경매 법인으로 낙찰시 세금이 궁금합니다

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성세무사입니다 ^^오늘은 최근 급증하고 있는 가족법인을 이용하나 상속 증여세 절세 방법에 대해서 설명드리겠습니다 .몇칠전 어떤분이 저희 사무실을 통해서 가족법인 설립과 부동산을 법인으로 증여하는 방법을 통해서 절세 하신분이 있어서 설명드립니다.특수관계인이 부동산을 가족법인에 상속 or증여시 발생하는 세금은?1.가족법인에게 부동산을 상속하는경우납세의무자세금종류 특징법인·해당 부동산을 무상으로 취득하였으므로 자산수증이익에 해당하여 법인세 (9~24%)가 부과 됩니다·상속으로 받은 재산가액*(9~24%)·법인에 이월결손금이 있는상태에서 부동산을 증여하면 자산수증이익과 이월결손금이 상계되어 법인세가 줄어들수 있습니다.해당 법인의 주주중 상속인과 직계비속·다음의 상당하는 상속세를 추가로 납부해야합니다[영리법인이 받았거나 받을 상속재산에 대한 상속세 상당액-(영리법인이 받았거나 받을 상속재산*10%)*상속인과 그 직계비속의 주식 또는 출자지분의 비율·영리법인의 주주에 상속인과 그 직계비속이 없는 경우 (사위,며느리등) 법인세만 납부하고 추가 증여세는 없습니다.2.가족법인에게 부동산을 증여하는경우납세의무자세금종류 특징법인·해당 부동산을 무상으로 취득하였으므로 자산수증이익에 해당하여 법인세 (9~24%)가 부과 됩니다·증여로 받은 재산가액*(9~24%)해당 법인의 주주·상증법 45조 5에 따라 아래의 산식에따른 무상으로 받은 금액에 주식보유비율을 곱한 금액을 증여로 보아 추가 증여세를 내야 합니다.·특정법인(주1)이익(주2) *특정법인의 지배주주등이 직접 또는 간접으로 보유하는 주식비율·개인주주별로 1억원 이상의 증여금액이 발생 해야 추가 증여세 과세 됩니다.·증여이익은 증여일을 기준으로 계산합니다·1억원 이상인지는 각 증여일로 판단하는것이 아니라 , 최종 증여일로 부터 소급해서 1년이내에 동일한 거래에서 발생한 이익을 합산하여 판단합니다.·증여한자가 특정법인의 주주에 해당하면 이에 대해서는 증여세가 과세 되지 않습니다(본인이 본인에게증여하는것에 해당하므로)·주주에게 과세되는 증여세는 다음의 금액을 한도로 부과 합니다법인세 상당액=법인세 산출액*(증여재산가액/각사업연도 소득금액)*해당 주주의 지분율(주1) 지배주주와 그 친족이 직접또는 간접으로 보유하는 주식보유비율이 100분의 30이상인 법인을 말합니다(주2) 법인의 증여재산가액에서 증여재산에 대한 법인세 상당액을 차감한 금액을 의미합니다.→증여재산가액-법인세 산출세액(세액공제와 감면차감)*(증여재산가액/각사업연도 소득금액)특수관계인이 부동산을 가족법인에 상속 or증여시 계산 사례는?case1. 아버지가 가족법인(주주: 자녀(60%),며느리(40%))에게 10억원을 유언으로 증여했을때-법인 자산수증이익 대략 2억이라고 가정-아버지의 총 상속세는 20억 이라고 가정하고 이중 가족법인의 상속재산에 해당하는 상속세는 4억원이라고 가정Q1: 납부해야할 아버지의 상속세는?→총 상속세 20억중에 영리법인의 상속재산에 해당하는 상속세 4억원을 차감한 16억을 개인 상속세로 납부해야 합니다 .Q2:주주가 내야할 상속세는?구분상속세 납부액특징자녀[4억-(10억*10%)*60%=1.8억추가 납부한 상속세는 주식의 취득가액에 합산됨.며느리며느리는 추가 상속세 납부 없음며느리는 상속인과 직계비속이 아니므로 추가 과세 없음.→며느리는 추가 상속세가 부과 되지 않는점을 이용하여 법인설립시 주주구성을 정할때 며느리, 사위등을 포함하면 절세목적상 유리합니다.Q3:아버지가 가족법인에게 유언으로 증여(상속)함으로써 절세된금액은?가족법인에게 상속으로 줄어드는 상속세:4억가족법인에게 상속으로 늘어나는 세금:총 3.8억 -법인세증가 :2억원 -주주의 증여세증가 :1.8억최종 절세액=2천만원(4억-3.8억)case2. 아버지가 가족법인(아버지 (60%): 자녀(40%) 에게 50억원을 현금으로 증여했을때-가족법인 각사업연도 소득금액 50억원/법인세 산출액 10억원Q1: 특정법인의 이익은 ?