안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다 ^^ 종소세 신고 끝나고 오랜만에 포스팅하네요. 오늘은 동거주택 상속공제에 대해서 설명드리겠습니다. 동거주택상속공제는 실무적으로 적용받는 경우가 많지는 않습니다. 그러나 요건 충족 시 혜택이 크므로 사전에 미리 공부해서 그 요건을 충족하기 위해서 노력을 하시는 것이 절세 목적상 유리합니다.  
거주자인 피상속인의 사망으로 상속이 개시된 경우, 상속개시일 현재 상속재산 중 일정한 요건을 갖춘 동거주택의 경우 상속주택가액(주택 부수토지 포함하되 주택에 담보된 채무액은 차감함에 상당하는 금액을 상속세 과세가액에서 6억 원을 한도로 공제하는 것을 말합니다.  
① 겸용 주택의 경우 case1. 주택의 연면적 > 주택 이외의 연면적의 경우 ➡️ 전부 주택으로 봄 (재산-51,2010.01.26) case2. 주택의 연면적 ≤ 주택 이외의 연면적의 경우 ➡️ 주택면적은 주택으로 보고, 주택이외의 부분 주택이 아닌 것으로 봄 (재산-199,2010.03.30) ② 동거주택상속공제 대상 주택인지 -무허가 주택도 피상속인이 보유 및 거주했다면 동거주택 상속공제 대상에 해당합니다 (재산-163,2012.04.27) -다가구주택도 동거주택상속공제 대상입니다 (재산 -180,201.04.07) -부동산 취득할 수 있는 권리(분양권 등)는 동거주택상속공제 대상이 아닙니다 (재산-179,2011.04.07) -재개발 조합원입주권은 동거주택 상속공제 대상입니다 (재산-237-,2012.06.25) -오피스텔을 실제 주거용으로 사용한다면 동거주택 상속공제 대상입니다 (법규 재산2013-411,2013.10.31) ③ 기타 주택 - 주택 부수토지만 상속받았다면 동거주택상속공제에 해당하지 않습니다 (서면 -2020-2418,2020.10.20) 
① 피상속인은 상속개시일 현재 거주자일 것 - 비거주자의 경우는 동거주택상속공제가 안됩니다 ② 피상속인과 상속인이 상속개시일로부터 소급하여 10년 이상 계속하여 하나의 주택에서 동거할 것 - 동거 기간은 주민등록상 기준이 아니라 실제 거주했는지로 판단합니다 (재재산-575,2010.06.21) - 동거 기간은 중간에 중단되어서는 안되고 연속해서 10년 이상 동거해야 합니다 (상증법 23의 2 ① 1호) → 중단된 기간 제외하고 동거한 기간 만 통산해서 10년 이상 되었다고 공제되는 것이 아닙니다. → 피상속인과 상속인이 다음 사유에 해당하여 동거하지 못한 경우에는 계속하여 동거한 것으로 보되, 그 동거하지 못한 기간은 동거 기간에 산입하지 않습니다. [상증법 시행령 제20조의 2 ②] 법 제23조의 2 제2항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. (2010.12.30. 개정) 1. 징 집 2. 취학, 근무상 형편 또는 질병 요양의 사유로서 기획 재정부령으로 정하는 사유 3. 제1호 및 제2호와 비슷한 사유로서 기획 재정부령으로 정하는 사유 상증법 시행규칙 제9조의 2【동거주택 인정범위】 영 제20조의 2 제2항 제2호에서 "기획 재정부령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. (2011.7.26. 개정) 1. 「초·중등교육법」에 따른 학교(유치원·초등학교 및 중학교는 제외한다) 및 「고등교육법」에 따른 학교에의 취학 2. 직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편 3. 1년 이상의 치료나 요양이 필요한 질병의 치료 또는 요양  - 피상속인의 상속주택 보유기간이 10년 미만이어도 됩니다 즉, 상속주택은 보유기간에 관계없이 공제가 가능합니다 (재산세제과-180,2019.02.20) - 2016.01.01 이후 상속받는 동거주택은 동거 기간 계산 시 상속인이 미성년자인 기간은 제외합니다. (상증법 23의 2 ①) - 피상속인의 실종선고로 상속이 개시되는 경우 실종은 동거 기간 제외 사유에 해당하지 않습니다 즉, 동거 기간에 산입되지 않습니다. (재산-2305,2020.10.15) - 공제 대상 상속인은 직계비속 및 대습상속에 따라 상속인이 된 직계비속의 배우자에 한정합니다 (상증법 23의 2 ① 1호) 손자의 경우에는 해당되지 않습니다(서면 2019-804,2020.07.30) - 하나의 주택에서 10년 이상 계속하여 동거한 사실이 있어야 합니다. → 여러 주택에서 동거한 기간을 합산해서 10년 이상이면 되는 것이 아닙니다, 하나의 주택에서 10년에서 동거해야 합니다 → 2011.01.01 이후에는 하나의 주택에서 10년 이상 동거한 경우에는 해당 동거주택뿐만 아니라 상속개시일 현재 상속하는 주택에 대하여 동거주택 상속공제가 가능합니다. - 상속인이 상속개시일 당시 피상속인과 같은 주택에서 주거를 함께 하고 있어야 공제가 가능합니다. (서울고법 2011 누 24806,2011.12.27) → 이 경우, 상속주택에서 피상속인과 상속인이 같이 거주하고 있어야 할 필요는 없고, 상속주택 말고 전세로 다른 주택에서 상속인과 피상속인이 함께 거주하고 있으면 공제 가능합니다. (상속증여-15,2013.0327) ③ 피상속인은 10년 이상 1세대 1주택 요건을 충족해야 합니다 → 피상속인과 상속인이 동거주택 판정 기간에 계속하여 1세대를 구성하면서 1세대 1주택에 해당해야 합니다. → 동거주택 판정 기간 중 무주택인 기간이 있는 경우 해당 기간은 1세대 1주택에 해당하는 기간에 포함합니다. (상증법 23의 2 ① 2호, 상증령 20의2 ①) →1세대가 아래의 하나에 해당하면 1세대 2주택 이상 소유해도 1세대 1주택을 소유한 것으로 봅니다. 