주택 보유기간 산정에 관한 질문입니다.

안녕하세요반포세무회계 심현주세무사입니다.​오늘은 지역주택조합(지주택)으로 신규주택을 취득했을 경우 종전주택의 일시적2주택 중복 보유기간(종전주택 처분기한)에 대해 이야기 해보려합니다.​1. 중복보유기간​먼저 종전-신규주택이 조정-조정인경우 중복보유기간의 흐름을 보면 18년 913대책에서 중복보유기간이 3년에서 2년으로 19년 1216대책에서 중복보유기간이 1년으로 줄어들면서 전입요건이 추가되었는데요​913대책이 담긴 소득세법 시행령 부칙 2조에서는 아래와같이 말하고있습니다. ​제2조(1세대 1주택 비과세 요건에 관한 적용례 등) ① 제155조제1항의 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다.② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제155조제1항의 개정규정 및 이 조 제1항에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.1. 조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 2018년 9월 13일 이전에 조정대상지역에 있는 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득한 경우2. 조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 2018년 9월 13일 이전에 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우​ 913 대책 이전에 주택을 취득하거나 주택을 취득할수 있는 권리를 포함한 경우에는 종전의 규정에 따른다.​(만약 권리취득이 비조정-주택취득이 조정인 경우도 아래이어지는 글들은 같은 맥락으로 보시면 됩니다.관련법령 제155조 1항 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다.)​2. 주택의 취득시기제 블로그 베스트 셀러중 하나는 기본이 되는 취득시기등이 가장 중요하다고 쓴 글인데요여기서도 먼저 지역주택 조합 주택의 취득시기를 짚고 넘어가 보겠습니다.지역주택조합 주택의 취득시기는 위의 서면질의 내용과같이 시용검사필증교부일이며 사용승인일이 더 먼저온다면 그날을 취득시기로 봅니다. ​만약 이날을 주택의 취득시기로 보고 해당 주택이 조정지역이고 종전주택도 조정지역이라면 취득시기부터 1년내 신규주택으로 전입하고 1년내 종전주택을 양도하여야합니다.​다만 권리를 913 이전, 1216이전 취득한 경우, 또는 조정대상지역 지정이전에 취득했다면 본문 및 부칙의 규정을 따라야 한다고 생각합니다.​그럼 권리취득시점을 알아보겠습니다.​​3. 지역주택조합 가입이 조정지역 지정이전인 경우지역주택조합의 가입계약은 신규주택을 취득하기위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는경우로 보지 않습니다. 따라서 3년의 중복보유기간이 적용되지 않는다는 답변이 나온것과 같은데요.​사실관계를 살펴보면 아래와 같습니다.○ 2002.3월 경기도 부천시 중동 소재 A주택을 취득- 2020.6.19. 조정대상지역으로 지정○2016.5월 인천시 연수구 소재 지역주택조합 조합가입계약 체결 후 계약금 납부- 2020.6.19. 조정대상지역으로 지정- 2020.7.13. B주택 사용승인○2020.10월 A주택 양도계약 체결- 2021.1월 잔금 수령​해당 사실관계는 위와 같은데, 조정지역 지정이전에 조합가입을 했음에도 3년이 적용 안되었다면 당연히 주택 취득시점으로 보아 중복보유기간을 적용한다고 보이는 사전답변입니다.​그럼에도 제가 글을 쓰는 이유는 해당 사전답변에서 질문의 요지가 잘못되었다 생각하기 때문입니다.​​4. 권리의 취득시점 ​아래 문건에서 중요한 문구는 아래와 같습니다.​「소득세법」 제94조 제1항 제2호 가목의 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 과세하는 것이며, 그 부동산을 취득할 수 있는 권리의 취득시기는 「주택법」 제16조의 규정에 의한 사업계획의 승인일이 되는 것입니다.