상생임대인 적용 가능여부 문의

안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 1. 가능합니다. 2. 직전임대차계약은 20.11에 체결한 계약입니다. 해당 직전임대차계약이 1년 6개월 이상이므로 직전임대차계약 요건은 충족한 것입니다. 3. 22.11의 계약이 상생임대차계약입니다. 직전임대차계약대비 5% 이내로 인상하셨고 2년 이상 임대를 주셨다면 상생임대요건을 충족한 것입니다. 4. 따라서 해당 요건을 모두 충족하셨으므로 상생임대주택에 해당하여 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있어 양도가격 12억 이하 까지는 양도세가 발생하지 않습니다. 상생임대요건에 대한 자세한 법령은 아래를 참고하시면 됩니다. 소득세법 시행령 제155조의3 【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】 ① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 "상생임대주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다. 1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 "직전임대차계약"이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 이 조에서 "상생임대차계약"이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것 2. 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것 3. 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것 ② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」제44조제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다. ③ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다. ④ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 재정경제부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산한다. ⑤ 제1항을 적용받으려는 자는 법 제105조 또는 제110조에 따른 양도소득세 과세표준 신고기한까지 재정경제부령으로 정하는 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 해당 주택에 관한 직전임대차계약서 및 상생임대차계약서를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다. 이 경우 납세지 관할 세무서장은 「전자정부법」제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 주택의 토지ㆍ건물 등기사항증명서를 확인해야 한다. 요약하면 아래와 같습니다. ★상생임대★ 1) '직전계약' 대비 임대료를 5% 이내 인상하면서 2년 이상 임대 2) '직전계약'이란 신규주택 취득 이후, 임차인과 본인이 직접 계약하고 1년 6개월 이상 임대할 것 3) 상생임대차계약은 '21.12.20 ~ '26.12.31까지 체결하고 임대를 개시해야 함 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다. * 보다 궁금한 사항이 있으실 경우, 부담없이 02 6403 9250 또는 cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주셔도 됩니다.

안녕하세요? 서가세무회계 최혜경 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 상생임대인은 직전임대차계약 1년 6개월 이상 + 상생임대계약 2년 이상일때 적용이 가능합니다. 매매계약 후 세입자와 처리한 20년 11월 - 22년 11월을 직전임대차계약이 성립되고 22년 11월 - 이후 2년 이상 계약이 상생임대계약이라고 본다면 상생임대가 가능하다고 판단됩니다. 감사합니다.

안녕하세요? 세무회계비상 홍상표 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 질문자님의 현상황에서는 상생임대주택제도가 적용되지 않을 것으로 판단됩니다. 매수후(잔금일) 질문자님이 신규 임대차 계약의 당사자가 아닌, 전소유자와 임대계약체결한 것을 승계한 것에 해당하므로 매수후 신규체결요건을 만족하지 않아 상생임대주택제도 적용이 불가합니다. 감사합니다.