토지보상금 증여에 관하여 절세방법이 있나요

양도소득세[수용전문세무사]공익수용 양도소득세 어떻게 하면 잘 내고 덜 낼 수 있을까? 재산전문세무사・2022. 1. 31. 19:00URL 복사 통계1. 수용도 양도소득세 과세대상국가나 공공기관과 같은 사업의 주체가공익사업을 수행하기 위해 토지수용제도를 통하여 협의 및 강제적인 절차로 사업에 필요한 토지 등을 매수하게 되며, 그로 인한 손실에 대한 보상을 지급합니다.소득세법에서 양도 란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말합니다. 공익사법을 위한 토지 등의 취득 및 손실보상에 관한 법률 또는 그 밖의 법률에 따라 사업시행자에게 양도하는 경우에도 소득세법의 유상양도에 해당합니다.따라서강제수용이 자의에 의한 자산의 이전이 아니라고 하더라도 소유권이전에 대하여 대가를 받는 것으로 유상양도에 해당하여 양도소득세가 과세됩니다.다만,잔여지의 가격감소나 손실에 대해 지급 받은 보상금은 유상양도가 아닌 손실보상의 성격으로 보아 양도세 과세대상에 해당하지 않습니다.보상은토지 등에 대한 보상, 손실보상, 이전보상, 영업보상, 이사비용 등 다양하게 존재하며 종류와 사실관계에 따라 소득 구분 및 과세대상 여부가 달라질 수 있습니다.2. 양도가액 산정공익수용에 따른 토지, 토지에 관한 권리, 지장물 등은 보상적용대상에 해당하며 각각의 보상가액들의 양도세 계산시 양도가액에 포함되는지를 살펴보겠습니다.공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제3조(적용 대상)사업시행자가 다음 각 호에 해당하는 토지ㆍ물건 및 권리를 취득하거나 사용하는 경우에는 이 법을 적용한다.1. 토지 및 이에 관한 소유권 외의 권리2. 토지와 함께 공익사업을 위하여 필요한 입목(立木), 건물, 그 밖에 토지에 정착된 물건 및 이에 관한 소유권 외의 권리3. 광업권ㆍ어업권ㆍ양식업권 또는 물의 사용에 관한 권리4. 토지에 속한 흙ㆍ돌ㆍ모래 또는 자갈에 관한 권리<1> 수용 등 대가로 지급받은 보상액원칙적으로양도가액은 수용 등 대가로 지급받은 금액입니다.[보상가액이 증액되는 경우] (소득세법시행령 제173조 제4항)최초 보상가액을 기준으로 양도세를 신고한 이후에 이의재결, 행정소송 등을 통하여 최초 보상금이 증액되는 경우에는 증액된 보상금을 양도가액으로 하여판결확정일 및 수령일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 양도소득세 수정신고를 해야하며, 이때신고·납부불성실가산세는 부과되지 않습니다.<2> 건물에 대한 손실보상금지장물 철거의 대가로 수령하는 보상금 중양도소득세 과세대상 자산에 해당하는 지장물에 대한 것은 양도가액에 포함합니다.소득세법에서는 건물의 개념을 별도로 두고 있지 않으므로 건축법의 개념을 준용하여 과세대상 여부를 판단할 수 있으므로건축법에 따른 건축물에 해당하지 않는 임시건축물 등의 여부를 사실관계를 종합하여 판단하여야 합니다.(조심2019부1184(2019.07.05.))<3> 과수목 및 농작물(1)토지의 양도가액과 구분하여 지급받는 손실보상금으로서 손실 범위를 초과하지 않는 금액은 과세소득에 해당하지 않습니다.다만, 손실보상이 아닌 매매의 대가이거나 법적 의무 없이 지급하는 합의금의 성격인 경우 사업소득 또는 기타소득 등으로 과세될 수 있음은 사실판단 사항입니다.(2)토지의 일부로서 토지와 일괄양도하여 지급받는 손실보상금은 토지의 일부로 보아 양도가액에 포함합니다.양도소득세 집행기준 94-0-6 [토지의 일부로 보는 정착물]교량, 돌담, 도로의 포장 등 종속정착물, 경작·재배되는 각종의 농작물, 「입목에 관한 법률」에 따라 소유권 등기한 입목 외의 입목은 토지의 일부로 본다.<4> 농막, 농기구(1)토지의 양도가액과 별도로 구분하여 지급받는 농막, 농기구 등 같은 법제94조에 따른 양도소득세 과세대상이 아닌 자산에 대한 양도대가는 과세소득에 해당하지 않습니다.(2) 토지와 농막, 농기구 등을일괄 양도한 경우 각 자산별 가액을 별도로 평가하여 구분양도하지 아니한 경우에는 농막, 농기구, 묘목, 펌프 등의 양도 및 취득가액은 토지의 양도가액에 포함합니다.<5> 영업손실보상금사업장이 수용되어 지급받는 보상금으로 휴·폐업 보상, 이전 보상 등 그 사업과 관련하여 감소되는 소득이나 발생하는 손실을 보상하기 위해 지급되는 금액은 사업소득으로 과세합니다.이는 지급사유, 지급조건, 사업현황, 자산평가 내역 등을 고려하여 사실판단할 사항이며, 실질이 영업손실보상금이라면 형식에 무관하게 사업소득으로 과세될 수 있습니다.3. 비사업용토지소득세법 제104조의3<1> 세율소득세법 제104조비사업용토지란 토지 투기 수요 억제를 위해 05.08.31 부동산대책의 일환으로 도입되었습니다. 지목에 따라 일부 요건을 충족하지 못하는 토지는소득세법에서 비사업용토지로 규정하여 기본 양도소득세 세율에서'10%를 가산'하는'중과세율'을 적용합니다.