[현행 주택법 15조]​양도, 재산세과-4480 , 2008.12.31[ 제 목 ]지역주택조합의 조합원의 지위 양도시 양도소득세 과세[ 요 지 ]「주택법」 제16조의 규정에 의한 사업계획의 승인일 이후 주택조합의 조합원이그 조합원의 “입주자로 선정된 지위”를 양도하는 경우 해당 자산은 「소득세법」 제94조 제1항 제2호 가목의 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 과세하는 것임[ 회 신 ]「주택법」 제16조의 규정에 의한 사업계획의 승인일 이후 주택조합의 조합원이그 조합원의 “입주자로 선정된 지위”를 양도하는 경우 해당 자산은 「소득세법」 제94조 제1항 제2호 가목의 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 과세하는 것이며, 그 부동산을 취득할 수 있는 권리의 취득시기는 「주택법」 제16조의 규정에 의한 사업계획의 승인일이 되는 것입니다.​그리고 다시 3번의 답변이 나온 질의 내용을 보면 아래와 같습니다.​2. 질의내용○ 지역주택조합과 조합가입계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우 소득령§155➀제2호의 “조정대상지역 공고가 있는 날 이전에 신규주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우”에 해당하여 같은 항 제1호가 적용되어 “신규주택 취득 후 1년 이내 종전주택 양도 및 세대 전입”요건을 충족하지 않아도 되는지 여부​조합가입계약을 체결하고 계약금을 지급했을때는 조합가입계약만 한것이고 사업계획 승인이 나지 않은 상태이기 때문에 부동산을 취득할 수 있는 권리를 취득하지 못한 상태입니다.​따라서 질의내용만 보고 답변을 해야한다면, 권리취득일에 조정대상지역이었는지 알바가 없고, 주택취득일 현재 종전과 신규모두 조정대상지역내 위치한다면 1년내 전입 및 종전주택 양도라고 답변할 수밖에 없다 생각합니다.​저는 해당 질문이 지역주택조합 가입으로 원조합원 자격 유지상태에서 조정대상지역 지정 이전에 사업계획승인이 났고 완공이 조정대상지역 지정 이후에 되었다면 지역주택조합 주택의 완공일부터 3년내 양도하여야 한다 답변이 나왔을거같습니다.​지역주택조합의 사업계획 승인에 따라 부동산을 취득할 수 있는 권리를 취득하는 건 주택법에 따르므로 당연히 주택을 취득할 수 있는 권리라 보는것이 타당하다 생각하고요​​5. 개인의 의견​저는 일단 '지주택 사업계획 승인이 조정대상지역 지정 이전에 이루어졌으면 3년의 중복보유기간을 적용받는다'고 생각합니다. 사실 글 쓸생각은 없었는데 취득시점이 조정대상지역 지정 이후라면 1년의 중복보유기간이 적용된다는 의견들이 많은거같아서 상담 진행중 이견이 많이 생기더라고요.​서면질의 넣으실 예정이시면 위와같은 논리로 3년 주장해보시는것도 좋을것이라 생각합니다.이번 글은 여기까지입니다.감사합니다.

1. 서론​1세대 1주택의 경우 크게 2단계의 혜택이 주어진다고 볼 수 있습니다. 1) 비과세 요건을 갖춰 12억까지 비과세를 받는 것입니다. 2) 12억을 넘는 부분에 대하여 소득세법 제95조 제2항 표2(이하 표2)에 따라 최대 80%의 장기보유특별공제를 받는 것입니다. 그런데 웬만한 고가주택이 아닌 이상, 양도소득세를 계산할 때 1)의 12억까지 비과세 혜택이 훨씬 비중이 큰데다 양도가액이 12억을 넘지 않으면 1)의 혜택에서 이미 세금이 0이 됩니다. 그래서 납세자들은 1)의 요건을 갖추는데 초점을 두게 됩니다.​1) 이때 12억까지 비과세를 받는 요건은, 1세대가 1주택을 2년 보유하고, 취득당시 조정대상지역인 경우에는 보유기간 중 거주기간이 2년 이어야 합니다.2) 표2를 적용하는 요건은, 1세대가 양도일 현재 1주택자 또는 일시적 2주택자이면서, 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 합니다.​그런데, 2021년부터 1)에서 12억까지 비과세를 받는 요건 중 2년 보유 요건이, [다주택자가 최종 1주택이 된 이후에 새로이 2년 보유/거주를 충족하였는지?]라는 질문으로 바뀌었습니다. 그래서 1)의 요건을 충족하기가 좀 더 어려워졌습니다. 그러나 2)에서는 보유기간이나 거주기간을 새로이 기산한다는 말이 없습니다. 그래서 부득이하게 1)의 보유요건을 갖추지 못한 사람들이, 그래도 2)의 혜택은 가능한가?라는 생각을 하기 시작했습니다. 여기에 대해서 갑론을박이 있었는데, 해석으로 가능한 것으로 정리되었습니다.​​2. 내용​사전-2021-법령해석재산-1600 (2021.12.07)​[ 요지 ] 「소득세법 시행령」제156조의3 제2항에 따른 1주택과 1분양권을 소유한 상태에서, 2년 이상 거주한 기존 주택을 양도한 경우 장기보유특별공제율은 「소득세법」 제95조제2항 표2의 공제율을 적용하는 것임​[ 사실관계 ]​[ 신청내용 ] 2021.1.1. 