공유지분의 주택 수 계산방법을 포함한 2주택의 양도소득세 계산 문의

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다 ^^오늘은 많은 분들이 궁금해하셨던 개인 부동산 매매사업자 양도세 및 종합소득세 신고방법에 대해서 설명드리겠습니다.부동산 매매 개인사업자의 매매차익 예정신고란?▶️ 매매차익 예정신고 대상은 소득세법 69조 1항에 따라토지, 건물(분양권, 조합원입주권은 제외입니다)의 매매일이 속하는 달의 말일부터 2개월이 되는 날까지 주소지 관할 세무서장에게 신고해야 합니다.▶️ 예정신고는매매차익이 없거나 매매 자손이 발생하였을 경우에도이행해야 합니다.미이행 시 가산세 부과됩니다.▶️ 부가가치세가면세되는 사업자도 과세 사업자처럼 예정신고를 해야 합니다.▶️ 예정신고 때는 기준경비율로 필요경비를 신고해도 무기상 가산세가 없습니다.▶️ 무신고 시 가산세 20%가 적용됩니다.⭐️ 부동산 매매 법인의 경우 부동산 양도 후 그다음 연도 3월에 법인세 신고할 때 양도차익을 반영해서 신고하면 되지만,개인 부동산 매매사업자의 경우 양도세를 준용하여 반드시 예정신고를 해야 합니다. 법인이랑 헷갈리셔서 양도세 신고를 안 하셔서 무신고 가산세 폭탄 나온 케이스를 제가 본 적이 있습니다.이점 주의해야 합니다.⭐️매매차익 예정신고 시계산 구조는?매매차익 예정신고 계산 구조는 아래와 같습니다.case1. 다주택자 중과(2주택자 기본세율에 20% 추가과세, 3주택자 기본세율에 30% 추가과세)가 적용되지 않는 주택을 양도한 경우▶️ 부동산 매매사업자 매매차익 예정신고 시에는 단기 보유 시 중과세율 적용(주택의 경우 1년 미만 보유 시 77%, 2년 미만 보유 시 66% 세율)이 되지 않습니다. 또한 예정신고에는 기본공제(2,500,000원)가 적용되지 않습니다.매매차익 예정신고 계산 구조 특이사항양도가액-) 취득가액실제 취득가액+ 취득세 및 법무사 비용-) 필요경비자본적 지출액+ 양도 시 비용(세무사 비용, 공인중개사 비용)= 양도차익-) 장기보유특별공제3년 이상 보유 시 장기보유특별공제 가능합니다= 매매차익기본공제( 2,500,000원)가 안됩니다-) 기신 곳 매매차익기 신고한 매매차익 합계액=과세표준*세율단기양도 시에도 기본세율 적용함=산출 세액-기 납부세액기 신고한 납부세액 합계액=납부할 세액case2. 다주택자 중과(2주택자 기본세율에 20% 추가과세, 3주택자 기본세율에 30% 추가과세)가 적용되는 주택을 양도한 경우.[ 2025.05.09일까지는 중과 배제되므로 2025.05.09이전에는 적용되지 않음]매매차익 예정신고 계산 구조 특이사항양도가액-) 취득가액실제 취득가액+ 취득세 및 법무사 비용-) 필요경비자본적 지출액+ 양도 시 비용(세무사 비용, 공인중개사 비용)= 양도차익-) 장기보유특별공제중과 주택은 3년 이상 보유 시 장기보유특별공제가 불가능합니다= 매매차익기본공제 (2,500,000원)가 안됩니다-) 기신 곳 매매차익기 신고한 매매차익 합계액=과세표준*세율MAX[ 단기양도 시 중과세율(주) 1, 기본세율(6~45%)+20%~30%]=산출 세액-기 납부세액기 신고한 납부세액 합계액=납부할 세액-(주) 1 주택 1년 미만 보유 시 70%,2년 미만 보유상가 1년 미만 보유 시 50%,2년 미만 보유 시 40%부동산 매매 개인사업자 확정신고는?➡️ 부동산 매매 개인사업자는 매년 5월 31일까지 종합소득세 계산방식에 따라 확정신고를 해야 합니다.매매차익 예정신고 시 납부한 세액은 이 납부세액으로 차감하여 줍니다➡️ 5월에 종합소득세 신고할 때는 부동산 수리 비용, 이자비용, 공인중개사 수수료, 재산세 등이 양도세 신고할 때는 다르게 비용 인정이 가능하다 보니예정신고 시 냈던 양도세를 환급받을 수 있는 경우가 많습니다.➡️ 만약,해당 연도에 매매차익 예정신고를 한 부동산밖에 없더라도 개인 양도세와는 달리 양도한 다음 연도 5월에 종합소득세 신고를 반드시 해야 합니다. 신고하지 않으면 예정신고 시 매매차익에 대해서 무신고한 것으로 보아 가산세가 부과됩니다.