1가구 2주택 매도시 양도소득세 관련 문의

안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다.​오늘은 실무를 하면서 가장 많이 만나게 되는 기본적인 비과세인 일시적 1가구 2주택(소득세법 시행령 155조의 1항)에 대해서 알아보겠습니다.​이 간단한 조문 하나만 해도 엄청나게 많은 사례와 변수가 있습니다.​​■ 요건1. 종전주택 취득일로부터1년뒤에 신규주택 취득 + 신규주택 취득일로부터3(2,1)년내 양도(1) 2018.9.13 이전 취득분 : 3년 이내 종전주택 양도(2) 2018.9.14 ~ 2019.12.16 취득분 : 2년 이내 종전 주택 양도(3) 2019.12.17 이후 취득분 : 1년 이내 전입 + 1년 이내 종전주택 양도(다만, 기존 임차인의 임대차 기간이 1년 이상 남아 있다면 해당 임대차기간까지 종전주택의 양도시기 및 신규주택으로 전입시기가 2년을 한도로 연장됨)​2.양도일 현재양도물건을 포함하여2주택이면 된다.(취득당시 주택 수 무관)​3.​양도 후 1주택만 보유해야 된다.​​■ 일시적 1가구 2주택 비과세를 적용할때 양도시기를 놓치신 경우일시적 1가구 2주택 비과세를 적용할때 양도시기를 놓치신 경우 다음에 해당하는지를 잘 보시길 바랍니다.​(1) 종전주택과 신규주택 중 하나의 주택이 조정대상지역이 아닌 경우19.12.17 이후에 신규주택을 취득했다고 하더라도 신규주택 취득일 당시에 종전주택 또는 신규주택 둘 중 하나의 주택이 조정대상지역이 아니라면 신규주택을 취득한 날로부터 3년 내에 양도하면 됩니다.​따라서 지금 조정대상지역이더라도 신규주택 취득일 당시에 조정대상지역이 아니면 됩니다.​(2) 신규주택 취득일 당시 조정대상지역이더라도 계약일 당시에 조정대상지역이 아닌 경우→ 신규주택 취득일 당시에 종전주택이 조정대상지역이더라도 신규주택 계약일 당시에는 종전주택이 조정대상지역이 아니라면 신규주택을 취득한 날로부터 1년이 아닌 3년 내에 양도하시면 됩니다.​→ 신규주택 취득일 당시에 신규주택은 조정대상지역에 해당하였지만, 신규주택의 분양권 계약당시에 조정대상지역이 아니었다면 신규주택을 취득한 날로부터 1년이 아닌 3년 내에 양도하시면 됩니다.​​■ 입주권의 경우 일시적 1가구 2주택(소득령 155조 1항) 비과세 적용 여부원칙적으로 일시적 1가구 2주택 규정은 주택을 보유한 상황에서 주택을 새롭게 취득한 경우에 적용되는 규정입니다.​따라서 종전주택과 신규주택이 입주권으로 취득하거나 입주권 상태인 경우에는 해당 비과세가 적용되는지를 잘 보셔야합니다.​애초에 입주권으로 취득하셨다가 이를 모르고 주택으로 취득하신 것을 양도세 신고 이후에 깨닫고 추징당한 경우도 있습니다.​(1) 입주권으로 취득 한 주택을 신규주택으로 착각하고 양도하는 경우→ 위의 상황과 같이 입주권을 승계취득하여 준공되었을때를 신규주택으로 착각하여 양도하는 경우 일시적 1가구 2주택 비과세가 적용되지 않습니다.​(2) 신규주택을 취득하고 신규주택이 입주권으로 변경된 경우→ 주택으로 취득한 신규주택이 입주권으로 전환된 경우라도 종전주택을 양도하면 일시적 1가구 2주택 비과세가 적용 됩니다.​(3) 기존주택이 입주권으로 전환 후 완공되어 양도하는 경우→ 기존주택이 입주권으로 전환되었더라도 완공 후에 주택으로 양도하는 경우에는 1가구 2주택 비과세가 적용됩니다.​​■ 분양권의 경우분양권의 경우에는 21.1.1 이후에 취득한 분양권은 위의 입주권과 거의 유사하며, 21.1.1 이전에 취득한 분양권으로 취득한 주택은 조금 다릅니다.​→ 21.1.1 이전에 취득한 분양권의 경우 준공전까지는 주택수에 포함되지 않으므로 준공일에 주택을 새롭게 취득한 것으로 보아 일시적 2주택 비과세를 적용합니다.​​​이외에도 2년 보유기간 재산정, 다른 비과세 규정과의 중복문제, 거주요건 충족 여부 등 관련된 쟁점들은 너무나도 많습니다.​따라서 아는만큼 비과세를 만들 수도, 비과세가 안되는 것을 찾아낼 수도 있습니다.​주택은 너무 잦은 개정과 매일매일 쏟아지는 예규로 세무사들도 많이들 꺼려하는 대상입니다.반드시 진행하시기 전에 여러명의 전문가와 상의하고 진행하시길 바랍니다.