<2> 공익사업에 의한 수용소득세법시행령 제168조의 14 제3항 제3호다만,토지보상법 등에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 다음에 해당하는 토지는 지목에 상관없이 사업용 토지로 보아 일반세율을 적용합니다.(소득세법시행령 제168조의14 ③ 제3호)가. 사업인정고시일이 2006년 12월 31일 이전인 토지나. 취득일이사업인정고시일부터 5년 이전인 토지이때취득일이란 상속받은 토지는 피상속인이 해당 토지를 취득한 날을 말하고,소득세법 제97조의2에 의하여 이월과세를 적용받는 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날을 기준으로 판단합니다.따라서 사업용토지 요건에 충족하지 않는 토지라고 하더라도사업인정고시일부터 5년 이전에 취득한 토지라면 중과세율이 적용되지 않습니다.[2021년 5월 4일 소득세법시행령 개정]1. 공익사업 수용 토지 사업용토지 인정 보유기간 강화(소득세법시행령 제168조의14 ③ 제3호,21.5.4 이후 사업인정고시부터 적용)21.5.4 개정으로 보유기간이 2년에서 5년으로 강화되었습니다.(1)21.5.3 이전에 사업인정고시가 난 경우 : 사업인정고시일로부터2년 이전에 취득한 토지는 무조건 사업용토지로 봅니다.(2)21.5.4 이후 사업인정고시가 난 경우 : 사업인정고시일로부터5년 이전에 취득한 토지는 무조건 사업용토지로 봅니다.취득일, 양도일이 아닌 사업인정고시일을 기준으로 하여 2년 또는 5년이 적용되기 때문에 사업인정고시일 확인이 중요합니다.2. 주말체험농지 사업용토지 제외(소득세법시행령 제168조의8 ③ 제1호,22.1.1 이후 양도분부터 적용)농지는 재촌·자경요건을 갖추어야 사업용 토지로 인정받게 됩니다. 농업에 종사하지 않는 일반인이 재촌·자경요건을 갖추기 힘들었지만,세대를 기준으로 1,000㎡ 미만의 주말체험농지는 사업용 토지로 인정받을 수 있었습니다.하지만 22년 1월 1일 이후 양도하는 농지부터는주말체험농지는 사업용토지에서 제외되었습니다. (다만, 21년 5월 4일 전 사업인정고시된 사업으로 수용되는 경우에는 개정 전 규정을 적용합니다.)※ 참고로 2022년부터 적용 예정이었던 비사업용토지에 대한 장기보유특별공제 제외 및 세율 강화 등의 내용은 개정되지 않았습니다.4. 공익사업용토지 등 대한 양도소득세 감면조세특례제한법 제77조<1> 세액감면토지보상법 등의 법률에 의하여 토지가 수용됨으로써 발생하는 양도소득세의 경우 일정 요건을 충족한다면양도소득세의10%(채권보상은 15%, 30%, 40%)의 세액을 감면받습니다.조세특례제한법 제77조 [ 공익사업용토지 등에 대한 양도소득세의 감면 ]1. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이 적용되는 공익사업에 필요한 토지등을 그 공익사업의 시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득2. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역(정비기반시설을 수반하지 아니하는 정비구역은 제외한다)의 토지등을 같은 법에 따른 사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득3. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따른 토지등의 수용으로 인하여 발생하는 소득이때수용이란 법률에 따른 사업인정고시일 이후 협의에 의하여 양도한 경우를 포함합니다.조세특례제한법 기본통칙 77-0…2 [토지수용의 범위]법 제77조 제1항 제3호에 규정하는 ¨토지 등의 수용¨에는 「공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 벌률」 및 기타 법률에 따른 사업인정 고시일 이후 협의에 의하여 매매계약이 체결되어 양도한 경우를 포함한다.만약 사업의 방식이 수용방식이 아닌환지방식의 사업의 경우 감면이 적용되지 않으니 유의해야 합니다.<2> 취득요건토지 등을사업인정고시일(사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여2년이전에 취득해야 합니다.[상속으로 취득 또는 이월과세가 적용되는 경우]조세특례제한법 제77조 제9항(1) 상속: 상속받은 토지 등의 취득일은상속일이 아닌 피상속인이 토지 등을 취득한 날을 기준으로 합니다.(2) 배우자 등 이월과세가 적용(소득세법 제97조의2 제1항) : 이월과세가 적용되는 경우 취득일은증여일이 아닌 증여자가 해당 토지 등을 취득한 날을 기준으로 합니다.이월과세가 적용되지 않는 증여는 증여자의 취득일이 아닌 증여일을 취득일로 하는 것을 유의해야 합니다.<3> 농어촌특별세조세특례제한법 제77조에 따른 공익사업용으로 수용되어 세액을 감면받는 경우에는감면되는 세액의 20%를 농어촌특별세로 신고·납부해야 합니다.다만,수용일 현재 양도자가 농지소재지에 재촌하면서 자경한 농지인 경우에는 농어촌특별세를 비과세합니다.