부담부증여 과세표준 관련 질의드립니다.

안녕하세요,세율 세무회계 황주희 세무사입니다.오늘은 부담부증여에 대하여 알아보겠습니다.자녀에게 아파트를 증여하는 경우 부담부증여라는 것을 이용하면 세금이 줄어든다고 하던데 부담부증여가 무엇인가요?Ex) 아파트의 시가: 10억, 전세보증금: 4억인 경우증여자는 채무부담분 4억에 대하여 양도소득세 과세 & 수증자(증여받는자)는 재산부담분 6억(10억-4억)에 대하여 증여세가 과세됩니다.일반증여와 부담부증여 어떤게 더 유리할까?먼저, 증여세와 양도세의 세율은 다음과 같습니다.<증여세율>과세표준세율 및 누진공제1억원 이하과세표준 x 10%1억원 초과 5억원 이하과세표준 x 20% - 1천만원5억원 초과 10억원 이하과세표준 x 30% - 6천만원10억원 초과 30억원 이하과세표준 x 40% - 1억 6천만원30억원 초과과세표준 x 50% - 4억 6천만원<양도세율>구분세율누진공제중과1년 미만 보유주택(조합원입주권, 분양권 포함)70%--주택 외50%-1년 이상 ~2년 미만 보유주택(조합원입주권, 분양권 포함)60%-주택 외40%-2년 이상 보유과세표준1,200만원 이하6%-조정대상지역 주택의 경우2주택 : + 20%3주택: + 30%4,600만원 이하15%1,080,0008,800만원 이하24%5,220,0001억 5천만원 이하35%14,900,0003억원 이하38%19,400,0005억원 이하40%25,400,00010억원 이하42%35,400,00010억원 초과45%65,400,000분양권60%--예를 들어, 전세보증금 4억이 설정되어 있는 시가 10억원짜리 아파트를 5년 2개월 전에 3억에 취득하여 자녀에게 부담부증여하는 경우 증여세와 양도세의 합계는187,141,800원(101,850,000 + 85,291,800)이 됩니다.<증여세>증여재산가액1,000,000,000채무가액400,000,000과세가액600,000,000증여공제50,000,000과세표준550,000,000세율30%산출세액105,000,000신고세액공제3,150,000자진납부세액101,850,000<양도세>양도가액400,000,000취득가액*120,000,000필요경비-양도차익280,000,000장기보유특별공제**22,400,000양도소득금액257,600,000기본공제2,500,000과세표준255,100,000세율38%산출세액77,538,000세액공제·감면-지방소득세7,753,800자진납부세액85,291,800*취득가액: 3억원 x 4억 / 10억, **5년 이상 6년 미만 8%만약, 부담부증여가 아닌 일반증여일 경우증여세는 218,250,000원이 산출됩니다.증여재산가액1,000,000,000채무가액-과세가액1,000,000,000증여공제50,000,000과세표준950,000,000세율30%산출세액225,000,000신고세액공제6.750,000자진납부세액218,250,000즉, 부담부증여로 증여하는 경우 일반증여보다 대략 3천만원정도 절세가 가능합니다.※주택의 종류 및 수증자의 소유 주택 수 등 세부적인 정보에 따라 세액이 달라지므로 자세한 상담은 문의 부탁드립니다.부담부증여시 다음 사항을 꼭 주의하셔야 합니다.1) 수증자의 채무상환능력배우자 또는 직계존비속 등에게 증여하는 경우 수증자의 채무상환능력이 인정되지 않는다면 부담부증여가 인정되지 않고 증여로 추정하여 증여세가 과세될 수 있습니다.2) 상환된 채무액의 사후관리국세청 ‘ 자금출처 분석 시스템’을 통하여 실제로 수증자가 채무를 상환하였는지 사후관리를 할 수 있습니다.3) 수증자 이외 타인의 채무변제여부수증자의 채무를 타인이 변제한 경우 새로운 증여로 보아 증여세가 과세될 수 있습니다.*증여받는자(수증자)가 미성년자이거나 충분한 소득이 인정되지 않는 경우 또는 조정대상지역 다주택자의 경우 오히려 세부담이 증가할 수 있으니 증여 전 상담 부탁드립니다.

