😮 67 저도 궁금해요!
2일전
[1주택+1분양권] 혼인 전 취득한 분양권을 혼인 후 공동명의로 변경한 경우 취득세 중과 여부
안녕하세요.
혼인 전 취득한 분양권을 혼인 후 배우자에게 일부 증여하여 공동명의로 변경한 경우, 취득세율 적용에 대해 문의드립니다.
1. 사실관계
1) 2026년 2월: 아내가 혼인 전 조정대상지역 내 주택 1채 취득
2) 2026년 5월: 남편이 혼인 전 조정대상지역 내 아파트 분양권 취득(단독명의 분양계약)
3) 2026년 5월 말: 혼인신고
4) 혼인신고 후 남편의 분양권 지분 50%를 아내에게 증여하여 공동명의(50:50)로 변경
5) 2028년 아파트 준공 및 잔금 예정이며, 아내가 소유한 기존 주택은 계속 보유하는 것으로 가정
2. 관련 법령 및 문의사항
지방세법 시행령 제28조의4 제1항(2024.12.31. 개정)에 따르면, 동일 세대 내에서 주택분양권을 증여하여 취득일이 둘 이상인 경우 가장 빠른 주택분양권의 취득일을 기준으로 주택 수를 산정하도록 규정하고 있습니다.
또한 같은 조 제6항 제6호에서는 혼인한 사람이 혼인 전에 소유한 주택분양권으로 주택을 취득하는 경우, 다른 배우자가 혼인 전부터 소유하고 있던 주택을 주택 수에서 제외하도록 규정하고 있습니다.
위 사실관계에서 남편이 혼인 전에 취득한 분양권을 혼인 후 아내에게 50% 증여하였더라도, 최초 분양계약일을 기준으로 제6항 제6호의 혼인 특례를 적용할 수 있는지 궁금합니다.
2028년 아파트 취득 시 취득세율을 다음 중 어떻게 적용하는 것이 맞는지 문의드립니다.
① 남편과 아내 지분 모두 기본세율(3%) 적용
② 남편 지분 50%는 기본세율(3%), 아내 지분 50%는 중과세율(8%) 적용
③ 남편과 아내 지분 모두 중과세율(8%) 적용
혼인 후 공동명의로 변경하였다는 이유로 제6항 제6호의 적용이 제한되는 것인지, 또는 지분별로 다르게 적용되는 것인지 궁금합니다.
가능하시다면 관련 법령, 행정안전부 유권해석 또는 유사한 사례를 근거로 설명해 주시면 감사하겠습니다. 감사합니다.
2개의 전문가 답변
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안녕하세요? 자연세무회계컨설팅 김주성 세무사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
제시하신 선택지 중 ① ‘남편과 아내 지분 모두 일반세율 적용’으로 해석할 근거가 더 강합니다. 동일 세대 내 분양권 증여에 대해서는 가장 빠른 분양권 취득일을 기준으로 세대별 주택 수를 산정하고, 혼인 전 분양권으로 주택을 취득하는 경우 다른 배우자의 혼인 전 주택을 제외하도록 규정하고 있기 때문입니다. 다만, 이는 두 규정을 결합한 해석이며, 혼인 후 증여받은 배우자 지분까지 혼인 특례가 적용되는지를 직접 판단한 행정안전부 유권해석이나 심판례는 확인하지 못했습니다.(지방세법 시행령 제28조의 4) 양쪽모두 중과세율 부과될 가능성은 근거가 부족한듯 보입니다
또한 일반세율은 반드시 3%인 것은 아닙니다. 전체 주택의 취득당시가액에 따라 1∼3%가 적용되며, 3%는 전체 주택의 취득당시가액이 9억원을 초과하는 경우입니다. 공동명의라도 세율 구간은 각자의 절반 가액이 아니라 전체 주택 가액을 기준으로 판단합니다. (지방세법 제11조)
아래 의견은 현재 확인된 법령을 제시하신 거래에 적용한 것으로, 2028년 취득 시 적용될 세율을 확정하는 의견은 아닙니다.
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안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
1. 24.12.31 이전에 취득한 분양권에 대해서만 배우자 증여 등을 통해 취득세 절세가 가능한 것이고, 24.12.31이 지나서 취득한 분양권은 최초 당첨자 기준의 취득세가 적용되는 것입니다. 이는 유권해석까지 볼 필요 없고 법조만으로만 보시면 됩니다. 실제로도 이렇게 적용되고 있으니 이대로 이해하시면 됩니다. 또한, 이는 이미 혼인 신고가 된 상태에서 분양권을 취득할 때 내용이므로 본인과 관계 없습니다.
2. 혼인 신고 후 배우자가 본인의 분양권을 50% 증여받고 취득할 경우에는 증여받은 아내분의 취득세는 분양권 증여당시 주택(본인+남편)을 기준으로 취득세가 적용됩니다.
즉, ② 남편 지분 50%는 기본세율(3%), 아내 지분 50%는 중과세율(8%) 적용으로 보시면 됩니다.
도움이 되셨길 바랍니다.
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*질문답변 게시판을 통한 답변은 질문에 기재된 내용만을 참고하여 현행 세법을 기준으로 제공되는 간단한 답변으로 세무대리 업무가 아닙니다.
택슬리 및 답변을 한 전문가에게 법적 책임이 없음을 알려드립니다. 실제 업무를 진행하실 때, 반드시 개별 전문가와 상세 내역을 검토 후에
진행하시길 바랍니다.
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