(이때 8년의 경작요건은 적용되지 않습니다.)[ 참고 감면 제도 ]토지 수용의 경우 토지별로조특법 제77조 공익사업감면 뿐만 아니라, 제69조 자경감면, 제70조 대토감면, 제77조의3 개발제한구역 감면 등여러 감면들이 추가로 적용 될 수 있으니 반드시 검토하여 양도소득세를 절세하는 것이 좋습니다.조세특례제한법 제69조 자경농지감면은 다음의 글에 자세하게 작성되어 있습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222517594617[토지전문세무사]부모님,본인이 농사 지은 땅 양도세 절세하는 법 - 자경농지감면의 모든 것 1탄(재촌, 자경 요건)평생 전업으로 농사를 지으신 농부분들과 상담을 하다보면 수십 년 농사를 지은 땅이면 모든 양도소득세가 ...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222531328047[토지전문세무사]부모님,본인이 농사지은 땅 양도세 절세하는 법 - 자경농지감면의 모든 것 2탄(농지 요건, 상속 토지 등)https://blog.naver.com/highyes_tax/222517594617 안녕하세요. 이상웅 세무사입니다. 1탄 : 에서 자경감면...blog.naver.com5. 주택 및 부수토지의 수용소득세법시행령 제154조<1> 1세대 1주택 비과세소득세법시행령 제154조소득세법시행령 제154조에 의하여 1세대 1주택자가 2년 보유 및 2년 거주요건을 충족한 주택을 양도하는 경우 양도소득세 비과세 혜택을 적용 받습니다.이때 주택이토지보상법 등에 의하여 협의매수·수용되는 경우로서 사업인정고시일 이전에 취득한 경우에는 보유기간 및 거주기간의 제한 없이 비과세 적용이 가능합니다.소득세법시행령 제154조 [ 1세대1주택의 범위 ]① 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않는다.가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수·수용 및 그밖의 법률에 의하여 수용되는 경우또한 일부가 수용되는 경우로서수용일로부터 5년 이내 양도하는 잔존주택 및 부수토지는 동일하게 보유기간 및 거주기간 제한 없이 비과세가 가능합니다.<2> 다주택자 중과세소득세법시행령 제167조의3소득세법시행령 개정으로 21.2.17 이후조특법 제77조에 따라 양도소득세가 감면되는 주택은 다주택자에 해당하더라도 중과세가 아닌 일반세율이 적용됩니다.수용 등의 강제적인 절차에 의하여 어쩔 수 없이 양도하는 다주택자들에게 중과세율이 적용되는 경우가 되고 있었으나, 세법 개정을 통하여 중과 문제를 해결하였습니다.토지 등이 수용됨에 따라 발생되는양도소득세는 토지소유자의 개별적인 상황에 따라 크게 달라질 수 있습니다.각자가 처한 상황에관심을 가지고 절세플랜을 세우는 것이 필요합니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222635866745

안녕하세요? 세무회계 장성의 신세무사입니다.오늘은 토지수용 대체취득 감면에 대해 알아보겠습니다.1. 토지수용으로 인한 대체취득 감면 (1) 개 념 (2) 요 건2. 관련법령1. 토지수용으로 인한 대체취득 감면(1) 개 념토지의 효율적인 이용이나, 토지의 공급확대를 위해 국가,지자체에서 토지를 수용하여 개발을 하고 있습니다.이때, 토지 소유주들은 본인 의사와 상관없이 사업시행자에게 토지를 양도하여야하고, 그렇지 않을 경우, 그 대가를 공탁한 후 강제수용하게 됩니다.따라서, 강제로 토지를 양도 혹은 수용해가는만큼 기존의 토지를 대신하여 거주, 경작 등으로 비슷한 목적으로다른 토지를 취득할 때 취득세를 감면하는 혜택을지방세특례제한법에서 별도로 두고 있습니다.(2) 요 건요건은 크게 다음과 같습니다.1) 계 약매수, 수용 또는 철거될 예정인 자가 기존의 토지를 양도하는계약일 혹은 해당 사업인정 고시일 이후에대체취득할 부동산 등을계약을 체결하거나, 건축허가를 받아야 합니다.2) 기 한수용 등에 관련된 보상금을 마지막으로 받은 날부터1년 이내(일정한 농지의 경우2년 이내)에 일정한 부동산 등을 대체취득해야 합니다.3) 대체취득하는 일정한 부동산 등가. 농지 외의 부동산대체취득하려는 농지외의 부동산은 매수, 수용된 부동산등이 있는 특별시, 광역시, 특별자치시,도 내의 지역에 있거나,특별자치시, 시, 군, 구와 잇닿아 있는 특별자치시, 시,군,구 내의 지역에 위치하여야 합니다.나. 농지위 '농지 외의 부동산'에 따른 지역에 있는 농지이거나,부동산 가격 상승이 지속될 가능성이 있는 지정지역 외에 소재한 농지에 해당되어야 합니다.4) 부동산 등 매수, 수용, 철거 확인서토지수용에 따른 대체취득 취득세 감면을 적용받기 위해서는, 양도소득세 토지수용 감면을 받기 위해 제출하는 서류와는 별도로, 사업시행자(LH공사 등)로부터 부동산 등 매수, 수용, 철거 확인서(대체취득에 따른 취득세 감면용)를 발급 받아야 합니다.해당 서류는 원본을 직접 발급받아 제출하여야 하므로, 발급 받은 후에 보관에꼭 유의하셔야 합니다.