→증여재산가액-법인세 산출세액(세액공제와 감면차감)*(증여재산가액/각사업연도 소득금액)→50억-10억*(50억/50억)=40억Q2: 특정법인과의 거래를 통한 지배주주등의 증여이익은 ?→자녀의이익: 40억(특정법인의이익)*주식 보유비율 40%=16억원Q3: 16억을 아버지가 자녀에게 순수 증여시 증여세는?→ 40%세율적용 ,5천만원공제시 ,산출세액 460,000,000원Q4: 주주인 자녀가 실제 납부해야할 증여세는 ?→ 증여세 산출세액 (460,000,000원)-법인세 상당액(주1)(400,000,000원)=60,000,000원(주1) 법인세 상당액 =10억(법인세산출액) *(50억(증여재산가액)/50억(각사업연도소득금액))*40%=4억이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서상담 주시면 친절,신속,정확하게 상담해 드리겠습니다https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com태그#가족법인설립#가족법인상속증여#가족법인전문세무사#가족법인부동산임대업#가족법인부동산임대법인전문세무사#강서구마곡상속세전문세무사#강서구마곡상속세증여세양도세전문세무사#김포일산부천양천구양도상속증여전문세무사#부동산전문세무사#강남부동산전문세무사#삼성동양도상속증여전문세무사#가족법인설립방법#특정법인증여의제#가족법인주주구성#가족법인기장 태그수정공감이 글에 공감한 블로거 열고 닫기댓글쓰기 이 글에 댓글 단 블로거 열고 닫기

(1) NFT 기초개념​요즘 미술시장에는 NFT(Non-Fungible Token)라는 새로운 개념이 등장해 미술시장에 대격변을 일으키고 있습니다. NFT란, 대체불가능토큰을 의미합니다. 대체가 불가능하다는 것은 일련번호가 부여되어 고유하게 식별될 수 있다는 것을 말합니다. 예를 들어, 이 책의 표지로 사용한 작품 사진 파일은 오픈 저작권 플랫폼에서 무료로 다운로드한 것이고, 얼마든지 여러 개로 복제할 수 있습니다. 하지만 작품이 NFT화 되면 일반적인 JPG파일과 같은 것이 아니라 고유한 것으로 희소성이 부여됩니다. 따라서 복제품에는 허용되지 않는 것으로 여겨졌던 유일성, 아우라가 탄생하게 됩니다.​특히 NFT는 현재는 사진파일처럼 여겨지고 있습니다만, 메타버스 시대에는 이용가치가 달라질 것으로 예상됩니다. 이윤성 작가는 2021년 3월, NFT 아트를 가진 사람들을 모아 크립토복셀(메타버스 가상세계)에 전시관을 열고 NFT 아트 전시회를 개최하였습니다. 메타버스의 세계에서 NFT는 실물만큼이나 희소하고 만족감 및 과시욕을 충족하는 물건이 될 수 있다는 평가가 많습니다. 싸이월드를 이용해보신 고객이라면, 오피셜 한정판 내 방꾸미기 가구가 있다는 느낌으로 이해하시면 비슷합니다.​현재 NFT 미술시장은 급속도로 팽창하고 있습니다. 2021년 3월 뉴욕 크리스티 경매에서는 디지털 예술가 [비플]의 [매일 : 첫5000일]이라는 작품이 한화 약 780억원에 낙찰되었습니다. 이때부터 세상은 NFT에 주목하기 시작했습니다. 2021년 3월 [워님프]라는 작품을, 일론 머스크의 여자친구이자 가수인 그라임스가 한화 약 65억원에 매입하면서 또다시 화제가 되었습니다. 2021년 10월, 크립토펑크의 [#9998]의 작품은 약 한화 6225억원에 팔렸습니다. 이는 NFT 역사상 가장 고가판매가일 뿐만 아니라, 무려 레오나르도 다빈치의 작품보다 비싸게 팔린 사례입니다. 사람들은 도저히 못 믿는다며 자전거래를 의심하면서도, NFT 미술시장의 잠재력을 인정하기 시작했습니다. 2020년 NFT 시장의 전체 크기가 100억달러였는데, 2021년에 410억달러로 성장했다고 합니다. 2020년의 실물 미술시장 규모가 500억달러였으니, 비슷한 수준으로 커졌습니다. ('NFT 제왕' 비플은 21세기 피카소일까, 김슬기 기자, 매일경제, 2022.02.04)​이미 해외의 주류 갤러리들은 NFT 사업에 뛰어들었습니다. 우리나라는 비교적 그 출발이 늦었지만, 점차 알려지고 있는 중입니다. NFT는 미술시장에서 이제 거스를 수 없는 흐름이 되고 있습니다. 이런 NFT라는 메가트렌드에 대해, 상반된 시각이 공존하고 있습니다.​긍정적으로 보는 사람들은, 미술시장의 패러다임이 변하고 있다는 점이 주목합니다. 