공동명의 변경 후 양도 시 각각의 취득가액 계산

다세대주택을 신규주택 취득 후 다가구주택으로 용도변경하여양도 시 일시적 2주택 특례 적용 가능 여부★ 일시적 2주택 양도세 비과세 요건1) 종전주택 취득일로부터1년 이상 지난 후 신규주택 취득2) 신규주택 취득일로부터3년 이내 종전주택 양도3) 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년이상 보유, 취득당시 조정지역일 경우 2년이상 거주포함)을 충족할 것양도, 서면-2022-법규재산-1143 [법규과-2337] , 2023.09.11[ 제 목 ]다세대주택을 신규주택 취득 후 다가구주택으로 용도변경하여 양도 시 일시적 2주택 특례 적용 가능 여부[ 요 지 ]다세대주택을 보유한 1세대가 신규주택을 취득한 후 다세대주택을 다가구주택으로 용도변경하는 경우로서 다가구주택을 용도변경한 날부터 2년 이상 보유하고 신규주택 취득일부터 3년 이내에 하나의 매매단위로 양도하는 경우, 일시적2주택 특례 적용 가능함[ 회 신 ]귀 서면질의의 경우, 아래 ｢기획재정부 재산세제과-1054, 2023.09.05.｣를 참고하시기 바랍니다.○ 기획재정부 재산세제과-1054, 2023.09.05.【질의】다세대주택을 보유한 1세대가 신규주택을 취득한 후 다세대주택을 다가구 주택으로 용도변경하는 경우로서 다가구주택을 용도변경한 날부터 2년 이상 보유하고 신규주택 취득일부터 3년 이내에 하나의 매매단위로 양도 하는 경우, ｢소득세법 시행령｣ 제155조제1항에 따른 일시적2주택 특례 (이하 “쟁점특례”)를 적용받을 수 있는지 여부(제1안) 쟁점특례 적용 가능(제2안) 쟁점특례 적용 불가【회신】귀 청의 질의에 대하여 제1안이 타당합니다.[ 관련법령 ]소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】1. 사실관계○2015.1월 甲은 다세대주택(A) 취득○2021.12월 甲은 아파트(B) 취득○2022.2월 다세대주택(A)을 다가구주택 1채로 용도변경○2024.3월 A주택 양도 예정2. 질의내용○다세대주택을 보유한 1세대가 신규주택을 취득한 후 다세대주택을 다가구주택으로 용도변경하는 경우로서 다가구주택을 용도변경한 날부터 2년 이상 보유하고 신규주택 취득일부터 3년 이내에 하나의 매매단위로 양도하는 경우, ｢소득세법 시행령｣ 제155조제1항에 따른 일시적2주택 특례(이하 “쟁점특례”)를 적용받을 수 있는지 여부

다세대주택을 신규주택 취득 후다가구주택으로용도변경하여양도 시 일시적 2주택(1세대 1주택) 특례 적용 가능 여부(변경후 2년이 지나야 함)기획재정부 재산세제과-1054생산일자 : 2023.09.05.요 지다세대주택을 보유한 1세대가 신규주택을 취득한 후 다세대주택을 다가구주택으로 용도변경하는 경우로서다가구주택을 용도변경한 날부터 2년 이상 보유하고 신규주택 취득일부터 3년 이내에 하나의 매매단위로 양도하는 경우,일시적2주택(1세대 1주택 양도세 비과세) 특례 적용 가능함【질의】다세대주택을 보유한 1세대가 신규주택을 취득한 후 다세대주택을 다가구 주택으로 용도변경하는 경우로서다가구주택을 용도변경한 날부터 2년 이상 보유하고 신규주택 취득일부터 3년 이내에 하나의 매매단위로 양도 하는 경우, ｢소득세법 시행령｣ 제155조제1항에 따른 일시적2주택 특례 (이하 “쟁점특례”)를 적용받을 수 있는지 여부(제1안) 쟁점특례 적용 가능(제2안) 쟁점특례 적용 불가【회신】귀 청의 질의에 대하여 제1안이 타당합니다.★주요 경력- 약 73,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,600건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 67,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트 등