위에 요건 등을 모두 충족하여야 대체취득에 따른 취득세를 감면 받을 수 있고, 대체취득한 새로운 부동산의 가액이 종전부동산 가액을 초과할 경우, 그 초과분에 대해서는 감면이 적용되지 않습니다.조금 이해하기 쉽게 정리하면,(1) 토지수용에 대한 사업인정고시가 난 이후에 대체취득 부동산을 취득하여야 합니다.(2) 보상금 수령한 날부터 1년 혹은 2년 이내에 대체취득 부동산 취득을 완료하여야 합니다.(3) 대체취득 부동산은 농지에 해당되면 그 지역에 제한이 거의 없으나, 농지 외의 부동산인 경우에 그 인접한 지역으로 제한됩니다.(4) 일반 양도세 감면받기 위한 토지수용사실확인서와 달리, 대체취득 감면용 서류를 별도로 요청하여 발급받아야 합니다.2. 관련법령지방세특례제한법 제73조 [토지수용 등으로 인한 대체취득에 대한 감면]① 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 「도시개발법」 등 관계 법령에 따라 토지 등을 수용할 수 있는 사업인정을 받은 자(「관광진흥법」 제55조 제1항에 따른 조성계획의 승인을 받은 자 및「농어촌정비법」 제56조에 따른 농어촌정비사업 시행자를 포함한다)에게 부동산(선박ㆍ어업권ㆍ양식업권 및 광업권을 포함한다. 이하 이 조에서 부동산등 이라 한다)이 매수, 수용 또는 철거된 자(「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이 적용되는 공공사업에 필요한 부동산등을 해당 공공사업의 시행자에게 매도한 자 및 같은법 제78조 제1항부터 제4항까지 및제81조에 따른 이주대책의 대상이 되는 자를 포함한다)가 계약일 또는 해당 사업인정 고시일(「관광진흥법」에 따른 조성계획 고시일 및 「농어촌정비법」에 따른 개발계획 고시일을 포함한다) 이후에대체취득할 부동산등에 관한 계약을 체결하거나 건축허가를 받고, 그 보상금을 마지막으로 받은 날(사업인정을 받은 자의 사정으로대체취득이 불가능한 경우에는 취득이 가능한 날을 말하고,「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제63조 제1항에 따라 토지로 보상을 받는 경우에는 해당 토지에 대한 취득이 가능한 날을 말하며, 같은법 제63조 제6항 및 제7항에 따라 보상금을 채권으로 받는 경우에는 채권상환기간 만료일을 말한다)부터 1년 이내(제6조 제1항에 따른 농지의 경우는 2년이내)에 다음 각 호의 구분에 따른 지역에서 종전의 부동산등을대체할 부동산등을 취득하였을 때(건축 중인 주택을 분양받는 경우에는 분양계약을 체결한 때를 말한다)에는 그 취득에 대한 취득세를 면제한다. 다만, 새로 취득한 부동산등의 가액 합계액이 종전의 부동산등의 가액 합계액을 초과하는 경우에 그 초과액에 대해서는 취득세를 부과하며, 초과액의 산정 기준과 방법 등은대통령령으로 정한다.(2019.08.27 개정)1. 농지 외의 부동산등(2010.03.31 제정)가. 매수ㆍ수용ㆍ철거된 부동산등이 있는 특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도 내의 지역(2016.12.27 개정)나. 가목 외의 지역으로서 매수ㆍ수용ㆍ철거된 부동산등이 있는 특별자치시·시·군·구와 잇닿아 있는 특별자치시·시·군·구 내의 지역(2016.12.27 개정)다. 매수·수용·철거된 부동산등이 있는 특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도와 잇닿아 있는 특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도 내의 지역. 다만, 「소득세법」 제104조의 2 제1항에 따른 지정지역은 제외한다.(2024.12.31 개정)2. 농지(제6조 제1항에 따른 자경농민이 농지 경작을 위하여 총 보상금액의 100분의 50 미만의 가액으로 취득하는 주택을 포함한다)(2015.12.29 개정)가. 제1호에 따른 지역(2010.03.31 제정)나. 가목 외의 지역으로서「소득세법」 제104조의 2 제1항에 따른 지정지역을 제외한 지역(2010.03.31 제정)② 제1항에도 불구하고「지방세법」 제13조 제5항에 따른 과세대상을 취득하는 경우와대통령령으로 정하는 부재부동산 소유자가 부동산을대체취득하는 경우에는 취득세를 부과한다.(2010.12.27 개정)③ 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 환매권을 행사하여 매수하는 부동산에 대해서는 취득세를 면제한다.(2015.12.29 개정)토지수용 관련 양도소득세 관련 처리를 전문적으로 하고 있습니다.단순히 양도소득세 감면뿐아니라, 사전증여를 통한 절세부터 대체취득하는 부동산의 취득세 감면까지최대한의 절세가 가능하게 연구하고 실무를 보고 있습니다.친절한소통과 꼼꼼한검토가 가능한 세무회계 장성사업자 세무기장과 재산제세와 관련한최적의 절세안을 도출합니다.이상 세무회계 장성의 신세무사였습니다.감사합니다.

