양도소득세, 취득세 신고 방법

안녕하세요 다정한 세무사 최셈입니다 : )이번에 잠실 대규모 신축 아파트 잠실래미안아이파크, 잠실르엘 이 입주를 앞두면서취득세 신고 안내문을 구청에서 발송한 것 까지 신문 기사에 뜨는 걸 보니대규모 신축 단지의 파급력과 영향력을 느끼게 되네요.취득세 신고 안내문을 보다 자세히 살펴보도록 하겠습니다.일반분양자신축을 분양받은 경우 일반적으로 집단등기를 진행하기 때문에입대위에서 정해진 법무사를 통해 일괄로 취득세를 신고하는 경우가 많습니다.그럼에도 취득세 금액이 어떻게 산정되는지, 신고가 어떻게 진행되는지세부 내용을 알고 있어야지만, 취득세 신고 내역이나 법무사 비용 리스트도 다시 한번 확인할 수 있습니다.물론 개별적으로 취득세신고 및 등기를 진행하시는 분들도 계실거라 생각합니다.그땐납부기한 (60일 이내 !!)을 놓치지 않는 것이 가장 중요합니다.① 신고납부기한 : 취득일로부터 60일 이내 신고 및 납부취득일을 언제로 볼 것인가가 중요한 이슈입니다.사용승인일이전잔금납부시 → 사용승인일사용승인일이후잔금납부시→ 잔금납부일취득세는 신고납부 기한을 지난 후 무려 20% 의 무신고 가산세가즉시 붙기 때문에(무신고 후 한달 내 신고시 10%)신고 기한을 꼭 엄수하셔야 합니다.② 과세표준 : 분양가액 (프리미엄 포함) + 옵션가액 - 선납할인액 - 부가가치세일반적으로 최초분양자가 신고하는 경우 별도의 프리미엄이 없기 때문에분양가액 + 옵션가액 - 선납할인액 - 부가가치세로 진행하시면 됩니다.특히 많이 범하는 오류가 분양가액 (84㎡ 초과분) + 옵션가액에 붙은 부가세를 포함해서 신고하는 것인데요.부가세를 제외한 금액이 과세표준이 되니 그 부분 잘 계산하셔서 신고하시길 바랍니다.전매를 받은 자의 경우 프리미엄이 포함된 금액이 과세표준이 됩니다.즉, 최초분양자와 전매자가 실제로 해당 주택을 매입한 금액이 다르니그 다른 금액만큼 취득세 과세표준도 달라지게 됨을 주의해야 합니다.③ 세율 (취득세 및 농특세, 지방교육세 등 포함한 총 세율 기준)1주택자85㎡ 이하3.3%85㎡ 초과3.5%2주택자85㎡ 이하8.4%85㎡ 초과9.0%3주택자85㎡ 이하12.4%85㎡ 초과13.4%상가4.6%본래 취득세 세율은 1주택자의 경우 1~3%인데,잠심 소재 아파트는 9억이 넘기 때문에 일괄 3% 기준으로 안내문이 나간 점을 참고 바랍니다.2주택인 경우일시적 2주택을 활용한다면 1주택자 세율로 취득세를 신고납부 한 뒤,종전 주택을 신규주택 취득일로부터 3년 이내 처분하셔야 추징당하지 않습니다.④ 구비 서류1. 취득세 신고서2. 주택취득상세명세서3. 분양계약서 (검인 必)4. 옵션계약서5. 분양금 및 옵션 납부확인서 (시공사 발급)6. 주민등록등본 (공동명의일 경우 각각)7. 가족관계증명서(상세)(공동명의일 경우 각각)+ 분양권 승계시(전매) 매매계약서, 부동산거래신고필증(증여) 증여계약서 (검인 必)(상속) 상속재산분할협의서,기본증명서, 가족관계증명서(상세)(←사망자 기준)조합원조합원 취득세는 일반분양자 취득세와 취득한 과세 대상 자체가 다릅니다.일반분양자는 주택 (건물+토지) 를 시행사로부터 매수하여 취득한 것이라면조합원은 이미 토지는 내것이었으며 건물을 신축하여 취득한 것으로 보기 때문입니다.따라서 과세표준도 건물을 신축하는데 든 공사 비용으로 산정하며세율도 취득세 신증축 세율로 들어가게 됩니다. (3.16%)일반매매처럼 주택 수(다주택자) 에 따라 취득세 세율이 달라지지 않습니다.① 신고납부기한 : 사용승인일로부터 60일 이내 신고 및 납부신축의 경우사용승인일 기준으로 취득일이 확정됩니다.이 날로부터 60일 이내 신고해주시면 되세요.사용승인일은 건축물대장 표제부를 출력하면 나오게 되고,시행사 등에서 상세히 안내해 줄 것입니다.