안녕하세요? 세무회계 장성의 신세무사입니다.


오늘은 상속이 개시되었을 때, 발생하는 취득세 이슈에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

1. 개 념


2. 적 용

1. 개 념

(1) 개 념


"취득"이란 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수(개수), 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 그 밖에 이와 유사한 취득으로서 원시취득(수용재결로 취득한 경우 등 과세대상이 이미 존재하는 상태에서 취득하는 경우는 제외한다), 승계취득 또는 유상ㆍ무상의 모든 취득을 말합니다.


(2) 취득시기 및 신고납부기한


무상취득으로서, 상속 or 유증으로 인한 취득의 경우, 상속 또는 유증 개시일에 취득한 것으로 봅니다.


상속이 개시되면, 상속인들에게 취득세 납세의무가 발생되고, 상속개시일에 취득한 것으로 보아, 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월이내에 취득세를 신고,납부하여야 합니다.


이때, 취득하는 자산이 예금 등이 아니고, 취득세 과세대상이라면 그 재산이 어떤 것이냐에 따라 세율이 달리 적용됩니다.


연부연납되는 상속세와는 달리, 취득세는 일시납부를 해야하므로, 부담이 더 클 수 밖에 없습니다.


재산에 따라서, 상속인이 처해진 상황에 따라서 그 세율이 달라지므로 잘 참고하시면 좋을 것 같습니다.

2. 적 용


상속주택을 취득하는 경우에는 크게 3가지로 나누어 볼 수 있습니다.


1) 상속개시일 현재 무주택 상속인


상속개시일 현재 무주택자인 상속인이 주택을 취득하는 경우, 0.96%로 주택 취득세율 중 가장 낮은 세율을 적용 받습니다.

이때, 공동상속을 받게 되는 경우, 지분안배를 잘하여서 무주택자가 다수지분을 갖고, 다주택자가 소수지분을 갖게하여서 취득세를 절세할 수 있습니다.


여기서 가장 중요한 것은, 주택부수토지만 보유하고 있어도 주택을 보유한 것으로 본다는 점입니다.


사례를 살펴보겠습니다

<사례 1>


주택부수토지만 보유하고 있는 홍길동이 주택을 상속받는 경우


-> 상속개시 당시 무주택자가 아니므로, 0.96%의 취득세율 적용 불가

<사례 2>


돌아가신 아버지께서 2주택을 보유하고 있었고, 별도 세대이며 무주택자인 자녀 A, B에게 각 1채씩 상속된 경우


-> 상속개시 당시 별도 세대로서 무주택자인 상속인이 취득한 것이므로 0.96%세율 적용 가능

<사례 3>


돌아가신 아버지께서 2주택을 보유하고 있었고, 별도 세대이며 무주택자인 자녀 A에게 모두 상속된 경우


-> 0.96%세율 적용 불가

     순서대로 0.96% , 3.16%로 적용하는 것이 아님.

<사례 4>


주택 한 채를 별도 세대인 형제 2명이 공동상속받는 경우로서, 형은 무주택자, 동생은 1주택자인 경우,


-> 공동지분으로 상속받는 경우, 최연장자가 주택을 소유한 것으로 판정하므로, 형과 동생 모두 0.96%세율 적용 가능


만약 동생이 무주택자라면, 동생의 지분을 1%라도 크게 하여 진행하여야 0.96%세율 적용이 가능합니다.


20억원의 85제곱 면적을 초과하는 주택의 경우로서 사례4와 같은 경우에, 지분배분을 하여 최저세율 적용여부에 따라

세액 차이는 약 44백만원이 발생됩니다.


따라서, 지분을 어떻게 배분하느냐에 따라 세율이 크게 차이나므로 꼭 전문가와 상담하기를 권장합니다.

지방세법 제15조

지방세법시행령 제29조

2) 상속개시일 현재 유주택자인 상속인


유주택자라면, 일반건물 및 토지(농지외)를 상속받은 것으로 보아 세율이 적용됩니다.


이때, 상속주택의 면적에 따라서 세율차이가 발생하게 됩니다.

전용면적이 85㎡이하인 경우 2.96% , 초과할 경우 3.16%의 세율이 적용됩니다.


이 차이는 농어촌특별세의 과세대상 여부입니다.



3) 농지 상속 후 상속인의 2년 이상 자경여부


상속인이 농지를 상속받고, 이를 2년 이상 자경할 경우, 가장 낮은 취득세율인 0.18%세율이 적용됩니다.

해당 0.18%세율 중 취득세는 0.15%입니다. 이는 지방세특례제한법에 따라 50%감면을 받아서 그렇습니다.

이 조항의 일몰시기는 2026년 말입니다.


2026년 말 이후에 상속으로 농지 취득 후 자경하실 분들은 해당사항을 전문가에게 검토 받으시기 바랍니다.


또한, 상속 이후에 일정 요건을 충족해야하므로, 지자체에서 해당 사항은 사후관리대상으로 선정하여 관리를 하게 됩니다.


자경을 하기로 약속하고 저율로 취득세를 부담하고 나서, 2년 이상 자경요건을 채우지 아니할 경우, 추징대상이 됩니다.


일반적인 농지의 경우, 2.56%세율로 과세가 됩니다. 따라서 아래와 같은 차이가 발생할 수 있습니다

30억의 농지를 상속 받은 경우로서 상속인의 자경여부에 따라 

세액은 71.4백만원이 발생합니다

자경요건은 다음과 같습니다.


  1. 사망일 기준으로 직접 2년 이상 계속하여 농업에 종사하였을 것. (농업경영체등록확인서, 농지원부 등 필요)

  2. 상속받는 사람이 농지 소재지인 시,군,구 또는 그와 잇닿아 있는 시,군,구에 거주하거나 해당 농지 소재지로부터 30km이내 지역에 거주할 것

  3. 직전 연도 농업 외의 종합소득금액(부동산임대업소득 제외)이 3,700만원 미만일 것

  4. 농지 소재지가 도시지역 외의 지역일 것

  5. 본인 또는 배우자가 소유하고 있는 농지 및 임야와 새로 취득한 농지 및 임야를 모두 합한 면적이 논,밭,과수원은 3만 제곱미터 이내일 것.


오늘은 상속 취득세율에 대해서 살펴보았습니다.


상속으로 취득하는 재산이 어떤 것인 지, 상속인이 상속개시일 현재 어떤 요건인 지, 상속받은 이후 자경여부 등에 따라서 세율은 천차만별로 달라집니다.


저희는 단순히 상속세만 검토하여 세팅해드리지 않습니다.


상속으로 인해 발생될 수 있는 모든 세무이슈를 대표 세무사가 직접 검토하여 실무를 처리하고 있습니다.