안녕하세요? 세무회계 장성의 신세무사입니다.오늘은 토지수용 양도소득세 감면율에 대해 알아보겠습니다.1. 토지수용으로 인한 양도소득세 감면율 (1) 개 념 (2) 내 용2. 관련법령1. 토지수용으로 인한 양도소득세 감면(1) 개 념토지의 효율적인 이용이나, 토지의 공급확대를 위해 국가,지자체에서 토지를 수용하여 개발을 하고 있습니다.공익사업의 효율적인 추진을 도모하고, 토지 소유자의 불가피한 손실에 대한 합리적인 보상을 취지로 하고 있으며, 투기 목적이 아닌 실수요자에 대한 보호, 국가 경제 발전 및 공공복리 증진에 기여하기 위한 것 또한 양도소득세 감면의 취지입니다.일정 요건을 갖추어, 공익사업목적으로 토지가 수용되는 경우, 양도소득세에서 10% ~ 40%의 감면을 적용해오고 있었습니다.2025년 3월 24일부로 해당 세법이 개정되어 감면율과 한도가 더 늘어나게 되어 납세자들에게 유리해졌습니다.관련된 내용 함께 알아보겠습니다.토지수용에 따른 대체취득에 대한 취득세 감면에 대해 작성한 글도 함께 공유드립니다.https://blog.naver.com/jang-sung/223790585882토지수용으로 인한 대체취득에 대한 취득세 감면 총정리안녕하세요? 세무회계 장성의 신세무사입니다. 오늘은 토지수용 대체취득 감면에 대해 알아보겠습니다. 1. ...blog.naver.com(2) 내 용이번 세법개정을 통해 토지수용에 따른 양도소득세 감면율이 상향 변동되었습니다.기존에 현금보상 받고, 채권보상 받을 때 10%, 15% 감면이 적용되었고, 3년 혹은 5년 이상 만기보유채권의 경우, 30~40%의 세율이 적용되었으나, 개정안에서는 모두 5%씩 감면율이 상승되었습니다.해당 개정안은 2025년 3월 14일에 개정되었으며, 적용시기는 개정일이 속한 과세연도에 양도하는 경우부터 적용하기로 하였습니다.즉,2025년 1월 1일부터 토지수용된 경우, 해당 감면율을 적용하겠다는 것입니다.관련된 내용 함께 공유드립니다.2. 관련법령조세특례제한법 제77조 [ 공익사업용토지 등에 대한 양도소득세의 감면(2003.12.30 제목개정) ]① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 소득으로서 해당 토지등이 속한 사업지역에 대한 사업인정고시일(사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지등을 2026년 12월 31일 이전에 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의100분의 15[토지등의 양도대금을 대통령령으로 정하는 채권으로 받는 부분에 대해서는100분의 20으로 하되, 「공공주택 특별법」등 대통령령으로 정하는 법률에 따라 협의매수 또는 수용됨으로써 발생하는 소득으로서 대통령령으로 정하는 방법으로 해당 채권을 3년 이상의 만기까지 보유하기로 특약을 체결하는 경우에는100분의 35(만기가 5년 이상인 경우에는100분의 45)]에 상당하는 세액을 감면한다.(2025.03.14 개정)1. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이 적용되는 공익사업에 필요한 토지등을 그 공익사업의 시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득(2010.01.01 개정)2. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역(정비기반시설을 수반하지 아니하는 정비구역은 제외한다)의 토지등을 같은 법에 따른 사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득(2010.01.01 개정)3. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따른 토지등의 수용으로 인하여 발생하는 소득(2010.01.01 개정)② 거주자가 제1항 제1호에 따른 공익사업의 시행자 및 같은 항 제2호에 따른 사업시행자(이하 이 조에서 “사업시행자”라 한다)로 지정되기 전의 사업자(이하 이 항에서 “지정 전 사업자”라 한다)에게 2년 이상 보유한 토지등(제1항 제1호의 공익사업에 필요한 토지등 또는 같은 항 제2호에 따른 정비구역의 토지등을 말한다. 이하 이 항에서 같다)을 2015년 12월 31일 이전에 양도하고 해당 토지등을 양도한 날이 속하는 과세기간의 과세표준신고(예정신고를 포함한다)를 법정신고기한까지 한 경우로서 지정 전 사업자가 그 토지등의 양도일부터 5년 이내에 사업시행자로 지정받은 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 제1항에 따른 양도소득세 감면을 받을 수 있다. 이 경우 감면할 양도소득세의 계산은 감면율 등이 변경되더라도 양도 당시 법률에 따른다.(2013.01.01 개정)③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 해당 사업시행자는 제1항 또는 제2항에 따라 감면된 세액에 상당하는 금액을 그 사유가 발생한 과세연도의 과세표준신고를 할 때 소득세 또는 법인세로 납부하여야 한다.