➡️ 2018년 귀속분부터는 예정신고를 하지 않고, 확정신고만 한 경우에는 예정분 무신고가산세를 50%감면 해줍니다???? 예정신고와 확정신고 비교 ????구분매매차익 예정신고종합소득세 확정신고계산 구조 양도가액-) 취득가액-) 필요경비-) 장기보유특별공제-----------------------------------------= 매매차익* 세율----------------------------------------=산출 세액(주 1)수입 금액-) 필요경비-------------------------------------=사업소득 금액+다른 소득 금액-이월결손금---------------------------------------=소득 금액-소득공제----------------------------------------=과세표준*세율------------------------------------------=산출 세액-기 납부세액(주 1)----------------------------------------------=납부세액필요경비자본적지출, 세무사 비용, 공인중개사 수수료·자본적지출, 세무사 비용, 공인중개사 수수료·수익적지출, 이자비용, 재산세, 종합부동산세, 수리 비용 등세율기본세율(중과대상 주택은 중과세율 적용함)기본세율비교과세예정신고 시에는 비교과세하지 않음미등기양도자산, 비사업용 토지, 다주택의 조정 대상 지역 내 주택(2025.05.09일까지는 비교과세 안 함), 분양권 양도 시 비교과세 적용함준용 법양도세종합소득세▶️ 확정신고 시 이 납부세액(주1)으로 차가하는 세액은 예정신고 시 납부할 세액(산출 세액(주1)을 의미합니다.▶️ 부동산 매매 개인사업자 등록 전 취득한 주택도 판매 목적으로 보유한 주택이면 부동산 매매사업자의 재고자산에 해당할 수 있습니다. 재고자산인지는 부동산 취득 및 보유현황, 양도의 규모, 횟수, 태양등에 비추어 부동산 매매로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성과 사업목적이 있는 거지로 판단합니다 [사전 -2017-법령해석 소득 -0483,2017.10.27]- 다음번에는 개인 부동산 매매사업자 비교과세에 대해서 설명드리겠습니다.이상입니다!양도세 관련 문의나 부동산 매매 개인사업자 기장 관련 세무 문의는 아래 엑스퍼트를 통해서 문의하시면친절하게 상담해 드리겠습니다https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com저작자 명시 필수 영리적 사용 불가태그#강서구양도세전문세무사#마곡양도세전문세무사#양도세전문세무사#부동산매매사업자기장세무사#개인부동산매매사업자기장전문세무사#부동산전문세무사#부동산매매업기장세무사#부동산임대전문세무사#강서구상속세전문세무사#마곡상속세전문세무사#강서구부동산전문세무사#마곡부동산전문세무사#부동산매매사업자예정신고#사업자등록전개인주택주택수포함여부 태그수정

다주택자의 양도소득세 중과제도(26.05.10 이후 양도분부터 적용)안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.양도세 중과 유예제도가 곧 만료됨에 따라 26.05.10 이후 양도분부터 다주택자가조정대상지역 주택을 양도할 경우양도소득세가 중과될 수 있습니다.이에 대해서 자세히 알아보겠습니다.다주택자양도세 중과대상에서 다주택자란양도당시 중과대상 주택수가 2채 이상인 자를 말합니다.양도소득세 중과양도소득세가 중과가 된다는 것은❶ 보유 기간에 따른 장기보유특별공제 배제❷ 양도소득세율이 기본세율 + 20%(중과대상주택수가 3주택 이상인 경우 +30% 가산된다는 뜻입니다.이는 중과세율이 적용되지 않는 것에 비하여 엄청난 세금부담입니다. 일반적인 경우보다 2배 이상, 차익이 크다면 3배 이상 등의 양도세 차이가 날 수 있습니다.구분일반적인 경우중과대상주택 2주택중과대상주택3주택 이상장기보유특별공제적용적용배제적용배제세율기본세율기본세율 + 20%기본세율+30%중과대상 주택 판단주택수가 아무리 많아도, 중과대상 주택수가 한 채도 없다면, 양도하는 주택이 조정대상지역에 있어도 양도소득세는 중과되지 않습니다.