유주택자누나의세대원 주택구입시취득세

강남, 교대, 서초 세무사노우만 세무회계의 안성인 세무사 입니다. 의뢰하실 내용이 있으신 경우에는 자료를 구비하셔서 직접상담을 받으시는 것을 권해드립니다.​주택분 취득세 요약1) 납부대상자 납부대상자주택을 취득한 자에게 부과되며, 등기, 등록을 하지 않더라도 사실상 취득한 것으로 인정된다면 납부대상자가 됩니다. ​​2) 과세대상금액(과세표준)취득당시의 가액. 단, 취득자가 신고한 가격이 없거나, 신고가액이 시가표준액보다 적은 경우 시가표준액을 적용합니다. ​​3) 세율 (다주택자가 아닌 경우)취득세 납부시에 취득세만 내는 것이 아니라 취득세에 부가적으로 함께 납부하는 부가세(sur-tax)로서 지방교육세와 농어촌특별세가 있습니다. 그리고 취득세는 누진세율이 아닌 비례세율이 적용됩니다. ▶상속의 경우 위의 표대로 2.8% 이지만, 무주택 가구가 주택을 상속받은 경우에는 0.8%의 세율을 적용합니다. ​▶증여의 경우 4% 이지만, 조정지역에 있는 주택을 증여받는 경우에는 12%의 높은 세율이 적용됩니다.​​4) 세율 (다주택자인 경우)□ 지방교육세: 중과분 (8% 및 12%)에는 모두 0.4% 가 적용됩니다. □ 농어촌특별세: 8% 중과분에는 0.6%, 12%중과분에는 1% 가 적용됩니다.​​4) 생애최초주택구입시 감면생애 최초로 주택을 구입하는 자에 한해 21.12.31 까지 취득세를 다음과 같이 감면합니다. ​□ 취득가액이 1.5억원 이하 : 취득세 면제□ 취득가액이 1.5억원 초과: 위의 표대로 나온 취득세에서 50% 경감​​5) 신고방법취득일로부터 60일 이내에 주택 소재지 관할 시·군·구에 신고합니다. ​​6) 필요서류매매계약서, 부동산거래계약 신고필증, (분양받은 경우) 분양계약서, 잔금납부 영수증

안녕하세요​반포세무회계 심현주 세무사입니다.취득세 관련한 세대 기준에 신설되거나 개정된 부분에 대한 글입니다.​결론은 조금 더 명확해지고, 세법상의도에 부합하도록 바뀌었습니다.​아래에 개정된 부분을 알아보겠습니다.​​글로 옮겨보면 먼저중위소득의 40이상인 부분인데요​단순히 중위소득의 40% 라는 기준만 있었는데기간에 대한 요건을 추가해서 조금 더 합리적이고 적용여부를 쉽게 판단할수 있게 개정되었다 보입니다.​주택 취득일이 속하는 달의 직전 12개월 동안 발생한 소득으로서 행정안전부장관이 정하는 소득이 「국민기초생활 보장법」에 따른 기준 중위소득을 12개월로 환산한 금액의 100분의 40 이상 다음으로는 별도 세대구성할수 있는 사람이 주택 취득일로부터 60일 이내 세대분리하는 경우!​세대분리 하려고 주택을 사는건데 동일세대원이 주택이 있으면 중과세라는 부분은 법의 취지에 맞지 않는 부분이었습니다.​이 조항이 애매한 것때문에,(또한 취득일 당일 전출 전입시 처리순서에 따라 문제될 수 있는 부분때문에) 취득일 직전 얼마간 다른 집에 부득이하게 전입을 하는 방법을 쓸수밖에 없었는데요​21.1.1. 개정으로 세대분리 목적의 주택취득의 경우에는 취득세 납부기한까지 해당 주택 전입시다른세대로 봄으로 중과세 걱정없이 세대분리를 위한 주택취득을 할 수 있게되었습니다.​이번글은 여기까지 입니다.감사합니다.