안녕하세요 머털도사 절세도 사 김주성 세무사입니다 ^^오늘은 제가 상속세와 함께 가장 많이 진행 하고 있는 가족간 부동산 이전하는 4가지 방법에 대해서 설명드리겠습니다.가족간 부동산이전하는 4가지 방법은?◆상황가정-증여자:어머니 , 주택 10채보유-증여물건: ·성독구 아파트(85제곱미터 이하) ·전세보증금4.6억 있음,다른 주택담보채무는 없음 ·취득시기 :2017.05.02일 ·취득금액:485,000,000원-증여시기:2024.12.09일-증여당시 감정평가액 :1,040,000,000원-수증자딸:소득이 연간 3천만원이상 있음, 결혼해서 자녀가 있음, 무자택자, 혼인증여공제 가능함.1.부담부증여로 부동산이전시 (1)개념 증여자가 증여하려는 물건에 담보된 채무나 보증금을 끼고 수증자에게 증여하는것을 말합니다. 담보된 채무나 보증금을끼고 수증자에게 증여 한다는것은 증여자가 갚아야할 채무를 수증자가 대신 갚 갚아준 다는 뜻이므로 채무해당액은 증여해주는자가 양도세납세의무가 생김니다. (2)과세문제①증여자:양도세 과세 문제 생김 (단위:원)양도가액460,000,000부채액 보증금이 양도가액이 됩니다-)취득가액214,519,231485,000,000*(460,000,000/1,040,000,000)→당초 취득금액*(채무액/증여재산가액)-)자본적지출액+양도비용4,065,029취득세,법무사수수료,공인중개사수수료에 증여재산가액에서 채무가차지 하는 비율을 곱하면 됩니다.=양도차익241,415,740-)장기보유특별공제33,798,2047년 보유했으므로 양도차익에서 14%공제함.=소득금액207,617,537-)기본공제2,500,000=과세표준 205,117,537*세율38%-누진공제19,940,000=산출세액58,004,664+지방세5,800,46=납부세액(지방세포함)63,805,130②수증자: 증여세 과세 문제 생김 (단위:원)증여가액 580,000,000부동산시가(1,040,000,000원)-보증금(460,000,000원)+)사전증여　10년내 사전증여 없음.=증여재산가액 580,000,000-)증여재산공제 150,000,000혼인증여재산공제가능함.-)감정평가수수료공제1,139,600= 과세표준428,860,400*세율20%-)누진공제 10,000,000=산출세액 75,772,080+)세대생략가산액 -=산출세액계 75,772,080-)신고세액공제(3%)2,273,162=납부세액73,498,918+)증여세 대납액0=최총 총 납부세액73,498,918→만약 수증자가 소득이 없다면 증여세 대납문제 발생해서 기존 증여세의 1.5배~2배 정도 세금이 더 많이나올수 있습니다.③수증자 취득세 과세 문제생김 (단위:원)시가상당액 증여부분 취득세양도부분 취득세　 1,040,000,000무상취득유상취득취득가액 580,000,000 460,000,000세율3.80%3.3%산출세액 22,040,000 15,180,000합계 37,220,000　→부담부증여시 취득세는 무상취득세율과 유상취득세율 각각 적용하며 유상취득세율은 보증금 차감한 4.6억에 대한세율이 아닌 보증금 차감전 금액인 1,040,000,000을 기준으로 적용합니다.④결론-양도세,증여세,취득세 총 부담세액: 174,524,048원-수증자가 지급해야하는 총현금지출액:570,718,918원(증여세,취득세,전세보증금같은 채무액)⑤장단점 및 주의사항장점·수증자가 세금만 지급하면 되지 양도일때 처럼 양도 대금을 지급할 필요가 없습니다·양도세가 비과세 되는 상황이거나 양도세가 다주택자 중과가 되지 않는 상황에서 일반적으로 순수 양도나 증여 보다 20%~40%정도 절세가 가능합니다.·전세 보증금이 있거나 해당 주택에 주택담보대출금액이 있다면 부채를 끼로 증여할수 있으므로 부담부증여로 하는것이 유리합니다.단점·증여에 해당하는 부분은증여 받고 나서 10년이내에 제 3자에게 양도시 이월과세에 걸려서 취득시기와 취득금액이 증여자기준으로 계산하게 되면 세금폭탄 나올수 있습니다.그러나 양도시점에 1세대 1주택이 가능하다면 이월과세에 걸려도 비과세가 가능하므로 문제가 없어 집니다.주의사항·수증자가 소득이 있어야 합니다. 구청에서는 연간 1,070,000,000원정도 있어야 하며 세무서도 그정도 소득은 있어야 합니다. 소득이 없다면 부담부증여 부인당하고 순수증여로 돌아갈수 있습니다.·수증자가 부담부증여 받고 세무서에서 5년간 사후관리를 하므로 부담부즈여 받고 전세계약을 세입자와 다시한고 채무도 수증자가 상환해야합니다. 만약 증여자가 대신 전세보증금이나 채무를 상환시 부담부증여 부인당하고 순수증여로 세금 폭탄 낼수 있습니다.·부담부증여 하려는 토지가 만약 토지거래허가구역에 있고 수증자가 기존 1주택을 가지고 있는세대의 경우 구청에서 부담부증여 허가가 안됩니다 .