② 과세표준 : [전체 건축물 공사비 X (계약면적/전체연면적)] + 옵션가액조합원은 이미 토지를 보유하고 있는 상태에서본인의 건물을 허물고 새로운 건물을 지어서 새 아파트를 분양 받은 것이기 때문에건물분의 공사비만을 산정합니다.전체 건축물 공사비 중 나의 호수가 가지는 계약면적 비율의 부분만과세표준으로 산정되며 이외에 별도로 계약된 옵션가액이 추가됩니다.③ 세율 (취득세 및 농특세, 지방교육세 등 포함한 총 세율 기준)신축85㎡ 이하2.96%85㎡ 초과3.16%다주택자와 관계없이, 주택/상가 여부와 관계없이신축은 무조건 3.16% 기준으로 과세됩니다.이와 별도로당초 소유한 토지 면적보다 토지의 면적이 증가하는 경우라면관리처분계획에 따라 취득하는 토지초과분에 대한 취득세는 4.6% 로 추가 납부하셔야 합니다.※ 토지 초과분 취득세 납부min(해당 토지의 ㎡ 당 공시지가, 분양가액) * 세율 4.6%추가적으로# 출산양육을 위한 주택 취득세 감면 이나 (최대 500만원)조합원, 일반분양자 모두 가능24년 이후 출산하고 주택취득 또는 취득하고 출산하는 경우1가구 1주택 & 취득가액 12억 이하# 생애최초주택 취득세 감면 (최대 200만원)취득일 현재 본인 및 배우자가 주택을 소유한 사실이 없는 경우1가구 1주택 & 취득가액 12억 이하에 해당되는 세대는1. 지방세 감면신고서2. 주민등록등본3. 가족관계증명서를 첨부하시면 됩니다.

안녕하세요 서가세무회계 최혜경 세무사입니다.결혼을 준비하면서 가장 많이 듣는 이야기 중 하나가'혼인신고는 최대한 늦게 해라' 라는 말일 겁니다.청약 문제도 있지만, 가장 큰 이유는 바로'세금' 때문이죠.정부에서도 나름 결혼을 장려하기 위해소득세, 양도세, 취득세 등 다양한 세목에서여러 종류의 세제 혜택을 주고 있습니다.그중에서도 특히'혼인 합가 비과세 특례' 규정은정말 강력한 세제 혜택입니다.꼭 혼인신고를 늦게 해야 하는건지,양도세는 어떤 혜택이 있는건지한번 확인해보도록 하겠습니다.혼인합가 비과세 특례란?1주택을 소유한 남자와1주택을 소유한 여자가혼인하여 2주택이 된 경우,혼인한 날부터 10년 이내먼저 양도하는 주택은양도일 현재 2주택임에도 불구하고1주택을 소유한 것으로 보아 비과세를 적용합니다.(혼인한 날은 혼인신고일을 의미합니다)요건을 정리해보겠습니다① 1주택 소유한 남자와 1주택 소유한 여자가 혼인할 것② 혼인한 날부터 10년 이내 1주택을 양도할 것③ 양도일 현재 양도주택은 2년 이상 보유요건을 충족할 것(2017.8.3. 이후 조정지역 소재 주택을 취득하면 2년 이상 거주요건 충족할 것)그럼 나중에 양도하는 주택은요?1세대 1주택자로서 비과세가 적용됩니다.이전에는 5년 이내 팔아야 했지만2024.11.12 이후 양도분부터세법의 개정으로 10년 이내로 양도기간이 연장되었습니다.혼인합가로 인한 비과세 특례는'합가일' 현재 기준으로 비과세를 판단하기 때문에합가일 현재 남자와 여자가각각 1주택을 보유하고 있는 경우가 아니라면혼인합가로 인한 비과세특례는 적용 받을 수 없습니다.주의해야 할 사항은?1)혼인 합가 기준일은 예식일이 아닌 '혼인신고일' 입니다.결혼식을 아무리 일찍 했어도서류상 혼인신고를 한 날짜부터 10년 이 카운트 됩니다.2)먼저 파는 집에 대해서 비과세가 가능합니다.먼저 파는 집은 1세대 1주택자가 아니지만,혼인 합가 특례로 인해 특별히 비과세가 되는 것이고이후에 남은 한 채는당연히 1세대 1주택자이기 때문에요건 (2년 보유, 조정지역이라면 2년 거주) 을 갖추면남은 세대도 이후에 1세대 1주택 비과세가 가능합니다.3)분양권이나 입주권도 포함됩니다.주택 뿐만 아니라 분양권이나 입주권을 가진 상태에서결혼해도 특례 적용이 가능합니다.이 외에도 혼인신고 관련 세제 혜택1) 취득세혼인 전 분양권 취득한 경우 취득세 중과되지 않을 수 있습니다.