중과대상 주택수 판정 시, 수도권, 광역시, 세종시에 보유하고 있는 주택은 금액과 관계없이, 무조건 중과대상 주택 수에 포함됩니다.다만, 경기도의 읍 · 면 지역과 그 밖의 지역에 보유하고 있는 주택은 기준시가 3억 원을 초과하는 경우에만 중과대상 주택 수에 포함됩니다.세대 단위로 주택 수 판정다주택자의 중과대상 주택수는 세대 단위로 판정합니다. 여기서 세대란 거주자 및 그 배우자가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 새계를 같이하는 자(거주자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함) 및 형제자매를 말합니다.주택수에 포함되는 것중과대상 주택수를 판정할 때 다음의 주택은 주택 수에 포함하니, 유의하셔야 합니다.※ 조합원입주권 : 주택수 포함※ 분양권 : 2021. 01. 01.이후 취득분부터※ 오피스텔 : 실제 주거로 사용하고 있는 오피스텔 포함※ 공동소유주택 : 공동소유자 각각 주택수에 포함※ 공동상속주택 :상속특례 주택에 해당 + 상속지분이 가장 큰 상속인의 주택에 포함(단, 상속일로부터 5년 이내의 주택은 주택수 미포함)양도소득세 중과 적용 판정 시기다주택자의 양도소득세 중과 여부는“양도일 현재”를 기준으로 판정합니다.즉, 취득 당시 조정대상지역이 아닐 경우라도 양도당시 조정대상지역이면 양도소득세가 중과될 수 있습니다. 반대로, 취득당시 조정대상지역이었더라도, 양도당시 조정대상지역이 아니라면 양도소득세는 중과되지 않습니다.다주택자 양도소득세 중과 여부 판단 절차▶1단계 : 조정대상지역 여부 확인❶ 양도주택이 조정대상지역 외 : 중과제외, 장기보유특별공제 및 일반세율 적용❷ 양도주택이 조정대상지역 내 : 중과세율 적용대상, 장기보유특별공제 불가능▶2단계 : 중과대상 주택 수 판정▶3단계 : 양도주택의 중과제외 주택 여부 판단(장기임대주택, 상속주택, 문화재주택 등 법 소정 주택)❶ 중과제외 주택에 해당하는 경우 : 중과제외, 일반세율 적용❷ 중과제외 주택에 해당하지 않는 경우 : 중과세율 적용▶4단계 : 중과세율 적용❶ 중과대상 주택수가 2주택 : 기본세율+20% 및 장기보유특별공제배제❷ 중과대상 주택수가 3주택 이상 : 기본세율+30% 및 장기보유특별공제배제기본세율은 아래와 같습니다.양도소득세 중과 판정 사례◆ CASE 1.<주택보유현황>A: 서울 소재 (기준시가 2억)B : 서울소재 (기준시가 10억)C : 성남소재 (기준시가 3억) 중, A주택 양도<중과판단>▶ 1단계 : 조정대상지역 여부 확인A주택은 조정대상지역이므로 양도소득세 중과▶ 2단계 : 중과대상 주택 수 판정 → 3주택A, B, C 모두 수도권이므로 기준시가 관계 없이, 중과대상주택에 해당됨▶ 3단계 : 양도주택이 중과주택에 해당함.▶ 4단계 : 중과대상주택이 3주택 이상이므로 기본세율+30%◆ CASE 2.<주택보유현황>A : 서울 소재 (기준시가 10억)B : 논산 소재 (기준시가 1억)C : 공주 소재 (기준시가 4억) 중, B주택 양도<중과 판단>▶ 1단계 : 조정대상지역 여부 확인B 주택은 조정대상지역이 아니므로 중과배제, 일반세율 적용◆ CASE 3.<주택보유현황>A : 구리 소재 (기준시가 2억)B : 천안 소재 (기준시가 2억)C : 서울 소재 (기준시가 3억) 중, C주택 양도<중과 판단>▶ 1단계 : 조정대상지역 여부 확인C주택은 조정대상지역이므로 양도소득세 중과▶ 2단계 : 중과대상 주택 수 판정 → 중과대상주택 2주택A : 수도권에 해당하므로 기준시가와 관계 없이 중과대상 주택 OB : 기타지역에 해당하고, 기준시가도 3억 원 이하이므로 중과대상주택 XC : 수도권에 해당하므로 기준시가와 관계없이 중과대상주택 O▶ 3단계 : 양도주택이 중과주택에 해당함.▶ 4단계 : 중과대상주택이 2주택이므로 기본세율+20%계산사례느낌적으로 감을 잡기 위해 간단하게 모의 계산을 해보겠습니다.