안녕하세요 머털도사 절세도 사 김주성 세무사입니다^^오늘은 조합원 입주권 취득세에 대해서 설명해 드리겠습니다.조합원 입주권이란?-조합원 입주권이란도시정비법에 따른 재건축 사업 또는 재개발사업 및 소규모 주택정비법에 따른 소규모 재건축 사업 등으로인하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 의미합니다.-입주자로 선정된 지위란정비 사업조합의 조합원으로서 취득한 지위(월 조합원의 지위, 종전 주택 시절부터 소유하고 있던 자) 뿐만 아니라 온 조합원으로부터 취득한 지위(승계조합원의 지위, 온 조합원에게서 매매 등으로 취득한 자)를포함합니다.-조합원입주권을 취득하면 조합원 입주권(부동산을 취득할 수 있는 권리)을 취득한 시점과 해당 조합원입주권에 의해주택이 완공된 시점에서 가각 취득세를 납부하시면 됩니다.구분조합원입주권 취득 시점주택 완공 시점과세대상토지(건물은 헐고 없으므로 과세대상 아님)주택(건물분)취득세율4%(유상취득)2.8%(원시 취득세율)조합원 입주권 취득 시점에 납부해야 할 취득세는?-조합원입주권을 취득할 때 취득일 현재 주택이 멸실 되지 않았다면 주택에 대한 취득세를 납부하시면 되고, 주택이 멸실되어 토지밖에 없다면 토지에 대한 취득세를 납부하시면 됩니다.-양도세처럼 관리처분 인가 일을 기준으로 주택과 조합원입주권을 구분하는 것이 아니라 주택의 멸실일 기준으로 구분합니다.구분주택이 멸실되지 않은 경우주택이 멸실된 경우취득 대상주택(종전 주택)토지(조합원입주권)취득 원인유상취득유상취득취득세율기본세율:1%~3%중과세율:8%,12%4%조합원 입주권으로 주택 완공 시 납부해할 취득세는?▶주택 완공 시에 유상 취득세율이 아니라 원시 취득세율로 한 번 더 아래와 같이 납부해야 합니다.구분재개발 사업재건축 사업취득 시점신축주택 사용승인일취득 원인원시취득(신축)과세표준·2022.12.31 이전 관리처분계획 인가:분담금·2023.01.01 이후 관리처분계획 인가:건축비 상당액(주 1)건축비 상당액(주 1)취득세율2.8%(원시취득)(주 1) 건축비 상당액 :총공사 원가*(조합원 소유 개별 주택 연면적/건축물 연면적)▶정비구역 지정 고시일 이전부터 부동산을 소유하고 있던 온 조합원이 재개발 사업의 시행으로 주택을 취득하여 1가구 1주택에 해당하면 다음과 같이 감면이 가능합니다. [재건축의 경우가 아님]구분2019.12.31 이전 사업시행 인가2020.01.01 이후 사업시행 인가감면 대상정비구역 지정 고시일 이전 부동산 소유자감면요건85 제곱미터 이하 주택1가구 1주택(일시적 2주택 포함)감면율100% 감면전용 60제곱미터 이하:75% 감면전용 60제곱미터 ~85제곱미터이하:50%감면이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.2024년 1월 10일 부동산 정책이 발표되었는데요.