(2010.12.27 개정)1. 제1항 제1호에 따른 공익사업의 시행자가 사업시행인가 등을 받은 날부터 3년 이내에 그 공익사업을 시작하지 아니하는 경우(2020.06.09 개정)2. 제1항 제2호에 따른 사업시행자가 대통령령으로 정하는 기한까지 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 사업시행계획인가를 받지 아니하거나 그 사업을 완료하지 아니하는 경우(2017.02.08 개정)④ 제1항에 따라 해당 채권을 만기까지 보유하기로 특약을 체결하고 양도소득세의 100분의 35(만기가 5년 이상인 경우에는 100분의 45)에 상당하는 세액을 감면받은 자가 그 특약을 위반하게 된 경우에는 즉시 감면받은 세액 중 양도소득세의 100분의 15(만기가 5년 이상인 경우에는 100분의 25)에 상당하는 금액을 징수한다(2025.03.14 개정)⑤ 제1항 제1호ㆍ제2호 또는 제2항에 따라 감면받은 세액을 제3항에 따라 납부하는 경우에는 제63조 제3항의 이자 상당 가산액에 관한 규정을 준용하고 제1항에 따라 감면받은 세액을 제4항에 따라 징수하는 경우에는 제66조 제6항을 준용한다.(2020.12.29 개정)⑥ 제1항 제1호 또는 제2호에 따라 세액을 감면받으려면 해당 사업시행자가 대통령령으로 정하는 바에 따라 감면신청을 하여야 한다.(2010.12.27 개정)⑦ 제1항 제3호에 따른 감면을 받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 감면신청을 하여야 한다.(2010.12.27 항번개정)⑧ 제1항과 제4항을 적용하는 경우 채권을 만기까지 보유하기로 한 특약의 내용, 특약을 위반하였을 때 그 위반사실을 국세청에 통보하는 방법, 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.(2010.12.27 개정)⑨ 제1항 및 제2항을 적용하는 경우 상속받거나 「소득세법」 제97조의2 제1항이 적용되는 증여받은 토지등은 피상속인 또는 증여자가 해당 토지등을 취득한 날을 해당 토지등의 취득일로 본다(2014.01.01 개정)친절한소통과 꼼꼼한검토가 가능한 세무회계 장성사업자 세무기장과 재산제세와 관련한최적의 절세안을 도출합니다.이상 세무회계 장성의 신세무사였습니다.감사합니다.*상담문의*☎ 010 - 5658 - 7879상담 중에 통화가 어려운 경우가 있으므로, 문자로 연락주시면 감사하겠습니다.재산제세(상속, 증여, 양도세) 상담은 유료상담이 원칙입니다.◆ 전화 : 02-565-2200◆ 메일 : ctashin6251@naver.com◆ 유튜브 : 택스신

안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다.​최근 이건희 회장의 상속세가 12조에 대해서 관심이 많으신대요,상속세가 어떻게 12조가 나오는지? 그럼 상속세는 얼마부터 내는 것인지? 나도 상속세 대상에 해당하는지 알아보겠습니다.​​■ 상속세 세액계산의 흐름상속세는 흔히 재산세라고 불리는 양도세, 증여세, 상속세 중에서 가장 규모가 크고 복잡한 세금입니다.그만큼 절세할 수 있는 방안도 많고, 절세플랜을 짜는 기간이 길면 길수록 절세효과가 큰 세금인데요.여러가지 항목 중 핵심내용에 대해서 알아보겠습니다.​​■ 상속재산가액상속재산은 피상속인(사망한자)이 상속개시일(사망일) 현재 가지고 있는 재산을 의미합니다.크게 3가지로 구분할 수 있는데요,1. 본래의 상속재산피상속인이 상속개시일 현재 보유하고 있던 동산, 부동산, 금융자산 등 가치가 있는 모든 재산을 의미합니다.2. 간주상속재산피상속인에게 전속되는 보험금, 신탁재산, 퇴직금 등이 상속재산가액에 포함됩니다.3. 추정상속재산조금은 어려울 수 있는 개념으로서 상속개시일 전 1년내에 2억원, 2년내 5억원 이상의 금액의 부동산을 처분했다던지, 채무를 만들었다던지, 예금에서 빠져나간 경우에는 빠져나간 금액 중 입증할 수 없는 금액에 대해서 상속재산으로 추정하여 상속재산가액에 합산합니다. ​간략하게 예를 들어보면, 임종이 임박한 아버지의 계좌에서 상속세를 줄이기 위한 생각으로 3억을 인출한 경우라면 인출한 금액이 1년 내 2억이 초과하므로 용도를 입증하지 못한 인출액 중 일정 금액(인출액의 20%와 2억 중 작은금액)을 뺀 나머지 금액에 대해서는 상속재산가액으로 추정하여 과세됩니다.​그렇다면 1년 내 2억 한도를 넘지않게 1억만 인출한다면 어떻게 될까요 ?​추정상속재산 금액기준에 미달하더라도 과세관청이 상속인들의 계좌를 모두 조사하면서 해당 인출액이 상속인에게 증여가 되었음을 입증하는 경우에는 추정상속재산이 아닌 사전증여재산으로서 상속재산에 합산될 수 있습니다.또한, 상속세 조사당시에는 잘 은닉하여 과세되지 않았다고 하더라도, 이후에 상속인들이 해당 인출액을 사용시 세무서에서는 사후관리를 통해 자금출처조사 대상에 선정될 수 있으니 조심하셔야 합니다.​​■ 공제액1. 공과금상속개시일 현재 피상속인이 납부할 의무가 있는 세금, 공과금 등2. 