·부동산 감정평가를 낮게 받아서 신고시 세금이 절세가 되므로 감정평가는 선택이 아닌 필수입니다.2.순수증여로 부동산이전시 (1)개념 이전하련는 부동산을 시가를 기준으로 채무같은것 없이 무상으로 수증자에게 순수하게 증여하는것을 말합니다. (2)과세문제①수증자: 증여세 과세 문제 생김 (단위:원)증여가액 1,040,000,000+)사전증여　10년내 사전증여 없음.=증여재산가액 1,040,000,000→-)증여재산공제 150,000,000혼인증여재산공제가능함.-)감정평가수수료공제1,139,600= 과세표준888,860,400*세율30%-)누진공제 60,000,000=산출세액 206,658,120+)세대생략가산액 -=산출세액계 206,658,120-)신고세액공제(3%)6,199,744=납부세액200,458,376+)증여세 대납액0=최총 총 납부세액200,458,376→만약 수증자가 소득이 없다면 증여세 대납문제 발생해서 기존 증여세의 1.5배~2배 정도 세금이 더 많이나올수 있습니다.②수증자 취득세 과세 문제생김 (단위:원)시가상당액 증여부분 취득세 1,040,000,000무상취득취득가액 1,040,000,000세율3.80%산출세액 39,520,000합계 39,520,000→증여원인의 취득세과표세준은 기준시가가 아니라 시가입니다.④결론- 증여세,취득세 총 부담세액: 239,978,376원-수증자가 지급해야하는 총현금지출액:239,978,376원⑤장단점 및 주의사항장점·내야할 세금은 많지만 증여자에게 양도대금이나, 돌려줘야할 채무가 없으므로 수증자가 지급해야할총 현금 지출액은 오히려 부담부증여나 양도보다 적을수 있습니다.·수증자가 부담부증여시 채무를 상환할 능력이 없거나, 순수양도및 저가양도처럼 양도대가를 지급할 돈이 없다면 차라리 증여세와 취득세만을 납부하는게 총현금지출액이 적어서 유리할수 있습니다. 증여세의 경우 5년간 연부연납으로 나누어 낼수 있습니다.단점· 세금자체가 많으므로 부담이 됩니다.· 증여 받고 나서 10년이내에 제 3자에게 양도시 이월과세에 걸려서 취득시기와 취득금액이 증여자기준으로 계산하게 되면 세금폭탄 나올수 있습니다.그러나 양도시점에 1세대 1주택이 가능하다면 이월과세에 걸려도 비과세가 가능하므로 문제가 없어 집니다.주의사항·수증자를 여러명으로 분산해서 받으면 세금이 줄어 들수 있습니다.·부동산 감정평가를 낮게 받아서 신고시 세금이 절세가 되므로 감정평가는 선택이 아닌 필수입니다.3.순수양도로 부동산이전시 (1)개념 양도자와 양수자가 제3자에게 양도하는것처럼시가대로양수자가 양도대금을 양도자에게 지급하고 부동산을 이전하는것을 말합니 다. (2)과세문제①양도자는 양도세 과세문제 생김 (단위:원)양도가액1,040,000,000시가대로 하셔야합니다-)취득가액485,000,000-)자본적지출액+양도비용9,190,500.=양도차익545,809,500-)장기보유특별공제76,413,3307년 보유했으므로 양도차익에서 14%공제함.=소득금액469,396,170-)기본공제2,500,000=과세표준466,896,170*세율40%-누진공제25,940,000=산출세액160,818,468+지방세16,081,847=납부세액(지방세포함)176,900,315②양수자는 취득세 과세문제 생김 (단위:원)시가상당액양도부분 취득세　 1,040,000,000유상취득취득가액 1,040,000,000세율3.3%산출세액34,320,000합계34,320,000　③결론-양도세,취득세 총합계액:211,220,315원-양수자가 내야할 총현금지출액:1,074,320,000원(양도대금+취득세)④장단점 및 주의사항장점·양도세가비과세 되는 상황에서 유리합니다·해당 부동산에 전세보증금이나 채무가 많다면 시가에서 해당 보증금이나 부채를차감한 나머지만 양도대금으로 실제 지급하면 되므로 양도가 유리합니다. 주로 이전하려는 주택을 전세주고, 본인은 다른 주택에 전세살고 있을 상황에서 유리합니다.단점· 양도세가 비과세가 안되고 과세되는 상황에서 불리합니다.· 실무적으로 양도대금을 실제로 양수자가 양도자에게 지급해야하는데 양도대금이 없어서 양도가 이루어 지지 않는 경우가 많습니다.주의사항·특수관계인끼리 거래이므로 양도라 할지라도 부동산 감정평가를 받아야 하며, 낮게 받아서 신고시 세금이 절세가 되므로 감정평가는 선택이 아닌 필수입니다.4.저가양도로 부동산이전시 (1)개념 양도자와 양수자가 시가보다 30% 싸게양수자가 양도대금을 양도자에게 지급하고 부동산을 이전하는것을 말합니다. (2)과세문제①양도자는 양도세 과세문제 생김 (단위:원)양도가액985,000,000시가의 95%로 하시면 됩니다.-)취득가액485,000,000-)자본적지출액+양도비용9,190,500.=양도차익493,809,500-)장기보유특별공제69,133,3307년 보유했으므로 양도차익에서 14%공제함.