주택을 취득하게 되면 취득단계에서 취득세, 보유단계에서 보유세, 매도단계에서 양도소득세가 주요 세금으로 발생한다. 주택 보유 상황에 따라 새로운 주택을 취득할 때 부부공동명의와 단독명의 유불리가 달라지므로 잘 따져보고 행동으로 옮겨야 한다.양도소득세는 양도가액에서 취득가액을 뺀 양도차익에 대해 과세하는 세금으로, 양도차익은 보유하고 있는 지분 비율에 따라 세율이 적용되기 때문에 공동명의가 양도소득세에서 유리하다. [사진 pxhere]취득단계의 취득세일반적으로 제3자로부터 매매를 원인으로 취득하는 경우 취득세는 세대를 기준으로 하기 때문에 부부공동명의와 단독명의의 취득세 차이는 없다. 다만, 부부일방의 부모로부터 증여 또는 매매로 취득할 때는 취득세가 달라질 수 있다.증여 및 부담부증여증여로 취득하는 경우 조정대상지역에 소재하면서 공시가격이 3억원을 초과하는 물건이라면 취득세가 12%로 중과될 수 있다. 하지만 증여자가 1세대1주택자이면서 직계비속에게 증여하는 경우라면 기본 취득세율인 4%가 적용된다.매매로 취득하는 경우가족간 매매로 취득하는 경우 매매가액이 공시가액보다 낮은 경우에는 매매가액을 초과하는 공시가액 부분은 직계비속의 취득 부분은 증여를 원인으로 취득한 것으로 보아 4% 또는 12%의 세율이 적용될 수 있지만, 며느리 또는 사위의 취득 부분은 매매를 원인으로 취득한 것으로 보아 1~3% 또는 8, 12%의 취득세율이 적용될 수 있다.보유단계의 보유세보유세는 재산세와 종합부동산세(종부세)로 구성되어 있다. 일반적으로 쟁점이 되는 보유세는 세부담이 큰 종부세다.종부세는 세대기준이 아닌 인별로 과세가액을 산정하며, 세율 적용 시 주택 수도 각자의 보유하고 있는 주택 수를 기준으로 한다.1주택자① 단독명의1세대 1주택자가 단독명의로 주택을 보유하고 있는 경우에는 공시가격에서 11억원 초과분에 대해서만 종부세를 과세한다. 또한 보유기간 및 보유자의 나이에 따라 추가 세액공제를 받을 수 있다.② 부부공동명의원칙적으로 공동명의는 본인의 소유하고 있는 지분 만큼의 공시가액을 기준으로 6억 원 초과분에 대해 종부세를 납부하게 된다. 따라서 단독명의와 비교해보면 공제되는 금액이 각각 6억원씩 총 12억원으로 단독명의의 11억원보다 공제금액이 더 높다.하지만 이때는 추가 세액공제를 받지 못한다.고가의 주택일수록 12억원 공제보다 세액공제 혜택이 절세에 있어 더 효과적이다.다만, 부부공동명의인 경우 공동명의로 계산했을 때의 종부세와 단독명의로 계산했을 때의 종부세를 비교해 유리한 것을 선택할 수 있는 1세대1주택 특례 신청을 할 수 있기 때문에 부부공동명의가 단독명의보다 유리하다.조정지역 2주택 이상 보유조정대상지역 2주택자 또는 지역 무관 3주택 이상 보유자는 종부세에서 중과세율이 적용되어 세부담이 크게 증가한다.① 단독명의만약, 조정대상지역 A와 B주택을 부부가 단독으로 한 채씩 보유하고 있다면 각각의 공시가액에 6억원을 공제해 주며, 6억원 초과부분에 대해 적용되는 세율은 조정 2주택 중과세율이 아닌 일반세율이 적용된다.② 공동명의조정대상지역 A와 B주택을 부부가 50%씩 공동명의로 보유하고 있다면 각각의 50%만큼의 공시가격을 합산한 가액 중 6억원 초과분에 대해 종부세가 과세되며 이때 적용되는 세율은 중과세율이 적용된다.매도단계의 양도소득세양도소득세는 양도가액에서 취득가액을 뺀 양도차익에 대해 과세하는 세금으로서 양도차익의 계산은 인별로 판단하지만, 중과세율 적용 시 주택 수 판단은 세대 기준으로 한다. 적용되는 세율은 세대 기준이기 때문에 공동명의, 단독명의의 차이가 없지만 과세 대상인 양도차익은 보유하고 있는 지분 비율에 대해 각각 세율이 적용되기 때문에 공동명의가 양도소득세에서 더 유리하다.양도소득세의 기본세율은 양도차익에 따라 6~45%가 적용되는데 만약 11억원의 양도차익이 발생하는 부동산이라면 단독명의인 경우 최고 45% 세율이 적용되지만, 50% 공동명의인 경우 각각 42% 세율이 적용되면서 기본공제 250만원을 각각 적용받을 수 있다.주택 취득 시 명의가 고민된다면부부공동명의는 부부간 증여세 이슈가 발생할 수 있으며, 이후 상속세까지 고려해야 한다. 주택을 취득함에 있어서 영향을 미치는 세금이 이렇게 다양하다 보니 주택 취득 후 몇 년간의 계획에 따라 예상 세액을 비교하여 취득하기 전 미리 본인에게 가장 유리한 방향을 정하는 것이 필요하다.