물리적인 작품만 존재하던 시절, 갤러리와 경매회사가 유통을 독점하고 작가의 명성을 좌지우지하던 것에 비해, NFT는 누구나 접근할 수 있다는 점에 주목합니다. 또한 중앙은행 중심의 화폐체제가 아닌 탈중앙의 암호화폐 거래에도 주목합니다.​NFT 시장에서는 젊은 작가들에게도 기회가 주어지고 있고, 본인의 명성을 격상시키고자 하는 중견작가들도 실물시장과 NFT 시장을 투트랙으로 접근하며 관심을 보이고 있습니다. 학력이나 인맥 중심의 미술계에 저항하고자 하는 작가들, 갤러리의 영향력에서 벗어나 직접 컬렉터에게 어필하고자 하는 작가들도 NFT 시장으로 몰리고 있습니다.​부정적으로 보는 사람들은, NFT의 가치가 의문을 던집니다. 사진파일에 불과한 것에 많은 돈을 지불할만큼 가치가 있는지 질문합니다. 디지털 작품에 고유인식값을 부여했다고, 기존 오리지널 작품에만 부여되던 아우라가 창조되는 것인지도 의문을 던집니다. 혹시 NFT 혹은 미술시장에 대한 가치보다, 갈 곳 잃은 돈들이 잠시 쏠린 것은 아닌지, 기존 미술시장에 대한 순간의 안티테제는 아닌지 끊임없이 반문합니다.​단색화의 거장 박서보 선생님은 페이스북을 통해 디지털 이미지는 결코 그림을 대신할 수 없다고 단언하시고, NFT로 활용되는 것을 허락하지 않겠다고 하였습니다. 세계적인 거장 데이비드 호크니는 NFT 작품이 고가에 낙찰된 것에 대해 바보같은 것이라고 하고, NFT를 말하는 사람들을 국제적인 사기꾼이라고 평가절하하기도 하였습니다.​NFT 미술시장은 혼란스러워 보이지만, 분명한 현실입니다. 앞으로 신진작가들은 반드시 NFT에 대해 고민하게 될 것이고, 미술시장의 종사자들은 NFT 비즈니스에 뛰어들게 될 것입니다. 메타버스 시대에는 NFT 작품의 가치가 다시 한 번 레벨업 될 것으로 예상됩니다.​NFT와 세금을 설명하기 전에 간단하게 NFT의 유통구조를 설명합니다. 먼저 작가의 손에 의해 디지털 아트가 탄생하면, 아직까지 고유의 인식값은 부여받지 못한 상태입니다. 작품에 고유의 인식값을 부여하는 것을 민팅(MINTING)이라고 합니다. 블록체인 프로그래머들이 코딩을 가하는 공정입니다.​민팅이 끝나면 작품은 NFT가 됩니다. 이것은 가상세계의 보관장소에 보관됩니다. 이 작품을 거래할 수 있는 곳이 거래소입니다. 전 세계적으로는 [오픈시(OPENSEA)]라는 거래소가 유명하고, 우리나라에서는 카카오의 자회사가 운영하는 [클립드롭스]가 유명합니다. 거래소에 작품을 내놓는 과정을 리스팅(LISTING)이라고 합니다. 거래소는 주로 리스팅에 대해서 수수료를 받지만 민팅도 해주기도 합니다. 그런 수수료를 통칭하여 가스비/가스피(GAS FEE)라고 부릅니다. 거래소마다 취급하는 작품도 다르고, 가스피도 다릅니다. 어떤 작품이든 받아주는 곳이 있는가 하면, 자체 큐레이터의 심사를 하는 곳도 있습니다.​작품을 거래소에 올리고 나면, 작품이 거래됩니다. NFT 작품은 암호화폐로 결제되는데, 달러를 받는 곳도 있기는 합니다. [오픈시]에서는 이더리움(ETH)이 통용되고, [클립드롭스]에서는 클레이튼(KLAY)가 통용됩니다.NFT 유통에서 소득을 얻는 구조는 다음과 같습니다.​작가는 자신의 작품을 NFT화하여 거래소에 팔아서 수익을 거둘 수도 있습니다. 이때 작가는 하나의 작품에 대해 경매처럼 진행하여 팔 수도 있고, 한정된 숫자의 NFT를 발행하여 정가에 팔 수도 있습니다. 그리고 특이하게도, 거래소에 따라서는, 작품이 팔릴 때마다 작가에게 일부 수익이 지급되도록 정해놓은 경우가 있습니다. 이럴 때도 작가는 수익을 얻게 됩니다.​작가는 영리를 목적으로, 자기의 계산과 책임 하에, 계속 반복적으로 작품활동을 통해 소득을 얻고 있습니다. 그러므로 최초 판매 수익 및 재판매수익이 모두 사업소득으로 구분됩니다. 자세한 내용은 절을 바꾸어 설명합니다.​NFT를 구입한 컬렉터는 다시 NFT를 되팔아 시세차익을 거둡니다. 주로 시세차익이 주된 목적이 되지만, 어떤 NFT들은 그 작품에 대한 저작권을 활용한 사업을 할 수 있는 권한까지 부여하기 때문에, NFT를 활용해 저작권 사업으로 돈을 버는 사업자도 있습니다.​이때 컬렉터가 NFT를 매매하는 것은 미술작품의 매매일 수도 있고, 암호화폐의 매매일 수도 있습니다. 어떻게 보느냐에 따라 과세방법과 세금이 달라집니다. NFT에 대한 구분과 그 근거, 과세 방법에 대해서는 절을 바꾸어 설명합니다.