=소득금액424,676,170-)기본공제2,500,000=과세표준422,176,170*세율40%-누진공제25,940,000=산출세액142,930,468+지방세14,293,047=납부세액(지방세포함)157,223,515②양수자는 취득세 과세문제 생김 (단위:원)시가상당액 증여부분 취득세양도부분 취득세　 1,040,000,000무상취득유상취득취득가액 312,000,000 728,000,000세율3.80%3.3%산출세액 11,856,000 24,024,000합계 35,880,000　→취득세가 실제양도대금지급액(728,000,000원)에 대해서는 유상취득세율(전체 시가액 1,040,000,000원기준으로 9억초과하므로 3.3%)이 적용되고, 시가와 실제지급액 차액 (312,000,000원)에 대해서는 무상취득세율이 적용됩니다.그러나 현재 일부 구청(강서구청포함)에서는 시가 전체에 대해서 유상취득세율을 적용하여 과세 하고 있는곳도 있습니다.③결론-양도세,취득세 총합계액:193,103,515원-양수자가 내야할 총현금지출액:763,880,000원(양도대금+취득세)④장단점 및 주의사항장점·양도세가비과세 되는 상황에서 유리합니다·해당 부동산에 전세보증금이나 채무가 많다면 시가에서 해당 보증금이나 부채를차감한 나머지만 양도대금으로 실제 지급하면 되므로 양도가 유리합니다. 주로 이전하려는 주택을 전세주고, 본인은 다른 주택에 전세살고 있을 상황에서 유리합니다.·양도대금을 100%가 아닌 70%정도만 지급하면 되므로 유리합니다.단점· 양도세가 비과세가 안되고 과세되는 상황에서 불리합니다.· 실무적으로 양도대금을 실제로 양수자가 양도자에게 지급해야하는데 양도대금이 없어서 양도가 이루어 지지 않는 경우가 많습니다.·저가양도로 취득한자가 나중에 양도시 취득가액이 낮게 잡히게 되어 양도세 향후 많이 나올수 있습니다. 따라서 향후 양도세 비과세가 되게 끔 세팅을 미리 해놓는게 좋습니다.주의사항·특수관계인끼리 거래이므로 양도라 할지라도 부동산 감정평가를 받아야 하며, 낮게 받아서 신고시 세금이 절세가 되므로 감정평가는 선택이 아닌 필수입니다.최종 결론은?-위에서 설명한 4가지 방법중에 자기가 처한 상황에서 가장 유리한 방법을 선택하시면됩니다.제가 상담 진행하면서 늘상 하는말은세금만 보지 말고 총현금지출도 고려해서 결정하라는 말을 꼭드립니다 (단위:원)부담부증여순수증여순수양도저가양도총세금174,524,048 239,978,376211,220,315원193,103,515총현금지출570,718,918239,978,3761,074,320,000763,880,000-위 표에서 보시면 총세금은부담부증여가 가장 적어서 유리하지만, 수증자및 양수자가 지급해야할 세금및 부채,양도대금 합쳐서총 현금지출은 오히려 순수양도가 가장 적습니다.그러나 부담부증여시 갚아야할 채무가 보증금이면현금지출이다른 세입자가 들어오면 그 돈으로 보증금 내어주면 되므로 총부담부증여가 유리할수도 있습니다. 그러나 해당 부동산 시세 대비 많은 전세보증금이 있다면순수양도나 저가 양도가 총 현금지출액이 최소가 되어 가장 유리할수 도 있습니다.-이럴듯 제가 상담 하다보면 위 4가지가 각 납세자 분들이 처한 상황에 따라 유리한 상황이 다 다르므로세금뿐만 아니라 총현금지출액과 금전이외의 가치인 거주시 만족도등 질적인 부분도 종합적으 고려하셔서 결정해야 하므로 전문 세무사와 상담후 업무를 진행 하셔야합니다.제블로그에 부담부증여와 저가양도에 설명한것도 참고로 보시면 도움되실것입니다https://blog.naver.com/totwm/222807408630[가족간매매거래 전문세무사 ]부담부증여시 주의해야 할 사항들은? (증여세, [마곡 상속세 전문세무사][강서구 증여세무상담, 증여세전문, 증여세전문세무사, 자녀증여, 재산증여)안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다 ^^ 오늘은 많은 분들이 궁금해 하시고, 요즘같이 종부...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/totwm/222831266427가족간거래전문세무사[절세의 비책][마곡 양도세 전문세무사][강서구 양도세 전문 세무사] 저가 양도의 기본개념과 유의사항 [2023년개정내용반영]안녕하세요 절세도사 김주성 세무사입니다 ^^ 이번시간에는 저번에 설명드렸던 부담부증여와 절세효과가 비...blog.naver.com이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com태그#강서구상속세세무사#마곡상속세세무사#강서구증여세세무사#마곡증여세세무사#강서구양도세세무사#마곡양도세세무사#강서구부동산세무사#마곡부동산세무사#일산김포부천상속세증여세양도세세무사#강남상속세증여세세무사#부동산증여방법#가족간부동산거래#가족간부동산거래세무사#가족간매매세무사#가족간증여방법#부담부증여#저가양도#부담부증여세무사#저가양도세무사#증여세무사#증여세세무사 태그수정