원칙적으로각자 1주택을 소유해서 혼인 후 1세대 2주택이 된 후추가로 주택을 취득하는 경우 취득세는 중과됩니다.그런데 분양권으로 취득한 주택에 대해서는주택수를 분양권 취득일 현재의 주택 수를 기준으로 계산합니다.그래서 배우자가 혼인 전에 소유한 주택은 주택에서 제외되게 됩니다.2) 종부세종부세를 계산할 때 1세대 1주택자는주택의 공시가격에서 12억을 공제하고장기보유 세액공제 등을 적용 받을 수 있습니다.종부세에서는 두 사람이 혼인신고를 해서1세대 2주택자가 되면 남편은 1주택자에 대한특례 혜택을 10년간 받을 수 있도록 하고 있습니다.즉, 혼인신고를 한 날로부터 10년간은두 사람을 별도 세대로 보아남편은 계속해서 종부세 1세대 1주택자에 대한특례를 적용받을 수 있게 됩니다.3) 주택임대 소득세주택임대 소득세의 경우소득세 과세 여부를 판단할 때주택 수는 배우자의 주택 수를 포함합니다.혼인신고 전 1주택의 경우에는비과세가 되거나 간주임대료를 내지 않는 요건이었다 하더라도혼인신고 후 배우자 주택과 합산하여 2주택자가 된다면주택임대소득에 대해 과세되게 됩니다.혼인신고 여부에 따라 주택임대 소득세가 달라지게 됩니다.결혼 패널티라는 말이 무색하게부동산 세금 측면에서는 10년이라는 넉넉한 기간을 줍니다.무리하게 혼인신고를 미루기 보다는,10년이라는 시간을 활용해자산 증식 계획을 세우는 것도 현명한 방법입니다.세무 관련 법규는 개별 상황에 따라 다르게 적용될 수있으며수시로 변경될 수 있습니다. 매도 전 반드시 세무 전문가와 상담하시길 바랍니다.위의 내용과 관련하여 궁금한 내용 있으시다면,아래 링크로 연락주시길 바랍니다.친절하고, 꼼꼼하게, 함께 고민해드리겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

양도소득세양도세전문세무사 이혼에 따른 세금 문제 (위자료, 재산분할, 취득세, 양도세, 절세방법) 이혼재산분할, 이혼취득세, 재산분할취득세, 이혼양도세 머털도사 절세도사・2022. 8. 8. 17:40URL 복사 통계본문 기타 기능위치자연세무회계컨설팅안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다 ^^이번 시간에는 이혼 시 발생하는 세무 문제에 대해서 사례를 통해서 설명드리겠습니다.◆ 사례 1.-남편 소유 주택 A : 서울시 강서구 주택 / 2015년 7월 21일 취득(결혼 전 취득 재산분할 대상이 안됨)-법적 혼인신고일 : 2017년 12월 4일-남편 소유 주택 B : 서울시 양천구 주택 / 2018년 07월 25일 취득(결혼 후 취득 재산분할 대상이 됨)-아내 소유 주택 C : 서울시 강남구 주택 / 2018년 05월 24일 취득(결혼 후 취득 재산분할 대상이 됨)-이혼일 : 2022년 09월 15일1. 이혼 시 양도세 문제이혼을 하게 되면 크게 2가지 방법에 따라 재산을 나누게 됩니다첫째는위자료로 재산을 나누는 방법입니다.-위 사례에서 남편이 아내에게A 주택을위자료로 재산을 나누었을 때는 남편이 아내에게 법적으로 한쪽이 다른 쪽에 과실을 갚기 위해서 본인 소유의 재산을 넘기는 것이므로유상 이전에해당되어 남편은양도세 부과 대상이 됩니다.-아내가 A 주택을 취득 후에 제3자에게 양도 시 A 주택의 취득 시점은 위자료에 따른 등기이전 시점이 취득시기가 됩니다.둘째는재산분할에 의해서 자산을 이전하는 방법입니다.-위 사례에서B 주택을남편이 아내에게 양도 시에는양도세 과세 대상이 아닙니다. 재산분할은 부부가 혼인 기간 동안 함께 노력해 일군 재산을 이혼에 따라 나누는 절차로서 내 것을 내가 가져간다는 개념이므로유상 이전에 해당하지 않으므로 양도세가 과세되지 않습니다.