재상속 및 양도세 관련입니다.

아버지가 2022년에 돌아가시면서 의왕시 오전동 상속주택을 남기셨어요. 그때 지분을 엄마55%, 언니, 나, 여동생 각15%로 상속처리해서 마무리 지었는데 아직 매도를 못하고 있어서요. 만약, 엄마가 돌아가시면 엄마 지분 55%는 똑같이 1/n로 상속받으면 세무적으로 문제가 없을까요? 저희 각각 1주택보유중이고 각 주택매도시 양도세에 문제가 발생할지 알고싶습니다.

8개의 전문가 답변

채택된
답변

안녕하세요? 삼도회계법인 최지호 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 현재는 어머니 55%, 세 자매 각 15%이므로 공동상속주택에서는 어머니가 최대지분자입니다. 공동상속주택의 소수지분자는 본인의 다른 주택을 양도할 때 해당 상속주택을 주택 수에서 제외할 수 있습니다. 따라서 세 자매분이 어머니와 세대를 달리하고 계시다면, 현재는 각자 보유하신 주택을 매도할 때 상속주택 때문에 바로 2주택으로 판단되지는 않습니다. 향후 어머니가 돌아가시면서 55%를 세 자매가 각각 1/3씩 상속받으면, 기존 15%에 약 18.33%씩 추가되어 각자 약 33.33%의 동일지분을 보유하게 됩니다. 이처럼 최대지분자가 여러 명이면 세법에서는 해당 상속주택에 거주하는 사람, 거주자가 없다면 최연장자 순으로 한 사람을 해당 공동상속주택의 소유자로 봅니다. 따라서 세 분 모두가 자동으로 2주택자가 되는 것은 아니지만, 세 분 중 한 분은 상속주택을 소유한 것으로 판정될 수 있어 그분이 본인의 기존주택을 양도할 때에는 상속주택 특례 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다. 나머지 두 분은 공동상속주택 소수지분 특례를 적용받을 수 있습니다. 또한 이 주택 자체를 향후 매도할 때의 양도세는 별도로 검토해야 합니다. 특히 아버지로부터 2022년에 상속받은 기존 15%와 향후 어머니로부터 추가로 상속받는 지분은 취득시기와 취득가액이 서로 다르기 때문에, 실제 상속 및 양도 시점에 각각 구분하여 계산해야 합니다. 따라서 어머니 지분을 무조건 1/3씩 나누기보다는 세 자매분의 현재 보유주택, 향후 매도계획, 연령 및 상속주택 거주 여부까지 함께 확인한 후 지분을 결정하는 것이 세무적으로 더 안전합니다. 저는 부동산 관련 세법, 양도·상속·증여·취득세, 자금출처조사 및 부동산 절세에 관한 내용을 블로그에 꾸준히 정리하고 있습니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 자세한 상담이 필요하시면 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.

다음 내용이 궁금하신가요?
택슬리의 회원이 되어주세요!

3초만에 회원가입하기

안녕하세요? 세무법인 프라이어 최영철 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 공동으로 상속받은 주택을 재차상속 받은 경우에는 아버지와 어머니로 부터 상속받은 지분을 합한 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택 수를 계산하는 것이며, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 1)당해 상속주택에 거주하는 자 2) 연장자 순서로 "공동상속주택의 소유자"로 보도록 규정하고 있습니다. 아울러, 아버님으로 상속당시 부터 "별도세대"인 자매분 3명이 각각 1주택만을 보유한 상태에서 지분을 상속 받았고, 추가 취득 등의 변동이 없는 상태라면 자매분 3명중 어느 1명이 공동상속주택 소유자가 되더라도 소득세법 시행령 제 155조 제2항에 따라 " 상속받은 주택과 상속개시 당시 보유한 주택(일반주택)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세가 적용" 될 수 있을 것으로 판단됩니다. 도움이 되셨으면 합니다. 감사합니다.