행정안전부는22년 12월 21일 오늘 다주택자에게 적용되던 취득세 중과규정을 완화한다고 발표하였습니다.https://www.mois.go.kr/frt/bbs/type010/commonSelectBoardArticle.do?bbsId=BBSMSTR_000000000008&nttId=97495정부, 취득세 중과 완화한다! | 행정안전부> 뉴스·소식> 보도자료> 보도자료행정안전부 홈페이지에 오신것을 환영합니다.www.mois.go.kr보도자료 내용을 정리하면 다음과 같습니다.취득세 중과세율 완화(매매, 증여)아파트 주택임대사업자 지방세(재산세, 취득세) 감면질의응답1. 취득세 중과세율 완화(매매, 증여)<1> 매매로 인한 취득세율매매로 인한 취득세율을 정리하면 다음과 같습니다.개정 전구분개인 취득구분법인 취득비조정지역조정지역모든 지역무주택세대1~3%1~3%주택 수 무관12%1주택세대8%2주택세대8%12%3주택세대12%개정 후구분개인 취득구분법인 취득비조정지역조정지역모든 지역무주택세대1~3%1~3%주택 수 무관6%1주택세대1~3%2주택세대4%6%3주택세대6%현재 개인의 경우1주택 이상을 보유하고 있는 세대가 조정대상지역 소재 주택을 취득할 때, 2주택 이상을 보유하고 있는 세대가 비조정대상지역 소재 주택을 취득할 때 취득세가 중과되며, 법인의 경우항상 취득세를 중과세를 적용하고 있습니다.다만, 개정안에 따르면1주택 세대가 조정대상지역 소재 주택을 취득할 때는 기본취득세율(1~3%)를 적용하며, 그외의 중과세율이 적용되는 경우에는 기존 중과세율에서 50%를 인하하기로 하였습니다.<2> 증여로 인한 취득세율개정 전개정 후구분(증여자)3억원 미만3억원 이상구분(증여자)3억원 미만3억원 이상1주택 세대3.5%12%(배우자, 직계존비속 3.5%)1주택 세대3.5%3.5%2주택 세대12%2주택 세대3주택 세대12%3주택 세대6%현재 증여자가다주택자로서 시가표준액 3억원 이상의 조정지역 소재 주택을 증여하는 경우 12%의 중과세율을 적용합니다.(1세대 1주택자가 배우자 및 직계존비속에세 증여하는 경우에는 기본취득세율 적용)증여의 경우 개정안에 따르면2주택 세대까지는 중과세율을 폐지하고 일반 증여세율(3.5%)를 적용하며, 3주택 세대부터는 6%로 인하할 계획이라고 밝혔습니다.[적용 시기]위 내용은 중과완화 발표일인22년 12월 21일부터이므로 취득한 주택의 잔금지급일이 12월 21일 이후인 경우 중과완화 적용을 받습니다.※ 다만, 취득세 중과완화는 법률 개정 사항으로 정부는23년 초(2월 예상) 지방세법 개정 입법시 22년 12월 21일부터 소급하여 적용할 계획이라고 밝혔습니다.정리해보면 법률 개정 사항으로서22.12.21일 이후에 취득하는 경우라도 법 개정 전에는 적용이 불가능 하므로 개정에 따른 부칙을 두어 22.12.21일 이후 취득분부터 적용하는 것으로 소급적용적용 할 것으로 판단됩니다.따라서 우선 취득세를 납부 후 소급적용으로 개정이 된다면 취득세를 환급 받을 수 있을 것으로 보입니다. 다만,급한 상황이 아니라면 법령 개정 후 내용을 확인하고 취득하는 것이 바람직할 수 있을 것 같습니다.2. 아파트 주택임대사업자 지방세(재산세, 취득세) 감면주택을 최초로 분양받아 취득하여주택임대사업자 등록 및 요건들을 충족하는 경우 재산세 및 취득세를 감면받을 수 있습니다.다만, 20.8.18부터 아파트는 임대주택을 등록할 수 없기 때문에 요건을 충족하더라도 감면을 적용받지 못하였지만민간임대주택에 관한 특별법 개정에 따라 아파트에 대한 지방세 혜택도 복원할 계획이라고 합니다.세목내용취득세임대사업자가 85㎡ 아파트 최초로 분양받은 경우면적 등에 따라 차등감면(50~100%)재산세임대사업자가 임대목적으로 사용하는 아파트에 대하여면적 등에 따라 차등감면(25~100%)3. 질의응답질의시행시기를 2022년 12월 21일부터라고 했는데, 입법이 안되면 어떻게 되는지?답변입법은 국회의 권한임. 다만, 입법 논의과정에서 취득세 중과완화 발표일인 2022년 12월 21일부터 적용하는 것이 시장의 혼란을 최소화하는 길임을 설득할 계획임질의조정대상지역 2주택까지 중과배제하는 이유가 무엇인지?답변조정대상지역 2주택의 경우 경기 위축 주택거래 침체에 대한 대응에 주안점을 두었음질의당초의 주택 취득세율이 조정·비조정지역 구분 없이 1~3%진 점을 감안하면, 여전히 취득세가 높은 것은 아닌지?답변현재 조정대상지역과 비조정대상지역을 구분하고 있고, 종부세, 양도세, 재산세도 1주택자 여부에 따라 세부담의 차이를 두고 있음취득세도 3주택 이상 취득세 대해서는 일반세율(1~3%)과 차이를 두는 것이 바람직하다고 판단질의기존 일시적 2주택자로서 처분기한이 경과하지 않은 경우에도 중과세가 폐지되는지?