장례비용(1) 일반장례비용 : 천만원을 한도로 공제합니다.(장례비용이 5백만원 미만시 5백만원을 최소한 공제해준다.)(2) 봉안시설 등 비용 : 5백만원을 한도로 공제합니다.3. 채무사망개시일 현재 피상속인의 대출, 전세보증금 등 입증가능한 채무는 공제합니다.​​■ 사전증여재산상속개시일 전에 상속인과 상속인 외의자에게 사전에 증여한 가액이 있다면 상속재산가액에 포함될 수 있습니다.(1) 상속인에게 사전에 증여시 : 상속개시일 기준으로 10년 이내에 증여한 재산은 상속재산에 포함(2) 상속인 외의 자에게 사전에 증여시 : 5년 이내에 증여한 재산은 상속재산에 포함​예를 들어, 아버지가 사망하시기 7년전에 아들과 며느리에게 각각 기준시가 1억 정도의 오피스텔을 증여한 경우아들은 상속인으로써 10년 이내 증여받은 재산이 상속세 계산시 합산되지만, 며느리는 상속인이 아니므로 5년 이내에 받은 증여받은 재산만 합산됩니다.​※절세전략1. 따라서 간단한 절세전략으로써 사망개시일을 추정할 수는 없지만 어림짐작하여 사전에 증여하는 경우 기간을 잘 고려하여 상속인에게 증여할지 상속인 외의자에게 증여할지를 결정해야 합니다.2. 또한 사전에 증여한 재산이 이후 상속당시 상속재산에 포함되더라도 포함되는 평가액은 이전에 증여했던 증여일 현재의 평가액으로 합산이 되므로, 재건축 물건과 같이 시세가 점점 오를거라고 예상되는 부동산은 사전에 증여하는것이 훨씬 유리할 수 있습니다. ​다만, 사전증여재산의 경우 상속공제한도에 영향을 미치게 되어 재산 규모에 따라 오히려 상속세에서 불리한 경우가 발생할 수 있으니 반드시 전문가와 상담을 통하여 진행하시길 추천드립니다.​​■ 상속공제상속공제는 인적공제(기초공제, 배우자공제, 그 밖의 인적공제 또는 일괄공제), 물적공제(가업상속공제, 영농상속공제, 금융상속, 재해손실공제, 동거주택상속공제) 등 으로 나뉩니다.​간단하게 설명드리면 일반적으로 (1) 상속개시일 현재 배우자가 있는 경우에는 10억까지 상속세가 없으며(2) 배우자가 없는 경우에는 5억까지 상속세가 없습니다.​​■ 세율세율은 5단계로 상속세 과세표준의 금액에 따라 적용되는 세율이 다르며, 30억을 초과하는 상속재산에 대해서는 최고세율인 50%가 과세됩니다.​이건희 회장의 경우 상속재산가액이 수십조에 달하므로 재산의 반정도를 상속세로 납부한다고 생각하시면 됩니다.​​■ 절세방법​1. 상속재산은 재산의 종류에 따라 평가하는 방법이 다릅니다.​가령 아파트의 경우에는 일반적으로 거래되는 시세로 평가하지만, 토지나 상가 등의 경우 평가심의위원회 대상이 아닌 경우라면 시세보다 훨씬 낮은 수준인 기준시가로 평가합니다. 따라서 같은 시세라도 아파트보다 훨씬 낮은 세금을 내고 상속이 가능합니다.​또한 상가의 경우에는 취득세, 양도세, 종부세 중과의 걱정이 없으며 월세로 인하여 자금출처까지 마련할 수 있는 효과도 발생합니다.​또한 금융재산은 귬응재산공제로 2억원을 한도로 20% 정도의 세액공제를 받습니다. ​그러므로 상속을 대비하여 어떤 물건을 양도하고 어떤 물건을 취득하는지에 따라 상속세는 큰 차이가 있을 수 있습니다.​2. 보험을 활용하는 방법사망으로 인하여 사망보험금을 받는 경우 보험계약자와 보험수익자가 누구인지에 따라 해당 보상금이 상속재산에 포함될수도 있고, 제외될 수도 있습니다.​상속플랜으로서 상속재산에서 제외되는 보험을 활용한다면 갑작스러운 상속을 대비하여 상속세 재원을 마련할 수 있을 뿐만 아니라 이자소득 비과세 혜택을 받을 수 있는 보험도 있습니다.​급작스러운 상속의 경우 상속인의 재산이 모두 부동산이나 주식으로 묶여있어 상속세를 낼 현금이 부족하여 급작스럽게 낮은 가액으로 매도하는 경우도 발생합니다.​이번에 이재용 회장 역시 상속세 재원이 없어 5천억원을 은행에서 대출 받는다고 하는데, 일반인의 경우 대출을 받기가 쉽지가 않아 손해를 보는 경우가 종종 있습니다.​해당 절세플랜은 위의 상가 임대료와도 연계하여 시너지 효과를 낼 수 있습니다.​3. 건물만 증여하는 경우임대를 주고 있는 부동산이 있는 경우, 해당 부동산의 토지가 아닌 건물만 증여하여 상속세에서 여러가지 절세효과를 누릴 수 있습니다.​이 경우 해당 부동산에 귀속되어 있는 전세보증금을 활용하여 상속재산가액을 엄청나게 줄일 수 있으며, 증여자와 수증인의 임대계약을 통하여 상속인에게 많은 임대료 수익을 발생시킬 수도 있으며, 양도소득세에서 주택 수에서 제외시키는 효과 등 여러가지가 발생할 수 있습니다.​​4. 이외에도 동거주택 상속공제를 활용하는 등 상속에서는 수많은 절세방법이 있습니다.​​​■ 마치며현재 우리나라 상속세의 과표구간 및 세율 등은 아직 2000년 당시 수준에 머물러 있습니다.따라서 예전에는 극소수의 국민만이 상속세를 납부하였지만 현재는 생각보다 많은 사람들이 상속세 과세대상에 해당하고 있습니다.​본인도 모르는 사이에 생각지도 못한 많은 상속세를 납부하게 될 수도 있습니다.​상속세는 특히나 상속세 신고 경험이 중요한 세목으로서 이후에 나올 상속세 세무조사와 함께 고려하여 준비해야 하므로 반드시 전문가와 상의하여서 절세하시기 바랍니다.

