단기임대사업자 주택매매시 양도세관련

주택임대사업자의 양도소득세 중과배제(자진말소, 자동말소 등)​안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다. ​주택임대사업자가 아래 요건을 모두 충족한 임대주택을 양도할 경우, 다주택자 중과대상에 해당하더라도 양도세는 중과되지 않습니다. 다만, 2018.09.14 이후 취득한 조정지역 대상 소재의 주택은 중과배제 대상에서 제외됩니다.​​1. 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 외의 지역은 3억원)이하2. 의무임대기간 준수- 2020. 07. 10 이전 등록 : 단기임대주택 or 장기임대주택 등록 + 5년 이상 임대- 2020. 07. 11 ~ 2020. 08.17 등록 : 장기임대주택으로 등록 + 8년 이상 임대- 2020. 08. 18 ~ 등록 : 장기임대주택으로 등록 + 10년 이상 임대3. 임대료 증액제한 준수- 종전 계약 대비 보증금이나 임대료 5% 범위내로 상한4. 지방자치단체 + 세무서에 모두 주택임대사업자로 등록​만약, 임대주택으로 등록한 단기 혹은 장기임대주택을 위의 의무기간을 채우지 못하고자진말소후에 양도했다면 양도세가 중과가 됩니다.다만, 민간임대주택법의 개정으로 인해 불가피하게 임대주택을자진말소 후, 양도하게 된 경우 아래 요건을 충족한다면 의무임대기간요건을 충족한 것으로 보아 양도세가 중과되지 않습니다.​1. 폐지되는 임대주택(단기임대주택으로 등록한 모든 주택 또는 장기임대주택으로 등록한 아파트)에 해당할 것2. 의무인대기간의 1/2이상을 임대하고 자진말소할 것3. 자진말소일로부터 1년 이내 임대주택을 양도할 것4. 의무임대기간 외의 위의 가액요건 및 임대료증액제한 요건 등을 충족할 것​반면, 의무임대기간을 모두 충족하여 자동말소된 경우에는 위의 3에 해당하는 임대주택 양도기한은 별도로 없습니다. 이를 표로 정리하면 다음과 같습니다.지금까지 주택임대사업자의 임대주택이 자진말소, 자동말소된 경우의 양도소득세 중과배제 요건에 대한 내용을 살펴보았습니다.​실무에 도움이 되셨으면 좋겠습니다.<세무회계 문> 문용현 세무사였습니다. 감사합니다.​

안녕하세요! 반포세무회계 김영훈 세무사입니다.이번 시간엔 거주주택 양도세 비과세에 대해서 알아보도록 하겠습니다.​소득세법상 장기임대주택에 해당하게 되면 2년 이상 거주한 주택을 양도하는 경우에 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있는데요.이는 소득세법 시행령 제155조20항에 규정되어 있습니다.소득세법 시행령 제155조 20항거주주택 양도세 비과세소득세법상 장기임대주택의 요건은 다음과 같습니다.​① 세무서 및 지자체 사업자 등록② 임대개시일 당시 기준시가 6억(수도권외지방 3억) 이하③ 5년 이상 임대​2020년 10월 7일 시행령이 일부 개정되면서 새로운 조문이 추가되었습니다.제167조의3제1항제2호에 따른 주택[같은 호 가목 및 다목에 해당하는 주택의 경우에는 해당 목의 단서에서 정하는 기한의 제한은 적용하지 않되, 2020년 7월 10일 이전에 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 주택으로 한정한다. 이하 이 조에서 장기임대주택 이라 한다]붉은색 글씨가 의미하는 것이 무엇일까요?다주택자 중과 배제나 종부세 합산배제와는 달리 거주주택 과세특례는 18년 4월 1일 이후로 사업자등록을 해도 단서규정에 의해서 단기민간임대주택으로 등록하고 5년 이상 임대하여도 거주주택에 대하여 비과세를 받을 수 있었습니다. ​하지만 민특법 개정으로 인해서 7월 11일 이후로 단기민간임대 및 장기일반민간임대 중 아파트로 임대주택을 등록하거나 단기민간임대주택에서 장기일반민간임대주택 등으로 전환하는 경우 세제 혜택이 배제되는 규정이 생겼습니다.​즉, 7월 10일 이전에 등록을 해야만 5년 이상 임대(단기민간임대 가능)한 임대주택에 대해서 거주주택 비과세 특례 혜택을 적용하는 것입니다. 그러면 7월 11일 이후에 등록을 한 임대주택은 어떠한 요건을 갖추어야 거주주택 비과세 특례가 적용될까요?​기한에 대한 단서 규정을 제외하면 제167조의3제1항제2호에 따른 양도세 중과배제되는 임대주택과 동일하다고 보면 됩니다. ​① 세무서 및 지자체 사업자 등록② 임대개시일 당시 기준시가 6억(수도권외지방 3억) 이하③ 장기일반민간임대주택등으로 등록하고 8년 이상 임대​10월 7일 시행령 개정으로 인해서 임대기간이 10년으로 늘어났습니다. 부칙에 따르면 개정규정은 8월 18일 이후 등록하는 임대주택부터 적용한다고 되어있습니다. 