주택공급 확대 및 건설경기 보완방안으로,일명 1.10. 부동산대책 이라고 합니다.원활한 주택 공급을 지원하고자 일정 요건을 갖춘소형주택 및 지방 미분양 아파트, 인구감소지역 내 주택 등에 대한취득세, 종부세, 양도세에 대한 혜택입니다.당시 건설업계에 대한 불황이 지속되었던 상황으로건설만 하면 미분양에, 건설사가 연쇄적으로 도산한다는뉴스가 하루 걸어 발표되던 시점이었던 것이 기억납니다.해당 대책에 따른세제 혜택은 여전히 현재진행중인데요.양도세 중과나 취득세 중과 등이 심화된 현재 시점에이 혜택이 우리에게 적용되는 부분이 있을 수 있는지각 주택별로 알아보도록 하겠습니다.오늘은 첫번째 소형 신축 주택에 대해알아보도록 하겠습니다.소형 신축 주택 이란?당시 '소형 주택' 에 대한 세제 혜택을 강력히 부여했습니다.워낙 국평, 아파트 에 대한 선호가 크다 보니다세대주택, 빌라, 오피스텔 등 전용 60㎡ 이하의소형 주택은 분양, 매매가 잘 안되어 이 부분을 활성화 하고자 한 정부 정책인데요.이때 신축 주택과 기축 주택으로 나누어서세제 혜택을 구분해서 확인해야 합니다.신축 주택은 최초의 건축주로부터 최초로 유상승계한 것을 말하며일반 매매가 아닌 호실 분양이 이에 해당됩니다.당시 취득시점을 24.1.10 부터 25.12.31 까지로시작했던 해당 규정은 아직까지 일몰 되지 않고계속해서 연장 (현재 기준 법령:2027.12.31. 까지) 되고 있는 상황입니다.① 취득세 세제 혜택소형 신축 주택소형 신축 주택을 취득하는 경우'취득세'는 어떤 세제 혜택이 있을까요?소형 신축 주택을 취득한다면,이 신축 주택을 제외하고기존 보유 주택의 수를 보아중과 여부를 판단합니다.즉, 원래 1주택이 있는 자가 신규 주택 1채를 추가 취득시2주택자로 보아야 맞는 것이지만소형 신축 주택을 취득한다면신규 주택 1채를 제외하고 주택 수는 1주택자로 보기 때문에중과가 아닌 일반세율을 적용하는 것이빈다.소형 신축 주택 요건은 다음과 같습니다.① 취득 시기 : 2024년 1월 10일 - 2027년 12월 31일까지 사용승인 받은 신축 주택② 취득 방법 : 최초로 유상승계 취득할 것 (분양 등)③ 주택 종류 : 다가구주택, 연립주택, 다세대주택, 도시형생활주택, 오피스텔④ 면적 기준 : 전용면적 60 제곱미터 이하⑤ 가액 기준 :취득당시가액이 수도권 6억원 비수도권 3억원 이하취득 시기2024년 1월 10일 - 2027년 12월 31일까지취득 방법최초로 유상승계 취득주택 종류다가구주택, 연립주택, 다세대주택, 도시형생활주택, 오피스텔면적 기준전용면적 60 제곱미터 이하가액 기준취득당시가액이 수도권 6억원 비수도권 3억원 이하소형 기축 주택신축 주택이 아닌 '승계취득' (매매로 취득) 한기축 주택의 경우는 어떠한 혜택이 있을까요?