-아내가 B 주택을 취득 후에 제3자에게 양도 시 취득시기는 남편이 취득한 2018년 7월 25일이 취득시기가 될 것입니다.⇒ 따라서 부부가 부동산을 나눌 때 위자료가 아니라재산분할 형태로 나누셔야 유리합니다. 그러나 이러한 재산분할은 결혼 이후에 취득한 재산에 대해서만 가능하며 결혼 전부터 본인이 가지고 있어 재산에 대해서는 재산분할 대상 자체가 안됩니다.이점 유의해야 합니다.● 사례별 과세 문제◆사례 1.-남편 소유 주택 A : 서울시 강서구 주택 / 2015년 7월 21일 취득-남편 소유 주택 B : 서울시 양천구 주택 / 2018년 07월 25일 취득-아내 소유 주택 C : 서울시 강남구 주택 / 2018년 05월 24일 취득-법적 혼인신고일 : 2017년 12월 4일-이혼일 : 2022년 09월 15일Q : 만약 위 사례 1에서 이혼 후(2022.09.15) 남편이 A 주택을 양도하고 나서 현금화 시킨 후에 아내에게 주었다면 어떤 세금 문제가 생길까요?A :만약 소유권이전등기시 등기원인이 '재산분할'로 되어있다면 양도세나 증여세가 없을 것입니다. 이때 재산분할임을 입증하는 서류에는 이혼 합의서 혹은 판결문 등이 있습니다.[불확실,관세관청의 유권해석에따라 판단]관련 예규 번호 ※ 서면4팀-3806,2006.11.17◆ 사례 2.(혼인 유지 기간중에 남편이 아내에게 증여 후,이혼 후 아내가 제3자에게 양도시)- 법적 혼인신고일 : 2017년 12월 4일- 남편 소유 주택 A :서울시 강서구 주택 / 2018년 7월 21일 취득 (세대 전원 2년 이상 거주함)- 남편이 아내에게 주택 A 증여 : 2019년 05월 26일- 이혼일 : 2021년 09월 15일- 아내가 A 주택을 제3자에게 양도 : 2022년 02월 21일Q : 아내가 제3자에게 양도시1세대 1주택 비과세가 가능한가요?A : 가능합니다근거 :남편이 아내에게 증여하고 나서 이혼 후에 증여받은 날로부터 제3자에게 5년 이내에 양도시 양도세 이월과세규정이 적용이 되는것이 원칙이나이처럼 양도세가 이월과세적용으로 비과세되는 경우에는 이월과세를 적용하지 않습니다.(소득세법 97조의 2 제 2항 제2호)따라서 아내가 증여받은날(2019.05.26)로 부터 2년 이상 보유 및 거주했다면양도가액 12억이하 비과세가능할 것입니다◆사례 3(이혼 후 재결합 경우에 양도세 문제)- 법적 혼인신고일 : 2015년 12월 4일- 남편 소유 주택 A : 서울시 강서구 주택 / 2017년 7월 21일 취득- 남편 소유 주택 B : 서울시 양천구 주택 / 2018년 8월 21일 취득-남편이 아내에게 주택 B 증여 : 서울시 양천구 주택 / 2018년 10월 24일- 이혼일 : 2019년 09월 15일- 재결합으로 인한 혼인신고 : 2022년 8월 15일- 아내가 제3자에게 B 주택 양도 : 2023년 12월 17일Q : 아내가 B 주택을 제3자에게 양도시혼인합가에 의한 일시적 1세대 2주택 비과세가능한가요?A : 가능합니다근거 :재결합으로 인하여 1세대 2주택이 되었으나 재결합일로 부터 5년 이내 양도시 혼인합가에의한 일시적 2주택 비과세 적용이 가능하기 때문입니다(사전-2015-법령해석재산-0441,생산일자 2016.01.29)아내의 B 주택 취득시기는 남편의 취득시기인 2017년 07월 21일이 됩니다2. 이혼 시 취득세 문제-민법상 이혼이나 재산분할청구에 따른 재산분할로 부동산을 배우자 등으로부터 취득하는 경우 무상 승계취득취득세율 3.5%에서 중과 기준세율 2%를 차감한 1.5%의 세율로 취득세가 부과됩니다. 여기다가 농어촌특별세도 감면되며 지방교육세만 추가적으로 0.2% 내시면 됩니다.이상으로 이혼 시 양도세 및 취득세 문제에 대해서 설명드렸습니다. 추가적으로 궁금하신 사항 및 업무 문의는010-9071-3720으로연락 부탁드립니다.자연세무회계컨설팅 대표세무사 김주성