또한 1주택 이상 보유자가 18.9.14 이후 조정대상지역에 위치한 주택을 취득하여 임대주택으로 등록을 하는 경우에는 거주주택 과세특례에서 제외됩니다.제167조의3(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위)마. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제3호에 따른 민간매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로 10년 이상 임대하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 않고 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 주택(임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항의 전환 규정을 준용한다). 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 주택은 제외한다.　1) 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 새로 취득한 조정대상지역에 있는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다)을 취득하거나 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다)을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]​2) 2020년 7월 11일 이후 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택​3) 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 등록을 한 같은 법 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택을 같은 법 제5조제3항에 따라 2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 주택제4조(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위에 관한 적용례) ② 제167조의3제1항제2호마목1)부터 3)까지의 규정 외의 부분 본문 및 같은 호 바목(장기일반민간임대주택등의 임대기간요건에 관한 부분에 한정한다)의 개정규정은 2020년 8월 18일 이후부터 이 영 시행 전까지 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 등록을 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)한 민간임대주택에 대해서도 적용한다.등록일자를 기준으로 하여 표로 정리하면 다음과 같은데요.점점 임대주택을 통한 세제혜택을 받기 어려운 쪽으로 변화하는 걸 알 수가 있죠? 임대사업자로 등록한 뒤에 한달 이내에 취소하면 과태료를 내지 않아도 되니 만약 세제혜택을 받기 어려우시다면 해지하시는게 더 나을 것 같습니다.​이상으로 글을 마치겠습니다. 읽어주셔서 감사합니다!

주택임대사업자인 경우, 1세대가 일정한 요건을 충족한 임대주택과 2년 이상 거주한 1채의 거주주택을 소유한 상태에서 거주주택을 양도할 경우에는 임대주택은 없는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있습니다. 임대주택 수는 관계 없습니다.거주주택 비과세 특례의 요건은 다음과 같습니다. 모두 충족을 해야 합니다.1. 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 외의 지역은 3억원)이하2. 의무임대기간 준수- 2020. 07. 10 이전 등록 : 단기임대주택 or 장기임대주택 등록 + 5년 이상 임대- 2020. 07. 11 ~ 2020. 08.17 등록 : 장기임대주택으로 등록 + 8년 이상 임대- 2020. 08. 18 ~ 등록 : 장기임대주택으로 등록 + 10년 이상 임대3. 임대료 증액제한 준수- 종전 계약 대비 보증금이나 임대료 5% 범위내로 상한4. 지방자치단체 + 세무서에 모두 주택임대사업자로 등록주택임대사업자의 거주주택 비과세 특례 제도(2년 이상 거주한 주택은 평생 1회 비과세 가능)주택임대사업자의 거주주택 비과세 특례 제도 (2년 이상 거주한 주택은 평생 1회 비과세 가능) 안녕하세요....blog.naver.com위의 요건을 모두 충족하면 좋지만, 여러가지 상황으로 인하여1) 거주주택 비과세 특례를 적용받은 이후 임대주택을 자진말소한 경우도 있을 수 있고 또는 2) 거주주택 비과세 특례를 적용받지 않은 상태에서 임대주택을 자진말소한 경우도 있을 것입니다.1), 2)에 해당될 경우, 거주주택 비과세 특례를 받을 수 있는지 여부에 대해서 알아보겠습니다.1. 