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.동탄, 구리, 기흥이토지허가거래구역 및 조정지역에 지정이 되었습니다.기정사실화 되어있었던 지역이고,날짜가 언제로 될지가 관건이었던 것 같은데투기과열지구 및 조정지역은2026년 7월 1일부터 효력 발생토지거래허가구역은2026년 7월 5일부터 효력이 발생합니다.이미 서울 강남 4구를 제외한 전 구 (21개구) 와경기도의 12개 구역은(과천, 광명, 하남, 의왕, 성남 분당/수정/중원, 수원 영통/장안/팔달, 용인 수지, 안양 동안)2025년 10월 16일재지정이 된 상태인데요.뒤이어화성 동탄구 / 용인 기흥구 / 구리시이 3곳이신규 지정이 되었습니다.이제는 다주택자 중과, 취득세 중과, 대출 규제, 토허제 적용 등많은 분들이 조정지역 등의 효과를 잘 아시고 계실텐데요.다시 한번 정리해드리도록 하겠습니다.대출가계대출은 크게주담대와 전세대출로 나누어집니다.조정지역 및 투기과열지구에서주담대를 받고자 하는 경우금액에 상관없이LTV 가무주택자는 40% (처분조건부 1주택자 포함)유주택자는 0% (대출 불가) 규제가 적용됩니다.생애최초의 경우 LTV 70% + 전입의무 (6개월 이내) 를 가집니다.비규제지역은무주택자가 70%, 유주택자가 60% 인 것과는대출 폭이 현저히 줄어든다는 것을 알 수 있습니다.전세대출의 경우소유권 이전 조건부 전세대출은 금지되어매수자가 전세보증금으로 매매 잔금을 대체하는갭투자 형태의 거래는 차단이 되게 됩니다.세제조정지역의 다주택자의 경우취득 / 양도 모두 문제가 될 수 있습니다.조정지역 내 물건을 다주택자가취득하게 된다면,2주택은 8%, 3주택은 12%의 취득세를 부과하게 됩니다.조정지역 내 물건을 다주택자가양도하게 된다면,양도소득세 중과 (2주택 20%, 3주택 30% up)장기보유특별공제를 전면 배제하게 됩니다.양도세에서는 장특공제의 공제율이 세액에 큰 영향을 미치기 때문에세율 중과 뿐 아니라 공제율이 0으로 적용되어실제 세액 효과는 2~3배 이상 차이가 날 수 있습니다.또한 조정지역 내 물건을 매수하신다면,보유요건 뿐만 아니라 거주요건 2년을 필수적으로 충족해야만1세대 1주택 비과세가 가능해집니다.토지거래허가토지거래허가구역에서는부동산 계약하시는 것이상당히 기간도 길어지고 사안이 복잡해지게 됩니다.토허제 지역의 집을 사기 위해서는약정서를 쓴 후 구청에 허가서를 제출하면구청에서 업무협의 및 현장조사를 통해허가 or 불허가 의 결정을 내립니다.개인간의 결정인데 구청의 허가가 떨어지지 못하면계약 이행 등기가 불가능합니다. 즉 못 사는거죠.토허제에서 허가를 받기 위해서는무조건 실거주를 해야 하며 (갭투자 불가)2년을 채워야 합니다.그리고 매수자와 매도자의 주택 수 또한허가의 중요 포인트가 되게 됩니다.한마디로 계약이 매우 복잡해지는 것입니다.또한 자금조달계획서의 이슈가 있습니다.조정지역 및 투기과열지구 내 주택을 취득하시게 되면자금조달계획서 및 입주계획 신고 의무는 물론증빙자료에 대한 제출 의무도 있습니다.부동산을 사면서 구청 등에잔액 예금 증명서, 대출 증명서, 차용증, 증여신고서 등을필수적으로 제출해야 합니다.조정 지역 이외에는 6억원 기준으로자금조달계획서에 대한 제출의무가 있는데요.조정 지역에서는 금액과 관계없이모든 매수자는 자금조달계획서를 필수적으로 제출해야 합니다.자금조달계획서는 신고가 되지 않은 수익에 대한 리스크를 안고 있고,가족 간 알음알음 건네받은 자산 등에 대한 추적이 들어올 수 있기 때문에문제가 되는 자산의 흐름이 있다면,세무사를 통해 꼭 사전 상담을 진행하시기를 권해드립니다.기타 사항전매조정지역 내 주택은 수도권 3년 지방 1년 간의 전매 제한이 있으며오피스텔 또한 1년의 전매 제한 규정을 적용합니다.청약조정지역에서 청약을 받게 되면,재담청 제한이 7년,투기과열지구는 10년 이 적용됩니다.현재 모든 조정지역이 투기과열지구 이기 때문에10년의 재담청 제한을 적용받게 됩니다.재건축 재개발 정비사업조정지역 내 재건축 재개발의 경우 주택 공급수를 1주택으로 제한합니다.1+1 입주권 등에 이슈가 생기겠습니다.또한 투기과열지구 내 조합인가일 혹은 관처일 이후에 부터는조합원의 지위양도가 제한되며 (매도 불가)정비사업에 따른 분양시 재담청 제한도 5년간 규제가 적용됩니다.화성 동탄은 제가 공무원 시절업무했던 지역이기도 했는데요.조정지역 내에주택을 매도하시거나 매수하실 계획이 있으신 분은,꼭 세무적으로 내용을 짚고 넘어가시는 것을추천 드립니다.간단하게 궁금하신 사항 있으시면가볍게 문자 보내주셔도 되시고,세무 상담이 필요하시다면예약을 통해 진행하시면 됩니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경세무사 드림.