(양도세 비과세 대상이 아닐 때)양도가 30억, 취득가 10억, 보유기간 15년 이상을 가정할 경우,1) 일반적인 경우2) 2주택자 중과대상3) 3주택 이상 중과대상의 양도소득세를 비교해보겠습니다.일반적인 경우와 중과대상일 경우에는 2배 이상 차이가 납니다.1) 일반적인 경우(일반세율 및 장기보유특별공제 적용) : 약 6억 2천만원2) 2주택자 중과세율(+20% 중과 , 장기보유특별공제 불가) : 약 13억 5,500만원3) 3주택 이상 중과세율(+30% 중과 , 장기보유특별공제 불가) : 약 15억 7,500만원이처럼, 5월 10일 이후에 중과대상 주택을 양도할 경우, 양도소득세 차이가 상당할 것이니 다주택자분들은 나름의 의사결정을 하시는 것이 좋습니다.양도세 중과세 대비를 위하여 전년도 하반기에 주택을 파신 분들도 많으나, 아직 대비를 못하신 분들이 많다면 5.9까지 양도할지, 일단 보유하면서 상황을 지켜볼지,, 자녀나 다른 가족에게 증여를 할지 등을 고민해보셔야 합니다. 각자 상황이 다르므로 정답은 없습니다. 다만, 의사결정을 할 때 세금 측면을 반드시 고려하셔야 합니다. 반드시 세무사와 상담하고 가족끼리 의논을 하시는 것이 좋습니다.세금 계산, 비교 등 도움이 필요하신 분들은 별도 상담문의를 주셔도 됩니다.좋은 하루 보내세요. 감사합니다.★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

오피스텔 기준시가가 최초로 고시되기 전장기임대주택의 요건이 되는 기준시가 산정 방법(토지+건물 기준시가 합계로 판단함)사전-2025-법규재산-0053 [법규과-804]생산일자 : 2025.04.17.요 지오피스텔을 주택으로 임대 개시하는 날 당시 ｢소득세법｣ 제99조제1항제1호다목에 따라 고시된 오피스텔 기준시가가 없는 경우에는 같은 호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액을 기준으로 기준시가를 계산하는 것임답변내용귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, ｢소득세법 시행령｣ 제167의3제1항제2호가목에 따른 장기임대주택 해당 여부를 판단하는 경우로서, 오피스텔을 주택으로 임대 개시하는 날 당시 ｢소득세법｣ 제99조제1항제1호다목에 따라 고시된 오피스텔 기준시가가 없는 경우에는 같은 호 가목의가액과 나목의 가액의 합계액을 기준으로 기준시가 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원) 이하 여부를 판단하는 것입니다.상세내용1. 사실관계○’18.03.09. A주택 취득(거주주택)○’18.03.29. B오피스텔 분양계약 및 임대사업자 등록* *소득법§168에 따른 사업자등록 및 민특법§5에 따른 임대사업자등록○’20.12.07. B오피스텔 준공○’20.12.17. B오피스텔 임대개시 *임대개시일 당시 소득법§99①(1)다목에 따라 고시된 가액은 없음○’24.12.16. B오피스텔 단기임대사업자 자동말소○’24.12.30. A주택 양도(2년 이상 거주) *B오피스텔 임대개시일 당시 기준시가 6억원 요건 외 소득령§155⑳ 거주주택 요건 모두 충족한 것으로 전제2. 질의내용○신축 오피스텔을 주택으로 임대 개시하는 날 당시 오피스텔의 토지와 건물에 대해 국세청장이 일괄 산정하여 고시한 기준시가(소득법§99①(1)다목)가 없는 경우 -소득령§167의3①(2) 장기임대주택 요건 기준이 되는 기준시가 산정 방법3. 관련법령□소득세법(2020.1.1. 법률 제16834호로 개정된 것) 제99조【기준시가의 산정】①제100조(양도차익 산정)*및 제114조제7항(양도소득 추계 결정․경정)*에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다. *양도차익을 계산시, 양도가액을 실지거래가액으로 하는 경우 취득가액도 실지거래가액(환산취득가액 포함), 양도가액을 기준시가로 하는 경우 취득가액도 기준시가로 함 1.