안녕하세요 머털도사 절세도 사 김주성 세무사입니다 ^^오늘은 상속과 증여세 신고시 재산평가와 평가심의위원회심의 에 대해서 설명드리겠습니다.부동산 시가란?●재산평가는시가를 원칙으로 하며, 시가를 산정하기 어려운 경우 해당 재산의 종류 ·규모·거래 상황등을 고려하여 법 61조부터 제 65조까지에 규정된 보충적평가방법에 따른 가액으로 합니다-시가란 불특정 다수의 사람들 사이에 자유롭게 거래가 이루어 지는 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 의미하고, 매매가액 ·수용가액·공매가액·감정가액등을 시가로 인정합니다.-시가로 인정되는매매가액 ·수용가액·공매가액·감정가액 등이란상속개시일 전후 6개월,증여일전 6개월부터 증여일후 3개월이내의 기간중 매매가액 ·수용가액·공매가액·감정가액으로 확인되는 가액을 말합니다.-평가기준일은 상속의 경우 상속개시일, 증여의 경우 증여일( 부동산은 등기부등본접수일)을 의미합니다.-위의 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간에 매매등이 있거나, 상속세 과세표준 신고기한이후 9개월(상속세결정기한) 또는 증여세 과세표준 신고기한 이후 6개월(증여세결정기한)내에 매매등이 있는경우 평가심의위원회의 심의를 거쳐서확인되는 가액을 시가에 포함할수 있습니다 .평가심의위원회 심의신청은 납세자와 세무서 둘다 신청이 가능합니다.-저의 실무 경험으로 어머니에게 전라도 광주에 단독주택을 상속 받은분이 상속세 신고기한이 지나세 양도를 하셨는데 양도세를 줄이기 위해서 감정평가를 높게 받아서 평가심의위원회에 심의를 신청하여그 감정가액을 그대로 인정 받아서 총세금을 2억가량 절세한 경험이 있습니다. 납세자 여러분들도평가기간이 지났지만 포기하지마시고 평가심의위원회 제도를 잘 활용 하시면 세금을 절세하실수 있습니다.시가의 산정기준은?●시가로 인정되는 매매가액 ·수용가액·공매가액·감정가액 등이란상속개시일 전후 6개월,증여일전 6개월부터 증여일후 3개월이내의 기간중 매매가액 ·수용가액·공매가액·감정가액으로 확인되는 아래의 가액을 말합니다.①매매가액:매매계약일(잔금일이 아님②감정가액:가격산정 기준일과감정가액 평가서 작성일③수용가액·경매가액:보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된날.-시가로 보는 가액이 둘이상이면평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘이상이면 그 평균액)을 적용합니다.시가의 평가방법은?①당해 재산의 매매가액→평가기간내에 매매된 매매가액은 시가에 해당합니다. 그러나 특수관계인끼리 짜고 비정상적인금액으로 거래되었다면 시가에 해당하지 않습니다.②감정가액→토지,건물,오피스텔및 상업용 건물및 주택의기준시가가 10억원이하이면 하나의 감정평가기관에서 받아도 되며,10억초과시에는 두군데서 감정평가 받아야합니다→부동산을 지분증여하더라도 증여지분액이 아닌 전체 부동산가액을 기준으로 기준시가 10억초과 여부를 판단합니다.③수용가액·경매가액·공매가액→해당 재산에 대해서 수용,경매 또는 공매 사실이 있는경우 그 보상가액, 경매가액 또는 공매가액을 시가로 봅니다. 수용의 경우수용보상계약을 한날을 보상가액이 결정된날로 봅니다. ④유사매매사례가액→평가대상이 되는 재산과면적,위치, 용도, 종목및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 가액을 의미합니다 . 주로아파트와 오피스텔 같은 공동주택이 유사매매사례가액을 적용합니다.⑤담보등으로 제공되어 있는경우→매매가액 ·수용가액·공매가액·감정가액등의 가액이 있더라도 해당 부동산에 저당권 등의 가액이 있다면 아래의 산식에 따라 평가해야합니다.시가:max[①매매가액·수용가액·공매가액·감정가액등 ② 담보채권액]이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com태그#강서구상속세전문세무사#마곡상소세전문세무사#강서구증여세전문세무사#마곡증여세전문세무사#강서구양도세전문세무사#마곡양도세전문세무사#강서구부동산전문세무사#마곡부동산전문세무사#일산김포부천상속세전문세무사#일산김포부천증여세전문세무사#상속증여재산평가시기#상속증여평가심의위원회#상속증여재산평가방법 태그수정