현재 2주택(A․B)인 상태에서 2021년 중 B주택을 양도하고, 새로운 C분양권을 취득하여 1주택과 1분양권을 소유한 상태에서 기존 A주택을 양도한 경우 장기보유특별공제 적용시 표2를 적용 가능한지 여부. 10년 이상 보유 및 거주한 A주택의 양도차익 산정시 장기보유특별공제는 30%인지 80%인지​[ 답변내용 ] 귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이 2021.1.1. 현재 2주택인 상태에서 2021년 중 1주택을 양도하고, 새로운 분양권을 취득하여, 「소득세법 시행령」제156조의3 제2항에 따른 1주택과 1분양권을 소유한 상태에서, 2년 이상 거주한 기존 주택을 양도한 경우 장기보유특별공제율은 「소득세법」 제95조제2항 표2의 공제율을 적용하는 것이고, 이 경우 표2의 공제율 방법에 관하여는 기존해석사례(서면-2020-법령해석재산-1806, 2020.6.8.)를 참고하시기 바랍니다. 끝.○ 서면-2020-법령해석재산-1806, 2020.6.8.귀 질의의 경우, A주택 양도시 「소득세법」제95조제2항 장기보유특별공제율 적용을 위한 보유기간은 같은 법 제95조제4항에 따라 A주택의 취득일부터 기산하는 것이며, 같은 법 시행령 제159조의3에 따른 거주기간은 A주택의 취득일 이후 실제 거주한 기간에 따르는 것입니다.​​3. 해설​납세자는 2021년 1월 1일 현재 일시적 2주택이 아닌 관계의 A, B를 보유하고 있습니다. 그리고 2021년 이후에 B 주택을 양도했으므로 A가 최종1주택이 되었습니다. 이때 B주택이 양도차손이었으나 그래도 변수가 되지 못합니다. 과세의 셈법을 적용한 결과 양도차손인 것이지 비과세가 아니기 때문입니다. 그러면 A는 B 양도로부터 새로이 2년을 보유하여야 합니다. 이때 C 분양권을 취득하는데, [소득세법 시행령 제156조의3 제2항]에 따라 A를 1주택으로 볼 수 있는 상태입니다. A는 B 양도로부터 새로 2년을 보유하지 않았기 때문에, 12억까지 비과세를 받지 못합니다. 하지만, A와 C가 일시적 2주택인 이상, A가 장기보유특별공제 표2를 적용할 수는 있다고 합니다.

안녕하세요반포세무회계 심현주세무사입니다.​기재부에서 새로운 주장을 내놨는데요 내용을 간략화 해보자면21년 1월1일 현재 다주택자인경우A,B를 가지고있다고 할때​새롭게 주택(C)을 취득하고원래 주택 A,B중 B를 양도해서AC가 일시적2주택 요건중 1년이상 지난후 취득, 3년내 양도를 하더라고A에 보유요건을 적용한다는 이야기입니다.​솔직히 이해가 안되는게, 이전 해석사례를 보면 21년 이전에 취득한 주택으로 다주택자인 경우 다른 주택을 양도하고 남은 2주택이 일시적2주택이 적용되는때에는위와같은 문제가 생기지 않고 일시적 2주택 적용이 됩니다.​아래는 서면질의 답변자료입니다.​양도, 서면-2021-부동산-0824 [부동산납세과-428] , 2021.03.24[ 제 목 ]다주택 보유세대가 1주택을 양도하고 남은 주택이 일시적 2주택인 경우 비과세 가능 여부[ 요 지 ]3주택 보유세대가 1주택을 양도(과세)하여 “남은 주택이 일시적 2주택”이 된 상태에서 종전주택을 양도한 경우 소득령§154⑤에 따른 보유기간 기산일은 당해 주택 취득일임​​양도, 서면-2019-부동산-4530 [부동산납세과-248] , 2020.02.21[ 제 목 ]1세대 3주택 보유자가 1주택 양도 후 남은 주택이 일시적 2주택인 경우 보유기간 계산[ 요 지 ]3주택 보유세대가 1주택을 양도(과세)하여 “남은 주택이 일시적 2주택”이 된 상태에서 종전주택 양도하는 경우에는 당해 주택 취득일부터 보유기간을 기산하는 것임​사실 위와같은 해석사례를 보고 저도 상담시 현행 법령상 문구를 놓고 보았을때, 그리고 지금까지 해석사례를 보았을때 새롭게 주택을 취득하고 하나를 양도한 후 하나를 비과세받는게 되냐는 질문에 가능하다고 답변드렸는데​이런식으로 납세자에게 불리한 해석을 던져놓는게 이해가 안되네요..예전에 21.1.1. 1주택자는 개정된 보유기간 기산을 따르지 않는 다는 해석도 있었지만 해당 내용은 납세자한테 유리한쪽이라 그런가 보다 하고 넘겼는데 참..​제생각엔 증여나 용도변경이 양도이외의 사유에 포함되었던 2월 개정처럼 최소한 시행령 개정 하고 그전에 계약이나 취득했던 납세자는 구제해줘야한다는 입장입니다.​만약에 이미 새롭게 1주택을 취득(비조정지역)하고 종전주택중 하나를 양도하신분이라도남아있는 종전주택을 3년내 양도시 중과배제이며 새롭게 2년 보유하는 경우(조정지역 지정이후 취득인경우 2년거주 포함) 비과세요건은 다시 만족하게 되니 이미 양도를 하신 경우가 아니라면 선택지는 남아있는 상태입니다.​감사합니다.