제94조제1항제1호에 따른 토지 또는 건물 가.토지 ｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다. 나.건물 건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액 다.오피스텔 및 상업용 건물 건물에 딸린 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔(이에 딸린 토지를 포함한다) 및 상업용 건물(이에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시하는 가액 라.주택 ｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격. 공동주택가격의 경우에 같은 법 제18조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.★주요 경력- 95,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,700건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 90,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

조정지역 다주택자 양도소득세 중과 유예 및매수인 전입신고 요건안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.최근 다주택자의 양도소득세 관련 문의가 많은데요. 참고가 될 만한 내용을 작성해보겠습니다.양도세 중과 유예 종료로 인하여 5.10 이후 다주택자가 조정지역 주택을 양도할 경우에는 양도소득세가 중과될 수 있습니다. 이에 대해서 자세하게 작성한 글이니 참고하시면 됩니다.https://blog.naver.com/cta_moonyh/224161177289다주택자의 양도소득세 중과제도(26.05.10 이후 양도분부터 적용)다주택자의 양도소득세 중과제도 (26.05.10 이후 양도분부터 적용) 안녕하세요. <세무회계 문> 문용...blog.naver.com다만, 5.10 이후에 양도(잔금일 기준)하더라도 5.9까지 매매계약을 체결하고 6개월 내(본래 조정지역인 강남구, 서초구, 용산구, 송파구 : 4개월 내)에 잔금을 받는다면 양도소득세 중과가 적용되지 않고, 일반세율 및 장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다.양도소득세 중과대상일 경우, 주택수 및 양도차익에 따라 일반세율 적용시보다 2~3배 사이의 양도소득세 차이가 날 수 있으니 의사결정 하는데 참고하시면 됩니다.느낌적으로 감을 잡기 위해 간단하게 모의 계산을 해보겠습니다.(양도세 비과세 대상이 아닐 때)양도가 30억, 취득가 10억, 보유기간 15년 이상을 가정할 경우,1) 일반적인 경우2) 2주택자 중과대상3) 3주택 이상 중과대상의 양도소득세를 비교해보겠습니다.일반적인 경우와 중과대상일 경우에는 2배 이상 차이가 납니다.1) 일반적인 경우(일반세율 및 장기보유특별공제 적용) : 약 6억 2천만원2) 2주택자 중과세율(+20% 중과 , 장기보유특별공제 불가) : 약 13억 5,500만원3) 3주택 이상 중과세율(+30% 중과 , 장기보유특별공제 불가) : 약 15억 7,500만원이처럼, 5월 10일 이후에 중과대상 주택을 양도할 경우, 양도소득세 차이가 상당할 것이니 다주택자분들은 나름의 의사결정을 하시는 것이 좋습니다.또한, 토지거래허가구역 주택을 매수하는 자도 매수일로부터 4개월 이내에 전입신고를 해야 하나, 26.02.12 기준 임대 중인 주택을 매수할 경우에는 현재 체결중인 임대차계약의 종료일까지 전입신고가 유예됩니다. 단, 발표일로부터 최대 2년 이므로 28.02.11까지는 전입신고가 되어야 합니다.참고로 단순 증여를 할 경우, 토지거래허가대상 자체가 아닙니다. 유상 매매거래만 허가대상이므로 양도 또는 부담부증여에 해당될 때만 토지거래허가대상입니다. 토지거래허가대상이 아니라면 실거주 의무는 없습니다.