은 모두 충족한 것으로 전제쟁점은증여로 취득한 1/2 지분이 감면 대상이 될 수 있는가입니다.2. 감면 적용의 핵심 논리미분양주택 감면 규정(조특법 §98의3)은 ‘해당 미분양주택을취득한 자’의 양도차익을 감면하는 구조입니다.즉, 원시적 취득자(최초 계약자)를 기준으로 감면 여부를 판단합니다.따라서 요건 충족의 출발점은 단순히 “그 주택을 보유했습니다”가 아니라 “감면 요건을 갖춘 방식으로 직접 취득했습니다”입니다.이 구조를 감안하면 다음 논리가 자연스럽게 도출됩니다.① 감면권은 ‘최초 취득자’의 지분에 귀속된다부부가 공동으로 미분양주택을 취득했다면, 감면 요건을 충족한 취득자는 남편 1/2, 아내 1/2입니다.② 이후 증여는 감면권을 창설하지 않는다증여는 취득자의 교체일 뿐, 감면요건을 충족한 원시적 취득행위가 아닙니다.감면 규정은 ‘취득’ 자체에 특례를 부여하는 것이지, 이후의 권리 변동에 감면 혜택을 따라가도록 규정한 바 없습니다.③ 따라서 증여로 이전된 지분은 감면을 받지 못한다증여받은 지분에 대해 감면을 확대해 인정한다면, 감면제도의 본질을 벗어나고 조세형평에도 반하므로 불가하다는 것이 과세실무와 유권해석의 일관된 입장입니다.3. 국세청 답변 요지(핵심 정리)부부 공동명의로 취득한 미분양주택을 한 명이 증여받아 단독명의가 된 경우, 증여로 취득한 1/2 지분은 미분양주택 감면 대상이 아니다.즉, 감면은 최초 공동취득 당시 본인 명의였던 지분(1/2)에만 적용된다.이는 감면 규정의 입법취지와 ‘취득행위 중심의 특례’라는 구조에 따른 필연적인 결론입니다.4. 세무 리스크 및 해석 포인트1) 부부 증여 후 양도의 경우 감면이 줄어드는 효과많은 납세자가 “어차피 같은 세대원인데 감면이 전체에 적용되겠지”라고 오해합니다.하지만 감면은‘취득자’ 기준이라는 점이 절대 변하지 않습니다.2) 증여세 과세 및 취득세까지 연동 가능증여 당시 시가가 높았다면 별도의 증여세 부담도 발생합니다.이는 감면 불가로 인해 절세효과가 크게 저감되는 대표적 사례입니다.3) ‘공동명의 → 단독명의’는 감면 축소로 이어질 수 있음특히 미분양주택 감면, 신축주택 감면, 장기일반민간임대주택 감면 등취득 단계에서 요건을 충족해야 하는 특례에서는 명의변경이 감면 범위를 결정적으로 바꾸는 경우가 많습니다.5. 결론미분양주택 감면은 강력한 절세수단이지만,‘취득자 기준’이라는 대원칙을 벗어나지 않습니다.따라서 부부 공동명의로 취득한 뒤 일방에게 증여하여 양도하는 구조에서는,증여받은 지분에 대해서는 감면이 적용될 수 없습니다.양도세 실무에서는 이러한 지분 변동의 결과가 매우 크기 때문에, 양도 전 반드시 구조를 진단하고 최적의 매도 전략을 설계해야 합니다.