신축 주택과 동일하게신규 취득하는 소형 주택을 배제한 채중과세율 결정시 나머지 주택 수로 산정하게 됩니다.이에 해당하는 기축 주택의 요건은 다음과 같습니다.① 취득 시기 : 2024년 1월 10일 - 2027년 12월 31일까지 유상승계한 주택② 취득 방법 :임대사업자가 해당 주택을 취득한 날로부터 60일 이내 임대주택을 등록하거나임대사업자가 아닌 자가 해당 주택을 취득한 날부터 60일 이내 임대사업자로 등록하고 임대주택을 등록할 것③ 주택 종류 : 다가구주택, 연립주택, 다세대주택, 도시형생활주택, 오피스텔④ 면적 기준 : 전용면적 60 제곱미터 이하⑤ 가액 기준 :취득당시가액이 수도권 6억원 비수도권 3억원 이하취득 시기2024년 1월 10일 - 2027년 12월 31일까지취득 방법유상승계 취득 후 ① or ② 요건 갖춘 경우① 기존 임대사업자가 취득일로부터 60일 이내 임대주택 등록② 취득일로부터 60일 이내 임대사업자 등록 및 임대주택 등록주택 종류다가구주택, 연립주택, 다세대주택, 도시형생활주택, 오피스텔면적 기준전용면적 60 제곱미터 이하가액 기준취득당시가액이 수도권 6억원 비수도권 3억원 이하요건을 보시면, 신축 주택과 달리기축 주택의 경우 '민간임대주택사업자' 가 되는 것이 필수 요건으로 들어가게 됩니다.민간임대주택사업자는 민간임대주택에 관한 특별법에 따라장기 10년 혹은 단기 6년 으로 등록해야 하는 임대사업자로분양 받고 요건만 갖추면 되는 신축 주택과 달리승계 받은 기축 주택은 임대사업자를 꼭 등록해야 하니훨씬 더 요건이 까다롭다는 것을 알 수 있습니다.② 양도세 세제 혜택이 부분을 많이 궁금해하시는데요.기존에 아파트를 한 채 보유하신 분도소형 신축 주택을 취득하게 되면2주택자가 되어버려1세대 1주택 비과세도 안되고조정지역이라면 중과 대상도 되는상황이 될 수 있습니다.이때 양도세 혜택을 구분해서 봐야 하는데요.소형 신축 주택을 취득하더라도1세대 1주택 비과세는 불가합니다.원칙적으로 2주택자이기 때문입니다.하지만 '중과' 대상 여부에 대해서는양도세 혜택이 있습니다.이 경우소형 신축 주택을 양도시 다주택자 중과세율을 적용하지 않고,다른 주택을 양도하는 경우에도 해당 소형 주택은 주택 수에 산입하지 않는 혜택을 주는 것입니다.즉, 내가 2주택자라 하더라도 둘 중 하나를 매도시비과세는 불가하지만, 중과세율이 아닌 '일반세율'로양도세를 납부할 수 있다는 의미입니다.그 요건을 살펴보도록 하겠습니다.