답변금번 개정안은 발표일인 22.12.21일 이후 취득(잔금지급일)하는 경우부터 적용될 예정임(국회에서 시행일을 22.12.21부터 소급 적용시)만약 22.12.21 기준으로 종전주택 처분기한 2년이 경과하지 않은 자에게도 중과폐지를 적용한다면, 종전주택 처분기한 경과 전에 주택을 처분한 자와의 형평성 문제가 발생하며, 이미 적법하게 납부한 자에 대해 세금을 환급해야 하는 부당한 결과가 초래됨※ 발표에 따르면 22.12.21일 이후 취득분부터 개정된 세율이 적용되는 것으로서 안타깝지만22.12.21일 전에 대체주택을 취득하여 일시적 2주택인 경우에는 일시적 2주택 기간 내에 종전주택을 매도해야만 기본취득세율을 적용받을 수 있습니다.질의금번에 복원되는 매입임대사업자에 대한 지방세 혜택의 구체적 내용은?답변(취득세)임대사업자가 아파트를 최초로 분양받아 임대등록하는 경우 면적 등에 따라 차등 감면(재산세)임대사업자가 아파트를 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 임대목적으로 사용하는 경우 면적 등에 따라 차등 감면(25~100%)내년 취득세 과세표준 개정으로 인하여 증여, 부담부증여의 경우 22년까지 증여시 취득세를 공시가격 등으로 인정받을 수 있었지만,23.1.1분부터는 시가인정액(최근 거래된 시세, 감정평가액)으로 부과하여 취득세 부담이 전체적으로 증가하게 되었습니다.다만,이번 중과세율 완화를 통하여 기존에 중과세율이 적용되던 2주택자분들은 오히려 취득세가 줄어들 수 있습니다.개정 사항을 주시하면서 다음의 글을 참고하셔서 증여에 대한 유리한 시점을 파악하여 진행한다면 절세효과를 누릴 수 있습니다.내용링크입주권, 분양권 증여 부담부증여 절세https://blog.naver.com/highyes_tax/222473398125일반 부동산 부담부증여 절세https://blog.naver.com/highyes_tax/222789643038https://blog.naver.com/highyes_tax/222364280205부부간 증여를 통한 양도세, 종부세, 상속세 절세https://blog.naver.com/highyes_tax/222948512491가족간 매매를 통한 양도세, 증여세 절세https://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830가족간 교환을 통한 양도세, 증여세 절세https://blog.naver.com/highyes_tax/222817350284

대출자 명의가 바뀌지 않은 경우부담부증여 해당여부(부담부 증여에 해당함)서면인터넷방문상담4팀-811귀속년도 : 2007생산일자 : 2007.03.08.요 지직계존비속간의 증여에 있어 수증자가 채무를 인수한 경우채무인수 사실이 객관적으로 입증되는 경우에 증여재산가액에서 공제하는 것이며 채무를 인수하였는지 여부는채무자 명의변경과 관계없이 실제부담 여부로 판단하는 것임.회 신1.「상속세 및 증여세법」 제47조 제1항의 의하여 증여받은 당해 재산에 담보된 증여자의 채무를 수증자가 인수한 사실이 입증된 때에는 증여재산의 가액에서 그 채무액을 공제한 금액을 증여세 과세가액으로 하는 것이며, 그 채무상당액에 대하여는 「소득세법」제88조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세가 과세되는 것입니다.2.「상속세 및 증여세법」 제47조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 직계존비속간의 부담부증여에 대하여는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 당해 채무액은 수증자에게 채무가 인수되지 아니한 것으로 추정하는 것이나, 당해 채무액이 같은법 시행령 제10조 제1항 각호의 1의 규정에 의하여 객관적으로 입증되는 경우에 한하여 수증자가 인수한 채무를 증여재산의 가액에서 그 채무액을 공제하는 것입니다.3. 귀 질의의 경우 수증자가 증여자의 채무를 인수하였는지 여부는 채무자의 명의를 변경하였는지 여부에 관계없이 재산을 증여받은 후 당해 채무를 사실상 누가 부담하고 있는지 여부 등 실질내용에 따라 사실판단 하는 것입니다.상세내용1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 아버지가 아들에게 아파트를 증여하는 경우로서 - 증여일자 : 2006년 12월 - 관계 : 부(증여자), 자(수증자) - 증여부동산 관련 채무현황 : 임차보증금 3억원, 은행대출금 5억원 - 증여계약서 내용 : 동 부동산 관련 채무를 부담부증여로 표시하여 증여등기하고, 부담부증여일 이후 이자 및 원금은 수증인이 부담하기로 함 - 채무명의변경 : 임차보증금은 승계로 변경되었으나, 은행대출금은 변경되지 않음(대출 성격상 차주 명의변경이 어려움) ○ 질의내용위와같이 자산을 증여하면서 대출자 명의가 변경되지 않은 경우로서 대출금을 수증인이 실제로 이자와 원금을 변제하는 경우 적법한 부담부증여에 해당하는지 여부 ?★주요 경력- 95,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,700건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 90,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