안녕하세요 서가세무회계 최혜경 세무사입니다.상가와 주택이 한 건물에 있는'상가주택 (겸용주택)'일반적으로 1층 상가 + 2,3 층 주택으로 되어있는상가 + 다가구주택으로 많이 구성되어 있습니다.상가주택은특성상 상가의 부분과주택의 부분으로 나뉘기 때문에양도하실 때나 취득하실 때계산법이 복잡해질수 밖에 없습니다.특히 상가주택에 대한 과세 방법이계속 개정이 되고 있어서더더욱 상가주택 양도시 주의하셔야 할 부분이 많습니다.오늘은 상가주택 양도시반드시 확인해야 하는 부분에 대해다뤄보도록 하겠습니다.대표사진 삭제1차적으로 면적을 따져보아야 합니다.주택면적 > 상가면적 : 전부 주택으로 봅니다.주택면적 < 상가면적 : 주택부분만 주택으로 봅니다.단, 22.1.1 이후 양도하는 분부터12억원을 초과하는 고가 겸용주택에 대해서는주택면적이 > 상가면적, 즉 주택면적이 더 크더라도주택 부분만 비과세하고 상가 부분은 일반 과세됩니다.구분주택면적 ＞ 상가면적주택면적 ≤ 상가면적일반주택 (12억 이하)주택으로 과세(1세대1주택이라면 비과세)주택은 주택으로 과세상가는 일반세율로 과세고가주택 (12억 초과)주택은 주택으로 과세상가는 일반세율로 과세이때 12억원은 전체 겸용주택을 매도하는 대가로 받은 금액을 말합니다.상가 주택 양도세 계산 방법주택과 상가로 나눈 경우주택분과 상가분에 대해 각각의 양도소득을 계산해야 합니다.이때는 거래가액이 중요합니다.일괄 양도하는 경우<전체 일괄 양도가액> 이 있기 때문에주택분 / 상가건물분 / 상가토지분 을 어떤 금액으로 산정할지가 중요합니다.만약 계약서상 실지거래가액이 작성되었다면실지거래가액으로 나누어서 양도세를 계산하게 됩니다.하지만 실지거래가액이시가를 기준으로 안분한 금액과 30% 이상 차이나는 경우세법은 실지거래가액을 인정하지 않고,기준시가 등으로 안분한 금액을 임의로 양도차익을 계산합니다.이때 시가란감정가액이 모두 있다면, 감정가액을 기준으로 안분계산하며기준시가가 모두 있는 경우에는 기준시가에 따라 안분 계산하게 됩니다.각각의 거래가액이 정해졌다면주택 / 상가건물 / 상가토지로 나누어서주택은 주택대로 1세대 1주택 비과세 or 일반과세 or 중과세 를 적용하고상가 건물과 상가 토지는 개별적으로 일반과세를 적용합니다.양도가액 - 취득가액 = 양도차익 을 계산하고각각의 양도소득금액을 합산하여전체 납부해야 할 양도소득세를 계산하게 됩니다.양도시 부가세도 꼭 챙기셔야 합니다.상가주택을 양도하게 되면상가 건물분은 양도시 부가세가 과세되는과세대상에 해당되는데요.상가 건물분으로 나뉜 금액에 10%는계약서 상 명시하시고부가세에 대한 부분을 정리하셔야 합니다.세법상 10% 에 대한 부가세는양도자의 매출세액으로부가세 신고시점에도 10%에 대한 부가세를납부하셔야 합니다.반대로 양수자는 해당 부가세에 대해매입세액 공제를 받으실 수 있겠죠.이 경우 매수자와 잘 협의하셔서부가세에 대한 내용을 계약서상 기재하시고부가세 세금계산서 발행 및 부가세 신고를 놓치시지 않길 바랍니다.만약 계약 - 잔금이 길어지는 경우중간지급조건부가 된다면 이 부분도 꼭 체크해주셔야 합니다.양도 전 반드시 챙겨야 할 체크리스트 5가지일반 상가나, 주택을 매도하셨을 때는많이들 셀프 양도세 신고를 하시고,아마 큰 부담은 없으실텐데요.그런데 상가주택은 개인이 양도세를 신고하기에는너무나 복잡한 영역이라고 판단됩니다.