안녕하세요.신세계세무회계이형석 세무사입니다.저희 신세계세무회계컨설팅은 항상 연구하고 노력합니다.대표 세무사는 현재국세청 직속 기관인 국세공무원연수원과 각 기업체, 대학에서 강의를 하며,10년간 쌓은 노하우를 바탕으로 법인 절세설계, 세무조사 대응, 상속증여플랜 등 다양한세무 컨설팅을 진행하고 있습니다.다양한 상속세 신고 및 세무조사 대응을 진행했으며, 법인 세무 관련 전문성을 갖추어맞춤형 절세 전략을 안내해드립니다.- 대표 저서 -궁금한 내용만 쏙쏙 반드시 알아야 할 세금기초 - 경제법륜사중소기업 임직원이 반드시 알아야 할 조세지원제도 - 경제법륜사종합소득세 실무 - 경제법륜사세금환급 받는 경정청구 - 경제법륜사국세청, 서울관광재단에서 강의하는 모습사장님의 세무 궁금증을 해결해드리겠습니다. 믿고 맡겨주세요.안녕하세요.상속세 전문이형석 세무사입니다.이번시간에는 상속 관련 주요 궁금사항을 주제별로 선정해서 포스팅하고자 합니다.두번째 주제로상속세는 계산시 재산의 가치 산정을 어떻게 하는지에 대해 알려드리겠습니다.상속 재산의 가격이 왜 중요한가?상속세는 돌아가신 분의 모든 재산을 합산하여 계산합니다.재산이 많으면 많을수록 세부담이 커지는 구조이죠.예를들어 주택을 물려 받았다고 가정해보겠습니다.피상속인(사망자)이 물려준 재산이 주택 1채 밖에 없다고 가정했을 때,상속재산의 가격을 얼마로 봐야 할까요?어떤 가격으로 보느냐에 따라 상속세가 나오기도 하고, 안나올수도 있습니다.상속재산의 재산가치 측정은 다음의 순서로 진행됩니다.부동산 구분대상적용순서① 시가간주시가② 보충적평가법(기준시가)주택아파트,연립주택,다세대주택평가기준일(상속개시일,증여일)현재의시가(時價)평가기준일전후 6개월(증여는 6개월 후 3개월)의 매매, 감정, 수용, 경매,공매가격※유사재산은 신고일까지공동주택가격단독,다가구주택,다중주택개별주택가격상업용건물, 오피스텔상가, 오피스텔상가,오피스텔 기준시가기타건물그 외 모든 건물건물기준시가토지주택 부수토지외 일반토지개별공시지가시설물이용권골프회원권 등시설물이용권 기준시가상증세법 제60조 【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은상속개시일 또는 증여일(이하 평가기준일 이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다. <개정2016.12.20,2020.12.22>1.「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 증권시장으로서대통령령으로 정하는 증권시장에서 거래되는 주권상장법인의 주식등 중대통령령으로 정하는 주식등(제63조 title= 새창으로 이동 >제63조제2항에 해당하는 주식등은 제외한다)의 경우: 제63조제1항제1호가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액2.「특정 금융거래정보의 보고 및 이용 등에 관한 법률」제2조제3호에 따른 가상자산의 경우:제65조제2항에 규정된 평가방법으로 평가한 가액② 제1항에 따른시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는대통령령으로 정하는 바에 따라대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. <신설2015.12.15,2016.12.20,2017.12.19>상속세및증여세법사무처리규정 제62조 [상속 및 증여 재산의 평가원칙]① 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 법 제60조에 따른다.② 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 법 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.③ 법 제66조에 해당하는 재산은 시행령 제63조에 따라 평가한 가액과 법 제60조에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.