안녕하세요 다정한 세무사, 최셈입니다.많은 세목의 정의가 상당히 애매모호하고 넓게 정의되어있다는 걸 아시나요?과세관청은 당연히 유사한 범위 내의 경제활동에 대해서는 모두 징수하는걸 원하겠지요.그래서 우리가 알고 있는 취득이 단순한 유상, 무상의 부동산 취득 뿐만이 아니고우리가 알고 있는 양도가 단순한 부동산을 양도하는 것에 한정하는 것이 아니고증여 또한 증여의제, 증여추정 등 모든 경제적 이익을 무상으로 이전하는 것으로 범위가 확장됩니다.오늘은 취득 중에서도 이런게 취득이었나 싶을 정도이나,상당한 세수를 책임지고 있는 '지목변경 취득세' 에 대해서 다뤄보려 합니다.지목변경이란?대한민국에 있는 모든 토지는 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류가 구분되어 있습니다.그 종류를 우리는 '지목'이라 부르고, 이와 관련된 내용은 '토지대장'에 상세히 등재되어 있습니다.지목은전, 답, 과수원, 임야, 목장용지, 공장용지, 대, 주차장, 도로, 하천, 구거 등공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 의해 나뉘어져 있습니다.이러한 지목은 개별 필지마다 하나씩 설정되며,하나의 필지가 둘 이상의 용도로 활용될 때에는 주된 용도에 따라 지목이 설정됩니다.토지가 일시적 또는 임시적 용도로 사용될 때는 별도의 지목을 변경하지 않는데요.만약, 토지의 용도를 영구적으로 바꾸고자 한다면 그때 '지목변경'이란 절차가 필요하게 됩니다.지목변경이란,지적공부에 등록된 지목을 다른 지목으로 바꾸어 등록하는 것을 말합니다.지목변경은 자동적으로 되는 것은 아닙니다.지목이 변경된 날부터 60일 이내 관할 지적소관청 (구청, 군청 지적과 등) 신청하며,이와 관련된 행정 절차를 밟아야 합니다.보통 관계법령에 따라 토지형질변경 공사가 끝나 준공한 경우,토지나 건축물의 용도를 변경한 경우,도시개발사업 등을 추진하기 위해 사업시행자가 공사 준공 전에 토지 합병을 신청한 경우 등이 있습니다.그리고 이때 필연적으로 따라오는 것이 바로지목변경 취득세입니다.지목변경 취득세 또한, 지목이 변경된 날로부터 60일 이내 신고 납부 해야 합니다.지목변경 취득세란?토지의 지목을사실상변경함으로써그 가액이 증가한 경우에는 취득으로 봅니다.이때, 가액이 증가하지 않는 경우 취득세 과세대상이 되지 않습니다.다만 현실적으로 지목을 변경하는 경우는 농지, 임야 등에서건물을 짓기 위해 대지로 바꾸는 경우가 대부분이기 때문에,보통은 가액이 증가하게 되고 지목변경 취득세를 납부하게 됩니다.그러니 지목을 변경함과 동시에 취득세 납부 여부는 꼭 확인이 필요합니다.또한 여기서 사실상 변경이란 단어를 주목하셔야 합니다.공부상(토지대장 상) 지목을 변경하지 않더라도 사실상 현황 자체가 공부상 지목과 다른 유형으로 사용되고 있는 경우그 가액이 증가한 것을 확인할 수 있다면 취득세를 과세할 수 있는 과세근거를 마련해 놓은 것입니다. 취득일 은① 토지의 지목이 사실상 변경된 날과② 공부상 변경된 날중 빠른 날입니다.단, 토지의 지목변경일 전에 사용하는 부분에 대해서는 그 사실상의 사용일을 취득일로 봅니다.그렇다면 취득가액 , 즉 얼마를 과세표준으로 삼아 과세할 수 있는걸까요.1) 토지의 지목을 사실상 변경한 경우그 변경으로 증가한 가액에 해당하는 사실상 취득가격으로 합니다.사실상 취득가격이란, 지목을 변경하면서 발생한 공사비 등을 과세표준으로 하는 것으로서,보통 법인장부 등에 기재된 비용으로 입증하게 됩니다.2) 단, 사실상 취득가격을 확인할 수 없는 경우 (법인이 아닌 자로 한정),취득가액 = ① 지목변경 후 토지 공시지가 - ② 지목변경 전 공시지가로 하게 됩니다.