거주주택 비과세 특례를 적용받은 후, 임대주택을 자진말소한 경우임대주택 자진말소일 현재,의무임대기간의 1/2이상을 임대한 상태라면 거주주택 비과세는 추징되지 않고, 유지가 됩니다.물론 의무임대기간 외의 가액요건, 임대료 증액제한 요건등은 당연히 충족이 되어야 합니다.2. 임대주택을 자진말소 후 거주주택을 양도한 경우임대주택 자진말소일 현재, 아래 요건을 모두 충족했다면 거주주택 비과세는 가능합니다. 또한, 임대주택 자진말소 이후에도 임대료증액제한의 요건은 없습니다.1. 폐지되는 임대주택(단기임대주택 또는 장기임대주택으로 등록한 아파트)에 해당될 것2. 의무임대기간의 1/2이상을 임대하고 자진말소할 것3. 자진말소일로부터 5년 이내 거주주택을 양도할 것4. 자진말소일 현재 임대기간을 제외한 가액요건 및 증액제한 요건을 충족할 것서면-2021-부동산-3532(2022.02.08)[제목]장기임대주택 자진말소 또는 자동말소 후 거주주택 특례요건을 계속 준수해야 하는지 여부[요지]소득령§155㉓과 같이 장기임대주택이 자진․자동말소된 이후 특례요건을 준수하지 않더라도 5년 이내 거주주택을 양도하는 경우, 소득령§155⑳에 따른 특례 적용 가능임대주택 자동말소 또는 직권말소일 경우, 거주주택 비과세 특례제도는 아래 포스팅을 참고하시면 됩니다.임대주택 자동말소 또는 직권말소 후 거주주택 비과세를 받을 수 있는지 여부(거주주택 양도 전 또는 양도 후)임대주택 자동말소 또는 직권말소 후 거주주택 비과세를 받을 수 있는지 여부 (거주주택 양도 전 또는 후, ...blog.naver.com< 임대주택 자진말소 또는 자동말소시, 거주주택 비과세 특례 요건 >지금까지 의무임대기간 충족 전에 임대주택을 자진말소한 후에도 거주주택 비과세 특례를 받을 수 있는지에 대해서 알아보았습니다.임대주택이 자동말소 또는 직권말소가 될 경우, 거주주택 비과세에 관련된 내용은 아래와 같습니다.임대주택 자동말소 또는 직권말소 후 거주주택 비과세를 받을 수 있는지 여부(거주주택 양도 전 또는 양도 후)임대주택 자동말소 또는 직권말소 후 거주주택 비과세를 받을 수 있는지 여부 (거주주택 양도 전 또는 후, ...blog.naver.com실무에 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 읽어주셔서 감사합니다.<세무회계 문> 문용현 세무사였습니다.

안녕하세요. 반포세무회계 김영훈 세무사입니다.이번 시간에는 조특법 97조의3에 해당하는 임대주택에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 조세특례제한법 제97조의3장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례주택임대사업자가 법 소정 요건을 충족한 장기일반민간임대주택을 8년 이상 임대하고 양도하는 경우에는 임대기간 중 발생한 양도차익에 대해 50%(8년 이상 임대한 경우) 또는 70%(10년 이상 임대한 경우)의 장기보유특별공제율을 적용합니다.​특례 적용 요건은 다음과 같습니다.다음 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대개시일 당시 기준시가 요건을 적용하지 않습니다.1. 2018년 9월 13일 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득한 경우2. 2018년 9월 13일 이전에 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우​7.10 대책으로 인하여 2020년 7월 11일 ~ 2020년 8월 17일 사이에 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택으로 변경신고 하거나 아파트를 장기일반민간임대주택으로 등록한 경우에는 과세특례를 적용받을 수 없게 되었습니다. ​의무임대기간은 임대사업 중에 임대한 기간을 말하며, 도중에 임대가 중단되더라도 통산하여 8년 또는 10년 이상이면 요건을 충족한 것으로 보며 임대기간의 계산은 다음과 같습니다.민특법 개정으로 인하여 장기일반민간임대주택이 자동말소되는 경우에는 해당 자동말소일에 8년 임대기간 요건을 충족한 것으로 보아 장기보유특별공제율 50%를 적용합니다. 자동말소일 현재 특례요건을 충족해야 하며 자진말소한 경우에는 과세특례를 받을 수 없습니다.​이상으로 이번 글을 마치겠습니다.감사합니다.