① 취득 시기 : 2024년 1월 10일 - 2027년 12월 31일까지 최초로 취득한 신축 주택② 취득 방법 : 신축 분양받은 주택일 것 * 아래 요건 충족양도자가 주택법상 사업주체, 분양사업자, 시공자일 것양수자가 매매계약을 최초로 체결한 자일 것양도자와 양수자가 해당 주택에 대한 매매계약 체결 전 다른 자가 해당 주택에 입주한 사실이 없을 것③ 주택 종류 : 아파트에 해당하지 않을 것(다가구주택, 연립주택, 다세대주택, 도시형생활주택, 오피스텔)④ 면적 기준 : 전용면적 60 제곱미터 이하⑤ 가액 기준 :취득당시가액이 수도권 6억원 비수도권 3억원 이하취득 시기2024년 1월 10일 - 2027년 12월 31일까지취득 방법최초로 유상승계 취득주택 종류※ 아파트 제외 ※다가구주택, 연립주택, 다세대주택, 도시형생활주택, 오피스텔면적 기준전용면적 60 제곱미터 이하가액 기준취득당시가액이 수도권 6억원 비수도권 3억원 이하소형 기축 주택에 대한 양도세 세제 혜택은 없습니다.③ 종부세 세제 혜택소형 신축 주택의 종부세 세제 혜택도 있는데요.보유시 종합부동산세에 대한 부담이 점점 커지고 있는 상황에서아래의 혜택을 살펴보도록 하겠습니다.종합부동산세는1세대 3주택이상자인 경우일반세율이 아닌 '중과세율' 을 적용하게 됩니다.과표가 높아질수록 중과세율 부담이 클 수 있는데요.최고세율이 일반세율은 2.7%인 반면 중과세율은 5% 입니다.세율을 결정하는 '주택 수'와 관련하여소형 신축 주택은 주택 수에서 배제된다는 혜택이 있는데요.이때 간과하시는 부분이 주택 수에서 빠진다는 개념이종부세 합산 배제와 동일하다고 많이들 생각하신다는 것입니다.예를 들어 아파트가 2채 있는 상태에서 소형 신축 주택을 1채 분양받은 경우세율 적용시 3주택 이상자인 중과세율이 아닌 2주택자로 일반세율을 적용하게 되나,종부세 과세 금액은 아파트 2채 + 신축주택 1채의 공시가 합을 모두 더하는 것입니다.합산 자체를 배제하지는 않기 때문입니다.주택 수 배제되는 신축 주택의 요건은양도세와 동일합니다.취득 시기2024년 1월 10일 - 2027년 12월 31일까지취득 방법최초로 유상승계 취득주택 종류※ 아파트 제외 ※다가구주택, 연립주택, 다세대주택, 도시형생활주택, 오피스텔면적 기준전용면적 60 제곱미터 이하가액 기준취득당시가액이 수도권 6억원 비수도권 3억원 이하24.1.10 대책은 여태까지활용도가 그렇게 높은 세제 혜택은 아니었습니다.취득세에 대한 혜택을 일부 누리는 정도였습니다.그러나 현재 양도세 중과가 부활한 상태에서,양도세 중과가 배제되는 주택 중 하나라는 사실은매우 중요하게 부각되고 있습니다.혹시 소형 신축 주택을 취득, 보유, 양도하시면서해당 세제 혜택을 모르고 그냥 신고 진행하셨다면꼭 5년 이내에 경정청구를 하셔야 합니다.납세자나 세무사가 챙기지 않는다면과세관청에서 절대 먼저 선 공제 혹은 혜택을 주지 않습니다.과거 진행한 신고 내역 중 검토가 필요하신 사항이 있다면혹은 이제 신축 주택을 새로이 취득하거나이번에 양도를 계획하시고 계신 분들이라면해당 요건을 검토 하고 절세 가능성을 확인하기 위해언제든 상담 연락 주시면, 꼼꼼하게 확인하여 안내 드리도록 하겠습니다.