안녕하세요? 세무회계 현양 정권수 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 안녕하세요, 세무회계 현양 정권수 세무사입니다. 어머님 지분을 똑같이 나눠 받으셔도 상속 자체는 문제없습니다. 다만 이렇게 되면 세 분 지분이 같아져서 주택 수를 따질 때 달라지는 부분이 있어, 그 부분 위주로 말씀드리겠습니다. 1. 각자 보유 주택 양도 (현재) 공동으로 상속받은 집은 지분이 제일 큰 사람 주택으로 봅니다. 지금은 어머님이 55%라 어머님 주택이고, 세 분이 각자 본인 집을 파실 때 15% 지분은 주택 수에 안 들어갑니다. 이건 세 분이 부모님과 따로 사는 경우에 한정된 것으로 아버님 돌아가실 때 같은 세대였거나 지금 어머님과 세대가 합쳐져 있다면 결과가 달라질 수 있습니다. 2. 어머님 지분 1/n 상속 시 어머님 지분까지 나눠 받으시면 세 분 모두 1/3이 됩니다. 이렇게 지분이 같으면 상속이 개시되는 시점에 그 집에 사는 분, 사는 분이 없으면 나이가 제일 많은 분 주택으로 봅니다. 그러면 최연장자인 언니분의 주택이 됩니다. 언니분이 본인 집을 상속 전부터 갖고 계셨다면 상속주택 특례로 본인 집은 비과세로 파실 수 있습니다. 동생분 두 분은 지금과 달라지는 게 없습니다. 상속받을 때 분할협의로 지분을 다르게 나누는 방법도 있습니다. 지분을 조금 더 받는 분이 이 집의 주인으로 판정되기 때문에, 누구 주택으로 볼지를 미리 정하실 수 있습니다. 3. 상속주택 양도 1번 특례는 각자 본인 집을 팔 때만 적용됩니다. 상속받은 이 집을 파실 때는 본인 집까지 함께 세서 2주택이 되기 때문에 양도세가 나옵니다. 다만 본인 집을 먼저 파시고 이 집 지분만 남은 상태라면, 그때는 1주택으로 보아 비과세를 검토해 볼 수 있습니다. 가족분들 세대 관계와 각자 집 상황을 함께 봐야 정확한 판단이 가능한입니다. 더 궁금하신 점 있으면 편하게 연락 주세요. 본 답변은 질문 내용만을 바탕으로 한 일반적인 안내이며, 가족분들 세대 관계와 각자 집 상황을 함께 봐야 정확한 판단이 가능합니다. 더 궁금하신 점 있으면 편하게 연락 주세요. 감사합니다.

안녕하세요? 태성회계법인 이용진 회계사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 상속된 주택을 재차 상속하여 1/n 상속받으시면 취득세와 상속세가 발생합니다. 세 자매의 공동상속주택 보유 지분은 각각 33.3%이지만, 세법은 이 주택의 소유자를 1인에게 귀속시키는데 상속주택에 거주하는자, 최 연장자 순으로 귀속시킵니다. 따라서 상속주택에 거주하는분이 없다면 언니가 2주택자가 되므로 둘째와 셋째는 상속주택 지분은 보유하고 있지만, 기존 주택을 양도할 때는 1세대1주택으로 봅니다. (단, 상속주택 양도시에는 양도세 발생) 언니의 경우 2주택자가 되었지만 우리 세법은 이 경우에도 기존 주택을 먼저 양도한다면 상속주택 특례로 비과세를 적용해줍니다. (단, 상속주택 양도시에는 양도세 발생) 따라서 상속 시점에 상속세 및 취득세가 발생하고 기존 주택 양도시에는 비과세될 확률이 높지만, 상속주택 양도시에는 양도세가 발생한다고 알아두시면 될 것 같습니다. 감사합니다.