즉, 상속개시일의 시가평가를 원칙으로 하되, '시가로 인정되는 가액(수용가, 감정가, 공매가)'도 시가로 봅니다. 시가를 산정하기 어려운 경우에 '보충적 평가법'을 사용하는데요.이게 토지의 경우 '공시지가', 주택의 경우 '개별주택가격', '공동주택가격' 등을 의미합니다.그래서 시가와 시가인정되는 금액이 확인 가능한 경우에는 '보충적 평가법'을 사용하면 안되는 것이죠.부동산의 경우 고유성이 있어 똑같은 물건이 존재하지 않습니다.상속받은 그 주택이 매매·경매 등을 통해 거래되었다면 그 거래가격을 주택의 가격으로 봅니다. 모든 거래를 보는 것은 아니고, 사망일 전 2년부터 사망일 후 15개월 사이에 이루어진 거래만 봅니다.상속 받은 주택은 처분하지 않는다면 그 주택의 시가(거래가격)는 확인되지 않는 것이죠.그렇다면, '시가로 인정되는 가액'을 사용할 수 밖에 없는데요. (이것을 '간주시가'라고 합니다.)위 기간 내에 상속받은 주택이 거래된 적이 없다면 상속 주택과 유사한 주택이 거래된 가격을 상속 주택의 가격으로 봅니다'시가로 인정되는 가액'은평가기간 내에 측정되는 금액을 사용합니다.상증령 제49조 【평가의 원칙등】①법 제60조제2항에서 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것 이란상속개시일 또는 증여일(이하 평가기준일 이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 평가기간 이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및제49조의2에서 매매등 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터제78조제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 납세자 라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. <개정1998.12.31,1999.12.31,2000.12.29,2002.12.30,2003.12.30,2005.8.5,2006.2.9,2008.2.29,2010.2.18,2010.12.30,2012.2.2,2014.2.21,2016.2.5,2017.2.7,2019.2.12,2020.2.11,2021.1.5,2022.2.15,2023.2.28>1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다. 가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우 나. 거래된 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우(제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 거래가액이 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우는 제외한다) 1) 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액 2) 3억원 2. 해당 재산(법 제63조제1항제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 감정기관 이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 기준금액 이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 세무서장등 이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다. 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액3. 해당 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다. 가. 법 제73조 및 제73조의2에 따라 물납한 재산을 상속인 또는 그의 특수관계인이 경매 또는 공매로 취득한 경우 나. 경매 또는 공매로 취득한 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우 (1) 액면가액의 합계액으로 계산한 당해 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액 (2) 3억원 다. 