안녕하세요? 세무회계 장성의 신세무사입니다.오늘은 상속이 개시되었을 때, 발생하는 취득세 이슈에 대해서 알아보도록 하겠습니다.1. 개 념2. 적 용1. 개 념(1) 개 념 취득 이란 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수(개수), 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 그 밖에 이와 유사한 취득으로서 원시취득(수용재결로 취득한 경우 등 과세대상이 이미 존재하는 상태에서 취득하는 경우는 제외한다), 승계취득 또는 유상ㆍ무상의 모든 취득을 말합니다.(2) 취득시기 및 신고납부기한무상취득으로서, 상속 or 유증으로 인한 취득의 경우,상속 또는 유증 개시일에 취득한 것으로 봅니다.상속이 개시되면, 상속인들에게 취득세 납세의무가 발생되고, 상속개시일에 취득한 것으로 보아,상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월이내에 취득세를 신고,납부하여야 합니다.이때, 취득하는 자산이 예금 등이 아니고, 취득세 과세대상이라면 그 재산이 어떤 것이냐에 따라 세율이 달리 적용됩니다.연부연납되는 상속세와는 달리, 취득세는 일시납부를 해야하므로, 부담이 더 클 수 밖에 없습니다.재산에 따라서, 상속인이 처해진 상황에 따라서 그 세율이 달라지므로 잘 참고하시면 좋을 것 같습니다.2. 적 용상속주택을 취득하는 경우에는 크게 3가지로 나누어 볼 수 있습니다.1) 상속개시일 현재 무주택 상속인상속개시일 현재 무주택자인 상속인이 주택을 취득하는 경우,0.96%로 주택 취득세율 중 가장 낮은 세율을 적용 받습니다.이때, 공동상속을 받게 되는 경우, 지분안배를 잘하여서 무주택자가 다수지분을 갖고, 다주택자가 소수지분을 갖게하여서 취득세를 절세할 수 있습니다.여기서 가장 중요한 것은,주택부수토지만 보유하고 있어도 주택을 보유한 것으로 본다는 점입니다.사례를 살펴보겠습니다<사례 1>주택부수토지만 보유하고 있는 홍길동이 주택을 상속받는 경우-> 상속개시 당시 무주택자가 아니므로, 0.96%의 취득세율적용 불가<사례 2>돌아가신 아버지께서 2주택을 보유하고 있었고, 별도 세대이며 무주택자인 자녀 A, B에게 각 1채씩 상속된 경우-> 상속개시 당시 별도 세대로서 무주택자인 상속인이 취득한 것이므로 0.96%세율적용 가능<사례 3>돌아가신 아버지께서 2주택을 보유하고 있었고, 별도 세대이며 무주택자인 자녀 A에게 모두 상속된 경우-> 0.96%세율적용 불가 순서대로 0.96% , 3.16%로 적용하는 것이 아님.