1. 개요취득세는 2023년 가장 개편이 많이 되는 세목이라고 볼 수 있습니다. 취득세 개정은 21.12월에 완료되었고적용시기가 23년 1월1일부터였는데요, 지방세법에‘시가인정액’이라는 용어가 들어오면서 취득의 원인에 따라 부과되는 취득세가 달라졌습니다.다만, 사실관계에 따라 2023년에도 2022년과 동일한 취득세가 적용되는 경우가 있으며, 최근 거래가 된 아파트 등의 경우에도2023년 2월까지 저에게 연락주시는 경우 2022년과 동일한 취득세로 절세할 수 있으니 증여, 부담부증여를 계획하고 계신다면 해당 내용을 검토하시는 것을 추천해 드립니다.2. 개정사항취득세 개정사항 중 주요내용은 다음과 같습니다.구분개정 전개정 후유상거래 과세표준Max(신고한 가액, 시가표준액) 금액원칙 : 사실상 취득가격부당행위 : 시가인정액증여 과세표준시가표준액원칙 : 시가인정액예외 : 시가표준액1. 시가인정액을 산정하기 어려운 경우2. 시가표준액이 1억원 이하인 경우상속시가표준액시가표준액지방세심의위원회-취득일 전2년 이내 ~신고·납부기한으로부터 6개월 이내 시가인정액신고·납부기한유상거래 : 취득한 날부터 60일유상거래 : 취득한 날부터 60일증여 : 취득한 날부터 60일증여 :취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월상속 : 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월상속 : 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월<1> 가족간 매매거래가족간 매매거래는매매가액에 따라 취득세가 달라지는 거래입니다.만약 시가인정액과 매매가액이 유사하거나 같은 경우에는 해당 취득가액을 기준으로 취득세가 부과되지만, 증여세 절세 등의 위하여시세보다 저렴하게 매매하는 경우 취득세가 달라집니다.(1) 개정 전: 2022년까지는 시세와 무관하게 매매가액이 공시가격보다 높은 경우에는 매매가액으로 취득세를 부과했으며, 공시가격보다 낮은 경우에는 매매가액에 대해서는 매매로 인한 취득세율, 차액에 대해서는 사실관계에 따라 매매 또는 증여로 인한 취득세율이 적용되었습니다.(2) 개정 후: 2023년부터는 부당행위에 해당하여 시가인정액을 기준으로 부과됩니다. 따라서 전체적인 취득세가 증가하게 되며, 사실관계에 따라 일부는 매매, 일부는 증여로 인한 취득세율이 적용됩니다.[가족간 매매거래 절세방안]따라서 취득세의 기준이 되는 시가인정액을 낮게 설정하거나, 부당행위에 적용되지 않도록 매매가액을 조절하거나, 증여로 인한 취득세율이 유리한 경우에는 증여로 인한 취득세율이 적용될 수 있도록 해야합니다.증여세 절세를 위한, 일시적 2주택자의 양도세 비과세 혜택을 받기 위한 가족간 저가매매거래 컨설팅 관련한 자세한 내용은 아래의 글을 참고하시면 됩니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830[양도·증여·상속 전문 세무사]특수관계인간(부모,자식간) 부동산 저가매매·양도 컨설팅 세부내용(인터넷으로 절대 알 수 없는 이유)안녕하세요. 가족간 부동산 매매거래를 전문으로 컨설팅 하고 있는 이상웅 세무사입니다. 따라서 오늘은 &#...blog.naver.com<2> 증여2022년까지는 감정평가를 받거나 최근 거래가격이 있더라도 공시가격 등의시가표준액을 기준으로 부과하였으나, 2023년부터는시가인정액을 원칙으로 부과합니다. 따라서 이월과세 등 불리해지는 세법을 감안하여2022년 연말에 증여 및 부담부증여를 진행하셨던 분들이 굉장히 많았습니다.2023년부터는 시가인정액에 따라 취득세가 부과되어 취득세 부담이 크게 증가합니다.다만, 글의 하단에 절세방안에 대해 서술하였으니 참고하시면 좋을 것 같습니다.<3> 부담부증여증여자의 채무를 인수하는 부담부증여의 경우 유상으로 취득한 것으로 보는채무액에 대해서는 유상승계취득에서의 과세표준을 적용하고, 취득물건의 시가인정액에서 채무부담액을 뺀 잔액에 대해서는무상취득에서는 과세표준을 적용하며, 이때 유상으로 취득한 것으로 보는 채무액의 범위는 시가인정액을 한도로 합니다.