종전주택을 보유한 1세대가 다가구주택을 취득한 경우일시적 2주택 적용 여부★ 일시적2주택 양도세 비과세 요건 ★1. 종전주택 취득일로부터 1년 이상 지난 후 신규주택 취득2. 신규주택 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도3. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년이상 보유, 취득당시 조정지역일 경우 2년이상 거주포함)을 충족할 것서면-2023-부동산-2443 [부동산납세과-2632]요 지종전주택을 보유한 1세대가 다가구주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우로서, 소득령§155① 요건을 갖추어 종전주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세를 적용하는 것임회 신종전주택을 보유한 1세대가 신규주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우, ｢소득세법 시행령｣ 제155조제1항 요건을 갖추어 종전주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것입니다.이 경우 다가구주택을 1인으로부터 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함)하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보는 것입니다.상세내용1. 사실관계’19.10.예정A주택취득양도’21.1.B주택(다가구)취득(신축)’19.10.A주택 취득(조정대상지역, 2년 이상 거주)’21. 1.기존 보유 토지 위에 B주택 신축*겸용주택으로 1층 상가, 2∼3층 주택(5호)주택부분의 연면적이 주택외부분의 연면적보다 큼예정A주택 양도2.질의내용○ 종전주택(A)을 보유한 1세대가 B토지 위에 건물을 신축하여 B주택(겸용주택, 다가구주택)을 취득한 경우 종전주택(A) 양도시 일시적 2주택 비과세 특례 적용이 가능한지3.관련사례○ 사전-2015-법령해석재산-0097, 2015.8.19.「소득세법시행령」제167조의3 제1항 제2호 각 목에 따른 주택(장기임대주택)과 그 밖의 1주택(거주주택)을 국내에 소유하고 있는 1세대가 같은 영 제155조 제19항 각 호의 요건을 충족한 상태에서 해당 거주주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득한 경우로서 같은 조 제1항에 따른 일시적 2주택 요건을 충족하는 경우에는 1세대1주택 특례를 적용받을 수 있는 것입니다.이 경우 다가구주택을 1인으로부터 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함)하는 경우에는 이를 단독주택으로 보는 것입니다.

안녕하세요 머털도사 절세도 사 김주성 세무사입니다 ^^오늘은 신년을 맞아 2025년 주요 개정 부동산 세법에 대해서 설명드리겠습니다.◆1. 혼인으로 인한 일시적 2주택 기간 5년에서 10년으로 연장(소령 §155 ⑤)·1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 또는 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하는 무주택자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우각각 혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대 1주택으로 보아 1세대 1주택 비과세가 가능합니다.▶ 개정내용: 5년에서 10년으로 연장함▶ 적용시기: 2024년 11월 12일 이후 주택을 양도하는 분부터 적용함.◆2. 혼인으로 주택과 조합원입주권을 소유한 경우의 일시적 2주택 기간을 5년에서 10년으로 연장(소령 §156의 2 ⑨)·다른 자와 혼인함으로써 1세대가 1주택과 1조합원입주권, 1주택과 2조합원입주권, 2주택과 1조합원입주권 또는 2주택과 2조합원입주권 등을 소유하게 되는 경우혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택이 요건을 갖춘 경우 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세 규정을 적용합니다.▶ 개정내용: 5년에서10년으로 연장함.▶ 적용시기: 2024년 11월 12일 이후 주택을 양도하는 분부터 적용함.◆3. 상생임대주택에 대한 1세대 1주택 특례 적용기한 2026년 12월 31일까지 연장(소령 §155의 3 ① 1호)·국내에 1주택(제155조, 제155조의 2, 제156조의 2, 제156조의 3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대 1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 요건을 모두 갖춘 주택을 양도하는 경우에는 제154조 제1항, 제155조 제20항 제1호 및 제159조의 4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않습니다. 