거주주택 특례 적용시 양도하는 거주주택 선택 가능 여부(불가능, 먼저 양도하는 거주주택이 적용됨)★주택임대사업자의 거주주택 비과세 특례제도주택임대사업자인 경우, 1세대가 일정한 요건을 충족한 임대주택과 2년 이상 거주한 1채의 거주주택을 소유한 상태에서 거주주택을 양도할 경우에는 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있습니다. 임대주택 수는 관계 없습니다. 거주주택 비과세 특례의 요건은 다음과 같습니다. 모두 충족을 해야 합니다.1. 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 외의 지역은 3억원)이하2. 의무임대기간 준수- 2020. 07. 10 이전 등록 : 단기임대주택 or 장기임대주택 등록 + 5년 이상 임대- 2020. 07. 11 ~ 2020. 08.17 등록 : 장기임대주택으로 등록 + 8년 이상 임대- 2020. 08. 18 ~ 등록 : 장기임대주택으로 등록 + 10년 이상 임대3. 임대료 증액제한 준수- 종전 계약 대비 보증금이나 임대료 5% 범위내로 상한4. 지방자치단체 + 세무서에 모두 주택임대사업자로 등록양도, 사전-2023-법규재산-0393 [법규과-1948] , 2023.07.26[ 요 지 ]장기임대주택을 보유한 상태에서 거주주택을 양도하는 경우소득령§155⑳ 특례요건을 갖춘 거주주택은 양도가액 12억원 범위 내에서 소득령§154①에 의해 당연 비과세되는 것으로 비과세 적용여부의 임의적 선택은 불가함[ 답변내용 ]「소득세법 시행령」 제155조제20항에 따른 특례 요건을 갖춘 장기임대주택(A)과 거주주택(B)을 보유한 1세대가 거주주택(B)의 양도일에 일반주택(C)을 취득한 경우로서 양도가액 12억원 상당의 거주주택(B)에 대한 양도차익은 양도소득세가 당연 비과세되는 것으로 해당 양도차익을 납세자 선택에 의해 과세대상으로 신고하고 향후「소득세법 시행령」제155조제20항에 따른 거주주택 요건을 충족하고 양도하는 일반주택(C)에 대하여 같은 법 같은 영 제155조제20항의 특례를 적용하여 같은 법 같은 영 제154조제1항을 적용할 수 없는 것입니다.[ 관련법령소득세법 제89조【비과세 양도소득】소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】1. 사실관계○A주택 : 2018.09. 이전 취득하여 지자체 및 세무서에 임대사업자 등록, 소득령§155⑳에 따른 장기임대주택 요건을 충족하는 것으로 전제○B주택 : 2019.4.12. 취득, 2023년 5월 매도, 보유기간 중 2년 이상 거주○C주택 : B주택의 매도일에 취득, 취득이후 거주 중2. 질의내용○ 소득령§155⑳에 따른 장기임대주택 보유시 거주주택 특례를 적용하는 경우 양도하는 거주주택을 선택할 수 있는 지 여부- 거주주택 특례의 비과세 요건을 충족한 B주택 양도 시 비과세를 적용하지 않고(생애 한 차례 특례 적용 미소진) 향후 C주택 양도 시 비과세 적용가능 여부