마지막으로 지목변경 세율 은 2.2% 입니다.취득세 특례세율을 적용하여 등록세는 제외하고 중과기준세율을 적용하여 계산한 금액으로취득세 2% + 농어촌특별세 0.2% 가 부과되어 = 2.2% 가 됩니다.■ 지방세법 제7조 [ 납세의무자 등 ]④ 선박, 차량과 기계장비의 종류를 변경하거나토지의 지목을 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가한 경우에는 취득으로 본다. 이 경우 「도시개발법」에 따른 도시개발사업(환지방식만 해당한다)의 시행으로 토지의 지목이 사실상 변경된 때에는 그 환지계획에 따라 공급되는 환지는 조합원이, 체비지 또는 보류지는 사업시행자가 각각 취득한 것으로 본다.■지방세법시행령 제20조 [ 취득의 시기 등 ]⑩ 토지의 지목변경에 따른 취득은 토지의 지목이 사실상 변경된 날과 공부상 변경된 날 중 빠른 날을 취득일로 본다. 다만, 토지의 지목변경일 이전에 사용하는 부분에 대해서는 그 사실상의 사용일을 취득일로 본다.■지방세법 제10조의 6 [ 취득으로 보는 경우의 과세표준 ]① 다음 각 호의 경우 취득당시가액은 그 변경으로 증가한 가액에 해당하는 사실상취득가격으로 한다.1. 토지의 지목을 사실상 변경한 경우2. 선박, 차량 또는 기계장비의 용도 등 대통령령으로 정하는 사항을 변경한 경우② 제1항에도 불구하고 법인이 아닌 자가 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 사실상취득가격을 확인할 수 없는 경우 취득당시가액은 제4조에 따른 시가표준액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 계산한 가액으로 한다.■제18조의 6 [ 취득으로 보는 경우의 과세표준 ]법 제10조의6 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 사실상취득가격을 확인할 수 없는 경우의 취득당시가액은 다음 각 호의 구분에 따른 가액으로 한다.1. 법 제10조의6 제1항 제1호의 경우: 토지의 지목이 사실상 변경된 때를 기준으로 가목의 가액에서 나목의 가액을 뺀 가액가. 지목변경 이후의 토지에 대한 시가표준액(해당 토지에 대한 개별공시지가의 공시기준일이 지목변경으로 인한 취득일 전인 경우에는 인근 유사토지의 가액을 기준으로 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표를 사용하여 시장·군수·구청장이 산정한 가액을 말한다)나. 지목변경 전의 토지에 대한 시가표준액(지목변경으로 인한 취득일 현재 해당 토지의 변경 전 지목에 대한 개별공시지가를 말한다. 다만, 변경 전 지목에 대한 개별공시지가가 없는 경우에는 인근 유사토지의 가액을 기준으로 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표를 사용하여 시장·군수·구청장이 산정한 가액을 말한다)지목변경 취득세의 과세금액?!지목변경이 일어난 경우 납부할 세액을 확인해보도록 하겠습니다.개인의 경우일반적으로 지목변경이 되는 경우 이미 반영된 지가를 기준으로 계산이 됩니다.따라서 취득세 준비 서류 또한 취득세 신고서만 작성하게 됩니다.예를 들어, 500㎡ 토지의 지목을 전 → 대지로 변경하며,공시지가가 50,000원에서 200,000으로 변경되었다고 가정해보겠습니다.취득세 = 1㎡당 공시가 차액 (200,000 - 50,000) X 면적 500 ㎡ X 취득세율 2.2% = 과세표준 75,000,000 X 취득세율 2.2% = 1,650,000원이때 취득세는 면적이 크면 클수록, 공시가 차액이 크면 클수록 금액이 커지게 됩니다.단순히 지목만 변경했을 뿐인데 몇 백만원 많으면 천만원대의 세금을 내야 하는 것입니다.