안녕하세요? 공감 세무회계 김윤전 회계사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 현재는 어머니께서 55%로 최대지분자이므로, 자녀 세 분이 각자 보유한 주택을 양도할 때 의왕 주택 15% 지분은 주택 수에 포함되지 않습니다(소득세법 시행령 제155조제3항). 각자 보유하신 주택이 1세대1주택 요건을 갖추면 비과세가 가능합니다. 어머니 지분 55%를 1/n로 상속받으시면 세 분의 지분이 각 1/3로 같아집니다. 이때 최대지분자는 아버지와 어머니로부터 상속받은 지분을 합하여 어머니 사망일을 기준으로 판단합니다. 서면-2021-부동산-8042, 2022.5.16. 별도 세대 어머니가 사망하여 어머니 지분을 자녀들이 공동으로 상속받은 이후, 자녀 중 1명이 공동상속주택 외의 다른 주택을 양도하는 경우 공동상속주택의 「소득세법 시행령」 제155조제3항 최대지분자의 판정은 어머니의 사망일을 기준으로 아버지와 어머니로부터 상속받은 지분을 합하여 판단하는 것입니다. 지분이 같은 경우에는 그 주택에 거주하는 사람, 최연장자 순으로 공동상속주택을 소유한 것으로 봅니다. 세 분 모두 그 주택에 거주하지 않는다면 언니분이 소유자로 간주됩니다. 이 경우 질문자님과 동생분은 지금처럼 소수지분자로서 본인 주택 양도 시 의왕 주택이 주택 수에서 제외됩니다. 언니분은 상속주택과 일반주택을 1채씩 보유한 것으로 보아 상속주택 특례(소득세법 시행령 제155조제2항)로 비과세 여부를 판단하며, 이때 일반주택은 어머니 사망일 현재 보유하고 있던 주택이어야 합니다(서면-2019-법령해석재산-3032). 즉 1/n 상속 자체는 문제가 없습니다. 의왕 주택 자체를 매도하실 때는 세 분 모두 각자 다른 주택을 보유하고 있으므로 각자의 지분에 대해 양도소득세가 과세됩니다. 추가로 궁금하신 사항 있으시면 언제든 공감세무회계(010-3491-7760/arrogant79@naver.com)로 문의해 주시기 바랍니다.

안녕하세요? 자연세무회계컨설팅 김주성 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 어머니 지분 55%를 세 자녀가 1/3씩(각 약 18.33%) 상속받는 것 자체는 가능합니다. 다만 상속이 끝나면 각 자녀의 최종 지분은 약 33.33%가 되어, 공동상속주택의 최대지분자가 누구인지 및 양도 순서에 따라 각자 기존 1주택 매도 시 비과세가 달라질 수 있습니다. 2022년 아버지 상속 당시 각 자녀의 15%는 통상 소수지분으로 보아, 본인 소유 일반주택을 먼저 양도할 때 상속주택을 주택 수에서 제외하는 특례 적용을 검토할 수 있습니다. 즉 본인 주택이 2년 이상 보유 요건(취득 당시 조정대상지역이면 거주요건 포함) 등을 충족하면 1세대 1주택 비과세 가능성이 있습니다. 그러나 어머니 사망 후 어머니 지분을 균등상속하면 세 자녀 모두 약 33.33%가 됩니다. 공동상속주택은 원칙적으로 최대지분자 1명을 그 주택의 소유자로 보며, 최대지분자가 여럿이면 거주자·연장자 등 법정 우선순위에 따라 1명을 정합니다. 따라서 그 1명은 상속주택이 주택 수에 포함될 가능성이 커, 기존 보유주택을 팔 때 1세대 1주택 비과세에 문제가 생길 수 있습니다. 나머지 2명은 소수지분자로서 특례 검토 여지가 있습니다