상증령 제20조의 2【동거주택 인정의 범위】 ① 법 제23조의 2 제1항 제2호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란「소득세법」제88조 제6호에 따른 1세대가 1주택(「소득세법」제89조 제1항 제3호에 따른 고가주택을 포함한다)을 소유한 경우를 말한다. 이 경우 1세대가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하여 2주택 이상을 소유한 경우에도 1세대가 1주택을 소유한 것으로 본다. (2017.2.7. 개정) 1. 피상속인이 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다) 하여 일시적으로 2주택을 소유한 경우. 다만, 다른 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하고 이사하는 경우만 해당한다. 2. 상속인이 상속개시일 이전에 1주택을 소유한 자와 혼인한 경우. 다만, 혼인한 날부터 5년 이내에 상속인의 배우자가 소유한 주택을 양도한 경우만 해당한다. 3. 피상속인이「문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률」 제53조 제1항에 따른 국가등록문화유산에 해당하는 주택을 소유한 경우 (2024.5.7. 개정) 4. 피상속인이「소득세법 시행령」제155조 제7항 제2호에 따른 이농주택을 소유한 경우 5. 피상속인이「소득세법 시행령」제155조 제7항 제3호에 따른 귀농주택을 소유한 경우 6. 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 상속개시일 이전에 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하기 위하여 세대를 합쳐 일시적으로 1세대가 2주택을 보유한 경우. 다만, 세대를 합친 날부터 5년 이내에 피상속인 외의 자가 보유한 주택을 양도한 경우만 해당한다. (2012.2.2. 신설) 7. 피상속인이 상속개시일 이전에 1주택을 소유한 자와 혼인함으로써 일시적으로 1세대가 2주택을 보유한 경우. 다만, 혼인한 날부터 5년 이내에 피상속인의 배우자가 소유한 주택을 양도한 경우만 해당한다. (2012.2.2. 신설) 8. 피상속인 또는 상속인이 피상속인의 사망 전에 발생된 제3자로부터의 상속으로 인하여 여러 사람이 공동으로 소유하는 주택을 소유한 경우. 다만, 피상속인 또는 상속인이 해당 주택의 공동소유자 중 가장 큰 상속지분을 소유한 경우(상속지분이 가장 큰 공동 소유자가 2명 이상인 경우에는 그 2명 이상의 사람 중 다음 각 목의 순서에 따라 해당 각 목에 해당하는 사람이 가장 큰 상속지분을 소유한 것으로 본다)는 제외한다. (2020.2.11. 신설) 가. 해당 주택에 거주하는 자 나. 최연장자 ④ 상속인이 무주택자이거나 피상속인과 공동으로 1세대 1주택을 소유한 상속인으로서 피상속인과 동거한 상속인이 주택을 상속받아야 합니다. (상증법 23의 2 ① 3호) ⭐️동거주택 상속공제는 신고시 신청해야 하나, 신청을 하지 않았어도 경정청구로 반영해서 공제가 가능합니다(재산-50,2010.01.26)⭐️  
- 상속주택가액(주택 부수토지 포함하며, 당해 주택에 담보된 채무는 차감합니다 )에 상당하는 금액을 상속세 과세가액에서 공제합니다. 공제할 금액은 6억 원을 한도로 합니다 (상증법 23의 2 ①) 동거주택 상속공제 = Min[상속주택가액-담보채무)*100%, 6억원]  
- 피상속인이 동거주택 외에 이전에 상속주택을 소수지분으로 보유하고 있다면 그 소수지분 상속주택은 주택 수에서 제외합니다. (조심2019부1194,2020.02.05) → 공동상속주택 소유한 적이 있으나 주요 상속인에 해당하지 않는 소수지분 공동상속주택은 주택 수에서 제외한다는 뜻입니다.
- 상속개시일 현재 상속인의 배우자가 공동상속주택을 소유하고 있는 경우에는 동거주택상속공제 적용되지 않습니다. (법규재-1130-,2022.11.28) → 공동주택의 소수지분자이지만 지분이 제일 크거나, 공동상속주택에 거주했거나, 상속인 중 가장 연장자여서 주요 상속인이 되면 공동상속주택 보유해도 주택 수에 포함되어 동거주택 상속공제가 안된다는 뜻입니다. - 군 복무 기간을 고려하여 기산점이 앞당겨졌는데, 앞당겨진 기간에 2주택을 보유한 기간이 있다면 1세대 1주택을 보유한 것에 해당하지 않습니다. (심사2016-007,2016.05.09)  이상입니다! 동거주택 상속공제 및 상속세 신고 관련 문의사항 있으시면 아래 엑스퍼트나 전화로 연락 주시면 친절히 상담해 드리겠습니다.  |
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