경매 또는 공매절차의 개시 후 관련 법령이 정한 바에 따라 수의계약에 의하여 취득하는 경우 라. 제15조제3항에 따른 최대주주등의 상속인 또는 최대주주등의 특수관계인이 최대주주등이 보유하고 있던 제54조제1항에 따른 비상장주식등을 경매 또는 공매로 취득한 경우②제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다. <개정2002.12.30,2006.2.9,2010.12.30,2014.2.21,2017.2.7,2019.2.12> 1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일 2. 제1항제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일 3. 제1항제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날③제1항 각호의 가액에 2 이상의 재산가액이 포함됨으로써 각각의 재산가액이 구분되지 아니하는 경우에는 각각의 재산을 법 제61조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액에 비례하여 안분계산하되 각각의 재산에 대하여 감정가액(동일감정기관이 동일한 시기에 감정한 각각의 감정가액을 말한다)이 있는 경우에는 감정가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 토지와 그 토지에 정착된 건물 기타 구축물의 가액이 구분되지 아니하는 경우에는「부가가치세법 시행령」제64조에 따라 안분계산한다. <신설2000.12.29,2005.8.5,2013.6.28,2016.2.5>④제1항을 적용할 때기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다. <신설2003.12.30,2010.12.30,2012.2.2,2016.2.5,2017.2.7,2019.2.12>또한, 국세청에서는 시가 확인을 위해 감정평가를 실시 할 수 있는데요.추정시가와 보충적평가액의 차이가 10억 이상이거나 10% 이상 차이가 있는 경우 감정평가기관에 의뢰해서 감정가액의 평균액으로 재산가치 측정 할 수도있습니다.이럴 경우 납세자가 '보충적 평가액'으로 신고하였더라도 '감정가액'을 기준으로 상속세가 부과됩니다.상속세 및 증여세 사무처리규정제 2023-2590호 (2023.09.13.)제1조의 2 【정의】16. 비주거용부동산등 이란 다음 각 목에 따른 재산을 말한다. 가.「부동산 가격공시에 관한 법률」제2조에 따른 비주거용 부동산(토지와 건물 등의 일부를 상속ㆍ증여하는 경우를 포함하며, 법 제61조제1항제3호에 따라 국세청장이 고시한 오피스텔 및 상업용 건물은 제외한다) 나.나대지(지목의 종류가 대지 등으로 지상에 건축물이 없는 토지)로 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」제67조에 의한 대(垈)지, 공장용지, 주차장, 주유소 용지, 창고용지, 잡종지와 그 외의 지목 중 위 용도로 사용하는 경우를 포함한다.17. 비주거용 부동산 감정평가 사업 이란 상속세 및 증여세 부과대상이 되는 비주거용 부동산등에 대해 지방국세청장 또는 세무서장이 감정기관에 감정평가를 의뢰하여 과세하는 사업을 말한다.제72조(감정평가 대상 및 절차)① 지방국세청장 또는세무서장은 상속세 및 증여세가 부과되는 재산에 대해 시행령 제49조제1항에 따라 둘 이상의 감정기관에 의뢰하여 평가할 수 있다. 다만, 비주거용 부동산 감정평가 사업의 대상은 비주거용부동산등(「소득세법」제94조제1항제4호다목에 해당하는 부동산과다보유법인이 보유한 부동산 포함)으로 한다. ② 지방국세청장 또는 세무서장은 다음 각 호의 사항을 고려하여 비주거용부동산 감정평가 대상을 선정할 수 있으며, 이 경우 대상 선정을 위해 5개 이상의 감정평가법인에 의뢰하여 추정시가(최고값과 최소값을 제외한 가액의 평균값)를 산정할 수 있다. 1.추정시가와 법 제61조부터 제66조까지 방법에 의해 평가한 가액(이하 보충적 평가액 이라 한다)의 차이가 10억원 이상인 경우 2. 