(1) 유상거래(매매 또는 교환 등)유상거래의 경우 사실상취득가격을 원칙으로 하지만, 특수관계인간의 거래로서 부당행위계산의 경우에는 시가인정액을 기준으로 취득세가 부과됩니다.(2) 무상취득증여 등의 무상취득은 22년까지 공시가격 등의 시가표준액 부과되었지만, 23년부터는 시가인정액을 원칙으로 하고 시가인정액이 불분명한 경우 시가표준액으로 부과됩니다.<4> 교환교환의 경우 개정을 통하여 구체적으로 법에 규정되었습니다. 다만,사실상 취득가액이 내용에 따라 판단이 달라질 수 있으므로 경정청구 등을 통하여 환급을 받을 수 있는 경우가 있습니다.교환 컨설팅 관련한 자세한 내용은 아래의 글을 참고하시면 됩니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222817350284[교환전문세무사] 일시적 2주택자의 해결책, 주택 교환거래 컨설팅1. 개요 부동산 시장이 매수세가 끊겨 연일 시세가 하락하고 있습니다. 한국부동산원에 따르면 지난 1∼5월...blog.naver.com3. 시가표준액지방세법에 따른 시가표준액은 물건의 종류에 따라 다음과 같습니다.구분시가표준액토지토지의 공시된 개별공시지가주택주택의 공시된 개별주택가격 또는 공동주택가격공시되지 않은 토지,주택공시되지 않은 경우에는 시장·도지사 등이 산정한 가액을 적용건물구조별·용도별·위치별 지수와 경과연수별 잔존가치율 및 그 규모,특수부대설비 등을 참작한 가감산율을 적용4. 시가인정액시가인정액이란 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로서'평가기간 내'의매매사례가액, 감정가액, 공매가액, 그 밖에 시가로 인정되는 가액을 말합니다.취득한 부동산의면적, 위치, 및 용도와 시가표준액이 동일하거나 유사하다고 인정되는 다른 부동산등에 대한 시가인정액이 있는 경우에는 해당 가액을 시가인정액으로 봅니다.다시말해취득하는 부동산에 대한 시가인정액이 없더라도 평가기간 내 유사한 부동산이 거래되는 등의 경우에는 해당 가액으로 취득세가 부과될 수 있습니다.[평가기간] : 취득일 전6개월 ~ 취득일 후3개월시가인정액의 범위는취득일 전6개월 ~ 취득일 후3개월 이내의 기간내의 가액입니다.거래가액 등의 가액이 평가기간 이내의 가액인지에 대한 판단은 다음의 구분에 따른 날을 기준으로 하며, 시가인정액이 둘 이상인 경우에는 취득일 전후로 가장 가까운 날의 가액을 적용합니다.(1) 거래가액 : 매매계약일(2) 감정가액 : 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일(3) 경매가액 또는 공매가액 : 경매가액 또는 공매가액이 결정된 날5. 지방세심의위원회 : 취득일 전2년 ~신고·납부기한으로부터 6개월납세자 또는 지방자치단체의 장은 위의 평가기간에 해당하지 않더라도취득일 전2년 ~ 신고·납부기한의 만료일부터 6개월 이내의 기간 중 매매등이 있는 경우지방세심의위원회에 해당 매매등의 가액을 시가인정액으로 인정하여 줄 것을 심의요청할 수 있습니다.시간의 경과와 주위환경의 변화 등을 고려할 때 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 경우에는 매매등의 가액을 시가인정액으로 심의·의결할 수 있습니다.[지방세심의위원회에 따른 추징 예상 사례]따라서 지방세심의위원회에 따라 다음의 경우 취득세가 추징될 수 있으니 유의해야 합니다.사례1평가기간인 취득일 전6개월 ~ 취득일 후 3개월내 유사한 물건의 거래된 가액을 포함한 시가인정액이 없어 시가표준액으로 취득세를 신고·납부했으나,취득일 전2년 이내 유사한 물건의 거래가액으로 취득세 부과사례2시가인정액을 산정하기 어려운 경우에 해당하여 시가표준액으로 취득세를 신고·납부했으나,지자체장의 요청에 따라 시가인정액으로 취득세 부과6. 취득세 절세방안2023년 취득세 개정으로 매매, 증여, 부담부증여, 교환에 따른 취득세가 증가하였습니다. 다만, 모든 경우에 증가된 취득세가 부과되는 것이 아니므로해당 물건의 종류와 사실관계를 잘 파악하여 개정전의 취득세를 부담하는 방향으로 진행을 도와드리고 있습니다.<1> 취득세 신고 납부시 관련 법령에 따라 취득신고를 하더라도 모든 유사사례의 시간인정액 산정자료가 공개되는 것은 아닙니다. 따라서증여, 부담부증여 물건의 종류와 증여시기 등의 사실관계에 따라 시가인정액이 아닌 시가표준액을 적용 가능 여부를 판단하여 적법하게 처리한다면22년과 동일하게 시세가 아닌 공시가격을 기준으로 취득세를 신고·납부할 수 있습니다.<2> 또한 최근 거래가 되어시가인정액이 있는 아파트 등의 물건이라도 23년 2월 까지 연락주시는 경우22년과 동일하게 시세가 아닌 공시가격을 기준으로 취득세를 신고·납부 할 수 있도록 도와드리고 있습니다.