상가주택에 대해서는 양도신고가 들어와도과세관청에서 주의깊게 보는 신고내역이기도 합니다.아무래도 세금 자체가 클 수 있고,또 신고 내용도 복잡하기 때문입니다.그럼 상가주택을 양도하면서 납세자가 준비해야 할 것은무엇이 있을까요?<1>상가주택은 유사매매사례가액이 없는 경우가 많아절세나 정확한 세금 신고를 위해서는감정평가가 우선되는 경우가 많습니다.감정평가를 받는게 더 유리한지 한번 검토해보시고진행하시는 걸 추천드립니다.<2>상가주택의 건축물대장을 보시면용도 변경 내역이 있는지 확인이 필요합니다.용도가 중간에 변경되었고,변경된 시점에 따라주택 과 상가 에 대한 판단 내용이 달라질 수 있고세액이 변동될 수 있습니다<3>상가주택은 실질 사용 용도가 무척 중요합니다.건축물대장과 실질 현황이 다르다면,어떤 것이 더 세법상 유리하고어떤 증빙을 갖춰놓는것이향후 문제가 없는지 미리 체크하셔서 준비해둔 다음매도를 준비하시는 것이 좋습니다<4>자본적 지출 증빙 및 취득 가액을 준비하셔야 합니다.상가주택은 신축하여 오래 보유하신 경우가 많습니다.이에 따른 내용을 잘 보관하셔서추후 신고 진행시 절세가 되는 부분을 확인해야 합니다.<5>양도세와 부가세 둘 다 챙기셔야 합니다.특히 상가주택을 매도하시며 사업자도 폐업하셔야 하는 경우끝까지 마무리가 중요합니다.상가주택은안분가액 계산,주택 수 산정,거주 요건 충족 여부,다세대 VS 다가구주택 이슈,부수 토지의 범위,취득가액이 없다면 환산취득가액 계산 등양도세 신고시 변수가 무척 많습니다.특히 부부 공동명의이거나증축 /개축 이력이 있거나취득가액이 없는 오래된 주택인 경우계산은 더더욱 복잡해집니다.절세의 시작은 정확한 분석입니다.상가주택 양도 신고를 진행할 땐반드시 전문가와 상담하여가장 유리한 양도 시기와 방법을 찾으시길 권장드립니다.상가주택 양도세와 관련해 고민이 있으시다면,언제든 아래 링크로 연락 부탁드립니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.편안한 한 주 되시길 바랍니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

안녕하세요 서가세무회계 최혜경 세무사입니다.부부 간 자산을 어떻게 분배하는지에 따라세금이 달라지는 경우가 많습니다.신혼집을 처음 구할 때 전셋집을 하면서도시아버님의 눈총을 받으면서도 (그런 시절이었죠)공동명의로 박박 우겨서 진행을 했었는데사실 그때는 아무 의미가 없었지만 -이후 매매를 하면서도 계속 공동명의의 길을 걷고 있습니다.요즘은 주택자금조달명세도 제출해야 하는 세상이라더더욱 이 부분이 중요해지고 있는 것 같아요.그렇다면 세금에 대해서는부부간 명의에 따라어떤 차이가 있는지한번 살펴보도록 하겠습니다.단독명의시 VS 1/2 배우자 증여시 세액 비교양도세는 양도가액에서 취득가액을 차감한'양도차익'에 대해서 과세합니다.취득가액이 낮고 가격이 많이 상승한 재산의 경우당장의 매도 계획이 없다면,증여세 면세범위를 이용해 증여한 후 양도하게 되면양도세 절세효과가 커지게 됩니다.A 단독명의의 집을 예시로 들어보겠습니다.양도가 20억, 취득가 2억, 장기보유특별공제 30%, 일반세율 적용시양도차익은 18억원으로양도세는 약 5억원 이상 나오게 됩니다.