<사례 4>주택 한 채를 별도 세대인 형제 2명이 공동상속받는 경우로서, 형은 무주택자, 동생은 1주택자인 경우,-> 공동지분으로 상속받는 경우, 최연장자가 주택을 소유한 것으로 판정하므로, 형과 동생모두0.96%세율적용 가능만약 동생이 무주택자라면, 동생의 지분을 1%라도 크게 하여 진행하여야 0.96%세율 적용이 가능합니다.20억원의 85제곱 면적을 초과하는 주택의 경우로서 사례4와 같은 경우에, 지분배분을 하여 최저세율 적용여부에 따라세액 차이는 약 44백만원이 발생됩니다.따라서, 지분을 어떻게 배분하느냐에 따라 세율이 크게 차이나므로 꼭 전문가와 상담하기를 권장합니다.지방세법 제15조지방세법시행령 제29조2) 상속개시일 현재 유주택자인 상속인유주택자라면, 일반건물 및 토지(농지외)를 상속받은 것으로 보아 세율이 적용됩니다.이때,상속주택의 면적에 따라서 세율차이가 발생하게 됩니다.전용면적이 85㎡이하인 경우 2.96% , 초과할 경우 3.16%의 세율이 적용됩니다.이 차이는 농어촌특별세의 과세대상 여부입니다.3) 농지 상속 후 상속인의 2년 이상 자경여부상속인이 농지를 상속받고, 이를 2년 이상 자경할 경우,가장 낮은 취득세율인 0.18%세율이 적용됩니다.해당 0.18%세율 중 취득세는 0.15%입니다. 이는 지방세특례제한법에 따라 50%감면을 받아서 그렇습니다.이 조항의 일몰시기는 2026년 말입니다.2026년 말 이후에 상속으로 농지 취득 후 자경하실 분들은 해당사항을 전문가에게 검토 받으시기 바랍니다.또한, 상속 이후에 일정 요건을 충족해야하므로, 지자체에서 해당 사항은 사후관리대상으로 선정하여 관리를 하게 됩니다.자경을 하기로 약속하고 저율로 취득세를 부담하고 나서, 2년 이상 자경요건을 채우지 아니할 경우, 추징대상이 됩니다.일반적인 농지의 경우, 2.56%세율로 과세가 됩니다. 따라서 아래와 같은 차이가 발생할 수 있습니다30억의 농지를 상속 받은 경우로서 상속인의 자경여부에 따라세액은 71.4백만원이 발생합니다자경요건은 다음과 같습니다.사망일 기준으로 직접 2년 이상 계속하여 농업에 종사하였을 것. (농업경영체등록확인서, 농지원부 등 필요)상속받는 사람이 농지 소재지인 시,군,구 또는 그와 잇닿아 있는 시,군,구에 거주하거나 해당 농지 소재지로부터 30km이내 지역에 거주할 것직전 연도 농업 외의 종합소득금액(부동산임대업소득 제외)이 3,700만원 미만일 것농지 소재지가 도시지역 외의 지역일 것본인 또는 배우자가 소유하고 있는 농지 및 임야와 새로 취득한 농지 및 임야를 모두 합한 면적이 논,밭,과수원은 3만 제곱미터 이내일 것.오늘은 상속 취득세율에 대해서 살펴보았습니다.상속으로 취득하는 재산이 어떤 것인 지, 상속인이 상속개시일 현재 어떤 요건인 지, 상속받은 이후 자경여부 등에 따라서 세율은 천차만별로 달라집니다.저희는 단순히 상속세만 검토하여 세팅해드리지 않습니다.상속으로 인해 발생될 수 있는 모든 세무이슈를대표 세무사가 직접 검토하여실무를 처리하고 있습니다.