강남, 교대, 서초 세무사노우만 세무회계의 안성인 세무사 입니다. 의뢰하실 내용이 있으신 경우에는 자료를 구비하셔서 직접상담을 받으시는 것을 권해드립니다.​▶보유 · 거주 기간산정▶거주기간 또는 보유기간을 계산할 때 다음 각 호의 기간을 통산함.

임의재건축한 주택의 건물부분 장기보유특별공제 적용시멸실 전 주택의 보유․거주기간 통산여부(통산 안함. 단, 노후로 멸실된 경우에는 통산함)양도, 서면-2021-법규재산-2385 [법규과-1721] , 2023.06.28[ 제 목 ]임의재건축한 주택의 건물부분 장기보유특별공제 적용시 멸실 전 주택의 보유․거주기간 통산여부[ 요 지 ]임의재건축한 주택의 건물부분 양도차익에서 공제하는 장기보유특별공제 표2의 공제율을 계산시, 보유․거주기간은 멸실 전 주택의 보유․거주기간을 통산하지 않고 신규주택 취득일인 주택(건물)의 사용승인서 교부일부터 계산[ 회 신 ]1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 소유하고 있는 경우로서 기존주택을 멸실하고 임의재건축한 주택을 양도함에 있어, 해당주택 중 건물부분의 양도차익에 대하여「소득세법」제95조제2항의 「표2」에서 정하는 장기보유특별공제를 적용하기 위한 보유기간 및 거주기간은 재건축한 당해주택(건물)의 사용승인서 교부일(사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일 중 빠른 날)부터 기산하는 것입니다. 끝.[ 관련법령 ]종합부동산세법 시행령 제3조【합산배제 임대주택】1. 사실관계○’84년 서울 소재 단독주택 취득하고 해당주택에 거주○’12년 멸실 후 임의재건축 공사○’13년 다가구주택 사용승인- 완공된 주택에서 거주하지 않음○’21년 이후 양도 예정2. 질의내용○ 1세대1주택에 해당하는 임의 재건축한 고가주택을 양도함에 따라 주택 중 건물의 양도차익에 대하여 소득법§95②단서에 따른 표2의- 보유․거주기간별 공제율을 적용할 때, 멸실 전 주택의 보유 및 거주기간을 신축주택의 보유 및 거주기간에 통산하는지 여부3. 관련사례□ 재산세과-1511, 2009.7.22.1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 소유하고 있는 경우로서 그 주택이 기존주택을 멸실하고 새로이 신축한 주택에 해당하는 경우「소득세법」제95조제2항의 표2에서 규정하는 장기보유특별공제율 적용시 보유기간은새로이 신축한 그 주택의 사용검사필증교부일(사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)부터 기산하는 것임□ 기획재정부 재산세제과-34, 2017.01.16.노후 등으로 인하여 종전주택을 멸실하고 재건축한 주택으로서「소득세법」 제89조 제1항 제3호에 따른 비과세대상에서 제외되는 고가주택을 양도하는 경우, 해당 고가주택의 부수토지에 대한 장기보유특별공제액을 계산할 때「소득세법」 제95조제2항 표2에 따른 공제율은종전주택의 부수토지였던 기간을 포함한 보유기간별 공제율을 적용하는 것임□ 기획재정부 재산세제과-1007, 2022.08.19.「소득세법 시행령」 제159조의4에 따른 1세대 1주택의 거주기간을 산정할 때,노후 등으로 인하여 멸실되어 임의로 주택을 재건축한 경우 그멸실된 주택에 거주한 기간을 통산하여 계산하는 것입니다.