그런데 만약 배우자에게 1/2를 중여하고(현재 시가 12억, 배우자 취득가 6억원 가정)10년 후에 양도를 한다고 가정해보겠습니다.A + B 공동명의양도가 20억, 취득가 A 1억 + B 6억, 장특공 30%, 일반세율 적용시증여세는 6억으로 증여공제로 면제가 되고양도세는 양도차익이 줄어들어부부 각각의 양도세를 합산할 때 약 3억 6천 가량으로 계산됩니다.물론 부부 증여시 증여취득세에 대해서는 과세됩니다.그럼에도 보유를 길게 보는 주택이라면단독명의보다 증여를 활용한 공동명의 양도가1억 이상의 절세 효과를 보게 되며,뿐만 아니라 종합부동산세는공동명의의 경우 각각 9억원을 공제해주는 제도가 있기 때문에단독명의 보다 보유세 적인 측면에서도더 나은 선택이 될 수 있습니다.양도세 이월과세 규정에 의해10년 후 양도해야 더 높은 세제혜택을 보실 수 있으신데요.증여후 10년 이내 양도하더라도종합적으로 검토해봐야 하겠지만,세액이 조금이라도 절감되는 경우의 수가 있습니다.부부 공동명의시 혜택종합부동산세 (보유세) 경감위에서 말했다시피 공동명의시종부세 부과세액이 달라집니다.종부세의 경우1세대 1주택자가 소유하고 있는 경우가 아닌2주택 이상자의 경우 9억원씩 공제가 됩니다.(1세대 1주택자 공제금액 12억원)하지만, 공동명의라면한명당 9억원씩 각각 공제가 되어단독명의일때보다 과세가 되지 않는 경우가 많습니다.공시지가 합산 20억원을 공동으로 소유시10억 / 10억 중 9억원이 공제가 되니1억원에 대해 종부세는 현저히 낮아지게 됩니다.또한 부부 1세대 1주택자의 경우공동명의 방식 과 단독명의 1주택자 방식 중세금이 더 적게 나오는 방식을선택 적용할 수 있는 혜택도 있습니다. 1세대 1주택이 아닌 경우 단독명의와 공동명의를 비교해보도록 하겠습니다.<공동명의> 156,447원 X 2배 = 약 31만원<단독명의> 3,139,201원 (공시가 합산 20억인 경우 약 10배 가량 차이납니다.)양도소득세 경감부부 공동명의일 경우양도차익에 대해서도 각각 지분별로 계산하게 됩니다.양도차익이 10억원이고 5:5 공동명의라면각 5억원에 대한 누진세율을 적용합니다.10억원을 초과하면 45%의 세율이 적용될 수 있지만5억원에 대해서는 40%의 세율이 적용되게 됩니다.또한 연간 1인당 250만원의 기본공제도각각 들어가게 됩니다.세율구간도 작아지고, 기본공제도 되어 있어공동명의의 경우 세액효과가 더 분산됩니다.양도차익 10억 기준 장특공 적용 X, 일반세율 적용한 결과약 6천만원의 차익이 생기네요.임대소득세 (종합소득세) 경감부부 공동명의의 경우해당 주택에서 월세 등 임대수익이 발생했다면소득세 역시 개인별로 부과될 수 있습니다.부부의 임대소득이 지분만큼 나뉘기 때문에누진세율 구간이 낮아져 종합소득세 절감에 유리합니다.다만 사업자를 공동으로 내시거나임대료를 공동으로 나눠받는 부분이 실무상 불편할 수 있으며, 또한 부부 중 한명이 부양가족으로 들어갈 수 없게 되거나혹은 건강보험료 피부양자 박탈 등의 이슈가 생기는 부분이 있으니이 부분은 종합적으로 고려해야 합니다.제가 세무사로서 느끼는 가장 큰 보람은누군가에게 새로운 길과 방법을 안내하는 순간입니다.관련해서 문의 사항 있으시면언제든 아래 링크로 연락주세요.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.편안한 한 주 되시길 바랍니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.