최근 서울 및 수도권부터 전국적으로 집값이 하락세 또는 지역에 따라 보합세가 지속되고 있다. 금융규제 등으로 거래시장이 위축되면서 아파트값 상승이 몇 주째 둔화되고 있고, 서울의 경우 25개 자치구 중 16곳 이상이 보합 또는 하락했다. 최근 2~3년 만에 상승세가 꺾인 지금이 세법상 아파트를 증여하기 위한 유리한 시점이 될 수 있다.올해부터 증여자와 수증자의 주택 보유 등 사실관계에 따라 적용되는 전반적인 세금이 달라지기 때문에 구체적인 세액 비교를 통해 가장 유리한 방법을 찾아야 한다. [사진 pixabay]증여하는 부동산의 평가액은 크게 ‘시가’와 보충적 평가방법인 ‘기준시가’로 나뉜다.아파트 등 부동산을 증여하는 경우 상속세 및 증여세법상 시가로 인정되는 금액을 우선 적용하게 되고, 해당 시가가 없는 경우 기준시가를 적용해 증여재산을 평가한다.① 시가상증세법에서 시가란 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래되는 가액이며 수용·경매·감정가액을 포함한다. 증여물건과 유사한 물건이 최근 거래된 가격이 있다면 ‘유사매매사례가’로서 시가로 평가하게 되며, 임의로 감정평가를 받는 경우 ‘감정평가액’을 시가로 인정받게 된다.따라서 최근 보합세 또는 하락하고 있는 물건이라면 이후 다시 시세가 상승하기 전에 유리한 가액으로 증여를 진행할 수 있으며, 감정평가액 역시 최근 시세 추이를 반영하여 보다 낮은 가액으로 산정할 수 있다.② 기준시가상증세법 제60조 제3항에 따라 시가로 볼 수 있는 금액이 없는 경우에는 보충적평가방법인 기준시가로 평가한다.아파트의 경우 공시되는 ‘공동주택가격’을 보충적평가액으로 사용하지만, 실제 사례는 많지 않다. 공동주택가격으로 평가해 신고하는 경우 과세형평을 재고하기 위한 제도인 평가심의위원회의 심의를 받아야 한다.취득세부동산을 증여하는 경우 증여받는 수증자는 취득세를 납부해야한다.다만, 증여자가 1세대 1주택자이면서 배우자 또는 계존비속에게 증여한다면 취득세가 중과되지 않는다. 일부 지분을 증여하는 경우 3억원의 기준은 주택 전체를 기준으로 판단한다.① 취득세 개정현재 취득세는 시가가 아닌 ‘공동주택가격’을 기준으로 과세하고 있다. 공동주택가격은 현재 시가의 70% 정도로 형성되어 있지만, 2023년부터는 부동산 증여나 상속에 따른 취득세는 공동주택가격이 아닌 시가를 기준으로 취득세를 과세하도록 개정될 예정이다.따라서 2023년 이후 증여분부터는 취득세의 부담이 크게 늘어나게 된다.② 공동주택가격 공시일따라서 올해의 기준 공동주택가격은 4월30일에 공시되므로 4월 30일 이전에 증여하는 경우 적용되는 공동주택가격은 2021년 기준의 공동주택가격을 적용한다. 그러므로 새로운 공동주택가격이 공시되기 전 증여를 하는 것이 취득세 부담을 덜 수 있다.종합부동산세2021년 종합부동산세 개정으로 중과세율이 적용되는 다주택자는 종합부동산세 부담이 크게 늘어났다.종합부동산세는 세대 단위가 아닌 인별 과세로서 매년 6월 1일 현재 소유자를 기준으로 과세한다. 만약 2주택자인 아버지가 자녀 또는 배우자에게 6월 1일 이전에 주택을 증여하는 경우, 아버지와 자녀가 동일세대원이라고 하더라도 중과세율이 아닌 일반세율을 적용하며 각각 6억원씩 공제받을 수 있다.따라서 6월 1일 이전에 아파트를 증여하는 경우 종부세를 절감할 수 있다. 증여를 계획하고 있다면 현재 시점에서 증여를 진행하는 것이 유리할 수 있다. 우선 시세가 보합세 또는 하락세에 따라 증여재산평가액이 낮게 산정되기 때문이다.2023년 취득세 개정 및 올해 공동주택공시일인 4월 30일 이후에 증여시 취득세 부담이 증가한다. 6월 1일 이전 증여시 2022년 종부세부터 절감 가능부동산 시장이 어떻게 흘러갈지는 예상하기 어렵지만, 2023년 이후 늘어나는 취득세와 종합부동산세를 절감하기 위해서라도 증여의 이유는 충분할 수 있다. 만약 증여를 마음먹었다면 일반적인 증여뿐만 아니라 부담부증여, 매매 등의 다른 방법도 고려해 보아야 한다.증여자와 수증자의 주택 보유 상황 등 사실관계에 따라 적용되는 증여세, 양도세, 취득세 등 전반적인 세액이 달라지기 때문에 구체적인 세액 비교를 통해 본인에게 가장 유리한 방법을 찾아야 한다.