다만, 나중에 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 받으시려면 취득당시 조정지역일 경우에는 2년 이상 거주를 하시거나 또는 아래의 상생임대요건을 충족하셔야 합니다.★상생임대★1) '직전계약' 대비 임대료를 5% 이내 인상하면서 2년 이상 임대2) '직전계약'이란 신규주택 취득 이후, 임차인과 본인이 직접 계약하고 1년 6개월 이상 임대할 것3) 상생임대차계약은 '21.12.20 ~ '26.12.31까지 체결하고 임대를 개시해야 함★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

[양도세, 토허제, 전입요건]조정지역 다주택자 양도소득세 중과 유예 및매수인 전입신고 요건안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.최근 다주택자의 양도소득세 관련 문의가 많은데요. 참고가 될 만한 내용을 작성해보겠습니다.양도세 중과 유예 종료로 인하여 5.10 이후 다주택자가 조정지역 주택을 양도할 경우에는 양도소득세가 중과될 수 있습니다. 이에 대해서 자세하게 작성한 글이니 참고하시면 됩니다.다주택자의 양도소득세 중과제도(26.05.10 이후 양도분부터 적용)다주택자의 양도소득세 중과제도 (26.05.10 이후 양도분부터 적용) 안녕하세요. <세무회계 문> 문용...blog.naver.com다만, 5.10 이후에 양도(잔금일 기준)하더라도 5.9까지 매매계약을 체결하고 6개월 내(본래 조정지역인 강남구, 서초구, 용산구, 송파구 : 4개월 내)에 잔금을 받는다면 양도소득세 중과가 적용되지 않고, 일반세율 및 장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다.양도소득세 중과대상일 경우, 주택수 및 양도차익에 따라 일반세율 적용시보다 2~3배 사이의 양도소득세 차이가 날 수 있으니 의사결정 하는데 참고하시면 됩니다.느낌적으로 감을 잡기 위해 간단하게 모의 계산을 해보겠습니다.(양도세 비과세 대상이 아닐 때)양도가 30억, 취득가 10억, 보유기간 15년 이상을 가정할 경우,1) 일반적인 경우2) 2주택자 중과대상3) 3주택 이상 중과대상의 양도소득세를 비교해보겠습니다.일반적인 경우와 중과대상일 경우에는 2배 이상 차이가 납니다.1) 일반적인 경우(일반세율 및 장기보유특별공제 적용) : 약 6억 2천만원2) 2주택자 중과세율(+20% 중과 , 장기보유특별공제 불가) : 약 13억 5,500만원3) 3주택 이상 중과세율(+30% 중과 , 장기보유특별공제 불가) : 약 15억 7,500만원이처럼, 5월 10일 이후에 중과대상 주택을 양도할 경우, 양도소득세 차이가 상당할 것이니 다주택자분들은 나름의 의사결정을 하시는 것이 좋습니다.또한, 토지거래허가구역 주택을 매수하는 자도 매수일로부터 4개월 이내에 전입신고를 해야 하나, 26.02.12 기준 임대 중인 주택을 매수할 경우에는 현재 체결중인 임대차계약의 종료일까지 전입신고가 유예됩니다. 단, 발표일로부터 최대 2년 이므로 28.02.11까지는 전입신고가 되어야 합니다.참고로 단순 증여를 할 경우, 토지거래허가대상 자체가 아닙니다. 유상 매매거래만 허가대상이므로 양도 또는 부담부증여에 해당될 때만 토지거래허가대상입니다. 토지거래허가대상이 아니라면 실거주 의무는 없습니다.다만, 나중에 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 받으시려면 취득당시 조정지역일 경우에는 2년 이상 거주를 하시거나 또는 아래의 상생임대요건을 충족하셔야 합니다.★상생임대★1) '직전계약' 대비 임대료를 5% 이내 인상하면서 2년 이상 임대2) '직전계약'이란 신규주택 취득 이후, 임차인과 본인이 직접 계약하고 1년 6개월 이상 임대할 것3) 상생임대차계약은 '21.12.20 ~ '26.12.31까지 체결하고 임대를 개시해야 함★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트