추정시가와 보충적 평가액 차이의 비율이 10%이상[(추정시가-보충적평가액)/추정시가]인 경우 ③지방국세청장 또는 세무서장은 제1항에 따라 감정평가를 실시하는 경우 「감정평가 실시에 따른 협조 안내(별지 제34호 서식)」를 작성하여 납세자에게 안내하고, 감정평가가 완료된 후에는 감정평가표(명세서포함)를 납세자에게 송부하여야 한다. 다만, 납세자의 요청이 있는 경우 감정평가서 사본을 세무조사 결과 통지시 함께 송부하여야 한다. ④ 지방국세청장 또는 세무서장은 둘 이상의 감정기관에 의뢰하여 산정된 감정가액에 대하여 시행령 제49조제1항 단서에 따라 평가심의위원회에 시가 인정 심의를 신청하여야 하며, 시가 인정 심의에 관한 사항은 「평가심의위원회 운영규정」에 따른다. ⑤ 그 밖에 규정되지 않은 사항은 국세청장이 별도로 정하는 기준에 따른다.그래서 상속세 신고 전 가치 판단에 대해 주의를 기울이셔야 합니다.이상으로 포스팅을 마치겠습니다.감사합니다.포스팅이 도움 되셨다면, 추천과 댓글 부탁드립니다.감사합니다.명쾌한 세무상담을 원하시면, 아래를 클릭하세요. 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안녕하세요 머털도사 절세도 사 김주성 세무사입니다 ^^오늘은 상속과 증여세 신고시 재산평가와 평가심의위원회심의 에 대해서 설명드리겠습니다.부동산 시가란?●재산평가는시가를 원칙으로 하며, 시가를 산정하기 어려운 경우 해당 재산의 종류 ·규모·거래 상황등을 고려하여 법 61조부터 제 65조까지에 규정된 보충적평가방법에 따른 가액으로 합니다-시가란 불특정 다수의 사람들 사이에 자유롭게 거래가 이루어 지는 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 의미하고, 매매가액 ·수용가액·공매가액·감정가액등을 시가로 인정합니다.-시가로 인정되는매매가액 ·수용가액·공매가액·감정가액 등이란상속개시일 전후 6개월,증여일전 6개월부터 증여일후 3개월이내의 기간중 매매가액 ·수용가액·공매가액·감정가액으로 확인되는 가액을 말합니다.-평가기준일은 상속의 경우 상속개시일, 증여의 경우 증여일( 부동산은 등기부등본접수일)을 의미합니다.-위의 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간에 매매등이 있거나, 상속세 과세표준 신고기한이후 9개월(상속세결정기한) 또는 증여세 과세표준 신고기한 이후 6개월(증여세결정기한)내에 매매등이 있는경우 평가심의위원회의 심의를 거쳐서확인되는 가액을 시가에 포함할수 있습니다 .평가심의위원회 심의신청은 납세자와 세무서 둘다 신청이 가능합니다.-저의 실무 경험으로 어머니에게 전라도 광주에 단독주택을 상속 받은분이 상속세 신고기한이 지나세 양도를 하셨는데 양도세를 줄이기 위해서 감정평가를 높게 받아서 평가심의위원회에 심의를 신청하여그 감정가액을 그대로 인정 받아서 총세금을 2억가량 절세한 경험이 있습니다. 납세자 여러분들도평가기간이 지났지만 포기하지마시고 평가심의위원회 제도를 잘 활용 하시면 세금을 절세하실수 있습니다.시가의 산정기준은?●시가로 인정되는 매매가액 ·수용가액·공매가액·감정가액 등이란상속개시일 전후 6개월,증여일전 6개월부터 증여일후 3개월이내의 기간중 매매가액 ·수용가액·공매가액·감정가액으로 확인되는 아래의 가액을 말합니다.①매매가액:매매계약일(잔금일이 아님②감정가액:가격산정 기준일과감정가액 평가서 작성일③수용가액·경매가액:보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된날.-시가로 보는 가액이 둘이상이면평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘이상이면 그 평균액)을 적용합니다.시가의 평가방법은?①당해 재산의 매매가액→평가기간내에 매매된 매매가액은 시가에 해당합니다. 그러나 특수관계인끼리 짜고 비정상적인금액으로 거래되었다면 시가에 해당하지 않습니다.②감정가액→토지,건물,오피스텔및 상업용 건물및 주택의기준시가가 10억원이하이면 하나의 감정평가기관에서 받아도 되며,10억초과시에는 두군데서 감정평가 받아야합니다→부동산을 지분증여하더라도 증여지분액이 아닌 전체 부동산가액을 기준으로 기준시가 10억초과 여부를 판단합니다.