즉, 1세대 1주택 거주요건을 충족하지 않아도 나머지 요건을 충족한다면 1주택 비과세가 가능한 합니다.▶1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 “직전임대차계약”이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약을 2021년 12월 20일부터2026년 12월 31일까지의 기간중에 체결하고 임대를 개시할 것(2024.11.12. 개정)▶ 개정내용: 종전에 2024년 12월 31일까지에서2026년 12월 31일까지로 연장◆4. 종합부동산세에서 혼인으로 인한 세대의 범위 기간 연장(종부령 §1의 2 ④)·혼인함으로써 1세대를 구성하는 경우에는 혼인한 날부터 10년 동안은 주택 또는 토지를 소유하는 자와 그 혼인한 자별로 각각 1세대로 봅니다.▶ 개정내용: 종전에 5년에서10년으로 개정함.▶ 적용시기:2024년도에 납세의무가 성립하는 경우부터 적용함.◆5. 주택으로 용도변경 시 장기보유특별공제 계산방법(소법 §95)·주택이 아닌 건물을 사실상 주거용으로 사용하거나 공부상의 용도를 주택으로 변경하는 경우로서 그 자산이 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산인 경우 장기보유 특별공제액은 그 자산의 양도차익에 ①에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액과 ②에 따른 거주기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 합산한 것을 말합니다.① 보유기간별 공제율(최대 40%)주택이 아닌 건물로 보유한 기간에 해당하는 일반 공제율 + 주택으로 보유한 기간에 해당하는 1세대 1주택 공제율② 거주기간별 공제율주택으로 보유한 기간 중 거주한 기간에 해당하는 1세대 1주택 공제율▶ 기산일: ‘①’ 및 ‘②’에 따른 주택으로 보유한 기간은 해당 자산을사실상 주거용으로 사용한 날부터기산함.▶ 적용시기:2025년 1월 1일이후 양도하는 경우부터 적용함.◆6. 양도소득세에서 1세대 3주택의 범위에서 도시형생활주택 제외·2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일까지 취득하는 주택으로서 다음에 해당하는 주택은 1세대 3주택의 주택 수 계산에서 제외합니다.다음의 요건을 모두 갖춘 소형 신축주택1) 전용면적이 60제곱미터 이하일 것2) 취득가액이 6억원(수도권 밖의 지역에 소재하는 주택의 경우에는 3억원) 이하일 것3) 2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일까지의 기간 중에 준공된 것일 것4) 아파트(「주택법」에 따른 도시형 생활주택인 아파트는 제외한다)에 해당하지 않을 것5) 그 밖에 기획재정부령으로 정하는 요건을 갖출 것▶ 개정내용: 종전 ‘아파트에 해당하지 않을 것’에서 ‘아파트(「주택법」에 따른 도시형 생활주택인 아파트는 제외한다)에 해당하지 않을 것’으로 변경. 즉, 아파트 중에서 도시형생활주택은 소형신축주택인 경우 3주택의 범위에서 제외 가능함.▶ 적용시기:2024년이 속하는 과세기간에 주택을 양도하는 경우부터 적용함.◆7. 매수자부담 양도소득세 유권해석 변경·2024년 11월 7일부터 매수자가 부담한 양도소득세액 전체가 양도소득세 과세표준에 합산된다.[기획재정부 조세정책과-2048,2024.11.07]→매수자가 매도인의 양도세를 전액 부담하기로 약정한 경우 양도가액에 합산하는 양도세 계산방법에 관하여 기존에는최초 1회에 한하여양도소득세를 양도가액에 합산한다고 했으나, 새로운 유권해석에서는 매수자 부담하는양도세 전부를 양도가액에 합산한다고하였습니다. 즉, 최초 1회분 양도세를 양도가액에 더하고 추가양도세를 다시 양도가액에 더하고를 무한 반복해서 양도가액을 구하겠다것으로 기존 원래 내야할 세금의 1.5배 ~2배가량 늘어나서 세금 폭탄이 될수 있습니다.◆8. 양도세 중과세 유예기간 종료 예정·다주택자의 양도세 중과세 유예기간이 현재로서는 2025년 5월 9일자로 종료예정입니다. 향후 중과가 떠연장될지 폐지 될지 지켜봐야 합니다.◆9. 6년 단기 주택임대사업자등록가능·아파트를 제외한 다가구주택,연립주택,다세대주택,도시형생활주택,주거용 오피스텔등은 6년단기로 주택임대사업자 등록이 가능합니다→전용면적 60제곱미터이하/ 취득가격 수도권 6억이하,비수도권 3억이하의 주택만 가능합니다.→아파트및 생활형숙박시설은 불가능합니다.이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com저작자 명시 필수 영리적 사용 불가 내용 변경 불가태그#강서구상속세세무사#마곡상속세세무사#강서구증여세세무사#마곡증여세세무사#강서구양도세세무사#마곡양도세세무사#강서구부동산전문세무사#일산김포부천상속세증여세양도세전문세무사#강남상속세세무사#2025년세법개정#2025년부동산세법개정#2025년단기임대주택등록#2025년양도세개정세법