법인의 경우일반적으로 지목변경에 소요된 취득가액을 증빙으로 입증하여사실상 취득가액으로 진행하게 됩니다.이때 취득세 신고 준비 서류는1) 취득세 신고서를 비롯하여2) 취득가액을 증빙할 수 있는 서류(계정별원장, 지목변경 공사 관련 계약서, 견적서, 영수증 등) 가 필요합니다.사실상 취득가격의 범위에 포함되는 사항 등을 살펴보겠습니다.<사실상 취득가격 범위에 포함 O >지목변경에 수반되는 농지전용부담금, 대체농지조성비, 대체산림조림비지목변경 관련 발생하는 석벽, 옹벽 등 사방공사 관련비용지목변경이 수반되는 성토, 절토, 굴착공사 등 건축공사 비용토지를 조성하는데 드는 일체의 비용<사실상 취득가격 범위에 제외 X >취득일 이후 공사의 완료로 인하여 수익이 전제가 되는 개발부담금지목변경없이 지면을 고르게 하는 성토, 절토, 굴착공사 등지목변경을 수반하지 않는 포장공사비와 조경공사비 등예를 들어, 위와 동일한 지목변경을 수반한 법인이 장부상 관련 공사비 및 부담금 등의 합계액이5천만원 소요되었다면, 공시가 차액이 75백만원이라 하더라도법인장부로 증빙된 5천만원이 과세표준 금액이 되게 됩니다.따라서 취득세 = 5천만원 * 2.2% = 1,100,000원의 세액을 납부합니다.개인의 경우라 하더라도 과세표준은 사실상 취득가격이 원칙이며,사실상 취득가격 확인이 불가능한 경우 시가표준액 차이를 과세표준으로 하게 됩니다.지목변경 취득세 신고 방법모든 취득세는 신고 납부 세목으로서,지목변경 취득세 또한 지목 변경일로부터60일 이내관할 구청 세무과에 신고하셔야 합니다.제가 근무했던 시에서는 지목변경 관련 취득세 담당자가 있어서대략 30일 ~ 50일 사이에 지목변경 취득세를 신고하지 않은 납세자에게신고 안내문을 작성해서 보내드리곤 했었는데요.안내문을 받으시거나 혹은 지목변경을 진행하신 경우 취득세를 꼭 신고납부하셔야 합니다.구비서류는 다음과 같습니다.공통 : 취득세 신고서법인의 경우 : 취득가액 증빙서류 (계정별원장 등 법인장부, 관련 공사 계약서, 부담금 영수증 등)지목 변경 취득세에 대해 정확히 아실 수 있으시겠죠 ?일단 지목 변경하면 취득세를 내야 한다는 것을 알아두시는게 1번입니다.이때 '신고'를 기한 내 (60일 이내) 하는 것을 유의해주시고,혹시 사실상 취득가액을 증명할 수 있는 경우 관련 경비를 잘 모아두셔서신고 전 취득세 과세표준을 미리 계산해 보는 것이취득세를 절세할 수 있는 방안입니다.관련해서 궁금한게 있으시면 언제든 문의 주세요.감사합니다. 다정한 세무사 최셈이었습니다 : )

안녕하세요 서가세무회계 최혜경 세무사입니다.양도세에서 일시적 2주택 비과세가 있듯이,취득세에서도 유사한 제도가 있습니다.기존 주택을 일정 기간 안에 처분한다면취득세 중과 없이 일반세율을 적용받을 수 있는'일시적 2주택에 대한 취득세 중과배제' 규정 입니다.취득세 일시적 2주택 적용 요건취득세에서 일시적 2주택이란조정대상지역에 소재한 신규주택을 취득한 날부터3년 이내 종전주택을 처분하는 것을 의미합니다.조정지역인 이유는,조정지역에 한해 2주택부터 중과가 되기 때문입니다.1~3% 세율이 아닌8%의 세율을 적용하여 취득세를 내야 하면몇 천만원의 세금 차이가 날 수 있습니다.그런데 기존주택을 정해진 기간 내 처분하면2주택이라 할지라도 8%가 아닌1~3% 의 세율을 적용할 수 있습니다.양도세 처럼 1년 경과 후 취득, 2년 보유 등의 요건은 없습니다.단지'신규주택 취득일' 부터 3년 이내종전 주택을 팔면 됩니다.AI 나 블로그 글을 보시다보면조정지역은 1년 이내, 2년 이내라는 글을 접할 수 있습니다.2020~2023년 부동산 정책 때문에일시적 2주택 취득세 규정이 여러번 바뀌었습니다.23년 해당 세법이 개정되며현재 시점을 기준으로는조정 / 비조정 관계 없이 일괄적으로취득 후 3년 이내로진행되고 있습니다.