안녕하세요? 케이에스세무회계 김수정 회계사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 1. 지금은 문제없습니다 여러 명이 함께 상속받은 주택은 상속지분이 가장 큰 사람의 주택으로만 봅니다. 지금은 어머니가 55%로 최대지분자이므로 세 자매의 15% 지분은 각자의 주택 수에서 빠지고, 각자 집을 팔 때 1세대1주택 비과세 판단에 영향이 없습니다(소득세법 시행령 제155조 제3항). 단, 아버지가 돌아가실 때 아버지와 같은 세대가 아니었어야 합니다. 2. 1/n로 받으면 달라지는 점 상속세 측면에서 1/n은 문제가 없습니다. 달라지는 것은 양도세입니다. 어머니 지분 55%를 1/n로 받으면 세 분 모두 33.3%로 같아집니다. 최대지분자가 여럿이면 그 주택에 사는 사람, 아무도 살지 않으면 최연장자가 소유자로 간주됩니다. 즉 언니분이 의왕 주택과 본인 주택 두 채를 가진 것으로 봅니다. 국세청도 재상속으로 합쳐진 지분 기준으로 최대지분자를 판단한 사례가 있습니다(사전-2021-법규재산-1681). 언니분이 바로 과세되는 것은 아닙니다. 어머니가 돌아가실 때 이미 갖고 있던 본인 주택을 팔 때는 상속주택 특례로 비과세가 가능합니다(같은 조 제2항). 다만 그 뒤 새로 산 집은 특례가 없고, 어머니가 다른 주택을 갖고 계시면 의왕 주택이 특례 대상인지부터 따져야 합니다. 동생 두 분은 소수지분자로 남아 영향이 없습니다. 3. 선택지 첫째, 1/n 그대로. 언니분이 당분간 집을 옮길 계획이 없다면 무방합니다. 둘째, 협의분할로 한 사람에게 몰기. 어머니 지분을 한 사람이 받으면 그 사람만 최대지분자가 되고 나머지 두 분은 지금처럼 영향이 없습니다. 상속등기 전에 형제 간 협의로 나누는 것은 법정상속분과 지분이 달라도 증여가 아닙니다. 증여가 되는 것은 등기로 지분이 정해진 뒤 다시 나눠 누군가의 몫이 늘어나는 경우이고, 이것도 상속세 신고기한 안이면 제외됩니다(상속세 및 증여세법 제4조 제3항). 앞으로 이사나 주택 교체 계획이 없는 분이 받는 것이 유리합니다. 셋째, 그 전에 매도. 매수자가 나타나면 어머니 생전에 파는 것이 가장 단순합니다. 이때 어머니 지분의 비과세 여부는 따로 확인하셔야 합니다. 아버지 상속 때 상속세를 내셨다면, 10년 안에 다시 상속이 일어나는 경우 그 세액의 일부를 공제받을 수 있다는 점도 참고하시기 바랍니다. (같은 법 제30조).

안녕하세요? 세무회계 장성 신윤권 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 부친께서 돌아가시면서 남기신 상속주택의 55%지분을 보유한 모친께서 사망할 경우, 지분비율은 상속인들의 협의를 통해 정해집니다. 법정지분비율도 적용이 가능하나, 협의분할을 통하는 것이 가장 우선적입니다. 근 시일내에 모친께서 돌아가시게 되면, 단기재상속세액공제 적용대상이 될 것입니다. 또한, 모친 상속이 개시 되기 전 보유하고 있는 본인의 일반주택과 상속주택에 있어서 비과세, 장기보유특별공제, 세율중과, 취득세,재산세,종부세 주택 수 산정 등은 각 사안마다 검토를 해야하므로, 자세한 내용은 세무전문가와 꼭 상의하시어 결정하시기 바랍니다. 감사합니다.

*질문답변 게시판을 통한 답변은 질문에 기재된 내용만을 참고하여 현행 세법을 기준으로 제공되는 간단한 답변으로 세무대리 업무가 아닙니다.
택슬리 및 답변을 한 전문가에게 법적 책임이 없음을 알려드립니다. 실제 업무를 진행하실 때, 반드시 개별 전문가와 상세 내역을 검토 후에
진행하시길 바랍니다.

나도 질문하기

추천전문가

Ads

나도 질문하기