③수용가액·경매가액·공매가액→해당 재산에 대해서 수용,경매 또는 공매 사실이 있는경우 그 보상가액, 경매가액 또는 공매가액을 시가로 봅니다. 수용의 경우수용보상계약을 한날을 보상가액이 결정된날로 봅니다. ④유사매매사례가액→평가대상이 되는 재산과면적,위치, 용도, 종목및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 가액을 의미합니다 . 주로아파트와 오피스텔 같은 공동주택이 유사매매사례가액을 적용합니다.⑤담보등으로 제공되어 있는경우→매매가액 ·수용가액·공매가액·감정가액등의 가액이 있더라도 해당 부동산에 저당권 등의 가액이 있다면 아래의 산식에 따라 평가해야합니다.시가:max[①매매가액·수용가액·공매가액·감정가액등 ② 담보채권액]이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com태그#강서구상속세전문세무사#마곡상소세전문세무사#강서구증여세전문세무사#마곡증여세전문세무사#강서구양도세전문세무사#마곡양도세전문세무사#강서구부동산전문세무사#마곡부동산전문세무사#일산김포부천상속세전문세무사#일산김포부천증여세전문세무사#상속증여재산평가시기#상속증여평가심의위원회#상속증여재산평가방법 태그수정

전세주택을 경매에 의하여 취득한 경우전세보증금의 필요경비 인정여부(경비에 해당함)서일46014-10397귀속년도 : 2001등록일자 : 2009.01.01.생산일자 : 2001.11.02.요 지자산의 취득 및 양도시 거래된 실지거래가액에는 주택임대차보호법 제3조에서 규정하는 대항력 있는 전세보증금(구상권을 행사할 수 없는 것에 한함)으로서 계약조건에 따라 매수인이 부담하는 금액을 포함하는 것임.회 신귀 질의의 경우 유사예규(재일 46014 - 1836, 1997. 7. 26)내용을 참고하시기 바랍니다.※ 재일46014-1836, 1997.7.26부동산의 양도에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어 취득 및 양도가액은 그 자산의 취득 및 양도시 거래된 실지거래가액(경매에 의하여 취득하는 경우에는 경락가액)에 의하는 것이며, 이 경우 실지거래가액에는 주택임대차보호법 제3조에서 규정하는 대항력 있는 전세보증금(구상권을 행사할 수 없는 것에 한함)으로서 계약조건에 따라 매수인이 부담하는 금액을 포함하는 것임.상세내용1. 질의내용 요약○ 전세로 살던 주택을 경매에 의하여 취득한 경우로서 실지거래가액으로 양도차익을 계산하는 경우 본인의 전세보증금에 대하여 필요경비를 인정받을 수 있는지 여부2. 질의내용에 대한 자료가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)○소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.1. 취득가액가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.○소득세법 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)○ 재일 46014 - 1836 (1997. 7. 26)【제목】경매에 의해 주택취득시 구상권행사 할 수 없는 전세보증금을 계약조건에 따라 부담한 것은 취득가액에 포함됨【질의】부동산을 경매에 의하여 취득하였는 바 경락대금 이외에주택임대차보호법 제3조의거 동 부동산을 임차하여 사용하고 있던 세입자의 임차보증금을 본인이 대신 지급하였는 바 동 금액을 취득가액 또는 자본적지출 등의 필요경비로 공제할 수 있는지 여부【회신】부동산의 양도에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어 취득 및 양도가액은 그 자산의 취득 및 양도시 거래된 실지거래가액(경매에 의하여 취득하는 경우에는 경락가액)에 의하는 것이며, 이 경우 실지거래가액에는주택임대차보호법 제3조에서 규정하는 대항력 있는 전세보증금(구상권을 행사할 수 없는 것에 한함)으로서 계약조건에 따라 매수인이 부담하는 금액을 포함하는 것임.★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트