* 취득일이란 잔금지급일, 등기이전일 중 빠른 날을 의미합니다.이때 매매, 증여, 그리고 멸실로 인해종전주택을 소유하지 않으면 처분한 것으로 보지만세대분리나용도변경은 처분한 것으로 보지 않습니다.* 세대분리단순히 각각 1주택을 가지고 있는 세대가세대 분리를 통해 1주택을 처분했다고 하는 부분은 인정되지 않습니다.그런데 이런 경우는 어떨까요?* 별도세대 요건을 갖춘 자녀에게 세대분리 후 종전주택을 증여한 경우신축주택 취득일에 부모와 자녀가 동일세대에 해당하였지만취득일 이후 세대를 분리한 별도세대 요건을 충족한 자녀에게종전주택을 증여하면 일시적 2주택 기간 내에 종전주택을 처분한 것으로 봅니다.다만, 자녀는 주택을 증여로 취득했기 때문에증여 취득세율이 적용됩니다.자녀가 증여받은 주택이 조정대상지역에 소재하고 있고주택공시가격이 3억원 이상인 경우 중과세율이 적용되게 됩니다.입주권 및 분양권의 경우 일시적 2주택 특례신규주택이 분양권이나 입주권으로 완공된 주택의 경우미완성 주택에 대한 납세자의 선택을 보장하기 위해꼭 '종전 주택'을 팔지 않아도 되는데요.완공된 신축주택의 취득일 (완공일) 을 기준으로3년 이내 종전주택 or 신축주택 둘 중에하나를 처분하면 신축주택 취득세에 대해중과를 하지 않겠다고 하는 내용입니다.주택과 분양권 중 어느것을 먼저 취득하는지는 중요하지 않습니다.종전주택 A → 주택 분양권 B→ 신축주택 B' 완공 → 3년 뒤 A or B' 매도 (O)주택 분양권 A → 신축주택 B → 신축주택 A' 완공 → 3년 뒤 A' or B 매도 (O)일시적 2주택에 대한 사후관리신규 주택 취득일부터3년 이내 종전주택을 처분하지 못하면경감받은 취득세는 추징당합니다.추징금액은 어떻게 산정될까요?8%를 적용하여 계산한 납부세액에서기존 1~3% 신고납부세액을 차감하고여기에 과소신고가산세 10%납부지연가산세 1일당 100,000분의 22 를 가산하여취득세를 추징하게 됩니다.일시적 2주택 Q&AQ. 신규주택 취득 당시 취득일은 조정대상 고시 이후이나계약일은 조정고시 이전에 발생했다면 일시적 2주택 적용 해야 하나요?A. 부동산 실거래신고 접수일이 조정지역고시 이전이었으면 중과 배제됩니다.Q. 일시적 2주택 종전 주택 처분이 관리처분계획인가가 되는 경우33년 이내 종전주택이 멸실되어 조합원입주권으로 전환된다면첩누한 것으로 볼 수 있을까요?A. 일시적 2주택 조문 적용시 처분이란 멸실도 해당합니다.입주권 전환 여부와 관계없이취득 후 3년 이내 종전 주택이 멸실되었다면중과 적용이 배제됩니다.Q. 처분유예기간 내 협의이혼하여 종전주택은 아내가, 유예주택은 남편이 소유하기로 한 경우종전주택을 처분한 것으로 볼 수 있을까요?A. 일시적 2주택으로 취득 후 이혼으로별도의 세대를 구성하게 되어각각 1주택을 소유하게 된 경우 종전주택을 '처분'한 것으로 볼 수 있습니다.(지자체별로 다툼이 있을 수 있음. 조심2022지0871, 2023.5.17. 참조)일시적 2주택 취득세 중과는비과세 규정보다는 간단하지만생각 외로 이 부분을 잘 인지하지 못하거나3년 내 종전 주택을 처분하지 못할 줄 알고 중과세율로 납부 후3년 내 처분하게 되는 경우도 있습니다.과다 납부한 취득세는 환급받을 수 있고,또한 3년 내 처분하지 못하는 경우수정신고를 통해 납부지연가산세를 줄이는 방법이 있을 수 있습니다.주택 취득 전 세무 검토를 진행하시고 전략을 짜신다면불필요한 취득세 중과를 줄일 수 있습니다.위의 내용과 관련하여 궁금한 내용 있으시다면,아래 링크로 연락주시길 바랍니다.친절하고, 꼼꼼하게, 함께 고민해드리겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.